第一篇：2014年1月昆明房地產市場運行報告分析

2014年1月昆明房地產市場運行報告分析

2014開年首月，昆明樓市高調開局，雖然相比去年12月的成交情況略有下降，但破萬套的成交量，依舊延續了2013年下半年以來的高位成交態勢。據昆明市房產信息網統計數據顯示，今年1月，昆明樓市各類商品房共成交12346套、成交面積1180140.95平方米，日均成交量約為398套。2014年1月，昆明一級市場土地大量供應，促進成交量大幅提升，二級商品房市場供應面積雖然環比大幅減少，降幅為57.66%，但是同比2013年1月份卻增加44.31%，成交環比趨于平穩，同比2013年1月份成交增幅為36.93%。一級市場：2014年1月1日-2014年1月31日，昆明市國土資源局網站上所公布的土地成交情況獲悉，本月昆明市主城區土地掛牌市場供應16宗土地；本月昆明市主城區土地市場成交21宗。

二級市場：2014年1月1日-2014年1月31日，11月昆明市商品房新增預售面積97.06萬平方米；成交套數為12346套；成交面積118.01萬方。

總體來講：2014年1月，昆明一級市場土地大量供應，促進成交量大幅提升，二級商品房市場供應面積雖然環比大幅減少，降幅為57.66%，但是同比2013年1月份卻增加

44.31%，成交環比趨于平穩，同比2013年1月份成交增幅為36.93%。

一、一級市場

1.1供應分析

本月昆明市主城區土地市場供應16 宗土地。

1.2 成交分析

本月昆明市主城區土地市場成交 27宗土地。供應分析：

2014年1月份昆明主城區土地供應為16宗，總面積為425004.21平米，合計為637.5畝，五華區8宗，面積為202763.73平米，合計為304.14畝；西山區2宗，面積為97315.74平米，合計為145.97畝；盤龍區4宗，面積為68069.88平米，合計為102.1畝，官渡區3宗，面積為57054.78平米，合計為85.58畝。

昆明主城區土地供應中：城鎮住宅用地供應9宗，面積為358553.01平米，合計為537.83畝，五華區4宗，面積為158132.18平米，合計為237.2畝；西山區2宗，面積為97315.74平米，合計為145.97畝；盤龍區1宗，面積為62250.16平米，合計為93.37畝，官渡區1宗，面積為40834.93平米，合計為61.25畝。商業用地供應8宗，面積為66471.2平米，合計為99.71畝，五華區4宗，面積為44631.55平米，合計為66.95畝；盤龍區2宗，面積為5619.8

平米，合計為8.43畝，官渡區2宗，面積為16219.85平米，合計為24.33畝。

成交分析：

2014年1月份昆明主城區土地成交21宗，總面積為898572.74平米，合計為1347.85畝，官渡區5宗，面積為322322.4平米，合計為483.48畝，五華區5宗，面積為102447.2平米，合計為153.67畝；西山區5宗，面積為210311.83平米，合計為315.47畝；盤龍區3宗，面積為67869.96平米，合計為101.8畝。

昆明主城區土地成交中：城鎮住宅用地成交8宗，面積為360327.01平米，合計為540.49畝，五華區3宗，面積為94216.42平米，合計為141.32畝；西山區2宗，面積為99109.74平米，合計為148.66畝；盤龍區1宗，面積為62250.16平米，合計為93.37畝，官渡區1宗，面積為40834.93平米，合計為61.25畝。商業用地成交7宗，面積為64660.2平米，合計為96.99畝，五華區3宗，面積為42820.55平米，合計為64.23畝；盤龍區2宗，面積為5619.8平米，合計為8.43畝，官渡區2宗，面積為16219.85平米，合計為24.33畝。工業用地成交6宗，面積為473585.53平米，合計為713.37畝，西山區4宗，面積為208317.91平米，合計為312.48畝；官渡區2宗，面積為265267.62平米，合計為397.9畝。

二、整體市場

2.1商品房供求價格情況

2.2商品住宅供求價格情況

2.3辦公供求價格情況

2.4商業供求價格情況

三、區域市場

3.1昆明市內四區商品住宅成交情況(環比、同比)

西山區住宅成交套數據4646套，環比上月上上漲98.04%，同比上漲107.69%；成交面積21.15萬方，環比上月，成交面積上漲122.41%，同比上漲114.14%。五華區成交套數據1443套，環比上月下降31.19%，同比下降12.49%；成交面積14.01萬方，環比上月，成交面積下降21.42%，同比下降4.7%。

盤龍區成交套數據2132套，環比上月下降7.26%，同比上漲3.7%；成交面積25.59萬方，環比上月，成交面積上漲56.13%，同比上漲59.64%。

官渡區成交套數據2156套，環比上月下降47.96%，同比上漲2.22%；成交面積21萬方，環比上月，成交面積下降42.40%，同比下降6.04%。

3.2昆明市內四區各區成交面積占比

本月商品房成交面積分配中，西山區占比最大，為43%，其次是盤龍區占比24%，緊接著是官渡區和五華區，占比分別為20%和13%。

第二篇：昆明房地產市場報告2016

昆明銳理——2016年上半年昆明房地產市場研究報告

一、宏觀·平穩寬松 1.1 經濟運行

【全國經濟環境】經濟運行總體平穩，PPI同比降幅縮窄，結構調整和轉型升級在穩步推進。

【全國經濟環境】M2供應增加，新增信貸隨之高漲，居民貸款比重大，企業類貸款增長乏力。

【全國經濟環境】全社會固定資產投資增速平穩，房地產投資增速自年初持續上升。

【昆明經濟環境】昆明經濟受宏觀形勢影響持續走低，產業結構調整持續，經濟下行明顯。

【昆明經濟環境】居民消費能力穩中有升，金融機構人民幣存款余額平穩增漲。

【昆明經濟環境】固定資產投資放緩，房地產投資同比增長12.7%，其占固定資產投資額比例也增加。

1.2 【經濟小結】

全國GDP增速基本保持穩定，全社會固定資產投資增速自2015年后半年趨于穩定，房地產投資持續上升，房地產市場趨于穩定狀態；昆明固定資產投資放緩，房地產投資同比增長12.7%，其占比例也增加。房產市場先行指標回暖跡象明顯。

