第一篇：淺析新形勢下房地產市場發展

內容摘要：20xx年末，中央經濟工作會議明確將“去庫存”作為xx年的五大經濟任務之一，并出臺了一系列的去庫存調控政策；

xx年黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”；

2018年7月31日，中央政治局會議要求“堅決遏制房價上漲”。國家政策不斷推出，xx市區房地產市場受此影響劇烈。本文通過分析房地產周期，總結相關問題，為建立長效機制建言獻策。

xx市房地產市場經過近二十年的發展，在推動經濟增長，改善居民住房條件以及提升城市品質等方面起到了積極作用。但目前受房地產市場發展過程中的諸多因素制約，xx市區房地產部分問題較為突出，價格波動幅度大、庫存區域不平衡、個人住房貸款大幅上升、二手房交易不規范等，將對房地產市場健康平穩發展、金融風險防范，乃至地方經濟發展和社會穩定帶來不利影響，本文通過研究新形勢下xx市區房地產發展情況及現階段問題，以期為促進房地產市場健康平穩發展提供有利條件。

一、xx市區房地產市場發展趨勢及特點

（一）xx市區房地產發展趨勢

自1998年房改后，xx市區房地產市場總體呈現“階梯式”的發展態勢。第一輪是2004年左右，上世紀末福利分房制度終結，商品房制度建立，經過幾年的制度認可和剛需積累，大量需求進入商品房市場，樓市均價從千元左右進入2000元時代，2005年下半年樓市逐漸緩和，并進入穩定調整期；

第二輪是2009年左右，經過4-5年積累，部分消費者需求升級，加上城鎮新增人口增加，購房者大量入市，推動xx市區房地產市場量價齊升，2009年首次年度銷量超百萬方，2010年市區均價較2008年翻番，邁上6000元；

第三輪是從xx年4月西區地王拍出開始，隨著人們生活水平的提高，對住宅品質提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大戶型住房受熱捧，銷售面積大幅攀升，均價普遍在10000元以上，西區板塊甚至達到18000元以上。

（二）xx房地產市場特點

1、土地市場影響明顯。“去庫存”新政以來，xx市區房地產市場受土地市場影響明顯。xx年以來，xx市區房價經過三輪明顯漲價，分別是土拍創新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三塊商住用地，其中兩塊終止交易后，市場風向急劇轉向，價格上漲勢頭戛然而止，銷量大幅下降。

2、存量房逐漸成為市場主角。近幾年，xx市區房地產市場發展迅速，新房去化速度不斷加快，導致新建住宅庫存明顯不足，二手房逐漸成為房地產市場主角。近幾年，xx市區二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超過新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面積146萬平方米，較同期新建住宅的9549套和110萬平方米，分別多出53.44%和32.73%；

2018年1-10月二手房共成交11184套，面積101萬平方米，較同期新建住宅的6714套和81萬平方米，分別多出66.58%和24.69%。

3、板塊分化明顯。xx市區房地產市場呈現明顯的板塊分化現象，各個板塊在樓盤特色、購房群體、價格及走勢等方面各有特點。一是樓盤各有特色，西區主要為品質改善、老城區主打老城情節、衢江區以農村入城為主、巨化則以拆遷安置為主。二是購房群體分化，西區以改善型中青年為主，主城區以有老城情懷的中老年人為主；

衢江區主要是拆遷戶、開發區企業人員；

巨化主要是拆遷戶、異地搬遷和巨化工人改善型人群。三是價格不同，其中西區＞主城區＞衢江區＞巨化。

4、需求變化迅速。xx年以來，隨著人們生活水平的提高，老百姓對于居住環境提出更高的要求，加上國家全面放開二孩政策的刺激，改善型需求爆發性增長。而大型開發商和新型住宅設計理念進入xx，使xx改善型需求得到了釋放，成為xx-xx年行情火爆的主要原因。但隨著改善型需求大量釋放和均價處于高位后，2018年剛需重回主流。

