第一篇：旅游地產(chǎn)未來藍圖

旅游地產(chǎn)未來藍圖

原始的瘋狂發(fā)展帶給了人們更多的反思，陣痛之后，旅游地產(chǎn)將呈現(xiàn)出一幅新藍圖。

從 2009年國務院把旅游業(yè)作為國家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)以來，越來越多的企業(yè)瞄準旅游地產(chǎn)，開始尋找更多的錢景。萬達集團董事長王健林曾說“房地產(chǎn)市場遲早趨向飽和，而沒有‘天花板’的文化旅游將是萬達的核心支柱產(chǎn)業(yè)。”，這不僅是萬達的想法。目前，我國百強房企中已經(jīng)有超過三分之一涉足旅游地產(chǎn)。

2012年，《國民旅游休閑綱要》及《旅游法》陸續(xù)出臺，政策環(huán)境不斷向好，旅游產(chǎn)業(yè)也逐漸從觀光旅游向高端休閑度假轉(zhuǎn)型，2013年，我國旅游業(yè)預期總收入將達到2.85萬億元。

旅游業(yè)的發(fā)展給旅游地產(chǎn)帶來了機遇，然而，我國目前的旅游地產(chǎn)更多的只是披著“美麗的外衣”，以旅游之名圈地的短視行為在各地瘋狂發(fā)酵。旅游地產(chǎn)不能缺失文化的支撐，但速生的文化很容易走向速朽。事實證明，這樣的模式并不能持續(xù)，野蠻生長、反思轉(zhuǎn)型，不少地區(qū)走了一條曲折的道路。

從只關(guān)注地產(chǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游本身，通過旅游產(chǎn)品帶動地產(chǎn)，再通過地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，這才是一個良性的循環(huán)，也是未來我國旅游地產(chǎn)在產(chǎn)品戰(zhàn)略上將做出的重大轉(zhuǎn)型。

先行者與后來者

1989年，一個錦繡中華主題公園的開業(yè)叩開了周邊地產(chǎn)項目跑步式發(fā)展的大門，華僑城成為我國第一個進軍旅游地產(chǎn)的企業(yè)，而其“旅游 +地產(chǎn)”的模式也成為經(jīng)典。利用主題公園的平穩(wěn)回報發(fā)展地產(chǎn)項目，再利用地產(chǎn)項目的高成長、高回報提升公司的價值，華僑城成為中國旅游地產(chǎn)的成功開創(chuàng)者。但是，盡管經(jīng)過了 20多年的發(fā)展，華僑城仍然沒有擺脫對地產(chǎn)的依賴，2012年地產(chǎn)收入占比仍超過旅游收入。

迪士尼作為主題公園的典型代表，是我國旅游地產(chǎn)的另一個成功范本。依托其強大的文化生命力和衍生產(chǎn)品，迪士尼成為僅憑借主題公園收入就能盈利的唯一贏家，這讓后來者望塵莫及。

然而，成功往往不能復制。受困于旅游項目投資規(guī)模大、回報周期長的資金壓力，也受制于開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計和文化元素的缺失，后來者大多成為借旅游之名“跑馬圈地”的新兵。

目前，分食旅游地產(chǎn)的有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，影視文化公司，規(guī)劃設(shè)計院，以及嗅覺敏銳的社會資本等，大多數(shù)仍在探索的路上。處于房地產(chǎn)企業(yè)第二梯隊的華潤地產(chǎn)，近年來在全國多地復制華僑城模式，布局旅游地產(chǎn)，但業(yè)內(nèi)對其多有質(zhì)疑，而其旅游項目對財務的貢獻也確實杯水車薪。

而在主題公園方面，一直嘗試打造“中國版迪士尼”的華強方特系列發(fā)展也面臨困境，其文化產(chǎn)品與迪士尼不可同日而語，文化的缺失使其僅通過游樂園門票等消費的收入很難支撐運營和發(fā)展，通過周邊配套的商業(yè)項目回籠資金就成為必然的選擇。

但即便是影視文化發(fā)展較成熟的華誼兄弟，在進軍旅游地產(chǎn)過程中也是苦難重重。財務壓力大，缺乏開發(fā)經(jīng)驗等方面的限制使得從上市之初就謀劃旅游地產(chǎn)項目的華誼兄弟至今仍沒有一個成功案例。近年來，不少旅游資源城市也曾寄希望于通過旅游產(chǎn)業(yè)拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，不過大多并沒有達到初衷。地方政府通過低價出讓土地吸引投資商，但大多數(shù)地方政府并沒有一個科學的規(guī)劃，導致一大批房地產(chǎn)項目大干快上，非但沒有起到對經(jīng)濟、就業(yè)、稅收的帶動，還破壞了旅游資源，甚至使得區(qū)域發(fā)展陷入困境。山東乳山的陣痛就是一個很好的教訓，我國目前唯一的國際旅游島海南也在這樣的發(fā)展模式下逐漸成為“犧牲品”，然而，這樣的發(fā)展模式目前仍在我國不少地區(qū)繼續(xù)上演。

