第一篇：2016年陜西省房地產市場運行分析1

2016年全省房地產市場運行分析

來源：綜合處

日期：2017-3-1

2016年，面對國內外復雜經濟形勢，陜西省委省政府緊緊圍繞供給側改革“去庫存”核心任務，各級地方政府因城施策，陸續出臺了一系列穩增長、去庫存、規范房地產市場健康發展的政策措施，全省房地產市場扭轉了2015年以來的下行趨勢。全省房地產開發投資、銷售面積在波動運行中回暖趨穩，商品房價格基本穩定，去庫存取得一定成效。同時，改善性住房供給持續擴大，房地產企業規模化、品牌化發展加速，推動了全省房地產業的持續健康發展。

一、止跌回升，房地產市場波動回穩

1、房地產開發投資波動回升

2016年，全省房地產開發投資2736.75億元，同比增長9.7%，增速比上年提高6.9個百分點。房地產開發投資占全省固定資產投資的比重為13.4%，比上年提高0.8個百分點。從各月度來看，年初房地產投資以-7.9%的負增長低位開局，上半年波動較大，下半年總體回穩。從全國來看，全省房地產開發投資增速高于全國2.8個百分點，月度增速波動較大，波動周期較全國房地產投資運行周期有所滯后。

從各市來看，房地產投資總量較高的地區依次是西安1955.82億元、咸陽178.86億元、寶雞132.41億元，占全部房地產投資的比重分別為71.5%、6.5%和4.8%。房地產投資增長較快的地區依次是延安52.7%、銅川51%、安康45.2%、寶雞39.7%，增速下降的地區有榆林-13.7%、咸陽-1.6%、渭南-0.4%。

2、竣工及新開工面積快速增長

竣工面積轉負為正，持續高增長。在中央及各級政府去庫存等利好政策推動下，房地產企業投資信心有所恢復，投資主要集中于續建項目的竣工收尾、停緩建項目的開復工，例如，陜西宏潤國際幸福城項目、西安華南城三期五金機電等一批項目陸續竣工。2016年全省商品房房屋竣工面積增長44.6%，竣工價值增長39.9%，新增固定資產投資增長50.8%，與2015年各指標下降趨勢相比有大幅回升。

新開工面積前低后高，逐月回升。隨著市場預期回升趨穩，新開工項目力度持續加大，西安高新萬達廣場、四村安置樓項目、細柳社區等一批項目陸續開工。全省商品房新開工面積從上半年-8.9%的降幅提高到全年13.1%的增速，新開工面積占施工面積的比重為20.1%，比上年提高1個百分點。

3、商品房銷售回暖趨穩

2016年，在國內部分熱點城市經歷了搶購熱潮、房價上漲、調控出臺、樓市趨穩的“過山車”式發展的同時，全省房地產銷售市場在波動回暖中趨于平穩，總體運行良好。全年商品房銷售面積3262.7萬平方米，增長9.5%，增速比上年提高13.2個百分點。商品房銷售額1785.17億元，增長11.8%，增速比上年提高11.8個百分點，其中住宅銷售額同比增長14.8%。

分用途來看，住宅銷售面積3012.61萬平米，占全省商品房銷售面積的93%，增長10.8%；辦公樓銷售面積70.72萬平米，增長16.9%；商業營業用房銷售面積132.4萬平米，下降11.2%；其他商品房46.97萬平米，下降8.7%。

分地區來看，商品房銷售面積較高的地區依次是西安2047.67萬平米、寶雞287.76萬平米、咸陽204.75萬平米，占全部商品房銷售面積的比重分別為62.8%、8.8%和6.3%。商品房銷售面積增長較快的地區依次是延安19.8%、西安16.1%、銅川14.1%、漢中13.7%，增速下降的地區有渭南-21%、咸陽-9.2%、商洛-5.3%。

從住房價格來看，2016年12月西安市新建商品住宅價格環比上漲0.7%，同比價格上漲7.2%；二手住宅價格指數環比上漲0.1%，同比下降1.5%。在國內一線城市量價齊升、周邊城市房價趨高的環境下，西安市商品房價格保持了平穩發展態勢。

4、企業到位資金增速轉負為正

2016年，全省房地產開發企業實際到位資金3071.81億元，同比增長9.1%，扭轉了上半年的持續負增長態勢，高于上年同期4.2個百分點。

從資金總量看，樓市交易回暖帶動企業資金回籠，房地產企業本年到位自籌資金1550.64億元，占全部到位資金的50.5%。從資金增速看，2016年國內總體寬松的信貸政策以及省內去庫存政策持續刺激，西安公積金管理中心推出支持自由職業者、農民工等農業轉移人口利用購房公積金貸款，支持棚戶區改造貨幣化安置繳存職工個人住房公積金貸款等九項措施，住房市場需求持續釋放，商業銀行放貸積極性提高，個人按揭貸款自年初以來持續快速增長，全年增速達到36.5%。

