第一篇：企業價值收益法評估案例分析與研究

企業價值收益法評估案例分析與研究.txt結婚就像是給自由穿件棉衣，活動起來不方便，但會很溫暖。談戀愛就像剝洋蔥，總有一層讓你淚流。企業價值收益法評估案例分析與研究(一)首 頁 行業動態 財經法律法規 誠聘英才 郵箱注冊 郵箱登錄

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企業價值收益法評估案例分析與研究(一)

作者：湯柱奎新聞來源：本站原創點擊數：882更新時間：2010-6-7

摘 要

企業價值的評估方法主要有市場法、收益法和成本法，其中收益法已逐漸成為企業價值評估的主要方法。目前，對收益法進行技術探討的文章也不少，但很少有對收益法相關參數進行深入分析、并以案例的形式討論由于采用參數的計算方法不同導致的結果差異及其解決辦法。本文在簡明闡述收益法評估理論的基礎上，以案例的形式對相關參數進行分析，最終形成相關結論，以引導和發起評估師對此進行大討論，提高行業評估水平。

一、企業價值評估的收益法

1、收益法的基本定義及前提

收益法，收益法是指通過估算評估對象未來預期收益的現值來判斷資產價值的評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，利用投資回報和收益折現等技術手段，把評估對象的預期產出能力和獲利能力作為評估標的來估算評估對象的價值。

收益法涉及三個基本要素：一是評估對象的預期收益；二是折現率或資本化率；三是取得預期收益的持續時間。因此，應用收益法必須具備以下基本前提：

（1）評估對象的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以計量；

（3）被評估資產預期獲利年限可以預測。

2、企業價值評估收益法的理論依據

現代資本結構理論、企業競爭戰略理論、企業競爭優勢理論都從不同角度研究認為，創造企業價值和實現企業價值最大化是企業經營的主要目的；企業價值是由各種不同的因素所組成，而且這些創造價值的因素要經過整合才能產生效果；企業價值不是單項資產簡單組合，而是各項單項資產的整合；如果整合成功，應該產生1+1＞2的效果，即企業價值一般大于單項資產的組合。

可持續發展理論認為，企業存在或購并的目標，不是企業過去實現的收益、現在擁有的資產價值，而是企業未來獲得盈利的能力；只要企業未來盈利，企業就可持續經營下去，企業就有存在的價值，從而形成企業價值。

正因為如此，收益法是一種科學的企業價值評估方法，在發達國家廣泛應用。

3、收益法評估運用條件已日趨成熟

隨著社會信息網絡化發展，收集收益法評估所需要的資料更加容易，評估人員對行業發展狀況的把握更加準確；通過近幾年的深入學習和研究，評估人員的專業水平逐步提高，評估技術思路也日趨成熟。

綜上所述，收益法評估企業價值將逐漸成為評估方法的首選。

二、收益法評估技術思路及參數

（一）技術思路

由于評估對象的不同特征，選用的收益法評估技術思路也不相同。通常情況下，對于大多數企業來說，各年的收益都有一定的發展趨勢并可以預測，部份企業存在一定的閑置資產，適用以下評估技術思路：

其中：

P—企業價值評估值

i—年序號

n—收益年期

Ri—未來第i年的預期收益

r—折現率

ri—第i年折現率

Q—閑置資產的市場價值

（二）重要參數內含

1、未來第i年的預期收益（Ri）

預期收益，是指在正常情況下所能獲得的收益額，是未來可能獲得的而不是歷史的、是預測的客觀收益而不一定是評估對象的實際收益。在預測收益的過程中，應當對非正常的損益進行調整，得到在正常經營情況下合理的預期收益。

