第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題探討

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題探討

吳秀禧（福建建工集團總公司350003）

[提要]本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)會計核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及特點

1．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入?其分歧的焦點集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1．2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則一年兩年，長則四、五年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不 1

合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計人當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1．3信息披露不足

（1）現(xiàn)金流量信息不全面。根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表以企業(yè)為編制主體。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項目經(jīng)理部作為其生產(chǎn)經(jīng)營的基本單位，其現(xiàn)金流量方面的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以項目為基本單位，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買的工程用物資、支付的工資等，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流人則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品通過銷售收回的價款。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的非同步性。另外，每一項目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。因此，無論是從企業(yè)內(nèi)部加強管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會計制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無法客觀地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。

（2）風(fēng)險披露不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種高風(fēng)險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險。2001年中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開發(fā)行證券

公司信息披露編報規(guī)則第ll號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》的第三條中要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條中規(guī)定發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。從上述規(guī)定可以看出三點；第一，證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法；第二，證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告的附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險；第三，目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從上市公司披露的實際看，對質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2．1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

（1）法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮：如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)淮的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

（2）專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企

業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

綜上所述，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：(1)房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；(3)房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；

(4)雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

（1）實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。具體操作順序是：分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

（2）計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)

置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

（1）增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

（2）增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

（3）重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性--具有高風(fēng)險，應(yīng)在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險的能力。另一方面，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風(fēng)險，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進行說明，提高風(fēng)險的透明度。

參考文獻

[1]中華人民共和國財政部，企業(yè)會計制度[M]，經(jīng)濟科學(xué)出版社.2001

[2]中華人民共和國財政部，企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入[M]，中國財政經(jīng)濟出版社.1998

[3]中國證券監(jiān)督管理委員會，公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定，中國證監(jiān)．

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題和對策

關(guān)于名晟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題和對策的調(diào)查報告

摘要:為了能夠深入理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算問題，于2007年3月至6月間在泉州市名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行實踐調(diào)查了解。在實踐過程中，通過日常的會計業(yè)務(wù)處理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中的問題有進一步了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，目前我國會計制度仍處在進一步改革和完善中，由此造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算存在著較多問題，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策。

一、調(diào)查單位簡介

泉州市名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于豐澤田安路文昌大樓5樓，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，銷售，出租，商品房；物業(yè)管理和承接裝修及裝潢業(yè)務(wù)；銷售，建筑材料。

二、調(diào)查內(nèi)容

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷發(fā)布，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。因此就以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)1

過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核算中是以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理.2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

1.正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買

賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。雖然收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

應(yīng)引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且

不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶.這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

由于名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此適用計劃售價成本率法。

三、實習(xí)總結(jié)

在名晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為期3個月的會計核算工作過程中，通過對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的存在的問題： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性。并在相關(guān)資料的查找和實踐過程中獲取實完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的存在的問題的實際解決方案： 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比。從而更好了解會計在實踐過程中的應(yīng)用。

第三篇：09年最新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算

一、會計制度的適用

我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財務(wù)會計制度》外，共分《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會計制度等四個會計制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的：

1.《小企業(yè)會計制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國務(wù)院國資廳評價函［2003］327號文件的規(guī)定，不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1 000萬元以上兩個條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照財政部和國家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。

2.《企業(yè)會計制度》。按照財政部的規(guī)定，《企業(yè)會計制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財政部發(fā)布了新的38項具體會計準(zhǔn)則（以下簡稱新準(zhǔn)則），規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。

3.新準(zhǔn)則下的會計制度體系。新的38項準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》，包括具體準(zhǔn)則、對準(zhǔn)則的解釋、財務(wù)報表格式、會計科目和主要賬務(wù)處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會計制度。

4.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。

二、應(yīng)增設(shè)的會計科目

本世紀(jì)已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務(wù)會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的：

1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：（1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關(guān)稅費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)備費等費用；（2）開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本；（3）工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用；（4）分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費、計提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費用；（5）應(yīng)予資本化計入產(chǎn)品成本的借款費用等；（6）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗收合格的房地產(chǎn)成本。

購入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒ǎ謹(jǐn)偟健伴_發(fā)成本”的明細(xì)科目。

2.“開發(fā)間接費用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費用以外的各項間接費用。

3.“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)。

4.“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

編制資產(chǎn)負(fù)債表時，以上增設(shè)的5個會計科目的期末余額，均應(yīng)計入報表的“存貨”項目。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結(jié)構(gòu)不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的一個難題。

當(dāng)然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀尽＞唧w做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒ǎ凶隹墒鄯课菝娣e比例法，簡稱面積比例法。

