第一篇：2014我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場一直是我國居民關注的熱點行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。現(xiàn)在對2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進行回顧。

2013年全年，我國國內生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應量持續(xù)增長。2013年全年社會融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動活躍，經(jīng)濟擴張動力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1、2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行情況總覽

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來國家宏觀調控對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應層面，2013年全國全年國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%。其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎設施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產(chǎn)用地的供應總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢。2008年-2010年的供應上升主要歸因于我國政府為了應對金融危機、保證經(jīng)濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發(fā)行的貨幣以及對房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來建設用地的增速供應。2010年國家發(fā)布了嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調控政策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。2012年以來，受益于整體經(jīng)濟回暖和相關政策松動，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態(tài)勢。

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購置與房地產(chǎn)投資同向恢復。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱情正在快速恢復，開發(fā)商補庫存意愿強烈，未來房地產(chǎn)行業(yè)供應增加。

2013年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續(xù)上升，房企對行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2013年房地產(chǎn)行業(yè)重點上市公司運行情況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2013年業(yè)績預計公告。其中，預增公告33家，排除部分異常增速后的平均預增幅度為 117.87%；預減公告12家，平均預減幅度為-172.49%。如此大的預增與預減絕對值幅度顯示該行業(yè)內的上市公司正出現(xiàn)顯著的業(yè)績分化，呈現(xiàn)出強者愈強、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢，銷售與業(yè)績狀況表現(xiàn)優(yōu)異。基于已公布的業(yè)績預計公告，我們發(fā)現(xiàn)以金地、華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長。據(jù)預計，一線龍頭公司2013年業(yè)績預計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預計平均增長22.03%。

在經(jīng)濟平穩(wěn)運行的同時，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對房地產(chǎn)的直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟利好與政策松動的大背景下，2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預測

基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢，我們預測房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢。中性預期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預計在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預計在5%左右。

1、城市格局分化

從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標準化運營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績增長。然而，進入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟向好和政策趨向寬松的大背景下，一線城市房地產(chǎn)市場供不應求，而二三線城市房地產(chǎn)市場庫存積壓過大，市場出現(xiàn)嚴重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場趨勢，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預測2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績預告，業(yè)績增長的公司其平均預增幅度達到117.87%，業(yè)績下滑的公司其平均預減幅度達到-172.49%，預增與預減幅度絕對值的較大差距顯示了房企業(yè)績的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強者愈強的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強的市場把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠高于其他梯隊的房企，充足且合理的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲備方面相對落后，同時限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預計2014年行業(yè)集中度會繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房價的構成中，三分之一為地價，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構獲得。由于地產(chǎn)項目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

4、一二線重點城市房價將延續(xù)上漲態(tài)勢

我們預計，2014年我國一二線重點城市的房價仍將延續(xù)增長態(tài)勢。

首先，我們預測2014年的宏觀經(jīng)濟走勢將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)較強，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場流動性應該不會發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房價的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進一步擴大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長期來看，在利率市場化和金融管制放松的大背景下，國內銀行很可能會

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房價很難下跌。

基于政府降低土地供應量將導致地價上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價格的上漲導致房價短期內難以下跌。由于房價本身的組成要素沒有一個能降得下來，地方政府對土地財政的依賴依然突出，地方政府對房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強烈，土地市場熱度持續(xù)。

5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩

盡管我們預計2014年中國一二線重點城市的房價會延續(xù)上漲態(tài)勢，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個點，12 月份繼續(xù)增長，到2014年1月份依舊是正增長。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長的情況下，2014年的土地供應要比2013年增加很多，供求關系有望大幅緩和，因此房價漲幅將大幅下降。

另外，不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關政策的逐步執(zhí)行實施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項長效機制，有利于降低地方政府推高地價的沖動，并控制投機性需求，因此有利于降低房價的漲幅。

綜合以上考慮，我們預計2014年房價增幅比國內生產(chǎn)總值增長略高，大約為5%左右。

第二篇：我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

學號：20***姓名：馮安中

我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

一、行業(yè)的供需分析

從供應和需求來看，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場處于供過于求的狀況，但是房價依然上漲，不過由于需求下降的原因，房價的漲幅與2013同期相比普遍縮小。在供應方面現(xiàn)階段，住宅的供應為五年同期最高，半數(shù)城市商品房庫存量上升。而成交方面，成交量明顯回落，同比下降19%，但仍處于歷史最高水平。

