第一篇：基于收益法的萬科集團企業(yè)價值評估研究

基于收益法的萬科集團企業(yè)價值評估研究

摘要： 本文在梳理企業(yè)價值評估的相關理論、評估方法以及常用的評估模型的基礎上，采用資本資產(chǎn)定價模型，對萬科集團的各項成本進行計算，采用現(xiàn)值模型，對萬科集團企業(yè)價值進行評估，結果表明，將萬科集團未來凈收益折現(xiàn)之后，公司的凈收益現(xiàn)值之和為3805.36億元。此評估得到的結果可為投資者在購買萬科公司股票時提供參考。

Abstract： Based on researching of the enterprise valuation's relevant theory，methods and models，this paper adopted capital assets pricing model（CAPM）to calculate the cost of Vanke Group； and adopted present value model evaluated to analyze the enterprise value of Vanke Group.According to these studies，this paper got the result which is show that after discounting for future net revenue，the total of Vanke Group's net present value is 380.536 billion yuan.關鍵詞： 萬科集團；企業(yè)價值評估；財務分析；收益法

Key words： Vanke Group；enterprise valuation；financial analysis；income approach

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）09-0035-03

0 引言

企業(yè)價值是指企業(yè)作為特定資產(chǎn)綜合體在現(xiàn)實市場條件下的交換價值，由企業(yè)獲利能力所決定，是企業(yè)在現(xiàn)有基礎上獲利能力價值和潛在獲利機會價值之和[1]。近來，由于前海人壽、安邦人壽保險等公司大力持股萬科股份，萬科的股權之爭備受人們關注。根據(jù)萬科集團2016年第三季度公布的數(shù)據(jù)，其前十名股東持股情況如下：華潤股份有限公司15.24%；香港中央結算有限公司11.91%；深圳市鉅盛華股份有限公司8.39%；國信證券4.14%；前海人壽保險股份有限公司3.17%；招商財富2.98%；中國證券金融股份有限公司2.89%；安邦財產(chǎn)保險股份有限公司2.34%；安邦人壽保險股份有限公司2.21%；西部利得基金2.04%。

在這一背景下，合理有效的評估企業(yè)價值關乎投資者能否在激烈的市場競爭中獲得最大的利益，因而引起了學者的高度關注。現(xiàn)階段的研究成果如下，買生，汪克夷，匡海波（2011）提出了企業(yè)社會價值體系的設計模型和企業(yè)社會價值的模糊層次評價方法，構建了基于折現(xiàn)現(xiàn)金流的企業(yè)綜合價值評估模型，對企業(yè)社會價值評價結果在企業(yè)價值評價中的應用進行了研究[2]。徐愛農(nóng)，曹中（2009）從非股份制企業(yè)的價值評估、成本法的使用、持續(xù)經(jīng)營企業(yè)價值評估中的價值類型選擇、收益法中折現(xiàn)率參數(shù)的確定等方面入手，對我國企業(yè)價值評估問題進行了研究[3]。王晶，高建設，寧宣熙（2009）對企業(yè)績效評價指標體系及企業(yè)價值評估指標體系?M行了比較分析，基于集成灰色聚類評估和集對分析理論提出一種新的評估模型―GCSP，有效避免一般評估模型之結果過于模糊和差異性不顯著的缺陷[4]。唐廣（2006）認為企業(yè)價值評估指標體系應包括經(jīng)營業(yè)績指標、核心能力指標和外部環(huán)境指標[5]。李延喜，張啟鑾，李寧（2003）指出現(xiàn)金流量預測、折現(xiàn)率量化、評估期間確定是影響價值評估結果的主要因素，提出了基于動態(tài)現(xiàn)金流量確定企業(yè)價值評估模型的框架和內容[6]。梳理現(xiàn)有文獻，可以發(fā)現(xiàn)，學者結合收益法對企業(yè)進行價值評估的研究并不多。這使得企業(yè)在實踐中多采用成本法進行價值評估，再用收益法驗證，而國外多以收益法、市場法對企業(yè)進行價值評估，顯然，我國企業(yè)價值評估方法亟待改善。

本文以企業(yè)價值評估理論為研究對象，在收益法理論的基礎上，篩選出影響企業(yè)價值的主要因素，并以萬科集團為例，建立資本資產(chǎn)定價模型，進一步深入分析影響企業(yè)價值的因素，最后對萬科集團的企業(yè)價值進行了預測，可供投資者參考。選擇評估模型

企業(yè)價值評估的方法包含了收益法、市場法和成本法這三大評估方法，還有一些其延伸出來的評估方法，但是由于不同的評估方法存在不同的缺陷，適用的評估對象不同，因此本文經(jīng)過綜合比較之后，采用收益法對萬科的企業(yè)價值進行評估。

雖然收益法后面又分離出了許多方法諸如DCF、EVA、CAPM，根據(jù)前述對財務報表的分析，本文將采用資本資產(chǎn)定價模型，對公司的各項成本進行計算，采用現(xiàn)值模型，對公司企業(yè)價值進行評估，以求評估的過程更全面，評估的結果更具說服力。構建指標體系

2.1 收益額

對于企業(yè)價值評估，企業(yè)的收益額通常選取凈利潤或凈現(xiàn)金流量，本文主要通過對凈利潤的估測來評估企業(yè)價值。

2.1.1 主營業(yè)務收入預測

萬科集團從2006年到2015年的年營業(yè)收入如表1所示。

將表1的數(shù)據(jù)進行一元線性回歸分析，如圖1所示。

根據(jù)回歸方程，可預測萬科集團未來六年的營業(yè)收入，如表2所示。

2.1.2 總成本

萬科集團從2006年到2015年的年總成本如表3所示。

將表3的數(shù)據(jù)進行一元線性回歸分析，如圖2所示。

根據(jù)回歸方程，可預測萬科集團未來六年的總成本，如表4所示。

2.1.3 營業(yè)外收入

萬科集團從2006年到2015年的年營業(yè)外收入如表5所示。

將表5的數(shù)據(jù)進行一元線性回歸分析，如圖3所示。

根據(jù)回歸方程，可預測萬科集團未來六年的營業(yè)外收入，如表6所示。

2.1.4 營業(yè)外支出

萬科集團從2006年到2015年的年營業(yè)外支出如表7所示。

將表7的數(shù)據(jù)進行一元線性回歸分析，如圖4所示。

根據(jù)回歸方程，可預測萬科集團未來六年的營業(yè)外支出，如表8所示。

2.1.5 凈利潤預測

根據(jù)以上測算的數(shù)據(jù)，扣減25%的所得稅后，計算凈利潤：

凈利潤=總收入-總成本+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅

測算結果如表9所示。

2.2 折現(xiàn)率

2.2.1 確定分析工具

由于凈利潤針對的是公司全體資本供給者，因此折現(xiàn)率R采用WACC模型進行計算，計算方法如下：

R = [E/（E+D）]*Rg +[D/（E+D）]*Rd*（1-t）

WACC：加權平均資本成本；

E：基準日審計后的凈資產(chǎn)價值；

D：基準日經(jīng)確認的付息債務；

Re：股權資本成本；

Rd：債務資本成本；

t：所得稅稅率。

對于公司資本成本采用CAPM模型進行計算，計算方法為：Re=Rn+*（Rm-Rn）

Re：資本成本；

Rn：無風險報酬率；

Rm：市場平均收益率；

被評估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)。

3.2.2 確定無風險收益率

無風險利率一般可由長期國債的收益率決定，股權投資又是一項長期投資，因此本文采用5年期國債收益率4.32%作為無風險收益率。

2.2.3 確定市場收益率

由Wind資訊查詢可得10年滬深指數(shù)年平均收益率為13.76%，因此可得市場平均收益率為13.76%。

2.2.4 確定行業(yè)風險系數(shù)

由Wind資訊查詢可得β系數(shù)值為0.9122。

2.2.5 計算權益資本成本

由以上數(shù)據(jù)可計算出權益資本成本=4.32%+（13.76%-4.32%）*0.9122=12.93%

2.2.6 計算企業(yè)債務資本成本

根據(jù)企業(yè)評估基準日的負債情況，計算出稅前債務成本為22.65%，所得稅率為25%，則稅后債務成本為22.65%*（1-25%）=16.99%。

2.2.7 計算折現(xiàn)率

根據(jù)公司的資產(chǎn)負債表，評估基準日企業(yè)負債的市場價值=（2015年末長期借款+2015年初長期借款+2015年末短期借款+2015 年初短期借款+2015 年末一年內到期的非流動負債+2015年初一年內到期的非流動負債）/2 =（33828584225.36+34536712135.87+1900087965.52+2383069704.65+24746404056.97+20449288272.85）/2=58922073180.61

債務資本占資本總額的比例58922073180.61 /611295567689.29=9.64%

權益?Y本=（1***.97+***1.02）/2=126101617120.50

則權益資本占資本總額的比例為：126101617120.50/611295567689.29=50%

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計算加權平均資本成本W(wǎng)ACC=9.64%*16.99%+50%*12.93%=8.10%

評估結果及分析

3.1 評估結果

P ：公司現(xiàn)金流現(xiàn)值；

Rt：第t年公司現(xiàn)金流；

A：第年的公司穩(wěn)定現(xiàn)金流；

t：明確的預測年限；

r：折現(xiàn)率。

將萬科集團未來凈收益折現(xiàn)之后得出公司的凈收益現(xiàn)值之和為3805.36億元，可以得出萬科集團的企業(yè)價值為3805.36億元。

3.2 結果分析

①本文的收益法使用的純收益為企業(yè)的凈利潤，但是一般情況下也可以使用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量來進行企業(yè)價值的評估，因此不同評估人員選取的作為純收益的指標不同，導致評估的結果也會有一定的差異。

