第一篇：旅游地產(chǎn)調(diào)查報告

旅游地產(chǎn)調(diào)查報告

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報時間可以達到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。

旅游地產(chǎn)的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。當前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力的構成了旅游地產(chǎn)的價值，形成可持續(xù)升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產(chǎn)的操作倚重于經(jīng)營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。需要操作團隊具有極高的專業(yè)性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長期持續(xù)回報與快速回報，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補互助關系非常重要。旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)，從某種意義上來說，它是一種經(jīng)濟綜合體，它覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂等各大方面。

從理論上來說，旅游地產(chǎn)是比較寬泛的概念，粗略概括可以分為四類——旅游景點地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，旅游度假地產(chǎn)，旅游住宅地產(chǎn)。

旅游景點地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯(lián)空間；

旅游商業(yè)地產(chǎn)

主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯(lián)空間；

旅游度假地產(chǎn)

主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等；

旅游住宅地產(chǎn)

主要是指與旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物及關聯(lián)空間。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品

隨著中國旅游地產(chǎn)的迅速升溫，目前在市場中常見的幾種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品有以下幾種： 分時度假分時度假從實質上看，是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)中分時度假酒店（公寓）就是加入了分時度假交換體系的“時權酒店”。在分時度假產(chǎn)品中會涉及多方主體：開發(fā)商，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權；銷售商，作為開發(fā)商的銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品；度假房產(chǎn)管理公司，管理和維護分時度假房產(chǎn)；分時度假交換公司，向具有分時度假房產(chǎn)使用權的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品交換業(yè)務；其他還有律師、金融機構、咨詢顧問等直接或間接與分時度假相關的專業(yè)群體。在我國現(xiàn)階段，分時度假產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國可發(fā)展分時度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家，真正在運作點數(shù)制進行交換的系統(tǒng)更是屈指可數(shù)。

分時度假在全球的穩(wěn)健發(fā)展已經(jīng)預熱了中國市場。為全球分時度假行業(yè)提供相關產(chǎn)品和服務的最大供應商RCI公司已經(jīng)于今年4月中旬與國內(nèi)的中安達公司簽署了協(xié)議，意與中國公司共同建設分時度假市場。

我國青島弄海園度假村、北京九華山莊、北京翠宮飯店、京瑞溫泉國際酒店、珠海石景山旅游中心、無錫太湖威尼斯花園等30個度假村或酒店已經(jīng)率先加入RCI度假交換網(wǎng)絡，接待來自全球各地的度假會員。其中青島弄海園度假村、京瑞溫泉國際酒店今年還分別獲得了RCI總部頒發(fā)的金冠獎和國際金獎。

2001年3月份，中房集團向香港特區(qū)政府提出收購2萬套香港居屋作為分時度假產(chǎn)品的計劃，這一舉動立即得到了香港特區(qū)政府的大力支持。2萬套居屋將會分量分時段賣給旅游者。其次，2萬套居屋賣給100萬個家庭并不是天方夜譚。從香港旅游局提供的數(shù)字來看，香港平均每年每個家庭消費6000港元，假設按10000元人民幣計算，會帶來每年300億到400億的收入。

分時度假這種產(chǎn)品目前市場度還不是很高。

旅游主題社區(qū)

在房地產(chǎn)競爭日益激烈的北京東部，將崛起一個僅配套住宅項目的建筑面積就達80萬平方米的旅游地產(chǎn)大盤。該項目暫命名為“北京旅游主題社區(qū)”，總投資預計達20億元人民幣，位置在東四環(huán)與京沈路交界的東南角。項目總占地面積約為1.5平方公里，規(guī)劃有50萬平方米的名為“歡樂森林”的主題公園，主題公園的活動內(nèi)容和模式近似于美國的迪斯尼樂園，初步預計將于2005年11月開園。投資方為深圳華僑城集團，開發(fā)商是北京世紀華僑城實業(yè)公司。

有業(yè)內(nèi)人士預測，該項目一旦初具規(guī)模，將與毗鄰的世紀東方城、紫南家園這兩個供應量近百萬平方米的大盤形成三足鼎立之勢。而其開發(fā)商深圳華僑城在深圳成功開發(fā)了世界之窗和民俗文化村項目，諳熟主題公園和配套住宅的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，此次將這一模式移植來京，有望對北京市場帶來新沖擊。

據(jù)該項目代理公司中原物業(yè)顧問策劃部負責人透露，該項目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，該公司花費了近一年半的時間進行整個社區(qū)的規(guī)劃。去年11月才真正開始破土動工。但因為冬季不宜植樹等客觀原因，主題公園直到今年3月才進入實戰(zhàn)階段，目前已完成土地平整。

另據(jù)介紹，該項目的配套住宅建筑面積達80萬平方米，將分為多期開發(fā)，定位為中高檔住宅，現(xiàn)已進入開發(fā)準備階段。但近期尚不準備做大規(guī)模宣傳，據(jù)有關消息稱，這可能與其將打算以準現(xiàn)房形式銷售有關。按行情，若計劃買準現(xiàn)房而非期房，現(xiàn)在做推廣為時過早。

度假村1997年，中坤投資集團開始對安徽省黃山市黟縣進行整體旅游開發(fā)，下轄的黃山京黟旅游開發(fā)有限公司擁有綜合型現(xiàn)代涉外賓館“中城山莊”及宏村、南屏村、關麓村等國內(nèi)外著名古村落風景區(qū)。其中宏村的水系設計更是別具一格，湖光山色與層樓疊院融為一體，自然景觀與人文內(nèi)涵交相輝映，享有“中國明清博物館”之美譽。2000年11月，宏村被聯(lián)合國教科文組織列入了“世界文化遺產(chǎn)名錄”。

近期，中坤投資集團又開始著手開發(fā)位于宏村旁的黃山宏村奇墅湖國際旅游度假村項目，該項目擁有山水面積近5000畝，風光秀美異常，譽為“人間仙境”。奇墅湖國際旅游度假村將建設徽派村落式別墅面積10萬平方米，四星級賓館一座，并經(jīng)安徽省政府批準，在景區(qū)內(nèi)捐資恢復重建唐代寺廟——梓路寺，占地百畝，宏偉莊嚴，正在中國佛教協(xié)會領導和支持下進行設計、施工，度假村總計投資5億元，2005年內(nèi)建成。

2003年中坤集團又開始向中國的大西北新疆拓展，將在5年內(nèi)一期投入5億元，整體促進以喀什、克州阿克蘇為主體的南疆帕米爾風光旅游、國際登山、探險及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，帶動整體經(jīng)濟發(fā)展。并計劃先期設計建設2至3座3星或4星級的旅游賓館，建設國際一流的登山探險營地，投資組建大型旅游車隊，拍攝制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩在內(nèi)的文化宣傳作品，制定面向國際及國內(nèi)大中城市的特色旅游計劃。大連萬達也要在昆明滇池風景區(qū)開發(fā)大型的旅游度假項目，總投資高達30多億元人民幣。萬達將該項目暫定名為“滇池衛(wèi)城”，該項目的推進，將全面完成國務院對度假區(qū)批復的九大功能建設，即：一座大型游樂園、湖濱高爾夫球場、一座園林五星級酒店、英式馬術俱樂部、旅游風情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等；社區(qū)配套包括中小學、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心。項目集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產(chǎn)權式酒店、別墅等為一體，是一座按照國際標準建設的大型綜合度假休閑社區(qū)。

產(chǎn)權式酒店

產(chǎn)權式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風險相對較小的產(chǎn)權式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。對于投資回報率來說，其實就是出租率，只有高出租率的保證，才能提高投資回報率并降低投資風險。而出租率直接與物業(yè)的地段、稀缺性以及品質相關，因此地段好，有特色的產(chǎn)權式酒店才能成為投資者眼中的寵兒。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)

旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如產(chǎn)權酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以別墅開發(fā)為主流，已經(jīng)引起地產(chǎn)界的廣泛關注；產(chǎn)權酒店即將迎來大規(guī)模推廣的時期；與商業(yè)地產(chǎn)結合的中央游憩區(qū)、濱水休閑區(qū)、餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、古文化古建筑街區(qū)、shopping mall 等，已經(jīng)成為城市休閑餐飲娛樂及購物的主力消費場所；而旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)及旅游城市開發(fā)——這種將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結合的旅游地產(chǎn)提升模式，已經(jīng)出現(xiàn)，并逐漸走向流行。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院提出要從旅游的視角看房地產(chǎn)。認真思考旅游與房地產(chǎn)之間的結合，能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)的提升。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

景觀設計：景觀是旅游的基礎資源，我國的景觀評價、景觀設計已經(jīng)具備非常成熟的專

業(yè)技術。而房地產(chǎn)對環(huán)境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術，將形成新的提升。

