第一篇：關于印發《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》的通知

關于印發《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》的通知

國務院有關部門、直屬機構、企業單列集團，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

近幾年來，隨著城鎮住房制度改革的不斷深化，房地產業得到了進一步發展。房地產開發企業財務管理也遇到了一些新的情況和問題，必須及時加以解決。為進一步規范房地產開發企業財務行為，加強財務管理，我們在《施工、房地產開發企業財務制度》的基礎上，制定了《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》?，F印發給你們，請認真貫徹執行。

財政部

一九九九年五

月十一日

房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定

為了適應房地產開發經營業務發展的需要，進一步規范房地產開發企業財務行為，加強房地產開發企業財務管理，現就房地產開發企業財務管理若干問題補充規定如下：

一、房地產開發企業之間簽訂“項目開發合同，合資開發項目，暫按如下規定處理。

1、項目開發合同中規定按投資額比例分配項目開發產品的，主辦企業收到投資各方開發資金作應付帳款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業按合同規定分配投資各方項目開發產品，應按實際成本沖轉開發產品及相應的應付帳款。投資各方對分回的開發產品應及時作為存貸管理。

2、項目開發合同中規定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業收到投資各方開發資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業對外出售項目開發產品，應將預收帳款轉為營業收入，并相應結轉營業成本。項目利潤形成后，按合同規定分配項目利潤。

二、房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，合同中規定按各方出資比例分配項目開發產品的，房地產開發企業收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業按合同規定分配出資各方項目開發產品，應按合同規定的轉讓價格計入營業收入，并相應沖轉預收賬款，結轉營業成本。

合同中規定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規定執行。

三、房地產開發企業出資與土地方合作開發項目，按照法律、法規的規定，應辦理土地使用權過戶登記手續。需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權出讓金計入開發成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協議約定的價值計入開發成本。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業分配合作方開發產品，按照合同、協議約定的價值計入營業收入。并相應結轉營業成本。

四、房地產開發企業接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過戶登記手續。在工程竣工驗收辦妥交接手續后。應按照委托方確認的結算價款，計入營業收入；并結轉代建工程相關成本。

五、房地產開發企業按照實際成本將開發產品轉作自用固定資產，應視同銷售處理。并按照國家有關規定繳納各種稅費。

六、房地產開發企業出售自用房屋類固定資產，應作如下處理

1、出售合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入其他業務收入，該項土地使用權（無形資產）攤余價值及在出售過程中交納的有關稅費計入其他業務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業外收入。

2、出售合同中實行房地產統一作價的，房地產出售收入扣除該項房地產的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業外收入或營業外支出。

出售的自用房屋類固定資產屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業住房周轉金。

七、房地產開發企業出售周轉房時，應將周轉房轉作開發產品處理，并按照合同、協議約定價值計入營業收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業成本。

八、房地產開發企業按照國家法律、法規的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

九、房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

十、房地產開發企業對已取得房地產權證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據合同、協議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業取得的售房價款計入營業收入。

十一、房地產開發企業出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內由企業以代理出租的方式進行包租。企業出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協議并開據價款結算賬單，按照合同、協議約定的價款計入營業收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應付款處理。

合同、協議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業應將其他應付款沖轉應收賬款。

十二、房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本。開發產品完工之后而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

十三、房地產開發企業在經營初期當年無營業收入或能夠取得少量的營業收入，但確需發生業務招待費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發工作量（即開發成本的當年借方發生額）的60％預計營業收入。并在下列限額內據實列入待攤費用：預計全年營業收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業收入的千分之五；預計全年營業收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預計營業收入的千分之三；預計全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預計營業收入的千分之二；預計全年營業收入超過1億元（合1億元）的，不超過該部分預計營業收入的千分之一。

房地產開發企業自出售開發產品實現營業收入的年度開始。應將待攤的業務招待費，在3－5年之內分期攤入管理費用。

十四、經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用。采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。