5、土地市場下行中現暖跡

2016年上半年，全省土地市場總體維持上年下行通道，下半年銷售回暖趨穩并向土地一級市場逐步傳導，萬科、恒大、保利、藍光等品牌房企陸續拿地西安市場，帶動全省土地市場回暖。1-2月，全省房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款分別同比下降-27.2%和-48.1%，1-5月降至全年最低點，年末分別回升至-20.2%和-40.2%。從西安市來看，12月土地市場成交躍居全年榜首，成交面積環比上月漲87.13%，成交金額環比上漲90.3%，呈逆轉回暖跡象。

二、成效初顯，房地產去庫存喜憂共生

1、待售面積增速回落，西安市去庫存周期縮短

2016年，全省圍繞供給側結構性改革核心任務，加大房地產去庫存力度。5月份省政府出臺了《關于房地產去庫存優結構的若干意見》，明確提出提高棚戶區改造貨幣化安置率、支持農民進城購房、落實信貸支持和稅收優惠政策等11條具體措施，隨后各地也陸續出臺了房地產市場去庫存、優結構的具體措施，隨著政策逐步落地，去庫存成效初步顯現。

截至2016年底，全省商品房待售面積892.39萬平米，增長29.7%，增速較年初回落13.7個百分點。其中，住宅待售面積536.93萬平米，增長19%，增速較年初回落12.8個百分點。從商品房庫存去化周期來看，2016年全省商品房消化周期為19個月，其中，住宅消化周期為13個月；西安市商品房消化周期為14個月，其中，住宅消化周期由2015年的10個月縮短為9個月，庫存壓力得到一定緩解。

2、待售面積總量增加，三四線城市庫存高企

2016年中央經濟工作會議提出“去庫存要以化解三四線城市房地產庫存為重點”，從全省來看，除西安以外的其他10個市區均處于三四線城市之列。2016年全省商品房待售面積892.39萬平米，比年初增加144.21萬平米。具體來看，西安市待售面積378.24萬平米，比年初增加59.89萬平米；10個三四線城市待售面積514.16萬平米，比年初增加84.32萬平米。

從三四線城市房地產市場運行情況來看，全年房地產開發投資快速回升，同比增長17.9%；商品房銷售面積持續低迷，同比下降0.02%；商品房待售面積持續攀高，增速高達31.4%；庫存去化周期為27個月，比上年增加9個月，其中住宅去化周期為18個月，比上年增加5個月。

各市（區）待售面積總量和增長情況如表3所示，地區差距明顯，西安、渭南、漢中待售面積總量較大，渭南、漢中、楊凌待售面積增長較快。

3、投資銷售“剪刀差”明顯，非住宅類商品房去化難度較大

今年以來，受去庫存等利好政策推動，住宅市場需求持續釋放，同時在實體經濟不景氣以及電商沖擊影響下，辦公樓、商業營業用房、其他房屋等非住宅類商品房市場持續低迷，一方面投資增長15.3%，增量開發較快，另一方面銷售面積下降4.2%，存量消化較慢。截至2016年底，全省非住宅類商品房待售面積355.47萬平米，占全部待售面積的39.8%，同比增長50.2%。按照目前速度，非住宅類商品房全部消化需要88個月。特別是部分地區商業地產供應量大、項目同質化問題嚴重，加之電商沖擊影響，導致市場競爭激烈，去庫存難度加大。

三、分化加速，房地產業供給側持續優化

1、緊盯市場需求，144平米以上住宅市場份額不斷提升

“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產發展的首要目標是實現‘住有所居’。2016年，隨著全省房地產市場回暖、去庫存推進，房地產本質屬性不斷回歸，住房以及住房改善性需求加快提升。一是住宅預期增長較快。全年住宅新開工面積增長22.9%，而非住宅類商品房新開工面積下降4.2%。二是144平米以上住宅增長較快。2015年全省城鎮居民人均住房面積達到31.3平方米，居民住房需求已從“有房住”逐步轉向“住好房”，加之二孩政策全面推開，住宅大戶型漸受青睞。如圖4所示，144平米以上住宅投資增長35.1%，新開工面積增長1.8倍，銷售面積增長30.2%，均高于其他戶型增長情況。

2、加快行業升級，房地產企業迎來并購“新元年”

2016年，全省有房地產開發經營活動的企業2174家，較上年同期增加104個，同比增長5.2%，增速比上年同期回落1.4個百分點。隨著房地產行業發展進入白銀時代，全國性開發商尋求擴張，中小開發商逆市應變，以并購為主的外延式增長成為企業招拍掛拿地之外的主要增長路徑。今年以來，國內一線品牌房企加快與西安本土房企聯姻，通過項目收購、股權并購等方式開展合作。例如，萬科收購寶天地產80%股份、融創與科為地產聯手、恒大收購中渝國際城、宏府與當代置業、海亮地產分別合作開發項目等等。隨著品牌效應不斷提升，房企合作代建模式日趨成熟，全省房地產行業集中度將進一步提升，商品房品質不斷提高，供給側優化持續推進。