主題定位：旅游項目設計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項目能夠借鑒的內(nèi)容。

游憩方式設計：游憩方式設計中的很多理念與技術，在旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)中是通用的。比如，情景設計、體驗設計、娛樂化設計等，對房地產(chǎn)開發(fā)有實際的借鑒價值；居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設計，休閑空間與功能設計，景觀與觀賞方式設計，對旅游開發(fā)有借鑒價值。通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設計和分析方法，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是別具意義。

國內(nèi)的發(fā)展空間

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生始于法國地中海沿岸，當時地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，一時間歐洲、北美的游客蜂擁而至，地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。20世紀60年代法國阿爾卑斯山的別墅度假村首先以分時銷售的方式招攬客戶。而今天，分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等已遍布世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家的旅游房地產(chǎn)方興未艾，大批國際地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。

在此感召下，各地的旅游房地產(chǎn)項目是接踵而至。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權酒店；位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓；新世界集團投資的海南新世界家園等。中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權式酒店），7月在上海開盤，僅一星期內(nèi)便售出產(chǎn)權客房近60套；還有位于深圳大梅沙的四星級酒店-----雅蘭酒店六成客房192間已被買下，業(yè)主除了可以享受酒店式家居生活外，還可以通過委托經(jīng)營與酒店經(jīng)營者分享利潤，實現(xiàn)新的休閑置業(yè)方式。這樣的旅游房地產(chǎn)開發(fā)例子在國正越來越多，其發(fā)展的空間也是越來越大。目前，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地已開發(fā)的旅游房地產(chǎn)項目已達到上百個，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店就已超過80家。其投資商除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，同時也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商。

旅游地產(chǎn)成為市場新寵

2011年，隨著國家嚴酷新政對高房價的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機性需求。在此形勢下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

旅游地產(chǎn)升值潛力巨大

隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關注的焦點。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對自然的占有。

旅游地產(chǎn)的核心

旅游、休閑的生活方式已逐漸被中國人所接受，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，中國人對健康、綠色的生活擁有更多訴求，越來越需要通過旅游、休閑以及自己的私屬空間來提升生活品質，因此糅合文化、旅游、休閑的地產(chǎn)項目將成為地產(chǎn)界新的開發(fā)目標。由美國JMP高爾夫設計集團Mark Hollinger大師主創(chuàng)設計的輝煌27洞國際高爾夫球場，以及世界一線星級度假酒店、御水溫泉SPA、國際會議中心、法式紅酒莊等完善的輝煌云上，是 京城有名的旅游地產(chǎn)。該項目位于北京西北部延慶張山營鎮(zhèn)西部，背依松山美景，俯瞰官廳水庫，總占地面積約5000畝，綠水青山環(huán)抱、景色秀麗、空氣清新如天然氧吧。

隨著國家對旅游產(chǎn)業(yè)的支柱型戰(zhàn)略定位，政府加快高速公路等市政基礎設施建設，旅游地產(chǎn)度假區(qū)項目，對具備經(jīng)濟實力、注重生活品質的人群而言，既是與家人享受第二人生的度假產(chǎn)品，又是保值增值抗通脹的優(yōu)秀投資選擇。

第二篇：關于L地產(chǎn)調(diào)查報告

關于L地產(chǎn)調(diào)查報告

2008-2地段位于菏澤中心路—中華路西段，為開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟活躍地段，為地產(chǎn)商家的CBO地段。該地段周邊住宅小區(qū)林立，商鋪商場環(huán)繞，行政企事業(yè)單位云集，交通便利，餐飲、娛樂等服務行業(yè)集中，適合休閑、購物、娛樂、飲食、經(jīng)商、報關等，可操作性和升值潛力都極強。

一、地塊狀況分析（包括用地范圍、現(xiàn)狀、交通、周邊情況等）

交通狀況：過牡丹路公交車2、3、4、12、13、1

5中華路公交車2、4、7、10、1

1距離交通樞紐：火車站：3.8公里

汽車總站、國花汽車站：2公里

兩公里內(nèi)商圈情況：

商業(yè)情況：南華購物廣場、銀座商城、蘇寧電器、恒泰商廈、三信洗化、天羽量販、三信超市連鎖、東方紅大街商圈、華聯(lián)、三洋百貨、古邑商城、藍海名品鞋城、步行街、煙

酒茶大市場、小商品城、中原電器城、金霸電器三角花園店、花都商阜、大潤發(fā)（未建）等。服務業(yè)情況：牡丹路：天宏大酒店（三星）、交通大廈、金碧大酒店、中糧大廈、良子健身、微山湖魚館

菏澤總店、大清花餃子、鮑參源美食廣場、德乾海鮮城（四星）、步步高海鮮城、金碧家常菜館、蜀莊火鍋城、曹州名吃銀盛源、太和樓、柏青大廈、福祥大酒店、和平大酒店（四星）、永和豆?jié){、德乾魯豫鄉(xiāng)情、和平大廈、和平美食廣場、圣豪海鮮宮、百事得大酒店、花都大酒店、牡丹大酒店（三星）、華瑞大酒店、中潤大酒店、英皇咖啡、寶島漁港等。

住宅小區(qū)情況：天香杰作、牡丹嘉園、怡荷園、鑫苑花園、觀荷園、華平小區(qū)、亨通園、華英花園、中

達好望角、錦繡中華、香格里拉、江南御景園、錦繡花城、明圣園、建設局家屬院、市委家屬院、和平小區(qū)、京都華庭、農(nóng)行家屬院、建行家屬院、人防家屬院等。

行政設置情況：中華路西面：計生委、菏澤廣電局、菏澤市電視臺、菏澤市檔案局、菏澤市委市政府、菏澤勞動局、國土資源局、外經(jīng)貿(mào)委、市工商局、郵政局、司法局、菏澤人大等。

中華路東面：菏澤市交通局、建筑設計院、區(qū)檢察院、水文勘測局、市政管理局、市地

稅局、市檢驗檢疫局、市質監(jiān)局、市交通局、勞動局、市房地產(chǎn)管理局、水產(chǎn)局等。

文化單位情況：樹人圖書超市、新華書店、圖書大廈、菏澤市教育局、菏澤是版權局、菏澤學院 金融機構：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行、建設銀行、萊蕪商業(yè)銀行、郵政儲蓄所、中國人民銀行、城市信用社、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等

娛樂場所：良子洗腳城、名都洗浴、龍?zhí)稖厝笤觥⑹兰o錢柜、一千零一夜KV、kv歌城、金永歌城、幸福時光歌城、大浪淘沙洗浴中心、鵬飛健身俱樂部等。

二、消費水平概況

周邊居民消費水平在菏澤相對偏高。居民構成多為行政公務員或企事

業(yè)單位

及個體老板買房者。

荷澤市全市范圍批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額統(tǒng)計表

菏澤城市人口28萬，含郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)過百萬，為山東省13個人口過百萬的城

之一。現(xiàn)建城區(qū)面積18平方公里，城市遠景規(guī)劃總面積120平方公里。轄牡丹區(qū)、縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城、東明八縣一區(qū)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)，人口881萬，面積12239平方公里。

