第一篇：中國房地產現狀分析1

通過房地產泡沫透析中國房地產現狀 內容摘要：近年來，在我國房地產市場迅速發展的同時，有關房地產市場是否過熱、是否存在泡沫問題的討論日漸激烈，各方面觀點遠未達成一致。種種經驗表明，房地產泡沫危害極其嚴重，它使得資產價格發生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體社會經濟的健康發展。

關鍵詞：房地產 泡沫經濟

一、中國房地產現狀分析：

㈠評價房地產形勢的指標：

⒈房價收入比

也即家庭年均收入和平均房價比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行的標準上限是5:1。以下是各城市2011年房價收入比：

城市收入房價比城市收入房價比城市收入房價比溫州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395貴陽15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子總價格和每月房租的比值，用以評價房產的投資價值。國際公認的房租收益率應在150到230之間。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠遠低于房價上漲速度，這一數字還在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

中國2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率應不低于60%。

⒋還貸收入比

也即居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款。而對中國人來講基本上就是房貸，這項指標是用以衡量房地產貸款的金融風險的。一般來講，國際上公認的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個線，對于個人來講還款壓力大，幸福指數降低；對于整個金融系統業存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經濟的波動，往往會造成大面積的不良貸款。

在2004年之后，中國房地產貸款占整個貸款的40%。而目前這個比例保守估計有55%。

⒌房地產投資占GDP比例

這個指標反映整體經濟對房地產的依賴程度。在大國的房地產歷史上，美國在1950年出現過6.9%的最高比例，然后一路小幅波動，直到1991年從3.4%開始，一路上揚至2005年的6.2%，隨后發生了次貸危機。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場協議的簽訂，房地產投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點期間約5.5%，這時候日本的房地產崩盤了，從此日本進入了長達十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而從中國有據可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時這個比例到了10.1%，這是任何國家任何時候都沒出現過的高度。

㈡中國房地產現狀

我們可以看到，近幾年來，國內房地產業得到了飛速的發展，它也成為帶動國內經濟穩定增長的動力之一。而且隨著國內房地產業的飛速發展，其市場化的程度越來越高，特別是在住房走向商品化及市場化的方面更是邁出了大步。不過，在政府主導下的房地產業盡管空前繁榮，但隱藏著的困難和危機也是不可視而不見的。

⒈房地產價格泡沫。房地產在有力推動經濟增長的同時，也出現了投資過熱和房價上漲過快的勢頭。其中由于土地稀缺性和市場需求相對無限性的拉動作用及投機炒作，土地價格快速上漲，價格泡沫也隨之產生。地價虛漲的同時也帶動房價虛高，而民眾的實際購買力卻沒有隨著房價的增長而增加，購房者難以承受房價壓力，隨之產生明顯的購買力斷層。

⒉房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內為正常，如果超越過多，空置率過高表明存在嚴重的供給過剩，供給過剩也會如價格泡沫一樣，外部環境適宜時會導致價格的劇跌。

⒊房地產投資泡沫。房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。但當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶起金融危機時，也會造成價格的劇跌。

以上各個數據均說明，我國現處于嚴重的房地產泡沫經濟之中。銀行的信貸消費啟動了國人的最終需求，而且房地產業成了各個地方短期業績大見成效的見證。同時，房地產業的發展也帶動相關產業的大力發展，例如：鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、電力與運輸等。若國內房地產業崩盤，整個國家經濟就可能發生危機。就如20世紀90年代的日本，房地產業一旦出現問題，整個經濟很快進入衰退期，而且十多年無法振興。也就是說，我國房地產業正要挾著整個中國經濟。

二、我國房地產泡沫存在的原因分析：

㈠投資者的短視與房價上漲的心理預期刺激了泡沫的形成房地產商品的生產周期長、消費時間久、價值量大等特點，決定了無論是房地產需求方的購買決策還是房地產供給方的開發、銷售決策都會收到對相關因素未來變化的預期的影響，包括對宏觀經濟走勢、居民收入水平、通貨膨脹水平、政府相關政策變動等內容的預期以及由此產生的對房地產價格變動的預期。