1.3 政策環境

【全國政策解讀】2008年-2016年6月重要政策總結。

【2016年1-6月全國重要政策節點】

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國政策解讀】降首付，延長貸款年限、購房補貼。現象：三四線城市及部分二線城市，走量緩慢，庫存積壓。

解析：一二線城市人流量大，購房/租房需求高。因此購房者與投資者均將目光放在了一二線城市，導致了三四線城市及部分二線城市走量緩慢，庫存積壓。

政策措施：在降低購房首付，延長貸款年限，購房補貼利好條件的基礎上，大力推進棚戶區改造貨幣化，多重措施去庫存。

【全國政策解讀】因地制宜，北、上、廣、深及部分二線城市調控收緊。現象：至2015年下半年，各城市紛紛解除限購以及“90,70”政策，整個房地產市場回暖明顯，與此同時房產市場分化現象明顯加劇。熱門一二線城量價齊升，其中部分城市頻頻拍出地王，三四線卻仍舊于寒流之中懾懾發抖。

解析：三四線城市走量緩慢，有實力的開發商集體投奔熱門一二線城市，小型開發商則在三四線城市 “樓市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根據各個省份（城市）的實際情況制定對應措施，收緊一線城市（北、上、廣、深），降溫熱點二線城市（南京、蘇州、合肥、武漢），扶持二三四線城市。

2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、廊坊、合肥已逐步收緊調控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一覽表】

【政策解讀-昆明】2016年昆明施行四大房產新規

2016年1月1日起施行《云南省商品房銷售明碼標價實施細則》 銳評：商品房備案被取消，開發商自行公示而無需備案，如此一來，調整房價將不再受備案的限制，開發商可靈活掌控銷售價格，房價由市場主導；而對于購房者來說，如今房價全由開發商說了算，購房者需了解房價公示制度，向開發商表明立場觀看房價公示，以維護自身利益。

2016年2月1日推行《商品房買賣合同示范文本》

銳評：新版買賣合同新增了商品房預售資金監管條款，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶，有效防范交易風險。昆明市還增加了安全設置，保障購房者明確知道自己權利義務。并對商品房買賣時的細節作出了更多的規范，新增內容更多指向監督開發商行為，最大程度維護購房者權益。

2016年1月1日起施行《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

銳評：此次修訂辦法在防止報廢電梯再入市、在電梯日常維護保養方面、將使用年限超過15年的電梯列為重點監控對象等方面做出了明確的規定。提高了電梯使用的安全系數，明確責任，加大監督檢驗力度，全面細化安全管理。

2016年2月1日實行《昆明市物業管理辦法》

銳評：明確業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利、義務,規范物業管理企業的行為以及業主大會、業主委員會、職責、運作,保護業主的共同利

益,為改善人民群眾的生活和工作環境創造良好的條件。新規的施行，更加規范了地產環境。

【政策解讀-昆明】昆明市規劃局出臺細則 明確“商改住”標準

摘要：市規劃局出臺了相關實施細則，重點明確了房地產項目部分地塊用地性質變更、城市更新改造項目商改住、房地產項目調整住房套型變更的原則等內容。

銳評：商業體量較大，而昆明住宅用地供應不足，上半年昆明住宅去庫存頗有成效，商辦市場疲軟。

此次明確“商改住”的標準，也有利于盤活商業項目，標準中提出關于商改住改造配套設施的細則，保障了“商改住”的有序實施。但地段位置不好的項目“商改住”后，由于集中供應、改造成本過高、開發商缺乏運營經驗等因素，推進實施也不是那么容易。

【政策解讀-昆明】昆明出臺“46條”穩增長措施

亮點：涉及促進房地產市場穩定發展；努力降低商品房庫存；切實加強土地保障等20個方面46條政策措施。

銳評：政策的出臺，明確了促進房地產市場和土地市場健康平穩發展。首先通過減壓穩樓市，全面施行商品房預告抵押登記制度，提高金融機構開展住房貸款的積極性，通過房貸等金融改革措施，放寬政策，給房企松綁；其次通過調限，加大住房公積金促進住房消費力度，加大金融支持力度、實行財政補貼政策等，靠公積金激活樓市，進一步刺激樓市，達到降低商品房庫存的目的；通過多達9

項土地制度，規范土地出讓方式，減免多項費用等方式，切實加強土地保障，盤活市場土地市場。

【政策解讀-昆明】昆明27條措施推進供給側結構性改革。

摘要：《昆明市供給側結構性改革實施方案》明確提出，要經過3年努力，供給側結構性改革取得重要進展，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板工作取得明顯成效。

銳評：《方案》提出了27條具體任務和措施，意味著昆明供給側結構性改革動真格。著力化解房地產庫存，進一步完善房地產調控政策，加大住房公積金促進住房消費力度，大力推廣住房保障貨幣化，積極支持農民工和有意愿的農民進城購房，鼓勵車庫（位）銷售租賃。

【政策解讀-昆明】2018年底商品房庫存規模比2015年減少25%。摘要：昆明市通過了《昆明市供給側結構性改革實施方案(送審稿)》,方案對昆明市房地產業去庫存提出了新的要求，2018年底商品房庫存規模比2015年減少25%，并對2016~2018年商品房銷售面積年均值提出要求。

