第一篇：房地產開發企業財務管理問題探討

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房地產開發企業財務管理問題探討 李 燃

（安徽建筑工業學院管理工程系，安徽 合肥２３０６０１）１房地產開發企業財務管理目前存在的主 要問題

１．１融資壓力大、渠道單一

房地產業項目投資大，周期長，風 險 高，融 資壓力大，不容易實現供求平衡。我國房地產開 發企業內部融資主要包括自有資金和預收的購 房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅 可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市 場風險轉移給購房者。但是房地產開發企業單純 依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多 的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行 股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地 產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。但目 前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，目前 全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸

款 占２３．８６％，企 業 自 籌 占２８．６９％，定 金 及 預 收 款占３８．８２％。而在定金及預收款中大部分又是 銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地 產開發資金約有６０％來源銀行貸款，房地產開 發資金對銀行的依賴程度較大。１．２忽視全面成本管理

全面成本管理就是要求房地產開發企業實

行全員、全過程和全方位成本管理。房地產開發 企業的成本發生是一個過程，涉及到前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發的各個環節，其 成 本管理就是要在項目開發的全過程中，對全部成

本構成要素進行規劃、控制，從而實現 企 業 利 潤 最大化。而房地產項目工程成本管理的基礎資 料，來自于企業內部各職能部門及施工一線的管 理部門，有些房地產開發企業管理者認為成本管 理和核算是財務部門的職責，忽視了內部各職能 部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務 部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管

理偏離預算，從而不能達到有效 控 制 成 本 的 目 的。

１．３財務風險問題

房地產開發企業作為典型的資金密集型行

業，具有資金投入量大、回收期長、變現能力差等 特點，這些特點決定了房地產開發企業必然會面 臨巨大的財務風險。房地產開發企業的財務風險

具體表現為：ａ．按 期 償 債 風 險，大 多 數 房 產 企 業 的開發資金由自有資金、預售款、銀行借款和經 營性欠款四部分組成。一旦企業未能有效預測 并控制風險，發生不能支付到期銀行借款本息的 概率就非常大。ｂ．利率波動風險，利率波動對負 債經營的房地產開發企業影響非常大。從２００４

年１０月至２００７年１２月，央行已先后８次加息，這不僅增加了房地產開發企業的財務成本，而且 使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑 制了投資者的購房欲，這無疑會給房地產開發企 業帶來極大的損失。ｃ．再籌資風險房地產開發企 業如果資產負債率過高，企業對債權人的償債保 證將降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其 他渠道上籌措資金的難度。

２加強房地產開發企業財務管理的措施 ２．１加強房地產開發企業融資管理

２．１．１完善房地產業金融市場，逐步建立多 元化的融資渠道

根據房地產業的實際需要和房地產金融市

場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的 證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金 融產品創新，降低房地產開發企業的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金 融工具和操作手段，同時以發行Ｂ股、Ｈ股或外 匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程；加快完善房地產 金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金 融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律

法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應 房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相 關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信 用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保 障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地 產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的 法制建設具有更為重要的意義。

２．１．２積極尋求海外資金，建立多元化產權 投資模式

對于國內經濟持續較快增長的良好預期和

人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中 國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地 產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條 件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因 此與海外資本的聯合就成為國內房地產開發企 業融資的一條良好渠道。２．２建立成本管理體系

２．２．１加強內部控制，實行事前管理 在企業內部樹立全員全過程的成本管理的

意識，要讓每位員工明白成本控制是企業增加盈 利的根本途徑，企業的任何活動都可能發生成 本，每個員工都有成本控制的責任，使他們理解 成本控制需要大家協力才能完成。運用目標成本 管理法，在成本發生之前，對可能發生的成本投 資估算、設計概算和工程預算，在項目的實施過 程中對目標成本進行動態的調整，提前預測可能 發生的各種成本超支的情況，從成本控制的源頭 上控制成本，有效杜絕成本超支的現象發生。２．２．２建立成本管理責任體系

成本管理責任制度幫助企業各個部門明確

管理職責、協調成本管理工作，監督成本控制過 程，保障企業按照既定的成本控制目標進行成本 控制工作，一般成本責任體系包括以下幾方面的 內容： ａ．責任主體：按照房地產開發項目拓展論