②本文凈利潤的估測方法是根據(jù)企業(yè)的主營業(yè)務收入、總成本、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等財務指標，扣減所得稅后計算而來，雖然都是依據(jù)企業(yè)的財務報表，但是由于不同評估人員對財務報表的使用方式不同，采用的財務指標不同，使用的估值模型不同，都會造成評估結果的誤差。

③本文折現(xiàn)率的確定主要是采用加權平均資本成本來確定，市場收益率與行業(yè)的風險系數(shù)都采用Wind資訊提供的數(shù)據(jù)，由于不同評估人員計算折現(xiàn)率使用的數(shù)據(jù)來源不同也會導致評估結果的不同。

④根據(jù)評估得到的萬科集團的企業(yè)價值里面不僅包含了企業(yè)正常的收益估計，也包含了企業(yè)的商譽對其經(jīng)營狀況的影響，因此評估得到的結果比較接近萬科本身的企業(yè)價值，可以給投資者以參考。

參考文獻：

[1]左慶樂.企業(yè)價值內涵的界定[J].經(jīng)濟師，2004（3）：167-168.[2]買生，汪克夷，匡海波.企業(yè)社會價值評估研究[J].科研管理，2011（6）：100-107.[3]徐愛農(nóng)，曹中.我國企業(yè)價值評估中的相關問題研究[J].商業(yè)研究，2009（10）：94-97.[4]王晶，高建設，寧宣熙.企業(yè)價值評估指標體系的構建及評價方法實證研究[J].管理世界，2009（2）：180-181.[5]唐廣.論企業(yè)價值評估指標體系[J].商業(yè)研究，2006（24）：45-47.[6]李延喜，張啟鑾，李寧.基于動態(tài)現(xiàn)金流量的企業(yè)價值評估模型研究[J].科研管理，2003（2）：21-27.

第二篇：企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究

企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究.txt結婚就像是給自由穿件棉衣，活動起來不方便，但會很溫暖。談戀愛就像剝洋蔥，總有一層讓你淚流。企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究(一)首 頁 行業(yè)動態(tài) 財經(jīng)法律法規(guī) 誠聘英才 郵箱注冊 郵箱登錄

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企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究(一)

作者：湯柱奎新聞來源：本站原創(chuàng)點擊數(shù)：882更新時間：2010-6-7

摘 要

企業(yè)價值的評估方法主要有市場法、收益法和成本法，其中收益法已逐漸成為企業(yè)價值評估的主要方法。目前，對收益法進行技術探討的文章也不少，但很少有對收益法相關參數(shù)進行深入分析、并以案例的形式討論由于采用參數(shù)的計算方法不同導致的結果差異及其解決辦法。本文在簡明闡述收益法評估理論的基礎上，以案例的形式對相關參數(shù)進行分析，最終形成相關結論，以引導和發(fā)起評估師對此進行大討論，提高行業(yè)評估水平。

一、企業(yè)價值評估的收益法

1、收益法的基本定義及前提

收益法，收益法是指通過估算評估對象未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術手段，把評估對象的預期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標的來估算評估對象的價值。

收益法涉及三個基本要素：一是評估對象的預期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是取得預期收益的持續(xù)時間。因此，應用收益法必須具備以下基本前提：

（1）評估對象的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

（2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以計量；

（3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。

2、企業(yè)價值評估收益法的理論依據(jù)

現(xiàn)代資本結構理論、企業(yè)競爭戰(zhàn)略理論、企業(yè)競爭優(yōu)勢理論都從不同角度研究認為，創(chuàng)造企業(yè)價值和實現(xiàn)企業(yè)價值最大化是企業(yè)經(jīng)營的主要目的；企業(yè)價值是由各種不同的因素所組成，而且這些創(chuàng)造價值的因素要經(jīng)過整合才能產(chǎn)生效果；企業(yè)價值不是單項資產(chǎn)簡單組合，而是各項單項資產(chǎn)的整合；如果整合成功，應該產(chǎn)生1+1＞2的效果，即企業(yè)價值一般大于單項資產(chǎn)的組合。

可持續(xù)發(fā)展理論認為，企業(yè)存在或購并的目標，不是企業(yè)過去實現(xiàn)的收益、現(xiàn)在擁有的資產(chǎn)價值，而是企業(yè)未來獲得盈利的能力；只要企業(yè)未來盈利，企業(yè)就可持續(xù)經(jīng)營下去，企業(yè)就有存在的價值，從而形成企業(yè)價值。

正因為如此，收益法是一種科學的企業(yè)價值評估方法，在發(fā)達國家廣泛應用。

3、收益法評估運用條件已日趨成熟

隨著社會信息網(wǎng)絡化發(fā)展，收集收益法評估所需要的資料更加容易，評估人員對行業(yè)發(fā)展狀況的把握更加準確；通過近幾年的深入學習和研究，評估人員的專業(yè)水平逐步提高，評估技術思路也日趨成熟。

綜上所述，收益法評估企業(yè)價值將逐漸成為評估方法的首選。

二、收益法評估技術思路及參數(shù)

（一）技術思路

由于評估對象的不同特征，選用的收益法評估技術思路也不相同。通常情況下，對于大多數(shù)企業(yè)來說，各年的收益都有一定的發(fā)展趨勢并可以預測，部份企業(yè)存在一定的閑置資產(chǎn)，適用以下評估技術思路：

其中：

P—企業(yè)價值評估值

i—年序號

n—收益年期

Ri—未來第i年的預期收益

r—折現(xiàn)率

ri—第i年折現(xiàn)率

Q—閑置資產(chǎn)的市場價值

（二）重要參數(shù)內含

1、未來第i年的預期收益（Ri）

預期收益，是指在正常情況下所能獲得的收益額，是未來可能獲得的而不是歷史的、是預測的客觀收益而不一定是評估對象的實際收益。在預測收益的過程中，應當對非正常的損益進行調整，得到在正常經(jīng)營情況下合理的預期收益。

在企業(yè)價值評估過程中，要明確預期收益是凈利潤還是凈現(xiàn)金流量。

2、折現(xiàn)率（r）

折現(xiàn)率是期望的投資報酬率，由無風險利率和風險報酬率組成，風險報酬又分為股東風險報酬和債權人風險報酬。

股東風險報酬率包括行業(yè)風險報酬率、經(jīng)營風險、財務風險報酬率、其他風險報酬率。

（三）折現(xiàn)率的求取

1、折現(xiàn)率通常采用資本資產(chǎn)定價模型或者加權平均資本成本模型求取。

（1）資本資產(chǎn)定價模型，計算公式為：

r(權益成本)=Rf+權益β（Rm-Rf）

其中：Rf=無風險利率

權益β=被評估企業(yè)β系數(shù)

Rm=市場的預期收益率

（2）加權平均資本成本模型，計算公式為：

r=E/(E+D)×Ke+D/(E+D)×（1-t）×Kd

E—權益的市場價值

D—債務的市場價值

Ke—權益資本要求的回報率

Kd—債務資本要求的回報率

t--被評估企業(yè)所得稅率

2、相關參數(shù)的計算與取得

（1）Rf，它取決于投資的機會成本，通常以政府發(fā)行的國庫券利率和銀行儲蓄利率作為參考依據(jù)。

（2）Rm，可以通過上市公司財務報告、統(tǒng)計公報中查詢取得。

（3）β系數(shù)：

β系數(shù)可以通過計算或者上市公司查詢取得。

1）β系數(shù)的計算參見2007年第7期《中國資產(chǎn)評估》。

2）如果通過上市公司查詢取得的β系數(shù)，由于企業(yè)的債務結構與所得稅率不同，其風險程度也不相同，故應對β系數(shù)進行相應的調整，調整方法如下：

βu=β當前/（1+（1-t）D/E）

βu=同行業(yè)上市公司無財務杠桿情況下的β系數(shù)

β當前=同行業(yè)上市公司目前情況下的β系數(shù)

t=同行業(yè)上市公司所得稅率

D/E=同行業(yè)上市公司目前的債務/股東權益比率（這里的股東權益是指企業(yè)的市場價值）

β杠桿=βu×（1+（1-t）D/E），即考慮被評估企業(yè)在現(xiàn)行債務水平情況下β系數(shù)。

3、折現(xiàn)率求取的有關討論

如前所述，在計算β系數(shù)時，本文主張以股東權益的市場價值作為計算基礎；全國注冊資產(chǎn)評估師考試教材（經(jīng)濟科學出版社《資產(chǎn)評估》2008年4月第1版第420頁寫道:“確定各種資本權數(shù)的方法一般有三種：以企業(yè)資產(chǎn)負債表中（賬面價值）各種資本的比重為權數(shù)；以占企業(yè)外發(fā)證券市場價值（市場價值）的現(xiàn)有比重為權數(shù)；以在企業(yè)的目標資本結構中應該保持的比重為權數(shù)。”但教材中并未說明在何種情況下使用某種權數(shù)，也未說明如何解決由于采用的權數(shù)基礎不同而導致評估結果重大差異給客戶造成的困惑或者引起的相關糾紛。

對上述計算基礎的差異，通過本文的第四部份以案例分析的形式對此進行討論。

四、案例分析與討論

（一）案例[1]

重慶某公司為改善法人治理結構，擬引進戰(zhàn)略投資者。該公司董事會聘請了一家評估機構對該公司的凈資產(chǎn)價值進行評估，作為股東會確定增資擴股或者轉讓股權定價的依據(jù)。評估師收集到如下財務會計資料和信息并掌握了以下情況：

