第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理學(xué)習(xí)小結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理學(xué)習(xí)小結(jié)

很感激公司給我這個(gè)機(jī)會，有針對性地出去學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)的管理經(jīng)驗(yàn)。在為期一個(gè)月的自主培訓(xùn)中，先后咨詢請教過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管和公司員工，在網(wǎng)上搜集資料下載書籍，瀏覽查閱了大量相關(guān)信息。

學(xué)習(xí)期間，在某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資深財(cái)務(wù)總監(jiān)韓姐指導(dǎo)下，從前期各種證照的辦理、財(cái)務(wù)預(yù)算、費(fèi)用歸集、財(cái)務(wù)涉及的圖表設(shè)計(jì)到實(shí)現(xiàn)收入后的成本核算、利潤分配，了解了房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)開發(fā)流程。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)軟件帳套，模擬日常業(yè)務(wù)處理了各類相關(guān)財(cái)務(wù)活動，編制了財(cái)務(wù)報(bào)表，確認(rèn)已經(jīng)掌握了開發(fā)企業(yè)日常賬務(wù)處理，也在留心實(shí)際工作中可能遇到各種突發(fā)狀況的會計(jì)實(shí)務(wù)。

現(xiàn)將這一個(gè)月在老師那里和網(wǎng)絡(luò)上學(xué)到的，自己認(rèn)為有價(jià)值的部分小結(jié)如下：

根據(jù)實(shí)物期權(quán)理論，因?yàn)橥恋亍⑹褪窍∪辈豢稍偕Y源，貯備這些資源能帶未來開發(fā)投資中的特定的競爭優(yōu)勢，也就是我們常說的李嘉誠口中的“地段、地段、還是地段”。未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭和行業(yè)稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實(shí)力取勝”的游戲規(guī)則；尤其2008的市場環(huán)境急劇變化，如何通過對企業(yè)進(jìn)行全面管控、協(xié)同運(yùn)營，來降低和控制項(xiàng)目成本，管控企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升競爭力，將成為房地

巴菲特說過：在大海游泳，漲潮時(shí)大家都只露個(gè)頭，只有在退潮時(shí)，才知道誰到底沒穿褲子。這警示我們，在亢奮的市場環(huán)境下，永遠(yuǎn)要記得“穿褲子”。任何激進(jìn)的商業(yè)計(jì)劃，一定要有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略做后盾。

房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，首先必須提供適銷對路的房源，這關(guān)系到企業(yè)對現(xiàn)有土地的開發(fā)戰(zhàn)略和對目標(biāo)市場的定位。其次應(yīng)該降低開發(fā)成本,合理控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。省錢就是賺錢，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。通過科學(xué)、先進(jìn)的管理方法提升企業(yè)成本管理的水平顯得尤為重要。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的預(yù)測，是房產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)投資決策的依據(jù)。項(xiàng)目成本的前期控制，是房產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)市場，及時(shí)調(diào)整的依據(jù)；項(xiàng)目成本的過程控制，是房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的依據(jù)；項(xiàng)目成本的最終控制，是房產(chǎn)企業(yè)綜合評價(jià)項(xiàng)目的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資全過程控制的水準(zhǔn)高下，最能直接的顯現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高，一旦決策失誤、銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，陷入困境。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。老師在講授中引入了概預(yù)算的概念，根據(jù)投資估算中的成本比率，在銷售收入實(shí)現(xiàn)的同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)其應(yīng)該負(fù)擔(dān)的成本，讓成本核算更趨合理。

企業(yè)成本管理體系勢必會經(jīng)歷一個(gè)成長的過程，由最初的核算型到控制型，后來會接近價(jià)值創(chuàng)造型，為了提升品質(zhì)去主動增加成本，在創(chuàng)造價(jià)值的過程中獲得更大利潤。也就是俗話說的：錢要花在刀刃上。

成本是我們?yōu)榱俗非笳娴慕?jīng)濟(jì)效益或產(chǎn)品形象所付出的代價(jià)，不能為了節(jié)約成本而降低品質(zhì)，這是在背離我們的初衷，有可能會為此付出更高的成本。我們常說：不該花的錢一分不能動，該花的錢一分也不能少。讓該花的錢到位、不該花的錢管好，是財(cái)務(wù)成本管理的職責(zé)。

在企業(yè)成本管理的初期，“成本管理四步法”還是簡單實(shí)用的，這四個(gè)步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。

1．制定目標(biāo)——目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。．明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價(jià)其職責(zé)履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。3．跟蹤執(zhí)行——?jiǎng)討B(tài)成本法。動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。

成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺,它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動態(tài)成本等功能。

4．業(yè)績評估——優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說話。制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關(guān)的業(yè)績進(jìn)行評估。

在我們完成對業(yè)績評估的同時(shí)，還必須對整個(gè)項(xiàng)目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，并將之與項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫”。通過“成本數(shù)據(jù)庫”的建立，所有項(xiàng)目

并對未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。“成本數(shù)據(jù)庫”的建立充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個(gè)新的臺階。

新的崗位對自己有了更高的要求。學(xué)習(xí)期間不斷充電的同時(shí)也在思考，怎樣盡快適應(yīng)新的環(huán)境，勝任不同的工作崗位。作為企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，覺得自身還需要從以下幾方面去努力：

1、無處不在的學(xué)習(xí)

依法是公司設(shè)立的前提。企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動都要遵守法律規(guī)定。守法就要懂法。特別是財(cái)務(wù)工作者更要對會計(jì)法、稅法、合同法等相關(guān)法律規(guī)定有全面細(xì)致的了解和掌握，不能由于法律知識的欠缺和工作上的疏漏影響到內(nèi)部外部對企業(yè)財(cái)務(wù)工作的評價(jià)。對于企業(yè)在項(xiàng)目開展中可能遇到的財(cái)務(wù)問題如何規(guī)范應(yīng)該做到心中有數(shù)，事前事后積極謀求妥善的解決辦法，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為健康有序地開展。

在此基礎(chǔ)上利用對相關(guān)法規(guī)的熟悉理解和把握，合理分?jǐn)傎M(fèi)用、合法控制成本，避免讓政策成本、稅務(wù)成本成為企業(yè)的負(fù)擔(dān)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。如今合理避稅已經(jīng)被廣泛接受，企業(yè)納稅籌劃已經(jīng)成為一門學(xué)科，選擇最優(yōu)最適合的納稅方案減輕稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)、延遲納稅獲取資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)出企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。

同時(shí)注重與稅務(wù)、工商和審計(jì)各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作，確立互利雙贏的關(guān)系。既要注意小節(jié)又要顧全大局，從財(cái)務(wù)管理的角度出發(fā)自覺維護(hù)公司的利益和形象。

2、迫在眉睫的提高

財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)就是通過對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中資金的計(jì)劃、組織和控制，指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營，評價(jià)企業(yè)決策，為企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供物質(zhì)、資金保障。只有切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理水平才能為企業(yè)提供真正有價(jià)值的參考依據(jù)。如何能讓財(cái)務(wù)分析更有價(jià)值，為決策者所認(rèn)可、真正起到參謀的作用，是需要整個(gè)財(cái)務(wù)部門不懈努力精誠團(tuán)結(jié)去實(shí)現(xiàn)的任務(wù)。