單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

十五、房地產開發企業出售商品房時，按照國家規定代為收取的住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規定，房地產開發企業向房地產行政主管部門或物業管理企業移交維修基金時，相應沖轉代收代繳款項．維修基金在移交房地產行政主管部門或物業管理企業之前而滯留在房地產開發企業期間，產生的利息凈收入轉入本金，不得挪作他用。

十六、房地產開發企業在開發產品辦理竣工驗收后而尚未出售前發生的維修費，計入銷售費用。開發產品出售后，在保修期內發生的維修費，沖減質量保證金（應收賬款）；質量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。

十七、本補充規定由財政部負責解釋。

十八、本補充規定自頒布之日起執行。

房地產開發企業涉及哪些稅？

營業稅?！吨腥A人民共和國營業稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的，均需繳納營業稅。房地產開發企業銷售房屋屬轉讓不動產行為，依規定按銷售收入５％的稅率計繳營業稅。

土地增值稅。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物資和其他附著物資產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行４檔累進稅率，按土地增值額與扣除項目金額的比率繳納。比率不超過５０％的，執行３０％的最低稅率；

超過５０％～１００％的部分，執行４０％稅率；

超過１００％～２００％的，執行５０％稅率；

超過２００％的部分，執行的稅率為６０％。

企業所得稅。除特別情況外，房地產開發企業均執行３３％企業所得稅稅率。

城市維護建設稅和教育費附加。這是按房地產開發企業繳納營業稅的１０％計征的一種地方稅。

關于啟動房市的稅收政策

１９９４年３月《國務院關于外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收暫行有關問題的通知》國發［１９９４］１０號文）規定：凡１９９３年１２月３１日前已批準設立的外商投資企業，由于改征增值稅、消費稅、營業稅增加稅負的，由企業提出申請，稅務機關審核批準，在已批準的經營期限內，準予退還因稅負增加而多繳納的稅款，但最長不得超過５年；沒有經營期限的，經企業申請，稅務機關批準，在最長不得超過５年的期限內，退還上述多繳納的稅款。

１９９９年７月，財政部、國家稅務總局在下發的《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字［１９９９］２１０號）一文中指出：對積壓空置的商品住房銷售時應繳納的營業稅、契稅在２０００年底前予以免稅。但這里所指的空置住房限于１９９８年６月３０日前建成且在１９９９年７月３１日（后又延長到２０００年１２月３１日）前未銷售的商品住房。

１９９９年８月，財政部、國家稅務總局又作出決定：原來需房地產開發企業繳納的固定資產投資方向調節稅在１９９９年下半年減半征收，進而又決定，２０００年１月１日起固投稅暫停征收。

１９９９年１２月，財政部、國家稅務總局又專門下發文件，對１９９４年１月１日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，在２０００年以前轉讓房地產的，免征土地增值稅。來源：中國稅務報

關于房地產開發企業所得稅征收管理問題的通知

(天津)

1999年6月10日 財基[1999]22號

各區縣地稅分局、財稅管理一處、三處：

為進一步規范我市房地產開發企業所得稅的征收管理,保證企業所得稅及時、均衡、足額入庫，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，結合我市實際情況，現將房地產開發企業有關所得稅征管問題通知如下:

一、本通知適用于本市行政區域內所有從事房地產開發的企業。

二、房地產開發企業必須嚴格按照有關規定進行財務和會計核算，并依法繳納企業所得稅。

三、鑒于房地產開發企業業務周期和收入、成本結算期較長的實際情況，為了保證及時繳納企業所得稅，根據國家稅收征管規定，對企業銷售、租賃、轉讓商品房和土地使用權的收入，按當月或當季收到的價款確定收入。同時，按照房地產開發企業同類業務的平均利潤率（即商品房類15%；經濟實用房及其他各類10%），分別計算應納稅所得額，并繳納企業所得稅。

企業完成開發項目后,要依照有關規定及時結轉收入、成本、費用,并依法確定應納稅所得額，清繳所得稅。為了加強稅務稽察，企業在申報所得稅結算和清繳時，要同時報送有關、開發項目各項竣工結算件等資料，經財稅部門審查后，一并作為確定開發項目成本、費用以及結算和清繳所得稅的依據。

