第一篇：z17030402房地產企業價值評估方法研究

摘 要

房地產行業近年來已成為人們關注的焦點，隨著企業投資、融資的多元化和企業并購活動的經常化，如何評估房地產企業的價值成為了評估領域的新課題和難點。由于我國的評估業發展歷史較短，目前房地產企業價值評估尚沒有公認的有效方法。本文房地產企業價值評估方法進行探討，并提出一些改進建議，以期為房地產企業價值評估做一些有益的嘗試。

關鍵詞：房地產企業；價值評估；方法

目 錄

一、緒論........................................................................................................................4 1.1研究的背景與意義..................................................................................................4 1.2文獻理論綜述..................................................................................................5 1.2.1國外研究現狀.......................................................................................5 1.2.2國內研究現狀.......................................................................................5

二、房地產企業價值評估特性及影響因素................................................................6 2.1房地產企業價值評估特性..............................................................................6 2.1.1企業的資金對企業價值產生重大的影響...........................................6 2.1.2房地產企業的周期性和政府的政策對企業價值的影響...................6 2.1.3房地產企業的高風險與高收益...........................................................6 2.2房地產企業價值評估的影響因素..................................................................7 2.2.1資金的充足率.......................................................................................7 2.2.2土地儲備及區域因素...........................................................................7 2.2.3企業的商譽價值...................................................................................7 2.3房地產企業價值評估中的問題與難點..........................................................7 2.3.1房地產企業價值評估理論亟待加強...................................................7 2.3.2評估經驗不足，評估方法有待改進...................................................8 2.3.3宏觀政策對房地產行業的影響...........................................................8 2.3.4對未來現金流的預測不夠精確...........................................................8

三、房地產企業價值評估方法與改進措施................................................................9 3.1房地產企業價值評估方法..............................................................................9 3.1.1現金流量折現法...................................................................................9 3.1.2成本加和法.........................................................................................13 3.1.3市場法.................................................................................................13 3.2房地產企業價值評估方法的改進建議........................................................14 3.2.1以當前市場經濟情況對價值評估的需求決定評估方法.................14 3.2.2照顧房地產企業的高負債率的特點對企業價值的影響.................15 3.2.3在對房地產企業價值進行評估時，需要對風險進行預測.............15 3.2.4企業價值評估需要關注企業發展潛力.............................................15 結語..............................................................................................................................16 參考文獻......................................................................................................................17

一、緒論

1.1研究的背景與意義

隨著房地產經濟和企業的不斷發展，國家房地產政策和資本市場不斷變化，房地產企業投融資方式已出現多元化的趨勢，企業兼并收購、資產重組的現象已不斷出現，房產作為一種生活必需品也作為一種投資產品越來越受到人們的重視，如何確定房地產企業價值，為房地產企業的經營和交易提供依據，為廣大的投資者和企業管理者提出合理化的建議，成為資本市場新的熱點。由于我國房地產企業整體處于成長發展階段，所有制結構不同、經營模式各異、發展趨勢不明晰，為房地產企業選擇相對公平合理的價值評估方法，對企業管理者和投資者顯得尤為重要。

20世紀90年代中期以來，由于企業面臨的市場環境在不斷變動，企業的經營狀況也在變化，資本市場日益成為企業在產品市場之外的另一個競爭戰略，資本市場上決定企業競爭力的是企業在投資者眼中的價值，因此企業的價值也變很不穩定，特別是房地產這樣一個容易受宏觀經濟和國家政策影響的行業。這種狀況就要求企業領導者和財務人員隨時掌握并評價企業價值，通過調整整體戰略和財務策略，促進和保持企業價值的最大化。

房地產資本市場為企業拓寬融資渠道的同時，也為投資者提供了更多的投資 渠道和交易品種，股票投資成為廣大投資者的主要方式，然而股票投資存在的風 險也成為投資者面臨的難題。為了回避和減少投資風險，分析房地產上市公司的 內在價值和市場價格的差別，并進行理性投資是一項好的選擇。通過對企業價值 的評估，確定股票的內在價值波動的趨勢，可以為理性投資者的投資決策提供科 學的依據。

認識企業價值是一切經濟和管理行為的依據和前提，而價值最大化和價值增值成為現代企業經營的目標。在房地產企業中，多方面的因素決定了認識價值的難度，一、房地產行業的特點，決定了房產企業財務的個性化，流動資產是影響企業價值的重要因素；

二、企業資產中的高額且處于不斷變化之中的負債也是價值評估的一個難題；

三、房地產企業與項目管理的密切相關性決定了企業經營的周期性和不穩定性；

四、房地產企業受國家經濟和宏觀政策的影響非常明顯，也使得企業的價值評估難度加大。1.2文獻理論綜述

1.2.1國外研究現狀

早在19世紀中后期，現代評估業就隨著歐美等國經濟的發展逐漸形成，特別是不動產評估得到充分重視和發展。企業價值評估理論起源于本世紀初美國經濟學家艾爾文·費雪(Irving Fisher)動的的資本價值理論，經由莫迪利安尼一米勒等人的完善和發展，逐漸建立了比較完整的企業價值評估理論體系。

美國麥肯錫公司的Copeland等人在其所著的《價值評估》一書中闡述了商業戰略與企業價值之間的關系，說明了股東價值管理是當今高層管理人員面臨的主要任務和挑站。該書詳細論述了價值評估的理論、方法及運用，堪稱價值評估的最佳指南。后來隨著近年來高科技對經濟發展的迅猛推動，人們開始關注智力資本對于經濟和企業價值的貢獻。這樣就把企業價值從客觀的有形資產的范圍延伸到企業所擁有的無形資產的價值，從而擴大了企業價值的內涵，為企業價值研究開辟了新的方向。1.2.2國內研究現狀

企業價值評估在西方財務理論界已經有了較多的闡述，但在中國還沒有比較 權威和詳實的論述。金永紅、葉中行、奚玉芹的《價值評估》比較全面地介紹了 價值評估的思想、理論和主要的評估方法，并對各理論的應用進行了分析比較分 析。還有學者從證券投資的角度論述了企業價值評估，說明正確評估企業價值對 于理性投資和證券市場的積極意義。

在實際應用價值評估各種模型中，我國學者也都積極探討模型的適用性，對 于具體模型參數進行深入研究；還提出各種改進的模型；對于多種方法模型運用其

他學科的方法進行排序，試圖構造多種方法運用的體系等等。這種思路基本上是 對國外已提出的各種理論上比較成熟、但實踐上還有待于改進的基本模型的進一 步改良。

在具體情景運用方面，我國學者也開始關注成長性企業、高科技企業與高風 險企業的價值評估問題，同樣也是借鑒國外比較成熟的理論實踐研究我國的情況。但是，無可否認我國對企業價值評估的研究還處在介紹和比較淺顯的研究階段，要具體深入研究企業價值評估方面的內容不僅要靠我國學者繼續深入地進行理論研究和創新，同樣還有賴于我國企業自身素質的提高及資本市場的健康發展。

二、房地產企業價值評估特性及影響因素

2.1房地產企業價值評估特性

2.1.1企業的資金對企業價值產生重大的影響

房地產業是一個資金密集型的產業，因此資金的充足程度對房地產企業的發展起到關鍵性的作用。房地產企業無論是在購置土地還是在建設房產的過程中，都無時不需要巨額資金投入，這對于普遍資本金不高的國內房地產公司來說是個嚴峻考驗，而房地產開發周期性長的特點也決定其投資回收期也相對較長，這無疑對房地產企業的資金提出了更高的要求，所以房地產企業的資本雄厚程度對其價值影響較大。