3、做事先做人

公司是法人企業(yè)，即具有法律所虛擬和認(rèn)可的獨(dú)立人格，有獨(dú)立的名字、獨(dú)立享有權(quán)益承擔(dān)責(zé)任、有外部形象和內(nèi)在文化。所看到的我們公司是有生命力、有責(zé)任感、有朝氣、有個(gè)性、蓬勃向上的一個(gè)團(tuán)隊(duì)，能有機(jī)會融入這個(gè)團(tuán)隊(duì)和大家共同奮斗深感榮幸。我會緊跟企業(yè)的步伐，遵照現(xiàn)代企業(yè)管理的理念首先管理好自己，也就是儒家《大學(xué)》中講的修身之道，身之既修方可外王。加強(qiáng)和領(lǐng)導(dǎo)同事之間的溝通交流合作，內(nèi)通外聯(lián)齊心協(xié)力，著手當(dāng)前著眼未來，不斷提升各方面的能力，力求把小事做好、把好事做成。

在外學(xué)習(xí)的過程中深刻感受到到時(shí)間是如何變成金錢的，特別是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就是在和時(shí)間賽跑，跟效率要效益。相信隨著公司項(xiàng)目的開展，我會在工作中逐步歷練和提高，使自己迅

魏

華 2010年8月16日速成長更好地適應(yīng)崗位需求。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題探討

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題探討 李 燃

（安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理工程系，安徽 合肥２３０６０１）１房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目前存在的主 要問題

１．１融資壓力大、渠道單一

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長，風(fēng) 險(xiǎn) 高，融 資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。我國房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購 房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅 可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市 場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單純 依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多 的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行 股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地 產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目 前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸

款 占２３．８６％，企 業(yè) 自 籌 占２８．６９％，定 金 及 預(yù) 收 款占３８．８２％。而在定金及預(yù)收款中大部分又是 銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地 產(chǎn)開發(fā)資金約有６０％來源銀行貸款，房地產(chǎn)開 發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。１．２忽視全面成本管理

全面成本管理就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)

行全員、全過程和全方位成本管理。房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的成本發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，其 成 本管理就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對全部成

本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn) 企 業(yè) 利 潤 最大化。而房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的基礎(chǔ)資 料，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及施工一線的管 理部門，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者認(rèn)為成本管 理和核算是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，忽視了內(nèi)部各職能 部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù) 部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管

理偏離預(yù)算，從而不能達(dá)到有效 控 制 成 本 的 目 的。

１．３財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為典型的資金密集型行

業(yè)，具有資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等 特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會面 臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

具體表現(xiàn)為：ａ．按 期 償 債 風(fēng) 險(xiǎn)，大 多 數(shù) 房 產(chǎn) 企 業(yè) 的開發(fā)資金由自有資金、預(yù)售款、銀行借款和經(jīng) 營性欠款四部分組成。一旦企業(yè)未能有效預(yù)測 并控制風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的 概率就非常大。ｂ．利率波動風(fēng)險(xiǎn)，利率波動對負(fù) 債經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大。從２００４

年１０月至２００７年１２月，央行已先后８次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且 使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑 制了投資者的購房欲，這無疑會給房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)帶來極大的損失。ｃ．再籌資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保 證將降低，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其 他渠道上籌措資金的難度。

２加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施 ２．１加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理

２．１．１完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多 元化的融資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市

場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的 證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金 融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率；適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金 融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行Ｂ股、Ｈ股或外 匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn) 金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金 融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律

法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng) 房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相 關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信 用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保 障，特別是在證券市場乃至整個(gè)金融市場、房地 產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的 法制建設(shè)具有更為重要的意義。

２．１．２積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán) 投資模式

對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和

人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中 國市場尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條 件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因 此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)融資的一條良好渠道。２．２建立成本管理體系

２．２．１加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)行事前管理 在企業(yè)內(nèi)部樹立全員全過程的成本管理的

意識，要讓每位員工明白成本控制是企業(yè)增加盈 利的根本途徑，企業(yè)的任何活動都可能發(fā)生成 本，每個(gè)員工都有成本控制的責(zé)任，使他們理解 成本控制需要大家協(xié)力才能完成。運(yùn)用目標(biāo)成本 管理法，在成本發(fā)生之前，對可能發(fā)生的成本投 資估算、設(shè)計(jì)概算和工程預(yù)算，在項(xiàng)目的實(shí)施過 程中對目標(biāo)成本進(jìn)行動態(tài)的調(diào)整，提前預(yù)測可能 發(fā)生的各種成本超支的情況，從成本控制的源頭 上控制成本，有效杜絕成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。２．２．２建立成本管理責(zé)任體系

成本管理責(zé)任制度幫助企業(yè)各個(gè)部門明確

管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過 程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本 控制工作，一般成本責(zé)任體系包括以下幾方面的 內(nèi)容： ａ．責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拓展論

證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售客服等職能部門確 定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主 導(dǎo)部門和配合部門；

ｂ．責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任 部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍； ｃ．考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的 系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低 并不能如實(shí)反映成本理性；

ｄ．評價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在 各部門發(fā)表自我評價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管 理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析 報(bào)告。

２．３完善資金管理系統(tǒng)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ２．３．１資金管理納入全面預(yù)算管理體系 通過與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的

資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測與 動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效 率；通過對資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。２．３．２建立結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu) 資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用

過 程 中，企 業(yè) 要 統(tǒng) 籌 安 排、合 理 調(diào) 度、把 資 金 用 活。房地產(chǎn)公司應(yīng)建立結(jié)算中心形式的資金管理 機(jī)構(gòu)，以起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。通過合 理調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值，把原來分散 的資金集中起來，有利于用活資金。此外，對預(yù)付 賬款要嚴(yán)格審查。加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收 回賒銷賬款，減少企業(yè)壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)。

２．３．３對所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度 嚴(yán)格執(zhí)行

要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出

和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時(shí)登記 賬簿，并按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，定期清查，發(fā)現(xiàn)帳實(shí)不 符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)責(zé)任。如果是對外發(fā) 包的工程，尤其要做好相關(guān)建筑材料的采購管 理。在不影響建筑質(zhì)量的情況下，盡量降低采購 價(jià)格。鑒于采購行為的特殊性，為了防止在采購 行為中的營私舞弊行為，采購行為需要經(jīng)過企業(yè) 的審核。參考文獻(xiàn)

［１］王偉，趙占．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn) 分 析 與 對策［Ｊ］．價(jià)值工程，２００７，８．

［２］陸曉欣．對房地產(chǎn)成本費(fèi)用控制的思考［Ｊ］．開發(fā) 與建設(shè)，２００８，６．

［３］沈曉晴．現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理研究［Ｊ］．財(cái)經(jīng)縱橫，２００８，２．

本文系安徽 建 筑 工 業(yè) 學(xué) 院２００５年 碩 博 科 研啟動項(xiàng)目（２００５１１０１３２）資助。

作者簡介：李燃（１９７８￣），男，講 師，管 理 學(xué) 碩士，研究方向：會計(jì)及財(cái)務(wù)管理。責(zé)任編輯：楊春沂 摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理如何適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要，在市場競爭中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，已成為廣泛探討的問題。文章分析了房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；融資管理；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)論壇

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

國務(wù)院有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)、企業(yè)單列集團(tuán)，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）：

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時(shí)加以解決。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，我們在《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的基礎(chǔ)上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同、合資開發(fā)項(xiàng)目，暫按如下規(guī)定處理：1.項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。2.項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項(xiàng)目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過房戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：1.出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營業(yè)外收入。2.出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價(jià)款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價(jià)款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價(jià)款作為租金收入計(jì)入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不據(jù)價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計(jì)營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計(jì)營業(yè)收入的5‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的2‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的1‰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入的開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項(xiàng)管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計(jì)入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)用。

十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。

十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

第四篇：施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理小結(jié)

第一章 施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理總論

1、施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指施工企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動、處理財(cái)務(wù)關(guān)系一系列經(jīng)濟(jì)管理工作。

