關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各有關直屬單位：

為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號，以下簡稱《指導意見》）精神，全面推進我省城鎮老舊小區改造工作，經省政府同意，現提出如下實施意見：

一、總體要求

各地推進城鎮老舊小區（以下簡稱老舊小區）改造工作要以《指導意見》確定的指導思想和改造原則為遵循，認真落實省委十二屆八次全會精神，將老舊小區改造與城市更新、社區建設、海綿城市建設、生活垃圾分類等任務相結合，盡力而為、量力而行，不斷改善居住條件，推動構建“共建共治共享”的社區治理體系，推進城市環境品質提升，增強城市發展活力，讓人民群眾更有獲得感、安全感和幸福感。

二、改造范圍和目標任務

（一）改造范圍。

城市、縣城、原農墾、森工系統二級機構所在地，2024年底前建成需改造的老舊小區或單棟住宅樓。對2000年后建成并被鑒定為安全C級住宅樓，以及無獨立廚房、衛生間等非成套住宅樓，可以一并納入改造范圍。

（二）目標任務。

全省2022年新開工改造老舊小區1439個，涉及居民近40萬戶；力爭到“十四五”期末基本完成改造范圍內的老舊小區改造任務。

（三）確定計劃。

各地要摸清存量底數，不盲目攀比、舉債鋪攤子，科學編制老舊小區改造“十四五”規劃，合理確定年度改造計劃，并將居民出資、業主委員會（物業管理委員會）組建、改造后物業管理模式確定等作為納入年度改造計劃的前提條件。

三、改造類型

我省老舊小區改造分為基礎類、完善類、提升類?；A類改造做到“應改盡改”，完善類改造力爭做到“宜改即改”，提升類改造力爭做到“能改則改”。

（一）基礎類。

以滿足居民安全需要和基本生活需求為改造內容，主要包括建筑物公共部位的外墻保溫及粉刷、屋面保溫及防水、樓梯間粉刷及亮化、樓梯間窗更換，小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、供氣、供熱、道路、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信、廣電等基礎設施，以及小區照明、光纖入戶、架空線規整（入地）等。

（二）完善類。

以滿足居民生活便利需要和改善型生活需求為改造內容，主要包括整治小區綠化、有條件的樓棟加裝電梯、完善小區適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電樁、物流快遞箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施，以及居民專屬部位的供熱、供氣、供水、排水、供電等管線和室外窗戶的更換。

（三）提升類。

以豐富社區服務供給、提升居民生活品質為改造內容，主要包括小區及周邊社區綜合服務設施、公共衛生設施、幼兒園、周界防護等智能感知、5G設施、養老、托育、助餐、家政、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站、公共服務用房、應急避難場所，以及能夠滿足防災防疫等應急設施。

四、完善組織實施機制

（一）強化組織推進協調。

1.省級統籌協調。省直相關部門建立協調推進機制，落實部門職責任務，擬定改造政策，審核改造計劃，協調解決重大問題。

2.市縣推進落實。各地政府負總責并確定牽頭部門，成立由住建、發改、財政、城管、自然資源、公安、民政、衛生健康、教育、通信管理、應急管理等部門和專業經營單位組成的工作領導小組，研定重要事項，明確部門責任，建立工作機制，合力推進改造。

3.街（鎮）全程參與。街道辦事處（鎮政府）應全程參與項目改造與管理工作。負責項目情況摸底、居民改造意愿及滿意度調查，組織居民選舉業主委員會或組建物業管理委員會，指導居民確定改造后長效管理機制，會同相關部門落實居民出資、補交住宅專項維修資金等工作。

（二）組織居民充分參與。

1.發揮黨建引領作用。各地要建立完善黨建引領下的基層社區治理模式，充分發揮街（鎮）及社區黨組織作用，統籌協調社區居民參與改造。

2.組織居民全程參與。各地要搭建溝通議事平臺，開展基層黨組織引領的多種形式基層協商，組織居民參與方案制定、配合施工、后續管理、效果評價等全過程。

（三）加強改造實施管理。

1.落實實施主體。各地要明確項目改造實施主體，建立相關企業、管線專業經營單位等共同參與的項目實施機制。推行工程總承包、全過程工程咨詢服務實施改造模式。

2.統籌謀劃實施。積極推進片區聯動改造，推動小區改造與周邊高度關聯的用地整體更新，構建功能完善、品質優良、生活便利的居住區環境，打造“5分鐘、10分鐘、15分鐘”生活圈。