當預期價格將進一步上升時，無論是消費者、投資者或是投機者都將會將購買行為提前，以減少費用或降低投資成本以把握投資、套利的機會。而購買行為的提前無疑又會增加當期市場的需求，加劇當期市場供不應求的緊張關系，促使當期價格上漲。而價格的上漲實現了各市場主體的前期的預期，也堅定了各市場主體本期的預期，也會吸引更多的投資者或投機者參與進來，需求的增加進一步推動價格的上漲，如此循環，直至價格高到消費者無法承受，退出市場，投資者和投機者的預期發生轉向。

在房地產泡沫形成過程中，重要經濟變量的變化進一步刺激了投資者房價上漲的心理預期。在發生房地產泡沫時，房價指數的上漲是最快的，刺激了投資者通過買賣價差來獲得投機利潤，進一步推動了房價的升高和泡沫的膨脹。同時，經濟自由化和迅速對外開放后，外資的涌入和投機炒作行為的增加，短期資本大

量流入房地產市場，市場交易的投機性交易的比例上升，進一步促進了房價的迅速上升。在房地產泡沫積累到一定程度后，一些指標的變化使一些清醒的投資者意識到泡沫的嚴重性，例如，空置率的上升和房價收入差距的擴大。一部分投資者開始撤離房地產市場。而當大部分人意識到這一點時，卻已為時已晚，多數人只能吞下房地產泡沫破裂的苦果。

㈡銀行信貸在房地產業的過度擴張是造成房地產泡沫過度膨脹的重要原因 ⒈銀行信貸擴張推動房地產泡沫的膨脹。在美國、日本、東亞各國和地區在房地產泡沫膨脹時期，銀行信貸向房地產業聚集的程度非常高，其比重一般都高達30%左右，甚至有的國家和地區高達40%，幾乎為貸款規模的一半。如果銀行持有大量的房地產或是以房地產為抵押平的資產，那么房地產價格的上漲將提高銀行資產的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和贏利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供給，這又一步提高了房地產的價格。這一過程往復循環，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。

⒉房地產泡沫的聚集也極易給金融機構帶來系統性風險，從而造成金融危機。銀行對資源配置發揮重要作用的同時，金融風險也隨之集中銀行機構，一但經濟走勢發生逆轉，人們對經濟的預期發生變化或是出現不可預見的事件時，往往銀行部門是最先收到沖擊的部門，因此，要對房地產泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度環境和市場發展不健全的條件下，過快的放松管制和過度的對外開放容易導致資產泡沫

在制度不健全的情況下，經濟主體的行為必然是扭曲的，放松管理只能導致經濟主體行為的非理性投資，將大量的資源投放到非生產領域，從而造成大量的緊急泡沫。因此，最為重要的是在資產賬戶逐漸開放的過程中，加強對資本流動的監管水平。

㈣相關權利者貪污腐敗

各地的房地產公司圈占土地已成為房地產市場的一個頑疾。相關數據表明，目前全國以開發區名義圈占的土地面積達36000平方公里，超過了全國城鎮建設用地總量。全國幾十年才建設了這么多城鎮，而開發區只用幾年時間就超過了所有城鎮建成區的總面積。可見國內房地產公司“圈地”之瘋狂。而這種土地圈占，往往都會借產業開發之名，行開發房地產之實。這種大規模無序圈地使得國有資產流失十分嚴重。據專家估計，從20世紀80年代以來，違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失最保守估計的估計每年達百億以上。

國內土地市場如此混亂，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得許多社會資源涌入房地產市場。另一方面也使得部分掌握相關權利者貪污腐敗。可以說，在部分地方，土地的轉讓基本上是在政府權利主導下的“暗箱操作”，表面上是市場拍賣，但實際上往往是拍賣下的臺底交易。這也就為有權者或靠近權利的人有機會攝取巨額低價差額及操縱土地價格，從而為炒賣土地提供了便利的條件。可以說，以往進行的房地產項目的土地沒有多少是以市場化得來的。有時表面上是土地拍賣，但拍賣下的臺底交易是外人不知道的。由于以往土地的轉讓基本上是政府主導下的“暗箱操作”，政府的權利與邊界是無法清楚的。也就為某些人的謀利創造了條件。