2、財(cái)務(wù)活動：施工企業(yè)資金的籌集、投放、運(yùn)營、耗費(fèi)、收回和分配等一系列資金運(yùn)作行為，構(gòu)成了施工企業(yè)的財(cái)務(wù)活動。

3、施工企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動過程中與內(nèi)外各方所維系的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，成為施工企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系。

4、施工企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）施工企業(yè)與國家稅務(wù)機(jī)關(guān)及行政管理部門的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（二）施工企業(yè)與所有者和接受股份投資者的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（三）施工企業(yè)與債權(quán)人和債務(wù)人的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（四）施工企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)關(guān)系；

（五）施工企業(yè)與業(yè)務(wù)方、不同資質(zhì)承包方及中介服務(wù)組織之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。

5、以利潤最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)有許多局限：忽視貨幣時(shí)間價(jià)值、忽視了風(fēng)險(xiǎn)因素的客觀存在、沒有考慮投入與產(chǎn)出關(guān)系、沒有考慮機(jī)會成本對策基準(zhǔn)的影響、片面追求利益可能導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)決策的短期行為等。

6、主張公司價(jià)值最大化目標(biāo)的原因主要在于：公司制是現(xiàn)代企業(yè)的組織形式；公司價(jià)值是公司債券價(jià)值和股票價(jià)值二者之和；公司價(jià)值不僅包含了利潤所標(biāo)示的新創(chuàng)價(jià)值，還包含了公司潛在或預(yù)期的獲利能力；公司價(jià)值最大化觀點(diǎn)克服了利潤最大化觀點(diǎn)存在的貨幣時(shí)間價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值相脫節(jié)等缺點(diǎn)。

7、以公司價(jià)值最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的適應(yīng)對象是上市公司。

8、財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)包括以下步驟：財(cái)務(wù)預(yù)測、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)控制、財(cái)務(wù)分析。

9、財(cái)務(wù)預(yù)測采用定性和定量的方法。

10、財(cái)務(wù)分析是根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)報(bào)表以及其他相關(guān)資料。運(yùn)用特定方法，考核和評價(jià)財(cái)務(wù)成果的重要手段。

11、施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境分為外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

12、施工企業(yè)的組織形式分為業(yè)主制、合伙制和公司制三大類型。

13、企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理大體有集權(quán)制和分權(quán)制兩種。

14、財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境影響最大的是政治環(huán)境、法律環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

15、國家管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的手段包括行政手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。

16、經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指企業(yè)在進(jìn)財(cái)務(wù)管理時(shí)所面對的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況。（多選題）它主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、政府的經(jīng)濟(jì)政策、通貨膨脹和通貨緊縮、金融市場、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)歷和勞動市場等。

17、市場利率=純粹利率+通貨膨脹附加率+變現(xiàn)力附加率+違約風(fēng)險(xiǎn)附加率+到期風(fēng)險(xiǎn)附加率純粹利率：它是指無通貨膨脹、無風(fēng)險(xiǎn)情況下的平均利率，一般而言，國庫券的利率可視為純粹利率。

第二章施工企業(yè)財(cái)務(wù)管理的價(jià)值觀念

1、貨幣的時(shí)間價(jià)值是指貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和在投資所增加的價(jià)值，也稱為貨幣的時(shí)間價(jià)值。

2、貨幣的時(shí)間價(jià)值是沒有風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹情況下的社會平均資金利潤率，這是利潤平均化規(guī)律作用的結(jié)果。利率不僅包含時(shí)間價(jià)值，而且也包含風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值和通貨膨脹的因素。

3、貨幣價(jià)值的計(jì)算

4、從個(gè)別投資主體的角度看，可以把風(fēng)險(xiǎn)分為市場風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)兩類。市場風(fēng)險(xiǎn)是

指那些影響所有企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，如戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害、經(jīng)濟(jì)衰退和通貨膨脹等，又稱不可散風(fēng)險(xiǎn)或系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別企業(yè)的特有事項(xiàng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，如罷工。訴訟失敗和失去銷售市場等，又稱可散風(fēng)險(xiǎn)或非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、必要報(bào)酬率是投資者要求得到的最低報(bào)酬率。必要報(bào)酬率的確定有以下幾種方式：以機(jī)會成本率作為必要報(bào)酬率；以資金成本率作為必要報(bào)酬率；以無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為必要報(bào)酬率；實(shí)際報(bào)酬率。

6、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率會隨著標(biāo)準(zhǔn)離差或標(biāo)準(zhǔn)離差率的不斷上升而呈直線上升，這條直線的斜率稱為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率或風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬系數(shù)。

第三章施工企業(yè)資金的籌集和管理

1、企業(yè)籌集資金的主要?jiǎng)訖C(jī)：創(chuàng)建籌資動機(jī)、擴(kuò)張籌資動機(jī)、滿足資金結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。

2、施工企業(yè)按所籌集資金的性質(zhì)不同，分為自有資金和債務(wù)資金。

3、自有資金又稱權(quán)益資金或權(quán)益資本，包括資本金、資本公積金、盈余公積金和未分配利潤。

4、債務(wù)資金又稱“負(fù)債資金”或“借入資金”，包括來自銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)的各種借款、應(yīng)付債券和應(yīng)付票據(jù)等。

5、留存收益屬于企業(yè)權(quán)益資本的一部分，是企業(yè)進(jìn)行權(quán)益籌資的重要方式。

6、我國施工企業(yè)的長期負(fù)債籌資方式主要有發(fā)行企業(yè)債券，長期借款籌資和融資租賃三種。

7、P648、債券發(fā)行價(jià)格可能出現(xiàn)三種情況：即溢價(jià)、等價(jià)和折價(jià)。當(dāng)票面利率高于市場利率時(shí)，債權(quán)高于其面值溢價(jià)發(fā)行；當(dāng)票面利率等于市場利率時(shí)，債券等于其面值等價(jià)發(fā)行；當(dāng)票面利率低于市場利率時(shí)，債券低于其面值折價(jià)發(fā)行。

9、所謂融資租賃，就是由租賃公司按承租單位的要求融通資金購買承租單位所需要的大型機(jī)械設(shè)備，在較長的契約或合同期內(nèi)提供給承租單位使用的租賃業(yè)務(wù)。

10、目前我國施工企業(yè)短期負(fù)債籌資的主要形式是商業(yè)信用和短期借款。

11、商業(yè)信用是企業(yè)在購銷活動過程中因預(yù)收貸款或延期付款而形成的企業(yè)間的借貸關(guān)系。

12、在西方國家又稱之為自然籌集方式。

在大多數(shù)情況下，商業(yè)信用籌資屬于無成本籌資。該形式運(yùn)用廣泛，在短期負(fù)債籌資中占有相當(dāng)大的比重。

13、商業(yè)信用的種類一般包括預(yù)收入工程款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)。

第五篇：物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理 復(fù)習(xí)小結(jié)

物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)總結(jié) 第一章 物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理 一．物流企業(yè)財(cái)務(wù)活動 P3 二．物流企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系 P5 三．財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)的具體內(nèi)容 P9 四．財(cái)務(wù)管理的原則 P24 第二章 財(cái)務(wù)管理的價(jià)值觀念 一．貨幣時(shí)間價(jià)值的概念 P34 所謂貨幣的時(shí)間價(jià)值是指??.二．貨幣的價(jià)值的計(jì)算 1．單利終值 P35 單利現(xiàn)值

2．復(fù)利終值 P36 復(fù)利現(xiàn)值

3．后付年金 P39 4．先付年金 P43 三．風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬計(jì)算