三、周邊區(qū)域商業(yè)情況

目前菏澤擁有三個商業(yè)中心：

一個是老商業(yè)街，就是以東方紅大街及沿街門市為主軸，囊括兩邊包括古

邑商城、華聯(lián)商廈、藍海名品鞋城、三洋百貨、三洋百貨欣欣店、步行街、金

霸電器、花都鞋城等商業(yè)零售形式，共同構成東方紅大街商業(yè)中心。

該中心的特點：經(jīng)營形式以租賃為主，品牌以中低檔次為主、目標消費群

體以青年和縣、郊區(qū)及周邊城中村市民。日客流量達5萬人，節(jié)假日客流量可

達10-20萬人。巨大的客流量帶動了流動餐飲及小吃攤經(jīng)營、舶車服務、低檔

次娛樂場所的繁榮經(jīng)營。日前，繼德克士后，肯德基登陸東方紅大街，上下兩

層的空間布局為菏澤肯德基首次，之所以如此，也是看中了東方紅大街巨大的客流量。娛樂以臺球、電玩和民間游戲為主。

根據(jù)單店銷售額估計，東方紅大街的年銷售額應該在5億元左右。

東方紅大街商圈的優(yōu)勢：經(jīng)營形式較為緩和，符合消費者購買習慣，可

以達到大部分菏澤消費者購買力水平，品類齊全，餐飲、娛樂配套設施豐富。

東方紅大街商圈的劣勢：交通不便，道路狹窄擁擠，公交車只有一路，人行道被商家占用；貨品參差不齊，質量和服務難以保證；停車位缺乏；購物

環(huán)境不佳，休閑空間較少；客流量滲透力差，多集中到街道兩邊。

東方紅大街主要知名品牌：服飾鞋包品牌多為國內(nèi)品牌，較為知名的有：

達芙妮、利郎、七匹狼、才子、紅蜻蜓、恒源祥、鞋柜、千百惠、圣迪奧、邦

威、以純、真維斯、自由空間、佐丹奴、以之純等。從知名品牌的構成比例可

以看出，服飾以適合青少年的青春休閑為主。鞋城以批發(fā)為主。

第二個商圈主要是三個批發(fā)市場即小商品城批發(fā)市場、中原電器商城和

L房產(chǎn)開發(fā)的康莊服裝批發(fā)市場。市場的主要消費群體為次級代理商和非主流

品牌認購人員。小商品城政府規(guī)劃遷址到西關，雖然操作較為困難，但一經(jīng)實

施勢必會對該商圈照成很大的影響。

第三個商圈也是最時尚的商圈是中華東路南華商圈。其包括菏澤標志

性商場南華購物廣場（現(xiàn)已關閉，引入省內(nèi)知名商場）、山東省最大的商超連

鎖集團銀座商城、魯能超市（改為蘇寧家電）、恒泰商廈（未開業(yè)）組成。消

費人群為有一定經(jīng)濟基礎、適應時尚消費的中高收入人士。

南華商圈的特點：時尚、適應社會發(fā)展的購物休閑需求。商場集中，便于

購物，周邊居民區(qū)環(huán)繞，擁有固定消費人群。

南華商圈的優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品質量保證，售后服務到位，符合現(xiàn)

代消費理念；擁有目前足夠的停車位，可以滿足部分高端消費者方便購物需求；

周邊中高檔餐飲娛樂場所可以承載餐飲消費，相互帶動。金融行業(yè)提供現(xiàn)金流

服務；

南華商圈的劣勢：過于集中，隨著經(jīng)濟的增長和消費力的提升，空間狹隘

提升力受阻；娛樂場所經(jīng)營項目不豐富，休閑場所顧客群面較窄；健身等項目

不全；綠地等開放性休閑場所缺乏；運營成本較高，價格脫離市場平衡需求；

顧客群年齡層次偏高。

南華商圈消費潛力巨大，一百米內(nèi)擁有兩家肯德基、一家德克士、多家高檔海鮮等

中高檔餐廳，07年只是南華和銀座兩家商場銷售額總計過三億，餐飲和住宿銷售額在4-5億

元間。

南華商圈主要品牌：服飾：幾乎囊括國內(nèi)所有知名品牌和部分國際品牌

餐飲：中高檔中餐廳

酒店：三星、四星級酒店、良子洗腳等國內(nèi)知名服務品牌

服務：國內(nèi)四大銀行及商業(yè)銀行、萊蕪商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行。

LT項目規(guī)劃設計：

根據(jù)菏澤目前的消費習慣和消費力，T號地依據(jù)其顯著的地理位置和菏澤目前的商業(yè)、房產(chǎn)、休閑健身項目構成比例、餐飲娛樂的定位比例，現(xiàn)做一下規(guī)劃：

T項目定位：

1、總體定位：引領菏澤消費時尚，導引菏澤消費及生活方向。比肩國際一站式”綜合性消費潮流，集購物、娛樂、餐飲、旅游、休閑、文化于一體，融合各類消費群體和消費概念，打造真正意義的菏澤名片式商業(yè)休閑地段。

2、物業(yè)類型的選擇：大型一站式購物商場（萬平以上停車位）、女性主題商場、青少年地下購物

街、大型室內(nèi)兒童L、電玩、室外網(wǎng)球場、健身房及游泳場、SPA美容美體、高檔影院、圖書館閱覽室幼教學校等文化場所、室內(nèi)步行街專賣店、花鳥蟲魚市場、小吃街、高檔中西餐廳、高檔寫字樓、高檔商住酒店、輔助性金融、物流、物業(yè)管理等部門、3-4萬平綠地露天室外免費休閑運動場所等。

3、分類產(chǎn)品的定位與描述：零售行業(yè)根據(jù)類型和目標客戶不同，經(jīng)營檔次也有所區(qū)分。購物廣場

單層面積8000-10000平，擁有停車位300-500個，停車場面積8000-10000平。經(jīng)營品類涵蓋日用百貨、超市、家電、精品百貨（服飾）、3C產(chǎn)品等。具體的商場構筑可由目標零售客戶先期介入，按圖規(guī)劃。零售目標客戶應為全國零售百強零售企業(yè)。

步行街：主要是二流品牌及一流品牌折扣店，外貿(mào)店等。主要目標群體為中檔收入或喜歡淘

寶的白領階層。步行街單間面積60平方米以上。店鋪在500-800家左右。入駐可租可售，服從管理，繳納質保金。營業(yè)時間按商場營業(yè)時間。步行街樓層高度可靈活，與購物廣場聯(lián)通。

女性主題商場、青少年地下購物中心：經(jīng)營商品注重款式，價格適中偏低，主要迎合中低端

消費群體。但裝修和購物環(huán)境要精致、富有氣氛，對于經(jīng)營商鋪及合作商，要采取租賃方式，不可出售，便于管理，入駐供應商繳納質保金，租金和質保金數(shù)量根據(jù)經(jīng)營程度隨行就市。

花鳥蟲魚市場：菏澤目前的主題性市場多為小商品及百貨等，雖為牡丹之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)芍藥，被

稱為平原森林城市，但缺乏一個主題性花鳥蟲魚市場。菏澤擁有眾多的蟲魚愛好者和花農(nóng)，每年一度的牡丹花會為花城做足了免費宣傳，可作為旅游景點。該市場應該具備極大的潛力空間。

小吃街：小吃街的店鋪以大排檔的形式出現(xiàn)，鋪面不宜過大，要兼具全國各地或世界各地的特色名吃，位置要集中，整體面積要大，統(tǒng)一管理，不宜重復經(jīng)營。可按商場模式統(tǒng)一經(jīng)營。娛樂項目：大型兒童項目要有兒童樂園的感覺。各種大型室外項目要全面些。電玩行業(yè)在菏

澤甚至魯西南做的都不好，但市場潛力很大，適合2-3層操作。

健身項目：健身項目是高端消費額群體的消費方向，目前菏澤的健身項目太少，而且相對

獨立，項目不全，管理方式及軟硬件設施落后，達不到消費者期望值。健身項目是高利潤項目，極具人氣吸引，可以帶動周邊項目檔次。

寫字樓項目：目前，菏澤的錢袋在下面縣城。曹縣的柳編、成武的食品加工、鄄城的假發(fā)

加工、巨野的服裝加工等，為了競爭及方便業(yè)務，他們需要在菏澤建立辦公基地，為了維護形象，高檔專業(yè)的寫字樓就是他們的首選。目前菏澤的寫字樓比較好的只有財富中心，在火車站附近，遠離金融中心和檢驗檢疫局等政府職能部門。所以，數(shù)億千計的小生產(chǎn)廠家是高檔寫字樓的巨大潛在客戶。

4、功能定位：休閑、娛樂、購物、文化、健身、旅游、餐飲多功能、集權式經(jīng)營主體。可以嘗試

板塊內(nèi)項目“一卡通”，競爭力將幾何級增長。

5、目標市場定位：以中高端消費群體為主，兼顧高端和低端消費人群，吸引外來人口消費。

6、形象定位：現(xiàn)代、高檔、人性化的城市名片及地理坐標。

7、業(yè)態(tài)定位：以第三產(chǎn)業(yè)為主，融合文化、金融、特定生產(chǎn)行業(yè)。

T項目swot分析：

S優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越：處于菏澤重點開發(fā)的東部地區(qū)，被目前菏澤三大商圈環(huán)繞包圍，將起的香

格里拉可與其強強組成極具吸引力的第四商圈，并組合菏澤商圈，改變菏澤商業(yè)格局。

建構將更合理：新建開發(fā)的T項目為訂單式項目，可以最大限度的達到上游合作商的需求，最大限度的擴張合作商的優(yōu)勢。

項目更健全：足夠的面積可以支撐T項目完成其設計的項目規(guī)劃和導入。

環(huán)境更佳：東臨菏澤最大的開放式公園天香公園和新天地廣場、西臨菏澤汽車總站人流量

巨大。

零售行業(yè)擴張占地：零售行業(yè)的競爭日趨白熱化，國際國內(nèi)零售巨頭搶灘三類市場，位置

成為制勝的首選，絕佳的地理位置吸引眾多零售巨頭的貪婪目光。

W劣勢：公交車受菏澤總量限制，抵達頻率太低。

對面中華路南項目欠缺，形不成吸引合力。

大潤發(fā)提前介入、魯能更弦蘇寧，殘酷競爭提前到來。

O機遇：菏澤發(fā)展?jié)摿Γ荷綎|省東幫西扶、大京九經(jīng)濟大動脈樞紐、魯西南產(chǎn)業(yè)鏈核心位置。菏澤商業(yè)格局：南華購物廣場及魯能商業(yè)重組，說明菏澤商圈期待理性成熟，菏澤市政府