在企業價值評估過程中，要明確預期收益是凈利潤還是凈現金流量。

2、折現率（r）

折現率是期望的投資報酬率，由無風險利率和風險報酬率組成，風險報酬又分為股東風險報酬和債權人風險報酬。

股東風險報酬率包括行業風險報酬率、經營風險、財務風險報酬率、其他風險報酬率。

（三）折現率的求取

1、折現率通常采用資本資產定價模型或者加權平均資本成本模型求取。

（1）資本資產定價模型，計算公式為：

r(權益成本)=Rf+權益β（Rm-Rf）

其中：Rf=無風險利率

權益β=被評估企業β系數

Rm=市場的預期收益率

（2）加權平均資本成本模型，計算公式為：

r=E/(E+D)×Ke+D/(E+D)×（1-t）×Kd

E—權益的市場價值

D—債務的市場價值

Ke—權益資本要求的回報率

Kd—債務資本要求的回報率

t--被評估企業所得稅率

2、相關參數的計算與取得

（1）Rf，它取決于投資的機會成本，通常以政府發行的國庫券利率和銀行儲蓄利率作為參考依據。

（2）Rm，可以通過上市公司財務報告、統計公報中查詢取得。

（3）β系數：

β系數可以通過計算或者上市公司查詢取得。

1）β系數的計算參見2007年第7期《中國資產評估》。

2）如果通過上市公司查詢取得的β系數，由于企業的債務結構與所得稅率不同，其風險程度也不相同，故應對β系數進行相應的調整，調整方法如下：

βu=β當前/（1+（1-t）D/E）

βu=同行業上市公司無財務杠桿情況下的β系數

β當前=同行業上市公司目前情況下的β系數

t=同行業上市公司所得稅率

D/E=同行業上市公司目前的債務/股東權益比率（這里的股東權益是指企業的市場價值）

β杠桿=βu×（1+（1-t）D/E），即考慮被評估企業在現行債務水平情況下β系數。

3、折現率求取的有關討論

如前所述，在計算β系數時，本文主張以股東權益的市場價值作為計算基礎；全國注冊資產評估師考試教材（經濟科學出版社《資產評估》2008年4月第1版第420頁寫道:“確定各種資本權數的方法一般有三種：以企業資產負債表中（賬面價值）各種資本的比重為權數；以占企業外發證券市場價值（市場價值）的現有比重為權數；以在企業的目標資本結構中應該保持的比重為權數?！钡滩闹胁⑽凑f明在何種情況下使用某種權數，也未說明如何解決由于采用的權數基礎不同而導致評估結果重大差異給客戶造成的困惑或者引起的相關糾紛。

對上述計算基礎的差異，通過本文的第四部份以案例分析的形式對此進行討論。

四、案例分析與討論

（一）案例[1]

重慶某公司為改善法人治理結構，擬引進戰略投資者。該公司董事會聘請了一家評估機構對該公司的凈資產價值進行評估，作為股東會確定增資擴股或者轉讓股權定價的依據。評估師收集到如下財務會計資料和信息并掌握了以下情況：

1、評估基準日2008年12月31日；

2、價值類型：市場價值；評估對象：全部股東權益價值；

3、近3年資產負債、利潤簡表情況：

資產負債簡表

單位：人民幣萬元

資產金額負債 金額

2006.12.312007.12.312008.12.312006.12.312007.12.312008.12.31流動資產 12,000.0015,200.0012,800.00 短期借款3,000.00

3,000.003,000.00

長期投資--其他流動負債7,000.0010,000.00

7,500.00

固定資產 35,000.0035,000.0035,000.00 長期借款 10,000.0010,000.0010,000.00

實收資本 12,000.0012,000.0012,000.00

資本公積8,000.008,200.008,300.00

未分配利潤7,000.007,000.007,000.00

資產合計47,000.00 50,200.0047,800.00 負債及所有者權益47,000.00

50,200.0047,800.00

利潤表簡表

年度

項目2006.12.312007.12.312008.12.31

主營業務收入 90,000.00100,000.00120,000.00

主營業務成本 78,000.0087,000.0098,000.00

利潤總額6,000.007,000.008,000.00

企業所得稅（15%）900.001,050.001,200.00

凈利潤5,100.005,950.006,800.004、經評估人員了解，該公司固定資產折舊前3年平均為1800萬元，未來固定資產變化不大，折舊費用能滿足公司未來持續生產需要。前3年短期借款利率為5%，長期借款利率為6%；經公司咨詢相關金融專家，未來利率水平基本穩定，不會發生較大變化。

5、該公司生產經營穩步發展，根據公司中長期發展規劃，在現有生產能力前提下，通過挖潛，提高盈利水平，董事會預測公司未來5年利潤總額保持10%增長，第6年保持2%的增長，以后各年趨于穩定；評估師對該公司的歷史經營狀況進行了分析，并對市場狀況、企業的發展趨勢進行了調查研究，認為該公司董事會的預測是合理的；同時，基于以上分析，在未來的經營活動中，無需新增營運資金。

