房地產市場調查報告

房地產市場調查報告1

摘要：多年來持續看漲的高房價卻使住房這個生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價問題已成為到人們日益關注的話題，而且房地產業的發展也關系到整個國民經濟的發展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前鄭州市房地產市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于20xx年6月8日—9日針對鄭州市房地產消費者展開調查，以問卷調查的形式并采用全面普查與重點調查相結合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產消費者市場的情況。

一、調查背景及目的

近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產開發經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。

二、調查方法

通過采取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20—60歲之間，共發放調查問卷40份，獲取調查結

果后采用excel表對數據進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。

三、調查結果

1、居住條件分析

我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比

例較大，均占40%；其次是福利房占14%，然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。

2、家庭收入分析

從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx—4000元范圍內，占到被調查者的50%；其次是4000—6000元范圍，占到23.53%；排到第三位的是20xx元以下，占17.65%；而6000—8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。

3、住房面積分析

從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80—100平方米所占比例較大，為54%；100—130平方米占17%；50—80平方米占14%；50平方米的為9%；130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80—100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。

4、居民信息獲得途徑

從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。 5。居民購房計劃分析

從以上數據我們可以看出，消費者計劃在3—5年內購房的占40%；5年的占28.57%；2年的占25.71%；一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買能力和購買積極性不高，開發商應提高消費者的購買積極性。 6。居民購房目的分析

以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自?。?0%為出租；6 %為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

7、居民能承受房價分析。

由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000—5000元/平米，19%的人能接受5000—8000元/平米，7%的人能接受8000—10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。

8、居民購房面積分析

從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數為80—100m3，占45.71%；100—130 m3占28.57%；130 m3占20%；50—80m3占5.71%；50 m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80—100m3，開發商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。

9、居民購房付款方式分析

選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

10、居民對購房配套設施的要求分析

從以上數據我們可以看出，消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的'69%；其次是醫療衛生設施和綠地廣場，各占到66%；排到第三位的是休閑場所，占51%；然后依次是商業步行街，占23%；餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發商在開發一定要注意地段的選擇。

11、居民對建筑風格要求的分析

從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。

12、居民對未來兩年鄭州房價的分析

從以上數據我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13。開發商與購房者矛盾分析

從以上數據我們可以看出，開發商與購房者的主要矛盾是開發商定價過高，占40%；其次是面積縮水，占22%；開發商的誠信問題占17%；質量縮水占16%；合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質量和開發商的誠信。

四、問題和建議

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題；對于未來有購房計劃的居民來說，大多數人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可；針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵；國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩定房價；政府要制定相關法律法規，約束開發商行為，提高房屋質量，增加保障房和經濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。

房地產市場調查報告2

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的.總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市政府關于常平(20xx~20xx)經濟發展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃 常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

房地產市場調查報告3

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

至10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中1—10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

榆林市區商品房均價1646元/㎡，漲至2300元/㎡，更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，1—10月份，高層3900—4100元/㎡、多層3000—3200元/㎡。盡管下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5—10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素?！欣塾嬐瓿山洕m用房85.1萬㎡，其中完成22萬㎡；完成18.1萬㎡，同比下降17.7%；完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部

6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣—全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升（見表4）：

以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，畝均價94.1萬元，基本與以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。至，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得至土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現價），從的20xx元/㎡上升到的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力?？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從—，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到上升到33%；企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從到，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。到，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，到榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的.貢獻。以來房地產銷售額平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇（見表7）：

4、房地產業對財政收入的貢獻。—房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力；另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%—30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規?；l展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項：

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規?；?、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。

房地產市場調查報告4

瀘州市是四川南部一個中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業的基本特點。

一、瀘州房地產市場現狀

（一）城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。19，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米?，F有城鎮居民現實和潛在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升

20xx年完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的住房。

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供應進一步規范，招商引資工作獲得進展

以往，房地產開發用地多為開發商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，并相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。

二、房地產市場發展存在的主要問題

（一）房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發展的大環境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

（二）房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高

一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所占比例為32．45％。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規?；洜I。全市開發企業86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。

（三）房改相關環節不配套

一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。

三、未來房地產市場發展前景預測

市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現的。

不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的'比例關系大體分別為20％，40％和40％。

四、發展房地產市場的對策措施

一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。

房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產業特征進行配置。

具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃；引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發展和規范中介機構，搞活流通；加強物業管理。

結束語

通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業正處于成長期。瀘州市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。