3.專業經營單位參與。各地要組織專業經營單位做好既有管線認領、確定改造內容、制定改造方案、明確設施產權、落實維護責任等工作，并簽定改造協議，確保管線改造與其他改造內容同步實施。要為專業經營單位工程實施提供支持便利，禁止收取不合理、不合法費用。未經協商不得擅自拆改專業經營單位現有設施設備。

4.保護城市風貌。改造項目涉及歷史文化街區、不可移動文物、歷史建筑等時，嚴格落實保護修繕要求，延續好城市特色與歷史文脈。

5.創建特色社區。各地要按照國家有關要求，從2022年開始對具備條件的老舊小區，結合改造建設一批“完整住區”“綠色社區”。

（四）強化質量安全監管。

1.落實監管責任。落實部門監管責任，強化工程設計、施工、驗收全過程質量安全監督管理，加強檢查抽測、跟進復查，嚴把工程質量安全關。

2.落實主體責任。參建各方責任主體要嚴格按照工程質量、安全生產有關規定，加強施工現場重要環節、關鍵部位的質量安全監督檢查，及時消除質量安全隱患。落實文明施工管理制度，加強施工現場標準化管理。

3.嚴控材料質量。各地要落實防水、保溫等建筑材料及構配件質量檢測制度，定期實施現場取樣檢驗檢測，依法查處違法行為。要選用經濟適用、綠色環保的新技術、新工藝、新材料。鼓勵對大宗建筑材料進行集中采購。

4.建立公示制度。各地在組織項目實施改造時，按照統一公示模板要求，對改造信息進行現場公示，實行1個項目1個二維碼，接受社會各界監督。

5.發揮監督作用。各地要暢通投訴舉報渠道，保障居民在改造中的知情權、參與權、監督權。審計部門要加強對改造項目相關資金的審計監督。

（五）完善長效管理機制。

1.健全后續管理機制。各地要指導業主大會、業主委員會（物業管理委員會）依法制定管理規約、議事規則。要明確住宅專項維修資金繳交標準，建立健全補交、續籌、使用和即交即用制度。鼓勵通過履行法定程序，將相關服務設施統一委托物業服務企業經營，增強小區“自我造血”功能。

2.創新物業管理模式。各地要指導居民協商確定改造后物業管理模式，分類施策推動改造后物業管理承接。鼓勵物業服務企業合法提前介入，全程參與改造，依法承接后續物業管理。鼓勵小區改造后施行物業服務酬金制。

五、完善改造資金籌措機制

（一）履行居民出資義務。

各地要按照“誰受益、誰出資”原則，確定居民按不同改造內容、改造面積，承擔不同比例改造資金的政策，多方式出資。各地要制定針對困難群眾的減免政策。制定政策支持居民提取住房公積金，用于老舊小區改造和加裝電梯等居民出資部分。加強對居民出資部分資金的使用管理。

（二）加強改造資金籌集。

各地要通過市場化融資、專業經營單位出資、財政性資金、使用國有住房出售收入等方式籌集改造資金。要引導金融機構支持老舊小區改造實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。積極爭取國家開發銀行、農業發展銀行和其他商業銀行加大對老舊小區改造信貸支持。

（三）推動社會力量參與。

專業經營單位應執行《XXX省住宅物業管理條例》有關規定，出資參與相關管線設施設備的改造，改造后專營設施設備的產權應依照法定程序移交專業經營單位，符合相關規定的依法計入企業成本，并由其負責后續日常維護管理。要通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量投資參與改造。

（四）落實稅費減免政策。

1.專業經營單位政策。專業經營單位參與政府統一組織的老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除。所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。

2.配套服務政策。在老舊小區改造中，用于提供社區養老、托育、家政服務的建設項目，免征城市基礎設施配套費；相關房產、土地，按照國家規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、不動產登記費、耕地開墾費、土地復墾費、土地閑置費；因地質條件等原因無法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建設費。

六、確定配套政策支持

（一）提高項目審批效率。

1.優化審批流程。各地要優化簡化審批流程，壓減審批時限，老舊小區改造項目全流程審批時限最長不超過15個工作日。

2.實行聯評聯審。各地應確定牽頭部門，組織行政審批相關部門、相關專業經營單位和屬地街（鎮），對老舊小區改造方案進行聯合評審，一次性提出修改意見。除國家另有規定的項目外，相關部門可依據經聯評聯審確定的改造方案直接辦理立項、用地、環評、規劃、施工許可等審批手續。