證、規劃設計、工程施工、銷售客服等職能部門確 定相應的責任主體，并明確在各業務環節區分主 導部門和配合部門；

ｂ．責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任 部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍； ｃ．考核指標：以定量指標為主。反饋指標的 系列數值反映項目成本特性，單一反饋指標高低 并不能如實反映成本理性；

ｄ．評價部門：及時計算并提供反饋指標。在 各部門發表自我評價的基礎上，就各責任成本管 理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評價意見，并形成系統的項目責任成本分析 報告。

２．３完善資金管理系統，控制財務風險 ２．３．１資金管理納入全面預算管理體系 通過與項目預算和責任中心預算相結合的

資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與 動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效 率；通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地 產開發企業的資金使用進行及時反饋和修正。２．３．２建立結算中心形式的資金管理機構 資金管理是財務管理的中心。在資金使用

過 程 中，企 業 要 統 籌 安 排、合 理 調 度、把 資 金 用 活。房地產公司應建立結算中心形式的資金管理 機構，以起到統籌安排使用資金的作用。通過合 理調度，充分發揮貨幣的時間價值，把原來分散 的資金集中起來，有利于用活資金。此外，對預付 賬款要嚴格審查。加強應收賬款的管理，盡快收 回賒銷賬款，減少企業壞帳損失風險。

２．３．３對所有的財務往來都要按照規章制度 嚴格執行

要把一切發生的貨幣資金收支、物資發出

和轉移，據實填制憑證，認真進行審核，及時登記 賬簿，并按照經濟責任制，定期清查，發現帳實不 符的要及時查明原因，落實責任。如果是對外發 包的工程，尤其要做好相關建筑材料的采購管 理。在不影響建筑質量的情況下，盡量降低采購 價格。鑒于采購行為的特殊性，為了防止在采購 行為中的營私舞弊行為，采購行為需要經過企業 的審核。參考文獻

［１］王偉，趙占．房地產開發企業財務風 險 分 析 與 對策［Ｊ］．價值工程，２００７，８．

［２］陸曉欣．對房地產成本費用控制的思考［Ｊ］．開發 與建設，２００８，６．

［３］沈曉晴．現階段我國房地產開發企業財務風險 管理研究［Ｊ］．財經縱橫，２００８，２．

本文系安徽 建 筑 工 業 學 院２００５年 碩 博 科 研啟動項目（２００５１１０１３２）資助。

作者簡介：李燃（１９７８￣），男，講 師，管 理 學 碩士，研究方向：會計及財務管理。責任編輯：楊春沂 摘要：房地產開發企業財務管理如何適應市場經濟需要，在市場競爭中尋求立足點與發展之路，已成為廣泛探討的問題。文章分析了房地產

開發企業財務管理存在的主要問題，并提出了完善房地產開發企業財務管理的措施。關鍵詞：房地產開發企業；財務管理；融資管理；財務風險 經濟論壇

第二篇：房地產開發企業會計核算問題探討

房地產開發企業會計核算問題探討

吳秀禧（福建建工集團總公司350003）

[提要]本文就房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產開發企業會計核算規范的對策。

[關鍵詞]房地產會計核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地產開發企業會計核算現狀及特點

1．1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；而《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入?其分歧的焦點集中在：商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1．2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則一年兩年，長則四、五年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不 1

合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計人當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1．3信息披露不足

（1）現金流量信息不全面。根據《企業會計制度》及《企業會計準則——現金流量表》的規定，現金流量表以企業為編制主體。但房地產開發企業以項目經理部作為其生產經營的基本單位，其現金流量方面的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位，但經營活動產生的現金流量則是以項目為基本單位，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買的工程用物資、支付的工資等，開發完成后產生的經營活動現金流人則集中表現為房地產商品通過銷售收回的價款。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的非同步性。另外，每一項目的現金流量狀況決定著企業未來的發展，甚至影響到企業的持續經營能力。因此，無論是從企業內部加強管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業現金流量信息，進而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會計制度及現金流量表準則的規定，提供以企業為主體的現金流量信息，無法客觀地反映房地產開發企業現金流量的全貌。

（2）風險披露不足。房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種高風險性要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。2001年中國證監會發布的《公開發行證券