迫切希望零售標桿樹立。

菏澤政界：菏澤領導人物新舊交替，觀念更新，對于城市發(fā)展的期望值及菏澤新名片盒

新地標的確定更加迫切。

T威脅：隨著大劇院和演武樓的新建、林展館的成熟，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展，菏澤東部的發(fā)展強于

西部，并有繼續(xù)東移的苗頭。西部雖然逐點突破，小商品城和新汽車站的建立尚需時日，T地段隨處東部，但應算邊緣。大型零售巨頭都表示不日進軍菏等三類市場，時間是對T項目的最大威脅。

T項目的立項和策劃實施，除了需要政府的支持包括稅收、五通、城管、公交線路，相關資深人員的業(yè)務能力，還需要與時間賽跑，這里說的急切項目不含房地產(chǎn)和商業(yè)寫字樓。

第三篇：旅游地產(chǎn)項目設計初探

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旅游地產(chǎn)項目設計初探

旅游地產(chǎn)項目設計初探

摘要：隨著國民生活水平的提高，人們對旅游、休閑、私密的生活方式的需求越來越大，對健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質的要求也越來越高。在目前房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，集旅游、文化、休閑為一體的旅游地產(chǎn)項目以其自然資源優(yōu)勢和旅游政策優(yōu)勢逐步成為地產(chǎn)商新的開發(fā)目標。旅游地產(chǎn)利用廣泛的旅游資源，融入相應的地產(chǎn)元素，整合度假、生活、運動、休閑娛樂等方面，從而創(chuàng)造優(yōu)美怡人的居住環(huán)境，提升地產(chǎn)價值。這種新興的地產(chǎn)模式，已經(jīng)在全國多個城市實踐并取得了成功。經(jīng)過參加多個旅游地產(chǎn)項目的實際操作和各地項目的實地考察，特以萬科?三亞“湖心島”項目為例對城市旅游地產(chǎn)項目的具體規(guī)劃設計進行初步探討，以求摸索出適應不同開發(fā)條件的旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃設計的思路和方法。

關鍵詞：旅游地產(chǎn)、規(guī)劃設計、生態(tài)、園林景觀

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high.In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals.Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value.This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success.After more than

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in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, “l(fā)ake” project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中圖分類號： S757 文獻標識碼： A 文章編號：

項目背景

三亞城市總體規(guī)劃對開發(fā)該片區(qū)的整體訴求

萬科?三亞“湖心島”項目所屬的片區(qū)為南新農(nóng)場管轄范圍，在三亞原城市總體規(guī)劃中為非建設用地。由于近年三亞城市快速發(fā)展，規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地大部分已對外出售，并擁有開發(fā)意向方案。為科學合理地引導規(guī)劃片區(qū)的開發(fā)，經(jīng)政府批復該片區(qū)進行了控制性詳細規(guī)劃的編制。2011年3月，修編后的控規(guī)經(jīng)市政府批準正式實施。

規(guī)劃片區(qū)處于三亞市門戶地段，片區(qū)內(nèi)山、水資源豐富，可開展山地徒步旅行、山野活動、觀光以及文化休閑娛樂等，因此特色旅游和服務是該片區(qū)的主導功能。控規(guī)中該片區(qū)功能定位為：以風情特色旅游為先導，集旅游休閑、康體養(yǎng)生、生態(tài)居住功能為一體的城郊型度假旅游生活區(qū)。

項目用地區(qū)位示意項目所在片區(qū)控規(guī)示意

項目概況

場地概況

萬科?三亞“湖心島”項目用地位于迎賓中路段控規(guī)用地

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東南角，離三亞交通樞紐田獨轉盤約3公里。項目地塊南側、西側臨山，北側靠湖（小型水庫），東側為住宅用地；區(qū)域內(nèi)擁有良好的湖泊及山體景觀資源，區(qū)域外有規(guī)劃道路連接北面迎賓路，交通條件良好。

地塊性質

項目總用地面積436120平米（土地證范圍），計容總建筑面積約319505.8平米。其中三個地塊為可建設用地，B-06-04為商業(yè)用地，可建設商業(yè)及酒店；B-05-03為商住用地，可建設住宅；B-05-09為教育用地（不可售），建設足球訓練基地；其余部分為非建設用地。另外，項目用地邊緣的高園水庫及一部分山體用地租用作為運動公園用地使用，共約550畝。非建設用地和租用地可配套成園林景觀、運動、休閑、游憩設施等。

用地規(guī)劃條件示意

甲方訴求

在規(guī)劃設計之初甲方提供給我方的關于該地塊開發(fā)設計的關鍵詞是：運動會所、足球基地、公路自行車賽道、復健中心、水上樂園、多功能運動場。

在不斷的交流過程中，我們了解到甲方的具體訴求就是在該旅游地塊結合優(yōu)美的自然環(huán)境，建設以體育運動為主題的公園。體育運動以自行車運動和足球訓練為主，其中自行車運動根植于萬科的企業(yè)文化，甲方希望能在該基地上能組織自行車運動的體驗、訓練、比賽等內(nèi)容，不僅服務于在此旅游居住的人，還能服務于萬科內(nèi)部的自行車活動；足球訓練基地定位為服務全國足球隊的訓練基地以及國內(nèi)企業(yè)內(nèi)部足球運動的活動中心。在此基礎上合理配備運動會所、復健中心、水上樂園、多功能運動場等于體育運動相關的服務設施。

場地條件

土地證范圍內(nèi)基地大部分區(qū)域較平坦，南側為緩坡地，坡度約8%。場地標高為10.8至35.0，高差約24.2M。基地現(xiàn)狀主要為未利用地，現(xiàn)狀植物主要由山體草坡和低矮灌木組成。基地內(nèi)部有三個水

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塘，水質良好。租用水庫已不具有灌溉功能，水位受季節(jié)影響較大。草坡及湖面形成的景觀格局自然優(yōu)美。租用山體多為次生植被，景觀效果較差。

根據(jù)分析場地正面要素：南面山體、北側水庫及對面山景是基地最重要的景觀資源要素；基地東面有控規(guī)的綠廊通過；負面要素：場地南靠山體，北朝水庫，對空間布局有一定的影響；場地內(nèi)部有三個大的水塘，集中與商業(yè)地塊，成為酒店建筑布局的限制條件。

場地條件條件示意

規(guī)劃設計

規(guī)劃思路

通過對場地的分析研究以及與甲方的多輪溝通，形成了以下規(guī)劃思路：首先要形成一個強有力的空間中心，聯(lián)系周邊的居住、商業(yè)、教育地塊，進而向四周輻射，使旅游、生活居住的人員的活動能夠圍繞這個多功能的中心展開。其次，加強軸線的聯(lián)系性，從而突顯功能的支撐性和主體性，形成空間骨架；然后，利用自行車的的賽道來串聯(lián)場地的各個部分，使其項目用地內(nèi)的各個功能成為有機的整體。

概括來講，本項目規(guī)劃結構可歸納為：“一心、一環(huán)、三軸線”。

“一心”是指一個“空間中心”。

從項目規(guī)劃開始，我們就強調(diào)創(chuàng)造一個強有力的核心來聯(lián)系和控制周邊不同功能地塊之間的關系，使區(qū)域內(nèi)人的生活都能夠圍繞這個中心展開。

該項目主要的任務是三個地塊（分別是商業(yè)、商住及教育基地）及由周邊綠地湖面組成的運動公園的規(guī)劃設計，從空間和實際的利用上來說并沒有一定的關聯(lián)性。從功能上來說缺乏合理的組織，從人在場地內(nèi)的活動來說，沒有把各種類型的景觀和活動整合成完整的序列。

規(guī)劃中通過利用控規(guī)中廣場用地形成空間中心，該空間中心將酒店、商業(yè)、居住、公園有效的統(tǒng)一在一起，形成人通往各個功能區(qū)域的空間場所和意向節(jié)點，同時該中心還承擔廣場的景觀、人的休閑、運動、娛樂、表演及日常活動等功能，具有非常積極的意義。

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空間中心統(tǒng)領全局，是整個方案的靈魂。

“一環(huán)”是指一個“自行車賽道環(huán)線”。

根據(jù)項目主題，我們利用自行車賽道形成環(huán)線，串聯(lián)場地內(nèi)部的綠地系統(tǒng)，使公園成為一個有機的整體。在具體的組織上形成多種方式，并將人的其他運動及休閑活動串聯(lián)起來，強調(diào)運動公園的項目定位。