四、2017年房地產市場展望及建議

2016年四季度起，信貸政策逐步收緊，熱點城市調控政策密集出臺、樓市降溫明顯，中央經濟工作會議明確提出房地產要恢復其居住功能，支持居民住房消費，抑制投機需求。2017年是供給側結構性改革深化之年，全省將繼續堅持穩中求進的工作總基調，房地產市場將打響去庫存攻堅戰，突破結構性問題制約，推動行業健康有序發展。

一是圍繞建立長效機制，穩定市場預期。應緊密圍繞中央有關住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規制、新型城鎮化等一系列制度建設，處理好住房消費和投資、房地產業和實體經濟、住房供給和人口、產業規模等之間的關系，堅持分類指導、精準施策，客觀正確地引導媒體輿論信息，穩定市場預期，提振市場信心。同時落實地方政府主體責任，建立有效的監督考核機制，提升政策執行力，確保各項政策全方位落地生根。

二是因城施策，化解庫存區域性矛盾。從西安市來看，應加強公共資源均等化配置，整合庫存項目之間學校、醫院等配套設施，實現功能共享，同時密切監控房價和銷售波動趨勢、規范市場行為。從三四線城市來看，一是鼓勵資金、技術、人才流入，加快形成高端、優質、特色的區域優勢產業，創造和提升就業崗位，吸引人口回流就業，實現以產興城、以人為本。二是完善社會保障、就業培訓以及教育醫療配套，加快發展旅游地產、養老地產等加強城市軌道交通互聯互通，為支持跨地區購房、滿足住房外溢需求提供便利條件。

三是多措并舉，化解非住宅類商品房庫存。一是引導企業合理調整土地用途，鼓勵其轉向教育地產、“互聯網+”地產等新興業態，推動房地產業從制度性土地紅利轉向基于產業模式優化的紅利。二是引導企業合理調整戶型結構、改變房屋用途，例如將符合條件的商品房改造為孵化器、眾創空間以及商用公寓型住房等。三是研究規模專業化租賃模式，鼓勵有實力的租賃企業對現有庫存進行收儲和整合，改出售為出租。

四是引導房地產市場從“有”到“優”的持續健康發展。隨著居民消費需求的升級，對優質住房的需求還將穩步增長。應進一步深化住房供給側結構性改革，加快本土房地產開發企業規模化、龍頭化發展步伐，鼓勵房地產企業根據市場需求合理調整產品結構，升級房屋品質、完善配套設施、優化物業管理服務等，讓城鎮居民能以較低成本獲得高品質、個性化的優質住房，才是加快房地產去庫存、實現房地產市場從“有”到“優”的健康持續發展的關鍵所在。

信息來源：陜西統計局

第二篇：2018年房地產市場運行情況總結分析

2018年房地產市場運行情況總結分析

2018年的房地產市場，以政策為主導。從降準降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經濟會議“鼓勵開發商適當降價”，都體現了政府對房地產市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續了穩定表現。據統計，2018年xx主城區共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。

樓市量價關鍵詞：穩定

2018年，xx房地產市場無論從供應量，成交量還是房價，均保持了“穩”字當頭。

首先，xx新房成交量連續三年穩定在27萬套以上。根據xx網上房地產的數據顯示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城區共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，1 從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長。克而瑞機構數據顯示，截止到2018年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而2018年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩定。克而瑞機構數據顯示，2018年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發商的推盤節奏發生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統的市場營銷節點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到決定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關鍵詞：救市去庫存

2018年是樓市“政策大年”，年內央行共降息5次，降準6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發商降價”……政策的密集程度在近三年達到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經歷5次降息后，100萬商業房貸每月可以少還700多元。從2018年元旦開始，置業者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執行。這些都加大了改善型置業需求。數據顯示，2018年xx主城區建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產業協會發布的《2018年xx商品房成交項目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業者的青睞。

除了新房政策，二手房營業稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此項政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比2018年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現金流的改善。2018年10月14日,xx市政府發布了《進一步促進房地產市場平穩發展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調整閑置土地的開工竣工時間”、“未預售商品住房項目商住比例”、“調整未預售商品住房的戶型結構”等內容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發商而言意義重大。

房企關鍵詞：轉型

相比xx樓市成交量價的穩定，xx房企則在穩中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產業協會發布的2018年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數據）顯示，龍湖地產以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創以66.41億元排名第二，隨后依次為協信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現較為突出的是魯能地產。截止到11月底，3 魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰略結構的變化。2018年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴大產業鏈條，或調整產品結構，較為明顯的是協信、萬科兩大開發商。其中，協信在更名為啟迪協信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉型為“商業+產業園”的新模式，并依靠商業地產的銷售金額，成為2018年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉型城市配套服務商，通過試點萬科西九驛”租售結合”的新模式，拓寬業務領域。

第三，房企數量的變化，并購案例增多。2018年初，北碚天奇地產和xx金易地產爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產傳出破產流言，數月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項目和御龍天峰，進一步擴大了版圖。