房地產市場調查報告5

一、前言

近些年來，整個鄭州市房地產市場取得飛速發展，也產生了深刻的變化。市場需求旺盛，城市房地產開發量和需求量每年均以2位數速度增長，產品品質有了很大提高，消費者購買行為更趨理性。

在政策方面，為應對市場過熱，國家紛紛出臺宏觀調控政策，房地產市場準入門檻大大提高了。房地產大洗牌時代馬上就要到來。

一些主要房地產企業，紛紛提出戰略問題，提出關注市場長遠需求問題，提出市場細分和定位問題。主要目的是希望通過調整思路，尋求企業長期生存發展之道。而政府作為經濟發展的服務者和引導者或是政策的制定者，更需要了解真實的市場情況和一線資料。而這一切，都離不開對市場的準確把握和對客戶的深入研究。

二、調查目的及意義

1、站在全省的角度，在省域經濟發展的層面，對房地產行業做一個全局性調查，對政府宏觀政策的制定提供數據參考，對房地產行業的發展提供建議和良性誘導，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）

2、調查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個地市）高、中、低三個層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動態，涉及范圍廣，具有較強社會意義。（全民層面）

3、了解河南主要城市房地產市場客戶最新動態，預測未來市場發展方向，提出市場機會，為企業戰略和展品定位提供指導性意見；區分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產企業的市場地位和物業情況，對房地產行業的市場競爭狀況做到了解，對居民的`購房需求指數做到了解。（企業和客戶層面）

三、調查亮點

1、首次提供鄭州市主要房地產企業客戶需求整體數據分析；

2、提供不同公司客戶需求對比分析；

3、提供本公司不同社區客戶需求對比分析；

4、提供鄭州市不同區位客戶需求對比分析；

5、提供不同類型客戶需求對比分析；

6、行業領袖企業展望未來房地產市場發展趨勢；

7、行業領袖企業分析未來房地產企業發展機會。

四、調查內容

（一） 基本內容

1、客戶基本特征

2、客戶居住現狀

3、居住滿意度

4、品牌影響度

5、客戶購房需求

6、生活習慣及居住價值觀

7、對未來客戶住房需求展望

8、對未來房地產市場機會分析

（二） 擴展內容一：市場環境調查

1、容量及發展潛力；

2、行業營銷特點及競爭狀況；

3、周邊環境對該行業發展的影響；

4、當前市場主要項目種類、品牌及銷售狀況；

5、該行業各產品的經銷網絡狀態；

（三） 擴展內容二：消費者調查

1、消費者對房地產各項目的購買形態（購買過什么品牌、購買地點、選購標準等）與消費心理（必須品、偏愛、經濟、便利、時尚等）；

2、消費者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點、價格等）；

3、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；

4、消費者平均月開支及消費比例的統計；

5、消費者理想的居住描述。

（四） 擴展內容三：競爭者調查

1、主要競爭者的產品與品牌優、劣勢；

2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；

3、主要競爭者市場概況;

4、本項目主要競爭者的營銷狀態；

五、調研對象及抽樣

（一） 市區居民

居民對住宅市場信心； 購房意向；

對目標地塊認知和吸引力評價；

對目標地塊發展信心和前景的評價。

（二） 有購買意向的潛在客戶

目前居住狀況；

購房目的原因以及購房時考慮的主要因素；

目標客戶群體屬性特征；

對價格、面積、戶型、小區樓盤建筑、綠化、景觀等需求情況；

對醫院、學校、購物場所等配套設施的需求情況；

媒體消費特征；

對目標地塊優劣勢評價。

（三） 目前已經購買或者入住中高檔小區的現實客戶

目前居住狀況；

目前居住滿意和不滿意之處評價；

目標客戶群體屬性特征；

對目標地塊優劣勢評價；

購房過程中看房歷史及評價；

（四） 高新區和市區的競爭樓盤；

競爭樓盤銷售情況；

目標客戶特征；

樓盤賣點、宣傳攻勢；

樓盤戶型面積配套等基本特征；

競爭樓盤的優勢和不足之處；

六、調查員的規定、培訓

（一） 規定

1、儀表端正、大方。

2、舉止談吐得體，態度親切、熱情。

3、具有認真負責、積極的工作精神及職業熱情。

4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。

5、訪員要經過專門的市場調查培訓，專業素質好。

（二） 培訓

培訓必須以實效為導向，本次調查其人員的培訓決定采用舉辦培訓班、集中講授的方法，針對本次活動聘請有豐富經驗的調查人員面授調查技巧、經驗。并對他們進行思想道德方面的教育，使之充分認識到市場調查的重要意義，培養他們強烈的事業心和責任感，端正其工作態度、作風，激發他們對調查工作的積極性。

