第一篇：關于旅游地產的幾點感想

關于旅游(文化商業)地產的幾點感想

一、地產與旅游的聯動

旅游地產的名稱中包含了兩個要素，一是房和地，二是旅游服務。二者之間如何形成互相促進的良性循環，即，房地的銷售沒有帶動旅游區的人流量，旅游產品和服務的提供沒有為房地的銷售積累可觀的購房者。如何使房地與旅游緊密調和、良性互動，是眾多類似企業所面臨的難題。隨著對閑適生活的向往，對住房品質要求的提升，即使不是以旅游地產為招牌的普通住宅地產，也越來越重視房產周圍景觀的配套。可以說，景觀正從配角變為主角，成為房地產升值保值的核心要素。而旅游地產從其功能定位上更加決定了景觀先行。因此，旅游地產商要把握旅游項目與房地產互動發展的節奏，在進行旅游景區的營造、高端旅游產品的布局時，考慮其與房地產的相互影響；同樣，在房地產開發和銷售中，考慮其與旅游景區要素的聯合。多數情況下，不是急于蓋好房子，而是培育好房子周圍的生態系統和旅游文化圈，以此來吸引潛在的購房者；而不是先圈地蓋好房子，等待景區資源的豐富、旅游產品和服務的升級，文化、商業資源的配套，否則房產開發將占用企業巨額資金，企業為此背上沉重的財務成本，而開發出的房子由于旅游等配套不足而空置，后果將是旅游與地產的割裂，最終是旅游文化地產開發的失敗。

二、旅游綜合體投資

旅游地產具有投資數額大、風險需要分散的特征。因此，現階段旅游地產商一般采取旅游文化綜合體投資，結成戰略聯盟。典型的如萬達牽頭的投資聯合體，由萬達集團、泛海集團、大連一方集團、內蒙古億利資源集團、用友集團和聯想集團組成，被稱為“聯合艦隊”。傳統旅游產業的轉型升級、旅游景區開發模式和旅游地產開發模式的升級從客觀上決定了單體旅游業投資、單體商業運作、單體景區運營的盈利模式已經成為歷史。旅游綜合體投資將土地、旅游文化、景區、商業等要素和資源統籌融合在一起，從而滿足了消費者休閑旅游、文化體驗、商業購物、買房置地甚至投資的需求。目前，國內尚沒有綜合體投資失敗的案例。因此，要做好旅游地產，應該在科學規劃的基礎上，引入重量級旅游投資商，形成戰略聯盟，共同投資，分散風險，重點把控。

三、靠天靠地也靠人

萬達的大連影視文化產業園、長白山滑雪場、武漢漢街等旅游文化商業地產的成功開發，幾乎都是依托了當地的自然資源和氣候條件(天時)、人文景觀、歷史積累、城市消費(地利)等優勢資源，結合自身企業規模和發展方向，組成戰略聯盟(人和)，成功投資和運作的。因此，旅游文化地產的開發在選址時要考慮天、地、人三方面因素。沒有針對性的簡單復制，將增大失敗的可能性。

四、無主題、無亮點，無發展

旅游行業已經接近完全競爭狀態，地產行業因為宏觀經濟的持續走弱和政策的限制也結束了暴利時代，旅游地產是從這兩者的結合中發展的。對于旅游行業是朝陽產業的定位，以及休閑游、自助游的興盛帶來的景區熱，并不能掩蓋旅游地產的發展面臨著諸多挑戰。在萬達、華僑城等大型企業集團成功運作旅游地產的同時，眾多地產商、中小旅游集團都在零敲碎打地進入旅游文化商業地產，但成功者少。一個重要原因就是沒有主題、沒有理念、沒有需求引爆點的開發產品，不可能實現大規模銷售；同樣，無定位、無目標、無特色商業模式的開發企業也不可能成功。成功旅游集團的品牌產品被游客津津樂道，口口相傳。而那些缺乏醒目產品或主題的企業在營銷中陷入了既沒品牌又沒主題的局面，很難在競爭激烈的旅游市場獨樹一幟。因此，若想在旅游文化商業地產方面嶄露頭角，必須探索獨特的商業模式，打造出獨具特色的主題產品。

第二篇：旅游地產調查報告

旅游地產調查報告

旅游地產的產生旅游地產的出現是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間可以達到50年以上。而旅游地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。當前的旅游投資商是以旅游地產投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力的構成了旅游地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產的操作倚重于經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發相結合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅游與地產之間互補互助關系非常重要。旅游地產的分類

