第一篇：新形勢(shì)下新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征分析及對(duì)策

新形勢(shì)下新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征分析及對(duì)策

http://www.tmdps.cn 2010年12月31日 07:35:00 新疆哲學(xué)社會(huì)科學(xué)網(wǎng)

進(jìn)入2010年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化，為有效遏制國內(nèi)部分城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭，從根本上抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求，保障群眾基本居住需要，從宏觀層面降低金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，國務(wù)院及相關(guān)部委相繼出臺(tái)了一系列重大政策措施，通過采取差別化住房信貸政策、加息、增加土地供應(yīng)、嚴(yán)格控制閑置土地、加大保障性住房建設(shè)、行政限購等綜合手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有史以來最為嚴(yán)格的調(diào)控。與此同時(shí)，新疆工作座談會(huì)的召開，讓新疆迎來大開發(fā)大發(fā)展的新階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反映首當(dāng)其沖，房價(jià)上漲預(yù)期不斷增加，房地產(chǎn)投資快速增長。受兩方面因素影響，新疆房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展形勢(shì)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，是在保障民生、拉動(dòng)內(nèi)需、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中充當(dāng)積極力量，還是成為損害經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的絆腳石，需要我們準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的區(qū)域特征，適時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略。

一、當(dāng)前新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征

（一）調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求出現(xiàn)回落

近一年來，國家連續(xù)出臺(tái)一系列打壓房地產(chǎn)投資投機(jī)需求的調(diào)控政策，新疆自身也加大了保障性住房和集資建房的建設(shè)力度，房地產(chǎn)需求受到一定程度的抑制。全區(qū)商品房銷售自4月份“新國十條”推出后，呈逐月回落態(tài)勢(shì)，前3季度商品房銷售面積同比增長13.2%，較上半年回落9.7個(gè)百分點(diǎn)，銷售額增長30.1%，較上半年回落6.7個(gè)百分點(diǎn)，但比全國水平還是分別高出5個(gè)百分點(diǎn)和14.2個(gè)百分點(diǎn)，總體銷售形勢(shì)仍好于全國，房屋銷售價(jià)格仍呈不斷增長態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，市場(chǎng)供給增勢(shì)仍很強(qiáng)勁，前三季度，新疆房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長47.2%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重提高到11.5%，新開工面積增長51.1%，土地購置面積增長27.2%，顯示了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)充滿信心，總體表現(xiàn)新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策影響程度較全國還是有限的。但是我們?nèi)孕枨逍芽陀^分析本論調(diào)控的目的和效果，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策還在層層加碼，中央遏制高房價(jià)打擊投機(jī)需求的決心非常堅(jiān)決，房地產(chǎn)市場(chǎng)后期持續(xù)下滑的可能性較大。但是如果僅僅按目前方式全力壓縮需求，而供給調(diào)控乏力，不能平穩(wěn)有效合理的跟進(jìn)房產(chǎn)稅制改革、土地供應(yīng)制度改革以及建立以保障性住房為基礎(chǔ)的住房供應(yīng)體系，從根本上完善反壟斷制度、信息平臺(tái)建設(shè)、價(jià)格預(yù)警制度等基礎(chǔ)性制度，忽視市場(chǎng)供求失衡的根源，暫時(shí)的銷售起伏和房價(jià)漲跌，并不能說明房地產(chǎn)市場(chǎng)可回到健康發(fā)展的軌道。

（二）市場(chǎng)具備長期增長的潛力，但不健康因素仍然存在

自2006年以來，新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持持續(xù)增長，在本輪調(diào)控下，市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為從新疆實(shí)際出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具備長期增長的潛力，只要宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，仍將保持增長態(tài)勢(shì)，并成為拉動(dòng)內(nèi)需的最大因素。主要原因有以下幾個(gè)方面，一是市場(chǎng)剛性需求仍占據(jù)主導(dǎo)地位，不合理需求占比較低，新疆遠(yuǎn)離內(nèi)地市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢，房產(chǎn)投機(jī)炒作的空間有限，市場(chǎng)運(yùn)行相對(duì)健康；二是新疆城鎮(zhèn)化率目前比全國平均水平低10個(gè)百分點(diǎn)，未來5到10年是新疆城鎮(zhèn)化推進(jìn)的加速期，空間潛力非常大，另外，作為啟動(dòng)內(nèi)需和加快工業(yè)化的依托，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化是新疆未來5到10年推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要抓手，這是支撐新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷增長的重要基礎(chǔ)；三是中央新疆工作座談會(huì)的區(qū)域振興政策概念，形成了市場(chǎng)對(duì)新疆經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁預(yù)期，這也是拉動(dòng)2010年新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)增長的主要因素之一。

同時(shí)，我們也應(yīng)看到，房價(jià)虛高問題在新疆同樣存在，以烏魯木齊市為例，商品住宅銷售均價(jià)持續(xù)上漲，從2007年的每平米2667元，到2008年3245元，再到2009年底的4190元，三年內(nèi)增長了57%。而同期，烏魯木齊市在崗職工平均工資增長26%，全疆城鎮(zhèn)居民可支配收入增長18%，遠(yuǎn)低于房價(jià)的漲幅。因此，雖然我們的需求可能是剛性需求占比較高，但也應(yīng)看到新疆的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在房價(jià)不斷上漲，投機(jī)性需求不斷增加的勢(shì)頭，同樣需要我們從根本上來穩(wěn)定并遏止房價(jià)的不斷攀升。

（三）房價(jià)上漲預(yù)期過高，部分地區(qū)過熱趨勢(shì)不可忽視

目前，受國家調(diào)控政策影響，新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的觀望情緒，但新疆房價(jià)的上漲預(yù)期仍較高，而且這種高預(yù)期存在于市場(chǎng)供需雙方，并且是長遠(yuǎn)看漲。預(yù)期心理的產(chǎn)生有復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)背景，差異很大，但新疆的原因無外乎以下幾個(gè)方面，一是隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，住房市場(chǎng)供需矛盾不斷突出，住房需求增大，受價(jià)值規(guī)律影響，造成了消費(fèi)者的買漲預(yù)期。2000年到2009年，新疆城鎮(zhèn)化率從33%提高到近40%，盡管速度較慢，但城鎮(zhèn)戶籍人口仍增加240余萬，加上流動(dòng)人口及農(nóng)村戶籍人口進(jìn)城購房，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求、改善型需求、投資性需求不斷強(qiáng)化群眾對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。二是由于土地資源日益稀缺，公共資源配置不平衡，土地區(qū)位的差異性帶來中心城市比中小城市、城市中心比邊緣區(qū)級(jí)差地租不斷擴(kuò)大，如烏魯木齊市中心城區(qū)普通商品住宅價(jià)格相對(duì)城市邊緣區(qū)每平米價(jià)差已達(dá)到2000至3000元不等，給購房者形成了具有地域梯度的漲價(jià)預(yù)期。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度不健全，房地產(chǎn)供給信息不明確、市場(chǎng)信息不對(duì)稱，少數(shù)開發(fā)商依據(jù)消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理，人為造成市場(chǎng)緊張，形成漲價(jià)預(yù)期。四是受投資工具較少以及房價(jià)不斷上漲的影響，以購房作為資產(chǎn)保值增值儲(chǔ)蓄和投資的行為不斷增加，當(dāng)然存在購買“會(huì)漲價(jià)的房子”的心理預(yù)期。五是5月召開的新疆工作座談會(huì)，一系列推進(jìn)新疆跨越式發(fā)展和長治久安的特殊支持陸續(xù)政策出臺(tái)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興的期望更是進(jìn)一步抬高了房價(jià)上漲預(yù)期。