公司信息披露編報規則第ll號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》的第三條中要求企業披露質量保證金的核算方法；第八條中規定發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。從上述規定可以看出三點；第一，證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法；第二，證監會要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險；第三，目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。從上市公司披露的實際看，對質量保證金問題基本上未加披露。完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2．1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

（1）法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標淮的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

（2）專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合《企

業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

綜上所述，筆者認為，房地產收入的確認應同時具備以下條件：(1)房地產商品已竣工并經有關部門驗收合格；(2)房地產開發企業已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；(3)房地產商品已經過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續；

(4)雙方均已履行了合同規定的義務，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

（1）實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。具體操作順序是：分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

（2）計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設

置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

（1）增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

（2）增加分項目現金流量信息的披露。我們建議應在其財務報告附注中增加分項目的現金流量信息，即以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金，以此提高其現金流量信息的有用性。

（3）重視質量保證金及風險的披露。房地產開發行業特性--具有高風險，應在會計信息披露環節得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證，但鑒于房地產商品的長期性、高價值性，房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同之處在于其保證金的數額更大、保證期限更長。因此，應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

參考文獻

[1]中華人民共和國財政部，企業會計制度[M]，經濟科學出版社.2001

[2]中華人民共和國財政部，企業會計準則——收入[M]，中國財政經濟出版社.1998

[3]中國證券監督管理委員會，公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定，中國證監．

第三篇：房地產開發企業財務管理學習小結

房地產開發企業財務管理學習小結

很感激公司給我這個機會，有針對性地出去學習業內的管理經驗。在為期一個月的自主培訓中，先后咨詢請教過房地產開發企業經理、財務主管和公司員工，在網上搜集資料下載書籍，瀏覽查閱了大量相關信息。

學習期間，在某房地產開發企業資深財務總監韓姐指導下，從前期各種證照的辦理、財務預算、費用歸集、財務涉及的圖表設計到實現收入后的成本核算、利潤分配，了解了房地產企業整個開發流程。根據房地產企業財務軟件帳套，模擬日常業務處理了各類相關財務活動，編制了財務報表，確認已經掌握了開發企業日常賬務處理，也在留心實際工作中可能遇到各種突發狀況的會計實務。

現將這一個月在老師那里和網絡上學到的，自己認為有價值的部分小結如下：

根據實物期權理論，因為土地、石油是稀缺不可再生資源，貯備這些資源能帶未來開發投資中的特定的競爭優勢，也就是我們常說的李嘉誠口中的“地段、地段、還是地段”。未來房地產企業的競爭和行業稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實力取勝”的游戲規則；尤其2008的市場環境急劇變化，如何通過對企業進行全面管控、協同運營，來降低和控制項目成本，管控企業運營風險，提升競爭力，將成為房地

巴菲特說過：在大海游泳，漲潮時大家都只露個頭，只有在退潮時，才知道誰到底沒穿褲子。這警示我們，在亢奮的市場環境下，永遠要記得“穿褲子”。任何激進的商業計劃，一定要有穩健的財務風險管理策略做后盾。

房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，首先必須提供適銷對路的房源，這關系到企業對現有土地的開發戰略和對目標市場的定位。其次應該降低開發成本,合理控制各項費用支出。省錢就是賺錢，誰在成本管理領域走在前面，誰就在競爭中占據優勢。通過科學、先進的管理方法提升企業成本管理的水平顯得尤為重要。

房地產項目投資成本的預測，是房產企業高層領導投資決策的依據。項目成本的前期控制，是房產企業高層領導依據市場，及時調整的依據；項目成本的過程控制，是房產企業內部考核的依據；項目成本的最終控制，是房產企業綜合評價項目的依據。房地產項目投資全過程控制的水準高下，最能直接的顯現房地產企業的業績。

房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高，一旦決策失誤、銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，陷入困境。

由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。老師在講授中引入了概預算的概念，根據投資估算中的成本比率，在銷售收入實現的同時結轉其應該負擔的成本，讓成本核算更趨合理。

企業成本管理體系勢必會經歷一個成長的過程，由最初的核算型到控制型，后來會接近價值創造型，為了提升品質去主動增加成本，在創造價值的過程中獲得更大利潤。也就是俗話說的：錢要花在刀刃上。