旅游地產，從某種意義上來說，它是一種經濟綜合體，它覆蓋了地產、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

從理論上來說，旅游地產是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點地產，旅游商業地產，旅游度假地產，旅游住宅地產。

旅游景點地產

主要是指在旅游區內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間；

旅游商業地產

主要是指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間；

旅游度假地產

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等；

旅游住宅地產

主要是指與旅游區高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。

旅游地產的產品

隨著中國旅游地產的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產產品有以下幾種： 分時度假分時度假從實質上看，是介于房地產產品和酒店產品之間的一種中間產品。旅游地產中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權酒店”。在分時度假產品中會涉及多方主體：開發商，擁有房產產權；銷售商，作為開發商的銷售代表向公眾銷售分時度假產品；度假房產管理公司，管理和維護分時度假房產；分時度假交換公司，向具有分時度假房產使用權的消費者（會員）提供不同地區之間的分時度假產品交換業務；其他還有律師、金融機構、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關的專業群體。在我國現階段，分時度假產品中的各方主體發展不平衡，全國可發展分時度假的產品有上千處，但專業的銷售商不到20家，真正在運作點數制進行交換的系統更是屈指可數。

分時度假在全球的穩健發展已經預熱了中國市場。為全球分時度假行業提供相關產品和服務的最大供應商RCI公司已經于今年4月中旬與國內的中安達公司簽署了協議，意與中國公司共同建設分時度假市場。

我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經率先加入RCI度假交換網絡，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發的金冠獎和國際金獎。

2001年3月份，中房集團向香港特區政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數字來看，香港平均每年每個家庭消費6000港元，假設按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。

分時度假這種產品目前市場度還不是很高。

旅游主題社區

在房地產競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達80萬平方米的旅游地產大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區”，總投資預計達20億元人民幣，位置在東四環與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團，開發商是北京世紀華僑城實業公司。

有業內人士預測，該項目一旦初具規模，將與毗鄰的世紀東方城、紫南家園這兩個供應量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發商深圳華僑城在深圳成功開發了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產開發模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。

據該項目代理公司中原物業顧問策劃部負責人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費了近一年半的時間進行整個社區的規劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進入實戰階段，目前已完成土地平整。

另據介紹，該項目的配套住宅建筑面積達80萬平方米，將分為多期開發，定位為中高檔住宅，現已進入開發準備階段。但近期尚不準備做大規模宣傳，據有關消息稱，這可能與其將打算以準現房形式銷售有關。按行情，若計劃買準現房而非期房，現在做推廣為時過早。

度假村1997年，中坤投資集團開始對安徽省黃山市黟縣進行整體旅游開發，下轄的黃山京黟旅游開發有限公司擁有綜合型現代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關麓村等國內外著名古村落風景區。其中宏村的水系設計更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內涵交相輝映，享有“中國明清博物館”之美譽。2000年11月，宏村被聯合國教科文組織列入了“世界文化遺產名錄”。

近期，中坤投資集團又開始著手開發位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村項目，該項目擁有山水面積近5000畝，風光秀美異常，譽為“人間仙境”。奇墅湖國際旅游度假村將建設徽派村落式別墅面積10萬平方米，四星級賓館一座，并經安徽省政府批準，在景區內捐資恢復重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴，正在中國佛教協會領導和支持下進行設計、施工，度假村總計投資5億元，2005年內建成。

2003年中坤集團又開始向中國的大西北新疆拓展，將在5年內一期投入5億元，整體促進以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風光旅游、國際登山、探險及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動整體經濟發展。并計劃先期設計建設2至3座3星或4星級的旅游賓館，建設國際一流的登山探險營地，投資組建大型旅游車隊，拍攝制作包括電視連續劇《瑪納斯》史詩在內的文化宣傳作品，制定面向國際及國內大中城市的特色旅游計劃。大連萬達也要在昆明滇池風景區開發大型的旅游度假項目，總投資高達30多億元人民幣。萬達將該項目暫定名為“滇池衛城”，該項目的推進，將全面完成國務院對度假區批復的九大功能建設，即：一座大型游樂園、湖濱高爾夫球場、一座園林五星級酒店、英式馬術俱樂部、旅游風情小鎮、產權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等；社區配套包括中小學、幼兒園、醫保中心、購物中心。項目集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，是一座按照國際標準建設的大型綜合度假休閑社區。