受上述因素影響，除烏魯木齊房價(jià)在不斷上升外，喀什等一些具有重點(diǎn)開發(fā)概念的區(qū)域和部分中心城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過熱趨勢(shì)。前三季度，喀什地區(qū)商品房銷售同比增長230.2%，其中，住宅銷售增長254.7%；商品房銷售額增長268%，其中，住宅銷售額增長341.5%。另外，昌吉州、阿克蘇地區(qū)、伊犁州房地產(chǎn)開發(fā)完成投資也分別增長1.1倍、88.1%和82.7%。導(dǎo)致市場(chǎng)需求和供給同時(shí)快速增長的主要因素還在市場(chǎng)對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期太過強(qiáng)烈，或者對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長的判斷過于樂觀，投機(jī)的成分較大。如此強(qiáng)烈的市場(chǎng)上漲預(yù)期和市場(chǎng)需求，必然導(dǎo)致房價(jià)上漲，必須引起我們的高度關(guān)注。科學(xué)引導(dǎo)和釋放高漲的房價(jià)上漲預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)需求，保持投資的平穩(wěn)增長，是政府主管部門今后需要重點(diǎn)考慮的問題。

（四）保障性住房建設(shè)力度加大但政策仍待改進(jìn)

2010年是新疆保障性住房建設(shè)投入力度最大的一年，全年新購建廉租住房8.5萬套，新建經(jīng)濟(jì)適用住房2.7萬套、公共租賃住房1.2萬套。其中，6.5萬套廉租住房建設(shè)獲得中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助23．68億元，比去年增加了14.48億元；另外，對(duì)口援疆省市也將保障性住房作為支援的重點(diǎn)工程加大資金支持。但相對(duì)于我區(qū)龐大的中低收入群體和貧困人口來說，保障性住房數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要，建設(shè)力度還應(yīng)加大。尤為關(guān)鍵的是，現(xiàn)行保障性住房政策還存在很多制度弊端，亟待改善。一是保障范圍還過窄、保障標(biāo)準(zhǔn)過低。現(xiàn)有保障性住房主要是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)象必須是本地戶籍低收入居民，以烏魯木齊市為例，目前廉租住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)是家庭人均月收入低于300元、無房或人均住房建筑面積10平方米以下，經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)是家庭人均月收入在700元以下、無房或現(xiàn)有住房面積低于人均13平方米。保障的范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低，收入認(rèn)定困難，作為處在中間層次的中低收入群體，沒有明確的保障措施，雖然目前提出公租房等住房保障政策，但相關(guān)配套實(shí)施細(xì)則還未出臺(tái)，而且租房對(duì)中國百姓來說與傳統(tǒng)觀念沖突。二是政策存在嚴(yán)重缺陷。經(jīng)濟(jì)適用房按照目前的價(jià)格和面積，購房者需一次性交清9到15萬元不等的全額房款，對(duì)于家庭人均月收入在700元以下的低收入家庭來說難度較大，銀行房貸對(duì)此類低收入群體的信貸政策又非常嚴(yán)格，導(dǎo)致目前經(jīng)濟(jì)適用房銷售持續(xù)呈負(fù)增長，制度存在嚴(yán)重缺陷，政策執(zhí)行效力大打折扣。三是保障性住房建設(shè)力度還不夠，住房供應(yīng)格局亟待改變。以烏魯木齊市為例，自2008年開建保障性住房以來，截至目前，累計(jì)建成廉租房5599套、經(jīng)濟(jì)適用房3419套。4797戶家庭以實(shí)物配租的形式獲得廉租房，2050戶家庭購買了經(jīng)濟(jì)適用房。相對(duì)一個(gè)近300萬人口、近100萬戶家庭的城市來說，數(shù)量嚴(yán)重不足。據(jù)一項(xiàng)對(duì)新疆6個(gè)城市住戶的抽樣調(diào)查顯示，66.15%和63.7%的居民認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房無法滿足中低收入家庭住房需求。目前政府提供的保障性住房的比例僅占住宅市場(chǎng)的6%，與歐盟的40%、香港的50%以及新加坡85%以上的家庭住組屋的情況相比還有很大差距。當(dāng)然這有國情差別，但對(duì)新疆這樣低收入人口占比較大的邊遠(yuǎn)落后地區(qū)來說，建立以保障性住房為基礎(chǔ)的住房供應(yīng)體系更有現(xiàn)實(shí)意義。

（五）土地價(jià)格上漲過快

新疆房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓收入在地方財(cái)政收入中所占比重較少，前三季度，全區(qū)土地購置費(fèi)為24.45億元，僅占地方財(cái)政收入的5.36%，土地價(jià)格相對(duì)低廉。但近年來，受逐漸走高的房地產(chǎn)需求影響，土地資源的稀缺性、土地供給的有限性及區(qū)位的差異性，不斷推高土地價(jià)格。以烏魯木齊為例，2009年烏魯木齊大部分區(qū)域土地平均樓板價(jià)比2008年均有較快上漲。其中，天山區(qū)平均樓板價(jià)606元/平方米，同比上漲31.7%；沙依巴克區(qū)平均樓板價(jià)723元/平方米，同比上漲50.9%；米東區(qū)平均樓板價(jià)390元/平方米，同比上漲358.8%。再看前三季度全疆情況，1至9月新疆房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積增長27.2%，土地購置費(fèi)增長69.9%，按照每平米單價(jià)粗略換算漲幅達(dá)到33%。目前，地價(jià)的上漲已經(jīng)成為推動(dòng)房價(jià)上漲的主要因素之一。

（六）房地產(chǎn)價(jià)格干預(yù)政策存在缺失

目前，不論是全國還是新疆，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警制度、直接干預(yù)制度嚴(yán)重缺失，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理主體缺位,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)秩序混亂，市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制不科學(xué)、不合理、不公平、不透明。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從開發(fā)企業(yè)取得市場(chǎng)準(zhǔn)入資質(zhì)開始，到具體的土地招拍掛、項(xiàng)目備案、規(guī)劃及容積率審批等各個(gè)環(huán)節(jié)，都經(jīng)過相關(guān)職能部門的層層把關(guān)，但是惟獨(dú)房價(jià)制訂環(huán)節(jié)政府卻完全放手，讓市場(chǎng)自主決定。作為一種關(guān)系國計(jì)民生的特殊商品,房地產(chǎn)價(jià)格高低直接關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定和諧和人民的安居樂業(yè)。在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制不完善，行業(yè)缺乏自律與監(jiān)督調(diào)控，價(jià)值規(guī)律已經(jīng)無法正常發(fā)揮作用的情況下,對(duì)于價(jià)格決不能完全放任自流，由房地產(chǎn)商自主決定，政府“有形之手”應(yīng)該發(fā)揮積極作用。

二、對(duì)策建議

（一）構(gòu)建科學(xué)合理保障有力的住房供應(yīng)體系

新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20年的發(fā)展，雖然目前已經(jīng)形成保障性住房和商品房共同發(fā)展的供應(yīng)格局，但保障性住房供應(yīng)占有比例仍過低，保障能力有限。雖然這有一個(gè)階段過程，但是我們必須確立科學(xué)合理、保障有力、符合新疆實(shí)際的住房供應(yīng)體系建設(shè)方向。這方面國際國內(nèi)都有可以仿效的實(shí)例，新加坡作為亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最健康的國家，學(xué)習(xí)歐洲公共住房經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身國情，創(chuàng)造了獨(dú)一無二的公共住房制度。截至2009年底，政府共計(jì)建設(shè)了99.2萬套經(jīng)濟(jì)適用房，保證85%老百姓的住房需求，同時(shí)，政府根據(jù)居民收入核算，保證老百姓6年的收入可以買一棟房。而作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)典范的重慶市，采取30~40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60~70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，將房價(jià)與“雙職工”家庭年收入比穩(wěn)定在6~7倍左右；并通過房產(chǎn)稅的引入對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施的房地產(chǎn)發(fā)展思路，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制”的三層次住房體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。這兩種模式的共同點(diǎn)就是構(gòu)建政府主導(dǎo)型的住房保障體系，思路與做法值得我們認(rèn)真研究與借鑒。目前，《住房保障法》已列入2010年度全國人大立法計(jì)劃，新疆應(yīng)結(jié)合立法制定符合自身實(shí)際的住房發(fā)展規(guī)劃和地方法規(guī)，確立以保障性住房為主體的住房供應(yīng)體系。

