第一篇：2015年房地產市場發展背景分析

2015年房地產市場發展背景分析

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（一）宏觀經濟政策的調整，有利于房地產市場回暖

;;從宏觀經濟走勢看，2014年國內宏觀經濟增幅回落，加上世界上多數國家經濟增長乏力，使得2015年我國經濟增長面臨較大壓力。在2014年底召開的中央經濟工作會議上，中央把“穩增長”作為2015年經濟工作六大任務之首。在“穩增長、抗通縮”背景下，貨幣政策作為穩定經濟增長的重要因素，預計將延續2014年四季度的調整思路，不僅“定向寬松”政策會繼續實施，而且也存在進一步“降息”和“降準”的可能。寬松的貨幣環境將有利于降低購房成本和提振市場信心，有利于促進房地產市場的持續回暖。

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（二）新型城鎮化背景下，住房需求的增長將帶來房地產市場新的發展機遇

;;根據《國家新型城鎮化規劃(2014-2020)》，我國實現新型城鎮化，重點在于落實“三個一億人”落戶城鎮，這會帶來城鎮住房需求的持續增長，為我國“十三五”期間房地產市場發展帶來巨大的動力。對北上廣深四個一線城市及部分二線熱點城市來說，未來城市住房需求將呈現以下變化：

;;一是每年大量高校畢業生就業，帶來大量新增住房需求。根據教育部公布的數據，2014年高校畢業生達到727萬，如加上中等職業教育畢業生，未來我國城鎮每年新增就業人才約1000萬人。根據近年來的趨勢，畢業生就業主要集中在一線城市和省會城市。據測算，重點城市每年新增畢業生10-20萬人，北上廣深相對更多一些。畢業生在給城市帶來新增就業的同時，也增加了當地住房需求。以深圳為例，預計未來幾年，每年因畢業生來深就業將新增住房需求約10萬套（包括購房需求2萬套、租賃需求8萬套）。

;;二是一億農業人口落戶城鎮，將促進城鎮住房租賃需求增長。到2020年要實現一億農業轉移人口落戶城鎮，每年預計新增城鎮人口1700萬人、600-1000萬戶。由于新增的農業轉移人口住房消費能力較低，其住房消費領域主要是城鎮現有存量住房的租賃。以深圳為例，預計未來幾年，每年將新增住房租賃需求10萬套左右。

;;三是城鎮棚戶區和城中村改造，將促使改善性需求持續增長。根據“三個一億人”目標，到2020年，大約一億生活在城鎮棚戶區和城中村的常住人口需要改善居住條件。根據住建部有關數據分析，預計未來全國城鎮每年將新增改善性需求3.15億平方米，需求規模巨大。以深圳為例，目前深圳市住房自有率僅為30%，而北京、上海為70%，廣州90%，遠高于深圳；在未來新型城鎮化背景下，若不考慮新增人口帶來的需求，僅計算改善性需求，按照當前常住人口無房家庭450萬戶、年新房供應11萬套測算，當住房自有率達到北京、上海目前水平，需求實現時間需23年，故而改善性需求非常強烈。根據深圳市房價收入關系分析，預計未來6年，改善性需求每年將在15萬套左右。;;綜上分析，在我國新型城鎮化背景下，我國房地產市場特別是北上廣深等一線和二線熱點城市的房地產市場，將面臨良好的發展機遇；以深圳為例，在2014-2020年期間，每年住房市場新增的買賣需求約17萬套，租賃需求約18萬套。然而，因大城市新增土地資源的稀缺，未來城市更新難度的加大，以及存量商品房規模有限、二手房供應能力不足，未來住房買賣市場難以有充足的供應量滿足市場需求，并存在房價持續上漲的可能。未來，在新型城鎮化背景下，充分挖掘大城市住房市場供應潛力，是保持房地產市場乃至宏觀經濟穩定健康發展的主要目標。

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三、2015年房地產市場政策導向研判

;;結合中央經濟工作會議及中央全面深化改革系列要求，個人認為，未來我國房地產業將充分發揮國民經濟增長的支柱產業作用，在經濟增速持續下滑、經濟結構持續調整期間，有力促進宏觀經濟穩定增長，并推進國家新型城鎮化目標的實現。主要依據如下：

;;從促進經濟發展看，改革開放以來，隨著我國房地產業的快速發展，房地產業在國民經濟中占有了重要地位。目前，我國房地產業增加值占GDP比重達到5%左右，房地產開發投資占城鎮固定資產投資比重多年保持20%，直接來源于房地產的稅收約占全國稅收收入20%，房地產業帶動了40多個相關產業的發展，創造了大量就業崗位。因此，房地產業仍然對我國經濟發展起到巨大的支撐和促進作用。