1．計(jì)算期望報(bào)酬率 P50 2．計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)離差 P52 3．計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)離差率 P53 4．計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 P54 第三章 籌資管理

一．物流企業(yè)籌資歷的動機(jī) P75 新建、擴(kuò)張、償債、混合 二．資金的籌資渠道 P76 三．資金的籌措方式 P78 四．吸收直接投資的優(yōu)缺點(diǎn) P80 五．普通股籌資的優(yōu)缺點(diǎn) P85 六．長期借款籌資的優(yōu)缺點(diǎn) P91 七．發(fā)行債券籌資的優(yōu)缺點(diǎn) P97 八．發(fā)行優(yōu)先股籌資的優(yōu)缺點(diǎn) P102 九．可轉(zhuǎn)換債券籌資的優(yōu)缺點(diǎn) P104 十．認(rèn)股權(quán)證籌資的優(yōu)缺點(diǎn) P106 第四章 資本成本與資本結(jié)構(gòu)

一．資本成本是指企業(yè)為籌?? P120 二．長期借款資本成本 P123 三．長期債券資本成本 P123 四．每股收益分析法 P154 五．公司價(jià)值比較法 P157 第五章 投資管理

一．貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo) P181 二．股票估價(jià)模型 P197 三．股票投資的優(yōu)缺點(diǎn) P200 四．證券投資組成的風(fēng)險(xiǎn)收益 P203 第六章 營運(yùn)資金管理

一．營運(yùn)資金管理的目標(biāo) P221 二．持有現(xiàn)金的動機(jī) P230 三．存貨模型 P232 四．存貨的功能 P248 五．經(jīng)濟(jì)訂貨批量的一般工式 P250 六．訂貨點(diǎn)控制 P253 第七章 股利分配

一．利潤分配的原則 P267 二．利潤分配的程序 P268 三．股利支付政策的種類 P273 四．股利支付方式 P279 第八章 物流企業(yè)績效評價(jià) 一．績效評價(jià)的意義 P303 二．績效管理系統(tǒng)的特征 P321 第九章．物流企業(yè)兼并、重整與清算 一．企業(yè)兼并的含義 P335 二．企業(yè)兼并的類型 P335 三．企業(yè)兼并的動機(jī) P338 四．企業(yè)兼并的原則 P341 五．兼并過程中的風(fēng)險(xiǎn) P345 六．企業(yè)重整方式 P348 七．企業(yè)清算原因 P352 八．企業(yè)清算分類 P353 九．清算財(cái)產(chǎn)的分配 P356

物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)內(nèi)容及練習(xí)題 第一章 總論

主要考點(diǎn)：物流企業(yè)的主要功能：基礎(chǔ)性服務(wù)功能；增值性服務(wù)功能；物流信息服務(wù)功能。物流企業(yè)財(cái)務(wù)活動：籌資活動；投資活動；資金運(yùn)營活動；利潤分配活動。物流企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系：與投資者的關(guān)系——經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)關(guān)系 與被投資者關(guān)系——投資與受資的關(guān)系 與債權(quán)人之間的關(guān)系——債務(wù)與債權(quán)關(guān)系 與債務(wù)人之間的關(guān)系——債權(quán)與債務(wù)關(guān)系 企業(yè)管理目標(biāo)——生存、發(fā)展、獲利 財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的三種觀點(diǎn)

1、利潤最大化

利潤最大化目標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是在商品經(jīng)濟(jì)條件下，剩余產(chǎn)品的多少可以用利潤這個(gè)價(jià)值量指標(biāo)來衡量；

利潤最大化目標(biāo)的缺點(diǎn)（1）未考慮資金時(shí)間價(jià)值（2）沒有充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素（3）容易導(dǎo)致短期行為（4）沒有考慮企業(yè)獲得利潤與投入資本的配比關(guān)系。

2、每股利潤最大化

每股利潤最大化考慮了企業(yè)獲得利潤與投入資本的配比關(guān)系，但是沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值、也沒有充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素而且容易導(dǎo)致短期行為。

3、企業(yè)價(jià)值最大化

企業(yè)的價(jià)值是指企業(yè)未來能給投資者帶來的經(jīng)濟(jì)利益的流入所折成的現(xiàn)值，所以，考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素；考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素；也克服短期行為，也體現(xiàn)了企業(yè)獲得利潤與投入資本的配比關(guān)系。

企業(yè)價(jià)值最大化觀點(diǎn)克服了前兩種觀點(diǎn)的缺陷。同時(shí)，而且能夠很好的實(shí)現(xiàn)資本的保值和增值。

財(cái)務(wù)管理環(huán)境

金融環(huán)境：廣義金融市場——指一切資本流動場所包括資金市場、外匯市場、黃金市場。狹義的金融市場一般是指有價(jià)證券發(fā)行和交易的市場，即股票和債券發(fā)行、買賣的市場。重點(diǎn)金融市場的分類。

法律環(huán)境：——企業(yè)組織法的類型。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境——經(jīng)濟(jì)周期、通貨膨脹、匯率變化。

二、貨幣時(shí)間價(jià)值

1、貨幣時(shí)間價(jià)值含義：是指資金在投資和再投資過程中由于時(shí)間因素而形成的價(jià)值差額，它表現(xiàn)為資金周轉(zhuǎn)使用后的價(jià)值增值額。表示方法：相對數(shù)表示 利息率 絕對數(shù)表示 貨幣時(shí)間價(jià)值計(jì)算

（1）單利終止和現(xiàn)值：

FVn= PV0*（(1+ i n)PV0 = FVn /（1+ i n）

（2）復(fù)利終止和復(fù)利現(xiàn)值 FVn = PV0 *（1+ i）n = PV0*(PVIFi.n)PV0 = FVn /（1+ i）n = FVn * FVIPi n（3）計(jì)息期短于一年的時(shí)間的價(jià)值按復(fù)利計(jì)息 FVAn = PV0 *（1+ i/m）n/m（4）年金終止和年金現(xiàn)值

后付年金終值：FVn = A *（1+ i）n – 1/ I = A * FVIPAi.n 與復(fù)利終止的關(guān)系：（1+ i）n – 1/ i= Σ（1+ i）t-1 后付年金現(xiàn)值：PVA0 = A*（1-（1+ i）--n）/ i = A * PVIFAi n 與復(fù)利現(xiàn)值的關(guān)系：（1-（1+ i）--n）/ I = Σ1/（1+ i）t = PVIFAi n = 1-1/（1+ i）n ==（1+ i）n – 1/ i（1+ i）n – 1（5）先付年金終止：Vn = A* FVIPAi.n*（1+ i）= A*（FVIPAi.n+1-A）= A*（FVIPAi.n+1-1）先付年金與后付年金的關(guān)系：在后付年金的期數(shù)+1，系數(shù)-1 先付年金現(xiàn)值：V0 = A* PVIFAi n-1 +A = A*(PVIFAi n-1 +1)與后付年金的關(guān)系：在后付年金現(xiàn)值的期數(shù)-1，系數(shù)+1（6）遞延年金——只研究現(xiàn)值

V0 = A* PVIFAi n * PVIFm = A* PVIFAi.m+n-A* PVIFAi m =A*(PVIFAi.m+n--PVIFAi m)（7）永續(xù)年金 V0 = A *（1/ i）

一、貨幣時(shí)間價(jià)值的應(yīng)用

1、某人持有一張帶息票據(jù)，面額為2000元，票面利率5%，出票日期為8月12 日，到期日為11月10 日（90天）。按單利計(jì)算該持有者到期可得本利和。（2025）解：2000*（1+5%*90/360）=2025元

