第一篇：中國養老地產現狀分析

中國養老地產現狀分析

日前保監會發布的指導意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，至此“以房養老”商業保險正式開閘。

對于當前跑步進入老齡化的中國，政策的落實與完善意味著養老問題解決的急切，同時也預示著養老與地產將發生“聯姻”的可能。

中國第六次人口普查結果顯示，60歲及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查時上升2.93個百分點；其中，65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查時上升1.91個百分點。老齡化的加快，無疑給了養老行業更多的機會，一塊巨大的利益蛋糕已經形成。而作為房地產企業，一方面可以借助優惠政策，得到優先拿地、減稅貸款等政策優惠；另一方面，巨大的老齡化人口基數，也將為其帶來無盡的市場。

于是乎如同下餃子一般，房企紛紛進軍養老地產。包括萬科[簡介 最新動態]、保利[簡介最新動態]、遠洋[簡介 最新動態]等品牌房企近年均拋出了養老地產發展計劃。統計顯示，現已有超過35%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。

在房企爭先恐后地涉足養老地產的同時，魚龍混雜的尷尬局面也隨之而來。一方面，部分房企借勢政策，“掛羊頭賣狗肉”的“圈地運動”悄然興起；另一方面，早以適應“高周轉”模式的房企，對于開發周期較長的“慢節奏”必然要經歷很長時間的“水土不服”。

對于開發模式及硬件等方面，養老地產依舊處于粗暴的階段，項目文化、醫療陪護等配套設施和相應服務的欠缺等問題凸顯。而未將樓盤銷售，更多項目是在賣概念、講故事。

例如，北京周邊的一處品牌房企的開發項目，打的就是“養老牌”。產品在園林設計上有山有水，結合風水為賣點，吸引老年人購買。然而，對于項目地理位置可以說“前不著村，后不著店”，對于老年人至關重要的醫療問題，大型醫院無法覆蓋，僅是住區醫院進行解決。

對于文化、娛樂等軟件方面，目前養老地產同樣缺失。能做到讓老年人老有所依、老有所樂、老有所為的項目可以說是鳳毛麟角。而正在進行實踐、探索軟件方面的企業，卻大多數秉承“高大上”發展的小眾思路。以某龍頭房企試水的老年公寓為例，雖然文娛、醫療一條龍服務，但月供一萬起的價格讓人咋舌。

實際上，中國養老地產受傳統文化影響有其特殊性。目前提出的建立“適老化社區”就是不錯的出路。“一碗湯的距離”即解決了“養兒防老”等社會倫理上，老年人與年輕人之間的心理障礙，同時也淡化了只有老年人居住的養老小區給老年人帶來的陰影。

開發商在踐行養老地產的過程中，是否要少一些勾勒美好藍圖，多一些設身處地的務實，在賺取利益的同時，以合理的模式兼顧開發適合老年人養老的地產。畢竟，我們都會老。

第二篇：中國的養老地產

一、“養老地產”課題的成果描述

1、形成一部關于“養老地產”的論著，字數不少于3萬字

2、形成一篇談義良“關于養老地產的理論與實踐”的發言稿子，字數在10000字左右

3、針對養老地產的對外說辭編撰和整理。

4、代表研究中心作有關養老地產的報告和新聞發布。

5、配合老談宣傳的文宣和活動文案整理。

6、配合談總個人專訪的策劃和組織，并配合文宣工作。

二、“養老地產”課題研究內容

1.背景分析

理解養老地產的定義及真正含義，養老產業鏈的構成及分析，以及養老地產的經濟社會效益。

1.1養老地產定義（復合地產之一）

1.2養老地產真正含義

1.3 養老產業鏈-“銀發產業鏈”分析

1.4養老地產的社會和經濟效益

2.世界養老地產的現狀與發展

分析世界老齡化現狀及所處階段，以及歸類目前國際較為通行的養老地產分類以及商業模式，并重點分析亞洲境外成熟養老國家的養老地產相應的產業鏈、養老地產發展歷史、發展特征、配套政策等、開發主體、運營模式，尋找境外成熟的養老產業、養老地產的運作特點以及未來發展趨勢，以作我國養老地產之鑒。

2.1世界老齡化現狀及所處階段

2.2 世界養老地產類型、商業模式分析

2.3歐美養老地產發展分析（產業鏈、發展環境、發展歷史、配套政策、產品特征、開發主體特征、運營模式）

2.4亞洲養老地產發展分析（產業鏈、發展環境、發展歷史、配套政策、產品特征、開發主體特征、運營模式）

2.4 世界養老地產未來發展趨勢

3.我國養老地產的現狀與發展

分通過國外成熟成功的養老地產、養老產業的分析借鑒其中成功的關鍵因素，結合我國實際現狀及特征，參考國內已有的實踐以及未來發展趨勢，選擇較佳的進入時點，以及不同時點進入選擇的相應的運作策略以及應具備的關鍵成功要素。

3.1我國老齡化現狀及所處階段

3.2我國養老地產發展現狀分析

3.3我國養老地產發展環境分析

宏觀環境（PEST分析法）：政策法律環境、經濟環境、社會環境、技術環境。行業環境分析（五力競爭模型分析）：潛在進入者的威脅、現有企業的競爭、替代品的威脅、購買商討價還價能、供應商討價還價的能力。

3.4我國養老地產類型、商業模式分析、開發主體分析

3.5我國養老產業鏈分析（本位產業、相關產業、衍生產業）（與1.3重復的感覺）

3.6我國養老地產未來發展趨勢分析

4.國內案例分析（考察北京、重慶、海南、上海等城市幾大開發商的動態）

考察國內有較為成功的養老地產個案（2-3）并進行分析，分析在國內現行條件下單個養老地產項目的運作成功所需具備的關鍵因素，如區域經濟、區位、土地政策、融資、硬件、軟件、商業運作模式等，以及一些不足之處，為實施國內后續類似項目做參考。

5.我國養老地產發展機會和運營分析

通過國外成熟成功的養老地產、養老產業的分析借鑒其中成功的關鍵因素，結合我國實際現狀及特征，參考國內已有的實踐以及未來發展趨勢，選擇較佳的進入時點，以及不同時點進入選擇的相應的運作策略以及應具備的關鍵成功要素。

5.1養老地產未來市場空間分析

5.2進入時點及開發程序分析

5.3 不同時點進入運作策略分析

5.4 不同時點進入要求的關鍵成功要素分析

5.5房地產各要素在“養老地產”形式中的表現和運作規律探索

6、養老地產從業者素質分析

通過對各種地產形式的研究，發現地產從業者的共性和個性特點，從而提出養老地產這種新型地產形式的從業者構成，以及分析從業者的素質和未來開發養老地產項目的人才儲備。

6.1養老地產的重要屬性之于從業者的重要性

6.2地產從業者的類型以及各自的優劣勢

6.3養老地產從業者素質描述

6.4未來地產從業者的舞臺和前景

7.我國養老政策專題分析

分析國外成熟國家不同階段推出的養老政策的背景及條件，以及結合我國以往的養老政策，結合目前中國的發展條件，分析未來養老政策的走向。

7.1各國老年社會政策的比較分析

7.2建國以來養老政策的回顧和解讀

7.3未來養老政策的可能脈絡

8.以房養老專題分析

分析以房養老的方式、內含、可能性，目前國內已有的實踐，以及未來發展趨勢

8.1以房養老的幾種形式

8.2我國現有體制下以房養老的可行性

8.3以房養老的優劣勢

8.4未來發展趨勢

9、老談與養老地產

9.1老談人生軌跡和從事養老地產項目的關系

9.2老談公益形象，和企業家文化對于養老地產的意義

9.3宜興項目的追求和未來企業定位

第三篇：養老現狀分析

唐振興：對發展中國養老服務業的思考

養老服務是世界各國面臨的普遍性問題，是人類社會發展中存在的一個難題。在當前情況下，加大養老服務業的投資和政策引導力度，鼓勵民間和境外資本投資經營，有助于調整投資結構、拓展消費需求，推動中國經濟轉型升級。發展養老服務業是關系民生和民死的重要戰略性問題，是當前解決老年人生活中的實際問題、保持家庭關系和睦穩定、促進老年群體和諧相處以及構建社會主義和諧社會的重要內容。

黨中央國務院高度重視發展養老服務業，黨的十八屆三中全會明確提出要“積極應對人口老齡化，加快建立社會養老服務體系和發展老年服務產業”。目前，各地正在按照黨中央、國務院的戰略部署，認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，抓緊完善和落實各項優惠扶持政策，為社會力量發展養老服務業營造公平環境，推動養老服務業快速健康發展。為進一步明確養老服務業的發展方向和發展重點，本文梳理了我國養老服務業的主要政策內容，并針對目前存在的問題，探討了今后養老服務業的發展趨勢。

一、養老服務業的概念與定義

對養老服務業的定義，有狹義和廣義之分。從狹義上講，養老服務僅指為老年人提供的生活照顧和康復護理服務，養老服務業就是為滿足老年人因疾病或身體機能的衰退而產生的特殊生活需求和精神需求，而提供相應服務產品的生產部門和企業的集合。從廣義上講，養老服務則是一個大服務的概念，幾乎涵蓋了老年人衣食住行、生活照料、醫療服務、文化健身娛樂等多個行業領域。可以被定義為一切為滿足老年人養老需求而提供服務產品的生產部門和企業的集合體，統稱為養老服務業。除了生活照料、醫療康復及護理服務外，還包括老年金融服務、老年教育服務、老年文化服務，甚至老年護理服務鏈上的護理人員培訓、勞務派遣等也可以納入到養老服務業的外延當中。是一個涉及面廣、產業鏈長的綜合產業體系。為了研究的需要，本文所說的養老服務業，主要是從狹義的角度對其進行定義，即養老服務業僅指為滿足老年人因疾病或身體機能的衰退而產生的特殊生活需求和精神需求，而提供相應服務產品的生產部門和企業的集合。這里的養老服務主要指的是老年人的生活照料、醫療衛生、康復護理等服務。

二、目前我國養老服務業的主要政策法規

養老服務業的發展離不開法律和政策的保障，目前，涉及養老服務業的法律、政策和規定有100多個。

在國家法律層面：有《中華人民共和國老年人權益保障法》。1996年頒布，僅有原則性的6章50條。2012年底進行修訂，新修訂的《老年法》共9章85條，與原法相比，修改幅度大，新增內容多，取得了許多創新和突破，充分體現了黨和國家對于老年人的關心和尊重，有力地維護和保障了老年人權益。《老年法》明確提出，積極應對人口老齡化是國家的一項長期戰略任務。將養老服務設施納入城鄉社區配套設施建設，建立適應老年人需要的生活服務、文化體育活動、日間照料、疾病護理與康復等服務設施和網點，為老年人提供服務。將每年農歷九月九日確定為老年節。老人子女要“常回家看看”，對老年人進行精神慰藉。學好、用好《老年法》，維護老年人合法權益，是讓老年人享受高質量晚年生活的法律保障。