二、宏觀環(huán)境的分析

宏觀經(jīng)濟方面，經(jīng)濟開局乏力，“穩(wěn)增長”仍將是經(jīng)濟發(fā)展總體目標，在保持合理的經(jīng)濟增長速度的同時，注重調整優(yōu)化經(jīng)濟結構。我國經(jīng)濟預計將繼續(xù)保持降速、平穩(wěn)前行的態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境。

三、從我國實行的貨幣政策分析

貨幣政策方面，貨幣信貸環(huán)境將加強宏觀審慎管理，引導貨幣信貸和社會融資規(guī)模的“適度”增長。近期A股房企再融資的放開，非上市企業(yè)的融資門檻或將進一步提高，將推動房地產(chǎn)行業(yè)的集中度持續(xù)提升。

四、從房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率只有5%左右。在房價的構成中，三分之一為地價，并為政

府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構獲得。由于地產(chǎn)項目的成本高漲，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不進行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

然而在宏觀經(jīng)濟學中我們學過是否要對新的實物資本進行投資取決于這些新投資的利潤率與購買這些資產(chǎn)而必須借進的款項所要求的利率比較。前者大于后者時，投資是值得的；前者小于后者時，投資是不值得的。所以投資者會減少投資使得房地產(chǎn)行業(yè)降溫，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會趨之穩(wěn)定。

五、從風險與投資的角度分析

在現(xiàn)在消費者消費越加理性，而且出現(xiàn)了部分寧愿租房也不愿意買房的新興群體。地產(chǎn)商的投資需求也會考慮到風險，投資是現(xiàn)在的事，而收益卻是未來的事，所以作為一個理性的投資人，地產(chǎn)商也會注意到這些風險，從而進行投資，但是由于當前市場并不是那么的好，所以地產(chǎn)商的投資較同期比較漲幅下降。

為什么說“下降”但是還要“漲”，我在前面行業(yè)的供求方面也說過雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于買方市場但是房價依舊要漲，只是漲幅下降，其實很大的原因取決于我們的國情，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國有著特殊的經(jīng)濟地位，可以說它是我國經(jīng)濟的一個大支柱，這同時也是上一屆政府出臺許多相關政策卻沒有取得什么明顯效果的原因，所以說“下降”但還要“漲”。

六、從土地的供求方面分析

2014年，全國300個城市各類用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前兩月市場維持火熱，3月成交熱度消減；價格方面，全國300個城市各類用地樓面均價上漲顯著，同比上漲27.0%，溢價率為13.0%。房企擴展一線布局，稀缺地塊爭搶白熱化；各類城市，土地市場分化顯露，一線城市成交面積及金額同比增長迅速，二、三四線城市成交面積同比小幅下滑。

從以上的數(shù)據(jù)不難看出由于土地的資源稀缺，導致了土地價格的上升，也相當于開發(fā)商的成本上升，也不難令我們揣測成本推動導致的通貨膨脹畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的業(yè)內經(jīng)濟變動對于我國的經(jīng)濟影響是很大的。

總之，我通過分析得到的結論就是：房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟來說就是一把摩克利斯之劍，它需要市場的自我調控，同時也需要政府適度的引導。

第三篇：我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

摘 要 我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應緊張。在這樣的背景下，我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。

關鍵詞 融資渠道；銀行信貸；房地產(chǎn)信托；股權融資；債券融資

近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當前房地產(chǎn)融資渠道進行分析。

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

1．銀行貸款

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上

。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。

2．房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關的房地產(chǎn)投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務模式—信托貸款、財產(chǎn)權信托、信托股權融資等。現(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權融資。②模式是債權融資。前者是對一些

自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托)，實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比

總額增長93.?4%。

不過，目前信托產(chǎn)品存在一些

制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

3．上市融資

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上

。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家，而我國境內上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

4．海外房產(chǎn)基金

據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用

外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。

但目前我國相關法律法規(guī)的不完善，再加上國內一些

房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些

障礙。

另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定》，《關十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。

5．債券融資

房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用

資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來

寬松很多。《試點辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。

二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議

1．建立多層次房地產(chǎn)融資體系

當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機構，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限。股權融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求

通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。

2．加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應體系。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國獨缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機構、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設必然會成長起來。

3．完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉讓、收益來源和分配等，作出嚴格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實的困難，房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調控和管理的同時，進一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點，采用多種融資途徑方法。

參考文獻

[ 1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[ J].山西建筑,2007(33).[ 2]武書義.? 我國房地產(chǎn)金融存在的問題與發(fā)展策略[ J].華北金融，2008（1）.[ 3]牛鳳瑞等.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告[ M].北京:社會科學文獻出版社，2005.