（二）進(jìn)一步改進(jìn)完善保障性住房政策

抓住國家加大對(duì)新疆的支持以及對(duì)口援疆機(jī)遇，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，力爭(zhēng)在2～3年內(nèi)全部解決現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的低收入群體的住房問題。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行政策的缺陷，一是擴(kuò)大保障性住房保障覆蓋范圍，尤其對(duì)中等及偏下收入群體，進(jìn)一步降低經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入門檻。以烏魯木齊市為例，在2006年前“不分人群、不管面積、不限總量”的寬松政策指導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量占到房地產(chǎn)市場(chǎng)的55%，有效抑制了商品住宅價(jià)格過快上漲。2007年后經(jīng)濟(jì)適用房政策收緊后，商品房價(jià)格快速上漲，供應(yīng)量大幅增加。從這一實(shí)例可以看到經(jīng)濟(jì)適用房雖然在某些方面廣受詬病，但它對(duì)占城市人口大多數(shù)的中低收入家庭而言，不但擴(kuò)大了住房供應(yīng)，提高了中低收入家庭的居住水平，而且抑制了房價(jià)，在現(xiàn)階段的作用不可忽視，應(yīng)擴(kuò)大其比例。二是加快公共租賃房建設(shè)，雖然自治區(qū)已經(jīng)出臺(tái)了公租房發(fā)展的指導(dǎo)意見，但目前仍處于探索階段，應(yīng)盡快出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則和發(fā)展規(guī)劃，探索多種渠道建設(shè)，新疆的大開發(fā)大建設(shè)需要一支產(chǎn)業(yè)大軍，大規(guī)模建設(shè)公租房，是產(chǎn)業(yè)大軍得以穩(wěn)定發(fā)展的基本保障。通過保障性住房建設(shè)力度的加大和政策的不斷完善，一方面解決了低收入群體的住房問題，另一方面能夠間接遏制商品房房價(jià)。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)信息披露體系，高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

將穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格作為政府宏觀調(diào)控的長期目標(biāo)，以地州市為平臺(tái)建立完善的信息公開制度和市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)體系，及時(shí)向公眾發(fā)布市場(chǎng)運(yùn)行信息，提高透明度，是引導(dǎo)購房主體形成合理預(yù)期，穩(wěn)定社會(huì)心理，間接穩(wěn)定房價(jià)的重要手段。新疆應(yīng)根據(jù)各地州市人口、收入等房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值決定因素，制定詳細(xì)的房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃，并予以公布。同時(shí)，強(qiáng)制開發(fā)商信息公開，避免捂盤、囤積現(xiàn)象的發(fā)生。這不僅是保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的前提條件，也有助于保障購房者的基本權(quán)利。對(duì)一些重點(diǎn)區(qū)域要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)與管理，引導(dǎo)釋放漲價(jià)預(yù)期，尤其對(duì)南疆三地州以及部分偏遠(yuǎn)地區(qū)，這些地區(qū)本身經(jīng)濟(jì)落后，低收入人口、貧困人口比較集中，缺乏支撐高房價(jià)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，過高的房價(jià)，不利于經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，影響城市化、工業(yè)化進(jìn)程，不但造成金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，而且為農(nóng)民轉(zhuǎn)移進(jìn)城設(shè)置過高門檻，進(jìn)一步造成貧富分化，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定，必須引起高度重視。

（四）建立房價(jià)干預(yù)機(jī)制，管制住房價(jià)格

住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生和政治問題。在當(dāng)前保障性住房還不能對(duì)商品房價(jià)格產(chǎn)生有效抑制的時(shí)期，政府理應(yīng)維護(hù)公眾利益，履行公共管理職能，從供給角度對(duì)商品房價(jià)格進(jìn)行價(jià)格管制，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)主體的價(jià)格行為。從目前的房地產(chǎn)開發(fā)流程來看，開發(fā)商拿地價(jià)格和建房容積率比較明確，房屋建造成本和營銷費(fèi)用市場(chǎng)也有大致的成本參照。如果以縣、市為單位，物價(jià)、審計(jì)、財(cái)政、城建、工商等政府部門聯(lián)手對(duì)樓盤開發(fā)成本進(jìn)行核查，并公開透明，在保障開發(fā)商10～20%的正常合理利潤的前提下，管制開發(fā)商資本回報(bào)率，限制銷售價(jià)格，剝離房價(jià)中的不合理成份，規(guī)范完善開發(fā)商價(jià)格形成機(jī)制。另外，為保護(hù)開發(fā)商合理利潤，每年核定成本并根據(jù)不高于城鎮(zhèn)居民可支配收入增長幅度適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，建立正常的房價(jià)增長機(jī)制，同時(shí)加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)督檢查，各方聯(lián)手遏制房價(jià)并不難實(shí)現(xiàn)。這方面《價(jià)格法》已經(jīng)賦予了各級(jí)價(jià)格主管部門相關(guān)職能，并明確規(guī)定“當(dāng)重要商品和服務(wù)價(jià)格顯著上漲或者有可能顯著上漲,省級(jí)以上人民政府可以對(duì)部分價(jià)格采取規(guī)定差價(jià)率或者利潤率、規(guī)定限價(jià)、實(shí)行提價(jià)申報(bào)制度和調(diào)價(jià)備案制度等干預(yù)措施”。

（五）改革土地供應(yīng)制度

在現(xiàn)行土地供應(yīng)制度短期內(nèi)無法改變的狀態(tài)下，要弱化土地推高房價(jià)的制度因素，必須通過改革招拍掛制度，有效遏制過快增長的土地價(jià)格，治理囤地現(xiàn)象，抑制房價(jià)。除打擊土地拿地和炒地投機(jī)活動(dòng)，查處囤地、倒地等違規(guī)行為外，要進(jìn)一步改善土地供應(yīng)方式，改進(jìn)土地招拍掛轉(zhuǎn)讓制度，采取土地轉(zhuǎn)讓附加建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房及配套公用設(shè)施等附加條件，轉(zhuǎn)變“價(jià)高者得”的現(xiàn)行土地出讓規(guī)則。同時(shí)，在部分房地產(chǎn)發(fā)展較快的地州可采取房價(jià)競(jìng)拍方式改革招拍掛制度，讓參與土地使用權(quán)拍賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以建成后的房價(jià)競(jìng)價(jià)，并以房屋售價(jià)最低者為土地競(jìng)得人。這樣，不僅地價(jià)得到有效抑制，房價(jià)得到合理控制，而且開發(fā)商須更加專注于土地的充分利用，以保證一定的利潤空間，使得土地價(jià)值得到最有效利用，真正實(shí)現(xiàn)拍賣的“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”功能，不斷引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（六）探索建立多元化的房地產(chǎn)供應(yīng)主體

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)主體結(jié)構(gòu)單一，僅僅是開發(fā)商唱主角，無形中形成壟斷利益集團(tuán)，造成價(jià)格壟斷和價(jià)格合謀。必須要打破這種行業(yè)壟斷格局，探索培養(yǎng)不同于開發(fā)企業(yè)的、不以盈利為目的住房合作社和非營利公益性合作建房機(jī)構(gòu)等供應(yīng)主體參與建房。允許國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位開發(fā)建設(shè)面向本單位職工的住房，這樣做不僅有利于調(diào)動(dòng)多方面的建房積極性，增加住房有效供給，還可以打破開發(fā)商的壟斷經(jīng)營，降低房價(jià)。這方面瑞典、德國、英國等西方發(fā)達(dá)國家，不以盈利為目的的住房合作社為社會(huì)提供的住房已經(jīng)高達(dá)60%以上。烏魯木齊市2009年登記建設(shè)的4萬套集資建房，在一定程度上已經(jīng)對(duì)烏魯木齊的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。

第二篇：2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總結(jié)分析

2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況總結(jié)分析

2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟(jì)會(huì)議“鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)”，都體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場(chǎng)整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點(diǎn)。