此外，評估師還注意到，該公司目前享受西部大開發所得稅優惠政策，從2011年1月1日起，將執行國家統一稅率。

6、經評估師現場查勘與市場調查，并進行了估算，公司固定資產重置價值為49,000萬元；另外公司有部分閑置資產未發生效益；經估算，其中機器設備市場價值為400萬元，房屋市場價值為300萬元，土地市場價值為300萬元，每年的折舊與攤銷計60萬元。

7、經評估師了解近三年上海、深圳交易所上市的同行業上市公司平均凈資產收益率為10%，該公司相似上市公司的B系數為1.2，所得稅率為25%；長期負債占長期負債與權益賬面價值合計的30%、權益占70%；長期負債占長期負債與權益市場價值合計的18%，權益市場價值占82%。

8、無風險報酬率采用國債利率，經評估師計算，國債復利率為3.5%。公司市場穩定，無個別特殊風險。

[1] 案例原型由本公司提供。

2、本文中，除非特別說明，所有的金額計量單位均為人民幣萬元。新聞錄入：admin責任編輯：admin

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企業價值收益法評估案例分析與研究(三)

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第二篇：基于收益法的萬科集團企業價值評估研究

基于收益法的萬科集團企業價值評估研究

摘要： 本文在梳理企業價值評估的相關理論、評估方法以及常用的評估模型的基礎上，采用資本資產定價模型，對萬科集團的各項成本進行計算，采用現值模型，對萬科集團企業價值進行評估，結果表明，將萬科集團未來凈收益折現之后，公司的凈收益現值之和為3805.36億元。此評估得到的結果可為投資者在購買萬科公司股票時提供參考。

Abstract： Based on researching of the enterprise valuation's relevant theory，methods and models，this paper adopted capital assets pricing model（CAPM）to calculate the cost of Vanke Group； and adopted present value model evaluated to analyze the enterprise value of Vanke Group.According to these studies，this paper got the result which is show that after discounting for future net revenue，the total of Vanke Group's net present value is 380.536 billion yuan.關鍵詞： 萬科集團；企業價值評估；財務分析；收益法

Key words： Vanke Group；enterprise valuation；financial analysis；income approach

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）09-0035-03

0 引言

企業價值是指企業作為特定資產綜合體在現實市場條件下的交換價值，由企業獲利能力所決定，是企業在現有基礎上獲利能力價值和潛在獲利機會價值之和[1]。近來，由于前海人壽、安邦人壽保險等公司大力持股萬科股份，萬科的股權之爭備受人們關注。根據萬科集團2016年第三季度公布的數據，其前十名股東持股情況如下：華潤股份有限公司15.24%；香港中央結算有限公司11.91%；深圳市鉅盛華股份有限公司8.39%；國信證券4.14%；前海人壽保險股份有限公司3.17%；招商財富2.98%；中國證券金融股份有限公司2.89%；安邦財產保險股份有限公司2.34%；安邦人壽保險股份有限公司2.21%；西部利得基金2.04%。

在這一背景下，合理有效的評估企業價值關乎投資者能否在激烈的市場競爭中獲得最大的利益，因而引起了學者的高度關注。現階段的研究成果如下，買生，汪克夷，匡海波（2011）提出了企業社會價值體系的設計模型和企業社會價值的模糊層次評價方法，構建了基于折現現金流的企業綜合價值評估模型，對企業社會價值評價結果在企業價值評價中的應用進行了研究[2]。徐愛農，曹中（2009）從非股份制企業的價值評估、成本法的使用、持續經營企業價值評估中的價值類型選擇、收益法中折現率參數的確定等方面入手，對我國企業價值評估問題進行了研究[3]。王晶，高建設，寧宣熙（2009）對企業績效評價指標體系及企業價值評估指標體系?M行了比較分析，基于集成灰色聚類評估和集對分析理論提出一種新的評估模型―GCSP，有效避免一般評估模型之結果過于模糊和差異性不顯著的缺陷[4]。唐廣（2006）認為企業價值評估指標體系應包括經營業績指標、核心能力指標和外部環境指標[5]。李延喜，張啟鑾，李寧（2003）指出現金流量預測、折現率量化、評估期間確定是影響價值評估結果的主要因素，提出了基于動態現金流量確定企業價值評估模型的框架和內容[6]。梳理現有文獻，可以發現，學者結合收益法對企業進行價值評估的研究并不多。這使得企業在實踐中多采用成本法進行價值評估，再用收益法驗證，而國外多以收益法、市場法對企業進行價值評估，顯然，我國企業價值評估方法亟待改善。