國務院頒布實施的：有《農村五保供養工作條例》；《關于加快發展服務業若干意見》；《關于加快發展服務業若干政策措施的實施意見》；《關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》；《中國老齡事業發展“十二五”規劃》；《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015）》；《社會保障“十二五”規劃綱要》；《國家基本公共服務體系“十二五”規劃》；《無障礙環境建設條例》；《服務業發展“十二五”規劃》等。特別需要強調的是，2013年9月，國務院辦公廳發出《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（國發?2013?35號），提出到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的，功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。養老服務產品更加豐富，市場機制不斷完善，養老服務業持續健康發展。這是我國養老服務業發展的綱領性文件。10月，又公布《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》（國發?2013?40號），提出要按照保基本、強基層、建機制的基本原則，加快健全全民醫保體系，鞏固完善基本藥物制度和基層運行新機制，積極推進公立醫院改革，統籌推進基本公共衛生服務均等化等相關領域改革。同時，要廣泛動員社會力量，多措并舉發展健康服務業，總規模達到8萬億元以上。這兩個文件實際上是相輔相成，配套完善的，對于實現老年人醫養結合模式具有里程碑意義。

部委聯合發文層面：比較重要的有《關于加快發展社區服務業的意見》；《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》；《老年人社會福利機構基本規范》；《養老護理員國家職業標準》；《城市居住區規劃設計規范》；《老年人居住建設設計標準》；《關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》；《關于加快發展養老服務業的意見》；《城鎮老年人設施規劃規范》；《關于全面推進居家養老服務工作的意見》；《城市公共設施規劃規范》；《社區老年人日間照料中心建設標準》；《老年養護院建設標準》；《養老護理員國家職業技能標準》；《老年養護院建設標準》；《社區老年人日間照料中心建設標準》；《關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》；《無障礙設計規范》；《關于進一步加強老年文化建設的意見》；《關于加強基層老年協會建設的意見》；《關于香港、澳門服務提供者在內地舉辦營利性養老機構和殘疾人機構服務有關事項的通知》；《養老機構設立許可辦法》；《養老機構管理辦法》；《社區衛生服務中心、站建設標準》；《養老設施建筑設計規范》；《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》等。以上這些規定、意見、通知都非常注重實際應用，如將養老服務設施建設同步納入經濟社會發展規劃、城鄉建設規劃等，優先保障用地需求；在城鎮新建小區開發建設和舊城改造中，提前預留養老服務設施用地等。在加強社區服務設施建設，老年人的居住生活都做了細致入微的具體安排。

我國制定養老服務業政策的主要特點：

第一，從立足當前到著眼未來。隨著我國人口老齡化的發展和老年人養老服務需求的上升，黨和政府對于解決人口老齡化問題的重要性認識和社會關注度逐漸提高，發展養老服務業的政策也與時俱進，推動了養老服務政策制定的不斷完善提高，而且向務實高效的方向發展。

第二，養老服務體系政策框架正在形成。許多政策最初是一個部門以文件的形式發布，僅限于內部工作人員，知道的人很少，現在許多法規和實施意見的制定，是在經過有關部門的反復磋商，征求社會各方面意見的基礎上，從簡單的部門文件轉變為多部門聯合發布實施。如全國老齡辦等24個部委《關于進一步加強老年人優待工作的意見》，在政務服務、衛生保健、交通出行、商業服務、文體休閑等方面做了具體詳細的實施意見，為老年人的生活提供各種形式的優先優惠和便利服務，各項優待規定得到有效落實，也有利于政策法規的落地生根，形成濃厚的社會敬老氛圍，建立起養老服務發展的長效機制，讓好政策既能看得見也能摸得著。

第三，養老服務標準質量逐漸提高。養老服務從供養五保老人的溫飽水平起步，目前逐步提高，開始朝規范化、標準化方向發展。特別是在老年人養老服務和養老設施建筑設計等方面標準規范的實施，非常符合社會發展規律和老年人需求。有什么樣的標準就有什么樣的質量，只有高標準才有高質量。老年人是弱勢群體，他們在實際生活中有許多困難，一個小小的障礙，就會造成舉步維艱，只有確立一個較高標準，并嚴格按標準實施，才能保障老年人平等參與社會生活，共享社會經濟發展成果。

三、存在的主要問題

（一）養老服務政策扶持力度不夠。部分地方政府在落實國務院發展養老服務的政策措施時，虛的多，實的少，主要表現在土地供應、規劃建設、稅費減免等優惠政策在一些地方難以落實。特別是對民營資本投資養老服務業，遭遇不少體制性和政策性障礙，如稅收優惠政策沒有實施細則、操作性不強或門檻設臵過高。民辦養老福利機構和老年活動設施在用地、用電、用水、取暖等方面負擔較重，新增床位補貼標準還不高。養老服務機構建設補助、養老服務機構營運補貼、居家養老服務補貼的金額與老齡事業發展的新要求相比，還存在著較大差距。社會資本發展養老服務還存在成本高、定價機制不健全等問題，在市場競爭中處于不利地位，致使社會資金進入養老領域的積極性不高。

（二）老年群體的養老需求旺盛與社會供給不足的矛盾比較突出。由于我國的養老服務設施、服務網絡建設相對滯后，有許多養老服務項目無法實施，老年人買菜、購物、洗澡、看病有許多困難，不能滿足老年人社會需求。同時，養老服務市場發展不平衡，公辦養老機構一床難求和民辦床位閑臵現象并存。公辦養老機構有國家投資，管理規范，老年人排隊等床位；而民辦養老院開辦前期投入大、運行風險高，只能將成本轉移到價格上。很多新建的民辦養老院都在郊區，價格高、位臵偏，路途遙遠，老人感覺孤獨寂寞不愿意住，子女們也不放心。

（三）養老服務體系建設結構不合理。養老服務產品檔次低，養老產業發展滯后，居家養老服務缺乏資金、人員不足、場地不夠、設施不齊全。許多養老設施不符合無障礙建設標準，包括老年人家庭的適老化改造和老舊小區安裝電梯，都應該盡快研究實施辦法，社區老年人日間照護中心建設還存在較大差距。特別是醫護結合、護養結合的康復護理機構短缺，養老服務管理還需進一步規范，尚未形成完善的行業標準和規范的監管機制。

（四）護理人員流動性大，缺少護理專業人才。如今一線護理崗位上工作的大多是女性，以農村年輕人和下崗人員居多，但是他們專業化程度不高，加上待遇偏低,很多優秀人才干一段時間就跳槽了。目前接受過專業培訓的護理員不足,養老護理員缺乏專業的醫療護理知識，養老護理員持證上崗率低、流失大。社會養老服務專業人員奇缺。據估算，中國目前需1000萬養老服務人員，但全國所有養老機構人員只有22萬，符合資格的僅2萬多人。同時，由于照護人員緊缺，不能安排合理的人員輪流值班，護理機構維持運轉困難。

四、對養老服務業基本發展趨勢的思考

中國作為世界上最大的發展中國家，人口老齡化呈現出數量多、速度快、高齡化趨勢的特點。2013年末60周歲及以上老年人口數量達到2.02億，老齡化水平達到14.8%。根據國家統計局2013年國民經濟和社會發展統計公報，65周歲以上老年人為1.3161億，占總人口比重為9.7%。同時，空巢老年人口數量繼續上升，也將突破1億大關。預計到2020年，中國老齡人口將達2.48億，到本世紀中葉，中國的老年人口將達到4.87億，約占總人口的1/3，其中，需要重點照顧的80歲以上的老人就將達到1.03億。圍繞養老服務的壓力越來越大。現階段我國養老服務市場需求在3萬億元以上，預計2050年前后將達到年均5萬億元。從2010年至2030年，我國養老產業從業人員將從2000萬人激增到7800萬人，提高就業率約2%以上。龐大的老年群體，蘊藏著巨大的服務市場和廣闊的發展空間。

（一）發展養老服務業成為國家政策支持的重點之一

第一，養老服務制度需要頂層設計。黨中央、國務院站在國家長遠發展的高度，重視制度性安排，采取行政措施或頒布法規，逐步統一完善養老保障、醫療保障等社會福利制度，將養老制度作為社會系統工程，統籌規劃進行戰略安排，通過相關的各種政策的協調配合，將政府的公共資源在養老保障、養老服務、養老醫療之間進行合理配臵。去年以來，國務院有關部門密集出臺了十多項具體發展政策，要求各地切實增強做好養老服務的責任感和緊迫感，加大對養老服務業的重視，努力形成黨政主導、社會力量廣泛參與的養老服務格局，以更高的標準、更高的要求、更高的質量完成養老服務的目標任務。發改委、民政部、全國老齡辦已將部委和地方發展養老服務業的情況向國務院進行了匯報。今年下半年，將開展檢查督促工作，通過了解和聽取各地意見，抓緊解決老年人遇到的現實困難；及時發現和解決養老服務工作中的傾向性問題，督促各地出臺具體實施意見，全面推動養老服務業的發展。

第二，支持社會力量辦養老機構，開展公辦養老機構改制試點。國際經驗表明，養老服務必須要社會力量來做，需要社會各主體的積極參與，充分發揮市場在資源配臵中的決定性作用，這對于加快養老服務體系建設是至關重要的。要走出政府包攬思維，集聚民間資本，推動民辦養老院成為養老服務的主力軍。對社會力量投資建設的高檔化、個性化養老服務機構，要加強監管。重點解決民營養老機構在規劃、土地、金融等方面的問題。對養老機構按規定減免各種稅費。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。養老機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行，境內外資本舉辦養老機構享有同等的稅收等優惠政策。提倡在社區內建設小型化養老機構，用于失能和半失能老人的養老服務，為街道老人就近提供高質量的專業居家養老照護服務。

目前我國現有的4萬多家社會養老機構中，公辦養老機構所占比重超過70%，民政部已經明確，政府投資興辦的養老床位逐步通過公建民營等方式管理運營，積極鼓勵民間資本通過委托管理等方式，運營公有產權的養老服務設施。這方面，部分省市已經進行了成功的探索。養老市場也應優勝劣汰，這樣就會使硬件好、服務佳的養老機構受到老年人歡迎。政府的重點是建立管理和服務標準，包括對于老年人疾病和護理情況的評估審核機制，解決高齡和失能老人的長期照料問題。通過規范化管理，將養老事業的發展情況納入地方政府政績考核，加強督促檢查。

第三，建立政府主導下的多元主體參與機制。政府已逐漸加大對養老服務體系建設投入，2013年，國家發改委、財政部總計投入47.2億元用于養老服務業和民生建設。彩票公益金將50%以上的資金用于支持發展養老服務業，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。目前，有關部門在制定投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和公益組織參與養老服務的鼓勵政策。各地政府通過簡政放權、創新體制機制激發社會活力，確立“政策引導、政府扶持、社會興辦、市場推動”的原則，探索公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種途徑，形成社會資金以獨資、合資、合作、聯營、參股興辦養老服務業的靈活機制。同時，各地通過改擴建等形式，對廢舊廠房、閑臵校舍和空余辦公用房等資源進行改造，使之成為養老服務設施，以緩解土地供應不足的壓力。各地對建設服務設施進行補貼的“補磚頭”；對養老機構運營進行補貼的“補床頭”；轉為重點補到老年人身上的“補人頭”。讓老年人有錢買服務，有權利選擇服務，滿足自身服務的要求。同時，也要引導老年人合理消費，帶動老年消費的形成，推動養老服務業的發展。