;;從民生改善看，隨著房地產市場的快速發展，我國城鎮居民的生活水平大大提升。目前，城鎮人均住房面積從1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米；城鎮居民居住成套住房的戶數占比達到76%以上；城鎮私有住房占住房總量的比例達到85%以上，住房自有率達到74%。目前，住房已成為我國多數居民家庭的主要財產，住房內在質量顯著提升，居民住房功能和人居環境大大改善，住房制度改革和房地產市場的發展，大大提升了我國城鎮居民的生活水平和生活質量。

;;盡管，目前還存在城鎮居民住房差距擴大、普通居民住房支付能力不足等問題，但總體看這仍然是發展中的問題，可以通過住房制度的深化改革解決，而房地產市場機制本身并沒有什么根本問題，并可以通過長效機制的建立，解決市場過度投機帶來的泡沫化風險。;;當前，我國新型城鎮化正在快速推進。從美國、日本、韓國等發達國家發展歷程看，在城鎮化超過70%以前，住房建設規模通常保持快速增長。據此判斷，當前我國房地產業仍將處于較快增長階段。盡管在經濟增長調整期，房地產業增速也有可能放緩，行業結構有可能調整，但繼續保持中高速增長的勢頭并未改變，并能夠繼續發揮對國民經濟的支柱產業作用。;;根據以上分析，結合中央經濟工作會議提出的“穩增長、防風險”目標，本人認為2015年我國房地產市場的政策導向總體會堅持“穩”字當頭、增長為主。具體包括以下目標：;;一是穩定銷售量。2014年盡管全國商品房銷售量下降7.6%，但仍然處于我國房地產市場發展歷史上第二高的銷售規模。2015年，在促進住房消費等六大消費政策的利好下，全國商品房銷售目標應繼續保持穩定，上下浮動比例不會低于5%，以利于國家新型城鎮化戰略的推進。

;;二是穩定房地產投資。2014年，我國房地產開發投資總額盡管再創歷史高位，但10.5%的同比增速是過去10年最低水平，且低于固定資產投資增速，對拉動宏觀經濟增長不利。2015年，在宏觀經濟增幅預計繼續下滑背景下，預計國家將充分發揮住房投資和消費對經濟的支撐作用，力爭促進年度房地產開發投資增長10%-15%。

;;三是穩定住房價格。房價漲跌是市場穩定的重要指示器，并能夠改變市場預期。2015年，為穩定住房價格，促進市場活躍，預計各地將對不同城市按不同目標分類調控，并通過調整供需穩定住房價格。對于一線和二線熱點城市，要關注房價可能出現的快速上漲，漲幅10%以內基本可防范泡沫繼續擴大；其他庫存較大城市，因企業以價換量、價格下跌有可能擾亂市場造成風險，故應當加強監測，及時應對，以穩定市場秩序。

;;四是穩定市場供應體系。2014年，全國商品房新開工面積呈現較大回落，與經濟調整期住房買賣市場需求下降有關，也與不同區域供應結構不合理相關。今后，國家應當給予住房需求潛力大的一線和二線熱點城市更多的支持，適度增加土地供應指標，并嚴格控制庫存較大、供應過剩的城市的土地供應；同時，著力培養住房租賃市場，發揮庫存住房及其他存量住房對低收入家庭租賃需求的作用。;;

四、促進房地產市場健康發展的政策建議

;;結合本人近來參加的國家、省、市系列住房與房地產政策研究，對2015年房地產市場發展提出以下政策建議：

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（一）加快推進住房制度深化改革

;;住房制度深化改革的總體思想應當在堅持住房市場化發展的基礎上，加快構建 “高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房政策框架，構建新的住房制度體系。改革的目標是通過制度創新，建立起以商品住房、共有產權住房（或政策性商品房）、公共租賃住房，以及住房貨幣補貼、住房金融、住房稅收等住房制度為基礎的多層次住房供應體系、基本住房保障體系和房地產健康發展長效機制，實現住房發展從量到質的提升、從粗放向集約的轉變、從低效到高效的升級。