2.1.2房地產企業的周期性和政府的政策對企業價值的影響

房地產企業會隨著國家的經濟周期出現很大的變化，當國家經濟高速發展時，房地產企業的市場環境適合房地產高速擴張；而當國家經濟陷入低迷時，由于房地產兼具的投資功能，房地產企業可能會遇到價值下降的困境。同時由于房地產企業資金需求大，所以融資是每一個房地產企業必須的發展模式，而現時的中國房地產企業是以銀行借貸為主的融資，銀行利率對房地產企業有著深遠的影響，政府的調控政策也會直接對房地產企業產生較大的影響。2.1.3房地產企業的高風險與高收益

房地產企業的風險主要體現在幾個方面：一是房地產銷售價格水平波動大，且地區差別懸殊，這從上海、北京、廣州幾個城市的房市可以看出，這三大城市之間巨大的差別體現出中國房地產行業的非同質性，增加了行業的復雜性。房價持續過快上漲會導致價格形成機制的扭曲，增大了行業風險，阻礙了產業結構的優化調整；另一個凸出的風險是行業內公司的融資結構不合理，負債水平高，很容易陷入財務困境。中國房地產企業高負債、低現金流的狀態，很大程度上與經營方式有關。房地產公司多數都是借助銀行貸款等外債開發和建設新房，然后通過售房回收資金。在房市活躍期，這種高負債運行是經濟可行的。但是，一旦行業有效需求下降，例如由于宏觀調控或者房地產價格過高而導致市場需求萎靡，房地產公司的資金鏈條立刻緊崩，同時當前房地產行業也沒有很好的風險規避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。房地產行業與金融體系緊密相連，房地產行業如果陷入資金周轉困難，銀行系統的資產流動和贏利性會立刻受到影響，同時不穩定的政策導向，增加了房地產行業的變數。正是房地產企業的這些特點：資金密集，開發周期長，受市場環境、經濟周期及政府的調控政策等影響，所以其相對其它產業具有高風險，這要求我們在進行房地產企業價值評估時，要充分預料未來風險的不確定性對企業價值評估會產生很大的影響。

2.2房地產企業價值評估的影響因素

2.2.1資金的充足率

房地產開發企業，是以開發房地為主業的公司。房地產具有的高價值及開發周期長的特點，決定了房地產企業對資金的大量需求。擁有資金的數量多少是決定一個房地產企業能否創造更大價值的一個重要影響因素。2.2.2土地儲備及區域因素

土地是一種固定的，具有稀缺性及可壟斷性的自然資源。房地產企業的發展是以土地為基礎的。所以從理論上講，房地產企業開發用的土地儲備量是影響其企業價值的一個重要因素。房地產又是有區域性和個別性的，不同的城市，同一個城市的不同地段都會對房地產價值產生影響，進而對房地產企業的價值產生影響。

2.2.3企業的商譽價值

房地產企業對資金的渴求，決定了企業本身要通過各種方式融資。而目前中國的現狀是房地產企業的融資融渠道還較少，主要以銀行借貸主為。房地產企業大量的借貸或債券融資，必然會帶來一個新的問題一企業的融資成本。房地產企業的商譽品牌價值可以讓企業在融資過程中顯著降低融資成本。

2.3房地產企業價值評估中的問題與難點

目前對房地產企業價值評估還存在如下的一些問題： 2.3.1房地產企業價值評估理論亟待加強

企業價值評估起源于西方發達國家，經過了幾十年發展已建立了一套系統成熟的評估理論。

現金流折現法作為最為重要的企業價值評估方法，其理論經過不斷的發展和完善，現成為發達資本主義國家使用最為廣泛的方法。我國企業價值評估發展較晚，其理論也主要以引進國外的評估理論為主，專門對房地產企業的價值評估理論研究還比較少。而房地產企業作為一類有很強個性的產業，不能套用一般的企業價值評估方法，需要對評估理論按照房地產企業的特點進行完善，用以指導房地產企業價值評估。比如房地產企業不同于一般生產型企業，它的固定資產相對其價值影響小一些，而資本及無形資產卻會產生很大的影響。也就是我們在進行企業價值評估時要考慮企業資本結構的因素。如此等等，都需要用完善的理論加以研究分析，找出他們與企業價值的內在聯系。2.3.2評估經驗不足，評估方法有待改進

我國的企業價值評估發展的時間短，《企業價值評估指導意見(試行)》規范了目前國內企業價值評估的方法只能用成本法、市場比較法和收益法。由于最初企業價值評估是為了配合國企改革，成本法在企業價值評估中對于生產效率低下的國企有著比較好的適應性，但相對后來發展起來的房地產企業，明顯不適合。由于中國證券市場還有待完善，其市值還不能完全體現出企業的內在價值。我國的市場經濟還遠未達到成熟的程度，這也造成單使用收益法進行評估在預測上的難度和不確定因素過大。

我國評估業發展時間還不長，很多評估機構還是通用型的，對房地產這一特定產業的專業性不強。評估的房地產企業不多，大多評估機構沒有什么太多的評估案例可以借鑒，造成評估經驗不足。2.3.3宏觀政策對房地產行業的影響

我國目前的市場經濟不夠完善，政府在經濟改革中還要面對很多從未遇到過的經濟問題。因此會用一些調控手段來糾正不當的經濟行為。房地產行業作為一個關系民生的重要支柱產業，政策的不確定性會增大房地產企業價值評估的難度，特別是在用現金流折現法評估時，未來現金流的預測和加權平均資本成本的計算會帶來很大的不確定性，同時房地產企業一般都需要通過比較高的財務杠桿來經營。目前國內的房地產企業的融資手段較為單一，基本以銀行借貸為主，國家在進行宏觀調控時，通常會以用利率手段，這往往會造成房地產企業的債務融資成本變化較大。而廣泛使用的現金流折現法，要對折現率進行準確預測，而利率的變動會對折現率的預測產生很大的影響。2.3.4對未來現金流的預測不夠精確

房地產行業作為國民經濟中比較特殊的一個產業，受到來自于企業外部的不確定因素影響太多，如宏觀經濟的發展，貨幣政策及財務政策都會對房地產企業帶來較大的影響。這主要是因為房地產具有投資功能，作為投資產品時，會對國家的宏觀經濟更加敏感。房地產的投資功能，必定會帶來一定的投機風險。這些風險也會部分轉嫁到房地產企業，比較容易受到外部因素的影響，會給我們在預測未來現金流時帶來很大的困難。

三、房地產企業價值評估方法與改進措施

3.1房地產企業價值評估方法

3.1.1現金流量折現法

現金流量折現法是評估企業投資或資產的收益(即凈現金流量)從而評估企業價值的一種方法。它屬于《企業價值評估指導意見(試行)》中的收益法的具體形式。其理論基礎是一項資產的價值應等于該資產在未來所產生的全部現金流的現值總和。因此可以用如下公式來表示：

V??t?nCFT

t?1(1?r)t上述公式中：V表示資產的價值，n表示資產的延續時期，CFT表示資產在t時刻產生的現金流，r表示折現率。

在實際的房地產企業價值評估中，由于對現金流的涵義與折現率的具體含義不同，又可以分為兩種具體的現金流量折現方法：

1.權益法

這種方法認為股東是企業產生的凈現金流的索取者，所以企業的價值等同于股東的權益價值，即企業價值評估就是對企業的股權資本進行評估。股東的收益一般我們可以看成就是股東的紅利，由此可以得到股權自由現金流是指除去企業經營費用、本息支付和為保持預定現金流增長所需的全部資本性支出之后的現金流。對股權自由現金流進行折現，要使用股權資本成本這一折現率。股權資本成本的定義是投資者投資于公司股權時所要求的收益率，也就是公司為股權融資所付出的成本。權益法的評估模型主要有兩種：

股利折現模型

P0??DT

t?1(1?r)t?上述公式中：P0表示企業價值，r表示折現率，Dt表示t時刻預期股利。該模型將股權自由現金流界定為股利，由于對股利的無限預測比較困難，所以可以用兩個具體的模型簡化：(1)股利固定增長模型