當然不可否認，旅游地產(chǎn)這些年的探索在為后來者鋪路的同時也給我們留下了不少經(jīng)典作品，迪士尼樂園、歡樂谷、印象劉三姐等都是旅游地產(chǎn)發(fā)展中的成功案例。

每一個行業(yè)的發(fā)展都是在反思中前進，我國旅游地產(chǎn)的路究竟在何方？

機遇與未來

《國民休閑旅游綱要》和《旅游法》的頒布為旅游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境，而國民生活水平的提高也保證了旅游經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)

展，通過研究上市公司 2013年一季度報也可以發(fā)現(xiàn)，旅游企業(yè)的盈利狀況普遍好于其他企業(yè)。

在這樣的旅游產(chǎn)業(yè)背景下，旅游地產(chǎn)已經(jīng)迎來了發(fā)展的黃金時期，同時，因旅游地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、回報周期長而承壓的地產(chǎn)企業(yè)也有了更多的融資選擇。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘的逐漸明朗，借助資本市場融資將成為可能，這將解決多數(shù)上市旅游地產(chǎn)企業(yè)的資金問題。而對于未上市旅游地產(chǎn)企業(yè)來說，資產(chǎn)證券化不失為最佳的選擇，而以未來門票收益進行資產(chǎn)證券化嘗試的華僑城已經(jīng)開了一個先河，未來經(jīng)營狀況較好的旅游地產(chǎn)項目完全可以通過旅游項目的相關(guān)收益進行表外融資。嗅覺敏銳的社會資本自然也不會放過旅游地產(chǎn)這塊蛋糕。2009年至 2012年，我國已經(jīng)有 8只旅游產(chǎn)業(yè)投資基金成立，總募資規(guī)模達到 212.96億元，平均單筆基金規(guī)模達 26.62億元。進入 2013年，越來越多的產(chǎn)業(yè)基金浮出了水面。近期，瀚亞資本就瞄準了旅游地產(chǎn)，瀚亞資本執(zhí)行總裁楊君表示，今后將致力于開拓新型地產(chǎn)金融業(yè)態(tài)，深挖旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等方面的增值機會。而對于資金運作越來越成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來說，信托、債券等融資工具也將更多地運用。

新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展也給旅游地產(chǎn)創(chuàng)造了更加廣闊的市場條件。國家信息中心旅游研究規(guī)劃中心主任石培華分析認為，風情小鎮(zhèn)、特色鄉(xiāng)村地產(chǎn)，新型社區(qū)、第二家園、綜合體或者旅游地產(chǎn)，旅游度假區(qū)開發(fā)，各類旅游產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，以及養(yǎng)老、養(yǎng)生社區(qū)這五個

方面是未來旅游地產(chǎn)企業(yè)應該重點嘗試的方向。

隨著我國優(yōu)質(zhì)旅游資源的逐漸稀缺，企業(yè)紛紛搶占先機拿地，但是，擁有土地資源并不是未來旅游地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，而傳統(tǒng)跑馬圈地的發(fā)展也必將隨著競爭的加劇被市場淘汰。

大浪淘沙，旅游地產(chǎn)的開發(fā)理念決定成敗。未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展應該從關(guān)注地產(chǎn)轉(zhuǎn)向更多的關(guān)注旅游本身，只有耐住性子，通過旅游項目拉動地產(chǎn)，再通過地產(chǎn)反哺旅游，才能成功打造一個文化旅游地產(chǎn)項目。

對于很多地方政府來說，也需要變得更加理性，不再盲目招商，只讓具有先進的開發(fā)理念的企業(yè)進駐，甚至可以讓越來越多的優(yōu)秀企業(yè)承擔區(qū)域運營商的角色，實現(xiàn)地方經(jīng)濟與旅游地產(chǎn)企業(yè)雙贏。這才是我們共同期待的旅游地產(chǎn)的未來藍圖。

第二篇：旅游地產(chǎn)調(diào)查報告

旅游地產(chǎn)調(diào)查報告

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結(jié)構(gòu)。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ)，關(guān)鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關(guān)，與客源地的交通正相關(guān)，和周邊風景價值正相關(guān)。當前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎(chǔ)設(shè)施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補互助關(guān)系非常重要。旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)，從某種意義上來說，它是一種經(jīng)濟綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

旅游景點地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游商業(yè)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；

旅游度假地產(chǎn)

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等；

旅游住宅地產(chǎn)

主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品

隨著中國旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種： 分時度假分時度假從實質(zhì)上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權(quán)酒店”。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體：開發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；銷售商，作為開發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護分時度假房產(chǎn)；分時度假交換公司，向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品交換業(yè)務；其他還有律師、金融機構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關(guān)的專業(yè)群體。在我國現(xiàn)階段，分時度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運作點數(shù)制進行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。