“三軸線”是指通過場地的規(guī)劃條件、自然地理條件及生態(tài)景觀要素，在空間中心的控制之下，形成的具有相關意義的三條 “空間軸線”。

軸線一：生態(tài)軸

根據(jù)控規(guī)廣場南面控制有一條寬度為31米的綠廊聯(lián)通山體，我們打通綠廊連通廣場（空間中心）并一直延伸至湖面以北形成一條綠廊，成為控制整個園區(qū)運動休閑的軸線，休憩、運動、公園景觀等均沿此軸線展開。

這個軸線具有生態(tài)的含義――它以廣場為中心打通了山和湖的關系，統(tǒng)領了場地內(nèi)部自然景觀要素，形成了一條鮮明的視線通廊。

軸線二：景觀軸

該軸線以項目用地整體的生態(tài)景觀要素結合商住（B-05-03）及商業(yè)（B-06-04）展開，由南至北形成山體住宅――花園酒店――臨水商業(yè)――無邊泳池――內(nèi)湖――高園水庫公園綠地為節(jié)奏的空間序列軸線，兩地塊的建筑、廣場等要素均按此節(jié)奏展開，與人的生活聯(lián)系緊密，也是一條景觀序列軸線。

這個軸線同時具有人文的含義――它順應自然、強化景觀要素，控制了景觀的節(jié)奏，為場地中活動的人提供鮮明的指引，利于人文活動的展開。

軸線三：休閑軸

保留自然沖溝，留出自然匯水的路徑，形成生態(tài)廊道和體現(xiàn)自然野趣的通道。通過景觀的塑造形成聯(lián)系居住地塊及廣場（空間中心）的軸線，這條軸線可以很便捷的到達商業(yè)用地和公園綠地。居民日常的休閑活動都能夠以此軸線展開。

軸線位置明確，形成三條強有力的控制線，是整個方案的功能布

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局和空間控制的骨架。

規(guī)劃設計思路示意

功能布局

項目主要用地可以分為商業(yè)用地、商住用地、教育科研用地及規(guī)劃綠地、租用水庫及山體形成的公園綠地四種土地利用形式。總體上可以分為商業(yè)、居住、教育及公園四大功能用地。

商業(yè)功能用地位于迎賓路進入場地的首要位置，而且占有北邊開闊的水庫景觀資源，其入口形象的地位相當突出，是對外形象展示的焦點。該地塊主要布置為酒店和服務性商業(yè)，是公共活動的中心，具有較高的商業(yè)價值。

居住功能用地位于商業(yè)南面，自然條件優(yōu)良。容積率低，綠地率高，著重打造高品質度假型住宅產(chǎn)品。

教育功能用地位于居住功能用地東面，功能涵括兩個國際標準的足球場、康體設施及宿舍，是具有一定規(guī)模的足球訓練中心，可以成為三亞的足球培訓基地，可以承接企業(yè)足球隊的訓練，可以承接國家級以上足球隊的訓練。

公園功能用地包圍以上三個功能用地，定位為體育運動休閑公園，以自行車賽道為主，賽道環(huán)繞整個項目用地范圍，室外籃球場、網(wǎng)球場、拓展訓練場，水上娛樂、休閑、健身等設施分布在公園內(nèi)部。綜合性的運動項目體現(xiàn)公園的運動主題。

場地設計

空間組織

在空間組織上我們從地標、節(jié)點、界面、區(qū)域的角度出發(fā)，讓整體的空間形象就有標志性、可識別性。

地標：以酒店群體建筑及其環(huán)境形成區(qū)域地標，建立區(qū)域形象。

節(jié)點： B-06-05地塊公共廣場空間，是放大了的城市節(jié)點及公共活動節(jié)點。

界面：整合上述商業(yè)和居住的布局，形成主要城市界面，并劃分

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公共和私密的空間。

區(qū)域：各個地塊內(nèi)部空間形成屬性明確的區(qū)域。其中住宅小區(qū)通過生態(tài)軸、景觀軸、休閑軸與外圍公建相聯(lián)系，保證住宅的便利性與私密性。

園林景觀組織、園林景觀組織由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的分析景觀資源，發(fā)掘場地特質。

外部自然景觀資源：湖泊（水庫）景觀，南北兩面自然山體景觀。

城市景觀資源：酒店群門戶形成的城市標志性建筑景觀。

內(nèi)部庭院景觀：在各居住組團內(nèi)部形成大庭院景觀。

總體景觀節(jié)奏：由南至北，山體――居住――酒店――無邊泳池――內(nèi)湖――外湖（水庫）。

規(guī)劃設計總平面圖

生態(tài)化處理方式

場地地形的處理。我們采用因地適宜的設計手法，盡量不對規(guī)劃用地做大面積的地形修改，這樣不僅可以降低土方施工帶來的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形來塑造自然的環(huán)境肌理，為游客及居住者創(chuàng)造多元化的自然的體驗。

水的利用。設置雨水收集回用系統(tǒng)，收集屋面、地面雨水進行回用。由于本項目現(xiàn)有水體面積較大，可結合進行充分利用，將屋面和室外地面的雨水經(jīng)室外管網(wǎng)收集，通過棄流井對初期雨水棄流后，收集儲存于室外水庫、魚塘等處，經(jīng)簡單凈化處理，用于綠地澆灌用水、車庫沖洗用水、水景用水、以及中水供水系統(tǒng)補充水。水資源得到充分的利用。

太陽能的利用。本項目生活熱水全部采用太陽能熱水系統(tǒng)。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用熱水采用，集中太陽能熱水系統(tǒng)供給，提高能源的利用率，減少對環(huán)境污染，降低用電量。

六、旅游地產(chǎn)項目規(guī)劃設計思考

（1）宏觀定位決定開發(fā)走向

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開發(fā)商所站的角度和立場決定項目的高度。萬科從市場的角度出發(fā)對項目主題、客源市場、戶型產(chǎn)品等方面進行了詳細的論證分析，使得該旅游地產(chǎn)項目以體育運動休閑為主題，以居住、度假、療養(yǎng)等人群為市場，提供多樣的戶型產(chǎn)品和多邊的空間豐富客戶的選擇。并在此基礎上提供完善的服務配套，形成高品質的主題式運動休閑公園。

（2）項目策劃突出主題思路

各類項目的組織開展是主題內(nèi)容突出的必要條件。在該項目當中，萬科以自己的企業(yè)文化為出發(fā)點，突出自行車運動，提倡健康、環(huán)保的生活方式。以自行車道貫穿整個項目為亮點，打造運動主題，另外結合足球運動、水上運動等項目，將項目的主題凸顯得更加豐滿、完善。

（3）規(guī)劃設計理清功能關系

規(guī)劃設計是從甲方的訴求、場地的實際情況出發(fā)，宏觀上處理好自然環(huán)境和不同功能分區(qū)之間的關系，微觀上處理好建筑與場地內(nèi)部要素之間的關系以及建筑內(nèi)部的組織關系。在該項目中，通過合理的規(guī)劃設計做到商業(yè)、酒店、居住分區(qū)明確，交通聯(lián)系便捷，做到園林景觀空間豐富，層次分明，達到步移景異的效果。

（4）生態(tài)理念營造自然氛圍

生態(tài)理念貫穿規(guī)劃設計的全過程。在該項目的設計過程中，在場地設計、地表徑流的組織，雨水的回收利用，太陽能的運用、植物選擇等方面都始終堅持著生態(tài)理念。從這些方面出發(fā)，體現(xiàn)出人與自然的完美融合，創(chuàng)造出生態(tài)和諧的人居環(huán)境。

規(guī)劃效果圖示意規(guī)劃效果圖示意

參考文獻：

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[5] 吳老二 吳建華 胡敏,發(fā)展旅游房地產(chǎn)的瓶頸制約[J],社會科學家,2003,第2期

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第四篇：旅游地產(chǎn)異地營銷

異地營銷，是近幾年旅游房地產(chǎn)常用的營銷手法，旅游房地產(chǎn)，在做好項目當?shù)氐臓I銷，更加注重是異地營銷。到現(xiàn)在為止，異地營銷沒有一個完善 管理方案和路線，房產(chǎn)新政調(diào)整對購房人條件限制，樓市低迷，有價無市，旅游房地產(chǎn)主要銷售途徑是異地客戶購房。新政后致使旅游地產(chǎn)項目在異地加大了營銷成 本和力度。對旅游房地產(chǎn)異地營銷渠道和策略，我個人概括幾點供于參考：