1、評估基準日2008年12月31日；

2、價值類型：市場價值；評估對象：全部股東權益價值；

3、近3年資產(chǎn)負債、利潤簡表情況：

資產(chǎn)負債簡表

單位：人民幣萬元

資產(chǎn)金額負債 金額

2006.12.312007.12.312008.12.312006.12.312007.12.312008.12.31流動資產(chǎn) 12,000.0015,200.0012,800.00 短期借款3,000.00

3,000.003,000.00

長期投資--其他流動負債7,000.0010,000.00

7,500.00

固定資產(chǎn) 35,000.0035,000.0035,000.00 長期借款 10,000.0010,000.0010,000.00

實收資本 12,000.0012,000.0012,000.00

資本公積8,000.008,200.008,300.00

未分配利潤7,000.007,000.007,000.00

資產(chǎn)合計47,000.00 50,200.0047,800.00 負債及所有者權益47,000.00

50,200.0047,800.00

利潤表簡表

項目2006.12.312007.12.312008.12.31

主營業(yè)務收入 90,000.00100,000.00120,000.00

主營業(yè)務成本 78,000.0087,000.0098,000.00

利潤總額6,000.007,000.008,000.00

企業(yè)所得稅（15%）900.001,050.001,200.00

凈利潤5,100.005,950.006,800.004、經(jīng)評估人員了解，該公司固定資產(chǎn)折舊前3年平均為1800萬元，未來固定資產(chǎn)變化不大，折舊費用能滿足公司未來持續(xù)生產(chǎn)需要。前3年短期借款利率為5%，長期借款利率為6%；經(jīng)公司咨詢相關金融專家，未來利率水平基本穩(wěn)定，不會發(fā)生較大變化。

5、該公司生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展，根據(jù)公司中長期發(fā)展規(guī)劃，在現(xiàn)有生產(chǎn)能力前提下，通過挖潛，提高盈利水平，董事會預測公司未來5年利潤總額保持10%增長，第6年保持2%的增長，以后各年趨于穩(wěn)定；評估師對該公司的歷史經(jīng)營狀況進行了分析，并對市場狀況、企業(yè)的發(fā)展趨勢進行了調查研究，認為該公司董事會的預測是合理的；同時，基于以上分析，在未來的經(jīng)營活動中，無需新增營運資金。

此外，評估師還注意到，該公司目前享受西部大開發(fā)所得稅優(yōu)惠政策，從2011年1月1日起，將執(zhí)行國家統(tǒng)一稅率。

6、經(jīng)評估師現(xiàn)場查勘與市場調查，并進行了估算，公司固定資產(chǎn)重置價值為49,000萬元；另外公司有部分閑置資產(chǎn)未發(fā)生效益；經(jīng)估算，其中機器設備市場價值為400萬元，房屋市場價值為300萬元，土地市場價值為300萬元，每年的折舊與攤銷計60萬元。

7、經(jīng)評估師了解近三年上海、深圳交易所上市的同行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率為10%，該公司相似上市公司的B系數(shù)為1.2，所得稅率為25%；長期負債占長期負債與權益賬面價值合計的30%、權益占70%；長期負債占長期負債與權益市場價值合計的18%，權益市場價值占82%。

8、無風險報酬率采用國債利率，經(jīng)評估師計算，國債復利率為3.5%。公司市場穩(wěn)定，無個別特殊風險。

[1] 案例原型由本公司提供。

2、本文中，除非特別說明，所有的金額計量單位均為人民幣萬元。新聞錄入：admin責任編輯：admin

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（四）企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究

（三）企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究

（二）企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究(四)

企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究(三)

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第三篇：房地產(chǎn)評估技術報告(收益法)

收益法估價技術報告

估價對象為_____________的兩處房產(chǎn)，房產(chǎn)證號為魯_________。用途為配載，建筑面積3036.99平方米。

根據(jù)委托人要求的估價目的本報告評估估價對象于二OO八年九月二十日的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對象價格形成的各種因素進行分析。針對估價對象的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的主要有以下方面。

一、物狀況分析

根據(jù)委托人提供的資料，估價對對象的實物狀況如下： 6＃、6A＃房產(chǎn)：混合結構，房屋總層數(shù)2層，馬賽克外墻、瓷磚地面、內墻刮瓷，外裝卷簾防盜門、塑鋼窗；水電配套設施齊全；建成年代2006年。

二、位狀況分析

估價對象位于__________________。距離火車站較近，交通狀況較優(yōu)，交通便利。

三、市場背景分析

（1）土地市場概況

近年來，________城市化進程加快，城區(qū)面貌大為改觀。組織實施了經(jīng)營城市戰(zhàn)略，建立了城市土地儲備、招標拍賣和集中統(tǒng)管制度，放開了住房二級市場，房地產(chǎn)業(yè)購銷兩旺。

（2）房產(chǎn)交易狀況

房產(chǎn)交易市場日趨活躍。全縣區(qū)都已建成了具有一定規(guī)模和現(xiàn)代化水準的房地產(chǎn)有形市場，全面推行了“房地產(chǎn)交易與權屬管理一體化”和“一門式”限時服務的工作機制，促進了房產(chǎn)交易的繁榮發(fā)展。

（3）地價政策

黨的十五大以來，______政府制定了一系列企業(yè)改革改制的優(yōu)惠政策，加快了以國有企業(yè)為主體的各項產(chǎn)業(yè)開放搞活的步伐。鼓勵企業(yè)在改制過程中采取多種方式依法處置土地資產(chǎn)，切實盤活了土地資產(chǎn)，使企業(yè)在土地上的沉淀資金重新得到啟動運轉。

2001年，國家下發(fā)《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》后，_______縣及時發(fā)布了《_____國有土地使用權招標拍賣辦法》、《_________國有土地儲備辦法》等一系列深化土地使用制度改革的法規(guī)性文件，從而為_______縣進一步加快土地使用制度改革步伐，規(guī)范、完善土地市場，促進城市建設、提高城市化水平營造了更為健康的社會環(huán)境。

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，_______基礎設施條件的不斷完美和土地使用制度改革不斷深入，必將帶動房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，刺激______房地產(chǎn)市場的發(fā)育，土地資產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要地位將日趨明顯。

（4）產(chǎn)業(yè)政策

近年來，______產(chǎn)業(yè)結構調整突出科技進步和信息化的推動作用，一、二、三次產(chǎn)業(yè)在融合滲透中共同發(fā)展。_____第三產(chǎn)業(yè)內部各行業(yè)呈現(xiàn)出多元化均衡發(fā)展。以金融保險業(yè)、商業(yè)、辦公、住宅、交通郵電運輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和咨詢服務業(yè)為支柱的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近年來，第三產(chǎn)業(yè)占國內生產(chǎn)總值的比例逐年升高且第三產(chǎn)業(yè)內部結構的進一步優(yōu)化，增強了______城市的綜合服務功能。

（5）城市規(guī)劃與發(fā)展目標

________ “十一五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃確定：根據(jù)縣域地理區(qū)位、資源環(huán)境、經(jīng)濟功能特點和城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，打破行政區(qū)劃界線和城鄉(xiāng)分割體制，促進要素自由流動，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提升區(qū)域經(jīng)濟整體競爭力。

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)最高最佳使用，本估價報告中估價對象作為工業(yè)廠房為最高最佳使用。

五、估價方法選用

根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為配載這一特點，本報告采用收益法進行評估。

六、估價測算過程

_____________________6﹟房產(chǎn)：

(一)收益法求取1號房產(chǎn)價值

①房地產(chǎn)年總收益：通過周邊地區(qū)同樣條件下的房地產(chǎn)的租金市場調查，根據(jù)調查情況并考慮一定的空置率，綜合考慮各種因素，確定估價對象平均租金為419.75元/m.年。

②房地產(chǎn)年總費用：包括人員工資、相關稅費等，取年總收益的20%，為419.75×20%=83.95元/m.年。

③房地產(chǎn)年凈收益：年凈收益=年總收益－年總費用＝419.75-83.95=335.80元/m.年。

2④資本化率的確定：根據(jù)安全利率加風險調整值的方法確定,考慮到估價對象的地理位置及用途，資本化率取8%。

⑤收益年期確定：根據(jù)房屋的建成年代及維護使用狀況及國有土地使用權的剩余使用年限，取該土地使用權的剩余使用年限35.93年。

⑥用有限年期收益法

計算公式測算房地產(chǎn)的收益價格（單價）為：V=a/r[1-1/(1+r)]=335.80/8%[1-1/(1+8%)n35.93]=3933元/m

22⑦扣除樓面地價:估價對象坐落于_________基準地價Ι級范圍內,該范圍內商業(yè)用地基準價格為2066元/m.根據(jù)

實際測算,該用地容積率為2.76,則1號房產(chǎn)的樓面地價為2066/2.76=749元/m,則1號房產(chǎn)的評估單價為3933-749=3184元/m

1號房產(chǎn)的評估價值為3184×11152.75=35510356元

七、估價結果

綜上所述，估價對象在估價基準日2008年9月20日公開市場價值為人民幣575.37萬元，大寫金額伍佰柒拾伍萬叁仟柒佰元整。22

第四篇：市場比較法評估企業(yè)價值評估研究

市場比較法評估企業(yè)價值評估研究

【摘要】 在我國，市場法還未得到廣泛應用，但隨著信息時代的到來、國際合作的加強，評估體系必將與國際評估業(yè)接軌，得到進一步完善，進而市場法也必將有較大的發(fā)展。研究市場法，有利于開發(fā)市場法的應用潛力，進一步完善評估方法體系。文章分析了市場法的應用現(xiàn)狀，并研究了市場法在應用中的難點，最后針對市場法在實際應用中存在的問題提出具體策略和方法。