假設企業的股利在很長一段時間內以固定的增長率增長，則可以得到這個一模型：

P0?D1 r?g上述公式中：D1表示下一年的預期股利，r表示投資者要求的股權資本收益率，g表示固定的股利增長率，P0表示普通股現值。

(2)階段性增長股利折現模型

現實中很多企業的股利不是保持穩定增長，企業的股利在起初發展階段保持較高的增長率，增長到一定時期后就會穩定的以一個合理的增長率增長。故假設股利的增長是階段性的，第一階段以超長增長率增長，在第二階段穩定會則為永續固定增長，于是可以得到如下模型：

P0??t?nPnDt? nt?1(1?r)t(1?r)Pn?Dn

(rn?gn),D?D(1?g)tt?1上述公式中：Dt表示第t年預期的每股股利，r表示超常增長階段公司的要求收益率(股權資本成本)，Pn表示第，1年末公司的價格，g表示前，1年的超常增長率，gn表示，1年后的永續增長率，Rn表示穩定增長階段公司要求收益率。

股利折現模型的辨析

股利折現模型的基礎是股東才是企業未來現金流的索取者，所以其體現的是企業的股權價值，這種方法對于評價企業的股票價值有著非常好的準確率，但這種方法是把企業的未來現金流界定為公司股利。對于房地產企業，我們從房地產企業的特性知道它對資金的需求巨大，即企業的發展對資金的依賴極大。如果以簡單的提高企業的紅利分配率也就是增大股利，我們就很容易的使評估的企業價值變大。假設房地產企業的凈利潤一定的情況下，提高紅利分配率就意味著相應的資本投入要減少。這對于對資金依賴的房地產企業，會直接影響房地產企業的增長率，也就我們評估的房地產企業的價值產生非常大的偏差。股利折現模型看起來是種很簡單的價值評估模型，但我們要用到股權資本成本作為折現率，股權資本成本是股權融資所付出的成本，它一般由資產定價模型：股權資本成本=無風險收益率+公司無法避免的風險系數(β系數)×市場風險溢價得到。由于我國現在的市場發展的限制，β系數和市場風險溢價的估算比較困難，這對于使用股利折現模型評估企業價值的準確度帶來很大的影響。

股權自由現金流折現模型

如果將公司未來現金流界定為股權自由現金流，也就是企業在履行了各種財務上的義務(如償還債務，彌補資本性支出，增加凈營運資本)后剩下的那部分現金流。可以得到如下的模型：

(1)固定增長率，假設公司以一個不變的增長率持續增長

FCFE1r?g

上述公式中：P0表示公司價值，FCFE1表示預期下一年的股權自由現金流，P0?r表示公司的股權資本成本(投資者的要求收益)，g表示股權自由現金流的穩定增長率。

(2)階段性增長，假設企業的股權自由現金流會在前一段時期快速增長，然后進入穩定增長階段。

nFCFEtPnFCFEtFCFEn?1/(rn?gn P0??????tntn(1?r)(1?r)t?1(1?r)t?1(1?r)n

上述公式中：P0表示企業價值，FCFEt表示第t年的預測股權自由現金流，Pn表示高速增長期末的公司股票價格，r表示高速增長階段投資者的要求收益率，FCFEn+1表示穩定增長階段股權自由現金流，rn表示穩定增長階段投資者的要求收益率，gn表示穩定增長階段的增長率

股權折現模型的辨析

從股權折現模型對其現金流的預測，我們可得到股權現金流的計算，即：

股權現金流=凈收益+折舊和攤銷-優先股利-資本性支出-凈營運資本的增加額-償還本金+新發行債務收入

相對于股利折現模型對現金流的計算，它考慮了公司留存的那部份利潤的價值，所以相對于股利折現更好的反映公司的真實價值。房地產企業的特點決定房地產企業在高速發展時，需要大量的資金。如果房地產企業在高速發展時留存比較多的利潤用于新的資本投入，那對于企業創造更大價值起到很大的推動作用。而此模型不能很好的體現這一點，也就是對評估出來的企業價值會產生較大偏差。另，股權折現模型要使用股權資本成本對現金流折現，股權現金流反映的是企業為股權融資所付出的成本，而實際上房地產企業對債務的依賴比較大，房地產企業的債務融資成本對企業價值產生的影響不太容易通過股權折現模型表現出來，因而用此方法評估出來的企業價值失真度比較高。

2.實體法

這種方法以企業的所有資金提供者都是企業現金流的索取者為基礎，即企業價值包括股東權益、債權、優先權的價值。它采用資本的加權平均成本折現現金流。它也是建立在企業未來增長的假設基礎上的，其模型同樣可以表述為兩種形式：

(1)企業自由現金流穩定增長假設企業以某一固定的增長率穩定的增長，可得到如下模型：

FCF1WACC?g

上述公式中：P0表示企業價值，FCFF1表示預期下一年的企業自由現金流，P0?WACC表示資本加權平均成本，g表示企業自由現金流的永續增長率。

(b)企業自由現金流階段性增長假設企業增長為階段性的，初期的n年高速增長，于后達到穩定增長。則可以得到如下的模型：

nFCFFn?1/(WACC?gnFCFF0(1?g)tFCFFn?1/(WACC?gn)FCFF1P0??????tnt(1?WACC)(1?WACC)nt?1(1?WACC)t?1(1?WACC)上述公式中：P0表示企業價值，FCFFt表示第t年預期的企業自由現金流，nFCFFn+1表示第n+1年年末的企業自由現金流，WACC表示企業的加權資本平均成本，g表示前n年的超常增長率，gn表示n年后的穩定增長率。

實體法，即企業自由現金流折現法辨析：

此模型使用的現金流即企業自由現金流是企業真正得到的稅后經營性現金流，這部分現金流是用來分配給所有企業的資本提供者，包括普通股、優先股、債權人，所以此模型可以不受企業負債比例的影響，對于房地產企業一般高負債比率比權益法要評估的更為準確。實體法采用資本的加權平均資本成本對現金流進行折現，資本的加權平均成本反映的是企業所有的資本提供者的機會成本，因此它能更好的將房地產企業因為大量債務產生的債務成本體現到企業價值評估中去。因此實體法在房地產企業的價值評估中會優于權益法。實體法使用加權平均資本成本作為折現率，房地產企業本身的特性決定了其加權平均資本成本變化比較大，而我們使用實體法時通常會以目標加權平均資本成本作為折現率，這會使評估出的房地產企業價值和實際情況產生很大偏差。另，這種模型對于市場的風險和政策性影響因素考慮的不夠。我們知道房地產企業的發展市場風險很大，這主要體現房地產企業提供的產品一一房地產具有投資與投機的功能，投機產生周期性的泡沫會使房地產企業面臨更大的市場風險，國家出于對宏觀經濟的調整會出臺一系列調控政策，如加息或財政政策都會對房地產企業產生很大的影響，對于這種風險造成的企業價值變化，實體法還不能很好的解決這一難題。3.1.2成本加和法

成本加和法的基本思路是通過重新投資建立一個完整的生產能力實體，它由若干要素組成，具有與被評估企業相同的經營結構與功能，相同的獲利能力，并以重建過程所需投資額作為被評估企業的價值。由此我們可以看出，成本加和法是假設企業的價值等于所有有形資產和可確指的無形資產價值之和減去負債，因此評估一般采用調整企業的資產與負債表，所以它是一種基于資產的評估方法。成本加和法可以用下面的模型表示：

企業價值=企業有形資產=企業無形資產-企業負債 成本加和法辨析：

成本加和法以假定公司的價值等于重置公司資產的成本為基礎。對于房地產企業，其具有的有形資產以資金為主，無形資產占據企業價值很大的一部分。成本加和法對于評估房地產企業價值具有很多缺陷。首先，它很難重置房地產企業的無形資產；其次，房地產企業的有形資產主要以流動資產，土地儲備和未售房產為主。而對于土地及房產價值的評估會有相當大的難度。最后，因為房地產企業的產品一一房地產擁有很強的區域性特點，所以重置出來的公司價值很難和評估公司等同。3.1.3市場法