四、根據企業所得稅征收管理辦法，國有房地產開發企業應按月計算應納稅所得額，并于月份終了后15日內繳納企業所得稅；其他所有制性質的房地產開發企業，應按季計算應納稅所得額，并于季度終了后15日內繳納企業所得稅。

五、企業在銷售商品房時，要依據《中華人民共和國發票管理辦法》給購房者開具正式發票，不得以收據代替正式發票。否則，財稅部門要依據有關法規給予處罰。

六、本通知自1999年1月1日起執行。凡在1998年底未結算和清繳所得稅的房地產開發企業，均應按本通知結算、清繳企業所得稅。

土地增值稅籌劃方案

《中國稅務報》2001/06/01

日前，“北京２０００年房地產稅務、金融及法律研討與項目洽談會”在北京召開。該研討會由滬江德勤會計師事務所、北京廣盛律師事務所主辦，中國建行、農行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房地產開發企業的代表出席了會議。

會上有關人士指出，導致目前我國大城市商品房房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大是一個重要原因。在國外，地價及稅費一般占房價的２０％，而國內地價和稅費占房價的５０％左右。因此，房地產開發商如何有效降低稅費，在保證基本利潤率（國內一般為１０％）的前提下使房價降下來就成為了在市場競爭中獲勝的關鍵。在房地產稅費中，土地增值稅引人關注，原因一是其稅率較高，稅負重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節省不少稅金支出。

滬江德勤會計師事務所北京分所的合伙人李展偉、稅務部經理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從３０％到６０％，增值越多，稅率越高。

在進行籌劃時，增值額很關鍵。增值額是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。稅法規定的扣除項目有五部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的２０％。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規定為準。增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的２０％，免予征收土地增值稅。同時稅法規定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。

房地產開發企業如果既建造普通住宅，又搞其他房地產開發的話，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的２０％以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。現舉例說明如下。北京某房地產開發企業，１９９９年商品房銷售收入為１．５億元，其中普通住宅的銷售額為１億

元豪華住宅的銷售額為５０００萬元。稅法規定的可扣除項目金額為１．１億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為８０００萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為３０００萬元。

如果不分開核算（納稅人應了解清楚當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）為（１５０００－１１０００）÷１１０００×１００％＝３６％，因此適用３０％的稅率，應納稅（１５０００－１１０００）×３０％＝１２００萬元。

如果分開核算，應繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值率為（１００００－８０００）÷８０００×１００％＝２５％適用３０％的稅率，應納稅（１００００－８０００）×３０％＝６００萬元；

豪華住宅：增值率為（５０００－３０００）÷３０００×１００％＝６７％，適用４０％的稅率，應繳納（５０００－３０００）×４０％－３０００×５％＝６５０萬元

二者合計為１２５０萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金５０萬元。

因為普通標準住宅的增值率為２５％，超過２０％，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在２０％以內。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在２０％，那么可扣除項目金額從（１００００－ｙ）÷ｙ×１００％＝２０％等式中可計算出，ｙ＝８３３３萬元。此時，該企業應繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應繳納的６５０萬元，比不分開核算少繳納５７０萬元，比分開核算少繳納６００萬元，扣除為增加可扣除項目金額多支出的３３３萬元，分別減少支出２３７萬元和２６７萬元。

增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的１０％，而各省市在１０％之內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為８０００萬元，要使增值率為２０％，則銷售收入從（Ｘ－８０００÷８０００×１００％＝２０％中可求出，Ｘ＝９６００萬元。此時該企業應繳納的土地增值稅為６５０萬元，節省稅金６００萬元，與減少的收入４００萬元相比節省了２００萬元（因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除，對企業所得稅和企業的稅后利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進一步進行比較）。

此外，稅法規定，１９９４年１月１日前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在２０００年底前首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。因此，開發企業可以適當降低房價，在今年底前轉讓房地產是有利可圖的。