分時度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預熱了中國市場。為全球分時度假行業(yè)提供相關(guān)產(chǎn)品和服務的最大供應商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國內(nèi)的中安達公司簽署了協(xié)議，意與中國公司共同建設(shè)分時度假市場。

我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎和國際金獎。

2001年3月份，中房集團向香港特區(qū)政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產(chǎn)品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來看，香港平均每年每個家庭消費6000港元，假設(shè)按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。

分時度假這種產(chǎn)品目前市場度還不是很高。

旅游主題社區(qū)

在房地產(chǎn)競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達80萬平方米的旅游地產(chǎn)大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預計達20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內(nèi)容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團，開發(fā)商是北京世紀華僑城實業(yè)公司。

有業(yè)內(nèi)人士預測，該項目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀東方城、紫南家園這兩個供應量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開發(fā)了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。

據(jù)該項目代理公司中原物業(yè)顧問策劃部負責人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費了近一年半的時間進行整個社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進入實戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

另據(jù)介紹，該項目的配套住宅建筑面積達80萬平方米，將分為多期開發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進入開發(fā)準備階段。但近期尚不準備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關(guān)消息稱，這可能與其將打算以準現(xiàn)房形式銷售有關(guān)。按行情，若計劃買準現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時過早。

度假村1997年，中坤投資集團開始對安徽省黃山市黟縣進行整體旅游開發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關(guān)麓村等國內(nèi)外著名古村落風景區(qū)。其中宏村的水系設(shè)計更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，享有“中國明清博物館”之美譽。2000年11月，宏村被聯(lián)合國教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

近期，中坤投資集團又開始著手開發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村項目，該項目擁有山水面積近5000畝，風光秀美異常，譽為“人間仙境”。奇墅湖國際旅游度假村將建設(shè)徽派村落式別墅面積10萬平方米，四星級賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準，在景區(qū)內(nèi)捐資恢復重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴，正在中國佛教協(xié)會領(lǐng)導和支持下進行設(shè)計、施工，度假村總計投資5億元，2005年內(nèi)建成。

2003年中坤集團又開始向中國的大西北新疆拓展，將在5年內(nèi)一期投入5億元，整體促進以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風光旅游、國際登山、探險及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動整體經(jīng)濟發(fā)展。并計劃先期設(shè)計建設(shè)2至3座3星或4星級的旅游賓館，建設(shè)國際一流的登山探險營地，投資組建大型旅游車隊，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩在內(nèi)的文化宣傳作品，制定面向國際及國內(nèi)大中城市的特色旅游計劃。大連萬達也要在昆明滇池風景區(qū)開發(fā)大型的旅游度假項目，總投資高達30多億元人民幣。萬達將該項目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項目的推進，將全面完成國務院對度假區(qū)批復的九大功能建設(shè)，即：一座大型游樂園、湖濱高爾夫球場、一座園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部、旅游風情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等；社區(qū)配套包括中小學、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心。項目集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，是一座按照國際標準建設(shè)的大型綜合度假休閑社區(qū)。

產(chǎn)權(quán)式酒店

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風險相對較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。對于投資回報率來說，其實就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率并降低投資風險。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質(zhì)相關(guān)，因此地段好，有特色的產(chǎn)權(quán)式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注；產(chǎn)權(quán)酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期；與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shopping mall 等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)——這種將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院提出要從旅游的視角看房地產(chǎn)。認真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結(jié)合，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)的提升。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

景觀設(shè)計：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，我國的景觀評價、景觀設(shè)計已經(jīng)具備非常成熟的專

業(yè)技術(shù)。而房地產(chǎn)對環(huán)境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，將形成新的提升。

主題定位：旅游項目設(shè)計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項目能夠借鑒的內(nèi)容。

游憩方式設(shè)計：游憩方式設(shè)計中的很多理念與技術(shù)，在旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)中是通用的。比如，情景設(shè)計、體驗設(shè)計、娛樂化設(shè)計等，對房地產(chǎn)開發(fā)有實際的借鑒價值；居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設(shè)計，休閑空間與功能設(shè)計，景觀與觀賞方式設(shè)計，對旅游開發(fā)有借鑒價值。通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設(shè)計和分析方法，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是別具意義。

國內(nèi)的發(fā)展空間

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國際地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經(jīng)營與酒店經(jīng)營者分享利潤，實現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開發(fā)例子在國正越來越多，其發(fā)展的空間也是越來越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發(fā)的旅游房地產(chǎn)項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商。

旅游地產(chǎn)成為市場新寵

2011年，隨著國家嚴酷新政對高房價的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

旅游地產(chǎn)升值潛力巨大

隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關(guān)注的焦點。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對自然的占有。

