第一篇：天津市房地產市場發展現狀分析

【摘 要】改革開放以來，天津市的發展是在大闊步的前進，天津地處于華北平原東北部，東臨渤海與首都北京毗鄰，東、西、南分別于唐山、滄州、廊坊等地相接壤，地利優勢明顯。隨著社會經濟的逐步發展和變化，越來越多的農村勞動者為了賺錢奔向急速發展的天津市，隨之出現的就是在城市生活的住所問題。天津市的房地產產業得到了迅速的發展，但是在高速運轉的同時，同樣的蘊藏了大量的隱患，這也成為了黨和人民政府關注民生問題的重要工作之一。筆者通過查閱相關信息，對天津市的房地產發展狀況進行基本情況的分析。

【關鍵詞】房地產；天津市；發展現狀

近年來，隨著天津市的不斷舊城改造，房產開發所帶來的經濟收益是十分顯著的，平均每年整體投資力度占天津市全年總投資額度的48%，可見，房產開發已經成為了經濟來源的重要途徑，但是在這樣一種飛快發展的“車速”中，不安全的隱患就會逐步的加劇和顯露出來。如今我國房地產的投資熱潮是一浪高過一浪，普通居民買不起房子已經最現實的體現出了供求關系的平衡被打破。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性的上漲，嚴重的脫離了正常的上漲軌道，房產泡沫已經毋庸置疑，其中蘊含的風險不可小看。

現今房地產市場發展現狀

1.1 房地產是經濟收益的龍頭產業。天津市的房地產業生產總值的增長速度高于gdp的增長速度，就2011年天津市單月的土地成交量來看，中心地區成交一宗土地，成交面積1.06萬平方米，成交金額3.94億元；環城四區成交23宗土地，成交面積195.95萬平方米，成交金額36.54億元；西青區成交3宗土地，成交面積8.97萬平方米，成交金額0.35億元；北辰區成交15宗土地，成交面積141.97萬平方米，成交金額5.02億元；津南區成交5宗土地，成交面積45.01萬平方米，成交金額31.1億元；遠郊區縣共成交26宗土地，成交面積140.86萬平方米，成交金額6億元。從交易金額不難看出，房地產所帶來的經濟收益的顯著成效。

1.2 商品房的置空率越來越高。由于我國的基本國情的決定，地域發展不平衡這一直接原因，導致南北差異巨大，這一點也同樣的表現在了我國的房地產供求關系上，盡管當前房產的總體形態是好的，但是在一些方面出現了投資過大，建設結構不合理的情況出現。如今全國的商品房屋成交量都成下降的趨勢，天津市也不例外，2011年1月的單月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；從成交面積上同比下降了32.64%；從成交均價走勢上同比下降了4.68%；新建商品房成交面積同比下降了51.26%。

1.3 房地產的泡沫危機。產生房地產泡沫的主要原因是由于房地產的價格一路上升，地產投資過于太大，市場沒有購買的能力所導致的最終結果。2011年7月份天津市商品住宅市場供求比為1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市場新增供應量為190.67萬平方米，同比上漲142%，環比上漲41.55%；商品住宅成交量為84.39萬平方米，同比上漲34.17%，環比增長11.17%，供求比為1:0.44，市場表現為供大于求。

房地產的發展趨勢和特點

2.1 房價逐步回歸到起點。房價將回歸到理性，顯現平穩的發展趨勢和狀態，如果國家的政策和宏觀調控得當，化解了當前的房產泡沫危機，并推動其平穩的向前發展，那么就會實現比較平穩的過度；如果繼續保持當前的現狀，那么到一定的階段，房產泡沫必將會破碎，之后再逐步走上正軌，但是出現危機的大小，還是決定于國家相關的政策調控和力度。

2.2 保障性住房的加強。從當前的形式來看，國家的保障性住房已經在全國普遍的開展，但是中國的眾多人口已經十分明顯的確定了這一政策，是無法讓這個占了全球六分之一人口的泱泱大國所能夠滿足的。天津市從2011-2015年的規劃內，將建設各類住房建筑面積9500萬-12000萬平凡米，其中新建保障性住房5205萬平方米，規劃期內單套套型建筑面積90平方米以下新建住房面積應達到新建住房總面積的70%以上。

當今房地產應當解決的主要問題

嚴厲打擊房地產投機，控制房價，防止房地產泡沫的持續擴大，需要科學合理的可持續發展，針對目前天津市房產出現的問題，筆者有以下幾點意見：

3.1 合理的做好規劃工作，控制房價的過高漲幅。天津房價的急速上漲是因為供求關系的不平衡所導致的，因此對城市的房產建設應該做出合理的規劃和措施，應該以市場需求為導向，正確合理的進行土地拆遷和土地市場交易。完善土地管理機制，加強土地管理、開發、利用。