1.4 銳評：

1、政府從土地供應上加強監管和控制，減少土地供應，從市場的最開端抑制庫存的增長。

2、“商改住”標準的出臺，有益于盤活部分商辦項目，推進商辦項目去庫存的實施。

3、西山區、呈貢區出臺對購買或租用轄區內商務樓，都有相應的補助，積極推動了整個辦公市場的“去庫存”力度。

4、加大住房公積金促進住房消費力度，并推動住房公積金繳存省內異地互認，公積金買房條件的一再放寬，無疑都是為去庫存工作創造先決條件。

1.5 【全國政策小結】

1、降首付、減契稅、購房補貼等多重優惠去庫存。在多重優惠的刺激下，房地產市場回暖明顯，多個城市量價齊飛；

2、支持農民進城買房，加大棚改戶貨幣補償比例去庫存。在優惠政策的激勵下，該部分人群有繳納首付的能力，但后期還貸壓力較大，因此購房可能性較小；

3、為控制市場平衡，防止后期“房產泡沫”，多個熱門二線城市土拍都施行了“限價融斷”措施；

4、因地制宜，多個城市調控收緊。從去年優惠政策入市以后，一線城市樓市量價齊升，土地市場頻出地王。3月份開始一線城市政策開始收緊，開發商與

購房者則大量涌入周邊的二線城市，造成以蘇州、合肥、南京為首的多個二線城市樓市異常火爆。為促使地產平衡發展，熱門二線城市已開始逐步收緊調控。

1.6 【昆明政策小結】

1、推行新版合同、實行電梯安全、物業管理辦法，加大監督檢驗力度，最大程度維護了購房者、業主的權益。商品房備案被取消，開發商獲得了掌控價格的自由，房價將由市場主導；

2、從2月1日開始實施的“新版商品房合同”對市場簽約影響極大，在3月15日修改執行新規前，大量的項目延遲備案，致使應在2月份簽約備案的量擠壓在3月中下旬集中網簽，造成了上半年2月份市場極度冷淡、3月份極度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商辦市場的庫存，盤活項目，但也可能由于集中供應、改造成本過高、開發商缺乏運營經驗等因素，減緩推進實施的進程；

4、政府出臺一系列政策措施，明確了到2018年“年平均銷售1000萬㎡以上”、“庫存比2015年底減少25%”的目標，這將說明接下來政府還將延續積極寬松政策，在如此大的市場容量與利好的政策中，開發房企可遐想的空間是非常大的。

二、市場·奮勇前行

【昆明-供銷】新增供應縮減，成交同比增長，7年后市場再現供小于求局面。

市場新增供應持續下滑，上半年合計供應387萬㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合計成交555萬㎡，同比增長21%，備案成交的增長與呈貢和南市區出現集中備案的項目有關。

商品房包括商品住宅、定向團購房、商業、辦公與車位

商品房供應統計公布房間明細的預售項目面積

【昆明-存量】商品房庫存處于高位，但市場出現好轉信號，上半年去庫存168萬方。

供求逆轉，備案成交面積比新增供應多168萬㎡，整個上半年呈現出良好的去庫存局面。

截止6月底，商品房庫存2651萬㎡，以近12個月市場共備案1124萬㎡計算，現有庫存去化時間約為2.4年。

昆明政府“去庫存”政策指出，到2018年底，商品房庫存要比2015年底減少25%。2016上半年市場表現為該去庫存的目標打下良好的開局。

【昆明-月度供銷】表現強勁，月均銷售93萬㎡，有3個月份銷量過百萬㎡。自2月1日起，昆明開始使用新版購房合同進行備案，但由于新版合同中諸多條款涉及到退房，房企持謹慎對待態度，致使項目備案延后，致使2月市場極度低迷。擠壓延后的備案在3月得以備案，推高了該月市場成交。

除2月特殊因素影響外，2016年各月備案均在85萬㎡以上，且均優于去年同期。

【主城區-供銷】供應連續下滑，成交高位，市場供過于求局面改變。2016年主城區新增供應持續下滑，上半年合計供應371萬㎡，同比下降14%。2016年上半年主城區商品房合計成交404萬㎡，同比下降2%。

注：

1、主城區包含中市區、東市區、南市區、西市區和北市區，不包含呈貢與

空港區域

【主城區-存量】庫存止升回落，市場出現去庫存信號。

2016上半年備案成交面積比新增供應多32萬㎡，市場庫存首次止升回落。截止2016年6月底主城區商品房庫存為2222萬方，以近12個月市場共備案893萬㎡計算，現有庫存去化時間約為2.5年。

【主城區-月度供銷】月均銷售67萬㎡，2季度月度之間成交量大、波動小。2月受政策（新版商品房合同）影響備案延遲，多數項目擠壓在3月中下旬簽約備案，使3月份成交顯增。

剩余月份供求缺口小，市場近似處于供求平衡點。

【市場供銷對比】2016上半年呈貢市場銷售占比大幅增加，南市區供求占比依舊最大。

【市場供銷對比】同比來看，呈貢供應驟減、成交倍增，南市區供求量微降但仍占主導。

【各區域供銷存對比】市場供銷存主要集中在南市區與呈貢，其中南市區存量第一。

【房產企業機構】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進入強者盛宴時代。

【房產企業機構】2016年房企并購重組加速，品牌房企大肆接盤，昆明樓市進入強者盛宴時代。

【房企排名】2016年TOP20房企銷售增加，市場份額進一步提高。

注：銷售金額包含住、商、辦與車位

2.1 銳理數據解析（商品房）1.昆明整體市場穩中有升，價格下行

2.上半年市場供應量整體減少，存量首次出現下降，去庫存意圖明顯，效果初見端倪

3.依據目前昆明市場存量以及現有市場去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城區供減量平，其中南市區一直是供銷主力區域；呈貢區成交大幅增長