【關鍵詞】 企業(yè)價值評估； 市場法； 策略

The assessment of enterprise value evaluation market comparison research

【 abstract 】 in our country, the approach is not to be widely applied, but with the advent of the information age, the strengthening of international cooperation, evaluation system will be in line with international appraisal industry standards, further perfect, and also will have larger approach.Research approach, which is beneficial to the development of the approach potential application, further perfect evaluation system.This paper analyzes the present situation of the application of approach, and the approach of the application of difficulties in in the approach the issues in actual application of specific strategies and methods.【 key words 】 enterprise value appraisal;Approach;strategy

一、前言

對于企業(yè)價值的評估，西方先進國家應用較廣泛的是市場法，其次是收益法，資產(chǎn)基礎法是較少用的。而在我國剛好相反，應用比較多的是資產(chǎn)基礎法，其次是收益法，市場法基本沒有得到應用。但隨著我國資本市場的逐步發(fā)展，市場法將在我國企業(yè)價值評估的實踐中得到推廣。

隨著我國產(chǎn)權制度改革的不斷深入，產(chǎn)權市場、證券市場迅猛發(fā)展，企業(yè)并購行為層出不窮，產(chǎn)權交易日漸活躍，上市公司法人股的協(xié)議轉讓、司法拍賣等經(jīng)濟行為的不斷增多，使得市場上已經(jīng)積累了大量的企業(yè)并購或股權轉讓的成功案例，為市場法的選用創(chuàng)造了條件。

二、企業(yè)價值評估

企業(yè)價值評估是動態(tài)評估，是根據(jù)企業(yè)獲利能力、市場競爭力等因素評估企

業(yè)價值。評估目的是滿足將企業(yè)資產(chǎn)作為一個獲利整體進行投資、轉讓、兼并、聯(lián)營或組建企業(yè)集團的需要。企業(yè)價值評估是一項綜合性的資產(chǎn)評估，是對整體經(jīng)濟價值進行判斷估計的過程。

要改進企業(yè)價值評估工作，基本前提是要區(qū)分企業(yè)價值評估的對象。必須明

確，價值評估的一般對象應當是企業(yè)整體的經(jīng)濟價值，而企業(yè)整體的經(jīng)濟價值指的是企業(yè)作為一個整體的公平市場價值。

企業(yè)價值評估是現(xiàn)代財務管理的重要工具之一，它在幫助投資人和管理者在改善決策方面有廣泛的用途。本文對主要評估體系和方法做一分類并對其適用條件做一評價。2004年12月30日中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布了《企業(yè)價值評估指導意見書（試行）》（簡稱“意見書”），并于2005年4月1日起開始實施。意見書明確提出收益法、市場法、成本法是企業(yè)價值評估的三種基本方法，這一規(guī)定打破了長期以來我國企業(yè)價值評估實踐中單一使用成本法的局面，形成以成本法為主體，收益法、市場法互補的格局。

企業(yè)價值評估是綜合企業(yè)內部因素和外部經(jīng)濟因素等多種因素, 采用特定技術方法對企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿褪袌鰞r值進行估計和評價的過程。創(chuàng)業(yè)投資中創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價值評估對創(chuàng)業(yè)投資機構和創(chuàng)業(yè)企業(yè)均有重要意義。創(chuàng)業(yè)投資多數(shù)投向具有高風險、高回報特征的高新技術企業(yè), 創(chuàng)業(yè)投資機構進行項目選擇決策時, 對創(chuàng)業(yè)企業(yè)價值的準確評估是從源頭規(guī)避風險, 實現(xiàn)低風險、高回報的關鍵環(huán)節(jié)。同時, 創(chuàng)業(yè)企業(yè)價值評估也為創(chuàng)業(yè)投資機構進行階段性投資及給予創(chuàng)業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理建議提供依據(jù)。創(chuàng)業(yè)企業(yè)的管理者也應對本企業(yè)價值有充分的認識, 在企業(yè)運營中準確判斷創(chuàng)造企業(yè)價值的關鍵因素, 確定關鍵因素對企業(yè)價值的貢獻度, 從而采取有力措施提升企業(yè)價值。準確地評價企業(yè)價值以科學合理的評估方法為基礎,本文分析當前企業(yè)價值評估方法, 結合創(chuàng)業(yè)企業(yè)及其價值評估的特 點, 提出不同階段創(chuàng)業(yè)企業(yè)進行價值評估方法應采用的不同方法。

三、市場法

市場比較法是以某個與被評企業(yè)相類似的企業(yè)為參照, 將被評企業(yè)與已知的類似公司進行比較, 從已知公司的整體價值估計出被評企業(yè)價值的方法。以V

表示企業(yè)價值, G 表示可獲得的變量數(shù)據(jù),市場比較法基本計算原理如一下公式

所示:V（被評企業(yè)）V（參照企業(yè)）? G（被評企業(yè)）G（參照企業(yè)）

根據(jù)選擇可觀測數(shù)據(jù)標準的不同, 市場比較法主要有市盈率、市凈率和收入

乘數(shù)三種方法。

① 市盈率=每股市價/ 每股盈利

被評企業(yè)每股價值= 參照企業(yè)平均市盈率×被評企業(yè)每股盈利

市盈率法適用于同行業(yè)企業(yè)價值評估, 以及初始發(fā)行股票的定價。

但是如果被評企業(yè)收益為負值時, 該方法無效, 使用過程中不能忽

略影響企業(yè)每股盈利的外部因素。

② 市凈率=每股市價/ 凈資產(chǎn)

被評企業(yè)股權價值=參照企業(yè)市凈率×被評企業(yè)凈資產(chǎn)

市凈率分子表現(xiàn)企業(yè)的市場價值, 分母表現(xiàn)企業(yè)的賬面凈資

產(chǎn), 二者的差距反映出良好的投資機會。當企業(yè)收益為負值市盈率

失效時, 市凈率可以彌補市盈率的不足。

③ 收入乘數(shù)=股權市價/ 銷售收入

被評企業(yè)價值=參照企業(yè)收入乘數(shù)×被評企業(yè)銷售收入

銷售收入較企業(yè)收益和賬面價值不易受人為因素影響, 收入乘數(shù)評

估企業(yè)價值較為客觀, 適用范圍更廣。

市場法最大的優(yōu)點在于具有簡單、直觀便于理解、運用靈活的特點。尤其是

當目標公司未來的收益難以做出詳盡的預測時，運用收益法進行評估顯然受到限

制，而市場法受到的限制相對較小。此外，站在實務的角度上，市場法往往更為

常用，或通常作為運用其他評估方法所獲得評估結果的驗證或參考。但是運用市

場法評估企業(yè)價值也存在一定的局限性：首先，因為評估對象和參考企業(yè)所面臨的風險和不確定性往往不盡相同，因而要找到與評估對象絕對相同或者類似的可

比企業(yè)難度較大；其次，對價值比率的調整是運用市場法及為關鍵的一步，這需

要評估師有豐富的實踐經(jīng)驗和較強的技術能力。

四、企業(yè)價值評估中的市場法

運用市場法進行的企業(yè)價值評估，將評估對象與可參考企業(yè)或者在市場上已

有交易案例的企業(yè)、股東權益、證券等權益性資產(chǎn)進行對比以確定評估對象價值。

其應用前提是假設在一個完全市場上相似的資產(chǎn)一定會有相似的價格。

市場法著眼于未來收益，更能夠反映市場中投資者對企業(yè)的看法。它適用于

股票市場較完善的市場環(huán)境中，經(jīng)營較為穩(wěn)定的企業(yè)價值評估。

市場法中常用的方法是參考企業(yè)比較法、并購案例比較法和市盈率法。

1.參考企業(yè)比較法是指通過對資本市場上與被評估企業(yè)處于同一或類似行

業(yè)的上市公司的經(jīng)營和財務數(shù)據(jù)進行分析，計算適當?shù)膬r值比率或經(jīng)濟指標，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎上，得出評估對象價值的方法。

2.并購案例比較法是指通過分析與被評估企業(yè)處于同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計算適當?shù)膬r

值比率或經(jīng)濟指標，在與被評估企業(yè)比較分析的基礎上，得出評估對象價值的方

法。3.上市公司市值評估的市盈率乘數(shù)法

市盈率乘數(shù)法是專門針對上市公司價值評估的。被評估企業(yè)股票價格=同類

型公司平均市盈率×被評估企業(yè)股票每股收益。

運用市盈率乘數(shù)法評估企業(yè)價值，需要有一個較為完善發(fā)達的證券交易市場，還

要有行業(yè)部門齊全且足夠數(shù)量的上市公司。由于我國證券市場距離完全市場還有

一定距離，同時國內上市公司在股權設置和結構等方面又有較大差異，現(xiàn)階段來

講，市盈率乘數(shù)法僅作為企業(yè)價值評估的輔助體系，暫時不適合作為獨立方法對

企業(yè)進行整體價值評估。

五、市場法在企業(yè)價值評估中的營運

企業(yè)價值評估的市場法是通過在市場上找到若干個與被評估企業(yè)相同或相

似的參照企業(yè)，以參照企業(yè)的市場交易價格及其財務數(shù)據(jù)為基礎測算出來的價值

比率，通過分析、比較、修正被評估企業(yè)的相關財務數(shù)據(jù)，在此基礎上確定被評

估企業(yè)的價值比率，并且通過這些價值比率得到被評估企業(yè)的初步評估價值，最

后通過恰當?shù)脑u估方法確定被評估企業(yè)的評估價值。

1.企業(yè)價值評估的市場法是基于類似資產(chǎn)應該具有類似交易價格的理論推

斷;