但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r比率法進行計算分?jǐn)偅疫@兩種方法應(yīng)合并進行，分步實施。

第一步，用估價修正法計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數(shù)額進行修正，計算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實施：首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑑?nèi)容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本；（3）應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費用構(gòu)成的開發(fā)成本等。單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：

開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑（不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本）如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。

接著，應(yīng)計算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算（或按合同及招標(biāo)預(yù)算）的建筑總成本÷開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項目單獨計算成本的，應(yīng)將已單獨計算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預(yù)估，則不計算修正系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。

最后，計算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆?/p>

各類結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù)；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)

如果竣工決算或預(yù)算對不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r則應(yīng)只計算包括配套設(shè)施費、附屬費用等間接費用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。

第二步，采用售價比率法計算和分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｊ蹆r比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高”。因此，計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法也需分步實施（以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例）：

首先，應(yīng)計算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

接著，應(yīng)運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。運用售價成本比率計算分?jǐn)偼恋爻杀緯r，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應(yīng)的售價稱為超額成本售價：超額成本售價=超額成本×（1+成本毛利率）；各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）×該類非住宅房總面積×（全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額）。

然后，再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價值）÷（全部房屋售價總額-超額成本售價合計）×100%.最后，再計算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀尽９綖椋?/p>

（1）住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價×土地成本率

（2）非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?（該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價）×土地成本率

以上各公式中的“售價”，凡已售出或已用不變價預(yù)訂售出的，以實際售價或預(yù)訂價為準(zhǔn)；尚未售出或雖已訂出但價格可能有浮動的，以預(yù)估售價為準(zhǔn)；第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟?5

式中的房屋建筑成本，應(yīng)以第一步計算的成本為準(zhǔn)；全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。

第四篇：關(guān)于房地產(chǎn)的論文：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的探討

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的探討

隨著我國城市化建設(shè)進程的加快。房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，房價一路飆升，而另一方面，其各項費用也在不斷增長，為了保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益，提高企業(yè)的盈利能力，就必須進行有效的會計核算。本文簡要闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性，分析了現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中容易出現(xiàn)的問題。并提出進一步完善的措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務(wù)，通過進行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進行房屋銷售來獲取利潤。一方面，從利潤獲取來看，由于現(xiàn)在的建筑市場競爭比較激烈，企業(yè)運營成本日益增加，企業(yè)的利潤逐年降低，對于工程項目投資進行有效核算、對建筑工程建造進行有效核算，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面，從風(fēng)險規(guī)避來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時進行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個資金回籠周期較長，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會計核算出現(xiàn)任何問題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，提高會計核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營工作的重點。

二、會計核算中存在的問題

(一)會計核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，會計科目不完整

現(xiàn)有的會計核算制度較多，在房地產(chǎn)行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，但是房地產(chǎn)行業(yè)中沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會計核算的準(zhǔn)確性，同時在這些制度里面，只有房地產(chǎn)會計制度給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計科目和核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，其他制度中的簡單會計科目對于房地產(chǎn)企業(yè)中的會計要素不能進行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。

(二)企業(yè)業(yè)績不能通過收益評價指標(biāo)真實體現(xiàn)

由于房地產(chǎn)生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長，反映在會計年報上往往會出現(xiàn)大幅度業(yè)績波動，建設(shè)期內(nèi)業(yè)績較差，而當(dāng)房屋進行驗收出售后，預(yù)收款項計人收入，這便導(dǎo)致凈利潤指標(biāo)不能真實反映其經(jīng)營情況。即使房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營較好，但是其凈利潤仍舊可能很小或為負(fù)數(shù)：而一個在建工程較多且預(yù)期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險，如施工質(zhì)量問題導(dǎo)致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績除了會計核算指標(biāo)，表外風(fēng)險也比較重要。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的措施

(一)合理選用準(zhǔn)則，增添會計科目，保證會計信息的完整反映

房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點，合理選用會計制度。不同的會計制度標(biāo)準(zhǔn)不同，如國家明確規(guī)定不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬元以上的小企業(yè)，除了已經(jīng)按照規(guī)定執(zhí)行了新準(zhǔn)則和《企業(yè)會計制度》外，都必須執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》；現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會計制度。

在不影響對外的統(tǒng)一財務(wù)報告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對于會計科目進行自主增設(shè)，因為在上述會計制度中，只有行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計科目和核算方法，執(zhí)行其他制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要增加以下科目：第一，“開發(fā)成本”科目，主要是房地產(chǎn)開發(fā)費用成本的核算。第二，“開發(fā)間接費用”科目，相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費用”，核算為了開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除去行