二、新形勢下xx市區房地產發展存在的問題

1、二手房交易不規范。二手房市場是實現“以小換大、以次換好、以舊換新”，實現住房消費升級換代的重要組成部分，而xx市區二手房市場存在不少問題：①交易過程的信息不對稱。一是賣家比買家掌握更多隱蔽信息。具體而言就是買賣雙方對于二手房的質量、產權性質等內在屬性所獲取的信息的差異性。二是中介機構信息遮蔽。xx中介機構在二手房市場迅猛發展，但與相對成熟的房開企業相比，存在行業經營行為不規范、經營規模小、能力差、信譽度偏低等問題。甚至有部分中介機構利用市場信息的優勢欺騙購房者，從而獲得收益。這種行為嚴重危害二手房市場的健康發展。②稅收征收機制導致“陰陽合同”盛行。在二手房交易過程中，如果不滿足相關條件，不僅要繳納與新建住宅交易相同的契稅、印花稅，還要額外繳納增值稅、個人所得稅。近年來隨著房地產市場日益繁榮，二手房交易也變的多了起來，交易過程中不少買家和賣家為了少繳納稅款私下簽訂了“陰陽合同”，這很大程度上減少了購房成本，但是存在著違法風險和交易風險，不利于二手房市場健康發展。

2、庫存不平衡。一是區域庫存不平衡，一方面西區板塊新房庫存偏低，面臨著及時補庫存的窘境。另一方面火車站板塊、衢江板塊、巨化板塊高地價帶來的高房價樓盤大量入市，銷售速度大幅減緩，庫存增加。二是戶型不平衡，現有庫存平均面積為155㎡/戶，大戶型庫存較高，中小型庫存較少。針對這種現實，xx目前存在以下三個方面的劣勢造成房地產市場后續乏力。一是xx現有產業發展仍是短板，對外地務工人員和周邊農業轉移人口吸引力有限；

二是受制于本身經濟社會發展水平，普通家庭收入普遍不高，市場需求難以擴大；

三是基礎設施和公共服務水平提升有限，不能完全滿足新增人口需要。

3、租賃市場亟待發展。住房租賃市場發展相對滯后是xx房地產市場一個缺陷。租賃市場被關注的少，被邊緣化。從現有的政策大力發展住房租賃市場情況來看，xx主要存在三個方面的難點：一是現有城鎮住房租賃供給主要是以個人出租自有住房為主，缺乏專業性的機構參與，也不利于提高整個社會住房租賃服務水平和形成完善的住房供應體系，需要進一步培育市場多元主體，多渠道的增加租賃住房供應。二是租賃雙方主要是通過房地產中介機構進行交易，但也有一些中介機構發布的虛假信息，從而誘導消費者，侵犯承租人的合法權益，擾亂住房租賃市場次序。三是缺乏保障租賃雙方當事人權利、義務的相對法律制度規范，同時也沒有建立起住房租賃企業中介機構承運人員信用的管理制度，從而導致住房租賃糾紛頻出，容易造成租賃市場管理無序，嚴重阻礙租賃市場發展。

4、房屋空置問題逐漸突出。xx年，xx市統計局開展對住宅用電用水情況調查，通過住宅用電和用水情況來判斷xx住宅市場的空置情況。從調查結果看，用電方面，年用電少于30度的用戶占安電表總戶數的18.6%；

用水方面，年用水少于3噸的用戶占安水表總戶數的23.3%。從房地產性質來說空置率在10%-15%是合理區間，目前高于18%的空置率容易出現以下問題：一是金融風險增加，xx市區樓市高空置率表明投資比例增加，在房價下跌時，多套且空置的投資客選擇斷供的可能性遠遠大于單套剛需群體；

二是樓市資源浪費，高空置率導致資源錯配，現有房源不能得到有效利用。

三、促進xx市區房地產市場健康發展的意見建議

1、加強住宅供給結構調控。一是完善保障房供應體系。根據成熟市場經濟國家的經驗，在住房供應較為緊缺的情況下，政府參與或支持建設公共住房是發達國家較為普遍采取的一種住房保障措施。完善的保障房體系也是增加住房供給的重要補充。二是改進住宅供應結構。xx和xx年在二孩放開，高品質生活需求上升的情況下，改善型需求大幅增長，但隨著單價上升，總價偏高，到2018年中小戶型代表的剛性需求重回主流。政府在土地供給中，因根據市場變化，及時調整規劃，來有效滿足市場多元化的需求，促進市區房地產市場健康發展。

2、完善二手房交易機制。①建立二手房網上交易平臺。信息不對稱、不透明是二手房交易過程中最大的問題，建議建立信息流通順暢的交易平臺，網上公示相關樓盤房屋信息，并通過法律法規來保證信息的全面性和準確性，以保證普通購房者能夠通過廉價而又方便的方式搜尋到信息，減少信息不對稱。②進一步完善二手房交易稅費，杜絕“陰陽合同”。我國目前的房地產稅收特點就是流轉環節課以重稅、而保有環節課稅較少，這在客觀上增加了房地產投機的可能性。因此要轉變觀念，改變現有課稅模式，做到輕流轉、重保有，減少因流通環節課稅過重導致的合謀偷稅漏稅行為。③完善和細化相關法律法規。二手房銷售市場相應的監督監管機制缺乏，是市場信息透明度不高的原因之一。政府作為市場監管者，應加快健全相關法律法規，完善監管機制，進而提高市場的透明度，如加大對房地產經紀人的考核力度，規范中介收費和各項專業合同范本，加大對無證中介、無資質中介的查處力度，建立中介機構信用等級評定來引導市場選擇等方式，降低由于市場信息不對稱造成的交易風險，促進二手房市場的健康發展。