怎樣預繳企業所得稅最劃算

（本文由深圳注冊會計師協會提供）

我國《企業所得稅暫行條例》第十五條規定：“繳納企業所得稅，按年計算，分月或者分季預繳，年度終了后四個月內匯算清繳，多退少補。”如何預繳企業所得稅呢?《企業所得稅暫行實施細則》第四十六條規定：“納稅人預繳有困難的，可以按上一年度應納所得額的十二分之一或四分之一，或者經當地稅務機關認可的其他方法分期預繳所得稅，預繳方法一經確定，不得隨意改變?！?/p>

如何預繳企業所得稅才能既不違反稅收法規又能使企業更劃算呢?

我們知道，企業的會計利潤是按照財會制度的規定計算的，而計算繳納企業所得稅的“應納稅所得額”是在會計利潤的基礎上，按照稅法規定進行納稅調整而確定的。目前我國內資企業按照稅法規定需要調整增加的項目金額，大多是“永久性差異”項目，要按照“應付稅款法”計算納稅。這種納稅調整只是在每年預繳完所得稅之后，年終后四十五日內進行。要想節省成本，增加可“流動”的資金又不違反稅收法規，只有在預繳所得稅和納稅調整上籌劃，請看下面例子。

某企業1999年每月利潤均衡實現10000元，每月都有超過稅法規定超計稅工資等因素20000元。如果每月都按實際數申報預繳企業所得稅，按法定稅率33％計算，每月要申報納稅9900元。如果每月都按10000元申報，只需申報納稅3300元；如果等到年度終了后一次匯算清繳，在四十五日內申報，而且只申報不繳納，等到年度終了后四個月內的最后一天繳納，稅務機關也不加收滯納金。這樣在企業一年的大部分經營期間里，就可擁有更多的流動資金。無需列出公式計算就可以知道這樣做對企業生產經營的資金使用有不少好處了！

假如該企業1999年度的利潤不均衡，利潤是在前十一個月或前三個季度實現，而虧損是在最后一個月或一個季度開始的，經納稅調整后仍無應稅所得額，那么前段已預繳的所得稅怎么辦呢?也許有人會說，企業所得稅《條例》第十五條不是規定很明確嗎：“年度終了后四個月內匯算清繳，多退少補”。但我們同時應該知道，企業所得稅《細則》第五十三條又規定：“納稅人在年終匯算清繳時，多預繳的所得稅額，在下一年度抵繳?！边@樣一來，到哪一天才能抵繳完?假如下一年度又虧損了怎么辦?稅法沒有規定如果下一年度虧損無法抵繳上年多預繳的稅款在何時退還。

企業所得稅，按照當地主管稅務機關的規定，或者分月或者分季預繳，不預繳是要受到處罰的。問題的關鍵在于企業如何做到合法地在預繳期間盡可能少預繳，特別是不要在年終形成預繳需退稅的結果。

辦法是根據企業的實際情況，確定最佳的預繳方法。

例如：如果企業預計今年的效益比上一年度要好，則可選擇按上一年度應納稅所得額的一定比例預繳，反之，則應按實際數預繳。

這樣做，如果當地稅務機關進行檢查怎么辦?請放心，國稅函(1996)8號文件規定：“企業所得稅是采取'按年計算，分期預繳，年終匯算清繳'的辦法征收的。預繳是為了保證稅款均衡入庫的一種手段。企業的收入和費用列支要到企業的一個會計年度結束后才能準確計算出來，平時在預繳中無論是采用按納稅期限的實際數預繳，還是按上一年度內應納稅所得額的一定比例預繳，或者按其他方法預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。因此，企業在預繳中少繳的稅款不應作為偷稅處理。”可見，因正當原因少預繳的稅款，不會被視為偷稅。