產權式酒店

產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關資料顯示，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風險相對較小的產權式酒店有望成為中產階層的首選。對于投資回報率來說，其實就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率并降低投資風險。而出租率直接與物業的地段、稀缺性以及品質相關，因此地段好，有特色的產權式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產的開發

旅游和房地產是完全不同的兩個行業，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產權酒店、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區、中央游憩區、商業步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開發為主流，已經引起地產界的廣泛關注；產權酒店即將迎來大規模推廣的時期；與商業地產結合的中央游憩區、濱水休閑區、餐飲街區、娛樂街區、古文化古建筑街區、shopping mall 等，已經成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮開發及旅游城市開發——這種將旅游區域開發與城市經營全面結合的旅游地產提升模式，已經出現，并逐漸走向流行。北京綠維創景規劃設計院提出要從旅游的視角看房地產。認真思考旅游與房地產之間的結合，能夠實現房地產的提升。

旅游地產的開發這主要體現在以下幾個方面：

景觀設計：景觀是旅游的基礎資源，我國的景觀評價、景觀設計已經具備非常成熟的專

業技術。而房地產對環境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統框架內，若能借用旅游業已經形成的理念、素材與技術，將形成新的提升。

主題定位：旅游項目設計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產項目能夠借鑒的內容。

游憩方式設計：游憩方式設計中的很多理念與技術，在旅游開發和房地產開發中是通用的。比如，情景設計、體驗設計、娛樂化設計等，對房地產開發有實際的借鑒價值；居住、辦公等房產的過程化設計，休閑空間與功能設計，景觀與觀賞方式設計，對旅游開發有借鑒價值。通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設計和分析方法，對商業地產開發更是別具意義。

國內的發展空間

旅游地產的產生始于法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產方興未艾，大批國際地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業開發，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產開發公司在延慶龍慶峽投資開發的“快樂無窮大”產權酒店；位于秦皇島度假區在北京發售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業有限公司開發的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產權式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內便售出產權客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經營與酒店經營者分享利潤，實現新的休閑置業方式。這樣的旅游房地產開發例子在國正越來越多，其發展的空間也是越來越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發的旅游房地產項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業，同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產投資商、開發商。

旅游地產成為市場新寵

2011年，隨著國家嚴酷新政對高房價的大力打壓，曾經火爆的傳統住宅市場成交表現逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅游地產憑借其政策導向性和資源稀缺性優勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

旅游地產升值潛力巨大

隨著國家對旅游業戰略性支柱產業的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。旅游地產受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產的最大優勢即在于其對自然的占有。

旅游地產的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經濟發展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質，因此糅合文化、旅游、休閑的地產項目將成為地產界新的開發目標。由美國JMP高爾夫設計集團Mark Hollinger大師主創設計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產。該項目位于北京西北部延慶張山營鎮西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約5000畝，綠水青山環抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國家對旅游產業的支柱型戰略定位，政府加快高速公路等市政基礎設施建設，旅游地產度假區項目，對具備經濟實力、注重生活品質的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產品，又是保值增值抗通脹的優秀投資選擇。

第三篇：秦皇島旅游地產白皮書

2013年旅游地產暨秦皇島樓市白皮書

2013-08-08 11:48搜房網

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[摘要]據中國指數研究院的最新數據顯示，秦皇島市6月住宅市場成交均價為7134元/平米，環比5月上漲0.65%；由2013年上半年數據可見，秦皇島住宅市場房價同比去年同期處于明顯上漲趨勢，環比數據波動較大，體現了旅游地產季節性的特質。

前言：

2013年，注定是房地產行業不平凡的一年

“國五條”及細則橫空出世后，樓市調控重拳一擊接著一擊，房地產開發受到巨大阻力，形勢更加復雜，整個市場充滿著不確定性，然而，地王卻頻出。

業內主流輿論認為，未來旅游業的發展將逐漸占據整個產業的主導地位。旅游地產必將成為旅游業發展大規劃下的一個從屬性的環節。這意味著房地產業曾經的諸多光環或將褪去，但也將迎接一個全新的時代。“謀變”中的房企多元化發展成為必然趨勢，城市綜合體及旅游地產必將成為開發商大量資本的投放處。