本文以企業價值評估理論為研究對象，在收益法理論的基礎上，篩選出影響企業價值的主要因素，并以萬科集團為例，建立資本資產定價模型，進一步深入分析影響企業價值的因素，最后對萬科集團的企業價值進行了預測，可供投資者參考。選擇評估模型

企業價值評估的方法包含了收益法、市場法和成本法這三大評估方法，還有一些其延伸出來的評估方法，但是由于不同的評估方法存在不同的缺陷，適用的評估對象不同，因此本文經過綜合比較之后，采用收益法對萬科的企業價值進行評估。

雖然收益法后面又分離出了許多方法諸如DCF、EVA、CAPM，根據前述對財務報表的分析，本文將采用資本資產定價模型，對公司的各項成本進行計算，采用現值模型，對公司企業價值進行評估，以求評估的過程更全面，評估的結果更具說服力。構建指標體系

2.1 收益額

對于企業價值評估，企業的收益額通常選取凈利潤或凈現金流量，本文主要通過對凈利潤的估測來評估企業價值。

2.1.1 主營業務收入預測

萬科集團從2006年到2015年的年營業收入如表1所示。

將表1的數據進行一元線性回歸分析，如圖1所示。

根據回歸方程，可預測萬科集團未來六年的營業收入，如表2所示。

2.1.2 總成本

萬科集團從2006年到2015年的年總成本如表3所示。

將表3的數據進行一元線性回歸分析，如圖2所示。

根據回歸方程，可預測萬科集團未來六年的總成本，如表4所示。

2.1.3 營業外收入

萬科集團從2006年到2015年的年營業外收入如表5所示。

將表5的數據進行一元線性回歸分析，如圖3所示。

根據回歸方程，可預測萬科集團未來六年的營業外收入，如表6所示。

2.1.4 營業外支出

萬科集團從2006年到2015年的年營業外支出如表7所示。

將表7的數據進行一元線性回歸分析，如圖4所示。

根據回歸方程，可預測萬科集團未來六年的營業外支出，如表8所示。

2.1.5 凈利潤預測

根據以上測算的數據，扣減25%的所得稅后，計算凈利潤：

凈利潤=總收入-總成本+營業外收入-營業外支出-所得稅

測算結果如表9所示。

2.2 折現率

2.2.1 確定分析工具

由于凈利潤針對的是公司全體資本供給者，因此折現率R采用WACC模型進行計算，計算方法如下：

R = [E/（E+D）]*Rg +[D/（E+D）]*Rd*（1-t）

WACC：加權平均資本成本；

E：基準日審計后的凈資產價值；

D：基準日經確認的付息債務；

Re：股權資本成本；

Rd：債務資本成本；

t：所得稅稅率。

對于公司資本成本采用CAPM模型進行計算，計算方法為：Re=Rn+*（Rm-Rn）

Re：資本成本；

Rn：無風險報酬率；

Rm：市場平均收益率；

被評估企業所在行業的系數。

3.2.2 確定無風險收益率

無風險利率一般可由長期國債的收益率決定，股權投資又是一項長期投資，因此本文采用5年期國債收益率4.32%作為無風險收益率。

2.2.3 確定市場收益率

由Wind資訊查詢可得10年滬深指數年平均收益率為13.76%，因此可得市場平均收益率為13.76%。

2.2.4 確定行業風險系數

由Wind資訊查詢可得β系數值為0.9122。

2.2.5 計算權益資本成本

由以上數據可計算出權益資本成本=4.32%+（13.76%-4.32%）*0.9122=12.93%

2.2.6 計算企業債務資本成本

根據企業評估基準日的負債情況，計算出稅前債務成本為22.65%，所得稅率為25%，則稅后債務成本為22.65%*（1-25%）=16.99%。

2.2.7 計算折現率

根據公司的資產負債表，評估基準日企業負債的市場價值=（2015年末長期借款+2015年初長期借款+2015年末短期借款+2015 年初短期借款+2015 年末一年內到期的非流動負債+2015年初一年內到期的非流動負債）/2 =（33828584225.36+34536712135.87+1900087965.52+2383069704.65+24746404056.97+20449288272.85）/2=58922073180.61