政管理部門承擔(dān)的各項間接費用。第三，核算已經(jīng)開發(fā)完工且驗收合格的房地產(chǎn)的“開發(fā)產(chǎn)品”科目。第四，核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋的“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。第五，核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋的“周轉(zhuǎn)房”科目。

(二)擴大信息的披露范圍

為了真實體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)必須加大信息的披露量。由于土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中占比較大，土地儲備的擁有程度和成本狀況在一定程度上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來發(fā)展的保證，在披露中必須增加土地儲備量和其成本構(gòu)成，因為土地成本低代表著企業(yè)項目有巨額的利潤，而這些土地儲備的信息并沒有體現(xiàn)在土地使用權(quán)總額上面，所以企業(yè)必須在財務(wù)報告中將土地儲備量和成本構(gòu)成披露給信息使用者。由于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險較高，如因為施工問題可能會帶來巨額賠償、擔(dān)保金尚未結(jié)清、大筆銀行貸款卿期但是企業(yè)已無償還能力等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計信息披露中必須要重視風(fēng)險的披露，各種風(fēng)險要在財務(wù)報告中進行充分揭示，包括籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等，提高其透明度；同時根據(jù)具體情況提取質(zhì)量保證金，加強企業(yè)應(yīng)付風(fēng)險的能力。

(三)完善會計核算制度，促進信息化核算建設(shè)，提高核算人員素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)要保證自己的競爭優(yōu)勢，就必須有效地進行會計核算。在選定會計制度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的自身情況和行業(yè)特點，完善會計核算規(guī)章制度，保證會計核算工作有章可循，保證會計資料的真實性，促進自身企業(yè)核算水平的提高。

隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在項目開發(fā)的同一時間內(nèi)同時開展多個項目，這樣不僅加大了企業(yè)會計核算的工作量，同時，因為核算項目較多、核算人員較少，非常容易出現(xiàn)問題。因此，為了適應(yīng)當(dāng)代建筑的發(fā)展，企業(yè)必須要推進信息化會計核算的進程，建立企業(yè)會計核算的信息化體系，利用集中核算方式，保證各個項目會計核算工作高質(zhì)高量地完成。通過建立會計核算信息化體系，不僅可以有效連接項目現(xiàn)場會計和企業(yè)會計核算中心的會計信息，保證項目會計信息在第一時間內(nèi)傳遞到企業(yè)會計核算部門，提高會計核算工作的效率：還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)的監(jiān)管能力，做到事前全方位全過程監(jiān)管，保證企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的有效性，保證企業(yè)資金使用的有效性；同時還可以將企業(yè)會計核算信息體系和會計電算化系統(tǒng)進行接口連接，保證國家統(tǒng)一會計制度在本企業(yè)的嚴(yán)格執(zhí)行，保證核算資料的真實性，提高會計核算的質(zhì)量和工作效率。

信息化的會計核算體系需要高素質(zhì)的會計核算人員，核算人員不僅要精通會計核算業(yè)務(wù)，同時要精通網(wǎng)絡(luò)知識。復(fù)合型會計核算人才的培養(yǎng)是企業(yè)會計信息化建設(shè)有效實施的保障，企業(yè)在人才招聘時可以偏重于復(fù)臺型人才的招聘。在現(xiàn)有的條件下，企業(yè)對會計機構(gòu)進行合理配置，注重人才的教育培訓(xùn)投入，對于現(xiàn)有會計核算人員進行培訓(xùn)教育，使其滿足新時代會計核算的工作需求。

四、總結(jié)

新世紀(jì)給中國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇，作為一個重要的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展起了巨大的推動作用。完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟目標(biāo)，提供更多就業(yè)機會，保證我國經(jīng)濟快速和諧發(fā)展。

第五篇：淺析企業(yè)成本會計核算有關(guān)問題

淺析企業(yè)成本會計核算有關(guān)問題

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，成本會計方法也面臨著重大的挑戰(zhàn)。成本核算是企業(yè)管理和財務(wù)核算中最重要，也是最復(fù)雜的問題之一。

1.企業(yè)的管理特點決定其企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀

企業(yè)因數(shù)量眾多而在國民經(jīng)濟中起著重要的作用。隨著知識經(jīng)濟時代到來，掌握先進技術(shù)和管理知識的人員創(chuàng)辦新興的科技企業(yè)將呈不斷增長趨勢，其中將有為數(shù)眾多的小型企業(yè)。中小型企業(yè)由于由于受到規(guī)模、財力和人力的限制，企業(yè)內(nèi)部牽制制度、稽核制度、計量驗收制度、財務(wù)清查制度、成本核算制度、財務(wù)收支審批制度等基本制度一般不完整，不系統(tǒng)，會計基礎(chǔ)工作薄弱，會計信息數(shù)據(jù)采集不準(zhǔn)確。我國企業(yè)的這些特點決定了他們成本核算的現(xiàn)狀：

