第一篇：房地產開發問題現狀及建議

近年來，隨著房地產開發的持續升溫，帶動了小城鎮房地產開發的蓬勃發展，小城鎮房地產開發形式多種多樣，其具體表現形態為：一是自主開發。由開發商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委托開發。由相關單位或組織劃拔土地委托開發商進行開發，建成后交付委托單位，開發商按約定收取開發傭金。三是聯合開發。由一方出土地，另一方

出資金，雙方或多方聯合完成開發并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協議進行房屋分配。在上述形式中又以聯合開發和合伙自建為主要形式。

因此，小城鎮房地產開發與一般意義上的房地產開發相比具有“非典型”性的特點。隨著開發規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮房地產開發的現狀

房地產開發的主體呈現出開發主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃項目和工業園區建設，也有企事業單位、村民委員會組織參與的房地產開發，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯合開發（包括合伙自建）。多元化開發帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發，大都沒有辦理稅務登記。由于小城鎮房地產開發具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮房地產開發的稅收流失現象較為普遍，一些房地產開發企業在開發經營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應付檢查和辦理相關證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯合”開發，簽定“集資建房或私房聯建”協議，將開發交易行為改頭換面為自建聯建行為，以逃避納稅義務。這類房地產開發企業多為地下企業或小型開發商，大多既無房地產開發資質，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關系，有的開發商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發中再轉戶，更有甚者在從事房地產開發之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發變為私房聯建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

小城鎮房地產開發大多由自然人投資入股，開發商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現為不能主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規定如實申報其應稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯建等手段逃避稅收，給稅務部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產開發過程比較復雜，涉稅環節多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產開發商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現的“陰陽合同”，地稅機關很難核實，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

涉稅信息不對稱導致稅收管理滯后。利益驅動，部門之間協作不強。通常開發一個房地產項目，必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協調配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發過程中地稅部門難以有效地參與管理和監督，造成房地產稅收征管難。房地產開發項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的。由于目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現部門共享和信息互換，稅務部門往往只能在房地產開發企業開發、銷售房屋后介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農村小城鎮，對房地產業缺乏綜合協調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規劃立項手續不全，稅務部門從規劃、建設等部門也無法取得相關信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監控。

稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環境和稅務機關自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮房地產業的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現象不同程度存在。從外部環境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的協作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依

靠協調來實現外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產各環節稅源分析對比與稅款實現及征收無法實施同步監控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關自身的征管力量薄弱，而開發商流動性大、穩定性差并且多是異地開發，一旦工程完工結算后，既不辦理稅務登記注銷手續，也不辦理稅款結算手續，立即

卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。

二、對加強小城鎮房地產稅收管理的建議

（一）開展針對性的稅法宣傳。進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業的有關稅收政策；二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯建房、集資建房、開發房等各種建房形式的稅收政策，并在實際工作中正確運用；三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度進一步加強農村建筑業的稅收管理，更好的規范建筑業納稅行為

（二）深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協稅、護稅工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務部、村支兩委和地方稅務機關組成的農村零散建筑業協稅、護稅組織，建立健全村委會負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯席會制度，定期召開聯席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建筑業的稅收征收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規范了稅收征管秩序，增加了財政收入。

（三）建立基礎性的征管制度。

1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務機關按工程形象進度或預收款情況預征稅款，工程竣工結算開具發票時多退少補。

2、建立房地產基準價格計稅制度，建議政府有權的部門定期公布本地區不同地塊房屋的交易基準價格（售房均價），稅務機關有權以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計稅依據。

3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監控二手房轉讓的交易情況

4、建立核定征收制度，稅務部門在對當地房地產行業利潤率和稅負進行測算的基礎上，根據房地產行業應繳的各種稅收及附加，核定房地產業稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產企業財務核算較為混亂、稅收監控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