第四篇：2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)市場一直是我國居民關注的熱點行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。現(xiàn)在對2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進行回顧。

2013年全年，我國國內生產(chǎn)總值（GDP）同比增長7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應量持續(xù)增長。2013年全年社會融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是最高水平，顯示金融活動活躍，經(jīng)濟擴張動力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2013年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析1、2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行情況總覽

2013年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長19.8%，比2012年增速提高3.6個百分點。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長值高達38.2%。

2013年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來國家宏觀調控對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應層面，2013年全國全年國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%。其中，工礦倉儲用地21萬公頃，同比增長3.2%；房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長26.8%；基礎設施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2013年期間，房地產(chǎn)用地的供應總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢。2008年-2010年的供應上升主要歸因于我國政府為了應對金融危機、保證經(jīng)濟增長而推出的四萬億刺激計劃，過量發(fā)行的貨幣以及對房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來建設用地的增速供應。2010年國家發(fā)布了嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調控政策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。2012年以來，受益于整體經(jīng)濟回暖和相關政策松動，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態(tài)勢。

2013年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購置與房地產(chǎn)投資同向恢復。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積38814萬平方米，同比增長8.8%，比上年增速提升28.3個百分點。土地購置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱情正在快速恢復，開發(fā)商補庫存意愿強烈，未來房地產(chǎn)行業(yè)供應增加。

2013年，土地成交價款9918 億元，增長33.9%，比2012 年增速提升50.5個百分點。土地成交價款的大幅增長顯示土地市場的熱度持續(xù)上升，房企對行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2013年商品房銷售額達8.14萬億，同比增長26.3%，較2012年的10%擴大16.3個百分點；實現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長17.3%，增速較2012年1.8%的增長15.5個百分點。由此可見，2013年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2013年房地產(chǎn)行業(yè)重點上市公司運行情況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2013年業(yè)績預計公告。其中，預增公告33家，排除部分異常增速后的平均預增幅度為 117.87%；預減公告12家，平均預減幅度為-172.49%。如此大的預增與預減絕對值幅度顯示該行業(yè)內的上市公司正出現(xiàn)顯著的業(yè)績分化，呈現(xiàn)出強者愈強、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢，銷售與業(yè)績狀況表現(xiàn)優(yōu)異。基于已公布的業(yè)績預計公告，我們發(fā)現(xiàn)以金地、華夏幸福和榮盛發(fā)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；

二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團、世茂股份2013年也有30%以上銷售增長。據(jù)預計，一線龍頭公司2013年業(yè)績預計平均增長 24.62%，二三線龍頭公司預計平均增長22.03%。

在經(jīng)濟平穩(wěn)運行的同時，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會提出，市場化在資源配置中起“決定性”作用，表明對房地產(chǎn)的直接調控干預程度會降低，更多依靠長效機制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟利好與政策松動的大背景下，2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢，但其房價的漲幅將大幅放緩。以下是對2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2014年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與預測

基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢，我們預測房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢。中性預期下，2014年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預計在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點城市房價仍會進一步上漲，但其增速將大幅放緩，預計在5%左右。

1、城市格局分化

從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴重分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應求，房價暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2007年至2012年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標準化運營”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質區(qū)域。2012年恒大完成的 923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績增長。然而，進入 2013年以后，在宏觀經(jīng)濟向好和政策趨向寬松的大背景下，一線城市房地產(chǎn)市場供不應求，而二三線城市房地產(chǎn)市場庫存積壓過大，市場出現(xiàn)嚴重分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場趨勢，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們預測2014年城市格局分化現(xiàn)象將繼續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風險，將面臨著巨大的去化壓力，但出現(xiàn)崩盤的概率不大，其中一個原因在于城鎮(zhèn)化具體政策的頒布實施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房價已經(jīng)超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。根據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2013年業(yè)績預告，業(yè)績增長的公司其平均預增幅度達到117.87%，業(yè)績下滑的公司其平均預減幅度達到-172.49%，預增與預減幅度絕對值的較大差距顯示了房企業(yè)績的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強者愈強的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強的市場把控能力以及資源吸聚能力。首先，龍頭房企由于其資金實力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠高于其他梯隊的房企，充足且合理的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最后，中小型企業(yè)在資源、人才儲備方面相對落后，同時限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場份額逐年縮小。