旅游地產(chǎn)的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質(zhì)，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項目將成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標。由美國JMP高爾夫設(shè)計集團Mark Hollinger大師主創(chuàng)設(shè)計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產(chǎn)。該項目位于北京西北部延慶張山營鎮(zhèn)西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約5000畝，綠水青山環(huán)抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國家對旅游產(chǎn)業(yè)的支柱型戰(zhàn)略定位，政府加快高速公路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，旅游地產(chǎn)度假區(qū)項目，對具備經(jīng)濟實力、注重生活品質(zhì)的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產(chǎn)品，又是保值增值抗通脹的優(yōu)秀投資選擇。

第三篇：我的未來職業(yè)藍圖

《我的未來職業(yè)藍圖》

“我知道我的未來不是夢，認真的過每一分鐘。我的未來不是夢，我的心跟著希望在動。”

摘自：歌曲 《我的未來不是夢》當我們上幼兒園的時候，老師經(jīng)常會問：“你們以后想做什么呀？”，那時候許許多多的答案都會出現(xiàn)。比如科學家、老師、警察，這些職業(yè)是我們脫口而出的一個答案。當我們長大了以后，當我們正真要面對的就業(yè)的時候，我們是不是依舊那么迷茫呢？

即將畢業(yè)的我們，在眾多的高學歷人才中，我們要如何在眾多的高學歷人才中脫穎而出呢？難道是那張薄薄的大專畢業(yè)證還是我們選擇依舊在家中待業(yè)呢？面對高學歷人才，我們應該那什么和人競爭呢？這些問題是不是應該在我們還沒有畢業(yè)的時候就該思考這些問題呢？如果我們不思考，我們猶如以卵擊石般那么不堪一擊。

即將面對畢業(yè)的我們，我們該怎么樣樹立自己的職業(yè)藍圖呢？在規(guī)劃自己的職業(yè)藍圖前，我們需要認真的選擇自己所喜歡的專業(yè)。有許許多多的那些大學輟學的人，就是因為自己沒有選擇好自己所學的專業(yè)，導致自己發(fā)現(xiàn)自己根本沒有辦法學下去，到了最后，自己只能輟學。在輟學以后面對崗位競爭的時候，又不知道該怎么和那么高學歷的人才競爭，導致自己只能待業(yè)在家。再選擇好正確的專業(yè)以后，我們所要做得是要努力的學習自己所選擇的專業(yè)技能，只有學習好專業(yè)技能才能在以后的工作中發(fā)揮所長。在這兩樣竇正確以后，我們要選擇正確的職業(yè)崗位，只有選擇好自己的職業(yè)崗位才能發(fā)揮你在學校學習的一技之長。

當今的我們面對自己的職業(yè)藍圖，需要做的是未雨綢繆，只有自己再對自己的職業(yè)藍圖規(guī)劃好的前提下，才可以對自己的職業(yè)發(fā)展有一定的幫助。

南通職業(yè)大學技師學院季松指導老師：王樺

第四篇：旅游地產(chǎn)項目設(shè)計初探

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旅游地產(chǎn)項目設(shè)計初探

旅游地產(chǎn)項目設(shè)計初探

摘要：隨著國民生活水平的提高，人們對旅游、休閑、私密的生活方式的需求越來越大，對健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質(zhì)的要求也越來越高。在目前房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，集旅游、文化、休閑為一體的旅游地產(chǎn)項目以其自然資源優(yōu)勢和旅游政策優(yōu)勢逐步成為地產(chǎn)商新的開發(fā)目標。旅游地產(chǎn)利用廣泛的旅游資源，融入相應的地產(chǎn)元素，整合度假、生活、運動、休閑娛樂等方面，從而創(chuàng)造優(yōu)美怡人的居住環(huán)境，提升地產(chǎn)價值。這種新興的地產(chǎn)模式，已經(jīng)在全國多個城市實踐并取得了成功。經(jīng)過參加多個旅游地產(chǎn)項目的實際操作和各地項目的實地考察，特以萬科?三亞“湖心島”項目為例對城市旅游地產(chǎn)項目的具體規(guī)劃設(shè)計進行初步探討，以求摸索出適應不同開發(fā)條件的旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的思路和方法。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)、規(guī)劃設(shè)計、生態(tài)、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than

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in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “l(fā)ake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號： S757 文獻標識碼： A 文章編號：

項目背景

三亞城市總體規(guī)劃對開發(fā)該片區(qū)的整體訴求

萬科?三亞“湖心島”項目所屬的片區(qū)為南新農(nóng)場管轄范圍，在三亞原城市總體規(guī)劃中為非建設(shè)用地。由于近年三亞城市快速發(fā)展，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地大部分已對外出售，并擁有開發(fā)意向方案。為科學合理地引導規(guī)劃片區(qū)的開發(fā)，經(jīng)政府批復該片區(qū)進行了控制性詳細規(guī)劃的編制。2011年3月，修編后的控規(guī)經(jīng)市政府批準正式實施。