2、某人希望在五年末取得本利和1000元，用以支付一筆款項(xiàng)，在利率為5%，單利方式計(jì)算的條件下，此人現(xiàn)在應(yīng)存入銀行多少錢。（800）解：1000/（1+5%*5）=800元

3、某公司年初向銀行借款10000元，年利率16%，每季計(jì)息一次，則該公司一年后應(yīng)向銀行償付本利和多少？

解：R=16%/4 T=1*4=4 PV0=10000元

PVT=10000*（1+4%）4 =10000 * 1.170=11700元

3、某公司將一筆123600元的資金存入銀行，希望能在7年后用此筆款項(xiàng)的本利和購買一套設(shè)備，該設(shè)備的預(yù)計(jì)價(jià)格為240000元，若銀行復(fù)利率為10%。要求計(jì)算：7年后該公司能否用這筆資金購買該設(shè)備。解：123600 *（1+10%）7=123600*1.949=240896.4元

4、在銀行存款利率為5%，且復(fù)利計(jì)算時(shí)，某企業(yè)為在第四年底獲得一筆100萬元的總收入，需向銀行一次性存入的資金數(shù)額是多少？ 解：PV0=100*（PVIF5% 4）=100*0.855=85.5萬元

5、某人欲購房，若現(xiàn)在一次性結(jié)清付款為100萬元，若分三年付款，每年初分別付款30、40、50萬元；假定利率為10%，應(yīng)選那種方式付款比較合適。解：可比較兩種方法的現(xiàn)值，也可以比較兩種方法的終值.若用現(xiàn)值：一次性付清的現(xiàn)值為100萬元，分次付款的現(xiàn)值為 30 + 40* PVIF10%.1.+ 50* PVIF10%.2 =30 + 40*0.909 +50*0.826 =107.66萬元

兩種方法比較應(yīng)是一次性付款比較合適。

6、某公司生產(chǎn)急需一臺設(shè)備，買價(jià)1600元，可用10年。若租用，需每年年初付租金200元。其余條件二者相同，設(shè)利率6%，企業(yè)選擇何種方式較優(yōu)。

7、某公司擬購置一處房產(chǎn)，付款條件是；從第7年開始，每年年初支付10萬元，連續(xù)支付10次，共100萬元，假設(shè)該公司的資金成本率為10%，則相當(dāng)于該公司現(xiàn)在一次付款的金額為（）萬元。

A.10[（P /A，10%，15）-（P/A，10%，5）] B.10（P/A，10%，10）（P/F，10%，5）C.10[（P/A，10%，16）-（P/A，10%，6）] D.10[（P/A，10%，15）-（P/A，10%，6）] 【答案】AB 【解析】遞延年金現(xiàn)值的計(jì)算：

①遞延年金現(xiàn)值=A×（P/A,i,n-s）×(P/s, i,s)=A×[（P/A,i,n）-(P/A,i,s)] s:遞延期 n:總期數(shù)

②現(xiàn)值的計(jì)算（如遇到期初問題一定轉(zhuǎn)化為期末）

該題的年金從9第7年年初開始，即第6年年末開始，所以，遞延期為5期；另截止第16年年初，即第15年年末，所以，總期數(shù)為15期。

現(xiàn)存款10000元，期限5年，銀行利率為多少？到期才能得到15000元。

該題屬于普通復(fù)利問題：15000=10000(F／P，I，5)，通過計(jì)算終值系數(shù)應(yīng)為1.5。查表不能查到1.5對應(yīng)的利率，假設(shè)終值系數(shù)1.5對應(yīng)的利率為X％，則有： 8％ 1.4693 X％ 1.5 9％ 1.5386 X%=8.443%。

3、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的計(jì)算：期望值、標(biāo)準(zhǔn)離差、標(biāo)準(zhǔn)離差率及其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的計(jì)算。標(biāo)準(zhǔn)離差僅適用于期望值相同的情況，在期望值相同的情況下，標(biāo)準(zhǔn)離差越大，風(fēng)險(xiǎn)越大；標(biāo)準(zhǔn)離差率適用于期望值相同或不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)離差率越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，它不受期望值是否相同的限制。

【例題1】某企業(yè)面臨甲、乙兩個(gè)投資項(xiàng)目。經(jīng)衡量，它們的預(yù)期報(bào)酬率相等，甲項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)離差小于乙項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)離差。對甲、乙項(xiàng)目可以做出的判斷為（）。A.甲項(xiàng)目取得更高報(bào)酬和出現(xiàn)更大虧損的可能性均大于乙項(xiàng)目 B.甲項(xiàng)目取得更高報(bào)酬和出現(xiàn)更大虧損的可能性均小于乙項(xiàng)目 C.甲項(xiàng)目實(shí)際取得的報(bào)酬會高于其預(yù)期報(bào)酬 D.乙項(xiàng)目實(shí)際取得的報(bào)酬會低于其預(yù)期報(bào)酬 【答案】B 【解析】本題考查風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬的關(guān)系。標(biāo)準(zhǔn)離差是一個(gè)絕對數(shù)，不便于比較不同規(guī)模項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小，兩個(gè)方案只有在預(yù)期值相同的前提下，才能說標(biāo)準(zhǔn)離差大的方案風(fēng)險(xiǎn)大。根據(jù)題意，乙項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大于甲項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)就是預(yù)期結(jié)果的不確定性，高風(fēng)險(xiǎn)可能報(bào)酬也高，所以，乙向慕的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬均可能高于甲項(xiàng)目。【例題2】企業(yè)擬以100萬元進(jìn)行投資，現(xiàn)有A和B兩個(gè)互斥的備選項(xiàng)目，假設(shè)各項(xiàng)目的收益率呈正態(tài)分布，具體如下： 要求：

（1）分別計(jì)算A、B項(xiàng)目預(yù)期收益率的期望值、標(biāo)準(zhǔn)離差和標(biāo)準(zhǔn)離差率，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)離差率作出決策；

（2）如果無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值系數(shù)為10%，請分別計(jì)算A、B項(xiàng)目的投資收益率。【答案】（1）

B項(xiàng)目由于標(biāo)準(zhǔn)離差率小，故宜選B項(xiàng)目。

（2）A項(xiàng)目的投資收益率=6%+1.63×10%=22.3% B項(xiàng)目的投資收益率=6%+1.18×10%=17.8%。

三、資金籌集的管理

1、實(shí)際利率的計(jì)算

實(shí)際利率 = 名義借款金額*名義利率/名義借款金額*（1-補(bǔ)償性余額）=名義利率/1-補(bǔ)償性余額

例

1、某企業(yè)按年利率10%向銀行借款20萬元，銀行要求保留20%的補(bǔ)償性余額。那么，企業(yè)該項(xiàng)借款的實(shí)際利率為（）。A.10% B.12.5% C.20% D.15% 【答案】B 【解析】實(shí)際利率=10%/（1-20%）=12.5%。

【例題2】某企業(yè)與銀行商定的周轉(zhuǎn)信貸額為200萬元，承諾費(fèi)率為0.5%，借款企業(yè)內(nèi)使用了120萬元，那么，借款企業(yè)向銀行支付承諾費(fèi)（）元。A.10000 B.6000 C.4000 D.8000 【答案】C 【解析】借款企業(yè)向銀行支付承諾費(fèi)=（200-120）×0.5%=4000（元）。

2、債券發(fā)行價(jià)格的計(jì)算

債券發(fā)行價(jià)格=Σ（年利率/（1+市場利率）I）+ 面值/（1 + 市場利率）n 例：某股份有限公司擬發(fā)行面值為100元，年利率為12%，期限為2年的債券一批。要求：測算該債券在下列市場條件下的發(fā)行價(jià)格，（1）市場利率為10%（2）市場利率為12%（3）市場利率為14%