三、對我國房地產泡沫問題的建議

㈠綜合運用多種工具，加強和改善房地產市場調控；加強管理，維護房地產市場正常秩序。

我國房地產市場發展還不成熟，因此，加強宏觀調控是防止市場失靈的重要措施。宏觀調控要尊重市場經濟規律，發揮市場配置資源的基礎性作用。房地產經濟宏觀調控的主要手段有：房地產產業政策和住房政策、貨幣政策、財政政策及法律手段等。

⒈房地產產業政策和住房政策。房地產產業政策應包括三個層次。第一個層次是關系國民經濟全局的總體房地產產業政策，主要是房地產產業定位和房地產產業發展政策。第二個層次是房地產行業內部的各類政策。主要包括：土地使用制度和政策、城鎮住房制度及其基本政策、房地產管理政策等。第三個層次是各類房地產政策體系中更為具體化的政策。政府應盡快健全住房保障體系，建立和完善多層次的住房供應體系，以保障居民的居住需要，緩解當前新房市場上的供求不平衡。

⒉貨幣政策。運用貨幣政策對房地產經濟實施宏觀調控，核心是控制投入到房地產業上的貨幣供應量，主要體現在：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應適應房地產產業發展的需要；二是控制房地產產業的投資規模，使房地產市場供給量與需求量達到平衡；三是控制房地產信貸總規模，使之既能滿足房地產開發經營和消費的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

⒊財政政策。主要包括兩方面：一是政府的財政收入政策，也即稅收政策；二是政策的財政支出政策。

⒋法律手段。市場經濟是法治經濟，國家通過規范經濟活動的準則來調節市場經濟的有序進行。對房地產業進行宏觀調控，也即政府通過立法和司法，運用法律法規來規范房地產經濟運行秩序，引導房地產業健康發展。政府部門應盡快構建和完善房地產市場發展的相關法律體系，為市場的健康發展提供有效的法律保障。并應建立有效的房地產泡沫監測機制，認真分析影響房地產價格各種因素及其影響程度，為出臺科學的宏觀調控政策提供科學、堅實、可靠的依據。㈡積極采取有效措施，適當擴大住房市場的有效供給；建立合理的梯次住房消費結構；進一步推進經濟適用房和廉租房建設，切實保障中低收入者的住房。政府應做好土地管理規劃，增加土地有效供給，加快閑置土地開發，以減緩房地產經濟泡沫的繼續膨脹。并在此基礎上積極發展二手房市場，做到“房盡其用”。督導消費者根據自身經濟條件理性購買住房，切忌盲目貪大求好的購房行為，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求結構。擴大經濟適用房建設，嚴格經濟適用房標準，確保廣大中低收入家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮廉租房建設，擴大廉租房制度的覆蓋面，解決最低收入家庭的基本住房需求。

總之，目前國內房地產業的泡沫早已吹的不小，無論政府、業界還是購房民眾都得對此有足夠的警覺。國內房價過高、上漲過快、全國各大城市都成為了房地產建筑大工地等這些問題，都說明國內房地產存在巨大泡沫，如果政府對此不今早警惕，僅是處于牟取暴利，那么最后傷害的還是廣大人民群眾的利益及整個社會經濟。