樓市量價(jià)關(guān)鍵詞：穩(wěn)定

2018年，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)無論從供應(yīng)量，成交量還是房價(jià)，均保持了“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場(chǎng)成交量有明顯提升，1 從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而2018年12月時(shí)，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時(shí)，去化周期也從8.1個(gè)月上升到15個(gè)月，在全國重點(diǎn)城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價(jià)同樣保持穩(wěn)定。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月xx商品房成交均價(jià)為7592元/平米，同時(shí)，單月房價(jià)隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動(dòng)。其中，3、5、9、10四個(gè)月份，房價(jià)在傳統(tǒng)的市場(chǎng)營銷節(jié)點(diǎn)均值較低，在市場(chǎng)淡季有所回升。因此，供需市場(chǎng)對(duì)xx房價(jià)起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關(guān)鍵詞：救市去庫存

2018年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準(zhǔn)6次，政府部門出臺(tái)了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)”……政策的密集程度在近三年達(dá)到高峰，而這些政策對(duì)xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2018年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺(tái)后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2018年xx商品房成交項(xiàng)目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。此項(xiàng)政策落地后，xx二手房市場(chǎng)成交量明顯上漲，最終比2018年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對(duì)xx房企現(xiàn)金流的改善。2018年10月14日,xx市政府發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時(shí)間”、“未預(yù)售商品住房項(xiàng)目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對(duì)開發(fā)商而言意義重大。

房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型

相比xx樓市成交量價(jià)的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。

首先是市場(chǎng)占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2018年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數(shù)據(jù)）顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場(chǎng)份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場(chǎng)份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，3 魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個(gè)月的時(shí)間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲(chǔ)備土地。

第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。2018年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)后，逐漸淡化住宅市場(chǎng)的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為2018年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，通過試點(diǎn)萬科西九驛”租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。2018年初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個(gè)項(xiàng)目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項(xiàng)目和御龍?zhí)旆澹M(jìn)一步擴(kuò)大了版圖。

土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞：掛牌抱團(tuán)

xx土地以儲(chǔ)備較充足著稱，但在2018年，各項(xiàng)出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市場(chǎng)，也表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價(jià)成交，占比6%，而2018年有33宗地溢價(jià)成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲(chǔ)備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達(dá)、中交均有土地?cái)孬@。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時(shí)，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進(jìn)。

四是房企對(duì)區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發(fā)此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達(dá)到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學(xué)城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

在談我的西語學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)之前，先來做個(gè)自我介紹吧！小編本科非西語專業(yè)，2018年申請(qǐng)了巴亞多利德大學(xué)的翻譯碩士，2018年回國，現(xiàn)就職于譯貓西語運(yùn)營崗。

我的西語學(xué)習(xí)之旅始于2018年，也就是大二的第一學(xué)期。當(dāng)時(shí)就一直很喜歡英語，英語成績也不錯(cuò)，就想著該時(shí)候?qū)W門二外。學(xué)語言5 嘛也要選門多人說的語言，當(dāng)時(shí)上網(wǎng)一搜，發(fā)現(xiàn)德語跟西語是最多人說的小語種。根據(jù)百度百科，世界上有8700萬人把法語作為母語，德語有9500萬人，而西語有4.75億人，因此在德語和西語之間，我選擇了西語作為了二外開始學(xué)習(xí)。

在學(xué)西班牙語之前，我對(duì)西班牙這個(gè)國家一無所知，看2018年世界杯的時(shí)候巴西西班牙還分不清。學(xué)習(xí)一門外語仿佛真的會(huì)讓人擁有另一個(gè)靈魂，讓我愛上了西班牙這個(gè)國家。去過西班牙留學(xué)的小伙伴們都知道，西班牙夏天太陽六點(diǎn)升起，晚上十點(diǎn)才下山。充足的陽光讓他們的性格開朗，成為天生的樂觀派。

下面來說說我是如何入門的。當(dāng)初我希望的是自己自學(xué)，買了西語專業(yè)必學(xué)的教科書《現(xiàn)代西班牙語》，但由于顫音r太難發(fā)了，自己琢磨不出來就決定報(bào)班學(xué)習(xí)。當(dāng)時(shí)我中教跟外教班一起報(bào)，學(xué)的教材也比較多，《速成西班牙語》和《走遍西班牙》都學(xué)過。如果要學(xué)扎實(shí)的話，建議學(xué)《現(xiàn)西》，只需要交流的話《速西》也不錯(cuò)，只有上下兩冊(cè)。《走遍》說實(shí)在語法講解沒《現(xiàn)西》和《速西》好，不過課文實(shí)用性比較強(qiáng)，畢竟是西語本土教材。顫音r我是用水練的，漱口的時(shí)候”咳咯咳咯”那樣，找到用氣抖動(dòng)舌頭的感覺。在學(xué)了西語六年之后才發(fā)現(xiàn)，顫音r并不是最難發(fā)的，最難發(fā)的是d、g、b這三個(gè)音。d跟t、g跟c、b跟p一濁一清，非常難分辨。建議剛開始學(xué)西語的小伙伴們一定要把這幾個(gè)音分清，這些我們聽起來一模一樣的音，在西班牙人眼里很不一樣。

就這樣自學(xué)了兩年之后，我參加了2018年11月份的DELE B2等6 級(jí)水平考試（西語的DELE相當(dāng)于英語的雅思托福），當(dāng)時(shí)在聽力這一塊差了零點(diǎn)幾分沒通過，接著2018年5月份的時(shí)候再考了一遍才通過。西語的聽力資源特別少，我當(dāng)時(shí)用的是上外的聽力教程，一共有4冊(cè)，把4冊(cè)都聽完了可以直接試著用西語電影練聽力了。

在通過了DELE考試之后，準(zhǔn)備的就是出國申請(qǐng)碩士。當(dāng)時(shí)找的是中介，不是一般的黑！收了高額的中介費(fèi)就算了，還要在我交的學(xué)費(fèi)里拿錢！過中復(fù)雜當(dāng)時(shí)還找了律師。中介不但沒有幫助我還給我制造了這一麻煩，剛出國孤單一人，課程聽不懂，還要收拾這一爛攤子。當(dāng)時(shí)是國內(nèi)的中介聯(lián)合了國外的中介，多收了我的學(xué)費(fèi)，還虛稱是跟大學(xué)的合作項(xiàng)目，為我們提供境外服務(wù)。我當(dāng)時(shí)就覺得不合理，堂堂的西班牙公立大學(xué)會(huì)沒有經(jīng)過學(xué)生的同意就收取學(xué)生高額的境外服務(wù)費(fèi)（大概是一千多歐元）跟中介合作？所謂的境外服務(wù)就是帶我去開銀行賬戶、申請(qǐng)居留卡？這些服務(wù)對(duì)于對(duì)西語一竅不通的學(xué)生來說是不錯(cuò)的選擇，可是對(duì)于已經(jīng)達(dá)到中級(jí)水平的我來說尤為不解。這一段經(jīng)歷西語發(fā)揮了大作用，外國的黑中介老板是西班牙人，多次跟他談判才退回了一半多收了我的錢。還要吐槽的就是國內(nèi)黑中介找的房東，國內(nèi)這邊跟我說住到什么時(shí)候想走就走，哪知道我要走的時(shí)候跟智利房東大戰(zhàn)，然后還不退我300歐元的押金，說中介那邊答應(yīng)了他我是住一年的。所以在這里要提醒小伙伴們不要找中介，申請(qǐng)學(xué)校簽證什么的都非常簡單，網(wǎng)上的經(jīng)驗(yàn)一大推。找租房也不用怕，華人開的微博賬號(hào)等等的都可以幫到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我們的主題，我在西班牙一共呆了兩年半。第一年申請(qǐng)了薩拉戈薩大學(xué)的教育學(xué)專業(yè)，發(fā)現(xiàn)完全聽不懂，也不感興趣，當(dāng)初因?yàn)楸究谱x的是理科，人文類的專業(yè)都不愿意接收我。所以無奈之下只能退學(xué)報(bào)讀學(xué)校里面的語言課程。在經(jīng)過了大半年的學(xué)習(xí)之后，2018年的5月份考過了DELE C1級(jí)別。當(dāng)時(shí)我報(bào)語言班的時(shí)候就一直跟老師說我要考C1,所以在下學(xué)期的時(shí)候，老師每個(gè)星期給我們做一套C1的模擬題，當(dāng)然也有真題。所以建議想考C1的小伙伴們買一本模擬題練習(xí)冊(cè)和真題冊(cè)。C1真題在塞萬提斯的官網(wǎng)上很少，當(dāng)時(shí)只有一套。口語的話題目基本都不變，每年會(huì)增加一兩道，具體題目的內(nèi)容豆瓣有分享。在拿到了C1證書之后，我就開始準(zhǔn)備申請(qǐng)碩士了，當(dāng)時(shí)一心想去馬德里讀對(duì)外西語教學(xué)專業(yè)，但是申請(qǐng)的人數(shù)太多了，沒申請(qǐng)上，就考慮申請(qǐng)別的城市的大學(xué)。當(dāng)時(shí)一共有三家大學(xué)錄取了我，一是塞維利亞大學(xué)的西語文學(xué)研究專業(yè)、二是加的斯大學(xué)的西語教學(xué)專業(yè)、三是巴亞多利德大學(xué)的翻譯專業(yè)。最后我選擇了巴亞多利德大學(xué)的翻譯專業(yè)。碩士課程比語言課程的壓力大，每天都在寫作業(yè)埋頭學(xué)習(xí)，對(duì)口語能力的提高幫助不大。翻譯碩士畢業(yè)之后，我一心想留在西班牙工作，就進(jìn)了馬德里的一家公司實(shí)習(xí)了半年。能夠留在西班牙工作是一件很艱難的事情，要在西班牙呆滿三年，在實(shí)習(xí)公司表現(xiàn)得好，公司才愿意幫忙申請(qǐng)綠卡。后來考慮到中國也有不少的機(jī)會(huì)，所以選擇了回國就業(yè)。