（二）建立居家養老+社區養老服務+社區醫療服務模式

第一，居家養老加上社區養老服務是首選。伴隨經濟社會的轉型，特別是計劃生育政策的影響，家庭規模日趨小型化，“四世同堂”的家庭已經非常少見，“4－2－1”家庭結構日益普遍，傳統家庭養老模式受到挑戰。全國各地對養老服務進行了積極的探索，居家養老具有先天優勢，家庭親情和熟悉的居住環境，對老人的照顧會更加細致入微、更加個性化，也更符合老人的需求。這也是很多老人選擇居家養老的根本原因。即便在發達國家，居家養老也仍然是最為普遍的養老模式。但是，居家養老也有一些困難，如對高齡、失能老人的日間陪伴與照料等。社區養老服務，是以家庭為核心、以社區為依托、以專業化服務為目標，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內容的社區養老服務方式。服務內容包括生活照料與醫療服務，主要是服務人員上門為老年人開展照料服務；為社區老年人日間服務中心活動老年人提供日托服務；通過完善的社區服務網絡和專業的服務人員，輔助家庭成員完成養老任務。全國老齡工作委員會辦公室《十城市萬名老年人居家養老狀況調查報告》顯示，老年人對于居家養老服務需求較大，89.1%的被訪者認為有必要建立社區居家養老服務中心。社區養老具有親情守望、鄰里互助的特點，所以，既不脫離老人熟悉的環境和親友，又能夠在子女上班時讓老人得到細心的照顧，社區居家養老服務模式應該是最好的解決辦法。目前，全國許多大中城市建立了社區的老年人活動中心、日間照料中心。有100多個市、區建立了養老服務信息系統和“虛擬養老院”，通過政府搭建的網絡平臺，將分散居住的市區老人納入到“沒有圍墻的養老院”，由企業上門為老人提供各類便捷的居家養老服務，開展各項養老服務和組織老年人進行豐富多彩的文化體育活動。這種“虛擬養老院”已經成為破解老齡化挑戰的手段。社區服務中心和社區醫院是養老服務的重要平臺,老人住在家里得到家人照顧的同時，由社區服務中心和社區醫院承擔養老工作或者托老服務，與居家養老互為補充，為日間老人活動提供很好的場所和服務人員，可以解決老人日間沒有人照料的問題，大大緩解養老服務的難題。

第二，發展“醫養結合”康復護理服務，對養老護理員進行培訓。隨著老年人平均壽命延長，自理能力下降，越來越多的老人進入失能、失智期，我國現在有失能老人37500萬（姜力.2013.12），他們需要更多的生活照料，醫療費用的支出也不斷加大，老齡化、空巢化以及病殘化、孤獨化為養老護理帶來了巨大風險。特別是大多數老年人都伴有各種慢性疾病。因此，建立具有養老和醫療服務功能的養老院，是今后發展的重點。通過醫養結合，有關方面形成合力，協同做好老年人慢性病管理和康復護理，增強醫療機構為老年人提供便捷、優先優惠醫療服務的能力，統籌醫療服務與養老服務資源，合理布局養老機構與老年病醫院、老年護理院、康復療養機構等，形成規模適宜、功能互補、安全便捷的健康養老服務網絡。特別是要加強政府、社會和家庭在失能老人生活照料方面的作用，探索建立失能老人護理生活補貼制度。為了解決我國養老從業人員嚴重不足，養老護理員短缺的現狀，民政部、教育部、衛計委通過建立培訓基地和與院校合作等多種方式，讓養老護理走社會化、職業化、專業化的道路。對養老護理員進行專業理論、操作技能培訓，讓他們能夠更好地照顧癱瘓、病重、獨居的老人。同時，逐步提高養老護理員待遇，給予相應的補貼。已經有專業化養老機構利用自身資源優勢，對社區養老服務組織和家庭護理人員進行培訓和指導，解決龐大的老齡人群對養老服務人才巨大需求的社會問題。

第三，解決農村留守老人養老困難。我國農村老年人留守現象突出，2012年底有5000萬人以上。為解決他們的衣食住行、醫療護理等方面問題，河北省、吉林省、內蒙古自治區開創了“集體建院、集中居住、自我保障、互助服務”的農村互助養老服務模式。浙江省利用村莊閑臵的場所，建設“日間統一照料、夜間分散居住”的農村居家養老服務中心；湖北省建立了農村老年人互助照料活動中心，它們采取的辦法是利用公共財政的補貼，將農村老年活動室或閑臵的校舍，建成農村居家養老服務站。由村委會或農村老年協會具體運作。通過健全制度，嚴格管理，農村老年協會已經成為推動農村基本養老服務體系建設的生力軍。他們在生活、醫療、護理、文化生活等方面，重點考慮高齡、空巢和失能困難老人的需求，并積極促進鄰里之間互幫互助。通過了解老年人需求，建立分門別類的專業隊伍和借助社會力量，提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫等服務。

（三）實施“積極老齡化”戰略，樹立健康生活方式

第一，加強健康教育，引導老年人養成健康生活習慣。全國老齡辦與衛計委共同組織編寫了《中國老年人健康指南》，通過健康生活習慣、合理膳食規律、適量體育運動、良好心理狀態、疾病自我控制、加強健康管理等六方面內容，引導老年人健康生活，實施“健康老齡化”、“積極老齡化”戰略。重點是在社區內開展健康宣傳教育，積極防治慢性病，切實提高老年人健康水平。全國老齡辦已經在上海浦東進行了兩年多的探索，在社區建立老年健康生活指導管理模式，倡導老年人科學健康的生活，提高老年人生命質量。通過20多位中外專家進行指導，用創新的科學服務模式，把各種現有的服務項目有機的融入，由過去被動的從老人需求出發制定養老服務項目，轉變為主動對老年人進行健康生活指導和管理。引導老人改變不良生活方式，指導科學健康的生活，延緩老人體能、智能衰退，對提升老年人生活質量，緩解社會化養老壓力具有非常重要的作用。隨著我國經濟的發展和人民收入水平的不斷提高，低齡健康的老年人具備了追求更高層次的身心健康為主的要求。主要表現在用科學知識指導生活，講衛生、講文明，有與時俱進、積極向上的精神面貌；對休閑旅游和健康保健、對文化活動設施和場所、對生活照料和精神慰藉等社會服務的需求增加。

第二，加強老年心理健康教育和精神衛生工作。隨著我國城鄉低保制度、城鄉無保障老年人社會保障體系等兜底制度的建立和完善，老年人都有了一定的經濟收入，科學素養逐步提高。隨著年齡的增長，老人的身體機能逐漸衰弱，對子女的依賴也會越來越強，“精神贍養”更為重要，否則身體心理處于無依無靠狀態下，“空巢老人”將會陷于雙重危機之中，目前，我國嚴重精神障礙患者有1600萬人，其中老年人精神疾病出現高發狀態。特別是抑郁癥和老年性癡呆，全國有1000萬老年群體。為此，許多社區建立了符合社區特色的老年人精神溝通學習交流的場所，開展心理健康講壇、心理咨詢等服務，倡導老年人走出家庭，積極參與社會生活的理念。提倡、鼓勵家庭成員與老人多溝通、多交流，廣泛開展群眾性老年文體活動，引導老人樹立“自主、自助、自立”的觀念，鼓勵低齡健康老人做志愿者，為高齡、患病老人義務服務，填補“空巢”老人在精神生活方面的貧乏和空虛。許多省市通過建立以社區為核心、以家庭為基礎、以專業老年衛生機構和養老院為依托，集預防、醫療、康復、護理、臨終關懷為一體的服務體系，積極開展老年護理和精神康復工作。

（四）創新發展模式，推動科技智能化養老服務

第一，創新發展模式。加強老年友好型城市和老年宜居社區建設，為老年人提供安全、便利、舒適的生活環境。公共服務設施、醫療衛生設施都要進行無障礙環境建設，老舊小區注重“適老化建設和改造”，為老年人營造良好的生活環境。通過制定行業標準，加強監督，確保提供安全和優質的服務。把各類居家養老服務機構護理人員是否經過專業化培訓，取得養老護理員職業技能證書，作為對居家養老服務工作評估、檢查、考評的依據。部分省市自治區已經著手開展養老服務示范試點的申報，有產學研發機構密切合作，在全國建立了示范項目或者示范基地，積極探索醫療、養老、家政、健身、旅游等各種服務業深度融合和互動發展模式，建立養老醫療、健康養生養老、康復護理養老、養老產業園等，加大對于養老、健康等服務業的投入力度。

第二，推動智能化養老服務。全國老齡辦在全國推動建立“智能化養老實驗基地”，推進智能化養老技術設備在養老服務領域的研發和應用，該服務具有科技集成、綠色環保、優質高效、整合資源等優勢，有利于促進養老服務的專業化，提高養老服務的科技水平和能力。為老年人提供人力“做不到、做不好和不愿做”的服務，使老年人真正享受到更加人性化、有尊嚴的服務。進而有力推動我國養老服務行業的科技創新，提高其專業化、產業化水平。目標是在全國建設100個具有“建筑設施、物業管理、健康管理、生活服務、老年照護、文化服務”等六大智能化系統的養老實驗基地。經過一年的努力，智能化養老產業取得長足發展。截至目前，已經批準籌建的智能化養老實驗基地有17家，投資規模達到100多億元，全國第一個老齡智能科技產業園落戶常熟，智能化養老的理念和意義已經被相關政府部門和社會各界所認同，智能化養老產業發展的政策環境和資源環境得到了極大改善。包括建設智能化遠程醫療，目前中科院正在研發居家養老身體數據監測、睡眠模式下的老人身體數據監測、老年癡呆癥監測診斷等新型智能系統和設備。包括高端醫療、康復體檢以及健康咨詢等市場化的服務。

（五）中外合作，提高老年康復輔具質量

第一，鼓勵和引導境外資金進入養老服務業。近年來，根據我國的國情，學習借鑒國外的有益經驗，我國不少地方出臺政策措施鼓勵外資進入養老服務業，引進國際養老服務業的科研和實踐成果，鼓勵境外有實力的養老服務機構到國內投資，結合中國老年人的精神文化、生活習慣等，創新發展出豐富多樣的養老服務產品。鼓勵境外資本的進入的政策，也引起國外養老服務機構的關注。目前，中國有與德國、日本、美國、瑞典、澳大利亞、意大利、韓國等國家合資建設的養老機構和服務機構，有合作生產老年產品用品的企業，包括引進國外養老服務業的先進管理手段和服務理念。在日本等一些發達國家，就有專門的機構和服務人員為行動不便的老人提供洗浴服務，他們精細化服務的方法令人贊嘆。外資進入我國養老服務業是瞄準了中國巨大的養老市場。相當一部分國外養老機構定位于我國中高端客戶群體，有助于滿足人們日益多層次、多元化的養老服務需求。