旅游作為國家戰(zhàn)略，作為國家主要發(fā)展計劃，旅游房地產(chǎn)業(yè)欣欣向榮。旅游房地產(chǎn)是建立在旅游景觀優(yōu)美風景區(qū)區(qū)域，或是靠近山景、海景與湖景，開發(fā)以旅游、度 假、養(yǎng)老為一體休閑旅游項目。產(chǎn)品有度假別墅、度假公寓、度假酒店、產(chǎn)權式酒店、產(chǎn)權式公寓等。旅游房地產(chǎn)開始時只是以產(chǎn)權式酒店與產(chǎn)權式公寓為主要產(chǎn) 品，后來才演變?yōu)樯唐坊亩燃賱e墅和度假公寓，銷售渠道是以來旅游的客戶為主要群體，然后逐步發(fā)展到異地銷售，才出現(xiàn)異地分銷，異地營銷推廣，也就是今天 的異地營銷新名詞。說到異地營銷，也真復雜，項目不在當?shù)卦鯓觼礓N售，擺在異地面前只是一個樓盤模型和戶型圖，靠著銷售員介紹，把有望客戶從千里之外引導 到項目所在來銷售，整個程序多，成本高，難以協(xié)調(diào)。

總之。異地營銷困難比想的更難。

旅游房地產(chǎn)從2006年開始先以城市小規(guī)模發(fā)展到以景觀的大盤，目前，集著全國著名房地產(chǎn)開發(fā)公司占據(jù)著所有旅游山景、海景與湖景，雅居樂集團、富力集 團、恒大集團、新世界集團、中糧集團、中信集團、中鐵集團、魯能集團在海南、山東、云南各個山景、海景與湖景建起了大量自己風格的旅游房地產(chǎn)項目。每個項 目占地面積從幾百畝至幾萬畝，其產(chǎn)業(yè)鏈不單純是以度假住宅為主，現(xiàn)都是以綜合項目建設為主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景觀等。他們的營銷主要以異 地直銷和分銷為主。下面重點介紹旅游房地產(chǎn)銷售的幾點營銷渠道：

一、異地營銷，直銷與分銷

異地營銷，是項目開發(fā)商都在全國不同地區(qū)設立直銷隊伍或分銷隊伍，異地營銷的目的就是利用異地資源與客戶為項目銷售。

直銷是由項目派往各區(qū)域的銷售隊伍，直接歸屬項目營銷中心管理和指揮，是項目異地銷售部。目的是直接營銷與管理，便于掌握一手客戶資源，了解異地市場，隨時可以調(diào)整營銷方案與策略。但目前海南大樓盤才啟動異地直銷，小樓盤一般都沒有設立。

分銷是旅游房地產(chǎn)中小項目目前最常用的營銷手法，通常分三級分銷（代理）。

1、一級為總分銷（也稱總代理），與開發(fā)商簽訂代理合同與分銷合同，負責項目現(xiàn)場銷售，以及異地的銷售。總分銷一般由當?shù)乇容^優(yōu)秀的代理機構擔任，他們在 異地都設有銷售部或合作代理機構，總分銷與開發(fā)商是發(fā)生直接代理事項，執(zhí)行傳達與傳播項目營銷策略，實施異地營銷計劃，接送異地輸送來項目看房旅游客戶。

2、二級分銷，分當?shù)嘏c異地二級分銷：

（1）當?shù)胤咒N，在項目所在地區(qū)的設立的分銷銷售部（比如在海口、三亞、青島、威海、昆明），由總分銷統(tǒng)一管理，二級分銷的營銷推廣活動、銷售策略是根據(jù)當?shù)厍闆r實施，與總分銷一起執(zhí)行。

（2）異地二級分銷，在不同的省份成立，二級分銷都設立在省府所在地，由總分銷統(tǒng)一管理，二級分銷的營銷推廣活動、銷售策略，直接按總分銷整體營銷策略計劃執(zhí)行，但也要根據(jù)異地的實際情況分階段實施。

（3）三級分銷，是在二級分銷下面二三線城市，由二級分銷機構發(fā)展的分銷子分銷公司。主要任務為二級分銷拓展銷售任務，也是最基層的銷售機構，二級分銷一 般在二三線城市選擇一到幾個分銷公司或個人為自己下線，根據(jù)項目營銷要求傳播與銷售，由二級分銷制定區(qū)域營銷推廣活動計劃，以及安排集中看房旅游出發(fā)時 間。

二、異地營銷，客群的選送

在遠離項目城市搞營銷，沒有客戶群體，在異地怎樣來拓展客戶。很多內(nèi)地房地產(chǎn)精英都認為，客戶沒有見到項目，項目周邊情況又不了解，當?shù)貎r格又不清楚，憑 我們幾句話，人家就買你的房子啦？所以，異地營銷最大困難就是怎樣說服客戶，要想讓客戶相信，那就是核選有望客戶輸送到項目所在地，一切才能變?yōu)檎娴摹＿@ 并沒有奇怪。下面是幾種異地累積客戶方法：

1、通過當?shù)胤康禺a(chǎn)展銷會來累積客戶，并通過在房地產(chǎn)展銷會展出與傳播項目品牌，在現(xiàn)場登記來訪客戶，然后以獨自回訪，確定到項目看房旅游客戶，統(tǒng)一安排時間到項目所在地看房旅游，以達到異地銷售策略。

2、用當?shù)孛襟w開展旅游看房專題活動，用推廣活動累積客戶，策略性、計劃性的宣傳，用事件營銷、品牌營銷、視覺營銷在當?shù)叵破鹨还身椖科放茻岢保卦L登記客戶。累積成有望客戶，及時輸送到項目所在地。

3、利用當?shù)氐闹糜螜C構，投放項目DM介紹或設計成小型經(jīng)典旅游指南樓書，突出項目周邊旅游優(yōu)勢和項目主要賣點，吸引有望客戶聯(lián)想與欲望。登記、回訪累積客戶。

4、以當?shù)胤康禺a(chǎn)協(xié)會或商會強強聯(lián)手，開展一系列推廣活動。組織協(xié)會人員先前到項目參觀，了解項目與周邊旅游環(huán)境，用情景銷售法引導當?shù)赜型蛻糍彿俊?/p>

異地營銷客戶群體的累積在于營銷策略與推廣，以及當?shù)刭Y源的利用。在營銷節(jié)點上，關鍵是我們怎樣異地平臺的搭建，也即是說異地合作伙伴的資源與實力是項目推廣的最主要部分。

三、異地營銷，網(wǎng)絡傳媒作用

異地網(wǎng)絡傳媒是旅游房地產(chǎn)項目主要宣傳工具,可以通過當?shù)刂W(wǎng)絡傳媒機構，大力宣傳項目。分三個步驟進行。一是海南旅游風光及項目品牌宣傳；二是項目投資升值與長期遠景；三是從項目配套及自然環(huán)境來點綴購房理由；四是更具體地介紹項目概況，建設、銷售、市場情況。

四、異地營銷，保障系統(tǒng)

旅游房地產(chǎn)異地營銷模式涉及到很多法律和政策問題,特別是如何保護客戶權益至關重要。異地營銷是新模式產(chǎn)業(yè)，客戶權益保護的重點是看房旅游與購房權益的保 護，旅游房地產(chǎn)異地購房權益的保護中涉及到很多法律問題,比如客戶旅游看房制度，購房后雙方合同約定，房子的質量，支付房款、退款的保障，以及信息誠信制 度,貨不對板的懲罰,物業(yè)管理及服務質量制度承諾等。

總之，異地營銷，是一個綜合工程，也是今后旅游房地產(chǎn)必須走的路，要想做好就必須了解他存在的必要性，項目構建異地營銷就是在異地資源的發(fā)揮、營銷渠道及推廣策略。

第五篇：旅游地產(chǎn)營銷模式

說明：此旅游地產(chǎn)營銷模式以海南旅游地產(chǎn)項目為研究樣本，區(qū)別于城市中心剛性需求的各類產(chǎn)品。此外該營銷模式可供其他城市、區(qū)域的旅游地產(chǎn)項目參考。

任何業(yè)態(tài)房產(chǎn)的營銷，都會有其規(guī)律的營銷模式。基于對海南旅游地產(chǎn)近一年的研究以及實際操盤，同時結合并學習圈內(nèi)好友操盤的實戰(zhàn)經(jīng)驗，嘗試編制出此旅游地產(chǎn)營銷模式，供給做旅游地產(chǎn)行業(yè)營銷工作的朋友參考。

在深入分析旅游地產(chǎn)在營銷過程中的各種因素，尋找到旅游地產(chǎn)的成功運營的關鍵因素，主要有產(chǎn)品、渠道、服務此三大因素。將這三大因素的有機整合，互相促進，互相彌補，促成一個項目成功運營。我們將這種模式簡稱為PCS旅游地產(chǎn)營銷模式，即產(chǎn)品（Product）、渠道（Channel）、服務（Service）。