另外，國稅函(1998)63號文件規定：“對企業所得稅的檢查，宜在納稅人報送企業所得稅申報表之后進行。這種檢查(包括匯算清繳期間的檢查和匯算清繳后的檢查)查補的稅款，其滯納金應從匯算清繳結束后的次日起計算加收，罰款及其他法律責任，應按《稅收征管法》的有關規定執行?！笨梢姡兕A繳的稅款，在匯算清繳結束前不會被加收滯納金。

第二篇：房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定

房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定

國務院有關部門、直屬機構、企業單列集團，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

近幾年來，隨著城鎮住房制度改革的不斷深化，房地產業得到了進一步發展。房地產開發企業財務管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時加以解決。為進一步規范房地產開發企業財務行為，加強財務管理，我們在《施工、房地產開發企業財務制度》的基礎上，制定了《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》?，F印發給你們，請認真貫徹執行。

為了適應房地產開發經營業務發展的需要，進一步規范房地產開發企業財務行為，加強房地產開發企業財務管理，現就房地產開發企業財務管理若干問題補充規定如下：

一、房地產開發企業之間簽訂項目開發合同、合資開發項目，暫按如下規定處理：1.項目開發合同中規定按投資額比例分配項目開發產品的，主辦企業收到投資各方開發資金作應付賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業按合同規定分配投資各方項目開發產品，應按實際成本沖轉開發產品及相應的應付賬款。投資各方對分回的開發產品應及時作為存貨管理。2.項目開發合同中規定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業收到投資各方開發資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業對外出售項目開發產品，應將預收賬款轉為營業收入，并相應結轉營業成本。項目利潤形成后，按合同規定分配項目利潤。

二、房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，合同中規定按各方出資比例分配項目開發產品的，房地產開發企業收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業按合同規定分配出資各方項目開發產品，應按合同規定的轉讓價格計入營業收入，并相應沖轉預收賬款，結轉營業成本。合同中規定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規定執行。

三、房地產開發企業出資與土地方合作開發項目，按照法律、法規的規定，應辦理土地使用權過戶登記手續。需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權出讓金計入開發成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協議約定的價值計入開發成本。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業分配合作方開發產品，按照合同、協議約定的價值計入營業收入，并相應結轉營業成本。

四、房地產開發企業接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過房戶登記手續。在工程竣工驗收辦妥交接手續后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業收入，并結轉代建工程相關成本。

五、房地產開發企業按照實際成本將開發產品轉作自用固定資產，應視同銷售處理，并按照國家有關規定繳納各種稅費。

六、房地產開發企業出售自用房屋類固定資產，應作如下處理：1.出售合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入其他業務收入，該項土地使用權（無形資產）攤余價值及在出售過程中交納的有關稅費計入其他業務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業外收入。2.出售合同中實行房地產統一作價的，房地產出售收入扣除該項房地產的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業外收入或營業外支出。出售的自用房屋類固定資產屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業住房周轉金。

七、房地產開發企業出售周轉房時，應將周轉房轉作開發產品處理，并按照合同、協議約定價值計入營業收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業成本。

八、房地產開發企業按照國家法律、法規的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

九、房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

十、房地產開發企業對已取得房地產權證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據合同、協議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業取得的售房價款計入營業收入。

十一、房地產開發企業出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內由企業以代理出租的方式進行包租。企業出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協議并不據價款結算賬單，按照合同、協議約定的價款計入營業收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應付款處理。合同、協議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業應將其他應付款沖轉應收賬款。

十二、房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本。開發產品完工之后而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

十三、房地產開發企業在經營初期當年無營業收入或能夠取得少量的營業收入，但確需發生業務招待費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發工作量（即開發成本的當年借方發生額）的60％預計營業收入，并在下列限額內據實列入待攤費用；預計全年營業收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業收入的5‰；預計全年營業收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預計營業收入的3‰；預計全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預計營業收入的2‰；預計全年營業收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預計營業收入的1‰。房地產開發企業自出售開發產品實現營業收入的開始，應將待攤的業務招待費，在3－5年之內分期攤入管理費用。

十四、經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用。采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