第二，提升老年康復輔助用品質量。根據老齡事業“十二五”規劃，各地促進老年用品、用具和服務產品開發，重視康復輔具、電子呼救等老年特需產品的研究開發。鼓勵中小企業進入老年生活用品產業等領域，扶持發展龍頭企業，實施品牌戰略，提高創新能力，形成一批產業鏈長、覆蓋領域廣、經濟社會效益顯著的產業集群。目前，我國已經有幾千家生產老年用品的企業，老年康復輔助用品的種類有近千種，通過加大產品研發力度，引進國外先進技術，產品質量逐年提高。各地舉辦的老年產品博覽會、展銷會有十幾家，舉辦國際性的博覽會有5家，其中由中國殘疾人聯合會、全國老齡工作委員會辦公室共同主辦的中國國際福祉博覽會，每年在重陽節舉辦，已經成功舉辦了七屆。成為我國級別最高、規模最大、影響力最廣的老年人、殘疾人康復護理設備/用品用具、養老服務的博覽會。有來自20多個國家和地區的近300家企業參展，展示護理設備、康復器具、特制老年人鞋子和食品等，如原裝進口的醫療設備，諸如更衣淋浴床、站立機等。以及幫助各類肢體殘疾人使用的電腦和互聯網的輔助器具、專門為中國人研制的辦公椅、高端多功能輪椅、康復機器人、殘疾人專用健身器材和盲人導視儀等福祉用品。與此同時，我國有關部門通過與世界各國的養老服務業運營商合作，開展各種形式的論壇、研討會，搭建國內外養老服務業經驗交流的平臺，吸收借鑒各國先進技術，加強國際科研合作與交流，充分借鑒和吸收世界各國的有益經驗，讓科技創新成果造福于老年人。這些舉措提高了我國養老服務的水平，展示了我國解決人口老齡化問題的成就，提高了我國養老服務水平的國際影響，對于推動國際養老服務業服務質量和水平的提高發揮了積極作用。

第四篇：保險基金投資養老地產的現狀分析

保險基金投資養老地產的現狀分析

從網友算賬養老要花300萬元，到人社部提出彈性延遲領取基本養老金年齡政策，“養老話題”引起了廣泛關注。隨著中國老年化進程的加快，截至2015年，全國60歲以上人口達到多少萬人。近幾年，保險基金投資養老地產熱情高漲，投資形式多樣，合作形式豐富，或通過自有平臺，如泰康人壽通過旗下的泰康置地公司，中國平安通過其平安信托平臺投資養老地產，或通過股權投資，成立養老地產基金，集合多方力量和資金進行養老地產投資。

一、經營形式

目前，養老地產的經營模式分為自營和外包。外包即地塊自己開發建設、持有、把服務租賃給第三方養老服務商；或者獲得土地后，把項目直接包給服務商開發建設和后續服務，服務商去評估是否能夠盈利。

（一）自營

通過土地劃撥的形式，獲得政府支持的土地用地，價格較住宅用地和商業用地要低得多。早在2009年11月，保監會就批準了泰康人壽養老社區股權投資計劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內第一款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃。同年6月，養老社區在北京昌平奠基。

事實上，作為布局養老社區最早的壽險公司，目前泰康人壽第二家社區上海松江店也在建設中，廣州、三亞也已經選址完成。“在完成北京、上海、廣州三地布局后，也將在成都、武漢考慮選址”，泰康人壽董事長陳東升日前在成都財富論壇向網易財經如此表示，“這次來成都開會的一個重要內容就是在成都和武漢選擇建立養老社區的地址。”他介紹，泰康養老社區的定位在2000戶至3000戶，針對群體主要在企業主、高管、高級知識分子等中高收入群體，同時計劃將云南、山東、遼寧等全國20至30個核心大中城市作為二期重點開發的城市。

“保險資金投資不動產有一個監管比例限制，我們拿著這個額度不做別的，就做養老社區和醫院”，陳東升曾對媒體稱。

很顯然，“養老”事業已經成為泰康人壽最核心的產業和重要的戰略，不過，看上養老市場這塊蛋糕的并非泰康一家保險公司。目前，除泰康人壽外，布局養老地產市場的險企還有新華保險、平安集團、合眾人壽、中國人保、中國太平、中國人壽等多家壽險公司。

（二）購買

通過購買現成的寫字樓。

（三）與地方政府合作

與泰康人壽自建養老社區的渠道不同的是，個別險企在布局養老地產時選擇與地方政府合作，就在今年5月29日，中國太平就曾與山東省人民政府在香港簽署戰略合作協議，探索在養老社區建設以及其他投資領域的合作創新。

而之前，中國太平已先后與廣西壯族自治區、成都市和青島市等政府簽署戰略合作協議，其中均提到養老社區建設。

此外，中國人壽與中冶置業合作開發的首個養老養生基地——國壽（廊坊）生態健康城也已在河北廊坊開工，投資規模約100億元；中國平安的“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”也于去年9月正式啟動，總投資170億元；而合眾人壽此前亦曾投資80億元在蔡甸區打造“合眾健康社區”。

二、保險企業投資養老地產的實施可能性

高洋亦表示，目前險資進入的方式主要是通過設立子公司全資進入。而理論上，險資投資養老地產的模式可以包括全資、股權合作、股權投資、購買房地產投資信托基金、發行類不動產投資基金產品的投資計劃模式等。

1.與保險業務緊密聯系

業內人士認為，保險公司進軍養老地產的優勢在于，一是可以將保險產品與養老社區掛鉤，直接滿足客戶的保障要求；二是在產品預售方面可以將項目未來的居住權打包成保險產品，解決了回收期長的問題。險資金的久期長，對資產的流動性要求不高；保險公司有大量高端消費客戶，是養老地產項目天然的市場資源，這些在久期匹配和高端定位方面具備一定的優勢。從國外的經驗看，養老社區已經是一種成熟的體系。

在美國，入住率可以達到95%，而且平均居住年限超過10年，“相當于簽了一份10年的酒店式公寓支票”，陳東升此前曾如此表示，老人養老不受經濟周期的波動,可以為保險公司帶來持續穩定的現金流。

2.與客戶群息息相關

目前啟動的養老社區主要面向的都還是高端客戶。而保險公司掌握了大量的高端客戶，具備大量的高端客戶的養老保險資金和信息。目前國內的高檔養老地

產運營模式尚在摸索之中，普遍采用的是會費制，像泰康人壽通過設計養老保險產品來鎖定高檔客戶群，也算是一種新型模式。

3.租售搭配，回避政策風險

在某險企投資負責人看來，平安養老產業股權投資基金的形式或許可以帶給業內啟發。“除險企自有資金外，按照險資股權投資的相關規定，險資可以投資養老產業基金，或者按照投資不動產的相關規定，可以投資不動產金融產品，如果通過這些產品的形式投資，可以規避‘只租不售’的限制，也可以使無能力全資投養老地產的險企通過認購分得一杯羹。”

媒體報道，中國人保投資控股有限公司(簡稱“人保投控”)也計劃與中信醫療健康產業集團有限公司(簡稱“中信醫療”)設立規模300億元的不動產投資基金，專投養老項目。是否涉及保險資金尚不得知。

中國平安進軍養老地產將采用租售搭配模式，即租賃部分進行持有經營，而出售部分則可短期內回籠資金和成本。其規劃的養生養老地產項目運作模式分三條主線，有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”，還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閑產品”。業內人士分析，平安投資養老地產的資金來源可能不僅限于保險資金，因此可供銷售，這樣銷售部分則能否實現資金較快回流。

三、保險基金投資養老地產的困境

1.前期成本高，無成熟盈利模式借鑒

某險企董事長曾表示，養老社區的主要特點是投資規模巨大、投資周期長，經營收入偏低，但中后期資金回流穩定，是壽險資金理想的長期性戰略投資渠道，使資產負債的久期匹配趨于合理，因此需長期經營。

目前，外界較為樂觀的估計認為，養老地產的收益率至少在15%左右。較為保守的估計認為養老地產收益率約在4%-10%之間不等，高端養老地產的收益率會偏高一些。雖然對養老地產投資收益率的預測不一，但是目前基本的共識是養老地產投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風險較高的股票投資。

由于我國的養老地產處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前險企參與養老地產走得都是高端路線，但是也意味著投資大、風險高，保險公司必須面對土地、建筑、運營等成本的挑戰。

2.思想觀念轉變問題

目前我國養老觀念尚處在轉變過程中，老年群體是否接受離家養老的方式，尚值得觀察”，孫婷認為，養老社區在短時期內的市場規模也存在不確定性。

3.政策模糊

另一大風險因素在于目前沒有可供復制的成熟的養老地產商業模式，“養老產業歸屬多個部門管理，產業政策實施過程中部門之間的協調難度大，這也是險企在發展養老社區過程中需要面對的困難。”在養老產業的政策支持方面，目前也僅僅是停留在研究階段。

從中央到地方對險企發展養老地產給予了一定支持，關于《保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》對于投資不動產的限制，細化到了“禁止分拆銷售養老項目產權”。并規定，投資不動產的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的10%。而北京、天津等大城市也出臺了相關扶持政策。

某保險公司不動產投資的人士稱，“養老地產投資土地成本是很重要的因素。雖然險資投資不動產已有政策明確，但從目前來看還沒有放松審批監管的跡象。項目從拿地、開發到項目規劃，都需上報到職能部門報批，導致其間操作時間很長。”

今年兩會期間，全國政協委員、合眾人壽董事長戴皓提出，建議相關部門應明確用于養老產業的土地性質歸屬，這樣可單獨對該類產業推出政策以促進養老產業的發展。

對此，市場人士認為，土地成本和較重稅賦是直接造成開發成本高企和后續經營不定的原因。就目前來說，政策突破的時間表和力度仍有很大不確定性。另外，養老地產的商業配套及其附屬醫療設施建設也需要相關政策扶持，這樣作為長期性經營性的項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續經營。

首都經濟貿易大學金融學院教授庹國柱指出，盡管中國養老地產有巨大的市場需求和發展前景，但保險公司發展養老地產并非一蹴而就。如果政策上不放寬，保險公司做養老地產還是有一定的困難的。

對于相關政策完善，劉冬嬌曾表示，政府應該高度重視對養老地產的規劃、引導、鼓勵與監管，抓住機遇，應盡快建立一套完整的政策體系，出臺養老社區建設管理試行辦法，明確界定養老社區的功能與建設標準，規范養老社區的選址、建筑設計、社區布局、配套設施、物業服務等，完善保險資金進入養老產業市場的環境。

4.回報周期長

申銀萬國報告顯示，養老地產的盈利來源主要有五個方面，開發收入、租金收入、服務收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入來源是開發收入和租金收入，即通過銷售或者出租的方式獲得回報。

作為養老社區最早試點公司掌門人，陳東升也坦誠，養老社區的盈利周期是一個很緩慢的過程。他曾多次公開表示，“這個周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像我們拿地蓋養老社區用了5年，泰康之家?燕園這個養老社區在2015年入住，如果入住率要達到70%~90%可能又要三年。”

5.拿地成本高

養老地產發展之困除了反映在經營管理模式尚未成熟，另一方面，由于養老地產用地性質的相關政未不明確，導致拿地成本高是養老地產難盈利的重要原因之一。

目前各地養老產業用地基本為住宅、旅游和綜合用地，因為不同性質土地成本、使用年限、政策等區別較大。養老地產與普通的商業用地產相比較為特殊，雖然也是商業化運作，但若拿地成本和普通地產一樣，將大大提高養老社區的成本。