成本是我們為了追求正面的經濟效益或產品形象所付出的代價，不能為了節約成本而降低品質，這是在背離我們的初衷，有可能會為此付出更高的成本。我們常說：不該花的錢一分不能動，該花的錢一分也不能少。讓該花的錢到位、不該花的錢管好，是財務成本管理的職責。

在企業成本管理的初期，“成本管理四步法”還是簡單實用的，這四個步驟分別是：制定目標、明確崗位職責、跟蹤執行、業績評估。

1．制定目標——目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。

從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標成本”就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的“目標成本管理規范”。．明確崗位職責——責任成本體系的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。“責任成本”回答的是在“成本管理相關業務”中誰來做、做什么的問題。3．跟蹤執行——動態成本法。動態成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發生成本。合同性成本是動態成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建費用”等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性，反映在實際業務中，就表現為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現象頻頻出現。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。

成本管理系統其實是一個能夠實時反映出項目成本的信息平臺,它可以輔助我們建立成本結構體系、規范操作流程、實時記錄跟蹤核心業務進展,實現業務、財務、資金管理的有機結合。整個系統的核心是圍繞合同管理進行的，包括了估算成本、目標成本、合同臺帳、合同變更、合同結算、付款管理、資金計劃、動態成本等功能。

4．業績評估——優獎劣罰，拿數據說話。制定目標成本、明確責任體系、對業務過程進行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據執行的結果對相關的業績進行評估。

在我們完成對業績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結，并將之與項目“目標成本數據”、“動態成本數據”一起進行歸檔，在此基礎上，提煉出關鍵的成本指標，并最終形成項目的“成本數據庫”。通過“成本數據庫”的建立，所有項目

并對未來業務的開展發揮重要的指導作用。“成本數據庫”的建立充分體現“知識管理”的思想，使知識作為企業最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產企業的成本管理再上一個新的臺階。

新的崗位對自己有了更高的要求。學習期間不斷充電的同時也在思考，怎樣盡快適應新的環境，勝任不同的工作崗位。作為企業的財務人員，覺得自身還需要從以下幾方面去努力：

1、無處不在的學習

依法是公司設立的前提。企業的各項經濟活動都要遵守法律規定。守法就要懂法。特別是財務工作者更要對會計法、稅法、合同法等相關法律規定有全面細致的了解和掌握，不能由于法律知識的欠缺和工作上的疏漏影響到內部外部對企業財務工作的評價。對于企業在項目開展中可能遇到的財務問題如何規范應該做到心中有數，事前事后積極謀求妥善的解決辦法，保障企業的經濟行為健康有序地開展。

在此基礎上利用對相關法規的熟悉理解和把握，合理分攤費用、合法控制成本，避免讓政策成本、稅務成本成為企業的負擔，從而實現經濟利益最大化。如今合理避稅已經被廣泛接受，企業納稅籌劃已經成為一門學科，選擇最優最適合的納稅方案減輕稅收負擔、實現涉稅零風險、延遲納稅獲取資金的時間價值體現出企業的財務管理水平和財務人員素質。

同時注重與稅務、工商和審計各相關職能部門的協調工作，確立互利雙贏的關系。既要注意小節又要顧全大局，從財務管理的角度出發自覺維護公司的利益和形象。

2、迫在眉睫的提高

財務管理的目標就是通過對企業經濟活動中資金的計劃、組織和控制，指導企業經營，評價企業決策，為企業的長期可持續發展戰略提供物質、資金保障。只有切實提高財務管理水平才能為企業提供真正有價值的參考依據。如何能讓財務分析更有價值，為決策者所認可、真正起到參謀的作用，是需要整個財務部門不懈努力精誠團結去實現的任務。

3、做事先做人

公司是法人企業，即具有法律所虛擬和認可的獨立人格，有獨立的名字、獨立享有權益承擔責任、有外部形象和內在文化。所看到的我們公司是有生命力、有責任感、有朝氣、有個性、蓬勃向上的一個團隊，能有機會融入這個團隊和大家共同奮斗深感榮幸。我會緊跟企業的步伐，遵照現代企業管理的理念首先管理好自己，也就是儒家《大學》中講的修身之道，身之既修方可外王。加強和領導同事之間的溝通交流合作，內通外聯齊心協力，著手當前著眼未來，不斷提升各方面的能力，力求把小事做好、把好事做成。