十五、房地產開發企業出售商品房時，按照國家規定代為收取的住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規定，房地產開發企業向房地產行政主管部門或物業管理企業移交維修基金時，相應沖轉代收代繳款項。維修基金在移交房地產行政主管部門或物業管理企業之前而滯留在房地產開發企業期間，產生的利息凈收入轉入本金，不得挪作他用。

十六、房地產開發企業在開發產品辦理竣工驗收后而尚未出售前發生的維修費，計入銷售費用。開發產品出售后，在保修期內發生的維修費，沖減質量保證金（應收賬款）；質量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。

十七、本補充規定由財政部負責解釋。

十八、本補充規定自頒布之日起執行。

第三篇：房地產開發企業財務管理問題探討

－ １１９－

房地產開發企業財務管理問題探討 李 燃

（安徽建筑工業學院管理工程系，安徽 合肥２３０６０１）１房地產開發企業財務管理目前存在的主 要問題

１．１融資壓力大、渠道單一

房地產業項目投資大，周期長，風 險 高，融 資壓力大，不容易實現供求平衡。我國房地產開 發企業內部融資主要包括自有資金和預收的購 房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅 可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市 場風險轉移給購房者。但是房地產開發企業單純 依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多 的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行 股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地 產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。但目 前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，目前 全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸

款 占２３．８６％，企 業 自 籌 占２８．６９％，定 金 及 預 收 款占３８．８２％。而在定金及預收款中大部分又是 銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地 產開發資金約有６０％來源銀行貸款，房地產開 發資金對銀行的依賴程度較大。１．２忽視全面成本管理

全面成本管理就是要求房地產開發企業實

行全員、全過程和全方位成本管理。房地產開發 企業的成本發生是一個過程，涉及到前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發的各個環節，其 成 本管理就是要在項目開發的全過程中，對全部成

本構成要素進行規劃、控制，從而實現 企 業 利 潤 最大化。而房地產項目工程成本管理的基礎資 料，來自于企業內部各職能部門及施工一線的管 理部門，有些房地產開發企業管理者認為成本管 理和核算是財務部門的職責，忽視了內部各職能 部門進行全過程成本核算的重要作用，致使財務 部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管

理偏離預算，從而不能達到有效 控 制 成 本 的 目 的。

１．３財務風險問題

房地產開發企業作為典型的資金密集型行

業，具有資金投入量大、回收期長、變現能力差等 特點，這些特點決定了房地產開發企業必然會面 臨巨大的財務風險。房地產開發企業的財務風險

具體表現為：ａ．按 期 償 債 風 險，大 多 數 房 產 企 業 的開發資金由自有資金、預售款、銀行借款和經 營性欠款四部分組成。一旦企業未能有效預測 并控制風險，發生不能支付到期銀行借款本息的 概率就非常大。ｂ．利率波動風險，利率波動對負 債經營的房地產開發企業影響非常大。從２００４

年１０月至２００７年１２月，央行已先后８次加息，這不僅增加了房地產開發企業的財務成本，而且 使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑 制了投資者的購房欲，這無疑會給房地產開發企 業帶來極大的損失。ｃ．再籌資風險房地產開發企 業如果資產負債率過高，企業對債權人的償債保 證將降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其 他渠道上籌措資金的難度。

２加強房地產開發企業財務管理的措施 ２．１加強房地產開發企業融資管理

２．１．１完善房地產業金融市場，逐步建立多 元化的融資渠道

根據房地產業的實際需要和房地產金融市

場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的 證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金 融產品創新，降低房地產開發企業的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金 融工具和操作手段，同時以發行Ｂ股、Ｈ股或外 匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程；加快完善房地產 金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金 融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律

法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應 房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相 關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信 用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保 障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地 產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的 法制建設具有更為重要的意義。

２．１．２積極尋求海外資金，建立多元化產權 投資模式

對于國內經濟持續較快增長的良好預期和

人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中 國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地 產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條 件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因 此與海外資本的聯合就成為國內房地產開發企 業融資的一條良好渠道。２．２建立成本管理體系