基于以上分析，我們預計2014年行業(yè)集中度會繼續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。在房價的構成中，三分之一為地價，并為政府所有。地產(chǎn)商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構獲得。由于地產(chǎn)項目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

4、一二線重點城市房價將延續(xù)上漲態(tài)勢

我們預計，2014年我國一二線重點城市的房價仍將延續(xù)增長態(tài)勢。

首先，我們預測2014年的宏觀經(jīng)濟走勢將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)較強，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場流動性應該不會發(fā)生大的變化，這些因素將繼續(xù)支撐房價的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進一步擴大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長期來看，在利率市場化和金融管制放松的大背景下，國內銀行很可能會

增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求決定了2014年房價很難下跌。

基于政府降低土地供應量將導致地價上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價格的上漲導致房價短期內難以下跌。由于房價本身的組成要素沒有一個能降得下來，地方政府對土地財政的依賴依然突出，地方政府對房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿強烈，土地市場熱度持續(xù)。

5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩

盡管我們預計2014年中國一二線重點城市的房價會延續(xù)上漲態(tài)勢，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2014年土地供應增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個點，12 月份繼續(xù)增長，到2014年1月份依舊是正增長。假定2014年土地仍然是持續(xù)正增長的情況下，2014年的土地供應要比2013年增加很多，供求關系有望大幅緩和，因此房價漲幅將大幅下降。

另外，不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關政策的逐步執(zhí)行實施將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項長效機制，有利于降低地方政府推高地價的沖動，并控制投機性需求，因此有利于降低房價的漲幅。

第五篇：我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對策

我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對策

摘要

在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，稅收作為國家宏觀調控的重要手段，起著保障政府財政收入的作用。但是在具體的房地產(chǎn)稅收征管方面，還存在一定的問題。基于此，本文首先介紹了選題背景，第二部分簡單的闡述了房地產(chǎn)稅收的重要性，第三部分分析制約我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的因素，第四部分針對制約因素提出了相應的解決措施和建議。通過本文的論述，以期對我國其它地區(qū)在房地產(chǎn)稅收征管方面有一定的理論和現(xiàn)實指導意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收征管；問題；措施

目錄

一、引言........................................................................................................................1

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意義....................................................................................1

三、我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題...................................................................1

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系不完善.........................................................................1

1．稅收法律法規(guī)的立法層次不高................................................................1

2、房地產(chǎn)稅制設置不合理............................................................................1

（二）稅收管理部門監(jiān)督體系不健全.................................................................2

1．稅務征收管理監(jiān)管隊伍人員素質有所欠缺............................................2 2．內部監(jiān)督機制不健全................................................................................2

四、完善我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對策....................................................................2

（一）構建合理的房地產(chǎn)業(yè)稅收體制.................................................................2

1．降低房地產(chǎn)開發(fā)稅收征收額度................................................................2 2．降低流通階段房地產(chǎn)稅收征收額度........................................................2

（二）完善納稅管理部門監(jiān)督管理體系.............................................................2

1．加強法制教育，培養(yǎng)優(yōu)秀干部和工作人員............................................2 2．政務公開、流程公開，接受人民群眾的監(jiān)督........................................3

結束語............................................................................................................................4 參考文獻........................................................................................................................5

一、引言

二十世紀九十年代，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體系的建立，城市化進程逐步加快，受居民住房改革和住房消費的雙重刺激，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了迅猛發(fā)展的新時期，并且日益在國民經(jīng)濟發(fā)展中占著越來越重要的位置。與此相適應，房地產(chǎn)行業(yè)稅收成為社會關注的熱點，人們普遍認為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅情況嚴重。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的征管日漸成為稅務機關征收管理的重點。以上海為例，2012年，上海稅收總額為7366億元，其中納稅百強的納稅總額占稅收總額的30.9%，在此榜中，曾作為頂梁柱的房地產(chǎn)業(yè)占比僅2.4%，可見房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻在進一步下降。在這種背景下，深入研究房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管問題，提出改進的對策，提高該業(yè)的征管績效，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序和健康發(fā)展，具有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意義

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場如火如荼的發(fā)展，我國各個地方都正在經(jīng)歷一場房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)熱潮，并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的急劇增加，房地產(chǎn)行業(yè)的相關稅收也將準年遞增，這些增加的稅收可以為我國社會基礎設施建設、社會保障體系完善、醫(yī)療保障體系改革和發(fā)展起到積極的推動作用和資金保障。同時，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐力量，它的快速、穩(wěn)定發(fā)展必然會帶動我國整體GDP的增長，因此，高度重視并完善房地產(chǎn)稅收征收的管理工作，對我國整體稅收的增長和我國的經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的作用和意義。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系不完善