同時，隨著北京城市的擴張和人口的不斷增長，“溢出效應”使環北京區域受到購房者越來越多的關注，隨著房地產行業新時代的到來，“大北京時代”也呼之欲出。作為京津冀“后花園”的秦皇島地區，憑借其環渤海區域的獨特地理位置及優越的養生、度假資源倍受關注。

近幾年，秦皇島市正處在加速發展期。今年5月，在秦皇島北戴河新區投資環境說明會暨項目簽約儀式上，共有16個合作項目達成了合作協議和投資意向，預計總投資額達425億元。同時，《秦皇島市中長期人才發展規劃綱要(2010—2020年)》出臺，將重點實施十項人才工程，引進數萬名中高端人才。

政策的傾斜必將帶來樓市的活躍，據中國指數研究院的最新數據顯示，2013年1-2季度秦皇島土地成交總面積為1590676平方米，土地出讓金達286393.9萬元，秦皇島市6月住宅市場成交均價為7134元/平米，環比5月上漲0.65%；

一、中國旅游地產發展概述

（一）、發展階段

中國旅游地產從1990年開始，經過1999年的調整期及2003年的資源整合階段，到現在的快速發展期，共經歷了4個發展階段，目前旅游地產市場已經逐漸理性，開發模式也漸趨成熟。隨著整個房地產行業新黃金十年的到來，旅游地產的開發也進入了黃金時期。

中國旅游地產發展階段

4500元/平米起置業大北京 33-54平米開間 會員最高優惠23萬 誰是租房時代的終結者？ 置業大北京盤日供20元起

（二）、發展規模

據統計截至2012年底，全國已面市的旅游地產項目共有2259個,遍布全國85個城市和地區。同時，相比2011年區域集中性特征更加突出，海南、西南、環渤海、長三角及兩廣地區5大片區的旅游地產項目總數已占到全國的83%。涉及旅游地產開發領域的企業共有1629家，其中房地產企業約占80%，超過1/3的百強房企涉足旅游地產開發領域。

旅游地產開發企業結構

旅游地產密集區域及其項目數量

（三）、環渤海板塊概述

依托于良好的濱海資源，環渤海板塊已成為我國繼海南、云南之后的第三大旅游地產重點區域，截至2012年底環渤海板塊共有275個旅游地產項目，其中秦皇島地區的旅游地產項目增長勢頭迅猛。

環渤海重點城市旅游地產項目占地面積（㎡）

二、秦皇島市場走勢解析

（一）、2013年上半年商品房成交情況概述

據中國指數研究院的最新數據顯示，秦皇島市6月住宅市場成交均價為7134元/平米，環比5月上漲0.65%；由2013年上半年數據可見，秦皇島住宅市場房價同比去年同期處于明顯上漲趨勢，環比數據波動較大，體現了旅游地產季節性的特質。

備注：

1、數據來源：中國指數研究院 數據整理：搜房網數據監控中心；

2、數據取樣時間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本平均價格由當地在售樓盤的價格計算得出。

（二）、2013年1-6月秦皇島土地情況

國土資源部中國土地勘測規劃院發布數據顯示，2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。2013年1-2季度秦皇島土地成交總面積1590676平方米，土地出讓金達286393.9萬元，其中住宅土地總面積近1341641平方米，商業土地總面積約為454805.7平方米，工業成交總面積約為178719.4平方米。

（三）、秦皇島搜房電話來電情況

1.秦皇島2013年1-6月搜房電話來電量整體情況

2013年1-6月秦皇島總共有164個項目產生來電，總計來電29051通；同比去年1-6月（10216通）增長184.4%、增加18835通。來電量最高區縣的前三位分別為海港區、南戴河區、山海關區。

2013年1-6月秦皇島區域樓盤來電量TOP10

2、四個重點區域來電量排名TOP5樓盤：

海港區：

山海關區：

東戴河新區：南北戴河：

（四）秦皇島市六月樓盤漲跌篇

據搜房網數據監控中心統計顯示，截至6月28日，2013年6月秦皇島市內四區加上周邊縣市在售待售樓盤共122個，6月共有29個樓盤價格發生了變化。其中20個項目價格出現上漲，占在售樓盤總量的17%； 93個在售項目價格無變動，占比76%；9個項目出現降價現象，市場整體呈現平穩狀態。