債務資本占資本總額的比例58922073180.61 /611295567689.29=9.64%

權益?Y本=（1***.97+***1.02）/2=126101617120.50

則權益資本占資本總額的比例為：126101617120.50/611295567689.29=50%

根據以上數據，計算加權平均資本成本WACC=9.64%*16.99%+50%*12.93%=8.10%

評估結果及分析

3.1 評估結果

P ：公司現金流現值；

Rt：第t年公司現金流；

A：第年的公司穩定現金流；

t：明確的預測年限；

r：折現率。

將萬科集團未來凈收益折現之后得出公司的凈收益現值之和為3805.36億元，可以得出萬科集團的企業價值為3805.36億元。

3.2 結果分析

①本文的收益法使用的純收益為企業的凈利潤，但是一般情況下也可以使用企業的凈現金流量來進行企業價值的評估，因此不同評估人員選取的作為純收益的指標不同，導致評估的結果也會有一定的差異。

②本文凈利潤的估測方法是根據企業的主營業務收入、總成本、營業外收入、營業外支出等財務指標，扣減所得稅后計算而來，雖然都是依據企業的財務報表，但是由于不同評估人員對財務報表的使用方式不同，采用的財務指標不同，使用的估值模型不同，都會造成評估結果的誤差。

③本文折現率的確定主要是采用加權平均資本成本來確定，市場收益率與行業的風險系數都采用Wind資訊提供的數據，由于不同評估人員計算折現率使用的數據來源不同也會導致評估結果的不同。

④根據評估得到的萬科集團的企業價值里面不僅包含了企業正常的收益估計，也包含了企業的商譽對其經營狀況的影響，因此評估得到的結果比較接近萬科本身的企業價值，可以給投資者以參考。

參考文獻：

[1]左慶樂.企業價值內涵的界定[J].經濟師，2004（3）：167-168.[2]買生，汪克夷，匡海波.企業社會價值評估研究[J].科研管理，2011（6）：100-107.[3]徐愛農，曹中.我國企業價值評估中的相關問題研究[J].商業研究，2009（10）：94-97.[4]王晶，高建設，寧宣熙.企業價值評估指標體系的構建及評價方法實證研究[J].管理世界，2009（2）：180-181.[5]唐廣.論企業價值評估指標體系[J].商業研究，2006（24）：45-47.[6]李延喜，張啟鑾，李寧.基于動態現金流量的企業價值評估模型研究[J].科研管理，2003（2）：21-27.

第三篇：財務報表分析與企業價值研究

財務報表分析與企業價值研究

摘要：財務報表分析是以企業基本活動為對象，以財務報表為主要信息來源，以分析和綜合為主要方法來系統認識企業的過程，其目的是幫助報表使用者了解過去、評價現在和預測未來，從而改善決策。財務報表分析的內容依據分析主體不同而不同。財務報表分析的主體是指“誰”進行財務報表分析，財務報表的使用者有多種。財務報表分析的方法主要是比較分析法。

通過對企業財務報表所提供的會計數據的分析，可以評估企業價值，對企業的發展前景進行預測，從而做出合理決策，最終達到市場有效。本文探討了如何利用財務報表來揭示企業價值的問題。

關鍵詞：財務報表分析價值研究

財務報表是反映企業價值的載體 分析企業的財務報表是人們評估企業價值、預測企業未來發展前景和識別企業優劣的主要手段。因此，正確理解和利用企業對外提供的財務報表信息．以了解企業真實的經營成果和財務狀況是十分必要的。

一、財務報表是否反映企業價值

(一)財務報告——反映企業價值的載體

在市場經濟條件下．上市公司公開披露財務報告己成為聯絡社會經濟生活的一根重要紐帶。股份有限公司通過對外財務報告把公司的財務狀況、經營成果和現金流量等信息互相傳遞．從而把市場組織和運作起來。財務報告始終是企業價值評估的重要信息來源．通過財務報告給企業價值評估提供各種資產的價值、企業整體資產的收益能力等重要數據?？梢哉f．財務報告的生成過程實質上就是企