農(nóng)民收入的不斷增加將有利于化解矛盾，鞏固和8 維護(hù)農(nóng)村的穩(wěn)定局面。同時(shí)也為加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)步伐、推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變提供重要契機(jī)。按照深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)實(shí)施方案的要求，深入到**鎮(zhèn)**村就農(nóng)民增收致富特別是農(nóng)村婦女增收致富情況通過調(diào)查、訪談等形式進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、基本情況

**村位于**市**區(qū)**鎮(zhèn)東北部，**河以南，總?cè)丝?458人，其中婦女602人，村民居住面積1500畝，現(xiàn)有耕地1188畝，河灘面積586畝。大部分農(nóng)村婦女在家務(wù)農(nóng)，少數(shù)婦女出外打工，主要以作粉刷工人為主。

二、存在的問題

從**村村民收入情況來看，近幾年呈持續(xù)增長趨勢(shì)，農(nóng)民生活水平得到明顯提高。但就目前的農(nóng)民人均純收入水平同實(shí)現(xiàn)富裕型小康目標(biāo)相比，同經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，相對(duì)較低，農(nóng)民增收存在一些現(xiàn)實(shí)的困難和問題。主要表現(xiàn)：一是就業(yè)形勢(shì)不容樂觀。隨著農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，耕地逐年減少，而現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，使得就業(yè)崗位有限，這必將會(huì)使部分原來從事農(nóng)業(yè)耕種的農(nóng)民成為閑置勞動(dòng)力，而婦女由于受行業(yè)需求和自身素質(zhì)的限制，就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)男性而言則更為困難。二是收入渠道狹窄。農(nóng)民收入基本依賴于耕種、集體企業(yè)安置、臨時(shí)工及從事個(gè)體經(jīng)營所取得的收入。

三、措施及建議

通過對(duì)**村現(xiàn)狀的調(diào)查，綜合分析了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，認(rèn)為今后促使9 農(nóng)民收入保持持續(xù)增長的主要途徑是：發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展空間，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，拓寬增收渠道。

(一)、加強(qiáng)宣傳，營造氛圍。運(yùn)用各種宣傳手段廣泛宣傳黨的富民政策，教育農(nóng)村婦女樹立市場(chǎng)意識(shí)，積極投身農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮。(二)、因地制宜，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。大力發(fā)展種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)特色基地，實(shí)現(xiàn)從糧食作物的種植向經(jīng)濟(jì)作物種植的戰(zhàn)略性調(diào)整，促使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益最大化。

(三)、拓寬發(fā)展空間，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)。發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)是(！)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收和解決農(nóng)民就業(yè)的最佳途徑。鼓勵(lì)農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，在政策、資金、技術(shù)、信息等各個(gè)方面給予支持，熱情為民營企業(yè)服務(wù)，積極為民營企業(yè)排憂解難，多措并舉扶優(yōu)扶強(qiáng)民營企業(yè)，促進(jìn)民營企業(yè)的總量擴(kuò)張和質(zhì)量提升。

(四)、加強(qiáng)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民就業(yè)能力。根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)的需求，按照不同行業(yè)、不同工種對(duì)從業(yè)人員基本技能的要求，采取定期或不定期、請(qǐng)進(jìn)來或走出去、定向委培等形式，對(duì)農(nóng)民進(jìn)行科學(xué)技術(shù)培訓(xùn)，提高農(nóng)民的就業(yè)能力。針對(duì)農(nóng)村婦女文化素質(zhì)低、就業(yè)困難的實(shí)際，組織開展適合女性特點(diǎn)的技能培訓(xùn)，如鉤、編、手工藝制作等，教會(huì)她們從業(yè)技能，鼓勵(lì)她們自主創(chuàng)業(yè)。

第三篇：2012年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

2012年上半年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

經(jīng)歷過2011年的“寒冬”，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)在2012年逐漸迎來暖春，上演觸底后逆轉(zhuǎn)的行程，量的持續(xù)釋放逐漸蔓延至價(jià)的拉升，當(dāng)年12月成交均價(jià)重回“8 字頭”。在降息等利好政策的影響下，眾多購房者由觀望轉(zhuǎn)變?yōu)槿胧校鹕绞袌?chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)恢復(fù)和發(fā)展期。

一、新建商品住宅市場(chǎng)交易情況

1、供應(yīng)情況

佛山樓市新增住宅供應(yīng)量于2010 年達(dá)到九百萬平米的高位，隨后的2011 年、2012 年的全市供應(yīng)量則呈下滑趨勢(shì)。11 年限購令出臺(tái)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，全市新增供應(yīng)量回落。12 年新增供應(yīng)量繼續(xù)減少，但降幅較11 年減少七個(gè)百分點(diǎn)。2012 年佛山市新增住宅面積784.24 萬平米，相比2011 年減少5.5%，仍處于一個(gè)高位。

從各月住宅供應(yīng)情況看，全年新增供應(yīng)量共有3波高峰，時(shí)間分別是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春節(jié)假期樓市的降價(jià)幅度達(dá)到部分購房者心理預(yù)期，加上首套房貸利率優(yōu)惠重現(xiàn)，刺激剛需客入市購房，開發(fā)商主動(dòng)迎合購房者預(yù)期，加大推貨量，迎來全年佛山樓市供應(yīng)量的第一波高峰期。9 月份各項(xiàng)目備戰(zhàn)金九銀十，開發(fā)商加緊推貨，供應(yīng)放量，僅最后一周時(shí)間，全市共取得37 個(gè)預(yù)售證，供貨量突增，月供應(yīng)量106.58 萬平米，迎來第二波供應(yīng)高潮。第四季度市場(chǎng)開始平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)商對(duì)后市信心十足，供應(yīng)量再一步提升，12 月份以93.98 萬平米的供應(yīng)量，完成供應(yīng)的最后一波高潮。

從各區(qū)住宅供應(yīng)分布看，順德區(qū)、南海區(qū)全年供應(yīng)量各占全市總供應(yīng)量的1/3，其中南海區(qū)供應(yīng)量有276.63萬平米，位居全市首位，順德有262.12 萬平米的供應(yīng)量；禪城區(qū)有125.76 萬平米，高明區(qū)52.93 萬平米，三水區(qū)有65.22 萬平米的供應(yīng)量，這三個(gè)區(qū)域的總供應(yīng)量占全市總供應(yīng)量的1/3。