市場法就是通過比較市場上相似或相近的企業公允價格，經過類比分析，適當的修正而得到標的企業的價值評估結果。它是基于一個理性的投資者，在一個公開透明的市場中購買一項資產，絕不會高于有相同效用的替代品的價格，否則市場會出現套利行為，最終使價格趨同這一基本原理。在我國市場法評估房地產企業價值中最為廣泛使用的是市盈率乘數法： 企業的價值=市盈率×凈利潤

這一方法的前提是：參照企業必須是上市企業，市場是一個完善活躍的市場，這個市場必要一定的歷史以便有充足的信息資料，參照企業必須具有可比性。

市場法辨析：

市場法對房地產企業價值的評估簡單易懂，評估出來的價值易于被投資者接受。這是緣于：

1.評估房地產企業的價值是通過市場上相似企業的價值比較分析得出來的，而市場價值在我國主要參考的是證券市場的股票市值，所以對投資者來講，其評估結果很容易接受；2.市場法通過比較法得出價值，只需對相似企業的評估指標進行量化，然后與待評估企業進行比較就能得到評估結果，所以用起來方便簡單。但實際操作中，市場法受到下列因素影響：首先比較的是房地產企業的價值，該企業價值來自于市場眼光，它需要一個完善的證券市場，而我國目前證券還有待完善，不完善的市場就不能很好的反正企業的內在價值，而且基于市場評估出來的參照房地產企業價值很多時候因為投機因素的存在而不能很好的反映企業的內在價值。其次，市場法要求參照企業有充分的可比性，因此如何確認參照企業具有可比性，是一個值得探討的問題。也是一個有很大難度的問題。最后，我國證券市場發展時間不長，企業的歷史信息不足，這會大大限制市場法的獲取信息的數量，帶來較大的評估誤差。

3.2房地產企業價值評估方法的改進建議

通過對國內目前主要使用的房地產企業價值評估的方法介紹和辨析中我們可以看出目前使用的方法還有不少缺陷。

3.2.1以當前市場經濟情況對價值評估的需求決定評估方法

我國的市場經濟正處于不斷發展和完善的過程，對企業的價值評估是這種發展的一個組成部分。按照西方市場經濟理論，企業的價值是企業未來的贏利水平，我國現在使用的成本加和法是基于重置同價的公司理論，這顯然同目前市場經濟情況下的價值評估需求不一致。市場經濟下，我國現在房地產企業價值評估主要服務于企業并購、投資者投資、企業融資、指導企業制定戰略等。這就決定其要求的價值評估是基于未來盈利水平，是未來產生的現金流。我國的證券市場發展比較晚，還有很多不規范的地方。市場投機者常利用這些不規范進行投機，從而在某種程度上我們很難把握市場對參照企業的價值估算是否出現扭曲，這些因素無疑大大制約了市場法評估房地產企業價值的應用。3.2.2照顧房地產企業的高負債率的特點對企業價值的影響

房地產企業一般需要大量舉債來加速發展，所以其資本成本結構會對房地產企業的價值產生比較大的影響。我們在使用現金流量折現法對房地產企業價值評估時要充分考慮到這一點，使用資本加權平均成本對現金流折現可以體現資本結構，但是資本成本的定價往往受很多主觀因素的影響，如市場指標、經濟周期、資本結構等等都會導致加權平均資本成本(WACC)的估計值在一個很廣的范圍內波動，理論上我們希望盡量減少資本成本計算中的波動因素以簡化價值評估。以前的資本成本研究基本是指公司層面，目前隨著實際需求不斷增加，行業資本成本正逐漸興起。房地產企業的發展中，越來越多的服務于房地產的金融創新也不斷涌現，這對計算房地產行業資本成本提出了迫切要求，確定中國房地產行業資本成本是一些房地產投資活動的基礎。在使用資本加權平均成本(WACC)時，我們很難去把握房地產企業未來的資本結構，理論上要對其每年進行預測，在使用WACC進行折現時，WACC的值會極大的影響評估出來的房地產企業的價值，這無疑會使評估結果準確性變差。而行業基準收益率(IC)作為財務上項目可行性研究中使用的常用參數可以解決折現率預測的難度。3.2.3在對房地產企業價值進行評估時，需要對風險進行預測

由于房地產受政策影響比較大，同時又常常同宏觀經濟同步，在預測這些風險時，我們現使用的WACC折現率都無法全面的反映這些風險因素。本文建議在使用基準收益率折現經濟利潤評估出房地產企業價值，通過折現率考慮了國家宏觀經濟預測及房地產企業的周期性，以使我們對房地產企業進行價值評估時得到更為準確的結論。

3.2.4企業價值評估需要關注企業發展潛力

我國的房地產企業發展時間并不長，發展的空問還很大，在評估的企業價值中能體現出公司的績效水平將會使評估結果更能反映公司的真實價值。使用發達資本主義國家使用的經濟利潤作為現金流能很好的解決這一問題。湯姆·科普蘭，蒂姆·科勒和杰克·默林合著的《價值評估》一書中是這樣定義經濟利潤的：

經濟利潤衡量的是公司在某一期問創造的價值：

經濟利潤=投入資本×(投入資本收益率-加權平均資本成本)從這一定義可以看出經濟利潤表現的是投入資本創造的價值，因而在使用它對房地產企業價值評估時，我們可以看出企業的發展潛力。

結語

企業價值評估是當前資產評估中的熱點，也是評估中一個難點。房地產企業本身具有的特殊性，以及房地產行業在國民經濟中具有的舉足輕重的地位，使房地產企業價值評估方法的研究具有重要的意義。房地產企業價值評估的方法，在國內還處于不是很成熟的狀態，隨著房地產行業不斷發展，房地產企業價值評估方法也將日益完善起來。

參考文獻

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第二篇：房地產評估方法

房地產估價方法

1、成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

2、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

3、剩余法

房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益法

不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。

5、假設開發法

對于一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。

6、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

第三篇：市場比較法評估企業價值評估研究

市場比較法評估企業價值評估研究

【摘要】 在我國，市場法還未得到廣泛應用，但隨著信息時代的到來、國際合作的加強，評估體系必將與國際評估業接軌，得到進一步完善，進而市場法也必將有較大的發展。研究市場法，有利于開發市場法的應用潛力，進一步完善評估方法體系。文章分析了市場法的應用現狀，并研究了市場法在應用中的難點，最后針對市場法在實際應用中存在的問題提出具體策略和方法。

【關鍵詞】 企業價值評估； 市場法； 策略

The assessment of enterprise value evaluation market comparison research

【 abstract 】 in our country, the approach is not to be widely applied, but with the advent of the information age, the strengthening of international cooperation, evaluation system will be in line with international appraisal industry standards, further perfect, and also will have larger approach.Research approach, which is beneficial to the development of the approach potential application, further perfect evaluation system.This paper analyzes the present situation of the application of approach, and the approach of the application of difficulties in in the approach the issues in actual application of specific strategies and methods.【 key words 】 enterprise value appraisal;Approach;strategy

一、前言

對于企業價值的評估，西方先進國家應用較廣泛的是市場法，其次是收益法，資產基礎法是較少用的。而在我國剛好相反，應用比較多的是資產基礎法，其次是收益法，市場法基本沒有得到應用。但隨著我國資本市場的逐步發展，市場法將在我國企業價值評估的實踐中得到推廣。

隨著我國產權制度改革的不斷深入，產權市場、證券市場迅猛發展，企業并購行為層出不窮，產權交易日漸活躍，上市公司法人股的協議轉讓、司法拍賣等經濟行為的不斷增多，使得市場上已經積累了大量的企業并購或股權轉讓的成功案例，為市場法的選用創造了條件。