業價值的反映過程。

(二)財務報表分析——分析企業價值的工具

財務報表分析有助于在所提供的歷史財務會計數據和使用者所關注的未來的盈利及現金流量之間架起一座橋梁。財務報表分析技巧使得使用者能夠深入分析以權責發生制為基礎的歷史數據，來了解企業過去、現在以及持續獲得盈利和產生現金流量的能力 要了解這些需要運用各種評價管理者經營和財務業績的技巧和標準，識別過去的現金收付，評價公司收益質量．估計經營及財務風險水平，衡量其潛在貸款能力．以及證實或否定早期的預測和評價。

(三)影響財務報表分析質量的因素：財務報表分析方法

通過財務報表的會計數據．可以初步了解企業的經營業績．識別企業的優劣。預測企業的未來。但是企業財務報表數據所反映的內容是高度概括、濃縮的．許多報表項目是獨立地反映某項經濟內容的 為了使財務報表表達和傳遞的經濟內容更加明確和清晰．需要使用一些科學的分析方法對財務報表數據進行適當的解讀 科學的財務報表分析方法可以高效、準確地反映企業的真實情況。使報表使用者能夠了解企業的財務狀況、經營成果以及對企業的未來前景進行預期，為報表使用者進行企業價值評估提供了方法保障．是報表使用者認識企業、分析企業和對企業進行價值評估的方法、工具、手段。

二、傳統財務報表分析方法與企業價值相關性分析

(一)財務報表自身的局限

1．歷史成本法。資產負債表的左方反映了企業投資的結果，右方是企業以往融資的結果．左右兩方共同反映了企業的財務和資本結構．可以看出企業擁有資產的原始投資。但是這些資產能給企業帶來多少經濟利益是看不出來的 而能夠給

企業帶來多少經濟利益是企業擁有資產的本質所在．也是企業價值評估的關鍵所在．顯然現有的資產負債表不能提供這一重要信息

2．權責發生制。權責發生制強調收入按照實現原則確認其實現、收入與費用的配比。致使收入、費用的確認與現金流入、流出產生一定的時間間隔．而利潤表不能提供利潤與現金流量之間關系的信息

3．貨幣計量

貨幣計量在強調其會計信息貨幣性的同時． 喪失了一些非常重要的非財務信息。而非財務信息對企業價值有著極其重要的影響．但現行財務會計報告所采用的貨幣計量卻忽略了非財務信息對會計信息質量的影響。

(二)分析理論、分析方法和分析指標的局限

1．在我國．財務報表分析理論研究較缺乏。尤其是現在大跨國公司的出現．財務報表分析理論和分析體系與實踐存在著一定的差距。

2．分析工作不能專業化。我國專業的財務報表分析師出現較晚．財務報表的分析工作沒有專業化。

3．比率分析法作為主要的財務報表分析方法．除了要看到它的適應性強外．還要充分認識其局限性的一面：比率分析屬于靜態分析．對于預測未來并非絕對合理可靠，但預測未來卻是評估企業價值的決定性因素：各項指標缺乏統一評判的標準．財務指標很容易被人為操縱，從而使報表使用者得出錯誤結論．做出錯誤決策。

(三)分析過程的局限

1．分析過程重“量”不重“質”，大量單純數量指標，忽視問題性質分析

2．目前使用得最普遍的分析方法是比率分析法，其使用的各種數據都是過去資

料．雖然對預測未來有一定的參考價值．但遠遠不能作為判斷的絕對標準。這是先有經濟業務發生、后編制財務報表、再對報表進行分析這樣一個過程所造成的．具有一定的滯后性．對評估企業價值意義不大。

3．在實踐應用中．對現金流量只重視編制，不重視分析。由于現金流量表出現得較晚 人們對它的分析重視程度還不夠。但由于現金流量表的計量基礎是收付實現制，計量基礎的不同決定了對它的分析意義非常重大．對現金流量表進行分析和預測是評估企業價值的重要手段。

(四)指標體系的缺陷

在財務報表分析體系中．財務指標是分析和決策的主要依據．報表分析者主要依據一系列關鍵的財務指標來判斷企業的財務狀況、經營成果和現金流量．但財務指標有“酌定性”行為．可導致財務指標“監控”作用弱化。

三、現行流行財務報表分析方法比較分析

(一)對現行財務核算模式的改進我們對財務會計報告改進的思路是在現行財務會計報告體系的基礎上增加披露的信息，以滿足企業價值評估的需要。首先，在計算企業收益時將權責發生制和收付實現制結