稅收收入的征管工作并不是孤立存在的，稅收征管效率很大程度上受稅收政策的影響，因此對于房地產(chǎn)業(yè)制定科學、合理的稅收政策對房地產(chǎn)稅收征管有重要意義。1．稅收法律法規(guī)的立法層次不高

目前，我國只有企業(yè)所得稅法、個人所得稅法、稅收征收管理法三部法律是涉及房地產(chǎn)稅收的。在法律法規(guī)中，涉及房地產(chǎn)稅收的多數(shù)都是通過條例或暫行條例等行政法規(guī)的形式頒布的，例如，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、上地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。由于稅收立法層次不高，法律法規(guī)的貫徹落實常常受外界因素的干擾，使政策執(zhí)行不到位。

2、房地產(chǎn)稅制設置不合理

目前，我國的房地產(chǎn)稅制設置的特點，即：“重流轉和輕保有”。房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，稅收收入占房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的比重大，而保有環(huán)節(jié)涉及稅種少，征管薄弱，其稅收收入也很少。并且隨著稅務機關對房地產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)稅收越來越重視，保有環(huán)節(jié)的稅收更容易被忽視，出現(xiàn)有交易就征稅、沒有交易就不征稅或少征稅的情況，造成房地產(chǎn)稅收的大量流失。

務征收管理監(jiān)督的各級領導和行政人員在工作中轉變思想觀念，加強道德責任建設，提升為人民服務的意識，進一步減弱官本位思想，對我國現(xiàn)階段部分地區(qū)行政人員行政執(zhí)法執(zhí)行過程中出現(xiàn)的的“人治”和“法制”混淆的治理有著非常重要的作用。通過加強相關的法律法規(guī)教育和培訓，能夠讓廣大領導干部和行政人員在地方房地產(chǎn)稅務征收管理監(jiān)督和具體政策執(zhí)行過程中始終站在公平、公正、公開的立場考慮問題，這樣才能真正做到為人民服務，為百姓服務，減少因為行政人員地方房地產(chǎn)稅務征收管理監(jiān)督管理中不足和執(zhí)法不公平引發(fā)的群眾事件。

2．政務公開、流程公開，接受人民群眾的監(jiān)督

在許多地方行政人員地方房地產(chǎn)稅務征收管理監(jiān)督和行政執(zhí)法過程中，會出現(xiàn)執(zhí)法部門的“暗箱作業(yè)”，這種“暗箱操作”的做法，直接看來就是缺乏公開的做法，表現(xiàn)出有一部分行政人員執(zhí)行干部綜合素質低下，道德責任不足，處理事情態(tài)度蠻橫，從根本上就是剝奪了群眾的知情權，違背了行政執(zhí)法公平、公正、公開的原則，不敢讓工作暴露在人民群眾的監(jiān)督之下。各種跡象表明，行政人員地方房地產(chǎn)稅務征收管理監(jiān)督和行政執(zhí)法的各項工作只有在廣大群眾的監(jiān)督下進行，才能真正做到有法可依，公正嚴明，群眾的基本利益才能得到根本保障。

參考文獻

[1]陳智靜.淺議完善溫州市房地產(chǎn)稅收征管對策[J].中國外資.2012(17)[2]宋桂福.推行存量房納稅評估系統(tǒng)勢在必行[J].衡陽通訊.2011(12)[3]馮慧.住房消費中稅負之案例分析[J].經(jīng)濟研究導刊.2011(02)[4]吳曉燕,周京奎.房地產(chǎn)稅、土地利用效率與住宅供給結構——土地與房屋保有稅制選擇的一個理論分析[J].財貿經(jīng)濟.2010(12)[5]崔志坤.中國開征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的路徑選擇[J].財政研究.2010(12)[6]趙培聰.利用稅收調控房地產(chǎn)市場研究[J].現(xiàn)代商貿工業(yè).2010(19)[7]劉佐.中國房地產(chǎn)稅改革的方向[J].經(jīng)濟研究參考.2010(48)[8]賈紅燕.加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的思考[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇.2010(07)[9]許圣如.房產(chǎn)稅迷局[J].南風窗.2010(12)