參考文獻：

錢瑛瑛 《房地產經濟學》 同濟大學出版社 2008年

錢瑛瑛 《市場化條件下的住房保障政策選擇研究》 同濟大學出版社 2004年

徐慎慶、于宗先、王金利 《泡沫經濟與金融危機》 中國人民大學出版

社 2000年

易憲容《非理性的繁榮》 北京大學出版社 2005年

中國人民銀行營業管理部課題組 《房地產價格與房地產泡沫問題》 中國社會科學出版社 2006年

第二篇：中國房地產現狀

(一)全國房地產發展狀況

1、全國房地產市場行業發展情況分析

房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。

市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。

房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。

第三篇：房地產網絡營銷現狀分析

房地產網絡營銷現狀分析

隨著網絡的普及和深化，人們對其依賴性越來越強，購房人除從報紙、廣播、電視和路牌上獲取樓盤信息外，網絡查詢正在成為購房群體比較項目優劣、了解市場行情的重要手段。

一個現象值得關注：許多樓盤將大量資金和精力投入到紙媒體上，隨著大量新媒體的涌現和報刊擴版帶來的信息多樣化，讀者分流和細化日趨明顯，要想讓自己的廣告在眾多版面中引起受眾的關注，開發商必須絞盡腦汁找賣點，費勁心機做形象。但受制于讀者面、發行量等多方面影響，宣傳到達率越來越低，無形中增加了樓盤銷售成本。樓盤銷售離不開廣告宣傳，各項目在銷售初期都會根據自身特點進行媒體組配。但傳統媒體的局限性在很大程度上難以滿足項目期望，如廣播、電視，傳播領域廣泛，但滯留性差；路牌廣告鮮明且固定，但區域性強；相比之下，報紙、雜志較有優勢，但缺乏交互性，不能準確把握受眾感受。加之購房群體的不確定性，他們的需求可能與樓盤強銷時間不同步，因而限制了樓盤與潛在客戶間的信息溝通。

隨著網絡技術的成熟和廣泛應用，越來越多開發商將注意力轉向網絡，并建立和完善可展示樓盤形象、傳達信息來實現銷售的網站，遺憾的是，許多樓盤雖設立了自己的項目網站或網頁，但內容空洞，形式單一，僅是將網站當成傳統平面媒體運用，缺乏與來訪者的互動

交流，忽略了網絡媒體的特性和優勢，使項目失去了與潛在客戶溝通的機會。

根據CNNIC統計，中國互聯網用戶85.5％年齡在18歲到35歲之間，83％受過大學以上教育。這部分人較高的經濟收入，對自己及家人的生活品質較為關注，同時也有能力為提高生活品質追加投資。截至2003年初，我國上網用戶人數為59107，預計到年底這個數字將達到6千多萬。INTERNET作為迅速發展的行業，以其包含的大量的信息吸引著極速增長的用戶群體，因而利用INTERNET為用戶提供信息的ICP(Internet Content Providers)被稱為新興的第四媒體。由互聯網所帶動的這場社會全局性變革，以超乎我們預期的威力和速度沖擊著社會的各個層面，同時對房地產業特別是房地產營銷方面產生了相當積極的影響。

INTERNET，房地產銷售的新手段

網絡對房地產營銷的影響首先表現在網絡廣告方面的優勢，網絡廣告不受時空限制，每天24小時不間斷地傳向世界各地，消費者可自由查詢，而且，網絡廣告也要隨時修改，并不像傳統媒體廣告那樣發版后無法變更。此外，網絡廣告還帶有強烈的交互性與感官性，其受眾數量可準確統計。這正好適合房地產廣告的信息量大、時效性強、廣告受眾的經濟層次高等特點。網絡廣告，正以其制作成本低、速度快、針對性強、廣告受眾層次高等特點。網絡廣告，正以其制作成本低、速度快、針對性強、廣告受眾層次高、發布后可及時更改，能跟

蹤、衡量、統計其效果等優勢而日益成為房地產廣告的得力媒體，并隨著網絡技術方面的不斷提高正向著主媒體的角色邁進。有房地產專家認為，目前，雖然報刊上房地產廣告所占的比重很大，但終有可能敗在房地產網站腳下。今后，人們想買房時，不會再在報刊有限的版面中尋找有限的信息，而是登陸房地產網站選擇查詢項目的詳細情況及動態信息。