合起來計量收入的實現與費用的發生 收付實現制雖然不能準確反映各期的損益．但它確認的收益排除了各種風險和不確定性．所以按收付實現制確認的收益是實實在在的。如果能夠將二者較好地結合起來．可以揭示當前利潤與未來現金流量的關系，可以準確地為計算企業價值提供依據。其次。會計報表附注中披露非財務信息。通過對非財務信息的披露，可以分析企業可能存在的經營和財務風險．以便根據企業的經營和財務風險對折現率進行調整． 使折現率包括風險因 素．使企業價值更現實

(二)充分利用和分析現金流量表

一個企業若要維持長期穩定的發展．應當既保持足夠多的收益．又保持足夠多的現金流量。在某些特定時期．現金流量甚至比收益的重要性更大 現在人們對現金流量的關注程度越來越高現金流量分析是確定公司真實財務狀況的有力工具 在評估企業價值的過程中．現金流量占有十分重要的地位．現金流量是預測企業未來前景的重要工具 正是由于現金流量分析的重要性，自從現金流量表問世以來．就引起了人們的普遍關注．有關現金流量的財務指標也不斷出現。但概括起 來說，給人的感覺是比較混亂的，缺乏整體性、系統性。這在客觀上給財務分析帶來了一定困難

(三)補充增設對非財務指標的分析評價

財務指標主要是以價值的形式來反映企業財務狀況與經營成果的．而許多不能以貨幣計量的重要資源如優秀的人力資源、完善的銷售渠道、顧客的滿意程度等在報表中無法得到反映。雖然在目前階段財務指標應占重要地位，但隨著經濟業務的發展．報表分析者需要非財務指標的趨向越來越強烈。因此。我們需要增加對非財務指標的披露，如人力資源、新產品開發率、產品質量、產品合格率、客戶滿意率、市場占有率等等．這些非財務指標在幫助財務報表分析者做出決策時非常重要

近年來．許多企業已經在重新考慮該如何評估本企業的業績 他們認識到新的企業戰略和競爭環境需要新的業績評估系統 目前他們正致力于為自己的企業制定和發展這些新的業績評估系統。其核心旨在確定企業戰略．評價經營業績時，同等對待或更為重視市場份額、質量和其他非財務性評估標準．而不是當財務指標與非財務指標產生矛盾時．總以財務指標為準。一些企業決定把產品質量、市

場占有率、人力資源、客戶滿意程度納入企業的正式評估系統。

第四篇：與收益法相關的企業情況說明

資產評估有限公司

××公司與收益法相關的情況說明

一、行業情況介紹及企業相關情況介紹

1、企業所處行業情況介紹

(1)行業現狀

(2)行業發展趨勢

2、企業生產經營狀況

3、企業在行業中所處的位置、競爭狀況

4、企業優劣勢分析(請從多方面進行分析，如管理、人才、客戶資源、市場形勢等)

5、企業競爭、威脅分析

6、企業未來發展戰略

7、企業各業務版塊介紹(包括主要業務內容、占全部業務量的比例、未來發展規劃等)

二、企業歷史及預測相關情況介紹

1、對歷史(自2006年至評估基準日2009年6月30日)營業收入情況進行分析和對未來各業務版塊的收入預測進行說明，從業務量、市場價格等方面分析增長原因或下降原因。

2、對各業務版塊歷史的營業成本按明細逐項進行分析其形成原因，并簡要說明各業務版塊在預測期內預測收入規模下，對應的預測各項成本費用開支水平的判斷依據和原因。

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3、對各業務版塊歷史三年的營業費用按明細逐項進行分析其形成原因。

4、對各業務版塊歷史三年的管理費用按明細逐項進行分析其形成原因

5、歷史三年營業外收支情況分析。

6、關聯方的協作情況，關聯方依賴度介紹

7、公司未來的投資發展方向、固定資產投資、籌資計劃(對應未來固定資產投資計劃和長短期借款計劃表分別說明)

注：上述問題請形成文字性閘述或者提供相關書面材料。

第五篇：房地產評估技術報告(收益法)

收益法估價技術報告

估價對象為_____________的兩處房產，房產證號為魯_________。用途為配載，建筑面積3036.99平方米。

根據委托人要求的估價目的本報告評估估價對象于二OO八年九月二十日的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對象價格形成的各種因素進行分析。針對估價對象的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的主要有以下方面。