5.定向團購房拉動銷量上升，商品住宅供求平衡，庫存量合理，商業與辦公庫存高，去化壓力巨大。

6.上半年昆明房企并購重組加速，昆明樓市進入強者盛宴時代

總結：昆明市場新增供應縮減，以去庫存為己任，市場供給側調節初見成效。2.2 未來預判

1、下半年房價會出現小幅回升，尤其是商品住宅產品，其價格將得到改善盤入市的支撐

2、在利好政策不斷釋放與市場多方博弈的情況下昆明樓市將繼續平穩前行 根據昆明市政府“去庫存”政策，下半年將延續上半年供減銷增去庫存的良好態勢

3、更多城中村改造停滯項目將被品牌房企接手盤活，市場上品質樓盤逐步增多，樓市良性發展

4、昆明的中小房企將進一步被收購、轉型或者消失，未來大房企將占據更多市場份額。

三、土地供求失調

【土地供銷】昆明土地市場樓面地價小幅下降，供應量微漲，成交量減半，流拍增多。

上半年土地市場較去年同期供應量上漲，銷售量下降，供銷比約2.29:1，樓面價小幅下降。供銷價同比漲幅分別6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年開始，昆明土地供應緊縮明顯，2015年下半年幾乎是斷崖式收緊。2016年上半年市場土地有適量供應，卻存在起價過高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同時，碧桂園、萬科、云南城投、實力等房企另辟蹊徑，采用收購、入股或代建的方式增加項目土地儲備。

【土地供應分布圖】供地分布廣，供應地塊前三板塊是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布圖】滇池、次中心和北市等板塊土地成交搶眼。

【土地性質】昆明住宅類與商業類土地供應約各占一半，成交地塊中純住宅占比大，商業用地流拍多。

上半年昆明純住宅用地供應29宗，約1198畝，供應面積占比42%； 供應用地性質以純住宅與商業為主，約占總供應面積的90%。

上半年昆明土地成交以純住宅為主，該類用地除因故終止外，其他全數成交，這說明市場對住宅用地的需求旺盛；商住兩用性質土地占總成交量的16%，商業用地占10%。

【土地金額】 上半年昆明土地出讓金共51.4億元，累計成交1238畝。

【溢價分析】平均溢價率6.47%，共7塊土地溢價成交，2月藍光約溢價27%競得4宗純住宅地塊。

【流拍土地分布圖】巫家壩地王由于起價過高流拍，并在6月底折價約1/3后成交。

【各性質土地對比】住宅土地價格在2月份和5月份較高，且在2月份有溢價；商業地價波動大，多底價成交。

【各區域供銷對比】南市區為昆明土地供需熱點區域，東市區亦有發力，中市區持續有地塊供應。

上半年昆明共計供應土地52宗，合計2832.7畝；

東市區供應量超過1/3，供應面積為1010.5 畝，其中空港板塊供應945.5畝；南市區次之，供應528.46畝，北市區稍遜一籌，供應472.35 畝。

上半年昆明共計成交土地31宗，合計1238.0畝；

本成交主要分布在南市區，成交面積為410.5畝，呈貢區成交353.5畝；中市區成交203.9畝。

【各區板塊價格對比】呈貢、滇池板塊供銷走高，溢價地塊位于北市、東南與高新板塊，北市板塊溢價最高。

【土地成交供求板塊熱度圖】呈貢、滇池板塊最熱，其次是空港、北市與次中心板塊。

【成交樓面價排行】藍光溢價27%斬獲北市4宗純住宅地塊，樓面價為3771元/㎡。

3.1 【成交總價排行】

3.2 【銳理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出讓土地52宗，其中成交31宗，成交面積1238畝，同比下降52.9%。

2.土地出讓金： 上半年土地吸金51.4億元，相較于2015年同期的81.3億元，下降36.8%。

3.土地溢價：上半年昆明土地市場較2015年下半年有所回暖，與去年同期相比銷量約減半，流拍土地增加，地塊總體溢價率仍然不高，為6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍價過高，大量開發商無法負擔。

5.成交區域：南市區土地市場仍為供銷主力，其中滇池板塊土地成交量較高。

3.3 【未來預判】

1.整體態勢：供求不匹配的矛盾還將延續，土地市場將延續上半年平淡的態勢。

2.成交走勢：商業地塊流拍或將成為常態，土地溢價能力弱，多數應是底價成交。

3.供應類型：預計下半年住宅用地仍為供求主力，純商業用地占比應該下降。

4.熱點區域：南市區仍將是主力區域，東市區隨著碧桂園、花樣年等品牌房企扎堆進入，或將成為下一個熱點區域。

3.4 【總評】

1、從整體來看，土地市場如何走取決于政府的供地計劃；

2、從土地成交性質層面看，市場對純住宅用地需求旺盛；商業用地面臨較大的成交壓力，流拍可能性增加；

3、受昆明商業大體量的商業存量影響，商業用地的資產價值目前仍處于下降通道，且短期內難以實現根本性的逆轉，商業用地的市場風險明顯高于住宅用地；

4、品牌房企入市搶地戰況全面升級，行業集中度進一步提高，小房企拿地更加困難；

5、市區內凈地供應愈發稀少，映襯出問題頻出并開發停滯的城中村改造項目地塊的價值，在下半年一級市場拿地更加激烈的背景下，這部分項目或將迎來新生。

第三篇：鎮遠縣房地產市場運行分析報告06年

鎮遠縣房地產市場運行分析報告

(2006年上半年)