規(guī)劃片區(qū)處于三亞市門戶地段，片區(qū)內(nèi)山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務是該片區(qū)的主導功能。控規(guī)中該片區(qū)功能定位為：以風情特色旅游為先導，集旅游休閑、康體養(yǎng)生、生態(tài)居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區(qū)。

項目用地區(qū)位示意項目所在片區(qū)控規(guī)示意

項目概況

場地概況

萬科?三亞“湖心島”項目用地位于迎賓中路段控規(guī)用地

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東南角，離三亞交通樞紐田獨轉(zhuǎn)盤約3公里。項目地塊南側(cè)、西側(cè)臨山，北側(cè)靠湖（小型水庫），東側(cè)為住宅用地；區(qū)域內(nèi)擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區(qū)域外有規(guī)劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質(zhì)

項目總用地面積436120平米（土地證范圍），計容總建筑面積約319505.8平米。其中三個地塊為可建設(shè)用地，B-06-04為商業(yè)用地，可建設(shè)商業(yè)及酒店；B-05-03為商住用地，可建設(shè)住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設(shè)足球訓練基地；其余部分為非建設(shè)用地。另外，項目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運動公園用地使用，共約550畝。非建設(shè)用地和租用地可配套成園林景觀、運動、休閑、游憩設(shè)施等。

用地規(guī)劃條件示意

甲方訴求

在規(guī)劃設(shè)計之初甲方提供給我方的關(guān)于該地塊開發(fā)設(shè)計的關(guān)鍵詞是：運動會所、足球基地、公路自行車賽道、復健中心、水上樂園、多功能運動場。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結(jié)合優(yōu)美的自然環(huán)境，建設(shè)以體育運動為主題的公園。體育運動以自行車運動和足球訓練為主，其中自行車運動根植于萬科的企業(yè)文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運動的體驗、訓練、比賽等內(nèi)容，不僅服務于在此旅游居住的人，還能服務于萬科內(nèi)部的自行車活動；足球訓練基地定位為服務全國足球隊的訓練基地以及國內(nèi)企業(yè)內(nèi)部足球運動的活動中心。在此基礎(chǔ)上合理配備運動會所、復健中心、水上樂園、多功能運動場等于體育運動相關(guān)的服務設(shè)施。

場地條件

土地證范圍內(nèi)基地大部分區(qū)域較平坦，南側(cè)為緩坡地，坡度約8%。場地標高為10.8至35.0，高差約24.2M。基地現(xiàn)狀主要為未利用地，現(xiàn)狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成。基地內(nèi)部有三個水

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塘，水質(zhì)良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節(jié)影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優(yōu)美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據(jù)分析場地正面要素：南面山體、北側(cè)水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規(guī)的綠廊通過；負面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內(nèi)部有三個大的水塘，集中與商業(yè)地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場地條件條件示意

規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃思路

通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規(guī)劃思路：首先要形成一個強有力的空間中心，聯(lián)系周邊的居住、商業(yè)、教育地塊，進而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個多功能的中心展開。其次，加強軸線的聯(lián)系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯(lián)場地的各個部分，使其項目用地內(nèi)的各個功能成為有機的整體。

概括來講，本項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)可歸納為：“一心、一環(huán)、三軸線”。

“一心”是指一個“空間中心”。

從項目規(guī)劃開始，我們就強調(diào)創(chuàng)造一個強有力的核心來聯(lián)系和控制周邊不同功能地塊之間的關(guān)系，使區(qū)域內(nèi)人的生活都能夠圍繞這個中心展開。

該項目主要的任務是三個地塊（分別是商業(yè)、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運動公園的規(guī)劃設(shè)計，從空間和實際的利用上來說并沒有一定的關(guān)聯(lián)性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內(nèi)的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。

規(guī)劃中通過利用控規(guī)中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業(yè)、居住、公園有效的統(tǒng)一在一起，形成人通往各個功能區(qū)域的空間場所和意向節(jié)點，同時該中心還承擔廣場的景觀、人的休閑、運動、娛樂、表演及日常活動等功能，具有非常積極的意義。

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空間中心統(tǒng)領(lǐng)全局，是整個方案的靈魂。

“一環(huán)”是指一個“自行車賽道環(huán)線”。

根據(jù)項目主題，我們利用自行車賽道形成環(huán)線，串聯(lián)場地內(nèi)部的綠地系統(tǒng)，使公園成為一個有機的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運動及休閑活動串聯(lián)起來，強調(diào)運動公園的項目定位。

“三軸線”是指通過場地的規(guī)劃條件、自然地理條件及生態(tài)景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關(guān)意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態(tài)軸