土地市場關鍵詞：掛牌抱團

xx土地以儲備較充足著稱，但在2018年，各項出讓數據同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數據顯示，2018年xx主城區共出讓居住、商業、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市場，也表現出如下特點：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而2018年有33宗地溢價成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數量和質量來看，優質地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協信、融創、碧桂園、萬達、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細算。據統計，今年共有9宗地塊為房企聯合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協信、同景，融創、華美等品牌房企。房企的聯合開發，可以降低拿地成本，減少開發周期；同時，房企之間各司其職，發揮自身特點，對項目質量和品牌效應均有促進。

四是房企對區域選擇發生變化。三北區域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達到72億元，吸引了眾多改善置業者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

在談我的西語學習經驗之前，先來做個自我介紹吧！小編本科非西語專業，2018年申請了巴亞多利德大學的翻譯碩士，2018年回國，現就職于譯貓西語運營崗。

我的西語學習之旅始于2018年，也就是大二的第一學期。當時就一直很喜歡英語，英語成績也不錯，就想著該時候學門二外。學語言5 嘛也要選門多人說的語言，當時上網一搜，發現德語跟西語是最多人說的小語種。根據百度百科，世界上有8700萬人把法語作為母語，德語有9500萬人，而西語有4.75億人，因此在德語和西語之間，我選擇了西語作為了二外開始學習。

在學西班牙語之前，我對西班牙這個國家一無所知，看2018年世界杯的時候巴西西班牙還分不清。學習一門外語仿佛真的會讓人擁有另一個靈魂，讓我愛上了西班牙這個國家。去過西班牙留學的小伙伴們都知道，西班牙夏天太陽六點升起，晚上十點才下山。充足的陽光讓他們的性格開朗，成為天生的樂觀派。

下面來說說我是如何入門的。當初我希望的是自己自學，買了西語專業必學的教科書《現代西班牙語》，但由于顫音r太難發了，自己琢磨不出來就決定報班學習。當時我中教跟外教班一起報，學的教材也比較多，《速成西班牙語》和《走遍西班牙》都學過。如果要學扎實的話，建議學《現西》，只需要交流的話《速西》也不錯，只有上下兩冊。《走遍》說實在語法講解沒《現西》和《速西》好，不過課文實用性比較強，畢竟是西語本土教材。顫音r我是用水練的，漱口的時候”咳咯咳咯”那樣，找到用氣抖動舌頭的感覺。在學了西語六年之后才發現，顫音r并不是最難發的，最難發的是d、g、b這三個音。d跟t、g跟c、b跟p一濁一清，非常難分辨。建議剛開始學西語的小伙伴們一定要把這幾個音分清，這些我們聽起來一模一樣的音，在西班牙人眼里很不一樣。

就這樣自學了兩年之后，我參加了2018年11月份的DELE B2等6 級水平考試（西語的DELE相當于英語的雅思托福），當時在聽力這一塊差了零點幾分沒通過，接著2018年5月份的時候再考了一遍才通過。西語的聽力資源特別少，我當時用的是上外的聽力教程，一共有4冊，把4冊都聽完了可以直接試著用西語電影練聽力了。

在通過了DELE考試之后，準備的就是出國申請碩士。當時找的是中介，不是一般的黑！收了高額的中介費就算了，還要在我交的學費里拿錢！過中復雜當時還找了律師。中介不但沒有幫助我還給我制造了這一麻煩，剛出國孤單一人，課程聽不懂，還要收拾這一爛攤子。當時是國內的中介聯合了國外的中介，多收了我的學費，還虛稱是跟大學的合作項目，為我們提供境外服務。我當時就覺得不合理，堂堂的西班牙公立大學會沒有經過學生的同意就收取學生高額的境外服務費（大概是一千多歐元）跟中介合作？所謂的境外服務就是帶我去開銀行賬戶、申請居留卡？這些服務對于對西語一竅不通的學生來說是不錯的選擇，可是對于已經達到中級水平的我來說尤為不解。這一段經歷西語發揮了大作用，外國的黑中介老板是西班牙人，多次跟他談判才退回了一半多收了我的錢。還要吐槽的就是國內黑中介找的房東，國內這邊跟我說住到什么時候想走就走，哪知道我要走的時候跟智利房東大戰，然后還不退我300歐元的押金，說中介那邊答應了他我是住一年的。所以在這里要提醒小伙伴們不要找中介，申請學校簽證什么的都非常簡單，網上的經驗一大推。找租房也不用怕，華人開的微博賬號等等的都可以幫到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我們的主題，我在西班牙一共呆了兩年半。第一年申請了薩拉戈薩大學的教育學專業，發現完全聽不懂，也不感興趣，當初因為本科讀的是理科，人文類的專業都不愿意接收我。所以無奈之下只能退學報讀學校里面的語言課程。在經過了大半年的學習之后，2018年的5月份考過了DELE C1級別。當時我報語言班的時候就一直跟老師說我要考C1,所以在下學期的時候，老師每個星期給我們做一套C1的模擬題，當然也有真題。所以建議想考C1的小伙伴們買一本模擬題練習冊和真題冊。C1真題在塞萬提斯的官網上很少，當時只有一套。口語的話題目基本都不變，每年會增加一兩道，具體題目的內容豆瓣有分享。在拿到了C1證書之后，我就開始準備申請碩士了，當時一心想去馬德里讀對外西語教學專業，但是申請的人數太多了，沒申請上，就考慮申請別的城市的大學。當時一共有三家大學錄取了我，一是塞維利亞大學的西語文學研究專業、二是加的斯大學的西語教學專業、三是巴亞多利德大學的翻譯專業。最后我選擇了巴亞多利德大學的翻譯專業。碩士課程比語言課程的壓力大，每天都在寫作業埋頭學習，對口語能力的提高幫助不大。翻譯碩士畢業之后，我一心想留在西班牙工作，就進了馬德里的一家公司實習了半年。能夠留在西班牙工作是一件很艱難的事情，要在西班牙呆滿三年，在實習公司表現得好，公司才愿意幫忙申請綠卡。后來考慮到中國也有不少的機會，所以選擇了回國就業。