一、2006年1－6月基本情況

2006年1—6月，在縣委、政府的宏觀調控下，我縣的房地產市場正穩步發展，商品房新開工面積、商品房銷售量、銷售總額均保持了一個相對穩定的數量。房地產市場總體來看是供、需基本平衡、價格穩中有升、走勢平穩。房地產的發展對于改善居民居住條件，推動我縣經濟發展起到了積極作用。

1、商品房新開工面積為3.83萬m2，比去年同期減少12.95%，其中：商品住宅新開工面積為 3.54萬 m2,比去年同期增加10.63%，經營用房為 0.29萬m2,比去年同期減少75.83 %。

2、商品房預銷售面積2.011萬m2，比去年同期減少36.76 %，其中商品住宅銷售面積1.452萬 m2，比去年同期減少 49.05%，經營用房預銷售面積0.559m2，比去年同期增加69.39 %。

3、二級市場：存量住房交易面積為1.068萬m2，比去年同期減少36.04%，二級市場的發展，對穩定房地產市場起到了較好地促進作用。由于存量住房的交易價格還是低于商品房價格，因而也為部分收入水平有限的工薪階層購買住房提供了可選擇的市場。

4、按揭貸款在購房資金中所占比重逐年增長，今年上半年按揭貸款在購房資金中所占比重為46 %，按揭貸款比例增長。一方面說明老百姓消費觀點的轉變，對鎮遠的經濟發展前景、對預期收入的增加充滿信心，但是一方面也說明老百姓的積累已經在減少，如果沒有銀行支持，換句話說，如果銀行在房貸款政策方面有調整，對我縣房地產經濟的影響比重也會增大很多。

總的來看，今年上半年房地產市場銷售狀況與去年同期基本持平。但也有一些不同之處。

1、從新開工的商品房面積來看，政府以規劃為龍頭的宏觀調控起到了有效的作用，新開發的房屋不是從數量上猛增，而是從環境、功能和小區的整體規劃來要求，不論是銘城花園、古鎮花園、舞陽文化園，還是正在實施小菜園開發項目和羊坪彩虹廣場等，都充分考慮了住宅小區居住環境質量。

2、商品房銷售保持良好的態勢，但空置總量有所上升，應引起足夠重視，從空置房情況分析來看，空置房以商品住宅為主，地點集中在區位較偏、環境欠佳、服務功能不完善地段，如南門溝市場和舞陽公寓等商品住宅。

3、從今年上半年商品住宅價格走勢看，住宅價格一直保持平穩走勢，價格基本保持在680－980元/m2的微小區域內浮動。最高價格在1021元/㎡。截止6月20日止，全縣

商品房平均銷售價格為700、50元/m2，與去年同期比減少2.06元/m2，二、我縣房地產市場運作存在的主要問題

1、存量房交易市場潛力未能充分發揮。

我縣住房二級市場發展不平衡，存量住房交易市場發展較差，房改房上市交易政策落實不到位，全縣房改房共1400多套，近兩年來所收取的土地收益金和已經辦理市場準入手續的還不到400戶.城鎮居民賣舊房、買新房、推動商品住宅增長的梯度消費的巨大市場潛力未能充分發揮。

2、房地產企業綜合素質有待進一步提高，開發行為亟待進一步規范，房地產企業對產業的政策運用把握不夠，缺少成熟理性的發展計劃。

3、發展不平衡，供求結構失衡，片面強調以地生財、減少甚至取消經濟適用住房建設，房價上漲過快，中低收入家庭難以入市買房。

4、對批地建私房控制不嚴，土地供應過量，沖擊開發市場，制約投資開發。

三、擬采取的主要措施

1、加大住房分配貨幣化方案的實施力度，盡快制定完善措施，推進住房分配貨幣化方案的實施，加大對已購公房未補交購房款及土地收益金的歸繳工作.2、繼續實行嚴格地宏觀調控政策，對房地產開發來講，規劃是龍頭、土地是根本，根據本縣房屋需求，合理批準開發規劃，使供需基本平衡。

3、制定市場發展規劃，發揮中心城市商品流通輻射作用，通過政府引導，盡快建立鎮遠具有一定規模效應的專業市場，與城市建設規劃配套，消化空置商品房，拓展房地產經濟所帶來的長期效應。

4、繼續穩定房改房上市優惠政策，鼓勵職工賣舊房、賣小房、買大房，利用市場作用，形成梯級房屋供應渠道，滿足不同層次購買者的選擇，并嚴格控制各種形式的集資建房，住房供應完全走向市場化渠道。

鎮遠縣房屋管理站

二00六年六月二十五日。

第四篇：2018年房地產市場運行情況總結分析

2018年房地產市場運行情況總結分析

2018年的房地產市場，以政策為主導。從降準降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經濟會議“鼓勵開發商適當降價”，都體現了政府對房地產市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續了穩定表現。據統計，2018年xx主城區共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。

樓市量價關鍵詞：穩定

2018年，xx房地產市場無論從供應量，成交量還是房價，均保持了“穩”字當頭。

首先，xx新房成交量連續三年穩定在27萬套以上。根據xx網上房地產的數據顯示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城區共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，1 從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長。克而瑞機構數據顯示，截止到2018年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而2018年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩定。克而瑞機構數據顯示，2018年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發商的推盤節奏發生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統的市場營銷節點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到決定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關鍵詞：救市去庫存

2018年是樓市“政策大年”，年內央行共降息5次，降準6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發商降價”……政策的密集程度在近三年達到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經歷5次降息后，100萬商業房貸每月可以少還700多元。從2018年元旦開始，置業者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執行。這些都加大了改善型置業需求。數據顯示，2018年xx主城區建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產業協會發布的《2018年xx商品房成交項目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業者的青睞。