備注：

1、數據來源：搜房網數據監控中心；

2、數據取樣時間：2013年6月1日至2013年6月28日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項目，不包含地塊、保障房、經濟適用房。值得一提的是，秦皇島在售待售的122個樓盤中，有69個樓盤相繼推出各種優惠，占比56.55%。其中，海港區的在售待售優惠樓盤為35個；東戴河新區優惠樓盤數量10個，位列第二；山海關區9個，位居第三；南戴河區優惠樓盤有7個，昌黎縣5個，北戴河區3個?？梢婋S著暑期的來臨，各大開發企業在加快了推盤速度的同時，也加大了推盤力度。

備注：

1、數據來源：搜房網數據監控中心；

2、數據取樣時間：2013年6月1日至2013年6月28日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項目，不包含地塊、保障房、經濟適用房。(五)上半年開盤分析篇

據搜房網數據監控中心統計，從2013年1月到2013年6月共有21個項目有開盤動作，包括純新盤面市和老盤加推，同比2012年上半年8個開盤項目增加了275%。由具體數據可見：一月由于臨近春節市場較為平淡，有4個盤開盤；二月受春節影響僅有1個項目開盤；經過前兩個月的存量積累，并受整個樓市影響，三月的開盤數量激增，共有10個開盤項目；四月也延續了3月的勢頭，新開盤項目達到6個；但五月僅有2個樓盤開盤；隨著暑期的臨近，旅游地產到達推盤高峰期，六月有8個項目開盤。

備注：

1、數據來源：搜房網數據監控中心；

2、數據取樣時間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項目，不包含地塊、保障房、經濟適用房。

在2013年開盤的21個項目中，海港區有16個，占比76%；東戴河區域2個，占開盤總量的9%；山海關區域1個，占5%；盧龍縣開盤2個，北戴河、南戴河、撫寧縣、盧龍縣均沒有開盤項目。

備注：

1、數據來源：搜房網數據監控中心；

2、數據取樣時間：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、樣本選取秦皇島市在售待售項目，不包含地塊、保障房、經濟適用房。(六)上半年看房團相關數據

2013年上半年搜房網共舉行15場秦皇島區域看房團，線上報名網友達12523人次，僅北京地區6、7兩月就有近3000名網友參加了秦皇島區域看房團，6月大型看房團秦皇島線報名人數環比5月增長65.05%。

（七）2013下半年購房者置業調查報告

反觀購房者，2013年下半年秦皇島置業心態問卷調查顯示：對于房價預期，45.24%的居民預期房價將“小幅上漲”，26.19%的居民預期“基本不變”，28.57%的居民預期“下降”。未來6個月內準備出手購房的居民占比26.19%，14.29%購房者表示一年內購房，30.95%的購房者表示會在一年以上購房，其余19.05%的購房者，未明確具體購房時間，表示有合適房源就準備出手。

三、中國旅游地產購房者行為分析

1、旅游地產消費者購買心態的轉變

據德勤數據分析，預計到2020年，全球將有7億人超過65歲，人口的老齡化勢必會促進旅游地產的發展，而旅游地產的休閑養老特性，也越來越受到關注。據統計，有64%的人購置旅游地產的目的是為了休閑度假、養老。

您選擇購置旅游地產，目的是？

2、旅游地產消費者購買途徑的轉變

旅游地產的特殊性促使消費者逐漸使用互聯網來實現購買前的信息需求，而近期這種通過互聯網途徑獲取購房信息的比例由2010年的36%上升至現在的64%。遠遠超過報紙、單頁等傳統方式。