（四）針對一些建筑扭曲“聯戶建房”的本質，偷漏房產銷售環節的部分稅收問題，及時找準問題癥結，切實采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯戶建房的建筑施工單位必須提供真實準確的聯戶建房合同、聯戶建房業主名單、聯戶建房施工設計圖紙進行備案，當地稅務所嚴格審核聯戶建房的真偽。二是事中監管。施工建設期間，稅收管理員深入施工現場，調查核實聯戶業主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質，核對最初報送的聯戶建房業主與最終的房屋產權證業主是否一致，據此分不同情況辦理稅款結算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，并實時根據市場價進行調整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建筑面積關口，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

（五）加大震懾性的查處力度。針對小城鎮房地產開發的特點，以具有開發性質的合作建房和自建行為為重點，采用實地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段，積極拓展稅務稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程序移送司法機關追究刑事責任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應用，充分發揮其震懾效應，加大對房地產業的稅收約束力度，切實建立小城鎮房地產稅收“有序征管”工作格局。

第二篇：房地產開發建議

文章標題：房地產開發建議

房地產開發建議

房地產市場穩定健康發展是擴大新城區的保證，因此一定要以市場為導向，加強宏觀調控與引導，優化房地產發展環境，促進房地產業的良性循環。

1、強化市場監管，確保有序發展。要規范房地產開發行政管理，使我區房地產市場走上規范化和法制化軌道。一要強化房地產市場管理。加強商

品管理；加強商品房預售管理，未經房地產測繪部門測算審核的，房地產開發商不得進行銷（預）售，交易中心拒絕受理其申辦權證；限制投機性購房、遏制惡意炒房、哄抬房價，以免價格大起大落，保持房產市場穩定發展。二要健全完善相關管理法規制度。包括拆遷、物業、房地產交易、中介管理等方面的規定，創建公平、公正的市場競爭和住房消費環境。三要強化資質管理。對房地產經紀機構管理實行資格審批制度，從事房地產經紀業務必須進行資格審批后才能領取工商營業執照，從事營業；房地產經紀人需先參加培訓，并經考試合格后方能從事房地產經紀業務；對房地產經紀機構和從業人員定期年檢、審核，方可繼續從業，否則停止營業。四要嚴肅處理房地產開發和交易活動各個環節的違法違規行為。五要強化租賃管理。將租賃隱形市場顯化，規范房屋租賃行為，保障租賃雙方當事人的合法權益。由房管、工商、稅務、公安等部門協作管理。

2、建立與完善系統的、多層次的土地經營計劃體系。在對建設用地總量進行控制的同時，對建設用地結構、空間布局、使用條件等也要進行計劃，這樣才能適應市場經濟條件下城市土地經營的要求。計劃體系應具備總體控制、具體操作、市場調節等多種層次，實現規劃編制計劃、土地收購儲備計劃、土地開發計劃、土地供應計劃、土地收益分配計劃等多種計劃的有機結合。還要有長期、中期與的土地開發計劃，其中長期計劃是一種戰略性的計劃，主要規定目標與基本策略，周期一般在10年左右；中期計劃主要是根據國民經濟和社會發展情況對土地經營的任務和調節措施加以規定，并作為計劃的依據，其周期一般為5年左右；并應隨著計劃環境的變化進行滾動調整。在計劃的編制上則應注意增強其具體操作性和對土地市場的調控力度。比如，房產供不應求時，應調整計劃，加大土地供應量。

3、強化土地供應管理。首先，要搞好土地存儲，建立并完善土地收購儲備制度，加強政府對土地供應的調控，通過土地的前期開發整理，既可以降低土地開發成本，又有利于實現土地供應的計劃性，對于暫時閑置的地塊，通過前期開發整理，還有助于進行臨時出租，高效利用現存土地。其次，實施土地供應“陽光工程”，保持合理的土地供應量。土地“陽光工程”主要是指堅持經營性土地的招標拍賣與掛牌出讓，公示土地信息，使土地市場交易的全過程置于監管之下，從而提高市場透明度，維護公平競爭的市場環境。實施土地“陽光工程”，有助于杜絕與土地有關的尋租活動，保持政府職能的完整和嚴肅；有助于維護市場秩序；也有助于保護開發商之間的公平競爭。第三加強監督與查處違法用地的工作力度，對于非法獲得土地使用權、違反有關規劃與土地利用計劃進行開發的現象進行嚴厲處罰。