3.2平衡住房結構的開發，增加經濟適用房的開發與建設。全國市場都普遍的存在房產開發不合理的情況，就目前天津市的房產結構而言，需求還是以中、低檔為主。因此，政府相關部門應該以鼓勵和調動房產開發者多進行經濟適用房的開發和建設，適時的采用一些合法手段，對房產市場進行微調和微控，以避免房產市場波動幅度較大。

3.3 大力推進房地產金融產品的創新。從理論上講，如今銀行貸款的發放量的增長為購房者及開發企業提供了更多的信貸支持，商品房應該能夠有足夠的空間來發展，但是目前天津房地產業還沒有出現這樣的形勢和結構，房貸的形勢單一，不能滿足消費者的正常需求，因此建議金融機構能夠進行金融產品的創新，更多適合不同消費者進行房貸的產品，以提高對商品房的需求。

3.4 保護普通居住型的購房者。對不同的購房者，政府應該有不同對待的政策，滿足廣大的人名群眾擁有最基本的住房，完善經濟適用房的管理，并且整頓租房憑借市場，讓空余和閑置的房屋能夠提供給沒有房屋的人居住。由于天津市舊城的改造，有必要對拆遷的居民進行房產等級的劃分與歸類，給予一定的補償。

總結：

通過分析，筆者認為，現今全國房地產業的形態萬變不離其宗，就天津市的房地產而言，雖然漲幅的速度較快，但是總體趨勢還是趨于平穩，國家也相應的頒布了一系列的政策和法規，從保經濟逐步的轉向保民生。只要能夠認清房地產業現在所存在的危機，能夠及時有效的規劃土地，完善各項政策和法規，政府的有效調控，房地產業依然會形勢一片大好。

第二篇：2013年全國房地產市場現狀與發展分析

2013年全國房地產市場現狀與發展分析

2013年一季度，我國房地產市場的供求矛盾或減弱，預期改變釋放的剛性需求和城市化進程催生的新增需求，會激發市場的供給信心;與此同時，中央已經明確了2013年繼續實行嚴格的房地產調控政策的基調。

綜合多種因素，2013年房地產的發展局面或許會呈現為：以市場健康和民生改善為目標的調控下的，供求的階段性釋放和市場的穩中有進。

目前，我國經濟轉型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經濟也開始企穩，這種局面減弱宏觀調控與房地產調控的矛盾，使樓市調控獲得了空間。中央經濟工作會議提出要“繼續堅持房地產調控不放松”，已經奠定了2013年調控的基調。隨后，住房和城鄉建設部也明確表示，2013年將繼續實行嚴格的房地產調控政策，同步實行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可見，2013年我國房地產市場發展的基本路線已經確定。業界觀點認為，2013年，通過強化和完善調控政策，取法其上，將爭取房地產市場理性回歸;得乎其中，將實現房地產市場穩中有進;避乎其下，要防止房地產市場反彈和“硬著陸”。

倪鵬飛談到，2013年的房地產市場，在價格上要確保穩定，力爭理性回歸，保證價位較低，城市的房價增幅不能超過經濟增長率，價位較高城市的房價下降;在銷售上要力爭穩步增長，尤其保障房和普通商品房銷售比例要上升;在投資上要總體適度，保障房和普通商品房投資要穩步快速增加。

中國社會科學院副院長李慎明表示，房地產調控是一個系統工程，需要統籌布局、綜合應對，各個方面要結合當前調控的時機，選擇突破口，及時推出既解燃眉之急，又保長期健康的制度政策。

對此，社科院發布的2013年《住房綠皮書》建議，房地產調控在需求管理方面，可以細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為;在金融政策方面，可以取消期房預售制度，完善差別化的金融政策;在稅收政策方面，可以將擴大房地產稅試點作為穩定當前預期和深化住房綜合配套改革的突破口;在住房保障方面，可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程;在租賃市場方面，要規范和發展租賃市場;在土地政策方面，可以制定調控目標，探索建立抑制地價過度上漲的機制;在空間管理方面，要根據對不同城市采取不同調控措施，針對一些城市可能出現的房地產泡沫破滅的情勢，建立房地產調控的應急機制，避免市場硬著陸“。