電子郵件也對房地產營銷產生了巨大的影響。電子郵件即e-mail在全球普遍使用。就我國而言，基本上效益較好的房地產企業都已經或即將擁有自己的e-mail，而在美國，現在大多數的房地產企業在使用e-mail交流，收發e-mail是最重要而且也是最經常的工作。e-mail擁有如此巨大的覆蓋面，從本質上已經超出了原先的交流通信工具，而成為真正的市場營銷武器了。大家在日常的工作中，可能有時會收到e-mail的房地產廣告，據統計，當你所提供的信息接受者較感興趣時，反饋率可以達到20％-30％。從這里大家更能體會到e-mail營銷的巨大威力。

從市場營銷的觀點，筆者大致分析以下e-mail營銷的優勢。

1、現在營銷提倡一對一的銷售方式，而e-mail恰恰是使企業和客戶直接發生聯系，便于企業了解客戶的需求。

2、價格優勢。e-mail營銷的費用比電話、傳真、郵寄都便宜很多。銷售成本的降低就意味著競爭能力的提高。

3、簡潔、方便、直觀。

4、友情式。現在的客戶已經厭倦的“轟炸式”的宣傳方式，他們需要自己理性的辨別，當你的e-mail信息被允許后，接受者不但非常樂意而且還非常感激你，使企業和客戶之間從買賣關系變為朋友關系，符合關系營銷法則。

據不完全統計，我國上網的房地產企業中，有97％的發展商曾用過e-mail向潛在顧客發過廣告、推銷、促銷之類的信息，86％以上的發展商曾用e-mail向業主、潛在顧客拜年。慶祝生日等，而且有68％的發展商經常使用e-mail作為營銷的工具，e-mail正以其低成本，高效率、強效果的優勢日益受到發展商的重視。

除此之外，不少發展商更在因特網上建立自己的站點，方便顧客查詢自己各樓盤的詳細信息，顧客只需在搜索引擎的網站上輸入該房地產企業名稱或網址，或在某些房地產政務性的網站輸入相關的資料，如電話號碼、樓盤名稱等即可打開該企業的主頁，在超文本格式網頁里瀏覽顧客所需的信息，它以圖、文、聲、像的形式讓顧客除獲得所需的信息外還有如身臨其境般的感受，同時也可獲得顧客的意見、建議等反饋的信息，為及時地調整戰略、戰術提供有力的依據。

在網上開房展也是增強房地產營銷效果的有力手段。盡管有些業內人士對此持有異議，但實際已證明了它有著相當不錯的效果。據

2003年5月，福州專業房地產門戶福房網(FZFDC.com.cn)在隆重舉行福房網首屆網上房展。這是福房網在延伸傳統“住交會”的基礎上，充分利用網絡平臺的優勢和多媒體最新技術，在福州首家推出網上個性化選房方案，使眾多有購房需要的消費者足不出戶，輕松點擊福房網商務網站即可獲得所需的樓盤資料，實現一對一的選房解決方案，使開發商能夠以最快捷的方式將信息傳遞給目標客戶。

INTERNET，中介信息管理的新方法

網上中介更是發展得如火如荼。從國外的經驗來看，房地產中介行業是應該最早電子商務化的行業之一，而房地產中介行業電子商務化的最終表現形式是目前流行于歐美國家的MLS(Multiple Listing Service)理念。想要租買房屋的消費者只需在中介公司所設的計算機終端上輸入所要租買房屋的特征，就可以查出所有符合條件的房產，并可以通過網上的電子地圖看所選房屋的實際位置，通過網上播放的實地錄像“考察”房產的外觀、環境及房內格局是否符合自己的喜好。如果這家中介公司的房源不夠充足，客戶還可以委托中介公司把要求上傳至專業房地產交易網站，在更龐大的數據庫中查找相關房源。這就是MLS系統給房地產中介業帶來的好處，一方面使中介服務商的服務更為專業化，另一方面消費者的選擇余地大了許多。