根據(jù)控規(guī)廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯(lián)通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個園區(qū)運動休閑的軸線，休憩、運動、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個軸線具有生態(tài)的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關(guān)系，統(tǒng)領(lǐng)了場地內(nèi)部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項目用地整體的生態(tài)景觀要素結(jié)合商住（B-05-03）及商業(yè)（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業(yè)――無邊泳池――內(nèi)湖――高園水庫公園綠地為節(jié)奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節(jié)奏展開，與人的生活聯(lián)系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個軸線同時具有人文的含義――它順應自然、強化景觀要素，控制了景觀的節(jié)奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態(tài)廊道和體現(xiàn)自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯(lián)系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達商業(yè)用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強有力的控制線，是整個方案的功能布

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局和空間控制的骨架。

規(guī)劃設(shè)計思路示意

功能布局

項目主要用地可以分為商業(yè)用地、商住用地、教育科研用地及規(guī)劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業(yè)、居住、教育及公園四大功能用地。

商業(yè)功能用地位于迎賓路進入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當突出，是對外形象展示的焦點。該地塊主要布置為酒店和服務性商業(yè)，是公共活動的中心，具有較高的商業(yè)價值。

居住功能用地位于商業(yè)南面，自然條件優(yōu)良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質(zhì)度假型住宅產(chǎn)品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個國際標準的足球場、康體設(shè)施及宿舍，是具有一定規(guī)模的足球訓練中心，可以成為三亞的足球培訓基地，可以承接企業(yè)足球隊的訓練，可以承接國家級以上足球隊的訓練。

公園功能用地包圍以上三個功能用地，定位為體育運動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環(huán)繞整個項目用地范圍，室外籃球場、網(wǎng)球場、拓展訓練場，水上娛樂、休閑、健身等設(shè)施分布在公園內(nèi)部。綜合性的運動項目體現(xiàn)公園的運動主題。

場地設(shè)計

空間組織

在空間組織上我們從地標、節(jié)點、界面、區(qū)域的角度出發(fā)，讓整體的空間形象就有標志性、可識別性。

地標：以酒店群體建筑及其環(huán)境形成區(qū)域地標，建立區(qū)域形象。

節(jié)點： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節(jié)點及公共活動節(jié)點。

界面：整合上述商業(yè)和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分

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公共和私密的空間。

區(qū)域：各個地塊內(nèi)部空間形成屬性明確的區(qū)域。其中住宅小區(qū)通過生態(tài)軸、景觀軸、休閑軸與外圍公建相聯(lián)系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、園林景觀組織由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的分析景觀資源，發(fā)掘場地特質(zhì)。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標志性建筑景觀。

內(nèi)部庭院景觀：在各居住組團內(nèi)部形成大庭院景觀。

總體景觀節(jié)奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內(nèi)湖――外湖（水庫）。

規(guī)劃設(shè)計總平面圖

生態(tài)化處理方式

場地地形的處理。我們采用因地適宜的設(shè)計手法，盡量不對規(guī)劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環(huán)境肌理，為游客及居住者創(chuàng)造多元化的自然的體驗。

水的利用。設(shè)置雨水收集回用系統(tǒng)，收集屋面、地面雨水進行回用。由于本項目現(xiàn)有水體面積較大，可結(jié)合進行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經(jīng)室外管網(wǎng)收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經(jīng)簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統(tǒng)補充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項目生活熱水全部采用太陽能熱水系統(tǒng)。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統(tǒng)供給，提高能源的利用率，減少對環(huán)境污染，降低用電量。

六、旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計思考

（1）宏觀定位決定開發(fā)走向

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開發(fā)商所站的角度和立場決定項目的高度。萬科從市場的角度出發(fā)對項目主題、客源市場、戶型產(chǎn)品等方面進行了詳細的論證分析，使得該旅游地產(chǎn)項目以體育運動休閑為主題，以居住、度假、療養(yǎng)等人群為市場，提供多樣的戶型產(chǎn)品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎(chǔ)上提供完善的服務配套，形成高品質(zhì)的主題式運動休閑公園。

（2）項目策劃突出主題思路

各類項目的組織開展是主題內(nèi)容突出的必要條件。在該項目當中，萬科以自己的企業(yè)文化為出發(fā)點，突出自行車運動，提倡健康、環(huán)保的生活方式。以自行車道貫穿整個項目為亮點，打造運動主題，另外結(jié)合足球運動、水上運動等項目，將項目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規(guī)劃設(shè)計理清功能關(guān)系

規(guī)劃設(shè)計是從甲方的訴求、場地的實際情況出發(fā)，宏觀上處理好自然環(huán)境和不同功能分區(qū)之間的關(guān)系，微觀上處理好建筑與場地內(nèi)部要素之間的關(guān)系以及建筑內(nèi)部的組織關(guān)系。在該項目中，通過合理的規(guī)劃設(shè)計做到商業(yè)、酒店、居住分區(qū)明確，交通聯(lián)系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達到步移景異的效果。