第三篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更

第四篇：昆山房地產市場發展態勢分析

昆山房地產市場開展態勢分析

1.昆山城市概覽

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地理位置：

昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區接壤，西與吳江、蘇州交界。

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人口：

統計數據顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達4萬人左右。

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交通：

滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機場約半小時車程，至上海浦東機場約1小時車程。

至蘇州市約25分鐘車程。

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宏觀經濟環境：

表1

2004年昆山市假設干宏觀指標

指標名稱

數值

同比增長

指標數值橫向比擬

GDP

570億元

24.5%

人均GDP

9.07萬元

29.4%

位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標的1.65倍

城鎮居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同類指標的0.90倍

上年全國百強縣〔市〕評比名次

第2位

順德居首位

資料來源：2004年昆山市國民經濟和社會開展統計公報。

值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實際利用外資突破90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數以上。目前，昆山的優勢產業主要集中在以IT產業為主的通信設備、計算機及其他電子業。

2.昆山房地產市場開展回憶

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近年來房地產開發投資快速增長

注：2004年數值為預測值。

資料來源：昆山統計局。

圖1

2001-2004年昆山市房地產開發投資額走勢

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供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給

注：缺少2004年的預售面積和空置面積。

資料來源：昆山統計局。

圖2

2001-2004年昆山市商品房供需指標走勢

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需求結構來看，銷售規模以住宅為主體，但商業房產的需求增長顯著

資料來源：昆山統計局。

圖3

2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構成分析

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價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升

資料來源：昆山統計局。

圖4

2001-2004年昆山市商品房售價走勢

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基于當地房地產市場的強勢表現，全國知名的房地產企業紛紛進軍昆山

表2

進入昆山的局部知名房地產企業

企業名稱

進入時間

（年）

運作工程

工程區位

工程總建面

（萬平方米）

工程總占地

（萬平方米）

萬科集團

2004

萬科高爾夫別墅

昆山市陽澄路、馬鞍山路

世茂集團

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

綠地集團

2003/2004

綠地·國際家園

昆山市花橋鎮

600

267

中原地產

2003/2004

華城美地（代理）

昆山市長江北路、鑫茂路

資料來源：網上搜索。

3.未來3年昆山房地產市場開展預測

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預測結果顯示，未來3年內昆山市商品房銷售將穩步增長

現采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標及房地產供需指標，回歸分析結果發現：

昆山市商品房銷售均價=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以計算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指標預測

指標名稱

2005

2006

2007

GDP〔億元〕*

625.98

687.46

754.98

戶籍人口〔萬人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔萬元〕

9.56

10.16

10.76

商品房銷售均價〔萬元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房銷售面積〔萬平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市總體規劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預計到達1000億元，假設2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。

**

人口預測采用二階多項式自回歸分析結果〔R2＝0.994〕。

資料來源：2004年昆山市國民經濟和社會開展統計公報。

值得一提的是，商品房預售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應的預售數據，因而暫時無法將這局部需求考慮進去。

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市場供給來看，近期的施工面積到達較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求

資料來源：昆山統計局。

圖5

2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢

4.昆山市房地產市場開發投資時機分析

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住宅市場中，高檔物業存在明顯的投資時機

2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標比照

單位：萬平方米

年份

高檔住宅*

普通住宅**

竣工面積

銷售面積

二項之差

竣工面積

銷售面積

二項之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高檔住宅包括別墅和高檔公寓。

**

普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。

資料來源：昆山統計局。

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酒店式公寓市場具有較大的開發投資潛力

長期旅居當地的境外人士及外地高收入群體是酒店式公寓的主要消費群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。

市場供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個酒店式公寓工程已經啟動，預計將在2-3年內建成，總供給套數在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。

表5

目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程

工程名稱

均價

（元/平方米）

套數〔套〕

交房時間

備注

長江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高設計，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未開盤

前進錄

5600

162

2005年

中茵蘋果社區

5000

120

2005年

吉田國際廣場

5800

338

2007年

都市現代城

4100

144

2005年

資料來源：網上搜索。

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寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資時機

近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化

年份

商品房空置面積（萬平方米）

#同比增長

其中：寫字樓空置面積

（萬平方米）

#同比增長

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

資料來源：昆山市統計局。

昆山市現有的大局部寫字樓建設標準都比擬低，最高標準的樓盤相當于上海的乙級寫字樓。然而，該地區迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設計等為代表的第三產業，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。

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商業物業開展前景較佳

目前，昆山市人均商業面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業設施，本地區的很大一局部消費力量、特別是中高檔消費需求被分流到上海市、蘇州市等地。