3.簡化審批手續。依據聯合審查意見和經聯評聯審確定的改造方案，不再審批項目建議書；對不涉及土地權屬變化或不涉及規劃條件調整的改造項目，無需辦理用地規劃許可；對未列入《建設項目環境影響評價分類管理名錄》的建設項目，無需辦理環評手續；對不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查；對新增建筑面積500平方米限額及以下或工程投資額100萬元限額及以下的項目可不辦理施工許可。鼓勵同一建設單位實施的一定區域內改造項目捆綁打包，統一報批，分別實施。

4.合理確定標準。對新增建設用地和新建、改建、擴建公共服務用房設施、市政配套基礎設施的改造項目，自然資源部門應明確標準要求并加強指導協調。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。要結合實際，制定加裝電梯相關政策標準，支持有條件的樓棟加裝電梯。

5.精簡備案手續。推行由各參建方、街（鎮）、業主代表、物業服務企業等共同參與的項目竣工聯合驗收。對不涉及規劃、消防驗收的改造項目，提交改造項目工程竣工驗收備案表、驗收報告和施工單位簽署的工程質量保修書即可辦理竣工驗收備案。

（二）整合利用存量資源。

1.盤活存量資源。對利用小區內用地加裝電梯和建設各類服務設施的，可依法依規合理兼容或轉換用途，可不增收土地價款。有效利用機關企事業單位空置房屋，統籌利用公有住房、社區綜合服務設施、閑置鍋爐房等資源，在老舊小區內及周邊健全完善社區養老、托育等公共服務設施。有條件的地方可通過租賃、購買住宅樓底層商業用房等其他符合條件的房屋發展社區服務。

2.優化控制指標。各地應結合實際，對改造項目利用周邊零散土地及非居住低效用地，靈活劃定用地邊界，優化控制性詳細規劃調整程序。在不違反國家有關強制性規范標準、保障公共利益和安全的前提下，結合歷史成因和實際情況，合理優化控制指標。改造項目中含拆除重建改造內容的，可在妥善解決居民需求和相鄰關系人利益的前提下，科學合理確定容積率、綠地率、控制高度、建筑密度等控制指標。

（三）明確土地支持政策。

1.土地供給政策。改造項目中利用周邊零散土地及非居住低效用地，符合劃撥條件的，應按劃撥方式供地；涉及經營性用途的，可按有關規定優化程序，依法出讓。

2.登記確權政策。各地在改造過程中，涉及利用閑置用房等存量房屋改造建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設公共服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。

七、加強組織保障

（一）加強組織領導。

各地各部門要加強對推進老舊小區改造組織與指導工作，落實主要負責人親自抓、分管負責人直接抓的工作責任，積極研究改造重大事項，落實組織領導和監督檢查職責。

（二）抓好督導考核。

省住建廳會同省直有關部門，加強對各地工作督導檢查，定期通報情況，開展績效評價，評價結果納入市（地）年度經濟社會發展指標考核內容。

（三）廣泛宣傳引導。

各地、各相關部門要加強對老舊小區改造意義、改造經驗、改造成效的社會宣傳，引導居民轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會廣泛支持、居民積極參與改造的良好氛圍。

本實施意見自印發之日起施行，有效期至2025年12月31日。原《XXX省人民政府辦公廳關于推進全省城鎮老舊小區改造的指導意見》（黑政辦規〔2018〕37號）同時廢止。

附件：中省直部門城鎮老舊小區改造職責分工

附件

中省直部門城鎮老舊小區改造職責分工

省住建廳：牽頭全省城鎮老舊小區改造工作，負責相關政策制定、綜合協調、督促指導等工作，統籌協調各相關部門政策、資金、技術等，合力推進老舊小區改造。對各地老舊小區改造工作進行績效管理評價考核。