（4）生態(tài)理念營造自然氛圍

生態(tài)理念貫穿規(guī)劃設(shè)計的全過程。在該項目的設(shè)計過程中，在場地設(shè)計、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運用、植物選擇等方面都始終堅持著生態(tài)理念。從這些方面出發(fā)，體現(xiàn)出人與自然的完美融合，創(chuàng)造出生態(tài)和諧的人居環(huán)境。

規(guī)劃效果圖示意規(guī)劃效果圖示意

參考文獻：

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[2] 文彤,城市旅游住宅地產(chǎn)發(fā)展研究[J],城市問題,2006,第9期.[3] 岳克濤.旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的思考――以海南旅游地產(chǎn)為例

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[J].城市建設(shè)理論研，2012，（6）.[4] 旅游地產(chǎn)的特征及金融投資風險問題研究[J],廣西金融研究,2007,第2期

[5] 吳老二 吳建華 胡敏,發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約[J],社會科學家,2003,第2期

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第五篇：旅游地產(chǎn)異地營銷

異地營銷，是近幾年旅游房地產(chǎn)常用的營銷手法，旅游房地產(chǎn)，在做好項目當?shù)氐臓I銷，更加注重是異地營銷。到現(xiàn)在為止，異地營銷沒有一個完善 管理方案和路線，房產(chǎn)新政調(diào)整對購房人條件限制，樓市低迷，有價無市，旅游房地產(chǎn)主要銷售途徑是異地客戶購房。新政后致使旅游地產(chǎn)項目在異地加大了營銷成 本和力度。對旅游房地產(chǎn)異地營銷渠道和策略，我個人概括幾點供于參考：

旅游作為國家戰(zhàn)略，作為國家主要發(fā)展計劃，旅游房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮。旅游房地產(chǎn)是建立在旅游景觀優(yōu)美風景區(qū)區(qū)域，或是靠近山景、海景與湖景，開發(fā)以旅游、度 假、養(yǎng)老為一體休閑旅游項目。產(chǎn)品有度假別墅、度假公寓、度假酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓等。旅游房地產(chǎn)開始時只是以產(chǎn)權(quán)式酒店與產(chǎn)權(quán)式公寓為主要產(chǎn) 品，后來才演變?yōu)樯唐坊亩燃賱e墅和度假公寓，銷售渠道是以來旅游的客戶為主要群體，然后逐步發(fā)展到異地銷售，才出現(xiàn)異地分銷，異地營銷推廣，也就是今天 的異地營銷新名詞。說到異地營銷，也真復雜，項目不在當?shù)卦鯓觼礓N售，擺在異地面前只是一個樓盤模型和戶型圖，靠著銷售員介紹，把有望客戶從千里之外引導 到項目所在來銷售，整個程序多，成本高，難以協(xié)調(diào)。

總之。異地營銷困難比想的更難。

旅游房地產(chǎn)從2006年開始先以城市小規(guī)模發(fā)展到以景觀的大盤，目前，集著全國著名房地產(chǎn)開發(fā)公司占據(jù)著所有旅游山景、海景與湖景，雅居樂集團、富力集 團、恒大集團、新世界集團、中糧集團、中信集團、中鐵集團、魯能集團在海南、山東、云南各個山景、海景與湖景建起了大量自己風格的旅游房地產(chǎn)項目。每個項 目占地面積從幾百畝至幾萬畝，其產(chǎn)業(yè)鏈不單純是以度假住宅為主，現(xiàn)都是以綜合項目建設(shè)為主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景觀等。他們的營銷主要以異 地直銷和分銷為主。下面重點介紹旅游房地產(chǎn)銷售的幾點營銷渠道：

一、異地營銷，直銷與分銷

異地營銷，是項目開發(fā)商都在全國不同地區(qū)設(shè)立直銷隊伍或分銷隊伍，異地營銷的目的就是利用異地資源與客戶為項目銷售。

直銷是由項目派往各區(qū)域的銷售隊伍，直接歸屬項目營銷中心管理和指揮，是項目異地銷售部。目的是直接營銷與管理，便于掌握一手客戶資源，了解異地市場，隨時可以調(diào)整營銷方案與策略。但目前海南大樓盤才啟動異地直銷，小樓盤一般都沒有設(shè)立。

分銷是旅游房地產(chǎn)中小項目目前最常用的營銷手法，通常分三級分銷（代理）。

1、一級為總分銷（也稱總代理），與開發(fā)商簽訂代理合同與分銷合同，負責項目現(xiàn)場銷售，以及異地的銷售。總分銷一般由當?shù)乇容^優(yōu)秀的代理機構(gòu)擔任，他們在 異地都設(shè)有銷售部或合作代理機構(gòu)，總分銷與開發(fā)商是發(fā)生直接代理事項，執(zhí)行傳達與傳播項目營銷策略，實施異地營銷計劃，接送異地輸送來項目看房旅游客戶。