二、企業價值評估

企業價值評估是動態評估，是根據企業獲利能力、市場競爭力等因素評估企

業價值。評估目的是滿足將企業資產作為一個獲利整體進行投資、轉讓、兼并、聯營或組建企業集團的需要。企業價值評估是一項綜合性的資產評估，是對整體經濟價值進行判斷估計的過程。

要改進企業價值評估工作，基本前提是要區分企業價值評估的對象。必須明

確，價值評估的一般對象應當是企業整體的經濟價值，而企業整體的經濟價值指的是企業作為一個整體的公平市場價值。

企業價值評估是現代財務管理的重要工具之一，它在幫助投資人和管理者在改善決策方面有廣泛的用途。本文對主要評估體系和方法做一分類并對其適用條件做一評價。2004年12月30日中國資產評估協會發布了《企業價值評估指導意見書（試行）》（簡稱“意見書”），并于2005年4月1日起開始實施。意見書明確提出收益法、市場法、成本法是企業價值評估的三種基本方法，這一規定打破了長期以來我國企業價值評估實踐中單一使用成本法的局面，形成以成本法為主體，收益法、市場法互補的格局。

企業價值評估是綜合企業內部因素和外部經濟因素等多種因素, 采用特定技術方法對企業未來發展潛力和市場價值進行估計和評價的過程。創業投資中創業企業的價值評估對創業投資機構和創業企業均有重要意義。創業投資多數投向具有高風險、高回報特征的高新技術企業, 創業投資機構進行項目選擇決策時, 對創業企業價值的準確評估是從源頭規避風險, 實現低風險、高回報的關鍵環節。同時, 創業企業價值評估也為創業投資機構進行階段性投資及給予創業企業經營管理建議提供依據。創業企業的管理者也應對本企業價值有充分的認識, 在企業運營中準確判斷創造企業價值的關鍵因素, 確定關鍵因素對企業價值的貢獻度, 從而采取有力措施提升企業價值。準確地評價企業價值以科學合理的評估方法為基礎,本文分析當前企業價值評估方法, 結合創業企業及其價值評估的特 點, 提出不同階段創業企業進行價值評估方法應采用的不同方法。

三、市場法

市場比較法是以某個與被評企業相類似的企業為參照, 將被評企業與已知的類似公司進行比較, 從已知公司的整體價值估計出被評企業價值的方法。以V

表示企業價值, G 表示可獲得的變量數據,市場比較法基本計算原理如一下公式

所示:V（被評企業）V（參照企業）? G（被評企業）G（參照企業）

根據選擇可觀測數據標準的不同, 市場比較法主要有市盈率、市凈率和收入

乘數三種方法。

① 市盈率=每股市價/ 每股盈利

被評企業每股價值= 參照企業平均市盈率×被評企業每股盈利

市盈率法適用于同行業企業價值評估, 以及初始發行股票的定價。

但是如果被評企業收益為負值時, 該方法無效, 使用過程中不能忽

略影響企業每股盈利的外部因素。

② 市凈率=每股市價/ 凈資產

被評企業股權價值=參照企業市凈率×被評企業凈資產

市凈率分子表現企業的市場價值, 分母表現企業的賬面凈資

產, 二者的差距反映出良好的投資機會。當企業收益為負值市盈率

失效時, 市凈率可以彌補市盈率的不足。

③ 收入乘數=股權市價/ 銷售收入

被評企業價值=參照企業收入乘數×被評企業銷售收入

銷售收入較企業收益和賬面價值不易受人為因素影響, 收入乘數評

估企業價值較為客觀, 適用范圍更廣。

市場法最大的優點在于具有簡單、直觀便于理解、運用靈活的特點。尤其是

當目標公司未來的收益難以做出詳盡的預測時，運用收益法進行評估顯然受到限

制，而市場法受到的限制相對較小。此外，站在實務的角度上，市場法往往更為

常用，或通常作為運用其他評估方法所獲得評估結果的驗證或參考。但是運用市

場法評估企業價值也存在一定的局限性：首先，因為評估對象和參考企業所面臨的風險和不確定性往往不盡相同，因而要找到與評估對象絕對相同或者類似的可

比企業難度較大；其次，對價值比率的調整是運用市場法及為關鍵的一步，這需

要評估師有豐富的實踐經驗和較強的技術能力。

四、企業價值評估中的市場法

運用市場法進行的企業價值評估，將評估對象與可參考企業或者在市場上已

有交易案例的企業、股東權益、證券等權益性資產進行對比以確定評估對象價值。

其應用前提是假設在一個完全市場上相似的資產一定會有相似的價格。

市場法著眼于未來收益，更能夠反映市場中投資者對企業的看法。它適用于

股票市場較完善的市場環境中，經營較為穩定的企業價值評估。

市場法中常用的方法是參考企業比較法、并購案例比較法和市盈率法。

1.參考企業比較法是指通過對資本市場上與被評估企業處于同一或類似行

業的上市公司的經營和財務數據進行分析，計算適當的價值比率或經濟指標，在與被評估企業比較分析的基礎上，得出評估對象價值的方法。

2.并購案例比較法是指通過分析與被評估企業處于同一或類似行業的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數據資料，計算適當的價

值比率或經濟指標，在與被評估企業比較分析的基礎上，得出評估對象價值的方

法。3.上市公司市值評估的市盈率乘數法

市盈率乘數法是專門針對上市公司價值評估的。被評估企業股票價格=同類

型公司平均市盈率×被評估企業股票每股收益。

運用市盈率乘數法評估企業價值，需要有一個較為完善發達的證券交易市場，還

要有行業部門齊全且足夠數量的上市公司。由于我國證券市場距離完全市場還有

一定距離，同時國內上市公司在股權設置和結構等方面又有較大差異，現階段來

講，市盈率乘數法僅作為企業價值評估的輔助體系，暫時不適合作為獨立方法對

企業進行整體價值評估。

五、市場法在企業價值評估中的營運

企業價值評估的市場法是通過在市場上找到若干個與被評估企業相同或相

似的參照企業，以參照企業的市場交易價格及其財務數據為基礎測算出來的價值

比率，通過分析、比較、修正被評估企業的相關財務數據，在此基礎上確定被評

估企業的價值比率，并且通過這些價值比率得到被評估企業的初步評估價值，最

后通過恰當的評估方法確定被評估企業的評估價值。

1.企業價值評估的市場法是基于類似資產應該具有類似交易價格的理論推

斷;

2.運用市場法評估企業價值存在兩個障礙： ①企業的個體差異;②企業交易案例的差異

3.市場法中常用的兩種具體方法是參考企業比較法和并購案例比較法

運用市場法評估企業價值的基本步驟：

兩種方法的核心問題是確定適當的價值比率，選擇價值比率，應該注意以下

問題

1.選擇的價值比率應當有利于評估對象價值的判斷 2.用于價值比率計算的參照企業的相關數據應當恰當可靠 3.用于價值比率計算的相關數據口徑和計算方式應當一致 4.被評估企業與參照企業相關數據的計算方式應當一致 5.合理將參照企業的價值比率應用于被評估企業

六、案例分析

結語

市場法評估企業價值依賴于評估人員對市場，行業和所評估企業資產屬性的深入分析，是評估人員對金融學、管理學、會計學知識的綜合應用，在當前我國

運用市場法所需的相關信息還較匱乏的情況下，評估人員更需要具備這些知識。

對所評估企業所在行業進行深入地研究分析，并對該行業的發展趨勢進行深入地

研究分析，從而才能較為恰當地在企業價值評估中較好地運用市場法。

市場法利用市場上與被估企業相同或相似企業的交易及市場成交價作為參

照，通過被估企業與參照企業之間的對比分析，進行必要的差異調整，修正市場

交易價格，從而確定被估企業整體資產價值的方法。市場法應用的主要困難是可

比企業的選擇，而且市盈率、市凈值率等評價指標要求具備活躍、成熟、規范的證券交易市場條件。目前國內企業整體評估還不宜采用市盈率乘數法，只能作為

輔助方法或粗略估算方法。

參考文獻:

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第四篇：企業價值資產評估

摘 要 《企業價值評估指導意見（試行）》于2005年4月起實施，打破了價值評估中單一使用成本法的局面，使得收益法、市場法的應用有了政策上的依據，對三種方法進行了比較分析，探討如何正確、合理的選擇三種方法應用于評估實踐這一問題。

關鍵詞 企業價值資產評估 成本法 市場法 收益法引言

2004年12月30日中國資產評估協會發布了《企業價值評估指導意見書（試行）》（簡稱“意見書”），從基本要求、評估要求、評估方法和評估披露等方面對注冊資產評估師執行企業價值評估業務提出了新的要求，并于2005年4月1日起開始實施。意見書明確提出收益法、市場法、成本法是企業價值評估的三種基本方法，這一規定打破了長期以來我國企業價值評估實踐中單一使用成本法的局面，擬促成三足鼎立的評估方法格局。基于此，在具體的價值評估實踐中方法的選擇成為亟待解決的問題，對此進行深入的討論具有現實意義。企業價值評估方法應用現狀

企業價值評估實踐中，目前國際上通用的評估方法有收益法、市場法、成本法，期權法較少采用。而在我國的價值評估實踐中，成本法是企業價值評估的首選和主要使用的方法，收益法、市場法很少采用，期權法幾乎不用。趙邦宏博士對我國2003年企業價值評估使用方法做了問卷調查，調查結果顯示，成本法在我國企業價值評估業務中所占的比例達95%左右，而收益法一般作為成本法的驗證方法，不單獨使用，市場法很少使用，期權法一般無人采用，而且在2004年12月30日中國資產評估協會發布的《企業價值評估指導意見書（試行）》中也未涉及到期權法，基于此，本文中對企業價值評估方法的比較及選擇研究中不考慮期權法，僅以成本法、市場法、收益法三種方法為研究對象。3 成本法、市場法、收益法比較分析

要選擇適合于目標企業價值評估的方法，首先應從不同的角度對方法進行比較分析，以明確各種方法之間的差異性，以下從方法原理、方法的前提條件、方法的適用性和局限性對成本法、市場法、收益法進行比較分析。

3.1 各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置評估對象，即在條件允許的情況下，任何一個精明的潛在投資者，在購置一項資產時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基礎是經濟學中的預期效用理論，一項資產的價值是利用它所能獲取的未來收益的現值，其折現率反映了投資該項資產并獲得收益的風險的回報率，即對于投資者來講，企業的價值在于預期企業未來所能夠產生的收益。這一理論基礎可以追溯到艾爾文·費雪，費雪認為，資本帶來一系列的未來收入，因而資本的價值實質上是對未來收入的折現值，即未來收入的資本化。

企業價值評估市場法是基于一個經濟理論和常識都認同的原則，類似的資產應該有類

似的交易價格。該原則的一個假設條件為，如果類似的資產在交易價格上存在較大差異，則在市場上就可能產生套利交易的情況，市場法就是基于該理論而得到應用的。在對企業價值的評估中，市場法充分利用市場及市場中參考企業的成交價格信息，并以此為基礎，分析和判斷被評估對象的價值。

3.2 各方法的前提條件

運用成本法進行企業價值評估應具備的前提條件有三個：一是進行價值評估時目標企業的表外項目價值，如管理效率、自創商譽、銷售網絡等，對企業整體價值的影響可以忽略不計；二是資產負債表中單項資產的市場價值能夠公允客觀反映所評估資產的價值；三是投資者購置一項資產所愿意支付的價格不會超過具有相同用途所需的替代品所需的成本。若選擇收益法進行企業價值評估，應具備以下三個前提條件：一是投資主體愿意支付的價格不應超過目標企業按未來預期收益折算所得的現值；二是目標企業的未來收益能夠合理的預測，企業未來收益的風險可以客觀的進行估算，也就是說目標企業的未來收益和風險能合理的予以量化；三是被評估企業應具持續的盈利能力。

采用市場法進行企業價值評估需要滿足三個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場，公開市場指的是有多個交易主體自愿參與且他們之間進行平等交易的市場，這個市場上的交易價格代表了交易資產的行情，即可認為是市場的公允價格；二是在這個市場上要有與評估對象相同或者相似的參考企業或者交易案例；三是能夠收集到與評估相關的信息資料，同時這些信息資料應具有代表性、合理性和有效性。

3.3 各方法的適用性和局限性

成本法以資產負債表為基礎，相對于市場法和收益法，成本法的評估結果客觀依據較強。一般情況下，在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，以及所評估的企業的評估前提為非持續經營時，適宜用成本法進行評估。但由于運用成本法無法把握一個持續經營企業價值的整體性，也難衡量企業各個單項資產間的工藝匹配以及有機組合因素可能產生出來的整合效應。因而，在持續經營假設前提下，不宜單獨運用成本法進行價值評估。

收益法以預期的收益和折現率為基礎，因而對于目標企業來說，如果目前的收益為正值，具有持續性，同時在收益期內折現率能夠可靠的估計，則更適宜用收益法進行價值評估。通常，處于成長期和成熟期的企業收益具有上述特點，可用收益法。基于收益法的應用條件，有下述特點的企業不適合用收益法進行價值評估：處于困境中的企業、收益具有周期性特點的企業、擁有較多閑置資產的企業、經營狀況不穩定以及風險問題難以合理衡量的私營企業。

市場法最大的優點在于具有簡單、直觀便于理解、運用靈活的特點。尤其是當目標公司未來的收益難以做出詳盡的預測時，運用收益法進行評估顯然受到限制，而市場法受到的限制相對較小。此外，站在實務的角度上，市場法往往更為常用，或通常作為運用其他評估方法所獲得評估結果的驗證或參考。但是運用市場法評估企業價值也存在一定的局限性：首先，因為評估對象和參考企業所面臨的風險和不確定性往往不盡相同，因而要找到

與評估對象絕對相同或者類似的可比企業難度較大；其次，對價值比率的調整是運用市場法及為關鍵的一步，這需要評估師有豐富的實踐經驗和較強的技術能力。價值評估方法選擇的原則

價值評估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規律可循的，無論是哪一種方法，評估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務于市場交易和投資決策，因而各種方法之間有著內在的聯系，結合前文對價值評估方法的比較分析，可以總結出企業價值評估方法選擇的一些原則：

4.1 依據相關準則、規范的原則

企業價值評估的相關準則和規范是由管理部門頒布的，具有一定的權威性和部分強制性。如在2005年4月1日實施的《企業價值評估指導意見書（試行）》二十三條中規定：“注冊資產評估師應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法、和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法”；第三十四條中指出：“以持續經營為前提對企業進行評估時，成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法”；第二十五條中指出：“注冊資產評估師應當根據被評估企業成立時間的長短、歷史經營情況，尤其是經營和收益穩定狀況、未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性”。顯然，這些條款對選擇企業價值評估方法具有很強的指導意義。

4.2 借鑒共識性研究成果的原則

價值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結果，是基于價值評估實踐的一些理論上的提煉，對于選擇合理的方法用于價值評估有較大的參考價值。如在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產的控股企業，或所評估的企業的評估前提為非持續經營，應該考慮采用成本法。以持續經營為前提進行企業價值評估，不宜單獨使用成本法。在企業的初創期，經營和收益狀況不穩定，不宜采用成本法進行價值評估。一般來說，收益法更適宜于無形資產的價值評估。此外，如果企業處于成長期或成熟期，經營、收益狀況穩定并有充分的歷史資料為依據，能合理的預測企業的收益，這時采用收益法較好。在參考企業或交易案例的資料信息較完備、客觀時，從成本效率的角度來考慮，適合選擇市場法進行價值評估。