4、建立和完善房地產市場信息系統和服務系統。一要建立房地產“超市”（交易中心）。使住宅能夠實現程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進房地產市場全面活躍。交易中心吸納了稅務、土地、金融、公證等部門，以及房地產開發企業、經紀組織進場，提供“咨詢--登記--勘測--評估--收稅（費）--發證”一門式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時間，提高辦事效率。二要建立房地產信息發布體系、預警預報體系、房地產信用檔案（包括開發企業、物業企業、中介企業及從業人員信用檔案），服務房產，引導消費。三要培植中介企業。為方便群眾，達到調劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣、置業、擔保、評估、廣告等中介企業。堅不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環境，并與市工商、稅務等部門協調，最大限度地減免中介企業的各種稅費。擔保有限公司的組建，將促使個人購房貸款大突破。四要搞好物業管理。引入“洋管家”，增強樓盤營銷的吸引力，引入境外服務模式，使物業增值保值，逐步推行星級“管家”服務。五要搞好輿論引導。為搞活房地產交易市場，強化輿論作用，充分運用新聞媒體，通過廣播、電視、報紙等大眾傳媒，促進了居民觀念的更新，使之從一個全新的角度去看待房地產，同時也增強自我保護意識，積極參與房地產市場改革。

5、立足市場，調整住房供應結構體系，形成“梯級消費”。從市場出發，著力構建商品房、經濟適用房和廉租房三種住房供應體系，加大中低價位配套商品房的供應量。優化供應結構，加快普通型商住樓建設，適當調整商業性用房比例，滿足多層次住房消費需求。在經濟適用房、小戶型、普通商品房、公寓、別墅構成的住房一級市場的梯級消費體系基本形成后，帶動梯級消費和一、二級市場的聯動。

一、二

手房市場的良好互動，從而形成房地產的“梯級消費”，以促進市場對于存量房的消費。通過賣舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯動起來，促進多次置業者的增多，使購房進入升級換代的高峰時期，促進市場良性循環。

6、樹立品牌意識，建設優良房產。首先，塑造誠信企業，加強房產質量監督，建設上乘房產。其次，完善配套設施建設，創建優質人居環

境，強化物業管理，打造精品房產；樹立創新理念，創建現代樓房。再而，應用新材料、新設備、新技術，建設順應潮流又適合消費者的住房。

《房地產開發建議》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀房地產開發建議。

第三篇：學校食堂經營管理問題現狀及建議

學校食堂經營管理問題現狀及建議

學校食堂經營管理問題現狀及建議

近段時期，隨著物價指數的大幅上漲，**市一些學校食堂飯菜價格出現了上漲的現象。為了切實加強學校食堂管理，規范辦學行為，真正把學校食堂辦成服務師生、服務教學的重要場地，按照**市領導要求，**市物價局會同**市教育局、**市衛生質量監督局組成工作組對**市部分學校食堂經營管理情況進行了調研。調研采取實地檢查、座談、走訪學生的形式進行，涉及大中專院校、市直城區學校、農村中小學等各級各類學校14所，現將有關情況報告如下：

一、**市學校食堂經營管理的基本現狀

**市現有各級各類學校790多所，在校學生45萬余人，90%以上的學校辦有學生食堂。現有省A級食堂5個、B級食堂80個。近年來，全市各地各校食堂堅持“以生為本，服務為先”的工作宗旨，建立健全學校食堂各項管理機制，不斷加強學校食堂建設，為服務教育教學，服務師生生活，構建和諧平安校園作出了積極貢獻。**市學校食堂在經營過程中有如下特點：