2、二級分銷，分當?shù)嘏c異地二級分銷：

（1）當?shù)胤咒N，在項目所在地區(qū)的設(shè)立的分銷銷售部（比如在海口、三亞、青島、威海、昆明），由總分銷統(tǒng)一管理，二級分銷的營銷推廣活動、銷售策略是根據(jù)當?shù)厍闆r實施，與總分銷一起執(zhí)行。

（2）異地二級分銷，在不同的省份成立，二級分銷都設(shè)立在省府所在地，由總分銷統(tǒng)一管理，二級分銷的營銷推廣活動、銷售策略，直接按總分銷整體營銷策略計劃執(zhí)行，但也要根據(jù)異地的實際情況分階段實施。

（3）三級分銷，是在二級分銷下面二三線城市，由二級分銷機構(gòu)發(fā)展的分銷子分銷公司。主要任務為二級分銷拓展銷售任務，也是最基層的銷售機構(gòu)，二級分銷一 般在二三線城市選擇一到幾個分銷公司或個人為自己下線，根據(jù)項目營銷要求傳播與銷售，由二級分銷制定區(qū)域營銷推廣活動計劃，以及安排集中看房旅游出發(fā)時 間。

二、異地營銷，客群的選送

在遠離項目城市搞營銷，沒有客戶群體，在異地怎樣來拓展客戶。很多內(nèi)地房地產(chǎn)精英都認為，客戶沒有見到項目，項目周邊情況又不了解，當?shù)貎r格又不清楚，憑 我們幾句話，人家就買你的房子啦？所以，異地營銷最大困難就是怎樣說服客戶，要想讓客戶相信，那就是核選有望客戶輸送到項目所在地，一切才能變?yōu)檎娴摹＿@ 并沒有奇怪。下面是幾種異地累積客戶方法：

1、通過當?shù)胤康禺a(chǎn)展銷會來累積客戶，并通過在房地產(chǎn)展銷會展出與傳播項目品牌，在現(xiàn)場登記來訪客戶，然后以獨自回訪，確定到項目看房旅游客戶，統(tǒng)一安排時間到項目所在地看房旅游，以達到異地銷售策略。

2、用當?shù)孛襟w開展旅游看房專題活動，用推廣活動累積客戶，策略性、計劃性的宣傳，用事件營銷、品牌營銷、視覺營銷在當?shù)叵破鹨还身椖科放茻岢保卦L登記客戶。累積成有望客戶，及時輸送到項目所在地。

3、利用當?shù)氐闹糜螜C構(gòu)，投放項目DM介紹或設(shè)計成小型經(jīng)典旅游指南樓書，突出項目周邊旅游優(yōu)勢和項目主要賣點，吸引有望客戶聯(lián)想與欲望。登記、回訪累積客戶。

4、以當?shù)胤康禺a(chǎn)協(xié)會或商會強強聯(lián)手，開展一系列推廣活動。組織協(xié)會人員先前到項目參觀，了解項目與周邊旅游環(huán)境，用情景銷售法引導當?shù)赜型蛻糍彿俊?/p>

異地營銷客戶群體的累積在于營銷策略與推廣，以及當?shù)刭Y源的利用。在營銷節(jié)點上，關(guān)鍵是我們怎樣異地平臺的搭建，也即是說異地合作伙伴的資源與實力是項目推廣的最主要部分。

三、異地營銷，網(wǎng)絡傳媒作用

異地網(wǎng)絡傳媒是旅游房地產(chǎn)項目主要宣傳工具,可以通過當?shù)刂W(wǎng)絡傳媒機構(gòu)，大力宣傳項目。分三個步驟進行。一是海南旅游風光及項目品牌宣傳；二是項目投資升值與長期遠景；三是從項目配套及自然環(huán)境來點綴購房理由；四是更具體地介紹項目概況，建設(shè)、銷售、市場情況。

四、異地營銷，保障系統(tǒng)

旅游房地產(chǎn)異地營銷模式涉及到很多法律和政策問題,特別是如何保護客戶權(quán)益至關(guān)重要。異地營銷是新模式產(chǎn)業(yè)，客戶權(quán)益保護的重點是看房旅游與購房權(quán)益的保 護，旅游房地產(chǎn)異地購房權(quán)益的保護中涉及到很多法律問題,比如客戶旅游看房制度，購房后雙方合同約定，房子的質(zhì)量，支付房款、退款的保障，以及信息誠信制 度,貨不對板的懲罰,物業(yè)管理及服務質(zhì)量制度承諾等。

總之，異地營銷，是一個綜合工程，也是今后旅游房地產(chǎn)必須走的路，要想做好就必須了解他存在的必要性，項目構(gòu)建異地營銷就是在異地資源的發(fā)揮、營銷渠道及推廣策略。