除了新房政策，二手房營業稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此項政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比2018年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現金流的改善。2018年10月14日,xx市政府發布了《進一步促進房地產市場平穩發展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調整閑置土地的開工竣工時間”、“未預售商品住房項目商住比例”、“調整未預售商品住房的戶型結構”等內容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發商而言意義重大。

房企關鍵詞：轉型

相比xx樓市成交量價的穩定，xx房企則在穩中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產業協會發布的2018年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數據）顯示，龍湖地產以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創以66.41億元排名第二，隨后依次為協信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現較為突出的是魯能地產。截止到11月底，3 魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰略結構的變化。2018年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴大產業鏈條，或調整產品結構，較為明顯的是協信、萬科兩大開發商。其中，協信在更名為啟迪協信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉型為“商業+產業園”的新模式，并依靠商業地產的銷售金額，成為2018年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉型城市配套服務商，通過試點萬科西九驛”租售結合”的新模式，拓寬業務領域。

第三，房企數量的變化，并購案例增多。2018年初，北碚天奇地產和xx金易地產爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產傳出破產流言，數月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項目和御龍天峰，進一步擴大了版圖。

土地市場關鍵詞：掛牌抱團

xx土地以儲備較充足著稱，但在2018年，各項出讓數據同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數據顯示，2018年xx主城區共出讓居住、商業、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市場，也表現出如下特點：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而2018年有33宗地溢價成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數量和質量來看，優質地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協信、融創、碧桂園、萬達、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細算。據統計，今年共有9宗地塊為房企聯合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協信、同景，融創、華美等品牌房企。房企的聯合開發，可以降低拿地成本，減少開發周期；同時，房企之間各司其職，發揮自身特點，對項目質量和品牌效應均有促進。

四是房企對區域選擇發生變化。三北區域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達到72億元，吸引了眾多改善置業者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

在談我的西語學習經驗之前，先來做個自我介紹吧！小編本科非西語專業，2018年申請了巴亞多利德大學的翻譯碩士，2018年回國，現就職于譯貓西語運營崗。

我的西語學習之旅始于2018年，也就是大二的第一學期。當時就一直很喜歡英語，英語成績也不錯，就想著該時候學門二外。學語言5 嘛也要選門多人說的語言，當時上網一搜，發現德語跟西語是最多人說的小語種。根據百度百科，世界上有8700萬人把法語作為母語，德語有9500萬人，而西語有4.75億人，因此在德語和西語之間，我選擇了西語作為了二外開始學習。

在學西班牙語之前，我對西班牙這個國家一無所知，看2018年世界杯的時候巴西西班牙還分不清。學習一門外語仿佛真的會讓人擁有另一個靈魂，讓我愛上了西班牙這個國家。去過西班牙留學的小伙伴們都知道，西班牙夏天太陽六點升起，晚上十點才下山。充足的陽光讓他們的性格開朗，成為天生的樂觀派。

下面來說說我是如何入門的。當初我希望的是自己自學，買了西語專業必學的教科書《現代西班牙語》，但由于顫音r太難發了，自己琢磨不出來就決定報班學習。當時我中教跟外教班一起報，學的教材也比較多，《速成西班牙語》和《走遍西班牙》都學過。如果要學扎實的話，建議學《現西》，只需要交流的話《速西》也不錯，只有上下兩冊。《走遍》說實在語法講解沒《現西》和《速西》好，不過課文實用性比較強，畢竟是西語本土教材。顫音r我是用水練的，漱口的時候”咳咯咳咯”那樣，找到用氣抖動舌頭的感覺。在學了西語六年之后才發現，顫音r并不是最難發的，最難發的是d、g、b這三個音。d跟t、g跟c、b跟p一濁一清，非常難分辨。建議剛開始學西語的小伙伴們一定要把這幾個音分清，這些我們聽起來一模一樣的音，在西班牙人眼里很不一樣。

就這樣自學了兩年之后，我參加了2018年11月份的DELE B2等6 級水平考試（西語的DELE相當于英語的雅思托福），當時在聽力這一塊差了零點幾分沒通過，接著2018年5月份的時候再考了一遍才通過。西語的聽力資源特別少，我當時用的是上外的聽力教程，一共有4冊，把4冊都聽完了可以直接試著用西語電影練聽力了。