（一）學校食堂的收費模式不一。**市學校食堂收費模式大體可以分為三類。一是實行打卡消費。**市大中院校、城區中小學、縣市區初中及少數條件較好的鄉鎮中心小學，按照學生自愿的原則，實行微機打卡售飯售菜或飯菜票制度的銷售模式，學校食堂單獨建立帳務。如荊楚理工學院食堂既接受學生打卡消費，也接受外來人員買票進餐，完全實行市場化運作。目前，食堂打卡消費模式在全市范圍內得到推廣，調查的14所學校，有11所實行打卡消費，占被調查總數的78.6%；二是實行包月消費。部分農村中小學實行包月交納生活費就餐。如沙洋縣五里初中一、二年級包月就餐費為115元，三年級為135元。冷水鎮銅錢小學按照一年級每生5元/天，二至五年級每生6.5元/天，一月一收費的方式結帳，這類模式在廣大農村中小學中比較普遍，調查中有2所學校實行此類模式，占14.3%；三是實行搭伙消費。**市少部分偏遠地區和經濟比較落后地區農村中小學實行自帶糧菜委托學校代為加工，學校靠收取搭伙費來維持食堂的正常運轉，搭伙費收入歸并學校行政帳務統一核算管理的模式。

（二）食堂銷售飯菜的品種不一。一般來說，大中院校、城區中小學食堂飯菜品種相對較多，學生可供選擇的余地較大。城區大多數學校中晚餐一般都有三個以上檔次的飯菜可供不同消費水平的學生選擇，調查中，這一比例達到70%以上。如荊楚理工學院由于社會化服務程度較高，可供學生選擇的飯菜種類達到100種以上，掇刀高中每天也有20種以上的飯菜搭配供學生選擇，城區大多數學校中晚餐都提供主食、面食和小炒，個別學校如**外校還提供燒烤和鹵菜，學生可根據自身需要和消費水平進行選擇，滿足了學生多層次需求。相比之下，農村中小學由于受條件限制，一般只有兩種價位可供選擇，部分學校只有一個價位，學生選擇余地較小。調查走訪的7所農村中小學，兩種價位的學校有4所，三種價位的1所，一種價位的2所。

（三）食堂飯菜價格高低、質量不一。學校銷售的飯菜品種每份有多有少、有大有小，質量有好有壞。如：饅頭平均銷售價格在0.20—0.30元／個之間，包子平均銷售價格在0.40—0.50元／個之間。通過調查和掌握的情況，全市中小學早餐的平均價格在1.00—2.0 0元/份之間，中晚餐的平均價格在2.50—4.00元/份之間，一名普通學生在校就餐一般花費在7.00-8.00元/天，最低花費在5元左右，掇刀高中還提供1.50元/份的飯菜滿足家庭條件比較困難的學生就餐。龍泉中學、東寶中學也為學生提供1.50-2.50元/份不等的面食和花飯，多數學校允許學生加飯，確保了學生在學校吃的飽、吃的好。隨機走訪顯示，大多數學生覺得這一價位“可以接受，比外面便宜”，掇刀高中、**理工學院的學生對學校食堂滿意度很高。

（四）部分學校食堂存在飯菜漲價現象。在調查走訪的14所學校中，有8所學校存在不同程度的漲價，占所調查學校的57.1%；有2所學校提高了最低消費標準，如沙洋縣五里高中、十里初中分別取消以前2.50元/份、1.60元/份的最低盒飯供應；有4所學校維持原價，占被調查的學校的28.6%；漲價集中在中晚餐，幅度一般在0.30-0.70元/份之間，如龍泉中學中晚餐三檔均漲價0.50元，**外國語學校均漲價0.40元，值得注意的是，調查到的所有農村中小學食堂都有漲價行為，有的幅度還比較大，如鐘祥石牌二中，去年學生食堂就餐消費為5元/天，本學期上漲到7元/天。相反，受物價影響壓力更大的城區學校如荊楚理工學院、東寶中學、掇刀高中積極化解物價上漲壓力，依然維持飯價不變。