3、租購并舉，完善住房供應體系新格局。住房租賃市場是住房供應體系的重要組成部分，也是解決城鎮居民住房問題的一個重要渠道，建立住房購租并舉需要四個方面的工作。一是加強培育市場供應主體，增加中小戶型房源有效供給，制定優惠的土地供給稅費優惠等政策，以吸引和鼓勵房地產開發企業進行租賃性住房的開發和經營。二是保障租賃雙方特別是承租人合法權益，推進住房租賃市場立法，建立健全住房租賃監管機制，規范租賃中介機構的行為。三是提高居民住房貨幣支付能力，特別是低收入家庭以及進城務工人員的支付能力。比如放寬住房公積金的使用條件，允許按照合理比率抵扣個人所得稅，推進公共租賃住房貨幣化補貼等等。四是充分利用大數據高科技手段，提高信息化管理與服務水平。通過建立專業化的房源信息共享服務平臺，建立健全信息監管平臺，加強對互聯網租賃的房源信息的全過程方面的監管。

4、加強市場調控，促進樓市資源有效分配。一方面加快推進不動產統一登記和住房信息聯網，在此基礎上推進房產稅改革進程，全面開征房產稅，將空置的社會存量逼向市場，或出售或出租，以此減少住房空置率造成的資源錯配。另一方面要加快財稅體制改革，理順中央和地方財政體制關系，從根本上筑牢制度根基，促使地方擺脫“土地財政依賴癥”。

第二篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更

第三篇：昆山房地產市場發展態勢分析

昆山房地產市場開展態勢分析

1.昆山城市概覽

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地理位置：

昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區接壤，西與吳江、蘇州交界。

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人口：

統計數據顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達4萬人左右。

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交通：

滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機場約半小時車程，至上海浦東機場約1小時車程。

至蘇州市約25分鐘車程。

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宏觀經濟環境：

表1

2004年昆山市假設干宏觀指標

指標名稱

數值

同比增長

指標數值橫向比擬

GDP

570億元

24.5%

人均GDP

9.07萬元

29.4%

位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標的1.65倍

城鎮居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同類指標的0.90倍

上年全國百強縣〔市〕評比名次

第2位

順德居首位

資料來源：2004年昆山市國民經濟和社會開展統計公報。

值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實際利用外資突破90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數以上。目前，昆山的優勢產業主要集中在以IT產業為主的通信設備、計算機及其他電子業。

2.昆山房地產市場開展回憶

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近年來房地產開發投資快速增長

注：2004年數值為預測值。

資料來源：昆山統計局。

圖1

2001-2004年昆山市房地產開發投資額走勢

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供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給

注：缺少2004年的預售面積和空置面積。

資料來源：昆山統計局。

圖2

2001-2004年昆山市商品房供需指標走勢

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需求結構來看，銷售規模以住宅為主體，但商業房產的需求增長顯著

資料來源：昆山統計局。

圖3

2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構成分析

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價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升

資料來源：昆山統計局。

圖4

2001-2004年昆山市商品房售價走勢

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基于當地房地產市場的強勢表現，全國知名的房地產企業紛紛進軍昆山

表2

進入昆山的局部知名房地產企業

企業名稱

進入時間

（年）

運作工程

工程區位

工程總建面

（萬平方米）

工程總占地

（萬平方米）

萬科集團

2004

萬科高爾夫別墅

昆山市陽澄路、馬鞍山路

世茂集團

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

綠地集團

2003/2004

綠地·國際家園

昆山市花橋鎮

600

267

中原地產

2003/2004

華城美地（代理）

昆山市長江北路、鑫茂路

資料來源：網上搜索。

3.未來3年昆山房地產市場開展預測

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預測結果顯示，未來3年內昆山市商品房銷售將穩步增長

現采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標及房地產供需指標，回歸分析結果發現：

昆山市商品房銷售均價=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以計算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指標預測

指標名稱

2005

2006

2007

GDP〔億元〕*

625.98

687.46

754.98

戶籍人口〔萬人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔萬元〕

9.56

10.16

10.76

商品房銷售均價〔萬元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房銷售面積〔萬平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市總體規劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預計到達1000億元，假設2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。