由于商業開展空間較大，眾多國內外商業巨頭紛紛涌入昆山。

表7

進入昆山的局部商業巨頭

企業名稱

進入時間

（年）

工程區位

工程總建面

（萬平方米）

大潤發

2003

昆山朝陽中路518號

1.88

易初蓮花

2003

昆山長江北路，近新浦路

歐尚購物中心

2004

昆山前進西路、白馬涇路

11.2

沃爾瑪

2005

西部城市副中心

樂購

2005

鐵南城市副中心

資料來源：網上搜索。

第五篇：房地產市場行業發展情況分析

房地產市場行業發展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業的資金大部分來自于各金融機構，金融政策的調整對房地產業有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產業的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產業進行引導，以利于房地產業及整個社會經濟的健康發展。后者在國內常常稱之為房地產業宏觀調控

受發展階段和國情所決定,影響我國的房地產市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經濟等實際指標,又有消費傳統,心理預期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調控等制度因素.其中,政策對房地產市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產業發展中的硬拐點因而房地產政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產市場的發展進程.房地產政策既關乎國民經濟增長的大局,又與廣大民眾安居樂業息息相關,因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關注.一、存款準備金率上調對房地產市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5 個百分點，至此，國內銀行存款準備金利率達創紀錄的21.5%。這已經是自2010年1 月份以來央行第12 次上調存款準備金率了，每次凍結的資金量都在3 500 億元以上。根據國際經驗，上調存款準備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產開發貸款和個人按揭貸款產生了直接影響。準備金率連續上調的累積效應對銀行信貸總量將產生顯著抑制作用，作為資金密集型行業，房地產企業的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調存款準備金率，也是2012年年內首次下調，下調后，大型金融機構存款準備金率降至20．5%。本次下調總體上與地產無關,所以對房地產市場的影響基本可以忽略.二、銀行調整信貸政策對房地產市場的影響

據統計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產貸款不減反增，達到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產企業上市、擴容、發債等方面陷入停滯以及房地產信托融資被叫停的情況下，房地產金融市場形成了信貸主導的格局，這也說明商業銀行在信貸投放上存在結構性問題，過多地投向了房地產行業。2011 年各商業銀行都針對當前經濟形勢對信貸政策進行了調整，對于房地產等可能引發資產價格泡沫或通貨膨脹的領域會嚴加控制，房地產行業相關貸款門檻會持續提高。個人貸款方面，2008 年為應對金融危機帶來的房地產市場需求下滑，人民銀行將商業性個人住房貸款利率下浮幅度調整至70%，最低首付款比例調整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應監管部門要求個人住房貸款利率的下限上調為基準利率的0.85 倍。近期由于銀行規模緊張影響的擴散，已經有多家商業銀行取消了首套購房貸款的利息優惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調整，利率優惠被取消應該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監管力度的不斷增強，必將對房地產市場的需求形成沖擊。據報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經完全取消現有的優惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。開發貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業銀行房地產開發貸款業務將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應整個經濟發展模式轉型的要求,調整內部的信貸結構, 有保有壓，并對房地產開發貸款進行控制；某商業銀行總行近期要求各地分行對全部已經審批的房地產開發貸款項目重新進行風險評估。在這種形勢下，預計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產開發企業仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經顯現在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內置業需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應該側重開發商實力的了解，規避購買期房形成爛尾的風險。2012年上半年,為鞏固房地產調控結果,中央政府堅定不移加強房地產調控,一方面繼續堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調力度加大,促進熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調存準率,三年半來首次降息.貨幣政策微調,信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發企業更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產,在此輪房地產調控政策的影響下2012年上半年,房地產市場呈現如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續增加供應;不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結合對房地產市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調控政策下，市場出現了開發商捂盤，購房者觀望的局面，即持續加息會干預購房者的心理預期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應，重慶大學公共事務系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應。一方面需求萎縮，另一方面供應在增加，這樣使得房地產企業的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6 月樓市再創年內新低。根據中原地產研究統計，6 月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數為9508 套，而當月簽約的數量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預售的商品房期房住宅項目，根據預售總值對比已

經簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據6 月30 日的數據，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現房面積1 809.5 萬平方米?？値齑婷娣e為320 萬平方米，相比春節調控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米?！案鶕衲暝谑燮诜款A

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經超過8 000 億。預計年底有望達到萬億?！?/p>

綜上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產市場產生實質影響，但是，也應該

看到，國家調控的本意是讓房地產市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經濟承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產行業有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發展機遇，而房價將是會經歷波浪式平緩調整的過程.與此同時多部委強調落實保障房建設資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2―3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2―3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

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