2.運用市場法評估企業(yè)價值存在兩個障礙： ①企業(yè)的個體差異;②企業(yè)交易案例的差異

3.市場法中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法

運用市場法評估企業(yè)價值的基本步驟：

兩種方法的核心問題是確定適當?shù)膬r值比率，選擇價值比率，應該注意以下

問題

1.選擇的價值比率應當有利于評估對象價值的判斷 2.用于價值比率計算的參照企業(yè)的相關數(shù)據(jù)應當恰當可靠 3.用于價值比率計算的相關數(shù)據(jù)口徑和計算方式應當一致 4.被評估企業(yè)與參照企業(yè)相關數(shù)據(jù)的計算方式應當一致 5.合理將參照企業(yè)的價值比率應用于被評估企業(yè)

六、案例分析

結語

市場法評估企業(yè)價值依賴于評估人員對市場，行業(yè)和所評估企業(yè)資產(chǎn)屬性的深入分析，是評估人員對金融學、管理學、會計學知識的綜合應用，在當前我國

運用市場法所需的相關信息還較匱乏的情況下，評估人員更需要具備這些知識。

對所評估企業(yè)所在行業(yè)進行深入地研究分析，并對該行業(yè)的發(fā)展趨勢進行深入地

研究分析，從而才能較為恰當?shù)卦谄髽I(yè)價值評估中較好地運用市場法。

市場法利用市場上與被估企業(yè)相同或相似企業(yè)的交易及市場成交價作為參

照，通過被估企業(yè)與參照企業(yè)之間的對比分析，進行必要的差異調整，修正市場

交易價格，從而確定被估企業(yè)整體資產(chǎn)價值的方法。市場法應用的主要困難是可

比企業(yè)的選擇，而且市盈率、市凈值率等評價指標要求具備活躍、成熟、規(guī)范的證券交易市場條件。目前國內企業(yè)整體評估還不宜采用市盈率乘數(shù)法，只能作為

輔助方法或粗略估算方法。

參考文獻:

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[3]王海粟.企業(yè)價值評估［M］.上海：復旦大學出版社，2005.[4]張家倫.企業(yè)價值評估方法分類及其利弊分析[J].蘭州商學院學報

第五篇：z17030402房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法研究

摘 要

房地產(chǎn)行業(yè)近年來已成為人們關注的焦點，隨著企業(yè)投資、融資的多元化和企業(yè)并購活動的經(jīng)常化，如何評估房地產(chǎn)企業(yè)的價值成為了評估領域的新課題和難點。由于我國的評估業(yè)發(fā)展歷史較短，目前房地產(chǎn)企業(yè)價值評估尚沒有公認的有效方法。本文房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法進行探討，并提出一些改進建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)價值評估做一些有益的嘗試。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；價值評估；方法

目 錄

一、緒論........................................................................................................................4 1.1研究的背景與意義..................................................................................................4 1.2文獻理論綜述..................................................................................................5 1.2.1國外研究現(xiàn)狀.......................................................................................5 1.2.2國內研究現(xiàn)狀.......................................................................................5

二、房地產(chǎn)企業(yè)價值評估特性及影響因素................................................................6 2.1房地產(chǎn)企業(yè)價值評估特性..............................................................................6 2.1.1企業(yè)的資金對企業(yè)價值產(chǎn)生重大的影響...........................................6 2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)的周期性和政府的政策對企業(yè)價值的影響...................6 2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)的高風險與高收益...........................................................6 2.2房地產(chǎn)企業(yè)價值評估的影響因素..................................................................7 2.2.1資金的充足率.......................................................................................7 2.2.2土地儲備及區(qū)域因素...........................................................................7 2.2.3企業(yè)的商譽價值...................................................................................7 2.3房地產(chǎn)企業(yè)價值評估中的問題與難點..........................................................7 2.3.1房地產(chǎn)企業(yè)價值評估理論亟待加強...................................................7 2.3.2評估經(jīng)驗不足，評估方法有待改進...................................................8 2.3.3宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響...........................................................8 2.3.4對未來現(xiàn)金流的預測不夠精確...........................................................8

三、房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法與改進措施................................................................9 3.1房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法..............................................................................9 3.1.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法...................................................................................9 3.1.2成本加和法.........................................................................................13 3.1.3市場法.................................................................................................13 3.2房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法的改進建議........................................................14 3.2.1以當前市場經(jīng)濟情況對價值評估的需求決定評估方法.................14 3.2.2照顧房地產(chǎn)企業(yè)的高負債率的特點對企業(yè)價值的影響.................15 3.2.3在對房地產(chǎn)企業(yè)價值進行評估時，需要對風險進行預測.............15 3.2.4企業(yè)價值評估需要關注企業(yè)發(fā)展?jié)摿?............................................15 結語..............................................................................................................................16 參考文獻......................................................................................................................17

一、緒論

1.1研究的背景與意義

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟和企業(yè)的不斷發(fā)展，國家房地產(chǎn)政策和資本市場不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式已出現(xiàn)多元化的趨勢，企業(yè)兼并收購、資產(chǎn)重組的現(xiàn)象已不斷出現(xiàn)，房產(chǎn)作為一種生活必需品也作為一種投資產(chǎn)品越來越受到人們的重視，如何確定房地產(chǎn)企業(yè)價值，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和交易提供依據(jù)，為廣大的投資者和企業(yè)管理者提出合理化的建議，成為資本市場新的熱點。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)整體處于成長發(fā)展階段，所有制結構不同、經(jīng)營模式各異、發(fā)展趨勢不明晰，為房地產(chǎn)企業(yè)選擇相對公平合理的價值評估方法，對企業(yè)管理者和投資者顯得尤為重要。

20世紀90年代中期以來，由于企業(yè)面臨的市場環(huán)境在不斷變動，企業(yè)的經(jīng)營狀況也在變化，資本市場日益成為企業(yè)在產(chǎn)品市場之外的另一個競爭戰(zhàn)略，資本市場上決定企業(yè)競爭力的是企業(yè)在投資者眼中的價值，因此企業(yè)的價值也變很不穩(wěn)定，特別是房地產(chǎn)這樣一個容易受宏觀經(jīng)濟和國家政策影響的行業(yè)。這種狀況就要求企業(yè)領導者和財務人員隨時掌握并評價企業(yè)價值，通過調整整體戰(zhàn)略和財務策略，促進和保持企業(yè)價值的最大化。

房地產(chǎn)資本市場為企業(yè)拓寬融資渠道的同時，也為投資者提供了更多的投資 渠道和交易品種，股票投資成為廣大投資者的主要方式，然而股票投資存在的風 險也成為投資者面臨的難題。為了回避和減少投資風險，分析房地產(chǎn)上市公司的 內在價值和市場價格的差別，并進行理性投資是一項好的選擇。通過對企業(yè)價值 的評估，確定股票的內在價值波動的趨勢，可以為理性投資者的投資決策提供科 學的依據(jù)。

認識企業(yè)價值是一切經(jīng)濟和管理行為的依據(jù)和前提，而價值最大化和價值增值成為現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的目標。在房地產(chǎn)企業(yè)中，多方面的因素決定了認識價值的難度，一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點，決定了房產(chǎn)企業(yè)財務的個性化，流動資產(chǎn)是影響企業(yè)價值的重要因素；

二、企業(yè)資產(chǎn)中的高額且處于不斷變化之中的負債也是價值評估的一個難題；

三、房地產(chǎn)企業(yè)與項目管理的密切相關性決定了企業(yè)經(jīng)營的周期性和不穩(wěn)定性；

四、房地產(chǎn)企業(yè)受國家經(jīng)濟和宏觀政策的影響非常明顯，也使得企業(yè)的價值評估難度加大。1.2文獻理論綜述

1.2.1國外研究現(xiàn)狀

早在19世紀中后期，現(xiàn)代評估業(yè)就隨著歐美等國經(jīng)濟的發(fā)展逐漸形成，特別是不動產(chǎn)評估得到充分重視和發(fā)展。企業(yè)價值評估理論起源于本世紀初美國經(jīng)濟學家艾爾文·費雪(Irving Fisher)動的的資本價值理論，經(jīng)由莫迪利安尼一米勒等人的完善和發(fā)展，逐漸建立了比較完整的企業(yè)價值評估理論體系。

美國麥肯錫公司的Copeland等人在其所著的《價值評估》一書中闡述了商業(yè)戰(zhàn)略與企業(yè)價值之間的關系，說明了股東價值管理是當今高層管理人員面臨的主要任務和挑站。該書詳細論述了價值評估的理論、方法及運用，堪稱價值評估的最佳指南。后來隨著近年來高科技對經(jīng)濟發(fā)展的迅猛推動，人們開始關注智力資本對于經(jīng)濟和企業(yè)價值的貢獻。這樣就把企業(yè)價值從客觀的有形資產(chǎn)的范圍延伸到企業(yè)所擁有的無形資產(chǎn)的價值，從而擴大了企業(yè)價值的內涵，為企業(yè)價值研究開辟了新的方向。1.2.2國內研究現(xiàn)狀