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（二）調整房地產市場調控政策

;;一是調控去行政化，除北上廣深四市因房價高、投機嚴重需在部分區域限購外，建議全國其他城市不再執行限購政策。二是完善差別化住房信貸政策，建議對購買首套、二套住房的家庭，貸款首付款比例不低于20%，并可以享受貸款利率優惠，對購買三套及以上的家庭，首付款比例不得低于40%，具體由商業銀行自主確定。三是調整差別化住房稅收政策，建議在開展房地產稅立法的同時，減輕個人住房交易稅收負擔、支持居民合理住房消費。對個人首次購買90平方米及以下住房的，契稅稅率統一下調到1%；暫免征收個人銷購住房印花稅、土地增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的差額征收營業稅，超過2年（含2年）的免征營業稅。

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（三）加快建立共有產權住房制度

;;針對北上廣深等一線和二線熱點城市房價高、中等和中低收入家庭購房難問題，建議加快建立共有產權住房制度，切實解決其住房困難問題：

;;明確適用人群范圍，主要是本地人才群體和部分為社會提供重要服務的居民群體（如警察、教師、醫務人員、機關事業單位工作人員等）；明確價格，統一限定為不超過同地段、同品質市場商品房評估價格的70%，并視不同地段市場房價水平具體確定折價比例；明確配置規則，由政府向符合條件者發放資格證書，購房者持資格證書結合其對相關區域、戶型、價格偏好，到相關項目購房；明確產權歸屬，共有產權住房土地出讓時，應當明確其限定銷售價格與同區域、同品質市場商品房評估價的差額為政府所擁有的產權份額，其余為開發商產權份額，在其銷售和辦理轉移登記時，房產證亦應明確購房者與政府相應的產權份額；明確流轉規則，購房者簽訂購房合同10年內不得上市交易，滿10年的，可按屆時同區域、同品質市場商品房評估價及政府份額購買政府權益后，獲得完全產權上市交易；是明確使用、收益、處分相關規則，購房者使用期間應當承擔水電、維修、物業管理等使用費用，符合規定出租的，應當按照產權份額向政府繳納政府應收租金收入。;;

（四）完善基本住房保障體系

;;加大財政性資金投入力度，建議每年安排不低于土地出讓收入10%的資金專項用于公租房建設和住房貨幣補貼；有機銜接租賃市場與保障房供給，引導新建商品住房直接用于出租經營，鼓勵企業利用自有用地建設自用住房進行出租經營，鼓勵農村集體組織利用非農建設用地建設運營租賃住房，支持機構投資者收購、租用房源用于住房出租；推進養老事業發展，將養老住房納入住房保障范疇。;;

（五）創新住房開發模式。

;;做好“十三五”住房建設規劃工作，通過住房用地的合理分配，建設時序的合理安排，保證各年度住房供應持續穩定；提高大城市新建住宅容積率，集約節約利用大城市日漸稀缺的土地資源；加大政策性住房供應力度，各地應明確每年共有產權住房或公租房占年度住房供應總量的比例。

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（六）創新住房金融模式;;加快建立政策性住房銀行，政策性住房銀行或在公積金機構的基礎上構建，或者以財政出資構建，并吸引尋求長期增值收益的社會資金（如外匯資金、社保資金）參與；加快建立住房抵押貸款二級市場，在國內已批準建立自由貿易區、國家級金融開放創新平臺的區域，試點設立地方性住房抵押貸款證券公司，成熟后可設立全國性住房抵押貸款證券公司。;;

（七）推進住房更新，提高住宅質量

;;加強棚戶區、城中村改造，推進老舊住區綜合整治，改善城鎮住區居住環境；完善住宅配套設施建設，新增交通及公共設施建設應與住房建設同步，政策保障房用地應盡量安排在基礎設施成熟、便捷區域；加快住宅產業化建設，提高住房科技水平，強化住宅質量責任終身制。

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（八）加快住房和房地產管理體制改革

;;精簡管理機構，將城市規劃、土地管理、建設管理、住房和房地產管理、城市更新、住房保障、房屋租賃、住宅產業化等管理職能統一合并到一個管理部門負責；減少行政手段對市場的干預，加快政府權責清單和企業負面清單的制定，全面取消對房地產企業經營的直接干預；發揮社會組織、專業機構的作用，逐步將行業準入、行業規范交由行業協會承擔，發揮房地產專業技術機構在市場監測、市場評估、信息服務等方面的作用，促進互聯網等技術手段在房地產領域的應用，積極促進住房與房地產行業專業化、社會化水平的提升。