農民收入的不斷增加將有利于化解矛盾，鞏固和8 維護農村的穩定局面。同時也為加快農業現代化建設步伐、推動農村經濟結構戰略性轉變提供重要契機。按照深入學習實踐科學發展觀活動實施方案的要求，深入到**鎮**村就農民增收致富特別是農村婦女增收致富情況通過調查、訪談等形式進行了調研。現將有關調研情況報告如下：

一、基本情況

**村位于**市**區**鎮東北部，**河以南，總人口1458人，其中婦女602人，村民居住面積1500畝，現有耕地1188畝，河灘面積586畝。大部分農村婦女在家務農，少數婦女出外打工，主要以作粉刷工人為主。

二、存在的問題

從**村村民收入情況來看，近幾年呈持續增長趨勢，農民生活水平得到明顯提高。但就目前的農民人均純收入水平同實現富裕型小康目標相比，同經濟發達地區相比，相對較低，農民增收存在一些現實的困難和問題。主要表現：一是就業形勢不容樂觀。隨著農村城市化建設進程的加快，耕地逐年減少，而現有鄉鎮企業數量少、規模小，使得就業崗位有限，這必將會使部分原來從事農業耕種的農民成為閑置勞動力，而婦女由于受行業需求和自身素質的限制，就業機會相對男性而言則更為困難。二是收入渠道狹窄。農民收入基本依賴于耕種、集體企業安置、臨時工及從事個體經營所取得的收入。

三、措施及建議

通過對**村現狀的調查，綜合分析了農村經濟形勢，認為今后促使9 農民收入保持持續增長的主要途徑是：發展特色農業，優化發展空間，增加就業機會，拓寬增收渠道。

(一)、加強宣傳，營造氛圍。運用各種宣傳手段廣泛宣傳黨的富民政策，教育農村婦女樹立市場意識，積極投身農村經濟建設大潮。(二)、因地制宜，發展特色農業。大力發展種植、養殖等農業特色基地，實現從糧食作物的種植向經濟作物種植的戰略性調整，促使農業生產效益最大化。

(三)、拓寬發展空間，發展民營經濟。發展民營經濟是(！)實現農民增收和解決農民就業的最佳途徑。鼓勵農民自主創業，在政策、資金、技術、信息等各個方面給予支持，熱情為民營企業服務，積極為民營企業排憂解難，多措并舉扶優扶強民營企業，促進民營企業的總量擴張和質量提升。

(四)、加強技能培訓，提高農民就業能力。根據市場和企業的需求，按照不同行業、不同工種對從業人員基本技能的要求，采取定期或不定期、請進來或走出去、定向委培等形式，對農民進行科學技術培訓，提高農民的就業能力。針對農村婦女文化素質低、就業困難的實際，組織開展適合女性特點的技能培訓，如鉤、編、手工藝制作等，教會她們從業技能，鼓勵她們自主創業。

第三篇：2012年佛山房地產市場運行情況分析

2012年上半年佛山房地產市場運行情況分析

經歷過2011年的“寒冬”，佛山房地產市場在2012年逐漸迎來暖春，上演觸底后逆轉的行程，量的持續釋放逐漸蔓延至價的拉升，當年12月成交均價重回“8 字頭”。在降息等利好政策的影響下，眾多購房者由觀望轉變為入市，佛山市場進入平穩恢復和發展期。

一、新建商品住宅市場交易情況

1、供應情況

佛山樓市新增住宅供應量于2010 年達到九百萬平米的高位，隨后的2011 年、2012 年的全市供應量則呈下滑趨勢。11 年限購令出臺，市場觀望氣氛濃厚，全市新增供應量回落。12 年新增供應量繼續減少，但降幅較11 年減少七個百分點。2012 年佛山市新增住宅面積784.24 萬平米，相比2011 年減少5.5%，仍處于一個高位。