在通過了DELE考試之后，準備的就是出國申請碩士。當時找的是中介，不是一般的黑！收了高額的中介費就算了，還要在我交的學費里拿錢！過中復雜當時還找了律師。中介不但沒有幫助我還給我制造了這一麻煩，剛出國孤單一人，課程聽不懂，還要收拾這一爛攤子。當時是國內的中介聯合了國外的中介，多收了我的學費，還虛稱是跟大學的合作項目，為我們提供境外服務。我當時就覺得不合理，堂堂的西班牙公立大學會沒有經過學生的同意就收取學生高額的境外服務費（大概是一千多歐元）跟中介合作？所謂的境外服務就是帶我去開銀行賬戶、申請居留卡？這些服務對于對西語一竅不通的學生來說是不錯的選擇，可是對于已經達到中級水平的我來說尤為不解。這一段經歷西語發揮了大作用，外國的黑中介老板是西班牙人，多次跟他談判才退回了一半多收了我的錢。還要吐槽的就是國內黑中介找的房東，國內這邊跟我說住到什么時候想走就走，哪知道我要走的時候跟智利房東大戰，然后還不退我300歐元的押金，說中介那邊答應了他我是住一年的。所以在這里要提醒小伙伴們不要找中介，申請學校簽證什么的都非常簡單，網上的經驗一大推。找租房也不用怕，華人開的微博賬號等等的都可以幫到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我們的主題，我在西班牙一共呆了兩年半。第一年申請了薩拉戈薩大學的教育學專業，發現完全聽不懂，也不感興趣，當初因為本科讀的是理科，人文類的專業都不愿意接收我。所以無奈之下只能退學報讀學校里面的語言課程。在經過了大半年的學習之后，2018年的5月份考過了DELE C1級別。當時我報語言班的時候就一直跟老師說我要考C1,所以在下學期的時候，老師每個星期給我們做一套C1的模擬題，當然也有真題。所以建議想考C1的小伙伴們買一本模擬題練習冊和真題冊。C1真題在塞萬提斯的官網上很少，當時只有一套。口語的話題目基本都不變，每年會增加一兩道，具體題目的內容豆瓣有分享。在拿到了C1證書之后，我就開始準備申請碩士了，當時一心想去馬德里讀對外西語教學專業，但是申請的人數太多了，沒申請上，就考慮申請別的城市的大學。當時一共有三家大學錄取了我，一是塞維利亞大學的西語文學研究專業、二是加的斯大學的西語教學專業、三是巴亞多利德大學的翻譯專業。最后我選擇了巴亞多利德大學的翻譯專業。碩士課程比語言課程的壓力大，每天都在寫作業埋頭學習，對口語能力的提高幫助不大。翻譯碩士畢業之后，我一心想留在西班牙工作，就進了馬德里的一家公司實習了半年。能夠留在西班牙工作是一件很艱難的事情，要在西班牙呆滿三年，在實習公司表現得好，公司才愿意幫忙申請綠卡。后來考慮到中國也有不少的機會，所以選擇了回國就業。

農民收入的不斷增加將有利于化解矛盾，鞏固和8 維護農村的穩定局面。同時也為加快農業現代化建設步伐、推動農村經濟結構戰略性轉變提供重要契機。按照深入學習實踐科學發展觀活動實施方案的要求，深入到**鎮**村就農民增收致富特別是農村婦女增收致富情況通過調查、訪談等形式進行了調研。現將有關調研情況報告如下：

一、基本情況

**村位于**市**區**鎮東北部，**河以南，總人口1458人，其中婦女602人，村民居住面積1500畝，現有耕地1188畝，河灘面積586畝。大部分農村婦女在家務農，少數婦女出外打工，主要以作粉刷工人為主。

二、存在的問題

從**村村民收入情況來看，近幾年呈持續增長趨勢，農民生活水平得到明顯提高。但就目前的農民人均純收入水平同實現富裕型小康目標相比，同經濟發達地區相比，相對較低，農民增收存在一些現實的困難和問題。主要表現：一是就業形勢不容樂觀。隨著農村城市化建設進程的加快，耕地逐年減少，而現有鄉鎮企業數量少、規模小，使得就業崗位有限，這必將會使部分原來從事農業耕種的農民成為閑置勞動力，而婦女由于受行業需求和自身素質的限制，就業機會相對男性而言則更為困難。二是收入渠道狹窄。農民收入基本依賴于耕種、集體企業安置、臨時工及從事個體經營所取得的收入。

三、措施及建議

通過對**村現狀的調查，綜合分析了農村經濟形勢，認為今后促使9 農民收入保持持續增長的主要途徑是：發展特色農業，優化發展空間，增加就業機會，拓寬增收渠道。

(一)、加強宣傳，營造氛圍。運用各種宣傳手段廣泛宣傳黨的富民政策，教育農村婦女樹立市場意識，積極投身農村經濟建設大潮。(二)、因地制宜，發展特色農業。大力發展種植、養殖等農業特色基地，實現從糧食作物的種植向經濟作物種植的戰略性調整，促使農業生產效益最大化。

(三)、拓寬發展空間，發展民營經濟。發展民營經濟是(！)實現農民增收和解決農民就業的最佳途徑。鼓勵農民自主創業，在政策、資金、技術、信息等各個方面給予支持，熱情為民營企業服務，積極為民營企業排憂解難，多措并舉扶優扶強民營企業，促進民營企業的總量擴張和質量提升。

(四)、加強技能培訓，提高農民就業能力。根據市場和企業的需求，按照不同行業、不同工種對從業人員基本技能的要求，采取定期或不定期、請進來或走出去、定向委培等形式，對農民進行科學技術培訓，提高農民的就業能力。針對農村婦女文化素質低、就業困難的實際，組織開展適合女性特點的技能培訓，如鉤、編、手工藝制作等，教會她們從業技能，鼓勵她們自主創業。

第五篇：2012年佛山房地產市場運行情況分析

2012年上半年佛山房地產市場運行情況分析

經歷過2011年的“寒冬”，佛山房地產市場在2012年逐漸迎來暖春，上演觸底后逆轉的行程，量的持續釋放逐漸蔓延至價的拉升，當年12月成交均價重回“8 字頭”。在降息等利好政策的影響下，眾多購房者由觀望轉變為入市，佛山市場進入平穩恢復和發展期。

一、新建商品住宅市場交易情況

1、供應情況

佛山樓市新增住宅供應量于2010 年達到九百萬平米的高位，隨后的2011 年、2012 年的全市供應量則呈下滑趨勢。11 年限購令出臺，市場觀望氣氛濃厚，全市新增供應量回落。12 年新增供應量繼續減少，但降幅較11 年減少七個百分點。2012 年佛山市新增住宅面積784.24 萬平米，相比2011 年減少5.5%，仍處于一個高位。