企業(yè)價值評估在西方財務理論界已經(jīng)有了較多的闡述，但在中國還沒有比較 權威和詳實的論述。金永紅、葉中行、奚玉芹的《價值評估》比較全面地介紹了 價值評估的思想、理論和主要的評估方法，并對各理論的應用進行了分析比較分 析。還有學者從證券投資的角度論述了企業(yè)價值評估，說明正確評估企業(yè)價值對 于理性投資和證券市場的積極意義。

在實際應用價值評估各種模型中，我國學者也都積極探討模型的適用性，對 于具體模型參數(shù)進行深入研究；還提出各種改進的模型；對于多種方法模型運用其

他學科的方法進行排序，試圖構造多種方法運用的體系等等。這種思路基本上是 對國外已提出的各種理論上比較成熟、但實踐上還有待于改進的基本模型的進一 步改良。

在具體情景運用方面，我國學者也開始關注成長性企業(yè)、高科技企業(yè)與高風 險企業(yè)的價值評估問題，同樣也是借鑒國外比較成熟的理論實踐研究我國的情況。但是，無可否認我國對企業(yè)價值評估的研究還處在介紹和比較淺顯的研究階段，要具體深入研究企業(yè)價值評估方面的內容不僅要靠我國學者繼續(xù)深入地進行理論研究和創(chuàng)新，同樣還有賴于我國企業(yè)自身素質的提高及資本市場的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)價值評估特性及影響因素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)價值評估特性

2.1.1企業(yè)的資金對企業(yè)價值產(chǎn)生重大的影響

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此資金的充足程度對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到關鍵性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)無論是在購置土地還是在建設房產(chǎn)的過程中，都無時不需要巨額資金投入，這對于普遍資本金不高的國內房地產(chǎn)公司來說是個嚴峻考驗，而房地產(chǎn)開發(fā)周期性長的特點也決定其投資回收期也相對較長，這無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的資金提出了更高的要求，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資本雄厚程度對其價值影響較大。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)的周期性和政府的政策對企業(yè)價值的影響

房地產(chǎn)企業(yè)會隨著國家的經(jīng)濟周期出現(xiàn)很大的變化，當國家經(jīng)濟高速發(fā)展時，房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境適合房地產(chǎn)高速擴張；而當國家經(jīng)濟陷入低迷時，由于房地產(chǎn)兼具的投資功能，房地產(chǎn)企業(yè)可能會遇到價值下降的困境。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)資金需求大，所以融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)必須的發(fā)展模式，而現(xiàn)時的中國房地產(chǎn)企業(yè)是以銀行借貸為主的融資，銀行利率對房地產(chǎn)企業(yè)有著深遠的影響，政府的調控政策也會直接對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)的高風險與高收益

房地產(chǎn)企業(yè)的風險主要體現(xiàn)在幾個方面：一是房地產(chǎn)銷售價格水平波動大，且地區(qū)差別懸殊，這從上海、北京、廣州幾個城市的房市可以看出，這三大城市之間巨大的差別體現(xiàn)出中國房地產(chǎn)行業(yè)的非同質性，增加了行業(yè)的復雜性。房價持續(xù)過快上漲會導致價格形成機制的扭曲，增大了行業(yè)風險，阻礙了產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化調整；另一個凸出的風險是行業(yè)內公司的融資結構不合理，負債水平高，很容易陷入財務困境。中國房地產(chǎn)企業(yè)高負債、低現(xiàn)金流的狀態(tài)，很大程度上與經(jīng)營方式有關。房地產(chǎn)公司多數(shù)都是借助銀行貸款等外債開發(fā)和建設新房，然后通過售房回收資金。在房市活躍期，這種高負債運行是經(jīng)濟可行的。但是，一旦行業(yè)有效需求下降，例如由于宏觀調控或者房地產(chǎn)價格過高而導致市場需求萎靡，房地產(chǎn)公司的資金鏈條立刻緊崩，同時當前房地產(chǎn)行業(yè)也沒有很好的風險規(guī)避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系緊密相連，房地產(chǎn)行業(yè)如果陷入資金周轉困難，銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)流動和贏利性會立刻受到影響，同時不穩(wěn)定的政策導向，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù)。正是房地產(chǎn)企業(yè)的這些特點：資金密集，開發(fā)周期長，受市場環(huán)境、經(jīng)濟周期及政府的調控政策等影響，所以其相對其它產(chǎn)業(yè)具有高風險，這要求我們在進行房地產(chǎn)企業(yè)價值評估時，要充分預料未來風險的不確定性對企業(yè)價值評估會產(chǎn)生很大的影響。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)價值評估的影響因素

2.2.1資金的充足率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以開發(fā)房地為主業(yè)的公司。房地產(chǎn)具有的高價值及開發(fā)周期長的特點，決定了房地產(chǎn)企業(yè)對資金的大量需求。擁有資金的數(shù)量多少是決定一個房地產(chǎn)企業(yè)能否創(chuàng)造更大價值的一個重要影響因素。2.2.2土地儲備及區(qū)域因素

土地是一種固定的，具有稀缺性及可壟斷性的自然資源。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是以土地為基礎的。所以從理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用的土地儲備量是影響其企業(yè)價值的一個重要因素。房地產(chǎn)又是有區(qū)域性和個別性的，不同的城市，同一個城市的不同地段都會對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的價值產(chǎn)生影響。

2.2.3企業(yè)的商譽價值

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的渴求，決定了企業(yè)本身要通過各種方式融資。而目前中國的現(xiàn)狀是房地產(chǎn)企業(yè)的融資融渠道還較少，主要以銀行借貸主為。房地產(chǎn)企業(yè)大量的借貸或債券融資，必然會帶來一個新的問題一企業(yè)的融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)的商譽品牌價值可以讓企業(yè)在融資過程中顯著降低融資成本。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)價值評估中的問題與難點

目前對房地產(chǎn)企業(yè)價值評估還存在如下的一些問題： 2.3.1房地產(chǎn)企業(yè)價值評估理論亟待加強

企業(yè)價值評估起源于西方發(fā)達國家，經(jīng)過了幾十年發(fā)展已建立了一套系統(tǒng)成熟的評估理論。

現(xiàn)金流折現(xiàn)法作為最為重要的企業(yè)價值評估方法，其理論經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善，現(xiàn)成為發(fā)達資本主義國家使用最為廣泛的方法。我國企業(yè)價值評估發(fā)展較晚，其理論也主要以引進國外的評估理論為主，專門對房地產(chǎn)企業(yè)的價值評估理論研究還比較少。而房地產(chǎn)企業(yè)作為一類有很強個性的產(chǎn)業(yè)，不能套用一般的企業(yè)價值評估方法，需要對評估理論按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點進行完善，用以指導房地產(chǎn)企業(yè)價值評估。比如房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般生產(chǎn)型企業(yè)，它的固定資產(chǎn)相對其價值影響小一些，而資本及無形資產(chǎn)卻會產(chǎn)生很大的影響。也就是我們在進行企業(yè)價值評估時要考慮企業(yè)資本結構的因素。如此等等，都需要用完善的理論加以研究分析，找出他們與企業(yè)價值的內在聯(lián)系。2.3.2評估經(jīng)驗不足，評估方法有待改進

我國的企業(yè)價值評估發(fā)展的時間短，《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》規(guī)范了目前國內企業(yè)價值評估的方法只能用成本法、市場比較法和收益法。由于最初企業(yè)價值評估是為了配合國企改革，成本法在企業(yè)價值評估中對于生產(chǎn)效率低下的國企有著比較好的適應性，但相對后來發(fā)展起來的房地產(chǎn)企業(yè)，明顯不適合。由于中國證券市場還有待完善，其市值還不能完全體現(xiàn)出企業(yè)的內在價值。我國的市場經(jīng)濟還遠未達到成熟的程度，這也造成單使用收益法進行評估在預測上的難度和不確定因素過大。

我國評估業(yè)發(fā)展時間還不長，很多評估機構還是通用型的，對房地產(chǎn)這一特定產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性不強。評估的房地產(chǎn)企業(yè)不多，大多評估機構沒有什么太多的評估案例可以借鑒，造成評估經(jīng)驗不足。2.3.3宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

我國目前的市場經(jīng)濟不夠完善，政府在經(jīng)濟改革中還要面對很多從未遇到過的經(jīng)濟問題。因此會用一些調控手段來糾正不當?shù)慕?jīng)濟行為。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個關系民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，政策的不確定性會增大房地產(chǎn)企業(yè)價值評估的難度，特別是在用現(xiàn)金流折現(xiàn)法評估時，未來現(xiàn)金流的預測和加權平均資本成本的計算會帶來很大的不確定性，同時房地產(chǎn)企業(yè)一般都需要通過比較高的財務杠桿來經(jīng)營。目前國內的房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段較為單一，基本以銀行借貸為主，國家在進行宏觀調控時，通常會以用利率手段，這往往會造成房地產(chǎn)企業(yè)的債務融資成本變化較大。而廣泛使用的現(xiàn)金流折現(xiàn)法，要對折現(xiàn)率進行準確預測，而利率的變動會對折現(xiàn)率的預測產(chǎn)生很大的影響。2.3.4對未來現(xiàn)金流的預測不夠精確

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟中比較特殊的一個產(chǎn)業(yè)，受到來自于企業(yè)外部的不確定因素影響太多，如宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，貨幣政策及財務政策都會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的影響。這主要是因為房地產(chǎn)具有投資功能，作為投資產(chǎn)品時，會對國家的宏觀經(jīng)濟更加敏感。房地產(chǎn)的投資功能，必定會帶來一定的投機風險。這些風險也會部分轉嫁到房地產(chǎn)企業(yè)，比較容易受到外部因素的影響，會給我們在預測未來現(xiàn)金流時帶來很大的困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法與改進措施