從各月住宅供應情況看，全年新增供應量共有3波高峰，時間分別是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春節假期樓市的降價幅度達到部分購房者心理預期，加上首套房貸利率優惠重現，刺激剛需客入市購房，開發商主動迎合購房者預期，加大推貨量，迎來全年佛山樓市供應量的第一波高峰期。9 月份各項目備戰金九銀十，開發商加緊推貨，供應放量，僅最后一周時間，全市共取得37 個預售證，供貨量突增，月供應量106.58 萬平米，迎來第二波供應高潮。第四季度市場開始平穩發展，開發商對后市信心十足，供應量再一步提升，12 月份以93.98 萬平米的供應量，完成供應的最后一波高潮。

從各區住宅供應分布看，順德區、南海區全年供應量各占全市總供應量的1/3，其中南海區供應量有276.63萬平米，位居全市首位，順德有262.12 萬平米的供應量；禪城區有125.76 萬平米，高明區52.93 萬平米，三水區有65.22 萬平米的供應量，這三個區域的總供應量占全市總供應量的1/3。

2、成交量價情況

從近幾年全市成交走勢看。2008 年在金融危機和嚴厲調控雙重作用下，樓市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市場回暖，市場一度出現供不應求的局面，成交量創下歷史新高，接近千萬方（968.6 萬平米）。2010 年、2011 年受國家調控政策的影響，成交量逐年減少。2012 年成交量有所增長，全市成交面積672.03 萬平米，同比增加6.0%，但成交總量仍低于09 年、10 年。

在經歷11 年的成交低迷后，佛山房企紛紛推出性價比較高的產品，再加上銀行房貸利率優惠等刺激因素的邊際效用，剛需客紛紛出手購房，形成以價換量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交總金額為513.09 億元，同比微跌0.9%；成交均價為7635 元/平米，同比下降6.6%。

從月度成交價格走勢看，佛山樓市春節成交探底，價格與成交金額呈現同向變動，節后成交量出現大反彈，以價換量格局形成，3 月份小陽春成交量強勁回升，佛山樓市加速進入全面降價階段，此后佛山房價一直維持在7 千元以內，直到年底12 月份，一些定位較高、成本較貴的新項目入市，佛山房價出現了一個增長的勢頭，12 月成交均價重回“8 字頭”。

二、各區域市場成交情況

1、禪城區

2012 年，禪城區一手住宅共成交11107 套，同比增長46.6%；總成交建筑面積110.84 萬平米，同比增長43.0%，同比增幅位列佛山五區之首；總成交金額為97.86 億元，同比上漲25.5%；整體成交均價為8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海區

2012 年，南海區一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；總成交建筑面積211.23 萬平米，同比下降1.1%；總成交金額為187.77 億元，同比下降8.6%；整體成交均價為8889 元/平米（佛山五區最高均價），同比下降7.5%。

3、順德區

2012 年，順德區一手住宅共成交21312 套，同比增長5.7%；總成交建筑面積261.57 萬平米，同比增多10%，成交總量位居全市第一；總成交金額178.85 億元，同比上漲4.9%；整體成交均價為6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水區

2012 年，三水區一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；總成交建筑面積43.73 萬平米，同比下降29.0%；總成交金額為25.5 億元，同比下滑38.9%；整體成交均價為5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明區

2012 年，高明區一手住宅共成交4051 套，同比增長3.6%；總成交建筑面積44.66 萬平米，同比增長3.2%；總成交金額為23.12 億元，同比上升3.3%；整體成交均價為5177 元/

平米，與2011 年基本持平。

三、二手房市場交易情況

2012 年佛山市二手房市場共成交17779 套，相比2011 年減少24.1%，成交總面積215.07 萬平米，相比2011 年減少24.0%，成交套數首次跌到2 萬套以下，創近年來的新低。

各區中，順德區二手房以7630 套，108.56 萬平米的成交量，占總成交面積的50.5%，遠超排名第二的南海區，成為全市第一。南海區成交5317 套，總成交面積為58.06 萬平米，占總成交面積的27.0%。禪城區共成交二手房2236 套，共計22.52 萬平米，占全市的10.5%。三水區二手房共成交1438 套，成交面積為14.8 萬平米，占總成交面積的6.9%；高明成交二手房1158 套，共計約11.12 萬平米，占全市的5.2%。

四、總結和展望1、2012年佛山樓市總結

2011 年第二季度開始，在“限購”、“限價”和“限貸”的打壓下，購房者觀望情緒濃厚，市場逐步陷入低迷，這種局面延續至2012 年的1-2 月份，成交量持續下跌。到2 月底3 月初，隨著個別大品牌開發商開始系統性的降價，并取得不錯的成交，“以價換量”逐步成為市場主流，成交量也隨之出現大反彈。加之春節過后流動性的持續寬松，政府對調控政策的技術性校正，市場回暖預期形成，成交量得以持續攀升。3 月小陽春之后，佛山一手住宅月度成交面積超過55 萬平米，基本達到11 年限購以后最高月成交量的水準，正式拉開佛山成交回暖行情，樓市全年呈現“以價換量、量升價跌”的特征。