1.1企業(yè)成本核算賬冊設(shè)置不全

企業(yè)的成本核算，是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)特點、管理要求、工藝流程而確定的，分別設(shè)置原材料、生產(chǎn)成本、制造費用、庫存商品等會計科目，按照原材料的購進、生產(chǎn)的組織、產(chǎn)品的銷售，以及相關(guān)費用的攤銷或預(yù)提等分別進行核算，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和成本與收入相配比的原則正確歸集產(chǎn)品成本、確定期間成本、結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本，等等。

1.2企業(yè)采用綜合成本法結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本

這類企業(yè)一般沒有在產(chǎn)品，采用綜合成本法結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本，年末庫存商品的余額較小，本期完工產(chǎn)品成本通過估算得出，依據(jù)不可靠，理由不充分，隨意性也很大，即使本期完工產(chǎn)品的成本根據(jù)賬面記錄得到，而企業(yè)往往將在產(chǎn)品的成本擠占到本期完工產(chǎn)品成本中去，導(dǎo)

致本期結(jié)轉(zhuǎn)的完工產(chǎn)品成本增大。在成本結(jié)轉(zhuǎn)的計算過程中，有時還會出現(xiàn)只反映金額，不反映數(shù)量或只反映數(shù)量，不反映金額的現(xiàn)象，到了年末，企業(yè)根據(jù)當(dāng)期開票數(shù)量及庫存實際數(shù)量進行倒軋賬，來調(diào)整當(dāng)年庫存商品的余額和結(jié)轉(zhuǎn)的商品銷售成本，這種做法不僅掩蓋了生產(chǎn)經(jīng)營過程中的非常損耗，而且將成本進行提前結(jié)轉(zhuǎn)，直接減少了當(dāng)期的會計利潤。

1.3企業(yè)成本核算混亂

企業(yè)財務(wù)核算是進行稅收日常管理與稅務(wù)稽查的基礎(chǔ)。混亂的成本核算，使稅務(wù)機關(guān)無法了解企業(yè)真實的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況，很難覺察到企業(yè)的賬外銷售行為。企業(yè)成本構(gòu)成的相關(guān)數(shù)據(jù)難以在同行業(yè)之間進行對比分析，使一些稅收違法行為更具隱蔽性，稅務(wù)機關(guān)無法對所得稅實施有效監(jiān)管；稅務(wù)稽查時，數(shù)據(jù)無從查證，難以對成本資料實施查驗，甚至出現(xiàn)盡量回避檢查成本核算資料的現(xiàn)象，影響了稅務(wù)機關(guān)對稅收違法行為的打擊力度。

2.現(xiàn)行企業(yè)成本核算中存在的問題

2.1成本核算程序不科學(xué)

按照現(xiàn)行成本核算程序，輔助生產(chǎn)部門將其發(fā)生的費用分配給某種產(chǎn)品要經(jīng)過兩次分配，采用兩個不同的分配標(biāo)準(zhǔn)（先按一定標(biāo)準(zhǔn)分給基本生產(chǎn)部門，再按另一標(biāo)準(zhǔn)分結(jié)各產(chǎn)品），這必然使各產(chǎn)品所分配的輔助生產(chǎn)費用與各該產(chǎn)品的實際受益多少發(fā)生嚴(yán)重背離。

2.2成本計算對象不規(guī)范

從企業(yè)看，為使將來生產(chǎn)銷售產(chǎn)品的耗費能夠計量，從而與其收

入相配比，必須正確地確定成本計算對象，這對任何一個生產(chǎn)有形產(chǎn)品的企業(yè)都是必要的。確定成本計算對象，就是為了解決計算什么成本，費用由誰來承擔(dān)的問題。但有些企業(yè)對這個問題看得并不重要，它們在成本核算中，不管生產(chǎn)產(chǎn)品的品種和規(guī)格有多少，統(tǒng)統(tǒng)地按一個成本計算對象來核算成本，結(jié)果必然是不管各產(chǎn)品所耗工費料費的差別有多大，計算出的單位產(chǎn)品成本卻都相同，但由于各種產(chǎn)品的銷售價格并不一樣，因此計算出的損益就不真實。

2.3費用分配標(biāo)準(zhǔn)不適當(dāng)