4.3 客觀、公正的原則

客觀性原則要求評估師在選擇價值評估方法的時候應始終站在客觀的立場上，堅持以客觀事實為依據的科學態度，盡量避免用個人主觀臆斷來代替客觀實際，盡可能排除人為的主觀因素，擺脫利益沖突的影響，依據客觀的資料數據，進行科學的分析、判斷，選擇合理的方法。公正性原則要求評估人員客觀的闡明意見，不偏不倚的對待各利益主體。客觀、公正這一原則不僅具有方法選擇上的指導意義，而且從評估人員素質的角度對方法選擇做了要求。

4.4 成本效率的原則

評估機構作為獨立的經濟主體之一，也需要獲取利潤以促進企業的生存、發展，因而在評估方法選擇時，要考慮各種評估方法耗用的物質資源、時間資源及人力資源，在法律、規范允許的范圍內及滿足委托企業評估要求的前提下，力求提高效率、節約成本。只有如此，才能形成委托企業和評估機構互動發展的雙贏模式，更有利于評估機構增強自身實力，提高服務水平。

4.5 風險防范的原則

企業價值評估的風險可以界定為：“由于評估人員或者機構在企業價值評估的過程中對目標企業的價值作了不當或錯誤的意見而產生的風險”，根據這一定義，企業價值評估中的風險可分為外部風險和內部風險。外部風險是指評估機構的外部因素客觀上阻礙和干擾評估人員對被評估企業實施必要的和正常的評估過程而產生的風險。內部風險是指由于評估機構的內部因素導致評估人員對擬評估企業的價值作了不當或錯誤的意見而產生的風險。顯然，企業價值評估方法的選擇作為價值評估中的一個環節，可能會由于方法選擇的不當帶來評估風險。基于此，在選擇評估方法的時候要有強的風險防范意識，綜合考慮各種因素，分析可能產生的評估風險，做出客觀、合理的價值評估方法選擇。

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第五篇：企業價值評估 教案

企業價值評估

計劃學時：4學時+2學時 教學目的與要求：

（1）要求熟悉企業價值評估的概念及實質

（2）掌握企業價值評估的收益現值法及主要參數的確定（3）掌握企業價值評估的收益現值法及主要參數的確定 教學重點及難點：

企業價值評估的基本方法及其選擇 教學基本內容：

第一節

企業價值評估概述

一、企業與企業價值的基本概念

（一）企業的基本概念及其特點

對企業的基本涵義可以有多種理解。一般而言，企業是指以盈利為目的的、由各種要素資產組成并具有持續經營能力的自負盈虧的法人實體。

從資產評估的角度來理解，企業是一項特殊的資產，有其自身的特點：

1.盈利性 2.持續經營性 3.整體性

（二）企業價值的基本概念

從政治經濟學的角度，企業的價值由凝結在企業中的社會必要勞動時間決定；從會計學的角度，企業的價值由建造企業的全部支出構成；從市場學的角度，企業而價值由企業的獲利能力決定；從資產評估的角度，企業價值是企業在特定時期、地點和條件約束下所具有的獲利能力。

在資產評估中，對企業價值的界定主要從以下三個方面入手： 1.企業價值是企業的公允市場價值 2.企業價值基于企業的盈利能力

3.資產評估中的企業價值有別于賬面價值、公司市值和清算價值

二、企業價值評估的基本概念與企業價值的表現形式

（一）企業價值評估的基本概念

《資產評估準則--企業價值》（2011）中將企業價值評估界定為“注冊資產評估師依據相關法律、法規和資產評估準則，對評估基準日特定目的下企業整體價值、股東全部權益價值或者部分權益價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程”。

（二）企業價值的表現形式

根據《資產評估準則--企業價值》（2011）中的界定，企業價值包括企業整體價值、股東全部權益價值和部分權益價值三種形式。

三、企業價值評估的特點

1.評估對象是由多個或多種單項資產組成的資產綜合體。2.決定企業價值高低的因素是企業的整體獲利能力。

3.企業價值評估是一種整體性評估，它與構成企業的各個單項資產的評估值簡單相加是有區別的。

四、企業價值評估的范圍界定 1.一般范圍

一般范圍主要是就企業集團而言的，主要是界定對整個企業集團進行評估，還是對企業集團中的某個或某些法人實體進行評估。

2.具體范圍

企業價值評估的具體范圍是在一般范圍劃定的前提下，對具體被評估資產的界定。需重點做好以下幾點工作：1）明晰資產產權；2）劃分有效資產和無效資產。

五、企業價值評估中的信息資料收集 需要收集的資料有： 1.被評估企業的基本信息資料

2.宏觀、區域經濟因素以及被評估企業所在行業信息

3.被評估企業所在證券市場信息、產權交易市場的有關信息資料以及可比參考企業的相關資料。

第二節

企業價值評估的基本方法

一、收益法

（一）收益法的基本概念

《資產評估準則--企業價值》（2011）第二十三條指出：“企業價值評估中的收益法是指通過將被評估企業預期收益折現，確定評估對象價值的基本方法。”

（二）收益法中的預期收益的基本概念及形式

預期收益是指企業在日常的生產經營及投資活動中產生的經濟利益的總流入與總流出配比后的純收入，它反映企業一定時期的最終經營成果。預期收益可以用會計利潤、現金紅利、現金流量（如企業自由現金流、權益自由現金流）等形式表示。1.對會計利潤的評價

會計利潤包括稅后利潤和息前稅后利潤等。會計利潤容易受到企業所采取的不同會計政策的影響，具有較大的調節空間，缺乏客觀性。會計利潤沒有考慮到資本性支出、營運資本支出等因素對企業價值的影響。

2.對現金紅利的評價

對股權投資者來說，特別是控股股東來說，他們所關注的不僅僅是現金紅利的收益，他們更關注的是企業的成長性等因素。相應地，現金紅利模型通常適用于少數權益價值的評估（即不具有對企業的控制權）。

3.對現金流量的評價

現金流量包括企業所產生的全部現金流量（企業自由現金流量）和屬于股東權益的現金流量（權益自由現金流量）兩種。由于現金流量更能真實準確地反映企業運營的收益，因此，在國際上較為通行采用現金流量作為收益口徑來估算企業的價值。

（三）收益法的類型及適用條件

收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。股利折現法是將預期股利進行折現以確定評估對象價值的具體方法，預期股利實際上是代表企業分紅后股東才可以得到的現金流，因此，采用該現金流結算的評估結論代表的是缺乏控制權的價值，通常適用于缺乏控制權的股東部分權益價值的評估。

現金流量折現法通常包括企業自由現金流折現模型和權益自由現金量折現模型。實際上只有控股股東才具有獲取全部自由現金流的權力，因此，其評估結論應該是代表具有控制權的企業整體價值、股東全部權益價值和部分權益價值。

選擇和使用收益法時應當注意下列適用條件： 1.被評估企業具有獲利能力。

2.采用適當的方法，對被評估企業和參考企業的財務報表中對評估過程和評估結論具有影響的相關事項進行必要的分析調整，以合理反映企業的財務狀況和盈利能力。

3.獲得委托方關于被評估企業資產配置和使用情況的說明，包括對非經營性資產、負債和溢余資產狀況的說明。

4.應當從委托方或相關當事方獲取被評估企業未來經營狀況和收益狀況的預測，并進行必要的分析、判斷和調整，確信相關預測的合理性。充分考慮取得預期收益將面臨的風險，合理選擇折現率。