6.對資金量要求大、期限要求長

與傳統服務業不同，養老社區投資規模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營。

根據險資投資相關規定，保險資金投資不動產，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。因此目前新華、泰康、合眾等保險公司養老社區項目前端大多是全資投入，與養老產品對接，后端選擇長期持有出租的模式。

第五篇：養老地產專題2017

養老地產專題

目錄

前言..................................................................................................1

一、我國養老產業概況..........................................................................1

（一）養老產業發展現狀..............................................................1

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）.........................................................................................................3

（三）發展養老產業優惠政策......................................................7

二、養老地產項目開發模式................................................................14

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城...................................14

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊..............................15

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區17

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園........................18

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹..........................19

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村...........21

三、養老地產運營模式分析................................................................23

（一）銷售模式............................................................................23

（二）“銷售+持有”模式...............................................................24

（三）持有模式............................................................................26

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究..................................30

1、PPP模式概述...........................................................................30

2、PPP模式的可行性分析...........................................................30

3、PPP模式的主要功能...............................................................31

4、政策支持.................................................................................32

五、養老地產項目開發要點................................................................34

1、市場定位：目標市場全齡化..................................................34

2、項目選址：區位、環境、配套..............................................34

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石....35

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 36

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸...........38

6、規劃設計：適老化..................................................................39

六、西北部分地區養老地產開發案例................................................40

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區..................................40

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目.........................................41

3、西安秦達·白鹿溪谷..............................................................42

4、陜西博恩國際養生養老基地..................................................43

5、渭南市盤龍灣·云何莊養生養老社區...................................44

6、甘肅盛園五星養老公寓..........................................................45

7、新疆維泰養老社區.............................................................46

養老地產專題

前言

目前，居家養老、社區養老及機構養老是我國主要的養老模式，養老地產作為三者結合的有效途徑，是養老服務業和房地產業相融合而形成的新興產業，它除了能滿足老年人的居住需要，還可以為老年人提供餐飲娛樂、醫療護理、生活休閑、金融保險等方面的相關產品和服務。其基本形式不僅包括老年公寓、老年社區、養老院、托老所（居家養老服務站）和旅游養老地產等，還涵蓋了普通住宅中專供老年人居住和使用的部分。

據預測，到2050年，我國60歲以上人口占比將升至36.5%，位居全球第三，意味著我國將進入深度老年化社會階段，對養老的需求也將上升到一個新的高度。隨著人口老齡化進程的不斷加快，我國生產型社會開始向消費型社會轉變。養老產業作為新興消費產業，其涵蓋老年人衣食住用行等各方面需求，產業鏈長，能夠吸納的就業人數多，在促進生產、拉動消費、推動經濟發展以及帶動就業等方面發揮著重要的作用。

一、我國養老產業概況

（一）養老產業發展現狀

從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃》（國辦發?2011?60號）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。

龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目。《規劃》顯示，中國是世界上惟一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。

《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年，中國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。而按照國際通行的5%老年人需要機構養老這一標準，目前中國至少需要1000萬張養老床位。民政部2015年社會服務發展統計公報數據顯示，全國各類養老服務機構和設施11.6萬個，比上年增長23.4%，各類養老床位672.7萬張，比上年增長16.4%，每千名老年人擁有養老床位30.3張，比上年增長11.4%。

民政部、國家發展改革委2016年7月6日公布《民政事業發展第十三個五年規劃》（民發?2016?107號），《規劃》提出，將重點發展醫養結合型養老機構，增加養護型、醫護型養老床位，提高養老服務有效供給，到2020年每千名老年人口擁有養老床位數達到35至40張，其中護理型床位比例不低于30%。《規劃》提出，積極開展應對人口老齡化行動，加快發展養老服務業，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的多層次養老服務體系，創新投融資機制。要推動普遍建立經濟困難老年人養老服務補貼、高齡津貼和護理補貼制度。建立健全長期照護項目內涵、服務標準、質量評

價等行業規范和體制機制，探索建立從居家、社區到專業機構等比較健全的專業照護服務體系，保障老年人長期護理服務需求。

在加強養老服務機構建設方面，《規劃》指出，深化養老服務供給側改革，積極支持社會力量舉辦養老機構，辦好公辦保障性養老機構，深化公辦養老機構改革，提高養老服務有效供給。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。其中包括老年人以改善住房條件為目的的購房需求。預計未來養老地產業將迎來爆發式的增長。

（二）《養老服務設施用地指導意見》（國土資廳發[2014]11號）

1、合理界定養老服務設施用地范圍。專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于本《意見》中的養老服務設施用地。

2、依法確定養老服務設施土地用途和年期。養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。

依據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007），規劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫衛慈善用地，可布局和安排養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房并分攤相應的土地面積。

養老服務設施用地以出讓方式供應的，建設用地使用權出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約

定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。

3、規范編制養老服務設施供地計劃。養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃。新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑臵土地依法處臵后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。

4、細化養老服務設施供地政策。經養老主管部門認定的非營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性養老服務機構的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。但法律法規規章和原《國有建設用地劃撥決定書》明確應當收回劃撥建設用地使用權的除外。

營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養老服務設施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式供地。以招標、拍賣或者掛牌方式供應養老服務設施用地時，不得設臵要求競買人具備相應資質、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信

等級等作為出讓條件。

5、鼓勵租賃供應養老服務設施用地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。市縣國土資源管理部門與用地者應當簽訂養老服務設施用地租賃合同，約定租賃國有建設用地的出租人和承租人、地塊的位臵、用途、面積、空間范圍、容積率、租期、租金標準及調整時間和方式、到期處臵與續期或出讓等內容。

6、實行養老服務設施用地分類管理。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施，依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應當先行分割成不同宗地，再按宗供應；不能分宗的，應當明確養老服務設施用地、社區其他用途土地的面積比例和供應方式。

新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用計劃指標中優先予以安排。

新建養老服務設施用地依據規劃單獨辦理供地手續的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫療、保健、康復等醫衛設施的，不得超過5公頃。新建城區和居住（小）區按規定配建養老服務設施用地，應當在《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》中予以特別說明，應明確配建的面積、容積率、開發投資條件和開發建設周期，以及建成后交付、運營、管理、后續監管的方式等。

7、加強養老服務設施用地監管。在核發國有建設用地劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時，應當作出以下規定或者約定：

（1）建設用地使用權可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租；

（2）不得改變規劃確定的土地用途，改變用途用于住宅、商業等房地產開發的，由市、縣國土資源管理部門依法收回建設用地使用權；

（3）簽訂出讓合同和租賃合同時，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發劃撥決定書時，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償；

（4）養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內；

（5）向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服務合同應約定服務期限一次最長不能超過5年，期限屆滿，原承租人有優先承租權。

8、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設。對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手

續。在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款。若后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。

企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。

9、利用集體建設用地興辦養老服務設施。農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。

（三）發展養老產業優惠政策

1、國家優惠政策

近日，民政部、發展改革委、教育部等十部委聯合發布《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（民發?2015?33號）。

《意見》提出鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務、機構養老服務、養老產業發展的具體舉措，并就推進醫養融合發展、完善投融資政策、落實稅費優惠政策、加強人才保障、保障用地需求等作出了相關規定和政策優惠。

（1）稅費減免

對民辦養老機構提供的育養服務免征營業稅。養老機構在資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收增值稅和營業稅。

進一步落實國家扶持小微企業相關稅收優惠政策，對符合條件的小型微利養老服務企業，按照相關規定給予增值稅、營業稅、所得稅優惠。

對家政服務企業由員工制家政服務員提供的老人護理等家政服務，在政策有效期內按規定免征營業稅。

對符合條件的民辦福利性、非營利性養老機構取得的收入，按規定免征企業所得稅。

對民辦福利性、非營利性養老機構自用的房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅。對經批準設立的民辦養老院內專門為老年人提供生活照顧的場所免征耕地占用稅。

對企事業單位、社會團體以及個人通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈，符合相關規定的不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。對個人通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的民辦養老機構的捐贈，在繳納個人所得稅前準予全額扣除。

對民辦非營利性養老機構建設免征有關行政事業性收費，對營利性養老機構建設減半征收有關行政事業性收費。

（2）投融資政策

加大對養老服務業發展的財政資金投入。有條件的地區，可設立專項扶持資金。充分利用支持服務業發展的各類財政資金，探索采取建立產業基金、PPP等模式，支持發展面向大眾的社會化養老服務產

業，帶動社會資本加大投入。通過中央基建投資等現有資金渠道，對社會急需、項目發展前景好的養老項目予以適當扶持。

民政部本級彩票公益金和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，要將50%以上的資金用于支持發展養老服務業，并隨老年人口的增加逐步提高投入比例。其中，支持民辦養老服務發展的資金不得低于30%。

民辦非營利性養老機構應當為捐資舉辦，機構享有對其資產的法人財產權，捐資人（舉辦者）不擁有對所捐贈財產的所有權。對于舉辦者沒有捐贈而以租賃形式給予組織使用的固定資產、以及以借款方式投入組織運營的流動資金，允許其收取不高于市場公允水平的租金和利息。行業管理部門和登記管理機關應當對其關聯交易進行披露并進行必要監管。

民辦非營利性養老機構停辦后，應當依法進行清算，其剩余資產由民政部門負責統籌，以捐贈形式納入當地政府養老發展專項基金。原始捐資有增值的，經養老機構決策機構同意并經審計符合規定的，可對捐資人（舉辦者）給予一次性獎勵。

鼓勵通過財政貼息、補助投資、風險補償等方式，支持金融機構加快金融產品和服務方式創新, 推進實施健康與養老服務工程。研究以養老服務產業為基礎資產的證券化產品，穩步推進金融機構直接或間接投資養老服務業。

拓寬信貸抵押擔保物范圍，允許民辦養老機構利用有償取得的土地使用權、產權明晰的房產等固定資產辦理抵押貸款，不動產登記機

構要給予辦理抵押登記手續。

（3）建設補貼、運營補貼、護理員、購買服務等補貼 對民間資本舉辦的非營利性養老機構或服務設施提供養老服務，根據其投資額、建設規模、床位數、入住率和覆蓋社區數、入戶服務老人數等因素，給予一定的建設補貼（一般分為3年進行補貼）或運營補貼（按照實際入住老人數量）。并通過運營補貼、購買服務等方式，支持公建民營機構發展。

2、我區優惠政策

為認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》(國發[2013]35號)和《中共寧夏回族自治區委員會關于深化改革推動經濟社會發展若干問題的決定》(寧黨發[2013]66號)，積極應對人口老齡化，加快我區養老服務業發展，特提出《寧夏回族自治區人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》（寧政發[2014]44號），《意見》中相關優惠政策如下：

(1)加大對公辦養老服務機構投入。各級人民政府要將養老服務機構建設納入當地國民經濟和社會發展規劃，并隨著經濟發展和社會進步，逐步加大對公辦養老服務機構的投入，建立逐年增加的財政保障機制和彩票公益金投入機制。自治區財政每年統籌安排一定資金，用于公辦養老服務機構建設，各市、縣(區)也要積極創造條件，加大公共財政投入力度；自治區本級福彩公益金的50%以上要用于支持發展養老服務業。公辦養老服務機構的正常運營費用列入財政預算。在滿足城鄉“三無”老人入住的前提下，鼓勵公辦養老服務機構利用閑臵