我們的房地產中介公司顯然已經意識到建立房地產中介信息服務系統的重要性，有些房地產中介公司開始自行設計房源數據庫，向客戶提供服務。不過，有些數據庫功能單一，僅能簡單地查找房源信

息，難以提供其它技術支持。更何況，即使是有功能單一的房源數據庫的房地產中介公司在我國也不多，向消費者提供簡便快捷的租買房服務自然是勉為其難。難以提供周到服務的中介公司生意自然也不太好做。據某個在福州已小有規模的房地產中介公司的總經理介紹，盡管該公司在福州已經有數個連鎖店，但由于彼此信息不溝通，公司的業務發展大受影響，更別提單槍匹馬做市場的中介公司了。

有房地產專家指出：惟一的辦法是促成房地產中介的電子商務化，房地產業的信息需求很大，加速房地產業的電子商務化，擴大房地產數據庫在互聯網上的應用，一定會極大地促進中國房地產業的飛速發展。電子商務化的前提必然是技術，據資料顯示：目前，在福房網已全面引入“中介信息管理 發布系統”，從而實現中介信息自助管理，系統通過類似辦公管理，房地產中介可以實現對已有房源信息的計算機存儲和簡單的交易管理。

因特網正以其強勁洶涌的勢頭給房地產營銷帶來前所未有的商機。

第四篇：我國房地產現狀分析

學號：20***姓名：馮安中

我國房地產現狀分析

一、行業的供需分析

從供應和需求來看，現階段我國房地產市場處于供過于求的狀況，但是房價依然上漲，不過由于需求下降的原因，房價的漲幅與2013同期相比普遍縮小。在供應方面現階段，住宅的供應為五年同期最高，半數城市商品房庫存量上升。而成交方面，成交量明顯回落，同比下降19%，但仍處于歷史最高水平。

二、宏觀環境的分析

宏觀經濟方面，經濟開局乏力，“穩增長”仍將是經濟發展總體目標，在保持合理的經濟增長速度的同時，注重調整優化經濟結構。我國經濟預計將繼續保持降速、平穩前行的態勢，為房地產業提供良好的發展環境。

三、從我國實行的貨幣政策分析

貨幣政策方面，貨幣信貸環境將加強宏觀審慎管理，引導貨幣信貸和社會融資規模的“適度”增長。近期A股房企再融資的放開，非上市企業的融資門檻或將進一步提高，將推動房地產行業的集中度持續提升。

四、從房地產企業的利潤率分析

目前，房地產企業的利潤已經到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業平均利潤率不足10%，很多房地產企業的利潤率只有5%左右。在房價的構成中，三分之一為地價，并為政

府所有。地產商所獲利潤的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機構獲得。由于地產項目的成本高漲，房地產企業單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發難以持續。如果房地產企業不進行戰略上的創新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

然而在宏觀經濟學中我們學過是否要對新的實物資本進行投資取決于這些新投資的利潤率與購買這些資產而必須借進的款項所要求的利率比較。前者大于后者時，投資是值得的；前者小于后者時，投資是不值得的。所以投資者會減少投資使得房地產行業降溫，房地產產業也會趨之穩定。

五、從風險與投資的角度分析

在現在消費者消費越加理性，而且出現了部分寧愿租房也不愿意買房的新興群體。地產商的投資需求也會考慮到風險，投資是現在的事，而收益卻是未來的事，所以作為一個理性的投資人，地產商也會注意到這些風險，從而進行投資，但是由于當前市場并不是那么的好，所以地產商的投資較同期比較漲幅下降。

為什么說“下降”但是還要“漲”，我在前面行業的供求方面也說過雖然現在房地產市場處于買方市場但是房價依舊要漲，只是漲幅下降，其實很大的原因取決于我們的國情，房地產產業在我國有著特殊的經濟地位，可以說它是我國經濟的一個大支柱，這同時也是上一屆政府出臺許多相關政策卻沒有取得什么明顯效果的原因，所以說“下降”但還要“漲”。