5.必須保持預期收益與折現率口徑的一致。

6.應當根據被評估企業經營狀況和發展前景以及被評估企業所在行業現狀及發展前景，合理確定收益預測期間，并恰當考慮預測其后的收益情況及相關種植的計算。

（四）收益法的計算公式 1.年金法

P?A/i式中，P??企業評估價值；A??企業每年的年金收益；i??折現率及資本化率。

2.分段法

分段法是將持續經營的企業的預期收益期分為前后兩個階段，根據各階段的收益現值之和估算被評估企業價值的方法。

R?R?1?1?r??1?r?r其中，；?R??企業前n年預期收益折現值之和 ?1?r?R?1??企業n年后（穩定期）預期收益年金現值；?1?r?rr??折現率或資本化率。R??第i的預期收益額；P??i?1niiiiniii?1iii

（五）企業收益的預測 1.企業收益的界定

企業自由現金流量=稅后凈利潤+折舊和攤銷-利息費用（扣除稅務影響后）-資本性支出-凈營運資金變動

權益自由現金流量=稅后凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-凈營運資金變動+付息債務的增加

2.企業收益的預測

（1）對企業正常盈利能力的判斷（2）企業收益預測的基礎 3.企業收益預測的基礎步驟

第一步，對評估基準日的審計后企業收益進行調整。第二步，對企業預期收益趨勢進行總體分析和判斷。第三步，對企業預期收益進行預測。

（六）折現率及其估測

折現率=無風險收益率+風險報酬率 1.無風險收益率的估測

無風險收益率通常用評估基準日中、長期國債的到期收益率，但應注意換算為復利計算。2.風險報酬率的測算

（1）影響風險報酬率的主要因素

就企業而言，影響風險報酬率的主要因素包括經營風險、財務風險、行業風險、通貨膨脹風險等。從投資者的角度看，要投資者承擔一定的風險，就要有相對應的風險補償，風險越大，要求補償的數額也就越大。

（2）風險報酬率的測算 ①風險累加法

風險報酬率=行業風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率+其他風險報酬率

②β系數法

Rr??R?R???mf式中，風險報酬率；Rr??被評估企業所在行業的 Rm??社會平均收益率；Rf??無風險報酬率；???被評估企業所在行業的?系數。3.折現率的測算

①加權平均資本成本模型

EDR??Ke???1?T??Kd

D?ED?E②權益資本成本模型

K?R式中，Kefe???MRP?Rc ??權益資本成本；???系統風險系數；Rf??目前的無風險利率；MRP??市場的風險溢價。Rc??企業特定風險調整系數4.收益額與折現率或資本化率口徑一致的問題

企業自由現金流量與加權平均資本成本模型相匹配，權益自由現金流量與權益資本成本模型相匹配。

（七）收益法的適用范圍 適用條件：

1.企業能夠在較長時期內持續經營； 2.能夠對企業未來收益進行合理預測；

3.能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的收益率進行合理估算。

二、市場法

（一）市場法的基本概念

《企業評估準則--企業價值》（2011）將市場法定義為“將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法”。

（二）市場法的基本原理

市場法的理論依據是替代原則，該方法是基于類似資產應該具有類似交易價格的理論推斷。

（三）市場法運用的基本方法

常用的兩種具體方法是參考企業比較法和交易案例比較法。

（四）市場法應用的基本步驟

（1）明確被評估企業的基本情況，包括評估對象及其相關權益狀況。（2）恰當選擇與被評估企業進行比較分析的參考企業。

（3）對所選擇的參考企業或交易案例的業務和財務情況進行分析，與評估對象的情況進行比較、分析并做必要的調整。

（4）選擇并計算合適的價值乘數，并根據以上工作結果對價值乘數進行必要的分析和調整。

（5）將價值比率運用到評估對象所對應的財務數據，并考慮適當的調整，得出初步的評估結果；對缺乏流動性折扣、控制權溢價等事項，評估時應進行必要的分析并考慮在評估報告中做出適當的披露。

（6）根據被評估企業特點，對不同價值比率得出的數值予以分析，形成合理評估結論。

（五）價值比率的確定

價值比率是指企業價格與公司特定變量之間的比率。市場法的理論基礎在于：如果兩家企業處于同一行業，擁有相同的收益、收入和增長前景，它們的價格應該是相似的。價值比率的確定要考慮信息的可獲得性、可靠性、相關性等。

（六）市場法的適用范圍

1.有一個充分發展、活躍的資本市場；

2.在上述資本市場中存在著足夠數量的與被評估對象相同或相似的參考企業，或者在資本市場上存在著足夠的交易案例。

3.能夠收集并獲得參考企業或交易案例的市場信息、財務信息及其他相關資料。

4.可以確信依據的信息資料具有代表性和合理性，且在評估基準日是有效的。

三、資產基礎法

（一）資產基礎法的基本概念

《企業評估準則--企業價值》（2011）將企業價值評估中的資產基礎法定義為：“以被評估企業評估基準日的資產負債表為依據，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法”。

（二）運用資產基礎法的基本思路

運用成本法評估企業價值，就是以資產負債表為基礎，對各單項資產及負債的現行公允價值進行評估，并在各單項資產評估值加和的基礎上，扣減負債評估值，從而得到企業的凈資產價值。

（三）應用資產基礎法的基本程序

（1）獲得被評估企業評估基準日的資產負債表。

（2）調整項目。將每個資產、負債、權益項目的賬面價值調整為公允價值。（3）調整資產負債表外項目。評估并加上資產負債表外特定有形或無形資產和負債。

（4）在調整基礎上，編制新的資產負債表，反映所有項目的公允價值。（5）確定投入資本或權益的調整后價值。

（四）應用資產基礎法需注意的問題 1.現金

一般不需要調整，只需要核實即可。2.應收賬款

在核實的基礎上，考慮應收賬款的可回收性。3.存貨

企業的性質不同（如制造企業或商品流通企業），企業的存貨構成也不同。具體的評估方法見本教材相關內容。

4.長期投資

對于控股的長期股權投資企業，采用成本法時，評估人員應到現場實地核查其資產和負債，全面進行評估。

對于非控股的長期股權投資企業，在未來收益難以確定的情況下，可以采用成本法進行評估，即通過對被評估企業進行整體評估，確定凈資產數額與投資方應占的份額確定長期投資的評估值。

5.其他流動資產

一般可能需要調整的項目是短期證券、應收票據、其他非經營性資產、限制競爭合約等，尤其是與股東交易的應收票據。如果這些項目不用于公司的經營，應該從資產負債表中扣除。其他項目應根據其是否對公司有利轉化為市場價值。

6.固定資產

由于價值變化大，一般應該根據評估結果進行調整。當固定資產按市場價值調整后，必須考慮因增加價值而產生的稅賦。

7.無形資產 資產負債表上的無形資產一般反映取得成本。應該將這些無形資產未攤銷的賬面價值調整為市場價值。如果特定無形資產（如專利、著作權或商標）具有價值，這些價值可以同收益法、市場法或成本法來確定。

8.負債

一般的負債調整主要涉及與資產相關的負債。比如，如果房產從資產向扣除，任何與之相關的負債也應相應扣除。如果房產可以以租賃的形式加入，資產中包括房產的經營價值（以市場租金水平計算），相應的債務也應在房產價值中考慮。

9.非經營性或偶然性資產和負責

非經營性資產和負債是指那些維持經營活動不需要的資產和負債。偶然性的資產和負債是指那些非持續性取得的資產和負債。對非經營性或偶然性資產和負債應予以調整。

10.資產負債表表外項目

資產負債表表外項目一般是指表外負債，包括擔保負債、未決訴訟或其他糾紛（如稅務、員工投訴、環境保護或其他監管問題）等。評估人員應通過與被評估企業管理層及法律顧問的討論，評估和量化這些負債。

（五）資產基礎法的適用范圍 1.不宜采用收益法或市場法的情況下。2.對部分資產進行評估。

3.委托方需要有詳細的評估明細資料。