２．２．１加強內部控制，實行事前管理 在企業內部樹立全員全過程的成本管理的

意識，要讓每位員工明白成本控制是企業增加盈 利的根本途徑，企業的任何活動都可能發生成 本，每個員工都有成本控制的責任，使他們理解 成本控制需要大家協力才能完成。運用目標成本 管理法，在成本發生之前，對可能發生的成本投 資估算、設計概算和工程預算，在項目的實施過 程中對目標成本進行動態的調整，提前預測可能 發生的各種成本超支的情況，從成本控制的源頭 上控制成本，有效杜絕成本超支的現象發生。２．２．２建立成本管理責任體系

成本管理責任制度幫助企業各個部門明確

管理職責、協調成本管理工作，監督成本控制過 程，保障企業按照既定的成本控制目標進行成本 控制工作，一般成本責任體系包括以下幾方面的 內容： ａ．責任主體：按照房地產開發項目拓展論

證、規劃設計、工程施工、銷售客服等職能部門確 定相應的責任主體，并明確在各業務環節區分主 導部門和配合部門；

ｂ．責任范圍：建造成本按發生程序劃分責任 部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍； ｃ．考核指標：以定量指標為主。反饋指標的 系列數值反映項目成本特性，單一反饋指標高低 并不能如實反映成本理性；

ｄ．評價部門：及時計算并提供反饋指標。在 各部門發表自我評價的基礎上，就各責任成本管 理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發表評價意見，并形成系統的項目責任成本分析 報告。

２．３完善資金管理系統，控制財務風險 ２．３．１資金管理納入全面預算管理體系 通過與項目預算和責任中心預算相結合的

資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與 動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效 率；通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地 產開發企業的資金使用進行及時反饋和修正。２．３．２建立結算中心形式的資金管理機構 資金管理是財務管理的中心。在資金使用

過 程 中，企 業 要 統 籌 安 排、合 理 調 度、把 資 金 用 活。房地產公司應建立結算中心形式的資金管理 機構，以起到統籌安排使用資金的作用。通過合 理調度，充分發揮貨幣的時間價值，把原來分散 的資金集中起來，有利于用活資金。此外，對預付 賬款要嚴格審查。加強應收賬款的管理，盡快收 回賒銷賬款，減少企業壞帳損失風險。

２．３．３對所有的財務往來都要按照規章制度 嚴格執行

要把一切發生的貨幣資金收支、物資發出

和轉移，據實填制憑證，認真進行審核，及時登記 賬簿，并按照經濟責任制，定期清查，發現帳實不 符的要及時查明原因，落實責任。如果是對外發 包的工程，尤其要做好相關建筑材料的采購管 理。在不影響建筑質量的情況下，盡量降低采購 價格。鑒于采購行為的特殊性，為了防止在采購 行為中的營私舞弊行為，采購行為需要經過企業 的審核。參考文獻

［１］王偉，趙占．房地產開發企業財務風 險 分 析 與 對策［Ｊ］．價值工程，２００７，８．

［２］陸曉欣．對房地產成本費用控制的思考［Ｊ］．開發 與建設，２００８，６．

［３］沈曉晴．現階段我國房地產開發企業財務風險 管理研究［Ｊ］．財經縱橫，２００８，２．

本文系安徽 建 筑 工 業 學 院２００５年 碩 博 科 研啟動項目（２００５１１０１３２）資助。

作者簡介：李燃（１９７８￣），男，講 師，管 理 學 碩士，研究方向：會計及財務管理。責任編輯：楊春沂 摘要：房地產開發企業財務管理如何適應市場經濟需要，在市場競爭中尋求立足點與發展之路，已成為廣泛探討的問題。文章分析了房地產

開發企業財務管理存在的主要問題，并提出了完善房地產開發企業財務管理的措施。關鍵詞：房地產開發企業；財務管理；融資管理；財務風險 經濟論壇

第四篇：《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》

國稅函[2008]299號《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》

國稅函[2008]299號各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為貫徹落實新的企業所得稅法，確保企業所得稅預繳工作順利開展，經研究，現就房地產開發企業所得稅預繳問題通知如下：