二、學校食堂經營管理面臨的問題

（一）物價上漲攤薄了學校利潤。今年以來，全國農副產品價格大幅上漲，給學校食堂經營帶來很大壓力，近幾年，國家、市里出臺了一系列政策文件，對食堂經營利潤做了嚴格限制，從開始的將利潤控制在１０%以內，到近年提出的保本微利原則，到現在的零利潤經營，從政策層面充分體現了教育的公益性原則，給廣大學生帶來了實惠。實際上從價格檢查反映的情況看，近幾年學校食堂盈利過大，成為學校亂收費的新形式。面對這次物價大幅上漲，很多學校食堂在不漲價的情況下，利潤減少。少數學校處于虧本經營。今年主要食品原料都大幅上漲，平均漲幅達到34.5%，這給以批量生產為主，大量消耗原材料的學校食堂帶來的壓力是巨大的，直接造成食堂運行成本的飚升。從表二可以看出，以掇刀高中9月20日為例，這所學校本學期在校就餐學生有3000多人，當天食堂總開支達14762.4元，而當天食堂所有窗口打卡點收入只有13868.9元，當天即虧損893.5元，僅以每天虧損800元計算，一個月就虧損達2萬多元，而去年差不多同一時期，學校還能實現微利經營。

（二）經營管理體制尚未完全理順。過去學校把食堂作為創收的重要渠道，是化解帳務的避風港，是學校應急用錢的臨時銀行，存在著管理上不規范、手續上不完善、制度上不健全等問題。檢查中仍發現有食堂將學校水電開支列入食堂開支，沒有做到食堂成本單獨核算。近幾年來，各級教育、物價主管部門多次發文重申中小學校食堂要不得以盈利為目的，但在實地調查中我們仍發現個別學校對學校食堂管理者下達高額創收任務，有的學校食堂盈利過大，這不可避免的迫使食堂管理者降低飯菜質量，提高飯菜價格，給學生增加了負擔。

（三）農村中小學校食堂管理有待提高。從調查的結果來看，近年來，由于各部門對學校食堂工作的高度重視，各地各校從采購、驗收、入庫、出庫、銷售等環節都制定了具體的工作管理制度，職責明晰，分工明確，食堂各項工序安排有條不紊，檢查的所有學校都有衛生部門派出的食品衛生監督員，都能出示衛生許可證、生產許可證、檢驗合格證、從業人員健康證等相關證件，大部分學校食堂飯菜價格合理，份量適中，干凈衛生，較以前有很大提高。但也仍有部分學校食堂分工不明確，工作人員態度不好，沒有嚴格按食堂規程操作，蒼蠅滿處飛，污水橫流，浪費現象較為嚴重，還有個別學校硬性規定學生吃與不吃都要付錢。這些問題在農村學校較為突出。有些村鎮小學食堂雖然收拾的比較整齊，但由于條件簡陋，買進的原料存放、沖洗都存在一定的安全隱患。

三、加強學校食堂經營管理的建議

（一）提高認識，維護學校食堂的公益性原則。學生食堂的主要功能是為師生，提供餐飲服務，具有明顯的公益性質。學校食堂經營管理的好壞，直接關系到學生的身體健康，安全和正常的學習，關系到學校的穩定。學校的后勤部門應加強對食堂的管理，要從維護廣大師生根本利益出發，充分認識食堂管理這項工作的重要性。要始終堅持為教育，為師生服務的方向為原則。食堂提供的飯菜應該保質保量，價格適當，充分考慮大多數學生的經濟承受能力，對食堂的就餐價格實行最高限制，切實維護廣大學生的利益。