2、成交量價(jià)情況

從近幾年全市成交走勢(shì)看。2008 年在金融危機(jī)和嚴(yán)厲調(diào)控雙重作用下，樓市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市場(chǎng)回暖，市場(chǎng)一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，成交量創(chuàng)下歷史新高，接近千萬方（968.6 萬平米）。2010 年、2011 年受國家調(diào)控政策的影響，成交量逐年減少。2012 年成交量有所增長，全市成交面積672.03 萬平米，同比增加6.0%，但成交總量仍低于09 年、10 年。

在經(jīng)歷11 年的成交低迷后，佛山房企紛紛推出性價(jià)比較高的產(chǎn)品，再加上銀行房貸利率優(yōu)惠等刺激因素的邊際效用，剛需客紛紛出手購房，形成以價(jià)換量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交總金額為513.09 億元，同比微跌0.9%；成交均價(jià)為7635 元/平米，同比下降6.6%。

從月度成交價(jià)格走勢(shì)看，佛山樓市春節(jié)成交探底，價(jià)格與成交金額呈現(xiàn)同向變動(dòng)，節(jié)后成交量出現(xiàn)大反彈，以價(jià)換量格局形成，3 月份小陽春成交量強(qiáng)勁回升，佛山樓市加速進(jìn)入全面降價(jià)階段，此后佛山房價(jià)一直維持在7 千元以內(nèi)，直到年底12 月份，一些定位較高、成本較貴的新項(xiàng)目入市，佛山房價(jià)出現(xiàn)了一個(gè)增長的勢(shì)頭，12 月成交均價(jià)重回“8 字頭”。

二、各區(qū)域市場(chǎng)成交情況

1、禪城區(qū)

2012 年，禪城區(qū)一手住宅共成交11107 套，同比增長46.6%；總成交建筑面積110.84 萬平米，同比增長43.0%，同比增幅位列佛山五區(qū)之首；總成交金額為97.86 億元，同比上漲25.5%；整體成交均價(jià)為8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海區(qū)

2012 年，南海區(qū)一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；總成交建筑面積211.23 萬平米，同比下降1.1%；總成交金額為187.77 億元，同比下降8.6%；整體成交均價(jià)為8889 元/平米（佛山五區(qū)最高均價(jià)），同比下降7.5%。

3、順德區(qū)

2012 年，順德區(qū)一手住宅共成交21312 套，同比增長5.7%；總成交建筑面積261.57 萬平米，同比增多10%，成交總量位居全市第一；總成交金額178.85 億元，同比上漲4.9%；整體成交均價(jià)為6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水區(qū)

2012 年，三水區(qū)一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；總成交建筑面積43.73 萬平米，同比下降29.0%；總成交金額為25.5 億元，同比下滑38.9%；整體成交均價(jià)為5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明區(qū)

2012 年，高明區(qū)一手住宅共成交4051 套，同比增長3.6%；總成交建筑面積44.66 萬平米，同比增長3.2%；總成交金額為23.12 億元，同比上升3.3%；整體成交均價(jià)為5177 元/

平米，與2011 年基本持平。

三、二手房市場(chǎng)交易情況

2012 年佛山市二手房市場(chǎng)共成交17779 套，相比2011 年減少24.1%，成交總面積215.07 萬平米，相比2011 年減少24.0%，成交套數(shù)首次跌到2 萬套以下，創(chuàng)近年來的新低。

各區(qū)中，順德區(qū)二手房以7630 套，108.56 萬平米的成交量，占總成交面積的50.5%，遠(yuǎn)超排名第二的南海區(qū)，成為全市第一。南海區(qū)成交5317 套，總成交面積為58.06 萬平米，占總成交面積的27.0%。禪城區(qū)共成交二手房2236 套，共計(jì)22.52 萬平米，占全市的10.5%。三水區(qū)二手房共成交1438 套，成交面積為14.8 萬平米，占總成交面積的6.9%；高明成交二手房1158 套，共計(jì)約11.12 萬平米，占全市的5.2%。

四、總結(jié)和展望1、2012年佛山樓市總結(jié)

2011 年第二季度開始，在“限購”、“限價(jià)”和“限貸”的打壓下，購房者觀望情緒濃厚，市場(chǎng)逐步陷入低迷，這種局面延續(xù)至2012 年的1-2 月份，成交量持續(xù)下跌。到2 月底3 月初，隨著個(gè)別大品牌開發(fā)商開始系統(tǒng)性的降價(jià)，并取得不錯(cuò)的成交，“以價(jià)換量”逐步成為市場(chǎng)主流，成交量也隨之出現(xiàn)大反彈。加之春節(jié)過后流動(dòng)性的持續(xù)寬松，政府對(duì)調(diào)控政策的技術(shù)性校正，市場(chǎng)回暖預(yù)期形成，成交量得以持續(xù)攀升。3 月小陽春之后，佛山一手住宅月度成交面積超過55 萬平米，基本達(dá)到11 年限購以后最高月成交量的水準(zhǔn)，正式拉開佛山成交回暖行情，樓市全年呈現(xiàn)“以價(jià)換量、量升價(jià)跌”的特征。

2、2013年佛山樓市展望

從人口聚集和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿砜矗鹕降馁彿啃枨筮€處于高位。根據(jù)佛山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1-3季度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26161元，比上年同期增長12.7%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出19236元，增長5.7%。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及佛山不斷進(jìn)行的城市化進(jìn)程，將不斷形成實(shí)實(shí)在在的購房需求，對(duì)佛山房價(jià)形成支撐。與此同時(shí)，在經(jīng)歷2012年的政策適應(yīng)期后，佛山需求量已從限購初期的月均35萬㎡回升至60萬㎡的穩(wěn)定水平線上。在中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基調(diào)基本不變的前提下，預(yù)計(jì)“價(jià)穩(wěn)量升”將成為2013年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征。

第四篇：2007年上半泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

2007年上半泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

泉州市房地產(chǎn)管理局

2007年7月12日

今年上半年，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長，商品住宅市場(chǎng)需求旺盛，供求結(jié)構(gòu)基本合理。同時(shí)，在強(qiáng)有力的住宅市場(chǎng)需求支撐以及開發(fā)商對(duì)房市前景普遍看好的前提下，首次出現(xiàn)商品房供應(yīng)量同比增長，存量房交易下滑等新情況。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀

1-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資47.58億元，比增19.82%；商品房施工面積961.65萬m，比增52.13%；新開工面積354.08萬m，比增110.00%；商品房竣工面積60.18萬m，比增29.45%；商品房銷售面積169.81萬m，銷售金額59.39億元，比增55.21%和65.06%；存量房交易面積50.12萬m，交易金額10.50億元，同比分別下降28.37%和26.12%。

二、市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長

1-6月全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資47.58億元，同比增長19.82%，與全市GDP增長14.4%相比，高了5.4個(gè)百分點(diǎn)，占全市固定資產(chǎn)投資的16.37%，保持平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長主要是受商品房建設(shè)投資的拉動(dòng)，全市商品房建設(shè)投資31.20億，占總開發(fā)投資的65.57%，同比增長49.07%。22222

1房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長的同時(shí)，開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)趨于合理。本年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源75.04億元，比增29.45%。其中國內(nèi)貸款19.96億元、自籌資金22.30億元、定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款31.92億元，占總資金來源分別為26.6%、29.72%、42.54%，分別比增38.8%、30.72%、25.72%，與總的開發(fā)資金來源增長基本同步。值得一提的是，今年的國內(nèi)貸款增長38.8%，比去年同期的增長回落了近42個(gè)百分點(diǎn)，有效歸辟了銀行風(fēng)險(xiǎn)。