一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

二、預計利潤率暫按以下規定的標準確定：

(一)非經濟適用房開發項目

1.位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20％。

2.位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%。

3.位于其他地區的，不得低于10％。

(二)經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發<經濟適用房管理辦法>的通知》(建住房[2004]77號)等有關規定的，不得低于3％。

三、房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)》(國稅函[2008]44號文件附件1)第4行“利潤總額”內。

四、房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。

五、本通知適用于從事房地產開發經營業務的居民納稅人。

六、本通知自2008年1月1日起執行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從二季度起按本通知執行

第五篇：房地產開發企業會計核算問題探討

房地產開發企業會計核算問題探討

吳秀禧（福建建工集團總公司350003）

[提要]本文就房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行了分析，并提出了完善房地產開發企業會計核算規范的對策。

[關鍵詞]房地產會計核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地產開發企業會計核算現狀及特點

1．1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；而《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入?其分歧的焦點集中在：商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1．2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則一年兩年，長則四、五年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不 1

合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計人當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1．3信息披露不足

（1）現金流量信息不全面。根據《企業會計制度》及《企業會計準則——現金流量表》的規定，現金流量表以企業為編制主體。但房地產開發企業以項目經理部作為其生產經營的基本單位，其現金流量方面的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現金流量是以企業為基本單位，但經營活動產生的現金流量則是以項目為基本單位，即每一開發項目開發過程中產生的經營活動現金流出集中表現為購買的工程用物資、支付的工資等，開發完成后產生的經營活動現金流人則集中表現為房地產商品通過銷售收回的價款。由于開發期限較長，其經營活動產生的現金流入與流出相對于一般企業具有更大的非同步性。另外，每一項目的現金流量狀況決定著企業未來的發展，甚至影響到企業的持續經營能力。因此，無論是從企業內部加強管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業現金流量信息，進而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會計制度及現金流量表準則的規定，提供以企業為主體的現金流量信息，無法客觀地反映房地產開發企業現金流量的全貌。

（2）風險披露不足。房地產開發企業在開發過程中面臨多種風險，包括項目開發風險、土地風險、工程質量風險等。這種高風險性要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。2001年中國證監會發布的《公開發行證券

公司信息披露編報規則第ll號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定》的第三條中要求企業披露質量保證金的核算方法；第八條中規定發行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔保的，應披露尚未結清的擔保金額，并說明風險程度。從上述規定可以看出三點；第一，證監會允許房地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法；第二，證監會要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險；第三，目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定。從上市公司披露的實際看，對質量保證金問題基本上未加披露。完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2．1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

（1）法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標淮的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

（2）專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合《企

業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

綜上所述，筆者認為，房地產收入的確認應同時具備以下條件：(1)房地產商品已竣工并經有關部門驗收合格；(2)房地產開發企業已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；(3)房地產商品已經過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續；

(4)雙方均已履行了合同規定的義務，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

（1）實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。具體操作順序是：分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

（2）計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設

置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

（1）增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

（2）增加分項目現金流量信息的披露。我們建議應在其財務報告附注中增加分項目的現金流量信息，即以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金，以此提高其現金流量信息的有用性。

（3）重視質量保證金及風險的披露。房地產開發行業特性--具有高風險，應在會計信息披露環節得到充分的揭示。具體而言，一方面應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證，但鑒于房地產商品的長期性、高價值性，房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同之處在于其保證金的數額更大、保證期限更長。因此，應由企業根據所開發項目的具體情況提取質量保證金，計入工程成本，以提高應付風險的能力。另一方面，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

參考文獻

[1]中華人民共和國財政部，企業會計制度[M]，經濟科學出版社.2001

[2]中華人民共和國財政部，企業會計準則——收入[M]，中國財政經濟出版社.1998

[3]中國證券監督管理委員會，公開發行證券公司信息披露編報規則第11號——從事房地產開發業務的公司財務報表附注特別規定，中國證監．