3.1房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法

3.1.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是評估企業(yè)投資或資產(chǎn)的收益(即凈現(xiàn)金流量)從而評估企業(yè)價值的一種方法。它屬于《企業(yè)價值評估指導意見(試行)》中的收益法的具體形式。其理論基礎是一項資產(chǎn)的價值應等于該資產(chǎn)在未來所產(chǎn)生的全部現(xiàn)金流的現(xiàn)值總和。因此可以用如下公式來表示：

V??t?nCFT

t?1(1?r)t上述公式中：V表示資產(chǎn)的價值，n表示資產(chǎn)的延續(xù)時期，CFT表示資產(chǎn)在t時刻產(chǎn)生的現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率。

在實際的房地產(chǎn)企業(yè)價值評估中，由于對現(xiàn)金流的涵義與折現(xiàn)率的具體含義不同，又可以分為兩種具體的現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法：

1.權益法

這種方法認為股東是企業(yè)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流的索取者，所以企業(yè)的價值等同于股東的權益價值，即企業(yè)價值評估就是對企業(yè)的股權資本進行評估。股東的收益一般我們可以看成就是股東的紅利，由此可以得到股權自由現(xiàn)金流是指除去企業(yè)經(jīng)營費用、本息支付和為保持預定現(xiàn)金流增長所需的全部資本性支出之后的現(xiàn)金流。對股權自由現(xiàn)金流進行折現(xiàn)，要使用股權資本成本這一折現(xiàn)率。股權資本成本的定義是投資者投資于公司股權時所要求的收益率，也就是公司為股權融資所付出的成本。權益法的評估模型主要有兩種：

股利折現(xiàn)模型

P0??DT

t?1(1?r)t?上述公式中：P0表示企業(yè)價值，r表示折現(xiàn)率，Dt表示t時刻預期股利。該模型將股權自由現(xiàn)金流界定為股利，由于對股利的無限預測比較困難，所以可以用兩個具體的模型簡化：(1)股利固定增長模型

假設企業(yè)的股利在很長一段時間內以固定的增長率增長，則可以得到這個一模型：

P0?D1 r?g上述公式中：D1表示下一年的預期股利，r表示投資者要求的股權資本收益率，g表示固定的股利增長率，P0表示普通股現(xiàn)值。

(2)階段性增長股利折現(xiàn)模型

現(xiàn)實中很多企業(yè)的股利不是保持穩(wěn)定增長，企業(yè)的股利在起初發(fā)展階段保持較高的增長率，增長到一定時期后就會穩(wěn)定的以一個合理的增長率增長。故假設股利的增長是階段性的，第一階段以超長增長率增長，在第二階段穩(wěn)定會則為永續(xù)固定增長，于是可以得到如下模型：

P0??t?nPnDt? nt?1(1?r)t(1?r)Pn?Dn

(rn?gn),D?D(1?g)tt?1上述公式中：Dt表示第t年預期的每股股利，r表示超常增長階段公司的要求收益率(股權資本成本)，Pn表示第，1年末公司的價格，g表示前，1年的超常增長率，gn表示，1年后的永續(xù)增長率，Rn表示穩(wěn)定增長階段公司要求收益率。

股利折現(xiàn)模型的辨析

股利折現(xiàn)模型的基礎是股東才是企業(yè)未來現(xiàn)金流的索取者，所以其體現(xiàn)的是企業(yè)的股權價值，這種方法對于評價企業(yè)的股票價值有著非常好的準確率，但這種方法是把企業(yè)的未來現(xiàn)金流界定為公司股利。對于房地產(chǎn)企業(yè)，我們從房地產(chǎn)企業(yè)的特性知道它對資金的需求巨大，即企業(yè)的發(fā)展對資金的依賴極大。如果以簡單的提高企業(yè)的紅利分配率也就是增大股利，我們就很容易的使評估的企業(yè)價值變大。假設房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤一定的情況下，提高紅利分配率就意味著相應的資本投入要減少。這對于對資金依賴的房地產(chǎn)企業(yè)，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的增長率，也就我們評估的房地產(chǎn)企業(yè)的價值產(chǎn)生非常大的偏差。股利折現(xiàn)模型看起來是種很簡單的價值評估模型，但我們要用到股權資本成本作為折現(xiàn)率，股權資本成本是股權融資所付出的成本，它一般由資產(chǎn)定價模型：股權資本成本=無風險收益率+公司無法避免的風險系數(shù)(β系數(shù))×市場風險溢價得到。由于我國現(xiàn)在的市場發(fā)展的限制，β系數(shù)和市場風險溢價的估算比較困難，這對于使用股利折現(xiàn)模型評估企業(yè)價值的準確度帶來很大的影響。

股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型

如果將公司未來現(xiàn)金流界定為股權自由現(xiàn)金流，也就是企業(yè)在履行了各種財務上的義務(如償還債務，彌補資本性支出，增加凈營運資本)后剩下的那部分現(xiàn)金流。可以得到如下的模型：

(1)固定增長率，假設公司以一個不變的增長率持續(xù)增長

FCFE1r?g

上述公式中：P0表示公司價值，F(xiàn)CFE1表示預期下一年的股權自由現(xiàn)金流，P0?r表示公司的股權資本成本(投資者的要求收益)，g表示股權自由現(xiàn)金流的穩(wěn)定增長率。

(2)階段性增長，假設企業(yè)的股權自由現(xiàn)金流會在前一段時期快速增長，然后進入穩(wěn)定增長階段。

nFCFEtPnFCFEtFCFEn?1/(rn?gn P0??????tntn(1?r)(1?r)t?1(1?r)t?1(1?r)n

上述公式中：P0表示企業(yè)價值，F(xiàn)CFEt表示第t年的預測股權自由現(xiàn)金流，Pn表示高速增長期末的公司股票價格，r表示高速增長階段投資者的要求收益率，F(xiàn)CFEn+1表示穩(wěn)定增長階段股權自由現(xiàn)金流，rn表示穩(wěn)定增長階段投資者的要求收益率，gn表示穩(wěn)定增長階段的增長率

股權折現(xiàn)模型的辨析

從股權折現(xiàn)模型對其現(xiàn)金流的預測，我們可得到股權現(xiàn)金流的計算，即：

股權現(xiàn)金流=凈收益+折舊和攤銷-優(yōu)先股利-資本性支出-凈營運資本的增加額-償還本金+新發(fā)行債務收入

相對于股利折現(xiàn)模型對現(xiàn)金流的計算，它考慮了公司留存的那部份利潤的價值，所以相對于股利折現(xiàn)更好的反映公司的真實價值。房地產(chǎn)企業(yè)的特點決定房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展時，需要大量的資金。如果房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展時留存比較多的利潤用于新的資本投入，那對于企業(yè)創(chuàng)造更大價值起到很大的推動作用。而此模型不能很好的體現(xiàn)這一點，也就是對評估出來的企業(yè)價值會產(chǎn)生較大偏差。另，股權折現(xiàn)模型要使用股權資本成本對現(xiàn)金流折現(xiàn)，股權現(xiàn)金流反映的是企業(yè)為股權融資所付出的成本，而實際上房地產(chǎn)企業(yè)對債務的依賴比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的債務融資成本對企業(yè)價值產(chǎn)生的影響不太容易通過股權折現(xiàn)模型表現(xiàn)出來，因而用此方法評估出來的企業(yè)價值失真度比較高。

2.實體法

這種方法以企業(yè)的所有資金提供者都是企業(yè)現(xiàn)金流的索取者為基礎，即企業(yè)價值包括股東權益、債權、優(yōu)先權的價值。它采用資本的加權平均成本折現(xiàn)現(xiàn)金流。它也是建立在企業(yè)未來增長的假設基礎上的，其模型同樣可以表述為兩種形式：

(1)企業(yè)自由現(xiàn)金流穩(wěn)定增長假設企業(yè)以某一固定的增長率穩(wěn)定的增長，可得到如下模型：

FCF1WACC?g

上述公式中：P0表示企業(yè)價值，F(xiàn)CFF1表示預期下一年的企業(yè)自由現(xiàn)金流，P0?WACC表示資本加權平均成本，g表示企業(yè)自由現(xiàn)金流的永續(xù)增長率。

(b)企業(yè)自由現(xiàn)金流階段性增長假設企業(yè)增長為階段性的，初期的n年高速增長，于后達到穩(wěn)定增長。則可以得到如下的模型：

nFCFFn?1/(WACC?gnFCFF0(1?g)tFCFFn?1/(WACC?gn)FCFF1P0??????tnt(1?WACC)(1?WACC)nt?1(1?WACC)t?1(1?WACC)上述公式中：P0表示企業(yè)價值，F(xiàn)CFFt表示第t年預期的企業(yè)自由現(xiàn)金流，nFCFFn+1表示第n+1年年末的企業(yè)自由現(xiàn)金流，WACC表示企業(yè)的加權資本平均成本，g表示前n年的超常增長率，gn表示n年后的穩(wěn)定增長率。