2007年上半房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表（表一）

單位：億元

房地產(chǎn)資金來源表（表二）

單位：億元

（二）自宏觀調(diào)控以來，首次出現(xiàn)供應(yīng)量增長

1-6月全市上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積213.02萬m，同比增長79.29%；其中商品住宅批準(zhǔn)上市面積154萬m，同比增長

70.13%。泉州市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積49.79萬m，同比增長65.73%；其中商品住宅批準(zhǔn)上市面積36.82萬m，同比增長45.17%。批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長是自2005年宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來首次出現(xiàn)的正增長且幅度較大增長。

2005年開始宏觀調(diào)控，我市的房市曾一度陷入低迷狀態(tài)，一系列的宏觀調(diào)控出臺(tái)后，開發(fā)商及購房者曾一度出現(xiàn)觀望，這種狀態(tài)持續(xù)至2005年底才開始復(fù)蘇。2006年6月1日后，國家宏觀調(diào)控政策力度加大，市場(chǎng)再度出現(xiàn)僵持，特別結(jié)構(gòu)比例調(diào)整的新政策制約了開發(fā)商的開發(fā)步伐。過去的近一年半時(shí)間，可為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩年，開發(fā)商持謹(jǐn)慎態(tài)度造成我市商品房供應(yīng)量一直呈現(xiàn)負(fù)增長。2006年泉州市區(qū)1-4季度批準(zhǔn)預(yù)售面積（累計(jì)）依次為7.16萬m、16.19萬m、43.08萬m、55.4萬m，同比分別下降70.43%、60.11%、42.98%、32.74%。今年上半年從增量商品房市場(chǎng)看，批準(zhǔn)面積首次出現(xiàn)正增長，說明了經(jīng)歷了一年多的宏觀調(diào)控，我市的房市正步入正常理性的發(fā)展軌道。

（三）供求關(guān)系基本合理，銷售旺盛

全市商品住宅批準(zhǔn)上市154萬m，銷售145.38萬m，供應(yīng)量高于銷售量8.42萬m，供求比為1.06：1，供求關(guān)系基本合理。今年上半年，我市的增量商品房上市供應(yīng)明顯增加，但是在旺盛的市場(chǎng)需求支撐下，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭，銷售面積及銷售金額均有大幅的增長。全市商品房銷售面積169.81萬m，是去年全年銷售量的70.75%，銷售金額59.39億元，同比分別增長55.21%和65.06%；其中商品住宅銷售面積145.38萬m，2

2是去年全年銷售量的90.39%，銷售金額46.28億元，同比分別增長53.81%和60.81%。供應(yīng)與銷售的同步增長，決定了我市的供求關(guān)系趨于平衡，供求關(guān)系基本合理。

2007上半年商品房銷售情況表（表三）

（四）存量房交易下滑

1-6月份，全市存量房交易套數(shù)3931套，交易面積50.12萬m，交易金額10.50億元，同比分別下降25.24%、28.37%、26.12%；其中存量住宅交易套數(shù)3162套，交易面積41.69萬m，交易金額8.85億元，同比分別下降23.68%、27.72%、21.81%。

泉州市區(qū)存量房交易套數(shù)2280套，交易面積19.68萬m，交易金額6.61億元，同比分別下降13.01%、38.59%、34.29%；其中存量住宅交易套數(shù)1600套，交易面積15.59萬m，交易金額5.44億元，同比分別下降34.53%、33.77%、29.68%。

近幾年來，我市存量房交易市場(chǎng)一直處于較活躍狀態(tài)，同比均保持增長，即使在“二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅”和“開征個(gè)人所得稅”等政策影響下，依然保持增長。但是自今年起，我市存量房交易量在第一季度首次出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，第二季度延續(xù)著第一季度的下滑態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)了較大的下滑比例。分析其下滑原因：①二手房房價(jià)的上漲抑制了一定的消費(fèi)群體；②加快保障性住房建設(shè)提供另一個(gè)選擇渠道；③一手商品住宅增加供應(yīng)量分流了部份購房群體；④股市火爆分散了部份購房資金。

2上半年存量房銷售情況表（表四）

單位：套、萬m2、億元

三、2007年下半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

我市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行情況良好。下半年隨著2008年我市承辦全國農(nóng)運(yùn)會(huì)的臨近，城市化發(fā)展迅速，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)快速進(jìn)展，預(yù)測(cè)下半年的房市依舊繁榮。幾個(gè)有利因素：

1、房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)后期發(fā)展前景看好。

2、有效的住宅市場(chǎng)需求仍具有很好的發(fā)展勢(shì)頭。

3、土地部門正按我市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃放量供應(yīng)土地，近一年半時(shí)間，土地的有效供應(yīng)將在后期的開發(fā)保障住房需求，全市的供求關(guān)系將繼續(xù)保持一定的平衡。

4、保障性住房建設(shè)步伐加快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理，有效滿足中低收入家庭的住房需求。綜合上述因素看：

1、下半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍會(huì)保持著快速合理的增長；

2、供應(yīng)略高于需求，總體的供求關(guān)系合理；

3、普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房及其適度的高檔商品住房同時(shí)上市，呈多元化住房供應(yīng)格局。

第五篇：2011年輕卡市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及特征分析

2011年輕卡市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及特征分析

2011年11月11日作者：楊再舜

A、輕卡市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)淺析

中國汽車是政策車市，特別反映在商用車上。今年以來，隨著國家4萬億元項(xiàng)目陸續(xù)投資完成和前兩年 “汽車下鄉(xiāng)”政策透支了今年的輕卡需求。另加上“汽車下鄉(xiāng)”補(bǔ)貼政策結(jié)束，生產(chǎn)資料與物價(jià)持續(xù)上漲，使得購車成本提高，從今年元月至今，輕卡市場(chǎng)基本處于5000元左右的漲價(jià)狀態(tài)，使得 部分農(nóng)村用戶暫時(shí)擱置了購車計(jì)劃而持觀望態(tài)度，購車需求受到抑制。此外，年初對(duì)車輛油耗標(biāo)識(shí)法規(guī)突發(fā)性實(shí)施，措手不及的廠商也流失一部分市場(chǎng)。

隨著城鎮(zhèn)化速度加快，二級(jí)與三級(jí)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展將刺激輕卡市場(chǎng)增長、輕型車購置和運(yùn)營成本下降、稅費(fèi)改革，農(nóng)用車優(yōu)勢(shì)不再，用戶將會(huì)轉(zhuǎn)投輕型車。在新的經(jīng)濟(jì)條件下，城市城區(qū)、城鄉(xiāng)之間以及城際之間短途運(yùn)輸需求快速增長而農(nóng)用車無法適應(yīng)當(dāng)代公路運(yùn)輸高效、快速、省油等等的競(jìng)爭(zhēng)要求，使得輕型車市場(chǎng)將進(jìn)一步得到提升，政策退潮下的農(nóng)村市場(chǎng)仍是車企的必爭(zhēng)之地。

明年將實(shí)商用車施延期國四排放法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，因此，各車企的高端輕卡動(dòng)力全部采用高壓共軌技術(shù)，排放滿足國

三、國四等。現(xiàn)階段無論是裝配在中高端輕卡上的4JB1，仿4JB1還是ZD3.0、4KH1、F1C、Sofim、ISF2.8/ISF3.8等，均采用高壓共軌技術(shù)，排放滿足國三及以上排放水平。

目前，國內(nèi)高端輕卡動(dòng)力現(xiàn)階段以日系技術(shù)為主，歐系輕卡系列為輔，其代表者4JB1，其后進(jìn)入市場(chǎng)的ZD30、4KH1等都是源于日系技術(shù)；而另外歐美技術(shù)產(chǎn)品將會(huì)對(duì)日系技術(shù)發(fā)起挑戰(zhàn)，以福田康明斯ISF2.8、ISF3.8為代表的美系動(dòng)力，以依維柯索菲姆和上菲紅為代表的歐系動(dòng)力將會(huì)對(duì)日系帶來很大沖擊，日系發(fā)動(dòng)機(jī)占主導(dǎo)的局面將在已發(fā)生了改變，并處于消退和萎縮的趨勢(shì)，這一動(dòng)態(tài)已出現(xiàn)在高端輕卡動(dòng)力市場(chǎng)。預(yù)期未來五年之內(nèi)，混合動(dòng)力