六、從土地的供求方面分析

2014年，全國300個城市各類用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前兩月市場維持火熱，3月成交熱度消減；價格方面，全國300個城市各類用地樓面均價上漲顯著，同比上漲27.0%，溢價率為13.0%。房企擴展一線布局，稀缺地塊爭搶白熱化；各類城市，土地市場分化顯露，一線城市成交面積及金額同比增長迅速，二、三四線城市成交面積同比小幅下滑。

從以上的數據不難看出由于土地的資源稀缺，導致了土地價格的上升，也相當于開發商的成本上升，也不難令我們揣測成本推動導致的通貨膨脹畢竟房地產產業的業內經濟變動對于我國的經濟影響是很大的。

總之，我通過分析得到的結論就是：房地產對于中國經濟來說就是一把摩克利斯之劍，它需要市場的自我調控，同時也需要政府適度的引導。

第五篇：對中國房地產現狀雜談

對中國房地產現狀雜談

2008年12月11日下午4時打出

我不是經濟學家，更不是政府官員和房地產商。我只是一名普通的民眾，只是一位對這個熱門市場的旁觀者。由于旁觀和非業內人士，才可能有我這樣另類的觀點與思考。

我敢說：近年來，沒有火熱的房地產，就沒有中國經濟的大發展；就會減少很多官員的腐敗落馬！房地產對促進國家經濟發展，功不可沒！但是現在，最危急的就是房地產，最受其影響的就是銀行業，而銀行業的興衰，又直接關系到國家經濟運行的穩定！

看到美國次貸危機的后果了嗎？但那僅是購房者欠貸不良造成的，而中國房地產業與銀行的信貸額要遠遠高于美國的次貸額度！由此，中國銀行業當前面臨的處境可想而知！中國經濟面臨的處境可想而知！

我這樣說沒有根據（我不可能掌握那些根據）。但我會觀察分析：看到多少人在呼吁政府拯救房地產，看到多少政府官員再為此不遺余力。為什么？為什么時至今日，房價也沒有回落多少？這就是我觀察到的問題！據此分析，我才得出以上的結論。

之所以說其“棘手”就是指房地產與銀行業休戚相關、生死與共!這層關系，也最讓政府頭疼！現在，房地產就像“雞肋”，讓政府取舍不得，因為銀行業在這里投入的資本太多！政府不能袖手旁觀！表面看是房地產商在抬高著房價，但是房子賣不出去，他不急呀？賠本賣出去，銀行貸款讓誰還？所以，房價想降，降不下來；房地產商想降，但不敢降！他要向銀行還貸，還想贏利。還不了銀行貸款，他就是想降低房價，政府也不會允許！要么你還貸，要么你跳樓！

政府再三鼓勵百姓買房，先后出臺了很多優惠政策，可是那么高的房價，又有多少人買得起？各地都在說房價降了，降多少？有多少人買了？閑置的商品房還有多少？能不能說出個數來？全國房地產業欠銀行業多少貸款？咱不清楚，銀行不清楚？政府不清楚嗎？

現在看看誰在為此著急上火就知道了！要說房地產商好過，你去問問他們；要說銀行信貸好，不錯！但欠貸收不回來，那怎么辦？你看兩家現在多忙：銀行忙著降息，房地產商忙著減價促銷；股市相關的股票不死不活！你說這都是金融危機鬧得，有人信嗎？

所以，如果現在中國的房地產業垮掉，那么，中國的銀行就會關門！中國就會爆發類似于美國次貸危機那樣的金融危機！（不要怕，這個影響僅限于中國。）政府想避免這樣的危機，就必須盡力拯救房地產市場，穩定銀行信貸的優良率！

為此可以預測：商品房價格短期內不會大幅度地降價！

但因為受還貸和資金運轉的壓力，房地產商會在有限范圍內進行讓利促銷，國家也會制定相關政策幫助其度過難關。至于百姓期待的房價短期內大幅下降，見以上分析，我認為：很難實現！沒希望實現！