在外學習的過程中深刻感受到到時間是如何變成金錢的，特別是房地產開發項目就是在和時間賽跑，跟效率要效益。相信隨著公司項目的開展，我會在工作中逐步歷練和提高，使自己迅

魏

華 2010年8月16日速成長更好地適應崗位需求。

第四篇：房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定

房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定

國務院有關部門、直屬機構、企業單列集團，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

近幾年來，隨著城鎮住房制度改革的不斷深化，房地產業得到了進一步發展。房地產開發企業財務管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時加以解決。為進一步規范房地產開發企業財務行為，加強財務管理，我們在《施工、房地產開發企業財務制度》的基礎上，制定了《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》。現印發給你們，請認真貫徹執行。

為了適應房地產開發經營業務發展的需要，進一步規范房地產開發企業財務行為，加強房地產開發企業財務管理，現就房地產開發企業財務管理若干問題補充規定如下：

一、房地產開發企業之間簽訂項目開發合同、合資開發項目，暫按如下規定處理：1.項目開發合同中規定按投資額比例分配項目開發產品的，主辦企業收到投資各方開發資金作應付賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業按合同規定分配投資各方項目開發產品，應按實際成本沖轉開發產品及相應的應付賬款。投資各方對分回的開發產品應及時作為存貨管理。2.項目開發合同中規定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業收到投資各方開發資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業對外出售項目開發產品，應將預收賬款轉為營業收入，并相應結轉營業成本。項目利潤形成后，按合同規定分配項目利潤。

二、房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，合同中規定按各方出資比例分配項目開發產品的，房地產開發企業收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業按合同規定分配出資各方項目開發產品，應按合同規定的轉讓價格計入營業收入，并相應沖轉預收賬款，結轉營業成本。合同中規定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規定執行。

三、房地產開發企業出資與土地方合作開發項目，按照法律、法規的規定，應辦理土地使用權過戶登記手續。需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權出讓金計入開發成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協議約定的價值計入開發成本。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業分配合作方開發產品，按照合同、協議約定的價值計入營業收入，并相應結轉營業成本。

四、房地產開發企業接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過房戶登記手續。在工程竣工驗收辦妥交接手續后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業收入，并結轉代建工程相關成本。

五、房地產開發企業按照實際成本將開發產品轉作自用固定資產，應視同銷售處理，并按照國家有關規定繳納各種稅費。

六、房地產開發企業出售自用房屋類固定資產，應作如下處理：1.出售合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入其他業務收入，該項土地使用權（無形資產）攤余價值及在出售過程中交納的有關稅費計入其他業務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業外收入。2.出售合同中實行房地產統一作價的，房地產出售收入扣除該項房地產的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業外收入或營業外支出。出售的自用房屋類固定資產屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業住房周轉金。

七、房地產開發企業出售周轉房時，應將周轉房轉作開發產品處理，并按照合同、協議約定價值計入營業收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業成本。

八、房地產開發企業按照國家法律、法規的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

九、房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

十、房地產開發企業對已取得房地產權證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據合同、協議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業取得的售房價款計入營業收入。

十一、房地產開發企業出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內由企業以代理出租的方式進行包租。企業出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協議并不據價款結算賬單，按照合同、協議約定的價款計入營業收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應付款處理。合同、協議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業應將其他應付款沖轉應收賬款。

十二、房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本。開發產品完工之后而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

十三、房地產開發企業在經營初期當年無營業收入或能夠取得少量的營業收入，但確需發生業務招待費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發工作量（即開發成本的當年借方發生額）的60％預計營業收入，并在下列限額內據實列入待攤費用；預計全年營業收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業收入的5‰；預計全年營業收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預計營業收入的3‰；預計全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預計營業收入的2‰；預計全年營業收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預計營業收入的1‰。房地產開發企業自出售開發產品實現營業收入的開始，應將待攤的業務招待費，在3－5年之內分期攤入管理費用。

十四、經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用。采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

十五、房地產開發企業出售商品房時，按照國家規定代為收取的住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規定，房地產開發企業向房地產行政主管部門或物業管理企業移交維修基金時，相應沖轉代收代繳款項。維修基金在移交房地產行政主管部門或物業管理企業之前而滯留在房地產開發企業期間，產生的利息凈收入轉入本金，不得挪作他用。