**

人口預測采用二階多項式自回歸分析結果〔R2＝0.994〕。

資料來源：2004年昆山市國民經濟和社會開展統計公報。

值得一提的是，商品房預售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應的預售數據，因而暫時無法將這局部需求考慮進去。

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市場供給來看，近期的施工面積到達較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求

資料來源：昆山統計局。

圖5

2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢

4.昆山市房地產市場開發投資時機分析

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住宅市場中，高檔物業存在明顯的投資時機

2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標比照

單位：萬平方米

年份

高檔住宅*

普通住宅**

竣工面積

銷售面積

二項之差

竣工面積

銷售面積

二項之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高檔住宅包括別墅和高檔公寓。

**

普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。

資料來源：昆山統計局。

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酒店式公寓市場具有較大的開發投資潛力

長期旅居當地的境外人士及外地高收入群體是酒店式公寓的主要消費群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。

市場供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個酒店式公寓工程已經啟動，預計將在2-3年內建成，總供給套數在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。

表5

目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程

工程名稱

均價

（元/平方米）

套數〔套〕

交房時間

備注

長江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高設計，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未開盤

前進錄

5600

162

2005年

中茵蘋果社區

5000

120

2005年

吉田國際廣場

5800

338

2007年

都市現代城

4100

144

2005年

資料來源：網上搜索。

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寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資時機

近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化

年份

商品房空置面積（萬平方米）

#同比增長

其中：寫字樓空置面積

（萬平方米）

#同比增長

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

資料來源：昆山市統計局。

昆山市現有的大局部寫字樓建設標準都比擬低，最高標準的樓盤相當于上海的乙級寫字樓。然而，該地區迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設計等為代表的第三產業，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。

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商業物業開展前景較佳

目前，昆山市人均商業面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業設施，本地區的很大一局部消費力量、特別是中高檔消費需求被分流到上海市、蘇州市等地。

由于商業開展空間較大，眾多國內外商業巨頭紛紛涌入昆山。

表7

進入昆山的局部商業巨頭

企業名稱

進入時間

（年）

工程區位

工程總建面

（萬平方米）

大潤發

2003

昆山朝陽中路518號

1.88

易初蓮花

2003

昆山長江北路，近新浦路

歐尚購物中心

2004

昆山前進西路、白馬涇路

11.2

沃爾瑪

2005

西部城市副中心

樂購

2005

鐵南城市副中心

資料來源：網上搜索。

第四篇：中國房地產市場的發展歷史

1.1 中國房地產市場的發展歷史

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。<1>

第五篇：天津市房地產市場發展現狀分析

【摘 要】改革開放以來，天津市的發展是在大闊步的前進，天津地處于華北平原東北部，東臨渤海與首都北京毗鄰，東、西、南分別于唐山、滄州、廊坊等地相接壤，地利優勢明顯。隨著社會經濟的逐步發展和變化，越來越多的農村勞動者為了賺錢奔向急速發展的天津市，隨之出現的就是在城市生活的住所問題。天津市的房地產產業得到了迅速的發展，但是在高速運轉的同時，同樣的蘊藏了大量的隱患，這也成為了黨和人民政府關注民生問題的重要工作之一。筆者通過查閱相關信息，對天津市的房地產發展狀況進行基本情況的分析。

【關鍵詞】房地產；天津市；發展現狀

近年來，隨著天津市的不斷舊城改造，房產開發所帶來的經濟收益是十分顯著的，平均每年整體投資力度占天津市全年總投資額度的48%，可見，房產開發已經成為了經濟來源的重要途徑，但是在這樣一種飛快發展的“車速”中，不安全的隱患就會逐步的加劇和顯露出來。如今我國房地產的投資熱潮是一浪高過一浪，普通居民買不起房子已經最現實的體現出了供求關系的平衡被打破。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性的上漲，嚴重的脫離了正常的上漲軌道，房產泡沫已經毋庸置疑，其中蘊含的風險不可小看。

現今房地產市場發展現狀

1.1 房地產是經濟收益的龍頭產業。天津市的房地產業生產總值的增長速度高于gdp的增長速度，就2011年天津市單月的土地成交量來看，中心地區成交一宗土地，成交面積1.06萬平方米，成交金額3.94億元；環城四區成交23宗土地，成交面積195.95萬平方米，成交金額36.54億元；西青區成交3宗土地，成交面積8.97萬平方米，成交金額0.35億元；北辰區成交15宗土地，成交面積141.97萬平方米，成交金額5.02億元；津南區成交5宗土地，成交面積45.01萬平方米，成交金額31.1億元；遠郊區縣共成交26宗土地，成交面積140.86萬平方米，成交金額6億元。從交易金額不難看出，房地產所帶來的經濟收益的顯著成效。