實體法，即企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法辨析：

此模型使用的現(xiàn)金流即企業(yè)自由現(xiàn)金流是企業(yè)真正得到的稅后經(jīng)營性現(xiàn)金流，這部分現(xiàn)金流是用來分配給所有企業(yè)的資本提供者，包括普通股、優(yōu)先股、債權人，所以此模型可以不受企業(yè)負債比例的影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)一般高負債比率比權益法要評估的更為準確。實體法采用資本的加權平均資本成本對現(xiàn)金流進行折現(xiàn)，資本的加權平均成本反映的是企業(yè)所有的資本提供者的機會成本，因此它能更好的將房地產(chǎn)企業(yè)因為大量債務產(chǎn)生的債務成本體現(xiàn)到企業(yè)價值評估中去。因此實體法在房地產(chǎn)企業(yè)的價值評估中會優(yōu)于權益法。實體法使用加權平均資本成本作為折現(xiàn)率，房地產(chǎn)企業(yè)本身的特性決定了其加權平均資本成本變化比較大，而我們使用實體法時通常會以目標加權平均資本成本作為折現(xiàn)率，這會使評估出的房地產(chǎn)企業(yè)價值和實際情況產(chǎn)生很大偏差。另，這種模型對于市場的風險和政策性影響因素考慮的不夠。我們知道房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場風險很大，這主要體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品一一房地產(chǎn)具有投資與投機的功能，投機產(chǎn)生周期性的泡沫會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的市場風險，國家出于對宏觀經(jīng)濟的調整會出臺一系列調控政策，如加息或財政政策都會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的影響，對于這種風險造成的企業(yè)價值變化，實體法還不能很好的解決這一難題。3.1.2成本加和法

成本加和法的基本思路是通過重新投資建立一個完整的生產(chǎn)能力實體，它由若干要素組成，具有與被評估企業(yè)相同的經(jīng)營結構與功能，相同的獲利能力，并以重建過程所需投資額作為被評估企業(yè)的價值。由此我們可以看出，成本加和法是假設企業(yè)的價值等于所有有形資產(chǎn)和可確指的無形資產(chǎn)價值之和減去負債，因此評估一般采用調整企業(yè)的資產(chǎn)與負債表，所以它是一種基于資產(chǎn)的評估方法。成本加和法可以用下面的模型表示：

企業(yè)價值=企業(yè)有形資產(chǎn)=企業(yè)無形資產(chǎn)-企業(yè)負債 成本加和法辨析：

成本加和法以假定公司的價值等于重置公司資產(chǎn)的成本為基礎。對于房地產(chǎn)企業(yè)，其具有的有形資產(chǎn)以資金為主，無形資產(chǎn)占據(jù)企業(yè)價值很大的一部分。成本加和法對于評估房地產(chǎn)企業(yè)價值具有很多缺陷。首先，它很難重置房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的有形資產(chǎn)主要以流動資產(chǎn)，土地儲備和未售房產(chǎn)為主。而對于土地及房產(chǎn)價值的評估會有相當大的難度。最后，因為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一一房地產(chǎn)擁有很強的區(qū)域性特點，所以重置出來的公司價值很難和評估公司等同。3.1.3市場法

市場法就是通過比較市場上相似或相近的企業(yè)公允價格，經(jīng)過類比分析，適當?shù)男拚玫綐说钠髽I(yè)的價值評估結果。它是基于一個理性的投資者，在一個公開透明的市場中購買一項資產(chǎn)，絕不會高于有相同效用的替代品的價格，否則市場會出現(xiàn)套利行為，最終使價格趨同這一基本原理。在我國市場法評估房地產(chǎn)企業(yè)價值中最為廣泛使用的是市盈率乘數(shù)法： 企業(yè)的價值=市盈率×凈利潤

這一方法的前提是：參照企業(yè)必須是上市企業(yè)，市場是一個完善活躍的市場，這個市場必要一定的歷史以便有充足的信息資料，參照企業(yè)必須具有可比性。

市場法辨析：

市場法對房地產(chǎn)企業(yè)價值的評估簡單易懂，評估出來的價值易于被投資者接受。這是緣于：

1.評估房地產(chǎn)企業(yè)的價值是通過市場上相似企業(yè)的價值比較分析得出來的，而市場價值在我國主要參考的是證券市場的股票市值，所以對投資者來講，其評估結果很容易接受；2.市場法通過比較法得出價值，只需對相似企業(yè)的評估指標進行量化，然后與待評估企業(yè)進行比較就能得到評估結果，所以用起來方便簡單。但實際操作中，市場法受到下列因素影響：首先比較的是房地產(chǎn)企業(yè)的價值，該企業(yè)價值來自于市場眼光，它需要一個完善的證券市場，而我國目前證券還有待完善，不完善的市場就不能很好的反正企業(yè)的內在價值，而且基于市場評估出來的參照房地產(chǎn)企業(yè)價值很多時候因為投機因素的存在而不能很好的反映企業(yè)的內在價值。其次，市場法要求參照企業(yè)有充分的可比性，因此如何確認參照企業(yè)具有可比性，是一個值得探討的問題。也是一個有很大難度的問題。最后，我國證券市場發(fā)展時間不長，企業(yè)的歷史信息不足，這會大大限制市場法的獲取信息的數(shù)量，帶來較大的評估誤差。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法的改進建議

通過對國內目前主要使用的房地產(chǎn)企業(yè)價值評估的方法介紹和辨析中我們可以看出目前使用的方法還有不少缺陷。

3.2.1以當前市場經(jīng)濟情況對價值評估的需求決定評估方法

我國的市場經(jīng)濟正處于不斷發(fā)展和完善的過程，對企業(yè)的價值評估是這種發(fā)展的一個組成部分。按照西方市場經(jīng)濟理論，企業(yè)的價值是企業(yè)未來的贏利水平，我國現(xiàn)在使用的成本加和法是基于重置同價的公司理論，這顯然同目前市場經(jīng)濟情況下的價值評估需求不一致。市場經(jīng)濟下，我國現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)價值評估主要服務于企業(yè)并購、投資者投資、企業(yè)融資、指導企業(yè)制定戰(zhàn)略等。這就決定其要求的價值評估是基于未來盈利水平，是未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流。我國的證券市場發(fā)展比較晚，還有很多不規(guī)范的地方。市場投機者常利用這些不規(guī)范進行投機，從而在某種程度上我們很難把握市場對參照企業(yè)的價值估算是否出現(xiàn)扭曲，這些因素無疑大大制約了市場法評估房地產(chǎn)企業(yè)價值的應用。3.2.2照顧房地產(chǎn)企業(yè)的高負債率的特點對企業(yè)價值的影響

房地產(chǎn)企業(yè)一般需要大量舉債來加速發(fā)展，所以其資本成本結構會對房地產(chǎn)企業(yè)的價值產(chǎn)生比較大的影響。我們在使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對房地產(chǎn)企業(yè)價值評估時要充分考慮到這一點，使用資本加權平均成本對現(xiàn)金流折現(xiàn)可以體現(xiàn)資本結構，但是資本成本的定價往往受很多主觀因素的影響，如市場指標、經(jīng)濟周期、資本結構等等都會導致加權平均資本成本(WACC)的估計值在一個很廣的范圍內波動，理論上我們希望盡量減少資本成本計算中的波動因素以簡化價值評估。以前的資本成本研究基本是指公司層面，目前隨著實際需求不斷增加，行業(yè)資本成本正逐漸興起。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，越來越多的服務于房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新也不斷涌現(xiàn)，這對計算房地產(chǎn)行業(yè)資本成本提出了迫切要求，確定中國房地產(chǎn)行業(yè)資本成本是一些房地產(chǎn)投資活動的基礎。在使用資本加權平均成本(WACC)時，我們很難去把握房地產(chǎn)企業(yè)未來的資本結構，理論上要對其每年進行預測，在使用WACC進行折現(xiàn)時，WACC的值會極大的影響評估出來的房地產(chǎn)企業(yè)的價值，這無疑會使評估結果準確性變差。而行業(yè)基準收益率(IC)作為財務上項目可行性研究中使用的常用參數(shù)可以解決折現(xiàn)率預測的難度。3.2.3在對房地產(chǎn)企業(yè)價值進行評估時，需要對風險進行預測

由于房地產(chǎn)受政策影響比較大，同時又常常同宏觀經(jīng)濟同步，在預測這些風險時，我們現(xiàn)使用的WACC折現(xiàn)率都無法全面的反映這些風險因素。本文建議在使用基準收益率折現(xiàn)經(jīng)濟利潤評估出房地產(chǎn)企業(yè)價值，通過折現(xiàn)率考慮了國家宏觀經(jīng)濟預測及房地產(chǎn)企業(yè)的周期性，以使我們對房地產(chǎn)企業(yè)進行價值評估時得到更為準確的結論。

3.2.4企業(yè)價值評估需要關注企業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間并不長，發(fā)展的空問還很大，在評估的企業(yè)價值中能體現(xiàn)出公司的績效水平將會使評估結果更能反映公司的真實價值。使用發(fā)達資本主義國家使用的經(jīng)濟利潤作為現(xiàn)金流能很好的解決這一問題。湯姆·科普蘭，蒂姆·科勒和杰克·默林合著的《價值評估》一書中是這樣定義經(jīng)濟利潤的：

經(jīng)濟利潤衡量的是公司在某一期問創(chuàng)造的價值：

經(jīng)濟利潤=投入資本×(投入資本收益率-加權平均資本成本)從這一定義可以看出經(jīng)濟利潤表現(xiàn)的是投入資本創(chuàng)造的價值，因而在使用它對房地產(chǎn)企業(yè)價值評估時，我們可以看出企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

結語

企業(yè)價值評估是當前資產(chǎn)評估中的熱點，也是評估中一個難點。房地產(chǎn)企業(yè)本身具有的特殊性，以及房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中具有的舉足輕重的地位，使房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法的研究具有重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)價值評估的方法，在國內還處于不是很成熟的狀態(tài)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法也將日益完善起來。

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