從各月住宅供應情況看，全年新增供應量共有3波高峰，時間分別是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春節假期樓市的降價幅度達到部分購房者心理預期，加上首套房貸利率優惠重現，刺激剛需客入市購房，開發商主動迎合購房者預期，加大推貨量，迎來全年佛山樓市供應量的第一波高峰期。9 月份各項目備戰金九銀十，開發商加緊推貨，供應放量，僅最后一周時間，全市共取得37 個預售證，供貨量突增，月供應量106.58 萬平米，迎來第二波供應高潮。第四季度市場開始平穩發展，開發商對后市信心十足，供應量再一步提升，12 月份以93.98 萬平米的供應量，完成供應的最后一波高潮。

從各區住宅供應分布看，順德區、南海區全年供應量各占全市總供應量的1/3，其中南海區供應量有276.63萬平米，位居全市首位，順德有262.12 萬平米的供應量；禪城區有125.76 萬平米，高明區52.93 萬平米，三水區有65.22 萬平米的供應量，這三個區域的總供應量占全市總供應量的1/3。

2、成交量價情況

從近幾年全市成交走勢看。2008 年在金融危機和嚴厲調控雙重作用下，樓市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市場回暖，市場一度出現供不應求的局面，成交量創下歷史新高，接近千萬方（968.6 萬平米）。2010 年、2011 年受國家調控政策的影響，成交量逐年減少。2012 年成交量有所增長，全市成交面積672.03 萬平米，同比增加6.0%，但成交總量仍低于09 年、10 年。

在經歷11 年的成交低迷后，佛山房企紛紛推出性價比較高的產品，再加上銀行房貸利率優惠等刺激因素的邊際效用，剛需客紛紛出手購房，形成以價換量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交總金額為513.09 億元，同比微跌0.9%；成交均價為7635 元/平米，同比下降6.6%。

從月度成交價格走勢看，佛山樓市春節成交探底，價格與成交金額呈現同向變動，節后成交量出現大反彈，以價換量格局形成，3 月份小陽春成交量強勁回升，佛山樓市加速進入全面降價階段，此后佛山房價一直維持在7 千元以內，直到年底12 月份，一些定位較高、成本較貴的新項目入市，佛山房價出現了一個增長的勢頭，12 月成交均價重回“8 字頭”。

二、各區域市場成交情況

1、禪城區

2012 年，禪城區一手住宅共成交11107 套，同比增長46.6%；總成交建筑面積110.84 萬平米，同比增長43.0%，同比增幅位列佛山五區之首；總成交金額為97.86 億元，同比上漲25.5%；整體成交均價為8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海區

2012 年，南海區一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；總成交建筑面積211.23 萬平米，同比下降1.1%；總成交金額為187.77 億元，同比下降8.6%；整體成交均價為8889 元/平米（佛山五區最高均價），同比下降7.5%。

3、順德區

2012 年，順德區一手住宅共成交21312 套，同比增長5.7%；總成交建筑面積261.57 萬平米，同比增多10%，成交總量位居全市第一；總成交金額178.85 億元，同比上漲4.9%；整體成交均價為6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水區

2012 年，三水區一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；總成交建筑面積43.73 萬平米，同比下降29.0%；總成交金額為25.5 億元，同比下滑38.9%；整體成交均價為5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明區

2012 年，高明區一手住宅共成交4051 套，同比增長3.6%；總成交建筑面積44.66 萬平米，同比增長3.2%；總成交金額為23.12 億元，同比上升3.3%；整體成交均價為5177 元/

平米，與2011 年基本持平。

三、二手房市場交易情況

2012 年佛山市二手房市場共成交17779 套，相比2011 年減少24.1%，成交總面積215.07 萬平米，相比2011 年減少24.0%，成交套數首次跌到2 萬套以下，創近年來的新低。

各區中，順德區二手房以7630 套，108.56 萬平米的成交量，占總成交面積的50.5%，遠超排名第二的南海區，成為全市第一。南海區成交5317 套，總成交面積為58.06 萬平米，占總成交面積的27.0%。禪城區共成交二手房2236 套，共計22.52 萬平米，占全市的10.5%。三水區二手房共成交1438 套，成交面積為14.8 萬平米，占總成交面積的6.9%；高明成交二手房1158 套，共計約11.12 萬平米，占全市的5.2%。

四、總結和展望1、2012年佛山樓市總結

2011 年第二季度開始，在“限購”、“限價”和“限貸”的打壓下，購房者觀望情緒濃厚，市場逐步陷入低迷，這種局面延續至2012 年的1-2 月份，成交量持續下跌。到2 月底3 月初，隨著個別大品牌開發商開始系統性的降價，并取得不錯的成交，“以價換量”逐步成為市場主流，成交量也隨之出現大反彈。加之春節過后流動性的持續寬松，政府對調控政策的技術性校正，市場回暖預期形成，成交量得以持續攀升。3 月小陽春之后，佛山一手住宅月度成交面積超過55 萬平米，基本達到11 年限購以后最高月成交量的水準，正式拉開佛山成交回暖行情，樓市全年呈現“以價換量、量升價跌”的特征。

2、2013年佛山樓市展望

從人口聚集和經濟發展潛力來看，佛山的購房需求還處于高位。根據佛山市統計局數據，2012年1-3季度全市城鎮居民人均可支配收入26161元，比上年同期增長12.7%，城鎮居民人均消費支出19236元，增長5.7%。良好的經濟運行態勢及佛山不斷進行的城市化進程，將不斷形成實實在在的購房需求，對佛山房價形成支撐。與此同時，在經歷2012年的政策適應期后，佛山需求量已從限購初期的月均35萬㎡回升至60萬㎡的穩定水平線上。在中央政府房地產宏觀調控基調基本不變的前提下，預計“價穩量升”將成為2013年佛山房地產市場的主要特征。