3、資本成本的計(jì)算 利息（1—所得稅率）①長期債權(quán)資本成本= 借款總額（1—籌資費(fèi)率）②債券成本的計(jì)算公式為： 債券資本成本= 19%-10% 16%-10%

×100% 分子當(dāng)中的面值和分母當(dāng)中的發(fā)行額在平價(jià)發(fā)行時(shí)是可以抵銷的，但是在溢價(jià)或是折價(jià)時(shí)則不可以。

優(yōu)先股每年股利 ③優(yōu)先股資本成本= 優(yōu)先股發(fā)行價(jià)格（1 –籌資費(fèi)率）

④普通股成本的計(jì)算方法有三種：股利折現(xiàn)模型，資本資產(chǎn)定價(jià)模型和無風(fēng)險(xiǎn)利率加風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)法。

⑤留存收益成本：實(shí)際上是一種機(jī)會成本。不考慮籌措費(fèi)用，留存收益的資本成本率與普通股資本成本率計(jì)算方法一致.例

1、偉明公司擬發(fā)行債券，面值100元，期限5年，票面利率為8%，每年付息一次，到期還本。若發(fā)行債券時(shí)的市場利率為10%，債券發(fā)行費(fèi)用為發(fā)行額的0.5%，該公司適用的所得稅率為30%，則該債券的資本成本是多少？（PVIF10%.5=0.621 PVIF8%.5=0.681 PVIFA8%.5=3.993 PVIFA10%.5=3.791）。計(jì)算過程保留三位小數(shù)，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。

解：債券價(jià)格 = 100*8%* PVIFA10%.5 + 100* PVIF10%.5 = 92.428元 債券資本成本 =100 * 8% *（1—30%）/ 92.428*（1—0.5%）= 6.09% 例

2、某公司擬籌資4000萬元，其中按面值發(fā)行債券1500萬元，票面利率為10%，籌資費(fèi)率為1%；發(fā)行優(yōu)先股500萬元，股息率為12%，籌資費(fèi)率為2%；發(fā)行普通股2000萬元，籌資費(fèi)率為4%，預(yù)計(jì)第一年股利率為12%，以后每年按4%遞增，所得稅稅率為33%。要求：

（1）計(jì)算債券資金成本；（2）計(jì)算優(yōu)先股資金成本；（3）計(jì)算普通股資金成本；

（4）計(jì)算加權(quán)平均資金成本（以賬面價(jià)值為權(quán)數(shù)）【答案】

（1）債券資金成本:（2）優(yōu)先股資金成本:（3）普通股資金成本（4）加權(quán)平均資金成本

Kw=1500÷4000×6.77%+500÷4000×12.24%+2000÷4000×16.5% =2.54%+1.53%+8.25%=12.32%。

4、籌資總額分界點(diǎn)的確定。

籌資總額分界點(diǎn)=可用某一特定成本率籌集到的某種資金額/該種資金在資金結(jié)構(gòu)中所占的比重。

5、三個(gè)杠桿系數(shù)的計(jì)算和每股利潤無差別點(diǎn)的運(yùn)（1）經(jīng)營杠桿系數(shù)=息稅前利潤變動率/營業(yè)額變動率

企業(yè)的經(jīng)營杠桿系數(shù)越大，營業(yè)杠桿利益和營業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)就越高。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)=普通股每股稅后利潤變動率/息稅前利潤變動率

簡化公式：財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)=息稅前利潤/息稅前利潤-利息（此處的息稅前利潤為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)同期）

（2）財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿利益和財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)就越高，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越小，企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿利益和財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)就越低。

（3）聯(lián)合杠桿 = 營業(yè)杠桿系數(shù)* 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù) = 每股收益變動率/營業(yè)額變動率

【例題1】某公司全部資產(chǎn)120萬元，負(fù)債比率為40%，負(fù)債利率為10%，當(dāng)息稅前利潤為20萬元，則財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)為（）。A.1.25 B.1.32 C.1.43 D.1.56 【答案】B 【解析】財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)=EBIT÷（EBIT-I）=20÷（20-120×40%×10%）=1.32 【例題2】某公司的經(jīng)營杠桿系數(shù)為2，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)為3,預(yù)計(jì)銷售將增長10%，在其他條件不變的情況下，每股利潤將增長（）。A．50% B.10% C.30% D.60% 【答案】D 【解析】=6 所以，每股利潤增長率=6×10%=60%。

【例題2】某企業(yè)2001年資產(chǎn)平均總額為1000萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為80%，總資產(chǎn)報(bào)酬率為24%，負(fù)債的年均利率為10%，全年包括利息費(fèi)用的固定成本總額為132萬元，所得稅率為33%。要求：

（1）計(jì)算該企業(yè)2001年息稅前利潤；（2）計(jì)算該企業(yè)2001年凈資產(chǎn)收益率；

（3）計(jì)算該企業(yè)2002年經(jīng)營杠桿系數(shù)、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)、復(fù)合杠桿系數(shù)。【答案及解析】

（1）息稅前利潤=1000×24%=240(萬元)負(fù)債平均總額=1000×80%=800(萬元)凈資產(chǎn)平均總額=1000-800=200(萬元)利息=800×10%=80（萬元）

凈利潤=（240-80）×（1-33%）=107.2（萬元）凈資產(chǎn)收益率=107.2÷200=53.6% 4）邊際貢獻(xiàn)=240+(132-80)=292（萬元）經(jīng)營杠桿系數(shù)=292/240=1.22 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)=240/（240-80）=1.5 復(fù)合杠桿系數(shù)=1.5×1.22=1.83

6、資本結(jié)構(gòu)決策的每股收益無差別點(diǎn)分析法

【例題7】某公司目前發(fā)行在外普通股100萬股（每股1元），已發(fā)行10％利率的債券400萬元，該公司打算為一個(gè)新的投資項(xiàng)目融資500萬元，新項(xiàng)目投產(chǎn)后公司每年息稅前利潤增加到200萬元。現(xiàn)有兩個(gè)方案可供選擇：按12％的利率發(fā)行債券（方案１）；按每股20元發(fā)行新股（方案2）。公司適用所得稅率40％。要求：

（1）計(jì)算兩個(gè)方案的每股利潤。

（2）計(jì)算兩個(gè)方案的每股利潤無差別點(diǎn)息稅前利潤。（3）計(jì)算兩個(gè)方案的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)。（4）判斷哪個(gè)方案更好。【答案及解析】（2）（EBIT-40-60）×（1-40%）/100=（EBIT-40）×（1-40%）/125 EBIT=340（萬元）

（3）財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)（1）=200/（200-40-60）=2 財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)（2）=200/（200-40）=1.25（4）由于方案2每股利潤（0.77元）大于方案1（0.6元），且其財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)（1.25）小于方案1（2），即方案2收益性高，風(fēng)險(xiǎn)低，所以方案2優(yōu)于方案1。第五章 投資管理

一、固定資產(chǎn)投資

1、現(xiàn)金流量的計(jì)算

假定：各年各年投資在年初一次進(jìn)行；各年?duì)I業(yè)現(xiàn)金流量在各年年末一次發(fā)生；終結(jié)現(xiàn)金流量在最后一年年末發(fā)生。

現(xiàn)金流出量：購置固定資產(chǎn)成本和墊支的流動資金。現(xiàn)金流入量：初始投資時(shí)原有固定資產(chǎn)的變價(jià)收入 營業(yè)現(xiàn)金流入=年?duì)I業(yè)收入-付現(xiàn)成本-所得稅