您通過什么途徑了解心儀的旅游地產項目？

大量旅游地產購房者在搜房網尋找相關信息

3、國內居民旅游地產置業意愿強烈，但受政策影響嚴重

據調查統計，有65%的購房者對置業旅游地產意向強烈，但是否轉化為購買力，則需要視政策指向而定，價格因素影響其次。

您會考慮購買旅游地產嗎？

第四篇：旅游地產銷售實施方案

旅游地產銷售實施方案

一、指導思想

統一銷售模式，并因地制宜，特事特辦，推陳出新，力求效果多快好省。

二、具體內容

1、統一培訓。包括電商平臺的運用、賣點的挖掘、項目的講解等與銷售有關的知識和方法。

2、統一宣傳。包括報紙、電視、廣播、網絡。

3、統一提成制度。包括各經紀公司給經紀人的提成均應有一個統一的標準，避免造成互相攀比，惡性競爭。

三、幾點設想

1、常設賣場與主題推介會共同開展，相互配合，相輔相成，相得益彰。

2、適時成立旅游地產俱樂部，以會員制方式，不斷開拓市場發展空間。

四、幾點建議

1、培訓和宣傳這些具體工作，應當成為中旅服的工作常態，要持續不斷的開展，在思想中要清除急功近利的想法，在行為上要避免搞突擊、大躍進等一揪挖個井的做法。

2、中旅服應當堅持只做銷售渠道，并服務銷售渠道的做法。

五、題外的話

本題中內容本想在幾點建議中陳述，但因問題敏感，所以單列一題。中旅服能給經紀公司提供平臺、提供項目、提供服務，經紀公司能提供場地和銷售渠道，這絕對是互利共贏的合作模式。并且，這些分散的資源通過中旅服的整合，得到了放大和優化。所以，作為龍頭主導地位的中旅服一定要很好的把握諸如給經紀公司的提成標準，做渠道不做銷售等這些敏感問題，否則，很多經紀公司在做中旅服項目的同時，還在做其他項目，客易出現為他人做嫁衣的問題。

我認為只有把銷售渠道培養和打造出來，即做強渠道，雙方的優勢才能真正釋放出來。如此，駐全國22個城市中的中旅服分支機構要減員縮編，把節余下來的經費，投放在有銷售渠道的城市，或派駐銷售專員，或為吃住方便而在有銷售渠道的城市就地招聘銷售專員，以便能夠及時反饋信息、及時監控效果、及時發現問題、及時解決問題，確保上情及時下達，下情及時上達。

我是一個委婉的人，但我同時是一個認真的人，海南和大連之行給了我們太多的感動與回味，因此，這些想法盡管可能很不成熟，但我仍然希望能為中旅服的工作有參考作用。

牡丹江雪誠房地產經紀有限公司

2011年9月13日

第五篇：旅游地產未來藍圖

旅游地產未來藍圖

原始的瘋狂發展帶給了人們更多的反思，陣痛之后，旅游地產將呈現出一幅新藍圖。

從 2009年國務院把旅游業作為國家戰略性支柱產業以來，越來越多的企業瞄準旅游地產，開始尋找更多的錢景。萬達集團董事長王健林曾說“房地產市場遲早趨向飽和，而沒有‘天花板’的文化旅游將是萬達的核心支柱產業?！?，這不僅是萬達的想法。目前，我國百強房企中已經有超過三分之一涉足旅游地產。

2012年，《國民旅游休閑綱要》及《旅游法》陸續出臺，政策環境不斷向好，旅游產業也逐漸從觀光旅游向高端休閑度假轉型，2013年，我國旅游業預期總收入將達到2.85萬億元。

旅游業的發展給旅游地產帶來了機遇，然而，我國目前的旅游地產更多的只是披著“美麗的外衣”，以旅游之名圈地的短視行為在各地瘋狂發酵。旅游地產不能缺失文化的支撐，但速生的文化很容易走向速朽。事實證明，這樣的模式并不能持續，野蠻生長、反思轉型，不少地區走了一條曲折的道路。

從只關注地產轉向關注旅游本身，通過旅游產品帶動地產，再通過地產開發反哺旅游，這才是一個良性的循環，也是未來我國旅游地產在產品戰略上將做出的重大轉型。

先行者與后來者

1989年，一個錦繡中華主題公園的開業叩開了周邊地產項目跑步式發展的大門，華僑城成為我國第一個進軍旅游地產的企業，而其“旅游 +地產”的模式也成為經典。利用主題公園的平穩回報發展地產項目，再利用地產項目的高成長、高回報提升公司的價值，華僑城成為中國旅游地產的成功開創者。但是，盡管經過了 20多年的發展，華僑城仍然沒有擺脫對地產的依賴，2012年地產收入占比仍超過旅游收入。

迪士尼作為主題公園的典型代表，是我國旅游地產的另一個成功范本。依托其強大的文化生命力和衍生產品，迪士尼成為僅憑借主題公園收入就能盈利的唯一贏家，這讓后來者望塵莫及。

然而，成功往往不能復制。受困于旅游項目投資規模大、回報周期長的資金壓力，也受制于開發企業規劃設計和文化元素的缺失，后來者大多成為借旅游之名“跑馬圈地”的新兵。

目前，分食旅游地產的有房地產開發企業，影視文化公司，規劃設計院，以及嗅覺敏銳的社會資本等，大多數仍在探索的路上。處于房地產企業第二梯隊的華潤地產，近年來在全國多地復制華僑城模式，布局旅游地產，但業內對其多有質疑，而其旅游項目對財務的貢獻也確實杯水車薪。