省發改委：負責全省城鎮老舊小區改造項目中央預算內投資計劃申報和管理，地方政府專項債券項目申報等工作。

省財政廳：積極爭取中央老舊小區改造專項資金，確定分配方案，下達專項資金，對資金使用進行監督和績效評價管理。配合有關部門做好稅費減免政策落實和指導工作。

省自然資源廳：負責研究制定全省老舊小區改造中用地、規劃及不動產登記相關政策，簡化優化用地許可、規劃許可及不動產登記流程。

省委宣傳部：負責做好老舊小區改造政策宣傳指導工作，涉及的文明城市創建測評有關工作。

省教育廳：負責老舊小區改造幼兒園建設指導工作。對符合農村義務教育學校校舍安全保障長效機制專項資金使用范圍的建設項目，優先安排專項資金。

省民政廳：負責老舊小區內的居家社區養老（助餐）設施、社區綜合服務設施、適老化設施改造建設指導工作。指導居民委員會建設，為老舊小區改造及后續管理提供組織保障。做好困難群眾因個人出資參與老舊小區改造導致基本生活出現困難的救助工作。利用中央和地方扶持政策，支持老舊小區的居家社區養老服務設施建設改造，并督促各地做好監督管理。

省國資委：督促指導所監管企業做好出資參與老舊小區改造工作及后續考核工作。在行業有關部門的統籌指導下，做好配合、協調工作。

省電力公司：負責老舊小區供電設施設備改造、電力架空線規整（入地）改造等指導工作。統籌所屬產權電力設施設備更新改造資金、計劃與老舊小區改造同步實施；積極參與項目內非所屬產權電力設施設備更新改造。

省通信管理局：負責老舊小區5G建設、光纖入戶、架空線規整（入地）、移動通信設施改造指導工作。督促指導各電信企業和鐵塔公司出資參與老舊小區通信設施設備整理及改造工作。

中國移動XXX分公司、中國電信XXX分公司、中國聯通XXX分公司、中國鐵塔XXX省分公司：負責老舊小區通信設施設備改造、通信架空線規整（入地）改造等指導工作。統籌通信設施設備更新改造資金、計劃與老舊小區改造同步實施。

龍江廣電網絡集團：負責老舊小區有線電視網絡入戶、涉及廣電架空線規整（入地）改造指導工作。督促指導各地有線電視網絡運營企業出資參與相關設施設備改造。

省體育局：負責老舊小區體育健身設施改造建設指導工作。統籌利用各類資金支持老舊小區配建健身路徑、多功能運動場等體育設施，并督促指導各地做好相關實施工作。

省稅務局：負責做好老舊小區改造的稅收政策宣傳并監督指導政策落實。

省生態環境廳：負責優化老舊小區改造中環評審批流程。

省公安廳：負責老舊小區智慧安防設施改造建設指導工作。

省商務廳：負責老舊小區便利店、家政服務設施等改造建設指導工作。

省應急管理廳：負責推動老舊小區改造中應急避難設施建設指導工作。

省文化和旅游廳：負責老舊小區改造中文化休閑設施改造建設指導工作。對改造中涉及不可移動文物、文保單位的修繕、保護、利用進行業務指導。

省衛生健康委：負責老舊小區改造中社區醫療服務、托育服務設施改造建設指導工作。

省退役軍人事務廳：負責老舊小區改造中移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區改造協調、指導工作。

省委軍民融合辦：負責老舊小區改造中駐省部隊改造項目的協調、指導工作。

省消防救援總隊：負責老舊小區改造中消防設施設備改造或增設、消防通道暢通、消防通道劃線等指導工作。

省市場監管局：負責對老舊小區改造中電梯使用單位委托開展的電梯安全風險評估工作的指導，配合做好電梯加裝及大修、改造、更新的技術服務工作。

省機關事務管理局：負責對管理的住宅專項維修資金履行相關程序后，用于老舊小區改造。

省殘聯：負責制定老舊小區改造中涉及殘疾人戶個人出資參與的相關補助政策，改造項目中符合家庭無障礙改造條件的殘疾人戶進行無障礙改造的相關補助支持政策，并監督指導各地執行。

省人防辦：負責簡化優化老舊小區改造中涉及人防設施改造等指導工作。

省郵政管理局：負責老舊小區智能快件箱（智能信包箱）、郵政快遞末端綜合服務站改造建設指導工作。

人民銀行XXX中心支行：負責老舊小區改造金融政策指導工作。

XXX銀保監局：負責老舊小區改造商業銀行金融貸款政策監督指導執行工作。

省國家開發銀行、省農業發展銀行：負責老舊小區改造政策性貸款指導工作。