終結(jié)現(xiàn)金流量：指固定資產(chǎn)的殘值收入和原來墊支在各種流動資產(chǎn)上的資金回收額 現(xiàn)金凈流量 = 現(xiàn)金流入量—現(xiàn)金流出量（通常按年計(jì)算）簡算法： 建設(shè)期某年凈現(xiàn)金流量NCF =--原始投資額 經(jīng)營期某年凈現(xiàn)金流量 NCF = 凈利 + 折舊

例1：某企業(yè)一項(xiàng)投資方案有關(guān)資料如下：年初廠房機(jī)器設(shè)備投資160萬元，土地購置費(fèi)10萬元，流動資金50萬元，建設(shè)期為一年，壽命為5年，固定資產(chǎn)采用直線法計(jì)提折舊。該項(xiàng)目終結(jié)時(shí)固定資產(chǎn)殘值為10萬元，投產(chǎn)后預(yù)計(jì)每年銷售收入為150萬元，第一年的付現(xiàn)成本為70萬元，以后每年遞增5萬元，企業(yè)所得稅率為40%。要求：計(jì)算該項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量。

解：固定資產(chǎn)年折舊額=（160—10）/5=30萬元

第一年凈利=[150--（70—30）]*（1—40%）=30萬元 第二年凈利=（150—75—30）*（1—40%）=27萬元 第三年凈利=（150—80—30）*（1—40%）=24萬元 第四年凈利=（150—85-30）*（1—40%）=21萬元 第五年凈利=（150—90-30）*（1—40%）=18萬元

每年的凈現(xiàn)金流量為：NCF0 = —（160+10+50）=220萬元 NCF1 =0 NCF2 =30+30=57 NCF3 =27+30=57 NCF4 =24+30=54 NCF5 =21+30=51 NCF6 =18+30+50=108 例

2、某公司準(zhǔn)備投資上一新項(xiàng)目，有關(guān)資料如下：

（1）該項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資共80萬元，第一年初和第二年初各投資40萬元。兩年建成投產(chǎn)，投產(chǎn)后一年達(dá)到正常生產(chǎn)能力。

（2）投產(chǎn)前需墊支流動資本10萬元。

（3）固定資產(chǎn)可使用5年，按直線法計(jì)提折舊，期末殘值為8萬元。

（4）該項(xiàng)目投產(chǎn)后第一年的產(chǎn)品銷售收入為20萬元，以后4年每年為85萬元（假定于當(dāng)年收到現(xiàn)金），第一年的經(jīng)營成本為10萬元，以后各年為55萬元。（5）企業(yè)所得稅率為40%。

（6）流動資本于終結(jié)點(diǎn)一次收回。要求：計(jì)算該項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量。解：固定資產(chǎn)年折舊=80—8/5=14.4萬元

NCF0-1 = —40萬元 NCF2 = —10萬元 NCF3 =20—10=10萬元

NCF4-6 =（85-55-14.4）*（1-40%）+14.4=23.76萬元 NCF7 =（85-55-14.4）*（1—40%）+14.4+8+10=41.76萬元

2、固定資產(chǎn)投資決策（1）非貼現(xiàn)指標(biāo)

投資回收期 投資方案每年凈現(xiàn)金流量相等時(shí)： 投資回收期=初始投資額/每年凈現(xiàn)金流量 投資方案每年凈現(xiàn)金流量不等時(shí)：

投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量最后一年為負(fù)數(shù)的期數(shù)N+（N年年末尚未收回的投資/第N+1年的凈現(xiàn)金流量。

平均報(bào)酬率平均報(bào)酬率=年平均現(xiàn)金流量/初始投資額（2）貼現(xiàn)值指標(biāo)

凈現(xiàn)值：NPV=各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和

各年凈現(xiàn)金流量相等，則NPV=年金現(xiàn)值 – 原始投資現(xiàn)值 各年凈現(xiàn)金流量不等，則 NPV = 各年現(xiàn)金流量復(fù)利現(xiàn)值之和

例3：某固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目在建設(shè)起點(diǎn)一次投入1000萬元，建設(shè)期為一年。該項(xiàng)目壽命為10年，期滿無殘值，按直線法計(jì)提折舊。投產(chǎn)后每年獲利潤100萬元。設(shè)定折線率為沒10%。要求：（1）計(jì)算每年折舊；（2）計(jì)算建設(shè)期凈現(xiàn)金流量；（3）計(jì)算經(jīng)營期凈現(xiàn)金流量；（4）計(jì)算靜態(tài)投資回收期；（5）計(jì)算凈現(xiàn)值；（6）評價(jià)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。（10年，10%的年金現(xiàn)值系數(shù)）=6.14457，（11年，10%的年金現(xiàn)值系數(shù)）=6.49506，（1年，10%的年金現(xiàn)值系數(shù)）=0.90909，（1年，10%的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）=0.90909 解：年折舊=1000/10=100 建設(shè)期凈現(xiàn)金流量

NCF0 =-1000萬元 NCF1 =0 NCF2—11 =100+100=200萬元 不包括建設(shè)期的投資回收期=1000/200=5年 包括建設(shè)期的投資回收期=5+1=6年

凈現(xiàn)值NPV=-1000+0+200*（6.49506—0.90909）=117.194萬元 因?yàn)椋翰话ńㄔO(shè)期投資回收期=5=10/2 NPV=117.194 大于0，所以，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上基本可行。

例4：已知某投資項(xiàng)目采用逐次測算法計(jì)算內(nèi)部收益率，經(jīng)過測試得到以下數(shù)據(jù)： 設(shè)定折現(xiàn)率R 凈現(xiàn)值NPV（按R計(jì)算）26%--10萬元 20% +250萬元 24% +90萬元 30%--200萬元 要求：（1）用內(nèi)插法計(jì)算該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率IRR。

（2）若該項(xiàng)目的行業(yè)基準(zhǔn)收益率I為14%，評價(jià)該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。IRR = 24% + 90/（90--（-10））*（26%-24%）=25.8% IRR=25.8%大于14%，所以該項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。例5：某企業(yè)急需一臺不需安裝的設(shè)備，該設(shè)備投入使用后，每年可增加銷售收入71000元，經(jīng)營成本50000元。若購買，其市場價(jià)格為100000元，經(jīng)濟(jì)壽命為10年，報(bào)廢無殘值；若從租賃公司租用同樣設(shè)備，只需要沒年末支付15000元租金，可連續(xù)租用10年。已知該企業(yè)的自有資金的資金成本為12%。適用的所得稅率為33%。要求：（1）用凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法評價(jià)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)購置該項(xiàng)設(shè)備（2）用凈現(xiàn)值法對是否應(yīng)租賃設(shè)備方案作出決策 解：（1）年折舊=100000/10=10000元

年凈利潤 =（71000—50000—10000）*（1—33%）= 7370元 NCF0 =-10000 元 NCF1—10 = 10000+7370 = 17370元 NPV =-100000 + 17370*5.65022 =-1855.68元小于0（PVIFA IRR 10）= 100000/17370 = 5.757 IRR = 10%+6.14457—5.75705/66.14457-5.65022 *（12%--10）= 11.57 凈現(xiàn)值小于0，內(nèi)部收益率小于資金成本，故購買設(shè)備方案不可行。

（2）NCF0 = 0 NCF1—10 =（710000—50000-15000）*（1—33）= 4020元 NPV = 0+ 4020*5.65022 = 22713.88元大于0 所以租賃方案是可行的。