或天然氣輕卡或?qū)⒊晌磥磔p卡發(fā)展方向。

今年以來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)通漲、人民幣持續(xù)升值，利比亞、埃及、敘利亞等中東和北非國家輕卡主要出口國遭遇戰(zhàn)爭(zhēng)，越南等東南亞地區(qū)遭遇領(lǐng)土紛爭(zhēng)，均對(duì)今年各主流輕卡車企的出口產(chǎn)生重大負(fù)面影響。

B、輕卡產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)淺析

隨著中國社會(huì)的城市化進(jìn)程加快，城市城區(qū)、城鄉(xiāng)之間以及城際之間短途運(yùn)輸需求快速增長，帶動(dòng)了城市輕卡的升級(jí)換代，國內(nèi)各大城市迫切需要造型前衛(wèi)、排放環(huán)保、動(dòng)力強(qiáng)勁、低碳節(jié)能的高端輕卡，符合這一市場(chǎng)需要的高端輕卡需求將越來越大。目前，各主流輕卡生產(chǎn)廠家大力運(yùn)用技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)開拓手段，產(chǎn)品升級(jí)改造速度加快。車型向?qū)掦w、高噸位發(fā)展，呈現(xiàn)出輕卡高端化和中卡化的趨勢(shì)。

目前，在輕卡高端市場(chǎng)上，福田歐馬可、慶鈴P100T P600、江淮帥鈴Ⅲ、江鈴凱銳、凱運(yùn)和N800、鄭州日產(chǎn)凱普斯達(dá)、東風(fēng)股份凱普特與純歐系南京依維柯歐霸高端輕卡競(jìng)爭(zhēng)正形成捉對(duì)撕弒之勢(shì)。雖然如今還有很多輕卡品牌還保留著五十鈴的經(jīng)典造型，但越來越多的輕卡強(qiáng)者已經(jīng)開始向著自己的風(fēng)格發(fā)展，整個(gè)產(chǎn)品體系都擁有自己獨(dú)特駕駛室特征與特色。

當(dāng)下，國內(nèi)高端輕卡整車的動(dòng)力、制動(dòng)、懸掛、車載電子等系統(tǒng)均需要全面升級(jí)換代。全面引入轎車化設(shè)計(jì)理念，將人體工程學(xué)這一設(shè)計(jì)思想引進(jìn)到卡車領(lǐng)域，具體表現(xiàn)在可方便操作的一體化中控臺(tái)，集中了音響系統(tǒng)、空調(diào)控制系統(tǒng)等等。其它如電動(dòng)門窗、助力轉(zhuǎn)向;可調(diào)節(jié)位置的座椅及可調(diào)角度方向盤，使駕乘者更加輕松;大曲面擋風(fēng)玻璃的采用，使駕駛時(shí)的視線效果更好，大大減少了盲區(qū)的存在，降低了事故的發(fā)生。

在車型的延伸上，細(xì)分特點(diǎn)更明顯，高承載力的大輕卡被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可并成為未來市場(chǎng)主流產(chǎn)品。此種車型一般采用雙排帶臥鋪結(jié)構(gòu)，使其駕駛室空間得到增大，保證了整車乘坐的舒適性;大部分采用了導(dǎo)流罩設(shè)計(jì)，將車身的實(shí)用和美觀融為一體;在車廂和駕駛室之間，融入了公司的LOGO及其自身特有顏色，以增強(qiáng)視覺沖擊力。

當(dāng)下，高端輕卡上已經(jīng)采用了大扭矩整體鍛造前橋，抗扭、抗彎、疲勞強(qiáng)度高;一次沖壓成型的車架與縱梁進(jìn)行全鉚接，使整車的可靠性更高。底盤上的升級(jí)能夠使輕卡更好地適應(yīng)各種路況要求，滿足不同行業(yè)的承載需求。此外，高端輕卡基本上已經(jīng)升級(jí)為6擋變速器的大扭矩變速箱，更符合大馬力發(fā)動(dòng)機(jī)的匹配要求。不少車型還采用氣壓雙回路制動(dòng)系統(tǒng)、彈簧制動(dòng)、帶排氣輔助制動(dòng)系統(tǒng)、帶感載閥，使得整車空載和滿載的制動(dòng)均衡、操縱輕便靈活方、轉(zhuǎn)向穩(wěn)定性好、駕乘更舒適。此外，并經(jīng)過空氣動(dòng)力學(xué)設(shè)計(jì)的駕駛室和后視鏡控制降低低頻噪聲而使駕駛室更安靜，最大限度地隔離在運(yùn)動(dòng)聲音、怠速噪音等內(nèi)外的噪聲。

在動(dòng)力系統(tǒng)上，4JB1及仿4JB1衍生品是現(xiàn)階段國內(nèi)高端輕卡動(dòng)力首選。裝配4JB1發(fā)動(dòng)機(jī)此類高端車企原有江鈴、慶鈴。此后，江淮、福田以4JB1為進(jìn)行了動(dòng)力衍生產(chǎn)品開發(fā)，如北汽福田奧鈴TX-4JB1氣剎新品和奧鈴TX-雷沃4D新品。

如今康明斯ISF高端動(dòng)力又成為高端重卡的代名詞，如新款江淮威鈴配康明斯ISF輕型發(fā)動(dòng)機(jī)。ISF系列直列四缸3.8升和2.8升發(fā)動(dòng)機(jī)，是康明斯投入巨資全新研發(fā)的兩款面向未來的新一代全電控輕型柴油機(jī)。ISF3.8升發(fā)動(dòng)機(jī)功率覆蓋140-170馬力，升功率可達(dá)35千瓦/升，同級(jí)中承載力最強(qiáng)、運(yùn)輸效率最高。

在整車輕量化方面，一是優(yōu)化車輛設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，二是在優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上應(yīng)用新材料，在不降低承載能力前提下實(shí)現(xiàn)的整體輕量化。以美鋁車輪為代表的企業(yè)也具體展示了利用新材料和新工藝如鎂、鋁合金，高強(qiáng)度合金，復(fù)合塑料材料等在輕量化中發(fā)揮的顯著作用。卡車的輕量化是一個(gè)系統(tǒng)工程，它涉及整車、發(fā)動(dòng)機(jī)、懸架等各個(gè)領(lǐng)域，甚至包括新材料以及新技術(shù)的應(yīng)用。

汽車車身約占汽車總重量的30%，空載情況下，約70%的油耗用在車身重量上。汽車

重量每降低100公斤，每百公里就可節(jié)油0.6升。若汽車整車重量降低10%，燃油效率可提高6%—8%；若滾動(dòng)阻力減少10%，燃油效率可提高3%；若車橋、變速器等裝置的傳動(dòng)效率提高10%，燃油效率可提高7%。因此，在計(jì)重收費(fèi)下，輕量化車對(duì)于整車的燃油經(jīng)濟(jì)性、車輛控制穩(wěn)定性、碰撞安全性都非常重要。

東風(fēng)銳鈴輕卡 東風(fēng)銳鈴采用東風(fēng)中卡多利卡駕駛室、五十鈴動(dòng)力體系、日產(chǎn)凱普斯達(dá)底盤新技術(shù)合力打造的中高端輕卡產(chǎn)品，不論外觀、造型、內(nèi)飾還是動(dòng)力總成系統(tǒng)配置、底盤技術(shù)，超越同類產(chǎn)品。

東風(fēng)銳鈴的動(dòng)力體系主要采用東風(fēng)輕發(fā)D28五十鈴技術(shù)發(fā)動(dòng)機(jī)、五十鈴變速箱、五十鈴前橋后橋。獨(dú)家采用多種儲(chǔ)物空間設(shè)計(jì)和真空罐設(shè)計(jì)，獨(dú)配轉(zhuǎn)速表，改進(jìn)安全帶設(shè)計(jì)和駕駛室下視鏡。