【產(chǎn)品（Product）】

產(chǎn)品是銷售的關鍵，客戶買的就是產(chǎn)品。開發(fā)出適合客戶所需求的產(chǎn)品，并且讓產(chǎn)品得以保值增值，這就是一個優(yōu)秀的產(chǎn)品。

從海南的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品來看，傳統(tǒng)的“三菜一湯”（即：地產(chǎn)、酒店、高爾夫加溫泉），海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展存在著其畸形，整個市場面從政府到開發(fā)商，甚至到客戶都存在著投機性，這是跟政策面有關的，例如1988年建省及2010年國際旅游島成立，此兩次都使得大部分資金及開發(fā)商涌入這個市場，政府大量賣地、開發(fā)商圈地、客戶大量炒房，促使地產(chǎn)市場大量泡沫的出現(xiàn)，一旦政策回歸，資本撤離，就會造成市場萎縮，甚至爛尾樓工程的出現(xiàn)。目前預估海南省庫存量在6000多萬平方米，年消化量在800萬平方米，也得近8年的出化率。如此之大的庫存量壓迫著開發(fā)商，開發(fā)商就會降價，在市場面不好的情況下，反之會增強客戶的觀望，可能造成開發(fā)商項目轉讓，甚至破產(chǎn)的局面出現(xiàn)。海南房產(chǎn)的不僅是產(chǎn)品的庫存量大而且同質化相當嚴重，在各個灣區(qū)的大量高檔酒店、公寓、高爾夫、游艇等等項目，就拿公寓來說，大部分的面積集中在60-90平方米，本地很難去化，主要依賴于全國的客群，目前經(jīng)濟層面并非很理想，投資客戶在減少，加上限購限貸等政策，都不斷的壓制海南的旅游地產(chǎn)，眾多不利的因素的出現(xiàn)，遲早會出現(xiàn)壓死駱駝的最后一根稻草。兩年的調(diào)控政策，從某種意義上促進了樓市價格的回歸，從庫存量來看，價格還是面臨進一步下調(diào)的壓力，因為目前的銷售量還沒有得到明顯的改善。另外目前國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，股市低迷，還是吸引了部分資金充裕的開發(fā)商試探性拿地，另外政府也加大了土地的供給量，可以說開發(fā)商的繼續(xù)拿地，必將進一步促進庫存量的提高。

除了庫存量大，海南旅游地產(chǎn)還有一個特點，那就是空置率高。很多異地客戶買了房產(chǎn)，但工作在外地，一般都是過來度假，或者春節(jié)前后來此地，因此造成大量空置房。因為客戶入住的時間少，也連鎖造成物業(yè)費難以收集，迫使物業(yè)公司減少服務項目，造成小區(qū)品質在下降，后來客戶也不愿意居住，客戶就等在政策層面下小區(qū)的物業(yè)得到增值，就轉手。如此惡性循環(huán)，在政策面沒有利好的情況下，庫存量的消化更成問題。

所謂的旅游地產(chǎn)，就是適合旅游度假的產(chǎn)品，其對產(chǎn)品的設計上更高于城市的房產(chǎn)。旅游地產(chǎn)其首要的價值是旅游資源，不像很多城市住宅地產(chǎn)依據(jù)于城市配套成熟的地產(chǎn)價值，旅游地產(chǎn)其地段的價值來自于其項目自身的自然資源和人文資源的價值。一個旅游地產(chǎn)項目，其需要建設自身項目的配套，一般小型的項目就得依附于周邊其他旅游地產(chǎn)的配套。在海南你會發(fā)現(xiàn)，其一個版塊或者區(qū)域內(nèi)，就存在很嚴重的產(chǎn)品同質化，往往造成酒店、公寓扎堆的現(xiàn)象。這種情況的出現(xiàn)，要求我們政府的規(guī)劃部門以及開發(fā)商的設計部門、營銷部門，要深入研究地段的價值，合理分配各種業(yè)態(tài)，使得區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品有一個互補的作用。還有一些項目處于偏僻之處，因為項目大，分多期開發(fā)，目前所擁有的業(yè)態(tài)滿足不了客戶的居住生活配套，使得客戶生活就不是很方便。同時也可能造成配套過多，加上客戶不常住，使得一些生活配套設施過剩。另外海南的旅游有明顯的季節(jié)性，就像一些酒店，在旺季沒有房源，在淡季沒人住，就做半年生意。這就需要這些酒店如何調(diào)劑淡旺季，同時也需要政府加大海南的旅游宣傳工作，促進旅游健康合理的發(fā)展。

項目過度開發(fā)，或者過快開發(fā)，都會影響產(chǎn)品的品質，同時會造成對自然資源的破壞，而失去了實質意義上的產(chǎn)品附加價值。目前一些媒體也報道了一些項目的開發(fā)已經(jīng)破壞了當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，在某個階段內(nèi)，一些自然資源是很難恢復的，可以說還有很多不重生的自然資源，合理的利用自然資源，讓自然資源服務于人們的生活，一定需要在保護中開發(fā)項目。另外講一下海南旅游地產(chǎn)的建筑風格，產(chǎn)品的風格是一個城市品質，針對旅游地產(chǎn)來說，其風格要符合當?shù)乇旧淼奈幕鋵嵲诤Ｄ系暮芏囗椖恐校缥覀儠l(fā)現(xiàn)的一些西班牙、美式等建筑風格。其實針對海南來說，其氣候的原因，這邊的建筑應該是側重于東南亞風格。建筑風格與自然環(huán)境，經(jīng)濟以及文化是分不開的，海南地處熱帶，氣候多雨、炎熱、悶熱潮濕，居住的環(huán)境也決定了建筑的風格，例如大坡屋頂，大屋檐，大開間。另外，園林園林必然成為建筑里面不可缺少的部分，東南亞園林最大的特點是還原最自然的風情，充分運用當?shù)夭牧希腿缰参铩⒆酪巍⑹牡榷既〔漠數(shù)兀瑥娬{(diào)簡譜、舒適的度假風情。因為海南有著獨特的自然資源，一些項目可以根據(jù)客戶的需求，在保護自然資源的前提下，定制出客戶所需要的產(chǎn)品。

【渠道（Channel）】

這里所說的渠道，是廣義的渠道，主要包括兩類渠道，一是銷售渠道；二是傳播渠道。在島外的地產(chǎn)項目，其銷售渠道就是指銷售地點，其建設就是設置好售樓處，建好樣板房及景觀示范區(qū)，然后自己組建一個銷售團隊，或者委托代理公司進行銷售，渠道的建設很簡單，因為這些項目的大部分客戶主要來自當?shù)爻鞘械目腿骸?/p>

而銷售渠道對海南地產(chǎn)項目來說就不是如此了，特別是旅游地產(chǎn)項目其客戶80%以上來自于島外的客戶，其銷售渠道有以下幾種。

1、分銷商渠道

一般在銷售渠道方面會采用分銷商，分銷商又分為島內(nèi)分銷商（包含二手門店，目的就是擴大面向客戶的面）、島外分銷商。島內(nèi)分銷商擁有較多的樓盤資源信息，同時有一定的島外客戶資源，其掌握了眾多的樓盤信息，如果順利的對接，就會有很大的成交量；島外分銷商主要擁有眾多的客戶資源，如果找到適合客戶群的項目，可以給該項目帶來大量的客群。

2、老客戶渠道

老帶新能促進一個項目的銷售，口碑相傳，也大大降低項目的傳播費用。對旅游地產(chǎn)而言，其老客戶資源就更為珍貴，因為一般客戶很難了解一個項目的情況，而老客戶其自身的購買就是一個廣告，老客戶和新客戶之間關系，其說服力就會較強，推出合理獎勵老客戶的政策十分必要，可以說老客戶也是“分銷商”。

3、人脈渠道 也稱為關系營銷，主要包括全員營銷和轉介營銷兩種。全員營銷主要是通過公司內(nèi)部的員工以及家屬，都參與到銷售中，人人都是置業(yè)顧問，人人都可以拿獎金，通過員工及家屬擴大項目的銷售渠道，通過人脈來帶動項目銷售；外部的轉介客戶，主要是指一些項目的置業(yè)顧問，或者圈內(nèi)的關系人員，當客戶在其項目沒有找到合適的房源，進行推薦轉介，以達成銷售，一些不同類型的項目可以互相轉介，使得客戶資源不浪費。

4、聯(lián)動渠道

這里主要指的是一部分大開發(fā)商，其在全國其他城市都有開發(fā)的項目，在那些城市就擁有了客戶的資源，這樣可借助異地售樓處進行海南旅游地產(chǎn)項目的銷售。聯(lián)動銷售，并給予老客戶一些優(yōu)惠政策，能帶來旅游地產(chǎn)的銷售。