一、物狀況分析

根據委托人提供的資料，估價對對象的實物狀況如下： 6＃、6A＃房產：混合結構，房屋總層數2層，馬賽克外墻、瓷磚地面、內墻刮瓷，外裝卷簾防盜門、塑鋼窗；水電配套設施齊全；建成年代2006年。

二、位狀況分析

估價對象位于__________________。距離火車站較近，交通狀況較優，交通便利。

三、市場背景分析

（1）土地市場概況

近年來，________城市化進程加快，城區面貌大為改觀。組織實施了經營城市戰略，建立了城市土地儲備、招標拍賣和集中統管制度，放開了住房二級市場，房地產業購銷兩旺。

（2）房產交易狀況

房產交易市場日趨活躍。全縣區都已建成了具有一定規模和現代化水準的房地產有形市場，全面推行了“房地產交易與權屬管理一體化”和“一門式”限時服務的工作機制，促進了房產交易的繁榮發展。

（3）地價政策

黨的十五大以來，______政府制定了一系列企業改革改制的優惠政策，加快了以國有企業為主體的各項產業開放搞活的步伐。鼓勵企業在改制過程中采取多種方式依法處置土地資產，切實盤活了土地資產，使企業在土地上的沉淀資金重新得到啟動運轉。

2001年，國家下發《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》后，_______縣及時發布了《_____國有土地使用權招標拍賣辦法》、《_________國有土地儲備辦法》等一系列深化土地使用制度改革的法規性文件，從而為_______縣進一步加快土地使用制度改革步伐，規范、完善土地市場，促進城市建設、提高城市化水平營造了更為健康的社會環境。

隨著經濟的不斷發展，_______基礎設施條件的不斷完美和土地使用制度改革不斷深入，必將帶動房地產市場的進一步發展，刺激______房地產市場的發育，土地資產在社會經濟活動中的重要地位將日趨明顯。

（4）產業政策

近年來，______產業結構調整突出科技進步和信息化的推動作用，一、二、三次產業在融合滲透中共同發展。_____第三產業內部各行業呈現出多元化均衡發展。以金融保險業、商業、辦公、住宅、交通郵電運輸業、房地產業和咨詢服務業為支柱的第三產業持續發展。近年來，第三產業占國內生產總值的比例逐年升高且第三產業內部結構的進一步優化，增強了______城市的綜合服務功能。

（5）城市規劃與發展目標

________ “十一五”國民經濟和社會發展規劃確定：根據縣域地理區位、資源環境、經濟功能特點和城市化發展的客觀規律，打破行政區劃界線和城鄉分割體制，促進要素自由流動，實現資源優化配置，提升區域經濟整體競爭力。

四、最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規模以及其設計方案，根據最高最佳使用，本估價報告中估價對象作為工業廠房為最高最佳使用。

五、估價方法選用

根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為配載這一特點，本報告采用收益法進行評估。

六、估價測算過程

_____________________6﹟房產：

(一)收益法求取1號房產價值

①房地產年總收益：通過周邊地區同樣條件下的房地產的租金市場調查，根據調查情況并考慮一定的空置率，綜合考慮各種因素，確定估價對象平均租金為419.75元/m.年。

②房地產年總費用：包括人員工資、相關稅費等，取年總收益的20%，為419.75×20%=83.95元/m.年。

③房地產年凈收益：年凈收益=年總收益－年總費用＝419.75-83.95=335.80元/m.年。

2④資本化率的確定：根據安全利率加風險調整值的方法確定,考慮到估價對象的地理位置及用途，資本化率取8%。

⑤收益年期確定：根據房屋的建成年代及維護使用狀況及國有土地使用權的剩余使用年限，取該土地使用權的剩余使用年限35.93年。

⑥用有限年期收益法

計算公式測算房地產的收益價格（單價）為：V=a/r[1-1/(1+r)]=335.80/8%[1-1/(1+8%)n35.93]=3933元/m

22⑦扣除樓面地價:估價對象坐落于_________基準地價Ι級范圍內,該范圍內商業用地基準價格為2066元/m.根據

實際測算,該用地容積率為2.76,則1號房產的樓面地價為2066/2.76=749元/m,則1號房產的評估單價為3933-749=3184元/m

1號房產的評估價值為3184×11152.75=35510356元

七、估價結果

綜上所述，估價對象在估價基準日2008年9月20日公開市場價值為人民幣575.37萬元，大寫金額伍佰柒拾伍萬叁仟柒佰元整。22