十六、房地產開發企業在開發產品辦理竣工驗收后而尚未出售前發生的維修費，計入銷售費用。開發產品出售后，在保修期內發生的維修費，沖減質量保證金（應收賬款）；質量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。

十七、本補充規定由財政部負責解釋。

十八、本補充規定自頒布之日起執行。

第五篇：淺議企業財務管理問題及對策

摘要：財務管理是企業管理的重要組成部分，財務管理直接關系到企業的生存與發展。文章就中小企業在財務管理中存在的問題進行了探討，并提出了相應的對策建議。關鍵詞：中小企業；財務管理；問題；對策我國中小企業經過改革開放20多年的發展，已取得了輝煌的成績，在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位。但是，目前中小企業舉步維艱，失敗率較高，企業平均壽命只有3—5年，一個極其重要的原因就在于財務管理工作跟不上企業發展的需要。在市場經濟條件下，企業要生存、發展和盈利就必須建立現代企業制度，科學地進行資本運營，而這一切都需強化財務管理。

一、中小企業財務管理中存在的問題

（一）缺乏明確的產業發展方向，對項目投資缺乏科學論證一是片面追求“熱門”產業，不顧客觀條件和自身能力，無視國家宏觀調控對企業發展的影響。二是對項目的投資規模、資金結構、建設周期以及資金來源等缺乏科學的籌劃與部署，對項目建設和經營過程中將要發生的現金流量缺乏可靠的預測，倉促上馬。一旦國家加大宏觀調控力度，收緊銀行信貸，使得建設資金不能如期到位，企業就面臨進退兩難的境地，甚至造成巨大經濟損失。近幾年來許多企業所投資的鋼鐵、電解鋁、水泥等項目由于資金困難而夭折，或“割肉”賣出或成為永久性“在建工程”，不僅企業自己為此付出了慘重的代價，也將一些銀行拖入泥潭。

（二）資金短缺，融資困難目前我國中小企業由于投資規模小、資本和技術構成偏低，在融資的過程中遇到許多的困難，為此制約中小企業的發展。融資困難的主要原因一方面來自于企業自身的素質，中小企業規模小，自有資金不足、信譽不高、信用等級普遍較低；另一方面，國有商業銀行對固定資產投資貸款審批權限過于集中，加上目前不良貸款比重較高，收貸難度大，而國家在中小企業信用擔保體系方面目前尚不健全，使得金融機構無法對不良經營行為進行有效防范，為降低貸款風險，金融機構不得不持謹慎的態度。其次，中小企業沒有民間融資渠道，在民間投資較多的地區大多數是采取民間集資的辦法來解決資金問題，完全靠個人信用和高利息，融資成本很高，風險相對來說要大得多。由此造成中小企業的資金嚴重不足，投資能力相對較弱，阻礙了中小企業的發展。

（三）管理模式僵化，管理觀念陳舊一方面，中小企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資者同時就是經營者，這種模式給企業的財務管理帶來了負面影響。中小企業中相當一部分屬于個體、私營性質，在這些企業中，企業領導者集權、家族化管理現象嚴重，并且對于財務管理的理論方法缺乏應有的認識和研究，致使其職責不分，越權行事，造成財務管理混亂，財務監控不嚴，會計信息失真等。企業沒有或無法建立內部審計部門，即使有，也很難保證內部審計的獨立性。另一方面，企業管理者的管理能力和管理素質差，管理思想落后。有些企業管理者基于其自身的原因，沒有將財務管理納入企業管理的有效機制中，缺乏現代財務管理觀念，使財務管理失去了它在企業管理中應有的地位和作用。

（四）管理基礎薄弱，內部控制不嚴格由于中小企業管理模式集所有權與經營權于一身，這就使得企業在決策和經營管理方面帶有很大的主觀隨意性，缺乏一套比較規范的具有可操作性的財務控制方法。一是對現金管理不嚴，造成資金閑置或不足。二是應收賬款周轉緩慢，造成資金回收困難。原因是沒有建立嚴格的賒銷政策，缺乏有力的催收措施，應收賬款不能兌現或形成呆賬。三是存貨控制薄弱，造成資金呆滯。四是重錢不重物，資產流失浪費嚴重。不少中小企業的管理者，對原材料、半成品、固定資產等的管理不到位，財務管理職責不明，資產浪費嚴重。