床位提供社會養老服務。

(2)支持社會力量舉辦養老服務機構。對按養老服務設施相關標準建設并取得《養老服務機構設立許可證》和《民辦非企業單位證書》的非營利性民辦養老服務機構，用房自建并投入使用的，按照核定的床位數給予每張床位8000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級福彩公益金各承擔3000元，縣(市)財政承擔2000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔1000元。租用房且租期5年(含)以上的，按照核定的床位數給予每張床位5000元的一次性開辦補助，其中自治區財政預算內資金和區本級彩票公益金各承擔2000元，縣(市)財政承擔1000元，市轄區由地級市和轄區財政各承擔500元，分3年給予補助。民辦和公建民營的養老服務機構按入住滿一個月以上的老年人實際占用床位數計算全年平均數，每年由所在地市、縣(區)財政給予每張床位1800元的運營補貼，補助期限5年。民辦養老服務機構安臵“三無”老人的，由各級民政部門按供養標準將供養費用全額轉入民辦養老服務機構，不足部分由當地財政給予補助。

(3)建立和完善居家養老服務補貼制度。對按規劃和標準新建的社區居家養老服務中心(站)，經考核驗收合格，由自治區和各市、縣(區)通過“以獎代補”的形式，給予建設補助；年正常開放260天以上的，由市、縣(區)每年給予運營補助，具體標準由市、縣(區)政府確定。鼓勵有條件的市、縣(區)設立居家養老服務專項經費，為具有本地戶籍的“三無”老人，低收入的高齡、獨居、失能等困難老年人提供政府購買服務。

(4)建立失能老人護理補貼制度。按照統籌城鄉發展，堅持因地制宜、盡力而為與量力而行的原則，建立與我區經濟社會發展水平相適應的失能失智老人護理補貼制度，讓失能老人共享經濟社會發展成果，提高其生活質量，讓其有尊嚴、體面地安享晚年生活。

(5)完善投融資政策。金融機構要加大對養老服務業的有效信貸支持，拓寬信貸抵押擔保物范圍，合理確定貸款期限，適當給予利率優惠。創新養老服務信貸產品，支持非營利性養老服務機構資產抵押貸款和優質企業信用貸款。加強養老服務機構信用體系建設，增強對信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

(6)完善土地供應政策。各類養老服務設施建設用地應當符合城鎮土地利用總體規劃，并納入利用計劃。各地要合理安排用地需要，可將閑臵的公益性用地調整為養老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構與政府舉辦的養老服務機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養老服務機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，并制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。

(7)完善稅費優惠政策。落實國家現行支持養老服務業的稅收優惠政策，對養老服務機構提供的養護服務免征營業稅，對非營利性養老服務機構自用房產、土地、車船免征房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅，對符合條件的非營利性養老服務機構按規定免征企業所得稅。對企事業單位、社會團體和個人向非營利性養老服務機構的捐贈，符合相關規定的，準予在計算其應納稅所得額時按稅法規定比例扣除。各地對養老服務機構建設要免征有關行政事業性收費，對養老服務機構提供養老服務也要適當減免行政事業性收費，養老服務機構用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執行。境內外資本舉辦養老服務機構享有同等的稅收等優惠政策。

(8)建立專業技術人員激勵制度。建立養老服務機構管理人員和護理員崗前培訓、持證上崗和從業人員職業資格認證制度，工資待遇與專業技能等級、從業年限掛鉤制度。對符合條件的參加養老護理職業技能培訓和職業技能鑒定且取得培訓合格證或國家職業資格證書的從業人員，按規定給予相關補貼。在養老服務機構就業的專業技術人員，執行與醫療機構、福利機構相同的執業資格、注冊考核政策。社會辦養老服務機構和養老服務企業在技術職稱評定、繼續教育、職業技能培訓等方面與政府辦養老服務機構享受同等待遇。各類養老服務機構招用就業困難人員、簽訂勞動合同并繳納社會保險費的，給予社會保險補貼。市、縣(區)人力資源社會保障部門和民政部門要加強協調配合，積極推動養老服務機構依法開展工資集體協商，加強對養老服務機構工資支付情況的監督檢查，努力提高養老護理員的工資水平。

(9)建立老年人政策性保險制度。鼓勵各地按照機構投保、保險公司運作、政府支持的原則，建立養老服務機構綜合責任保險和老年

人意外傷害保險制度。鼓勵老年人投保健康保險、意外傷害保險等人身保險。對符合條件的養老服務機構投保養老服務機構綜合責任險，以及70周歲以上的經濟困難老年人投保老年人意外傷害險的，有條件的地區要給予一定補貼。要支持各地探索建立老年護理保險制度，引導商業保險公司開展適合老年人特點的養老保險、疾病保險、醫療保險業務。

二、養老地產項目開發模式

1、綜合服務類養老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀愛晚（北京）臵業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造。“愛晚工程”是由國家民政部中國社會工作協會牽頭發起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。

項目首發規劃占地約4000畝，一期開發約400畝，涵蓋聯排、疊拼、板式高層公寓、養老公寓等全齡產品。一期總建筑面積約4萬平米的養老公寓由發展商持有經營，擁有養生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇。養老運營機構還將為所有社區居民提供個性化、定制化養老、養生健康服務，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。

國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現“中國首席親情健康城”的造城理想。

2、“休閑+養老”模式——北京太申祥和山莊

全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養老模式的國際敬老院。經營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有

居住權或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。

占地面積10余萬平方米，為民辦房地產性質的老年社區，2002年10月16日正式營業。周邊醫院有北京老年醫院、溫泉鎮老年醫院、太申祥和醫院(一級甲等)。住宿分為四個區域居住，頤太居、養申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設有應急呼叫系統，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛生、護理，整個區域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設了圖書閱覽室、健身房、康復訓練室、書畫室等。

太申祥和醫院(一級甲等)被評為定點醫療機構。擁有一流的體檢設備，可進行呼吸、循環、消化等七大系統的常規體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫護值班等服務工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。

太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設有室內保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網球場、門球場、等多種娛樂項目。

3、國內首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優年養老社區

CCRC持續健康理論而設立，社區包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區，和70歲以上的持續看護社區。根據客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協助生活和專業護士護理的系統化服務。

占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經完工，該社區占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內首個實物養老保障計劃，其首創了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務費組成，餐費依據膳食標準另計。以入住活躍老人區為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當時市場價繳納服務費即可。

如選擇購買保險產品，合眾人壽推出3款實物養老保障計劃，包

括合眾樂享優年生活實物養老保障計劃（A）、合眾頤享優年生活實物養老保障計劃（A）和合眾尊享優年生活實物養老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。

4、國內首個學院式養老模式——綠城烏鎮雅園

綠城集團推出的首個養生養老項目，首創中國學院式養老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務，營造美好的準退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區--烏鎮，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養住區。

綠城烏鎮雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風格，以原生態自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型，主力

戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現拎包入住。

烏鎮頤樂學院作為綠城烏鎮雅園最主要的園區配套之一，建筑面積約3.5萬平方米，相當于浙江老年大學的1.5倍，是目前國內規模最大、設施最全的老年大學之一。

5、“大社區+養老組團”模式——萬科隨園嘉樹

被業內認為是萬科首個真正意義上的養老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區+養老組團”的開發模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業用地），40年產權（2003-2043年），從產品設計、服務配套以及樣板區的體驗，萬科將此產品打造成了目前市面上相當不錯的養老產品，也是萬科進軍養老地產的一個試點產品，特別是養老服務的試點。

（1）項目概況

總用地面積約5.9萬㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟5-6層多

層產品，其中1棟為需要輔助的老人護理區，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。

（2）配套設施

“金十字”養生休閑區，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學等。

浙醫一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設有內科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設備和功能區。

兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結構社區教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。

社區配套：獨創村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉村創意聚落的玉鳥流蘇街區；杭州首個星級標準菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務的社區。

（3）服務理念

隨園嘉樹有萬科物業公司自營，主要針對健康長者，除了從產品設計與硬件上打造適老產品外，更加注重服務配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務，而以術后看護為主的頤養中心和康復中心則將與臺灣專業醫療機構合作，提供更為專業的醫療服務。

在萬科的規劃里，這個養老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系

統化的專業設計，意在創造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術與服務體系，形成高端養老產品及服務。

（4）運營模式

隨園嘉樹的土地是40年產權的商業用地，經過八年多的前期建設，僅剩30多年的產權。項目運營采取租售結合的方式。銷售部分，出售30年使用權。戶型75-110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取2500-3500元不等的服務費。

項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應，一面世就被一搶而空，客戶為40-50歲的中年人士，與萬科最初預計的60-70歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經全部售罄。二期60套正在低調銷售，而后期剩下的房源，萬科已經計劃以自持的形式，進行出租運營。

6、社區式商業養老模式——中國·臺灣長庚養生文化村

臺灣長庚養生文化村是銀發安居的典范。長庚村以其完美的社區模式服務銀發群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴地生活。

（1）項目基本情況

占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉，戶型設計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格。

（2）項目特色

寬闊優雅的養生環境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養生環境；全方位照護：為銀發族體貼設想的全方位照護服務，兼顧保健、醫療、養生、休閑、娛樂，滿足銀發族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關懷；養生文化：塑造多元養生文化，豐富退休生活價值，規劃調養身心的休閑活動，參與社團活絡人際，提供文化傳承的發展機會；居家式養老：全區無障礙環境設計、經濟救援服務、每戶設有緊急呼叫設施，以及全天候監控中心，隨時提供緊急救援服務。

（3）經營模式

出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。

出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規定：不能作為遺產處

理，不住時須交回村里作為捐助。

三、養老地產運營模式分析

（一）銷售模式

相對普通住宅而言增加一些適老化設計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續管理的問題，往往是住宅開發商試水養老地產的首選。

1、優勢：資金回流快，住宅開發商試水養老地產的首選 國內養老地產尚處初期發展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產權完整），投資開發者更愿意以開發住宅的方式來開發養老地產，只要進行適應老化設計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。

2、劣勢：無法獲得經營和物業增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現資金短期回流，縮短回報周期，但是養老地產運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發，無法獲得物業經營帶來的增值收入和溢價收入。

此外，隨著中國家庭結構的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養老的住宅時看重配套的養老服務。銷售型的養老地產項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質和去化。

3、案例：綠地21城〃孝賢坊

綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區、國際社區、尊老社區、青年社區四個主題社區，而孝賢坊就是其中的尊老社區，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區1/3。由于社區內公寓（40-70平米）和別墅（154-204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在28-55萬之間，總價低，適合老人養老和一部分人投資。

（二）“銷售+持有”模式

租售結合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業形成支持；老年公寓嵌入普通社區，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為10-30%。采用該模式獲得成功的典型案例有

北京太陽城、曜陽國際等項目。

1、優勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續自持部分的開發和建設。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩定的經營收入。

2、劣勢：自持部分對服務和管理水平要求高

自持部分要獲得持續穩定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業的經營能力、較高的服務水平以及協調醫療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統的住宅開發商往往欠缺這方面的資源和積累。可聘用專業公司進行管理，或者借助多家專業機構的資源，如保健、餐飲、醫療等。