企業(yè)在生產(chǎn)過程中，對于耗費的共同費用，應(yīng)選用適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進行分配，合理地計入按成本計算對象開設(shè)的成本計算單中。但有些小型生產(chǎn)企業(yè)不管分配什么費用，一律用工人工資作為標(biāo)準(zhǔn)，而實際上這些共同費用并不都與工人工資有關(guān)。

2.4產(chǎn)品成本計算不準(zhǔn)確

有些企業(yè)，不管在產(chǎn)品有多少，一律不計算在產(chǎn)品成本當(dāng)期所有的生產(chǎn)費用，全部由完工產(chǎn)品負(fù)擔(dān)，月末在產(chǎn)品成本的計算無所謂。這樣必然會造成當(dāng)月末在產(chǎn)品數(shù)量較多的時候，當(dāng)期發(fā)生的生產(chǎn)費用全部由完工產(chǎn)品負(fù)擔(dān)，產(chǎn)成品成本就會虛增。而當(dāng)月末在產(chǎn)品數(shù)量較少的時候，由于完工產(chǎn)品數(shù)量大，產(chǎn)成品成本又會很低，人為造成成本不實。

3.規(guī)范企業(yè)成本核算的改進對策

3.1具備條件的企業(yè)引入作業(yè)成本計算方法

現(xiàn)行制造費用的分配方法不能準(zhǔn)確真實地反映各產(chǎn)品的成本水

平，因此必須加以改進。改進方法有二：其一是區(qū)分各種不同的制造費用，分別采用不同的分配標(biāo)難。這種方法只能冶標(biāo)不能治本，因為各項標(biāo)準(zhǔn)可能會因時因地不斷變化。其二是從根本上改變現(xiàn)行的分配方法，對具備條件的企業(yè)引入作業(yè)成本核算。作業(yè)成本計算是以作業(yè)為核算對象，依據(jù)不同成本動因核算各個作業(yè)所耗的生產(chǎn)資源，計算出各個作業(yè)的成本，然后按各最終產(chǎn)品所耗用的作業(yè)數(shù)量將各作業(yè)的成本分配計人各最終產(chǎn)品，從而計算出各種最終產(chǎn)品總成本和單位成本的～種成本核算方法。由于作業(yè)成本是從成本動因上尋找各項費用的分配標(biāo)準(zhǔn)，從而可以從根本上消除分配標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)的弊端，實現(xiàn)材料資源的節(jié)約。

3.2建立以責(zé)任成本為中心的成本核算體系

為了解決當(dāng)今成本核算存在的問題，使企業(yè)成本核算符合新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和相關(guān)會計制度的規(guī)定，防止成本核算混亂局面的出現(xiàn)，建立責(zé)任成本制度是有效的方法之一。責(zé)任成本制度是在企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營組織系統(tǒng)中確定成本責(zé)任層次，建立責(zé)任成本中心，按責(zé)任成本指針控制成本耗費，傳遞、考核、報告成本信息，從而把經(jīng)濟責(zé)任落實到各部門，各層組織和執(zhí)行人，按照經(jīng)營決策所規(guī)定的目標(biāo)，進行事前指針分解、事中行為控制和事后成效考核的一種內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制度。責(zé)任成本就是按責(zé)任歸屬，歸集成本資料，計算責(zé)任者的成本。

3.3實現(xiàn)會計電算化、加強審計和社會監(jiān)督的作用。

成本核算的工作量很大，涉及到材料的收發(fā)存核算、人工費的統(tǒng)

計與分?jǐn)偂㈤g接制造費用的歸集與分?jǐn)偂⒅虚g產(chǎn)品的成本核算等等，有些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的形成甚至需要幾個部門的共同認(rèn)定，實現(xiàn)會計電算化，建立一個良好的信息和溝通系統(tǒng)可以及時、全面、正確地提供企業(yè)成本信息，并在有關(guān)部門和人員之間進行溝通。

總之，加強企業(yè)的成本核算十分重要，必須從源頭上實施稅收征納的管理和控制。通過我國企業(yè)自身的努力和稅務(wù)機關(guān)有力的監(jiān)管，我國企業(yè)成本核算混亂的狀況將在短期內(nèi)得到有效改善，我國的稅收征納工作一定會取得明顯成效。

企業(yè)的成本核算與管理，是成本會計和生產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。通過成本核算與管理規(guī)范的制定與實施，相信我國企業(yè)的管理水平會有較大幅度地提升，企業(yè)效益也會進一步提高，從而增加我國企業(yè)的競爭能力和企業(yè)的整體實力，使更多的企業(yè)走出當(dāng)前的困境，跨入先進企業(yè)的行列，為企業(yè)、為國家的發(fā)展盡自己應(yīng)有的努力。