（五）財會人員素質偏低，高級財務管理人員缺乏，財務機構設置不合理大多數中小企業財會人員都沒有經過專門化、系統化的知識教育，無證上崗的現象極其嚴重。財務與會計不分，沒有專職的財務管理人員，財務管理的職能由會計人員或企業主管人員兼職，導致內部管理混亂，責任不明確。

二、加強中小企業財務管理的對策建議

（一）面向市場，采用科學投資策略一方面，為了回避投資風險，中小企業應穩健理財，適時擴大規模。中小企業的成長過程充滿風險，中小企業要發展，關鍵是要穩健理財，科學投資。對風險程度大的項目、決策面臨不確定性的風險方案應主動回避。在實踐中，中小企業應盡可能采取中、短期投資模式，加強投資項目的考察和論證，不斷優化投資方案。另外，要抓住有利時機實現發展，擴大規模。其次，是集中優勢，專業經營。中小企業實力較弱，往往無法經營多種產品以分散風險，但是可以集中力量通過選擇能使企業發揮自身優勢的細分市場來進行專業化經營，提高市場占有率，同樣可以取得經營的成功。再次是拾遺補缺，用自己的產品去填補市場空白，充分利用小企業“船小好掉頭”的靈活性特點，按照“人無我有”的原則，尋找市場空白點進行投資，進而可以擴大空間，向專業化方向發展。另一方面，中小企業投資應以對內投資方式為主。一是新產品試制的投資，中小企業的產品，其市場占有份額有限，企業拳頭產品也有一定的生命周期，如果不斷有適銷對路的新產品上市，同時又不斷淘汰陳舊的老產品，這樣可在市場競爭中始終處于不敗之地。二是對技術設備更新改造的投資應當重視,應作為企業的一種長期策略。三是人力資源的投資，尤其是管理型人才和技術型人才的擁有，是企業制勝的法寶。可以采用招聘的方式引進人才；也可以通過對內部現有人員的培訓來提高他們的技能和素質。

（二）優化企業外部環境，拓寬企業融資渠道

1、政府應盡快完善有利于中小企業發展的法律法規及相關的政策。目前，我國已經出臺了《關于鼓勵和促進中小企業發展的若干政策意見》、《中小企業促進法》，可見我國在這方面的工作取得了一定的成果，希望政府能加快進程，不斷完善政策法規，給中小企業更多平等競爭的機會。中小企業可以成立帶有金融性質的機構，如成立中小企業基金，這樣就拓寬了企業的融資渠道，一定程度上能解決融資難的困境。

2、建立中小企業的信用擔保體系。中小企業的信用擔保是以服務為宗旨的中介組織，擔保費的收取不能以增加中小企業的融資成本為代價，在建立信用擔保體系的過程中要把信用擔保制度和其它形式結合起來，為企業的融資擔保提供多樣化的服務，以提供更多的融資機會，可以在一定程度上解決企業融資難的問題。

3、金融部門要成為民營經濟發展的推動器。為了更好的發揮金融部門的作用，金融機構要切實轉變觀念，突破傳統觀念和制度的障礙，加快信貸管理體制的改革步伐，適應民營經濟發展需求。市場經濟的健康發展，為中小企業注入極大的活力，金融部門要突破觀念，吸納推出國際國內先進的金融產品，如專利貸款，品牌質押貸款等業務，更好的促進中小企業健康快速發展，要改進貸款決策程序，建立適合中小企業的信貸審批機制。要建立激勵和約束相結合的信貸管理機制，提高信貸人員的信貸營銷積極性。

（三）全方位轉變企業財務管理觀念財務管理觀念是指導財務管理實踐的價值觀，是思考財務管理問題的出發點。面對新的理財環境，若企業不能全方位轉變財務管理觀念，就很難在激烈的市場競爭中贏得一席之地。