第二篇：海口住宅房地產市場背景分析

受全球金融危機、國家房地產市場調控政策及全國經濟和房地產市場不景氣的影響，海南省房地產市場處于振蕩期。據海南省建設局統計，2009年第一季度，海南全省房地產開發投資完成41.28億元，同比增長36.1%，但領先全國32個百分點，據國家統計局海口調查隊調查資料顯示，09年前５個月，海南省累計完成房地產開發投資８５億元，比去年同期增長５０％。其中第一季度，海口市二手房交易面積15萬平方米，同比增長3.8%，成交金額2.93億元，同比增長15.35%，成交1640套，同比增長15.57%。4月份，海口市房屋銷售價格多年來首現負增長，同比下跌1.0%，降幅比上月擴大1個百分點；環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.7個百分點； 5月份海口房價再次維持負增長局勢，比去年同期下跌0.4%，跌幅較上月收窄0.6個百分點；與上月相比，上漲0.2%。二手房價格同比下跌0.6%，比上月上漲0.5%,諸上數據說明海南省房地產開發投資仍然處于穩步、健康發展態勢，房地產市場價格總體變動不大。業內人士分析說，總體來看，說明海南的房地產行業受到經濟危機的影響較小，與全國其他省份相比呈現逆勢上漲的態勢。

據估價人員調查，區域位置好，小區環境及物業管理較好，成新率較高的二手房價格仍然是穩中有升，品質較差的二手房價格是有些回落，進入2009年以來，海口市掀起一股裝修改造的精裝小戶型銷售熱潮，給低迷的海口市房地產市場帶來一股活力，房地產市場有了回暖跡象。

08年底至今，國家不斷的降息及出臺利好政策，以及五屆省政府第18次常務會，原則通過《海南省人民政府關于促進房地產業持續穩定健康發展的意見》，一系列刺激房地產發展對緩解樓市目前狀況，拉動消費有較大的作用，但政策發生作用是有滯后性的，房產交易要恢復到往年同期水平，還需要一段時間。

第三篇：2015年重慶市房地產市場背景分析

三、房地產市場背景分析

重慶市長期以來是我國西南地區重要的工商業城市和商品集散地，擁有多個全國性和區域性包括五金交電、金屬材料、建筑材料、化工原料等在內的大型專業批發市場。工業基礎雄厚，農業基礎較好，交通便利，商業繁榮，城市基礎設施完善。重慶直轄以來，加大了城市建設投入，城市基礎設施更加完善，市容、市貌進一步改觀，重慶作為西南地區中心城市的地位日益鞏固。

2014年土地市場交易量環比下降，也是近5年內首次出現下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量為1699.6萬平方米，存量面積略高于2013年末的水平。從去化周期看，重慶市主城區商品住宅的去化周期約為12個月，與全國其他大中城市相比處于較低的水平。從上述數據分析得出，2015年商品住宅用地成交面積總量與2014比可能會出現進一步下滑的局面，但是下降的幅度應該較小。商品住宅用地樓面單價可能會與上一年基本持平。

從商業辦公用地的交易數據看，2014年成交面積同比下降了3.2%，成交金額確上漲了12.8%，原因是在住宅市場相對走弱的情況下，投資者更愿意投資商業辦公，開發商也愿意開發商業辦公用地，導致了商業辦公的成交單價有所上升。2015年，重慶固定資產投資額中工業與房地產業的投資比例不會發生較大調整，房地產投資占總投資的比例仍然會在25%左右，而商業辦公地產在房地產市場仍不會占據主流投資的地位，預計商業、辦公用地的成交面積總量不會有較大增幅，成交單價可能會穩中有升。

2014年在全國房地產市場走弱的情況下，重慶市商品住宅市場受到一定的沖擊，成交面積和成交均價分別下降了6.8%和3.2%，這主要是市場擠出了投資性需求的水分，剛性需求占據商品住宅市場消費的主導地位。在重慶市整體經濟形勢平穩向上的局面下，2015年，重慶市商品住宅成交總量和成交均價有可能出現小幅上升，但是上漲的動力并不強勁。

從商業近三年的成交量和成家均價來看，出現商業一路走高的局面。說明近三年來，投資者對商業用房充滿了信心，并愿意購買商業物業作為投資渠道。商

業用房的走 強與重慶市商服水平一步步提高、商鋪租金上漲的是分不開的。但是目前商業市場上，雖然商鋪的售價普遍定價較高，但開發商業更愿意持有商業物業而不是降低價 格而換取銷量。綜上分析，我們預計2015年重慶商業用房的均價也將進一步上升，銷售量增幅有所降緩，但是絕對值有可能上升。

重慶寫字樓市場近三年的成交量也一路走高，但成交均價在11200元/平方米至12900元/平方米區間內波動，作為寫字樓成交均價還是不低，主要原因是重慶市的寫字樓大多位于核心地段，寫字樓檔次普遍較高，因此銷售價格也比較高。預計2015年重慶寫字樓成交量有可能進一步上漲，但是成交均價可能還是在12000元/平方米左右。