3、案例：北京太陽城

北京太陽城是國內較早的大型養老社區，主要是通過住宅地產開

發養老項目，是早期以養老為概念的地產開發項目。

項目位于昌平區小湯山鎮，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫院、家政服務中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養老、家政、餐飲、醫療、保健、康復、護理等多項服務。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。

該項目采取滾動開發的策略：項目初期，以自有資金和其他渠道融資1.869億購臵土地，再以土地融資作為開發住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發；在成熟期，繼續滾動開發住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設完成后總資產約10億元。

（三）持有模式

持有型養老地產項目的產權仍在經營者手里，出售的是使用權。專業化、連鎖養老機構通常選擇持有，一方面是其戰略選擇，如樂成養老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質（集體或劃撥土地無法出售），如上海親和源。持有型養老地產盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養老社區，而是多見于城市中心和成熟社區聚集區的小型養老機構。這類機構專業化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養老開辦的恭和苑全國連鎖養老院。

會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設成本；然后根據所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應用于“持續護理退休社區”（CCRC），在美國營利性養老社區中的占比并不高，之所以受到國內企業的青睞，是因為它能夠讓投資企業在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。

保單捆綁制即養老項目的居住權與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養老社區的權利。根據目標客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現金給付，或直接抵入住的租金。

1、優勢：服務水平和管理有效性高，利于保障持續穩定的回報 真正意義上的養老地產項目，地產只是載體，而核心利潤點應該在養老物業的長期持有、養老服務的持續提供上。產權保留在經營者手中可以保障管理的有效性和服務的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經營者能獲得持續穩定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠實現部分資金回籠。

2、劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大

養老地產的運營收益率在8%-12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養老地產模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。

3、案例

案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）

恭和苑養老公寓是樂成老年事業投資有限公司的直營連鎖養老品牌，已經在北京、上海、廣東、浙江等經濟發達地區投資興建連鎖項目。項目規模較小，只有兩棟樓：北樓是醫院，南樓是養老院。養老院采用出租的方式，有159套房，最多能接納318位老人。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護理費每日80-220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。安排24小時全天候醫護人員值守，并與大型醫院直接建立綠色就醫通道；推出個性化“健康管家”服務，為每一位居民量身定制全方位的健康管理計劃，建立個人健康檔案，開展綜合評估，對慢性病居民給予生活方式干預，委托醫療專家長期跟蹤，開展系統科學的功能康復訓練。

案例二：上海親和源（會員制）

上海親和源是中國首家會員制高端養老社區，距離上海市中心人民廣場12公里，建設投入約6億元，2008年投入運營，由16棟建筑組成，共設838套居室，可供1600為老人居住，年運營成本約0.2億元。由于土地是出讓性質，無法出售產權，因此會員制是其緩解經營壓力、回籠資金的一條捷徑。入住者須繳納會員費和年費，會員費用來回收建設成本或一次性盈利；年費和服務費作為長期贏利點。目前除上海外，親和源項目已擴展至海南、營口、黃山、海寧、青島、北京、武漢等地。

案例三：泰康之家（保單捆綁制）

2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養老社區“泰康之家”在北京市昌平區開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。該社區計劃于2015年正式入住，將成為我國保險業第一家大規模國際標準持續關愛社區（CCRC）。

泰康之家一期可容納約800戶。區別于普通社區，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施，文化、健身、餐飲、醫療設施一應俱全。社區還規劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫院，提供綜合門診、老年康復調理、日常診療、慢性病管理等服務。此外，養老社區外有6家醫療機構，均可在30分鐘內到達。與這一社區綁定的是泰康保險的“幸福有約終身養老計劃”。該計劃是一款高端養老年金產品，繳費起點為200萬元人民幣，分為一次性付清和十年期兩種，消費者可以根據自己的需求，選擇在65歲或70歲時開始按月領取年金。

四、養老地產PPP（公私合營關系）模式探究

近年來在世界各國得到廣泛應用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎設施領域，能夠有效解決許多問題。因此，將PPP模式應用于養老機構建設有著重要的現實意義。

1、PPP模式概述

PPP 模式(公私合營關系)是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享原則的合作機制。在這個機制下公共部門和私營部門相互合作來提供某種公共項目或服務。PPP模式是社會主義市場經濟體制框架下對公共服務領域投融資體制和管理方式上進行的一種創新，它的出現使得項目參與各方可以取長補短，充分發揮在各自領域的優勢，從而達到比各方單獨行動更有優勢的結果。

2、PPP模式的可行性分析

機構養老服務在我國屬于福利事業，通常以養老院作為載體，準

入門檻較高，一般應該由政府提供。而政府由于財政壓力較大，對于養老院這種初始投資大，回收周期長的基礎民生建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。而民營企業作為中國經濟的新生力量，有著較為充裕的資金來源和更為靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統意義上的養老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為機構養老的有效補充。

2010年9月3日，保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》的出臺為險企進軍養老地產掃清了障礙。因此在我國的養老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發展養老地產，同時引入PPP模式，結合政府拿地，審批、養老服務等方面的優勢，可以有效地解決目前養老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

3、PPP模式的主要功能

（1）吸引私人資本投資，彌補政府財力不足的問題

PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質在于，在公共產品生產過程中引入私人資本，以解決政府財力不足的問題。根據世界銀行的數據，在PPP模式中最常見的基礎設施建設行業，僅2004年一年，流入發展中國家的私營企業參與的基礎設施建設項目的投資額就達到 640億美元，在發展中國家的新建項目中，私人資本的投資貢獻率達44%，在特許權項目的投資貢獻率達54%，由此可見PPP模式的融資能力之強。

（2）提高養老機構的運行效率

由于公共部門缺少提高組織內部運作和項目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產品的提供中，建設和運營效率較低，這其中就包括養老機構的建設。而私營部門的目標是利潤最大化，其利潤則主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監管等公共部門的核心職能。這不但可以減少政府的現金支出，也可向消費者提供廉價的服務。即使是在某些項目上，政府承擔部分投資或運營成本，也能實現控制成本支出、提升服務質量的目標。

（3）推動養老機構乃至養老產業的發展

PPP可以作為改革創新的突破口，推動養老業取得實質性的發展。改革的關鍵往往是行業重組和明確職能，具體來說，在政府投入養老機構建設經費主渠道的前提下，通過PPP的導向，開拓非政府渠道。以此為契機，重新審視和分配政策制定者、監管者和服務供應者的職能，通過進一步完善相關法律法規，成立獨立的監管機構，消除公私合作的潛在矛盾，合理分擔風險，才能真正有效地推動養老機構的發展。因此，PPP模式是促進我國養老機構健康發展的理想途徑，可望有效的解決養老機構建設中的核心問題。

4、政策支持

2014 年11月16日，國務院公布《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》(國發?2014?60號)，在《意見》的第八項、第九項分別強調“鼓勵社會資本加大社會事業投資力

度”以及“建立健全政府和社會資本合作(PPP)機制”，其中第二十六條內容如下：“鼓勵社會資本加大社會事業投資力度。通過獨資、合資、合作、聯營、租賃等途徑，采取特許經營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵社會資本參與教育、醫療、養老、體育健身、文化設施建設。盡快出臺鼓勵社會力量興辦教育、促進民辦教育健康發展的意見。各地在編制城市總體規劃、控制性詳細規劃以及有關專項規劃時，要統籌規劃、科學布局各類公共服務設施。各級政府逐步擴大教育、醫療、養老、體育健身、文化等政府購買服務范圍，各類經營主體平等參與。將符合條件的各類醫療機構納入醫療保險定點范圍”，《意見》明確提及在養老方面對于社會資本的鼓勵。

國家發改委公布《國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》發改投資[2014]2724號，其中第三項針對“合理確定政府和社會資本合作的項目范圍及模式”提出指導意見，指出“PPP模式主要適用于政府負有提供責任又適宜市場化運作的公共服務、基礎設施類項目。燃氣、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設施，公路、鐵路、機場、城市軌道交通等交通設施，醫療、旅游、教育培訓、健康養老等公共服務項目，以及水利、資源環境和生態保護等項目均可推行PPP模式”。

為了保證政府和社會資本合作項目實施質量，規范項目識別、準備、采購、執行、移交各環節操作流程，財政部于2014年11月29日印發《政府和社會資本合作模式操作指南(試行)》，對于PPP模式的相關內容進行了科學規范。盡管養老項目并未列入最新發布的PPP

模式示范清單，但是，基于養老服務設施的公共性、未來人口老齡化對于中國養老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導社會資本發展養老產業在邏輯和創新方向上已經沒有障礙，采用PPP模式發展養老產業只是時間問題。

五、養老地產項目開發要點

1、市場定位：目標市場全齡化

從國內養老項目的經驗來看，目前市場中的養老項目面對客群較為多元，如北京太陽城、東方太陽城不僅面向老年群體，更兼顧中青年群體，溫都水城老年公寓在滿足老年客戶自住需求的同時，兼顧投資客群。而上海親和源等一些項目客群范圍過窄，且定位過于高端。老年人集居區缺乏生機，老人不喜歡在特定年齡層之別的住區居住。

2、項目選址：區位、環境、配套

? 理想區位——城市近郊或成熟旅游度假區

養老項目不適合選址在市中心區，因為中心城區雜亂、噪音大、車流多，老人喜歡清靜，不像年輕人那么愛湊熱鬧，但又必須有比較完善的醫療和生活配套。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區，為老人創造一種融于社區、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區。

? 理想環境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源

老人對環境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養生度假為首選，養老項目通常要求有較好的自然環境，比如

山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。

? 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫療、生活、休閑配套 如果項目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業配套或適老性的休閑、養生配套，可以減少項目自身配套的比重，節省配套投資成本，減輕后期運營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區生活。若能出則繁華、入則寧靜，那是最理想的地段。

3、用地組合：低成本的復合用地模式為項目成功奠定基石 就土地用途而言，現在還沒有養老地產供應的概念，拿地成本是養老地產最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。

? 建設用地與非建設用地的組合

當前的養老地產已經很少采用單一養老住宅的模式開發，而都是與旅游、與農業、與林業相結合整體開發，打造復合型的產品。在這樣的情況下，如何靈活選擇建設用地與非建設用地的組合和布局模式，減少建設用地總量的同時，讓項目具備良好的環境。

? 不同建設用地類型的組合

目前各路養老地產在建設用地的類型上是各顯神通，有城市建設用地，也有集體建設用地，有住宅用地、商業用地，也有醫療用地、旅游用地，更有甚者是工業用地。不同的用地性質決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關。通過合理的策劃和布局，根據子項目的特點選擇不同的建設用地性質，可以大幅節約用地成本。

? 拿地方式的選擇

在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老地產項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

4、開發模式：根據投資策略和建設條件選擇合適的開發模式 模式一：隔代親情社區開發模式

年輕人群與健康老人混合的社區。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。

這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。“銷售物業+持有經營+服務輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。

模式二：會員制醫養綜合體模式

針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

以銷售服務（而非物業使用權）為核心，是會員制模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更加便捷，能夠更好地實現回現。