1、樹立人本化理財觀念。重視人的發展和管理，是現代管理的基本趨勢。企業的每項財務活動都是由人發起、操作和管理的，其成效如何主要取決于人的知識、智慧和努力程度。因此，在財務管理中要樹立“以人為本”的思想，揚棄“以物為中心”的觀念，要理解人，尊重人，規范財務人員的行為，建立責權利相結合的財務運行機制，強化對人的激勵和約束，其目的就是要充分調動人們科學理財的積極性、主動性和創造性。

2、樹立資本多元化理財觀念。入世后，資本市場開放，市場準入門檻降低，大批外資銀行和外國企業都將進駐中國，大量的外國資本將涌入中國市場。中小企業應抓住這一契機，積極尋求與外資合作，提高管理水平，實現投資主體多元化，優化企業法人治理結構。

3、樹立風險理財觀念。在現代市場經濟中，由于市場機制的作用，任何一個市場主體的利益都具有不確定性，存在蒙受一定經濟損失的可能，即不可避免地要承擔一定的風險。而在知識經濟時代，企業面臨的風險將會更大。在財務管理中要樹立風險觀念，善于對環境變化帶來的不確定因素進行科學預測，有預見地采取各種防范措施，使可能遭受的損失降到最低限度，提高抵御風險的能力。中小企業防范風險有兩個重要途徑:一是制定詳實的財務計劃，通過計劃將不確定因素確定下來，使企業產生應對變化的機制，減少未來風險的影響；二是建立風險預測模型，有預見地、系統地辨認可能出現的風險，變被動為主動，防患于未然。

（四）強化資金和應收賬款的管理，加強財務控制

1、提高資金的營運效率，形成合理的資金結構，確定合理的負債比例，使資金應用得到最佳的效果。在改善資金結構的同時要維持一定的付現能力，以保證日常資金運用的周轉靈活，預防市場波動和貸款困難的制約，確定最佳的現金持有量。一般來說，流動性強的資產收益低，這就意味著企業應盡可能的減少閑置資金，即使不將其投資于本企業的資產也要將其投資于能產生收益的其他資產，避免資金閑置帶來的損失。當企業實際的現金余額大于最佳的現金持有量時，可采用償還債務、投資有價證券等策略來調節實際現金余額；反之當實際現金余額小于最佳現金持有量時，可以用短期籌資來調節實際現金余額。

2、加強應收賬款的管理。應收賬款發生后，企業要采取各種措施，盡量的按期收回款項，否則會因拖欠時間過長而發生壞賬，使企業蒙受損失。對應收賬款進行賬齡分析，編制賬齡分析表，看有多少欠款在信用期內，有多少欠款超過了信用期。對不同時間的欠款，企業應采取不同的收賬方法，制定出經濟、可行的收賬政策，對可能發生的壞賬損失，則應提前提取壞賬準備，充分估計這一因素對損益的影響。

3、加強財產控制。建立建全財產物資管理的內部控制制度，在物資采購、領用及樣品管理上建立規范的操作程序，堵住漏洞，維護安全。對財產的管理與記錄必須分開，以期形成內部有力的牽制，決不能把資產管理、記錄、檢查核對等交由一個人來做。要定期檢查盤點，以揭露問題和促進管理的改善及責任的加強。最后，要不定期的檢查，督促管理人員和記錄人員保持警戒而不至于疏忽。

（五）加強財會隊伍建設，提高企業全員的管理素質目前，不少中小企業會計賬目不清，信息失真，財務管理混亂；企業領導營私舞弊、行賄受賄的現象時有發生；企業設置賬外賬，弄虛作假，造成虛盈實虧或虛虧實盈的假象等等。究其原因，一是企業財務基礎薄弱，會計人員素質不高，又受制于領導，無法行使自己的監督權；二是企業領導的法制觀念淡薄，忽視財務制度、財經紀律的嚴肅性和強制性。為解決好上述問題，一是中小企業要嚴格執行從業人員養老、醫療等保障制度，以吸引更多高級財務管理人員到中小企業發揮作用。二是企業的財會人員，要加強培訓和進行思想政治教育，特別要學習《會計法》、《會計準則》、《會計制度》，增強財會人員的監督意識，要求會計人員持證上崗。三是企業領導要不斷提高自身的法律意識，增強法制觀念。只有通過企業財務人員和領導人員甚至全員的共同努力，才能改善企業管理狀況，提高財務管理，提高企業的競爭實力。參考文獻：

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