（二）科學統籌，積極化解物價上漲帶來的壓力。面對物價上漲的壓力，各地各校應積極應對，不能將物價上漲的壓力一味轉移到學生身上，給學生家庭增加負擔。一是要科學安排食譜，盡量避開高價，如東寶中學在物價高峰期，避開漲幅較大的肉類食品，取之以禽蛋、魚類食品，提前讓學校菜園的蔬菜供應食堂，降低了生產成本。二是實行大宗食品原料招標采購制，**市學校后勤管理中心近年來組織城區大中型學校食堂統一招標采購大宗食品原料，進入學校的食品原料比市場價低5%左右，既保證了原料質量，又有效降低物價上漲風險，各地各校要繼續貫徹這一政策。三是因地制宜發展校內養殖業，近年來，**市學校“兩個基地”建設成效顯著，為學生食堂提供了大量物美價廉的原材料，對物價上漲也有一定的消化能力。特別是農村學校要充分利用區位優勢，種植蔬菜，圈養家禽，減輕物價壓力。四是合理拉開飯價檔次，至少要保證三個以上盒飯檔次，一方保證貧困學生和普通消費水平學生在學校能吃飽吃好，同時可以滿足家庭條件較好同學的需求，獲取的利潤用于平衡最低消費。

（三）加強監督管理，理順食堂經營秩序。發揮社會輿論監督，職能部門行業監督，學校內部民主監督的優勢，定期評定食堂的飯菜價格和質量，聽取學生代表、工會代表的意見，定期公布食堂帳務，做到一月一核算，一月一公布，要堅決取消學校食堂個人承包制，教育、物價行政主管部門要定期不定期地對學生的飯菜價格、飯菜成本、食堂成本開支范圍進行檢查，嚴肅查處種種價格違規行為。

（四）加大財政投入力度，規范學校食堂經營行為。在現階段農村中小學校公用經費相當吃緊的前提下，改善農村中小學校食堂條件是心有余而力不足，政府要通過逐步加大對農村基礎教育的投入力度，緩解公用經費的壓力，同時對學校食堂進行適當補貼，保障學校的正常運轉。

（五）節約伙食成本，防范食品衛生安全。廣大學校要進一步完善食堂財務出納人員工作管理制度、進貨驗收出貨管理制度、食堂財經管理制度、食堂倉庫保管制度、食品衛生安全消毒制度及食堂運行規程，杜絕浪費行為發生，杜絕白條肉及防礙人身安全的食品進入食堂，真正讓學生在校就餐吃得飯，吃得好，價格低。）

第四篇：房地產開發建議及注意事項

房地產開發建議及注意事項

背景：在今天這個房地產遍地開花的時代。物業形態層出不窮，產品不斷翻新。從最初的筒子樓到現在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫字樓、社區商鋪、商業街、SHOPINGMAILL等等。產品形態多樣，那么對于開發企業來說，拿到某塊土地以后做什么產品，怎么做？困惑著各個房地產開發企業的高層們。房地產大鱷可以憑借著自己雄厚的實力，豐富的開發經驗，健全的部門配備降低風險開拓市場。而作為一些新興的房地產開發企業，怎么辦？本人結合近年的房地產從業經驗，現對房地產開發建議如下，如有不妥還望斧正。

房地產開發總體來講分為五步：第一步，土地獲得；第二步，規劃設計；第三步，項目招標，施工建設；第四步，項目銷售；第五步，竣工入住。

第一步 土地獲得。

自改革開放以來，特別是2001-2005年5月之前，我國房地產業飛速發展，市場需求激增，開發企業只要能夠拿到土地，就能賺到錢。有些房地產開發企業大量的囤積土地，只要有地就賣，即使最后無錢開發，倒賣土地也能獲得豐厚的回報。但是自2005年開始國家連續兩次的宏觀調控，市場上一些物業出現了空置，房產出現滯銷，一些小的房地產開發企業出現了資金短缺，項目無法正常開發下去。越來越的房地產開發企業開始謹慎拿地。

那么在土地獲得階段怎樣規避風險呢？

開發企業首先要成立一個市場開發部，由開發部進行土地信息收集，現場踏勘，區域規劃了解，公建配套調研，對市場信息進行初判，分析市場。對地塊進行SWOT分析，對當地房產市場、房產政策、投資環境等進行分析。同土地所有方接觸，了解出讓方式和出讓款項，及能否調整。了解建安成本、政府收費項目和具體情況，作成本分析，估算利潤空間。從而確定是否購買土地。