而在主題公園方面，一直嘗試打造“中國版迪士尼”的華強方特系列發展也面臨困境，其文化產品與迪士尼不可同日而語，文化的缺失使其僅通過游樂園門票等消費的收入很難支撐運營和發展，通過周邊配套的商業項目回籠資金就成為必然的選擇。

但即便是影視文化發展較成熟的華誼兄弟，在進軍旅游地產過程中也是苦難重重。財務壓力大，缺乏開發經驗等方面的限制使得從上市之初就謀劃旅游地產項目的華誼兄弟至今仍沒有一個成功案例。近年來，不少旅游資源城市也曾寄希望于通過旅游產業拉動當地經濟發展，不過大多并沒有達到初衷。地方政府通過低價出讓土地吸引投資商，但大多數地方政府并沒有一個科學的規劃，導致一大批房地產項目大干快上，非但沒有起到對經濟、就業、稅收的帶動，還破壞了旅游資源，甚至使得區域發展陷入困境。山東乳山的陣痛就是一個很好的教訓，我國目前唯一的國際旅游島海南也在這樣的發展模式下逐漸成為“犧牲品”，然而，這樣的發展模式目前仍在我國不少地區繼續上演。

當然不可否認，旅游地產這些年的探索在為后來者鋪路的同時也給我們留下了不少經典作品，迪士尼樂園、歡樂谷、印象劉三姐等都是旅游地產發展中的成功案例。

每一個行業的發展都是在反思中前進，我國旅游地產的路究竟在何方？

機遇與未來

《國民休閑旅游綱要》和《旅游法》的頒布為旅游產業創造了良好的政策環境，而國民生活水平的提高也保證了旅游經濟的平穩發

展，通過研究上市公司 2013年一季度報也可以發現，旅游企業的盈利狀況普遍好于其他企業。

在這樣的旅游產業背景下，旅游地產已經迎來了發展的黃金時期，同時，因旅游地產開發投資規模大、回報周期長而承壓的地產企業也有了更多的融資選擇。

隨著房地產企業再融資開閘的逐漸明朗，借助資本市場融資將成為可能，這將解決多數上市旅游地產企業的資金問題。而對于未上市旅游地產企業來說，資產證券化不失為最佳的選擇，而以未來門票收益進行資產證券化嘗試的華僑城已經開了一個先河，未來經營狀況較好的旅游地產項目完全可以通過旅游項目的相關收益進行表外融資。嗅覺敏銳的社會資本自然也不會放過旅游地產這塊蛋糕。2009年至 2012年，我國已經有 8只旅游產業投資基金成立，總募資規模達到 212.96億元，平均單筆基金規模達 26.62億元。進入 2013年，越來越多的產業基金浮出了水面。近期，瀚亞資本就瞄準了旅游地產，瀚亞資本執行總裁楊君表示，今后將致力于開拓新型地產金融業態，深挖旅游地產、商業地產、文化地產等方面的增值機會。而對于資金運作越來越成熟的房地產企業來說，信托、債券等融資工具也將更多地運用。

新型城鎮化的發展也給旅游地產創造了更加廣闊的市場條件。國家信息中心旅游研究規劃中心主任石培華分析認為，風情小鎮、特色鄉村地產，新型社區、第二家園、綜合體或者旅游地產，旅游度假區開發，各類旅游產業集聚園區，以及養老、養生社區這五個

方面是未來旅游地產企業應該重點嘗試的方向。

隨著我國優質旅游資源的逐漸稀缺，企業紛紛搶占先機拿地，但是，擁有土地資源并不是未來旅游地產成敗的關鍵，而傳統跑馬圈地的發展也必將隨著競爭的加劇被市場淘汰。

大浪淘沙，旅游地產的開發理念決定成敗。未來旅游地產的發展應該從關注地產轉向更多的關注旅游本身，只有耐住性子，通過旅游項目拉動地產，再通過地產反哺旅游，才能成功打造一個文化旅游地產項目。

對于很多地方政府來說，也需要變得更加理性，不再盲目招商，只讓具有先進的開發理念的企業進駐，甚至可以讓越來越多的優秀企業承擔區域運營商的角色，實現地方經濟與旅游地產企業雙贏。這才是我們共同期待的旅游地產的未來藍圖。