3、債券投資 債券價(jià)格的計(jì)算

【例題1】在2001年1月1日發(fā)行5年期債券，面值1000元，票面年利率10%，于每年12月31日付息，到期時(shí)一次還本。要求：

（1）假定2001年1月1日金融市場上與該債券同類風(fēng)險(xiǎn)投資的利率是9%，該債券的發(fā)行價(jià)應(yīng)當(dāng)定為多少？ 【答案】

（1）發(fā)行價(jià)格=1000×10%×(P/A,9%,5)+1000×(P/F,9%,5)=100×3.8897+1000×0.6499=1038.87(元)

4、股票投資 股票估價(jià)模型 固定成長股票價(jià)值

假設(shè)股利按固定的成長率增長。計(jì)算公式為：

【例題2】某種股票為固定成長股票，年增長率為5%，預(yù)期一年后的股利為6元，現(xiàn)行國庫券的收益率為11%，平均風(fēng)險(xiǎn)股票的必要收益率等于16%，而該股票的貝他系數(shù)為1.2，那么，該股票的價(jià)值為（）元。A.50 B.33 C.45 D.30 【答案】A 【解析】該股票的預(yù)期收益率=11%+1.2(16%-11%)=17% 該股票的價(jià)值=6/（17%-5%）=50（元）。

5、證券投資組合

【例題3】甲公司準(zhǔn)備投資100萬元購入由A、B、C三種股票構(gòu)成的投資組合，三種股票占用的資金分別為20萬元、30萬元和50萬元，即它們在證券組合中的比重分別為20％、30％和50％，三種股票的貝他系數(shù)分別為0.8、1.0和1.8。無風(fēng)險(xiǎn)收益率為10％，平均風(fēng)險(xiǎn)股票的市場必要報(bào)酬率為16％。

要求:(1)計(jì)算該股票組合的綜合貝他系數(shù)；(2)計(jì)算該股票組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；(3)計(jì)算該股票組合的預(yù)期報(bào)酬率；

(4)若甲公司目前要求預(yù)期報(bào)酬率為19％，且對B股票的投資比例不變，如何進(jìn)行投資組合。【答案】該題的重點(diǎn)在第四個(gè)問題，需要先根椐預(yù)期報(bào)酬率計(jì)算出綜合貝他系數(shù)，再根據(jù)貝他系數(shù)計(jì)算A、B、C的投資組合。

(1)該股票組合的綜合貝他系數(shù)=0.8×20％+1.0×30％+1.8×50％=1.36（2）該股票組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=1.36×(16％-10％)=8.16%(3)該股票組合的預(yù)期報(bào)酬率=10％+8.16％=18.16％(4)若預(yù)期報(bào)酬率19％，則綜合β系數(shù)=1.5。

設(shè)投資于A股票的比例為X，則:0.8X+l×30％+1.8×(1-30％-X)=1.5 X=6%,即A投資6萬元，B投資30萬元，C投資64萬元。第五章 營運(yùn)資金管理

一、現(xiàn)金持有量的確定：

存貨模型：N = 2 X 全部需要量 X每次轉(zhuǎn)換成本 有價(jià)證券收益率

成本分析模型：總成本=機(jī)會成本 +管理成本 + 短缺成本

因素分析模型：最佳現(xiàn)金持有量 =（上年現(xiàn)金平均占用額—不合理占用額）X（1 ± 預(yù)計(jì)營業(yè)額變動百分比）

例1：某企業(yè)預(yù)計(jì)每月貨幣資金需要總量為100000元，每次交易的轉(zhuǎn)換成本為100元，儲備每元貨幣資金的成本為0,05元（即有價(jià)證券的月利息率為5%）。要求計(jì)算最佳貨幣持有量。

二、應(yīng)收帳款收帳政策決策

決策要點(diǎn)：最終比較各方案“信用后收益”

某方案的信用后收益 = 信用前收益 – 信用成本 信用前收益 = 銷售收入 – 銷售成本 – 現(xiàn)金折扣 信用成本 = 機(jī)會成本 + 壞帳損失 + 收帳費(fèi)用

（1）機(jī)會成本 = 維持賒銷所需資金 X 資金成本率

應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=360 / 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)期 = 賒銷收入凈額 / 應(yīng)收帳款平均余額 應(yīng)收帳款平均余額 = 銷售收入凈額 / 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)期（平均收帳期）= 360 / 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 維持賒銷所需資金 = 應(yīng)收帳款平均余額 X 變動成本率（2）壞帳損失 = 賒銷金額 X 壞帳損失率（3）收帳費(fèi)用

例2：某公司由于目前的信用政策過嚴(yán)，不利于擴(kuò)大銷售，且收帳費(fèi)用較高，該公司正在研究修改現(xiàn)行的信用政策。現(xiàn)有甲和乙兩個(gè)放寬信用政策的備選方案，有關(guān)數(shù)據(jù)如下： 項(xiàng)目 現(xiàn)行收帳政策 甲方案 乙方案

年銷售額（萬元/年）2400 2600 2700 信用條件 N/60 N/90 2/60 N/80 收帳費(fèi)用（萬元/年）40 20 10 所有帳戶的平均收帳期 2個(gè)月 3個(gè)月 估計(jì)50%的客戶 會享受折扣

所有帳戶的壞帳損失率 2% 2.5% 3% 已知甲公司的變動成本率為80%，應(yīng)收帳款投資要求的最低報(bào)酬率為15%。壞帳損失率是指預(yù)計(jì)壞帳損失和銷售額的百分比。假設(shè)不考慮所得稅的影響。

要求：通過計(jì)算回答，應(yīng)否改變現(xiàn)行的信用政策？如果要改變，應(yīng)選擇甲方案還是乙方案？ 解：

項(xiàng)目 現(xiàn)行收帳政策 方案甲 方案乙 銷售額 2400 2600 2700 信用成本前收益 2400 *（1—80%）2600 *（1—80%）2700 *（1—80%）= 480 = 520--2700*50%*2%=513 信用成本

平均收帳期 60 90 60*50%+180*50%=120 維持賒銷所需資金 2400/360*60*80% 2600/360*90*80% 2700/360*120*80% =320 =520 =720 應(yīng)收帳款機(jī)會成本 320*15%=48 520*15%=78 720*15%=108 壞帳損失 2400*2%=48 2600*2.5%=65 2700*3%=81 收帳費(fèi)用 40 20 10 信用成本后收益 344 357 314 因此應(yīng)當(dāng)改變現(xiàn)行的信用政策。改變信用政策應(yīng)當(dāng)采納甲方案。

三、存貨最佳經(jīng)濟(jì)批量和最佳定貨點(diǎn)的確定

1、存貨最佳經(jīng)濟(jì)批量 Q =√2*全年需要量 * 每次進(jìn)貨成本 / 單位儲存成本

2、經(jīng)濟(jì)訂貨批數(shù) 全年需要量A/經(jīng)濟(jì)批量Q =√全年需要量A*單位儲存成本C/2每次進(jìn)貨成本F

3、全年總成本 T = √2*全年需要量A*每次進(jìn)貨成本F*單位儲存成本C

4、最佳訂貨點(diǎn) R = 每天正常耗用量*提前時(shí)間*保險(xiǎn)儲備

保險(xiǎn)儲備=2/1（預(yù)計(jì)每天最大耗用量*體前天數(shù)+每天正常耗用量*提前天數(shù)

例3：某企業(yè)全年需要外購零件2500件，每次定貨成本300元，每件平均儲存成本4元。根據(jù)資料計(jì)算最優(yōu)經(jīng)濟(jì)采購批量及其總成本。解：經(jīng)濟(jì)采購批量= √2 * 2500 *300/ 4 = 612.37 總成本 = √2*2500*300*4 = 2449.49