2、2013年佛山樓市展望

從人口聚集和經濟發展潛力來看，佛山的購房需求還處于高位。根據佛山市統計局數據，2012年1-3季度全市城鎮居民人均可支配收入26161元，比上年同期增長12.7%，城鎮居民人均消費支出19236元，增長5.7%。良好的經濟運行態勢及佛山不斷進行的城市化進程，將不斷形成實實在在的購房需求，對佛山房價形成支撐。與此同時，在經歷2012年的政策適應期后，佛山需求量已從限購初期的月均35萬㎡回升至60萬㎡的穩定水平線上。在中央政府房地產宏觀調控基調基本不變的前提下，預計“價穩量升”將成為2013年佛山房地產市場的主要特征。

第四篇：2007年上半泉州市房地產市場運行情況分析

2007年上半泉州市房地產市場運行情況分析

泉州市房地產管理局

2007年7月12日

今年上半年，我市的房地產市場呈現良好的運行態勢，房地產開發投資保持平穩較快增長，商品住宅市場需求旺盛，供求結構基本合理。同時，在強有力的住宅市場需求支撐以及開發商對房市前景普遍看好的前提下，首次出現商品房供應量同比增長，存量房交易下滑等新情況。

一、房地產市場運行現狀

1-6月，全市房地產開發完成投資47.58億元，比增19.82%；商品房施工面積961.65萬m，比增52.13%；新開工面積354.08萬m，比增110.00%；商品房竣工面積60.18萬m，比增29.45%；商品房銷售面積169.81萬m，銷售金額59.39億元，比增55.21%和65.06%；存量房交易面積50.12萬m，交易金額10.50億元，同比分別下降28.37%和26.12%。

二、市場運行特點

（一）房地產開發投資保持平穩較快增長

1-6月全市房地產完成開發投資47.58億元，同比增長19.82%，與全市GDP增長14.4%相比，高了5.4個百分點，占全市固定資產投資的16.37%，保持平穩較快的發展態勢。房地產開發投資增長主要是受商品房建設投資的拉動，全市商品房建設投資31.20億，占總開發投資的65.57%，同比增長49.07%。22222

1房地產開發投資平穩增長的同時，開發資金來源結構趨于合理。本年房地產開發資金來源75.04億元，比增29.45%。其中國內貸款19.96億元、自籌資金22.30億元、定金、預收款及個人按揭貸款31.92億元，占總資金來源分別為26.6%、29.72%、42.54%，分別比增38.8%、30.72%、25.72%，與總的開發資金來源增長基本同步。值得一提的是，今年的國內貸款增長38.8%，比去年同期的增長回落了近42個百分點，有效歸辟了銀行風險。

2007年上半房地產開發投資結構表（表一）

單位：億元

房地產資金來源表（表二）

單位：億元

（二）自宏觀調控以來，首次出現供應量增長

1-6月全市上半年商品房批準預售面積213.02萬m，同比增長79.29%；其中商品住宅批準上市面積154萬m，同比增長

70.13%。泉州市區商品房批準預售面積49.79萬m，同比增長65.73%；其中商品住宅批準上市面積36.82萬m，同比增長45.17%。批準預售面積同比增長是自2005年宏觀調控政策實施以來首次出現的正增長且幅度較大增長。

2005年開始宏觀調控，我市的房市曾一度陷入低迷狀態，一系列的宏觀調控出臺后，開發商及購房者曾一度出現觀望，這種狀態持續至2005年底才開始復蘇。2006年6月1日后，國家宏觀調控政策力度加大，市場再度出現僵持，特別結構比例調整的新政策制約了開發商的開發步伐。過去的近一年半時間，可為是房地產市場的動蕩年，開發商持謹慎態度造成我市商品房供應量一直呈現負增長。2006年泉州市區1-4季度批準預售面積（累計）依次為7.16萬m、16.19萬m、43.08萬m、55.4萬m，同比分別下降70.43%、60.11%、42.98%、32.74%。今年上半年從增量商品房市場看，批準面積首次出現正增長，說明了經歷了一年多的宏觀調控，我市的房市正步入正常理性的發展軌道。

（三）供求關系基本合理，銷售旺盛

全市商品住宅批準上市154萬m，銷售145.38萬m，供應量高于銷售量8.42萬m，供求比為1.06：1，供求關系基本合理。今年上半年，我市的增量商品房上市供應明顯增加，但是在旺盛的市場需求支撐下，呈現出強勁的銷售勢頭，銷售面積及銷售金額均有大幅的增長。全市商品房銷售面積169.81萬m，是去年全年銷售量的70.75%，銷售金額59.39億元，同比分別增長55.21%和65.06%；其中商品住宅銷售面積145.38萬m，2

2是去年全年銷售量的90.39%，銷售金額46.28億元，同比分別增長53.81%和60.81%。供應與銷售的同步增長，決定了我市的供求關系趨于平衡，供求關系基本合理。

2007上半年商品房銷售情況表（表三）

（四）存量房交易下滑

1-6月份，全市存量房交易套數3931套，交易面積50.12萬m，交易金額10.50億元，同比分別下降25.24%、28.37%、26.12%；其中存量住宅交易套數3162套，交易面積41.69萬m，交易金額8.85億元，同比分別下降23.68%、27.72%、21.81%。