市場開發部人員構成：銷售部2-3人、工程部1人、主管會計1人、專業市場調研員2人。

確定購買某幅土地以后，由銷售部、工程部、財務部對該地塊進行深判。

銷售部參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等。區域市場調研。通過市場調研對項目定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議報公司高層討論確定。

工程部、財務部根據公司高層決議進行方案設計和成本預算。三部門共同合作根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發節奏，報公司高層討論確定。制定可行性分析報告一份。

如果公司資金不足，可以進行前期項目招商，由法務代表起草合作方案，簽署并實施。辦公室主任（開發部主任）進行前期的關系維護，及各種證件的辦理。制定投標書，進行競爭對手分析，報公司高層確定土地價格上限，價格敏感性分析，制定出價戰術。

掛牌拍賣，摘牌獲得土地。法務協助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點坐標、用地條件。財務繳納政府凈收益、契稅、交易費。

辦公室依據開發節奏進行各種證件的辦理工作。

以上是項目開發的初始階段，有開發經驗的公司及有自己的開發部的房地產公司可以自己進行市場調研和分析。如果沒有專業的團隊，可以聘請專業的市場調研公司進行市場調研。市場調研費用行規為總標底的千分之二至千分之五，標底很小的傭金不能低于10萬元。

第二步 規劃設計

土地獲得以后，銷售部策劃部兩個部門要密切配合，對土地所在區域房地產市場作一次深入詳細的市場調研，分析市場各類房產的現有體量、未來一年內市場建設體量、土地放量。對房地產市場現有產品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷售情況進行調研分析。走訪當地房產同行、當地相關政府部門、路邊隨即調研等了解當地人的生活習慣、喜好，了解當地文化，了解項目所在地的歷史變革等。通過一系列的市場調研分析，確定項目定位（高檔物業、中檔物業、低檔物業）、產品定位（獨棟別墅、聯派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經濟適用房等）、宣傳推廣方式定位。提出項目設計建議，報公司討論。確定方案，工程部根據公司高層會議精神，聯系設計單位，進行設計出圖。銷售部、工程部、策劃部對藍圖進行會審，對于部分施工工藝比較復雜或者不符合公司意圖部分進行修改。最終確定藍圖。

由銷售部、策劃部、工程部、財務部共同協商確定項目開發節奏。銷售部、策劃部根據市場分析，做項目入市計劃表一份。內容包括：宣傳推廣節點，項目銷售節點，開發周期建議。做前期營銷策劃方案，確定項目的VI系統及公司的CI系統。明確推廣思路和推廣方式，報公司高層確認。

工程部制定開發節奏表和

第五篇：審計機關隊伍建設問題現狀及建議

人才是加快推進審計工作轉型的關鍵，審計事業的發展根本要靠審計干部的能力和素質。國家審計署《2008年至2012年審計工作發展規則》指出：堅持以人為本，以提高審計人員依法審計能力和審計工作水平為核心，著力打造政治過硬、業務精通，作風優良，廉潔自律，文明和諧的審計干部隊伍，充分發揮審計保障國家經濟社會運行的‘免疫系統’功能。認清縣級審

計隊伍建設現狀，如何解決隊伍建設中存在的問題，提高審計人員整體素質，構建適應審計轉型要求的審計隊伍，充分發揮‘免疫系統’功能，是當今擺在我們面前的一項重要課題。

一、存在問題

（一）審計力量嚴重不足。我國審計機關成立于20世紀80年代改革開放之初，經過20多年的發展，審計隊伍的綜合素質，專業水平都有了較大的發展。但隨著改革開放不斷深入和經濟社會的發展，審計任務越來越繁重，不僅經濟總量的擴張大大增加了審計的工作量，經濟體制轉型時間的種種復雜因素增加了審計工作的難度，而且經濟責任審計的廣泛開展又加重了審計機關的工作任務，在這種情況下，縣級審計機關的力量沒有與審計工作任務同步增加。如我縣審計機關現在編人員20人，除去局班子成員4人，非領導成員4人，行政后勤人員3人，外出招商1人，真正在審計一線的只有8人。每年在完成審計署、省審計廳及當地人大、黨政部門交辦的繁重審計任務的同時，還要完成上級和縣委、縣政府有關部門對審計局其他各項任務的考核工作。審計人員長期處于超負荷的工作狀態，直接影響審計工作的質量和審計人員的身體健康。