5、展覽渠道

展覽渠道包括展會和展示兩種。展會渠道，就是借助各地的房地產(chǎn)展會以及高端展會（例如，游艇展、車展、珠寶展、高爾夫活動等等），展示項目，吸引這些參加展會的人群，以促項目銷售；展示渠道，就是在本身項目主要的客源城市，以及一線經(jīng)濟發(fā)展城市，設置長久的銷售展位，展示項目，方便購房者了解產(chǎn)品，并開展項目日常銷售工作。

一般的項目都是坐銷，但旅游地產(chǎn)必須行銷，就拿上面所講的五大銷售渠道，都需要旅游地產(chǎn)項目設置一支對接業(yè)務的隊伍，在島內(nèi)進行對客戶接待和服務，帶領客戶參觀項目，講解項目，為客戶買房提供一切服務；在島外進行項目的巡展，以及分銷商關于項目宣傳推廣和推介會的組織工作。一切圍繞客戶這個中心，提供最滿意的服務，讓客戶感受到購房的便利性。

在建設了銷售渠道之后，我們應該根據(jù)旅游地產(chǎn)的屬性，建設暢通的項目信息傳播渠道，使客戶了解我們的產(chǎn)品，產(chǎn)生購買的興趣。

如何向我們的客戶傳遞信息，前面講到的展會渠道也是一種傳播方式。

旅游地產(chǎn)的項目傳播很難做，因為其涉及的客戶面太廣，面向全國的客戶，甚至港澳臺、國外（這個可以忽略不計），在面很廣的傳播面上，首先就要求項目的操盤手，要熟知自己的產(chǎn)品的價格、特性，主要吸引那些主要省份的客戶購買，要分出主次，要聚焦，分出不同重要城市的等級，選擇重點城市進行攻擊。以當?shù)胤咒N商為駐點，開展廣告配合活動開展各類傳播推廣工作。

傳播渠道主要有以下幾條。

1、交通媒體

從目前海南的交通來看，目前大部分的客戶都是進入都是靠航空，那么航空是需要控制的區(qū)域，其實這也是守株待兔的方式。從航線來說，從客戶的登機到海南的兩個機場，控制好此兩個機場的傳播面，可以讓客戶登島后第一印象于項目，利于記憶。當然在飛機上的雜志刊物、電視屏幕、以及機場內(nèi)的各類廣告也是重要的傳播渠道。

2、終端媒體

當客戶進入海南后，開展去旅游度假活動，那么在高端的酒店內(nèi)、高爾夫球場、游艇俱樂部、旅游景點等各類影像、雜志等方面的廣告，能及時精準的傳播給客戶。

3、傳統(tǒng)媒體

在重點旅游城市，例如三亞、博鰲、海口等城市，設置擎天柱廣告、LED廣告宣傳項目的形象，同時也可以在報紙、廣播上進行廣告宣傳，制造出項目的影響力。像覆蓋類的短信廣告也可以精準的傳播。

4、網(wǎng)絡媒體

網(wǎng)絡媒體傳播的面比較廣泛，例如硬性、軟性廣告?zhèn)鞑ィ约半娮由虅眨ǔ藦V告的作用外，還直接起到銷售的作用）。現(xiàn)在比較廣泛傳播的微博也是各地產(chǎn)項目對外出傳播的利器，值得研究和挖掘，其互動性交流及病毒式傳播，都會對旅游地產(chǎn)項目開辟出一條新的傳播方式。

5、公共活動

這個涉及面比較廣，可以在異地做，也可以在項目地做，主要是根據(jù)項目的需求，進行情景式的交流溝通。涵蓋了渠道和服務的價值，較為軟性的項目信息傳播。

【服務（Service）】

我們首先要清楚的認識到，在旅游地產(chǎn)范疇內(nèi)，服務也是營銷。其實從產(chǎn)品設計，再到傳播和銷售的渠道，假設某類客戶已經(jīng)完成了營銷。針對旅游地產(chǎn)客戶存在太多的問題，例如客戶閑置的房源需要解決，客戶日常房子的維護等等問題。

我們要把服務當作重要的工作來做，給這些客戶做好了服務，將帶來很大的而且可持續(xù)的價值，所以要將服務放在首位工作來做。

從營銷的策略來看，從4P到4C年代，就是以企業(yè)為中心到以客戶為中心，這兩種營銷組合都難以解決旅游地產(chǎn)的營銷困局。要真正促進旅游地產(chǎn)的營銷，除了做好產(chǎn)品和渠道，還得深入從服務工作入手，將社會、企業(yè)、客戶三者融合在一起，讓各自的資源都有增值的空間，實現(xiàn)真正的三贏，實現(xiàn)可持續(xù)性的增值，這樣才是解決旅游地產(chǎn)營銷之道。要做好旅游地產(chǎn)的營銷服務工作，主要從跟服務工作相關的兩個因素，關聯(lián)（Relevamcy）、回報（Return）（注：簡稱2R理論）來入手開展工作。

1、關聯(lián)

在市場競爭的狀態(tài)下，客戶的需求會變，客戶的意向會變，要掌握客戶的忠誠度，贏取長遠的市場，我們就必須建立俱樂部的形式，用企業(yè)的各類資源，滿足這些客戶在旅游地產(chǎn)中享受到其所需要的。

客戶通過購房成為俱樂部會員，然后可以向其優(yōu)惠提供給酒店、高爾夫、游艇等資源，客戶通過購房可以一站式的享受到高品質的生活。而且目前在海南旅游地產(chǎn)項目中，項目規(guī)模都較大，能實現(xiàn)多業(yè)態(tài)的服務。從旅游地產(chǎn)衍生出的養(yǎng)老地產(chǎn)，我們可以配合養(yǎng)老地產(chǎn)設置保健、體檢、醫(yī)療等配套設施，實現(xiàn)客戶真正的需求。

旅游地產(chǎn)項目，通過營銷建立起這種關聯(lián)的關系，使得企業(yè)跟客戶建立起一種互助、互求、互需的關系，另外與客戶建立長期而穩(wěn)固的關系，從交易變成責任，從客戶變成用戶，從管理營銷組合變成管理客戶的互動關系，當然溝通是建立關系的重要手段，這種溝通歸根到底就是我們的服務體系的建設。

服務體系的建設，除了原先每個項目應有的物業(yè)人員配置之外，還需要長期的配置營銷人員。以往的地產(chǎn)項目，銷售結束之后，就是物業(yè)來接管工作，無需營銷人員，如此做是銷售項目而已。針對旅游地產(chǎn)就需要反過來思考，我們不是銷售產(chǎn)品出去，而是擁有一個客戶，可以從客戶身上長久的得到我們的服務價值。在物業(yè)板塊中配置或者單獨配置營銷人員，目的就是滿足這些客戶日益出現(xiàn)的各種需求，從中實現(xiàn)企業(yè)項目的運營價值，實現(xiàn)客戶滿意，企業(yè)滿意的狀態(tài)。

2、回報 前面所講述到的空置房的問題，假如在合理的產(chǎn)品設置情況下，在客戶沒有入住房間的時候，可以回收過來，給予酒店的外延產(chǎn)品，服務于更多的旅客，這樣客戶可以得到一定的收益，而且房屋有人打理。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，旅游人數(shù)在增加，一些閑置的房屋得到利用，這是客戶跟企業(yè)實現(xiàn)了互惠互利的目的。

一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，還可以幫助一些客戶實現(xiàn)一處置業(yè)，多處居住的夢想。一處產(chǎn)權，可以實現(xiàn)異地居住權，雖然是一個老命題，但是目前國內(nèi)操作成功的案例幾乎沒有，但這存在此類的需求，這對開發(fā)商提供了新的要求。開發(fā)商要滿足此類客戶，必須專門設置專業(yè)運營公司，通過合理的房源居住調(diào)配，滿足客戶旅游和享受生活的需求。

通過建立這種運營體系，客戶空置房可以創(chuàng)造出新的價值，而且一個項目的成功運營，會對該物業(yè)的增值有助推器的作用。一個項目的增值，對其后續(xù)的產(chǎn)品開發(fā)銷售工作都是有很強的促進作用，而且也非常利于營銷渠道的開發(fā)和建設。

旅游地產(chǎn)的營銷服務目前做得還是不夠的，存在很大的挖掘空間，建立起標準的體系化服務，將是對旅游地產(chǎn)發(fā)展很有保障，這給開發(fā)商、客戶都是利好的事情。旅游地產(chǎn)順利的運營，會帶動強大的消費力，利于當?shù)仄髽I(yè)的財政收入，可以實現(xiàn)皆大歡喜的三贏局面。

市場如戰(zhàn)場，沒有固定的營銷模式，我只是闡述的是一種規(guī)律而已，掌握其規(guī)律，結合市場之動態(tài)，真正做到以正合以奇勝，并達成客戶、開發(fā)商、社會的三贏態(tài)勢，這就是大營銷。