泉州市區存量房交易套數2280套，交易面積19.68萬m，交易金額6.61億元，同比分別下降13.01%、38.59%、34.29%；其中存量住宅交易套數1600套，交易面積15.59萬m，交易金額5.44億元，同比分別下降34.53%、33.77%、29.68%。

近幾年來，我市存量房交易市場一直處于較活躍狀態，同比均保持增長，即使在“二手房轉讓征收營業稅”和“開征個人所得稅”等政策影響下，依然保持增長。但是自今年起，我市存量房交易量在第一季度首次出現下滑現象，第二季度延續著第一季度的下滑態勢，出現了較大的下滑比例。分析其下滑原因：①二手房房價的上漲抑制了一定的消費群體；②加快保障性住房建設提供另一個選擇渠道；③一手商品住宅增加供應量分流了部份購房群體；④股市火爆分散了部份購房資金。

2上半年存量房銷售情況表（表四）

單位：套、萬m2、億元

三、2007年下半年我市房地產市場走勢預測

我市上半年房地產市場整體運行情況良好。下半年隨著2008年我市承辦全國農運會的臨近，城市化發展迅速，各項基礎配套設施建設快速進展，預測下半年的房市依舊繁榮。幾個有利因素：

1、房地產開發商對市場后期發展前景看好。

2、有效的住宅市場需求仍具有很好的發展勢頭。

3、土地部門正按我市“十一五”住房建設規劃放量供應土地，近一年半時間，土地的有效供應將在后期的開發保障住房需求，全市的供求關系將繼續保持一定的平衡。

4、保障性住房建設步伐加快，供應結構進一步趨于合理，有效滿足中低收入家庭的住房需求。綜合上述因素看：

1、下半年的房地產開發投資仍會保持著快速合理的增長；

2、供應略高于需求，總體的供求關系合理；

3、普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房及其適度的高檔商品住房同時上市，呈多元化住房供應格局。

第五篇：XX年房地產市場運行情況總結分析

XX年房地產市場運行情況總結分析

XX年的房地產市場，以政策為主導。從降準降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經濟會議“鼓勵開發商適當降價”，都體現了政府對房地產市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續了穩定表現。據統計，XX年xx主城區共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。

樓市量價關鍵詞：穩定

XX年，xx房地產市場無論從供應量，成交量還是房價，均保持了“穩”字當頭。

首先，xx新房成交量連續三年穩定在27萬套以上。根據xx網上房地產的數據顯示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城區共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長。克而瑞機構數據顯示，截止到XX年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而XX年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩定。克而瑞機構數據顯示，XX年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發商的推盤節奏發生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統的市場營銷節點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到決定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關鍵詞：救市去庫存

XX年是樓市“政策大年”，年內央行共降息5次，降準6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發商降價”……政策的密集程度在近三年達到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經歷5次降息后，100萬商業房貸每月可以少還700多元。從XX年元旦開始，置業者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執行。這些都加大了改善型置業需求。數據顯示，XX年xx主城區建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產業協會發布的《XX年xx商品房成交項目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業者的青睞。

除了新房政策，二手房營業稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此項政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比XX年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現金流的改善。XX年10月14日,xx市政府發布了《進一步促進房地產市場平穩發展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調整閑置土地的開工竣工時間”、“未預售商品住房項目商住比例”、“調整未預售商品住房的戶型結構”等內容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發商而言意義重大。

房企關鍵詞：轉型

相比xx樓市成交量價的穩定，xx房企則在穩中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產業協會發布的XX年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數據）顯示，龍湖地產以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創以66.41億元排名第二，隨后依次為協信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現較為突出的是魯能地產。截止到11月底，魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰略結構的變化。XX年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴大產業鏈條，或調整產品結構，較為明顯的是協信、萬科兩大開發商。其中，協信在更名為啟迪協信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉型為“商業+產業園”的新模式，并依靠商業地產的銷售金額，成為XX年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉型城市配套服務商，通過試點萬科西九驛“租售結合”的新模式，拓寬業務領域。

第三，房企數量的變化，并購案例增多。XX年初，北碚天奇地產和xx金易地產爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產傳出破產流言，數月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項目和御龍天峰，進一步擴大了版圖。

土地市場關鍵詞：掛牌抱團

xx土地以儲備較充足著稱，但在XX年，各項出讓數據同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數據顯示，XX年xx主城區共出讓居住、商業、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市場，也表現出如下特點：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而XX年有33宗地溢價成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數量和質量來看，優質地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協信、融創、碧桂園、萬達、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細算。據統計，今年共有9宗地塊為房企聯合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協信、同景，融創、華美等品牌房企。房企的聯合開發，可以降低拿地成本，減少開發周期；同時，房企之間各司其職，發揮自身特點，對項目質量和品牌效應均有促進。

四是房企對區域選擇發生變化。三北區域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達到72億元，吸引了眾多改善置業者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。