2014年房地產行業，房地產行業投資收益明顯下滑，房企行業的嚴冬正在到來。在全國房地產市場逐漸萎靡的大環境下，重慶房地產行業也受其影響，結合重慶市的房地產行業供需關系和經濟水平發展程度等實際情況，預測來年重慶房地產行業將會暫時處于一個產業結構的調節適應期，房地產行業整體將會趨于平穩。

第四篇：房地產市場行業發展情況分析

房地產市場行業發展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業的資金大部分來自于各金融機構，金融政策的調整對房地產業有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產業的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產業進行引導，以利于房地產業及整個社會經濟的健康發展。后者在國內常常稱之為房地產業宏觀調控

受發展階段和國情所決定,影響我國的房地產市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經濟等實際指標,又有消費傳統,心理預期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調控等制度因素.其中,政策對房地產市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產業發展中的硬拐點因而房地產政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產市場的發展進程.房地產政策既關乎國民經濟增長的大局,又與廣大民眾安居樂業息息相關,因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關注.一、存款準備金率上調對房地產市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5 個百分點，至此，國內銀行存款準備金利率達創紀錄的21.5%。這已經是自2010年1 月份以來央行第12 次上調存款準備金率了，每次凍結的資金量都在3 500 億元以上。根據國際經驗，上調存款準備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產開發貸款和個人按揭貸款產生了直接影響。準備金率連續上調的累積效應對銀行信貸總量將產生顯著抑制作用，作為資金密集型行業，房地產企業的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調存款準備金率，也是2012年年內首次下調，下調后，大型金融機構存款準備金率降至20．5%。本次下調總體上與地產無關,所以對房地產市場的影響基本可以忽略.二、銀行調整信貸政策對房地產市場的影響

據統計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產貸款不減反增，達到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產企業上市、擴容、發債等方面陷入停滯以及房地產信托融資被叫停的情況下，房地產金融市場形成了信貸主導的格局，這也說明商業銀行在信貸投放上存在結構性問題，過多地投向了房地產行業。2011 年各商業銀行都針對當前經濟形勢對信貸政策進行了調整，對于房地產等可能引發資產價格泡沫或通貨膨脹的領域會嚴加控制，房地產行業相關貸款門檻會持續提高。個人貸款方面，2008 年為應對金融危機帶來的房地產市場需求下滑，人民銀行將商業性個人住房貸款利率下浮幅度調整至70%，最低首付款比例調整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應監管部門要求個人住房貸款利率的下限上調為基準利率的0.85 倍。近期由于銀行規模緊張影響的擴散，已經有多家商業銀行取消了首套購房貸款的利息優惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調整，利率優惠被取消應該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監管力度的不斷增強，必將對房地產市場的需求形成沖擊。據報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經完全取消現有的優惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。開發貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業銀行房地產開發貸款業務將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應整個經濟發展模式轉型的要求,調整內部的信貸結構, 有保有壓，并對房地產開發貸款進行控制；某商業銀行總行近期要求各地分行對全部已經審批的房地產開發貸款項目重新進行風險評估。在這種形勢下，預計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產開發企業仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經顯現在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內置業需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應該側重開發商實力的了解，規避購買期房形成爛尾的風險。2012年上半年,為鞏固房地產調控結果,中央政府堅定不移加強房地產調控,一方面繼續堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調力度加大,促進熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調存準率,三年半來首次降息.貨幣政策微調,信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發企業更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產,在此輪房地產調控政策的影響下2012年上半年,房地產市場呈現如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續增加供應;不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結合對房地產市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調控政策下，市場出現了開發商捂盤，購房者觀望的局面，即持續加息會干預購房者的心理預期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應，重慶大學公共事務系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應。一方面需求萎縮，另一方面供應在增加，這樣使得房地產企業的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6 月樓市再創年內新低。根據中原地產研究統計，6 月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數為9508 套，而當月簽約的數量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預售的商品房期房住宅項目，根據預售總值對比已

經簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據6 月30 日的數據，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節調控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米。“根據今年在售期房預

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經超過8 000 億。預計年底有望達到萬億。”

綜上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產市場產生實質影響，但是，也應該

看到，國家調控的本意是讓房地產市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經濟承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產行業有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發展機遇，而房價將是會經歷波浪式平緩調整的過程.與此同時多部委強調落實保障房建設資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2―3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2―3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

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第五篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更