1.2 商品房的置空率越來越高。由于我國的基本國情的決定，地域發展不平衡這一直接原因，導致南北差異巨大，這一點也同樣的表現在了我國的房地產供求關系上，盡管當前房產的總體形態是好的，但是在一些方面出現了投資過大，建設結構不合理的情況出現。如今全國的商品房屋成交量都成下降的趨勢，天津市也不例外，2011年1月的單月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；從成交面積上同比下降了32.64%；從成交均價走勢上同比下降了4.68%；新建商品房成交面積同比下降了51.26%。

1.3 房地產的泡沫危機。產生房地產泡沫的主要原因是由于房地產的價格一路上升，地產投資過于太大，市場沒有購買的能力所導致的最終結果。2011年7月份天津市商品住宅市場供求比為1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市場新增供應量為190.67萬平方米，同比上漲142%，環比上漲41.55%；商品住宅成交量為84.39萬平方米，同比上漲34.17%，環比增長11.17%，供求比為1:0.44，市場表現為供大于求。

房地產的發展趨勢和特點

2.1 房價逐步回歸到起點。房價將回歸到理性，顯現平穩的發展趨勢和狀態，如果國家的政策和宏觀調控得當，化解了當前的房產泡沫危機，并推動其平穩的向前發展，那么就會實現比較平穩的過度；如果繼續保持當前的現狀，那么到一定的階段，房產泡沫必將會破碎，之后再逐步走上正軌，但是出現危機的大小，還是決定于國家相關的政策調控和力度。

2.2 保障性住房的加強。從當前的形式來看，國家的保障性住房已經在全國普遍的開展，但是中國的眾多人口已經十分明顯的確定了這一政策，是無法讓這個占了全球六分之一人口的泱泱大國所能夠滿足的。天津市從2011-2015年的規劃內，將建設各類住房建筑面積9500萬-12000萬平凡米，其中新建保障性住房5205萬平方米，規劃期內單套套型建筑面積90平方米以下新建住房面積應達到新建住房總面積的70%以上。

當今房地產應當解決的主要問題

嚴厲打擊房地產投機，控制房價，防止房地產泡沫的持續擴大，需要科學合理的可持續發展，針對目前天津市房產出現的問題，筆者有以下幾點意見：

3.1 合理的做好規劃工作，控制房價的過高漲幅。天津房價的急速上漲是因為供求關系的不平衡所導致的，因此對城市的房產建設應該做出合理的規劃和措施，應該以市場需求為導向，正確合理的進行土地拆遷和土地市場交易。完善土地管理機制，加強土地管理、開發、利用。

3.2平衡住房結構的開發，增加經濟適用房的開發與建設。全國市場都普遍的存在房產開發不合理的情況，就目前天津市的房產結構而言，需求還是以中、低檔為主。因此，政府相關部門應該以鼓勵和調動房產開發者多進行經濟適用房的開發和建設，適時的采用一些合法手段，對房產市場進行微調和微控，以避免房產市場波動幅度較大。

3.3 大力推進房地產金融產品的創新。從理論上講，如今銀行貸款的發放量的增長為購房者及開發企業提供了更多的信貸支持，商品房應該能夠有足夠的空間來發展，但是目前天津房地產業還沒有出現這樣的形勢和結構，房貸的形勢單一，不能滿足消費者的正常需求，因此建議金融機構能夠進行金融產品的創新，更多適合不同消費者進行房貸的產品，以提高對商品房的需求。

3.4 保護普通居住型的購房者。對不同的購房者，政府應該有不同對待的政策，滿足廣大的人名群眾擁有最基本的住房，完善經濟適用房的管理，并且整頓租房憑借市場，讓空余和閑置的房屋能夠提供給沒有房屋的人居住。由于天津市舊城的改造，有必要對拆遷的居民進行房產等級的劃分與歸類，給予一定的補償。

總結：

通過分析，筆者認為，現今全國房地產業的形態萬變不離其宗，就天津市的房地產而言，雖然漲幅的速度較快，但是總體趨勢還是趨于平穩，國家也相應的頒布了一系列的政策和法規，從保經濟逐步的轉向保民生。只要能夠認清房地產業現在所存在的危機，能夠及時有效的規劃土地，完善各項政策和法規，政府的有效調控，房地產業依然會形勢一片大好。