（二）審計隊伍結構不合理。一是專業結構較為單一。長期以來，在人們的思維定勢中審計工作以財務、會計等專業知識為基礎，因此，縣級審計機關工作人員大多是財會專業出身。但隨著審計領域的不斷拓展，審計職能從監督為重向以監督與服務并舉轉變，審計工作還涉及到宏觀經濟，管理、法律、工程、環境保護、計算機等各相關專業。目前，縣級審計隊伍專業現狀與審計工作發展的現實需求有較大差距，如我縣審計局現有審計干部、職工20人，其中會計專業9人占45%，審計專業2人占10%，而沒有計算機、工程專業學校畢業人員，這與現代審計的要求極不適應，特別是在信息化建設快速發展下，計算機審計成為一種必然，干部隊伍專業結構的單一，復合型人才的匱乏，不利于審計創新與轉型工作的不好又快發展。二是年齡結構的斷層。現代審計是一項年輕的事業，但令人憂慮的是，縣級審計隊伍年齡結構斷層現象已十分明顯。一方面，目前，縣級審計人員相當一部分是審計機關組建初期進來的，審計齡一般都在15年以上，年齡大多45歲以上。一個人長時間在一個部門工作，往往習慣于傳統工作方式方法，憑老經驗辦事，接受新事物、新知識比較慢，缺乏開拓進取意識，更加缺乏現代審計的應用技術。另一方面，我局近10年來，因受地方行政總編制的限制，未能輸入“新鮮血液”，增加審計專業人員造成了審計隊伍青黃不接的局面。

（三）審計工學矛盾突出。長期以來，縣級審計人員忙于審計完成任務、疲于奔命的現象非常突出，無法從根本上保證學習的時間和精力。況且，由于任務重、時間緊，審計人員經常外出審計，審計機關也難以很好地協調好工作和培訓的關系，工學矛盾的怪圈始終末被有效打破，影響了審計人員綜合素質的提高。

二、幾點建議

（一）積極探索現代審計人才管理機制，按照“審計是國家經濟社會的免疫系統”的要求，在人員編制不在審計部門手里情況下，要立足縣級隊伍建設現狀，重新審視人力資源管理現狀，牢固樹立科學人才觀，積極探索現代的管理機制，向管理要資源，向管理要效益。一是縣級組織、人事部門要審計監督工作的性質，任務和特殊性考慮，適當增加縣級審計機關的行政編制或縣財政全額撥款事業編制，保證編制缺額即可及時補充審計一線專業人員，以改善審計機關人員結構、強化審計監督工作為出發點。二是建立完善審計人員績效考核制度，積極探索建立和實施科學合理的審計工作績效評估制度，采取定期考核和日常考核、定性考核和定量考核相結合的方式，客觀公正地評價審計人員的工作績效，重點突出工作質量、審計成果、信息宣傳、先進審計技術方法的運用及相應的審計成本。對審計績效突出的給予政治物質上的獎勵；對工作拖拉散慢、得過且過、業績平平的給予告誡，扣除考核獎，調離原崗位，免職等處理。績效考核制度的實行，可以有效地解決角色錯位，無人負責，管理松懈甚至有令不行、有禁不止的現象，為加強審計隊伍的管理、發現、培養、選拔優秀人才提供可靠的依據。三是建立審計創新制度。要樹立科學發展觀，統籌安排各方面的工作，使理論創新與實踐創新相協調。審計管理創新與審計業務創新相促進，審計內容創新與審計方法創新相配套，審計與審計調查相配合，真實、合法性審計與效益審計相輝映。要善于抓住一定時期影響審計工作發展的關鍵問題，通過研討會、審計座談會，下達審計科研任務等各種形