模式三：持續照料退休（CCRC）模式

以持續護理社區（CCRC）模式為代表的現代養老社區，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務的社區。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養生社區，此外國內還有眾多打著CCRC旗號的養老地產項目。

CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結合以房養老、養老保險等金融創新方面進一步探索。

模式四：養生目的地開發模式

“養生目的地”開發模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉等，構建復合型的養生養老度假體系。

這類模式針對具有高保健意識的中高端家庭，盈利模式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，將養生養老服務和產權度假、分時度假結合，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，市場

上已經開始有所嘗試，目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。

模式五：鄉居養老模式

鄉居養老模式，是對農村空臵房屋資源進行提升改造或者結合新農村建設開發的一種養老模式。代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目，目前在海南萬寧等地開始嘗試推行這種模式。

這類模式不需要大量的土地成本和大規模的建設，比較適合喜歡鄉村生活的中端老年群體。在操作上，通過“公司+農戶”的模式，和農民建立良好合作關系，將農村閑臵的住房資源進行整合，提供給外來老人居住，企業提供統一運營管理，提供專業的餐飲、醫療、照料、休閑等服務，成為一種分散式養老度假酒店的經營模式。

模式六：保險掛鉤養老地產模式

保險掛鉤養老地產模式，將商業壽險和養老地產與養老服務捆綁，主要是險企介入養老地產后的一項模式創新。最新推出的三種保險產品相關的養老地產將于2015年完工，三大養老地產分別是泰康養老社區、合眾養老社區和新華養老社區。

這種模式下，將壽險的年金、紅利和養老物業及養老服務的費用通過特定的政策結合起來，能夠減少入住客戶的一次性投入，又能夠為險企提供具有長期穩定回報的投資選擇，將成為未來險資介入養老地產的主要模式之一。

5、盈利模式：從物業租售模式向“產業鏈模式”延伸 地產開發商進入養老市場首先需要轉變思維，以養老服務供應商

的角色定位，按照市場定位規劃服務內容，繼而根據服務內容分析建筑開發要求，最終完成整個地產項目。這一模式的本質是以服務供應為核心，以建筑實體為輔助支撐的服務商運營管理，而非單純的地產開發建設。

老齡產業鏈衍生出的一系列養老功能配套和生活配套，產業的輻射效應顯著，可以作為新的盈利點。

6、規劃設計：適老化

構建完善的“適老化”的軟硬件服務體系，根據老年人需求打造功能服務體系和設施規劃。

交通、建筑、設施的人性化、無障礙式設計參照歐美發達國家的老年建筑標準結合我國老年人習慣進行。如大廳、樓梯樓道和電梯內均配有安全扶手，地面配臵高檔防滑地板磚。房間內、衛生間內裝配先進的求救呼叫系統直通呼叫臺，房間及家具所有拐角全部作安全處理，寬大的衛生間，方便坐輪椅的老人進出，淋浴旁裝有L形的扶手，真正達到無障礙設計。

六、西北部分地區養老地產開發案例

1、西安榮華·親和源高端會員制養老社區

項目位于西安市戶縣境內，占地92畝。擁有智能化設備與私人秘書服務體系，保證老人們在一個舒適、溫馨、自由、私密的環境下享受晚年生活。2015年9月8日開園，榮華控股集團董事長崔榮華表示：“榮華·親和源的成功開園，預示著西北地區養老新模式正在逐步發展，老年人可以擁有更為多樣的晚年生活。榮華控股集團希望將這個項目獻給更多熱愛生活的長者，讓老人有尊嚴地生活，追求他們未完成的夢想。”

榮華〃親和源養老社區設臵“數字化監控系統”、“無線報警系統”、“無線定位系統”、“園區一卡通系統”，做到360°全方位監控。同時開設頤養院、保障綠色就醫通道，專業醫療團隊管理，讓老人安心養老。除此之外榮華〃親和源還提供與之相輔的軟性服務配套，設計

了生活、健康、快樂、特色4大服務體系，62項服務細節，讓老人安心快樂養老的同時，也為每位老人建立了生活模塊，開展個性化服務，讓老人在社區內享受生活管家、健康管家、快樂管家24小時的秘書式服務。

2、西安中海親頤·璽悅養老地產項目

項目占地面積21.85畝，建筑面積32594平米，項目包括1棟公寓、4棟洋房共計388間房。中海親頤將客戶定位為“50后”和“70后”，“50后”剛從事業上退下來，開始思考下半場人生，“70后”沒有時間陪伴在家人左右，中海親頤給父母打造一個最溫馨的家。

在經營模式上，中海親頤將采取“只租不售”的會員制，集宜居養生、休閑度假、專業醫護保障為一體的創新產品體系及管理模式，或將為西安城鎮退休人員提供新的養生、養老生活方式。

據了解，為發展養老地產業務，2013年4月，中海集團下屬中海投資成立了深圳中海親頤現代養老服務有限公司，專業負責拓展養老地產項目，但目前僅有璽悅一個養老地產項目。

3、西安秦達〃白鹿溪谷

項目占地343畝，容積率1.08，總建筑面積30萬平方米，其中具備居家養老功能的低層住宅和花園洋房20萬平米，機構養老的智能化老年公寓10萬平方米。

養老運營將與北京太陽城合作，秉承其CCRC持續照料退休社區的模式，提供一站式全程服務。結合太陽城“百齡計劃，全球聯盟”等養老產品，在全球范圍內實現旅游度假養老和異地交換養老，實現“會飛的房子”。

4、陜西博恩國際養生養老基地

項目位于西安市長安區灤鎮開發區，總占地約700畝，計劃投資20億，總建筑面積70萬平方米，分三期建設，將建成人文化、宜 居養老為基礎，集休閑娛樂、旅游保健等大型的養生養老基地，秦漢頤苑作為一期工程，占地120畝，建筑面積22萬平方，計劃投資7.26億，建成后可入住2700名老人，有希望成為西北地區首家符合國家標準的養老基地。具備國際化管理理念、人文化以及宜居老年公寓，改善居家養老的模式，使老年人生活更加的人性化、多元化、健康化。

陜西博恩集團前身是陜西博恩老年服務中心，成立于2005年，是經陜西民政廳批準的大型老年服務機構，是陜西老齡委辦公室領導下，面對全省老人開展公益性 的明星單位，中心圍繞老年人的醫療保障、老年教育培訓等，多年來服務活動中深受廣大的老年人好評和贊譽，享有較好的社會口碑，隨著我國人口老齡化的加劇，老年人對人文性、宜居、養生養老服務的需求日益增長，陜西博恩集團調整經營思路，不但的擴大服務領域，先后注冊了陜西博恩老年開發房地產、陜西博恩生態科 技有限公司、陜西博恩物業管理有限公司，主要項目有陜西博恩國際養生養老基地，包括秦漢醫院、都市農莊等，經過市場歷練和實踐，集團秉承全心全意為老年 人、老年事業服務的宗旨，堅持以孝道、仁德、誠信為經驗理念，快速實現企業化服務、集團化的產業集團，全力打造具有中國特色的完全采用市場經濟模式操作的 老齡產業鏈，推動養老產業快速成長和發展

5、渭南市盤龍灣〃云何莊養生養老社區

項目位于陜西省渭南市富平縣盤龍灣文化旅游區內，規劃占地1800畝，獨占3000畝廣闊水面，坐擁53000畝現代農業產業示范區。擁有堪比國家級自然保護區的生態環境、區域小氣候與濕潤富氧空氣。蘆葦蕩、荷花池、白鶴、鴛鴦、野鴨等野生動物隨處可見。

在項目養老區內，擁有2000席失能老人24小時看護床位、2000席精品養老床位與3000席養老公寓，滿足老年人安享晚年的各種需求。針對養老區，云何莊配備了陜西省第二人民醫院分院，為居住在這里的老人提供醫療、康復、保健、理療等多種專業服務。而星級物業也為老人提供營養膳食、應急呼叫等全方位的生活家政服務。項目配備老年大學、小型戲院、健身會所、游泳池、門球場、羽毛球場、老年健身運動器械等，多種文化娛樂場館與設施一應俱全。在項目養老區內，所有的功能設計與服務均參考國際一流養老城進行設計施工建設。

養生區以新中式風格將傳統中華文化與建筑園林融合為一體，更通過“九宮格”組團空間體系，使每戶均可享受到項目內的每一處景致。3000套自耕農莊，擁有后院空中露臺設計，超大花園可自耕自種，體驗 “東方田園詩意”生活。

6、甘肅盛園五星養老公寓

該項目是甘肅里城實業集團旗下甘肅盛園房地產開發有限公司斥資5000萬元打造的省內五星級大型專業養老服務機構，項目坐落于蘭州市七里河區八里鎮，由兩幢已建好18000平方米的19層高層(純框架剪力墻結構)及兩家4000余平米專屬配套會所組成，同時配建占地50余畝“開心農場”就近培植綠色有機果蔬，老人們可親自體驗采摘勞作樂趣。項目采取家庭化式的溫馨服務，老人入住后，由專人陪護服務，中心提供適合老人的精美可口的自助餐及特色餐飲服務，保健醫護服務。院內建有大型健身廣場、垂釣園、娛樂棋牌室、臺球

室、乒乓球室等供老人們休閑娛樂，還建有心理疏導室等設施。養老中心離市區僅10分鐘車程，老人們想回家可由養老中心出車接送，小病在中心治療保健，若需去醫院治療疾病，也由中心出車接送。

7、新疆維泰養老社區

項目位于新疆烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）白鳥湖新區，計劃投資8.6億元，占地面積115畝，總建筑面積14.9萬平方米，建成后，可提供1100余戶居家養老的住宅和公寓，同時還可提供近500個機構養老的床位。項目2016年5月22日正式開工，預計于2017年底建設完成并投入使用。建設內容包括適老住宅、家庭式公寓、養護樓、社區醫院、老年活動中心等項目。建成后將成為目前全疆最大、功能最全的養老綜合服務社區。

將“居家養老、機構養老、醫養型養老”三種模式結合在一起，打造“三位一體”的養老模式。在適老設施方面，維泰養老社區借鑒國際適老標準，結合中國老人人體工程學特征，研發設計適老空間、布臵適老設施設備，從整體規劃到室內設計的空間尺寸、家具和材料

選擇，從公共服務空間到臥室和衛生間都竭力為居民打造無障礙、適老、安全的居住環境。從可供輪椅回轉的室內空間到干濕分離的浴室，從無高差的地面到防眩目燈光系統，大到可進入單價的電梯空間小到圓形防撞桌角的設計，都體現了維泰養老社區的精細化的處理。

同時，全面的智能的定位系統和感應系統不僅為老人提供了便捷的生活方式，更提供了高效的安全保障，加之社區醫療中心的引入，使老人足不出戶便能享受高質量的醫療服務。

在服務上，維泰養老社區引入了ccrc服務管理理念。通過為老年人提供自理、介護和介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力發生變化時，都能在一個熟悉的環境中繼續居住并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

維泰養老社區項目建設的實施，順應人口老齡化的發展趨勢，符合自治區加強老齡工作的一貫要求，對于優化升級開發區乃至全疆老年服務業，促進社會養老服務保障體系建設，具有重大意義。