七、人員安排

根據我們的調研方案，在湘潭大學及市區進行本次調研需要的人員有三種：調研督導、調查人員、復核員。具體配置如下：

調研督導：1名

調查人員： 20名 （其中15名對消費者進行問卷調查、5名對經銷商進行深度訪談）

復 核 員：1—2名 可由督導兼職，也可另外招聘

如有必要還將配備輔助督導（1名），協助進行訪談、收發和檢查問卷與禮品。問卷的復核比例為全部問卷數量的30%，全部采用電話復核方式，復核時間為問卷回收的24小時內。

八、市場調查方法及具體實施

市區居民：CATI計算機輔助電話調查xx個 潛在客戶：街頭隨機面訪xx個 現實客戶：入戶面訪xx個 競爭樓盤：神秘顧客xx個

九、調查程序及時間安排

本次調研大致來說可分為準備、實施和結果處理三個階段。

1、準備階段：界定調研問題、設計調研方案、設計調研問卷或調研提綱。

2、實施階段：根據調研要求，采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息。

3、結果處理階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析，并將調研結果以書面的形式——調研報告表述出來。

在客戶確認項目后，有計劃的安排調研工作的各項日程，用以規范和保證調研工作的順利實施。按調研的實施程序，可分七個小項來對時間進行具體安排：

調研方案、問卷的設計

…………

3個工作日 調研方案、問卷的修改、確認

…………

1個工作日 項目準備階段（人員培訓、安排）

…………

1個工作日 實地訪問階段

…………

4個工作日 數據預處理階段

…………

2個工作日 數據統計分析階段

…………

3個工作日 調研報告撰寫階段

…………

2個工作日 論證結段

…………

2個工作日

十、經費預算

十一、附錄

參與人員及崗位職責： 項目負責人：待定

調查方案、問卷的設計：待定

調查方案、問卷的修改：待定

調查人員培訓：待定

調查人員：待定

調查數據處理：待定

調查數據統計分析：待定

調查報告撰寫：待定

論證人員：待定

調查計劃書撰寫：待定

房地產市場調查報告6

引言： 新房成交遠高于預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。

20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）

一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統計圖）

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。

環比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

每年的1、2月份，春節前后，大部分房企正處于總結前一年業績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環比有所回落是正?，F象。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾。總結來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續。

二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價分析

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。

從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩步上升。環比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。

事實上，20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。

三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）

二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環比20xx年第四季度成交量上漲了237%。

3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調，“國五條”一定要嚴格執行。他說：“執行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴格執行?！蓖ㄟ^走訪諸暨本地的中介了解到，此前執行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。

細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。

租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。

四、第一季度諸暨房地產市場總結

20xx年1月，隨著春節的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節奏，新增供應量環比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續去年底的.“翹尾”行情，盡管環比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之后， 二手房交易進入暫時的高峰期， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間里逐步顯現。

我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。

總體看來，20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續到什么時候，我們認為，如果短期內整個房地產行業政策面能維持當前的平穩格局，那么市場需求繼續溫和釋放應是基本上確定的。

房地產市場調查報告7

瀘州市是四川南部一個中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業的基本特點。

一、瀘州房地產市場現狀

（一）城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

據統計，XX年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了的65%。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。19，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l。4平方米?，F有城鎮居民現實和潛在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟

截止XX年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，XX年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%，新房達到了14.4%，均達到了國家和省政府提出的10—15%的要求。

（三）房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升

XX年完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10.23倍，平均增長率44.23%，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7%。92年至XX年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至XX年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的住房。

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800—1500元/平方米，近十年間增幅為300—800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100—300元/平方米。

（四）土地供應進一步規范，招商引資工作獲得進展

以往，房地產開發用地多為開發商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，并相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。

二、房地產市場發展存在的主要問題

（一）房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發展的大環境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

（二）房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高

一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所占比例為32.45%。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。

二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。

（三）房改相關環節不配套

一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。

二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。

三、未來房地產市場發展前景預測

市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來XX年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。XX年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后XX年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現的。

不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20%，40%和40%。

四、發展房地產市場的'對策措施

一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。

二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。

房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。

一是住房消費的社會化、商品化。

二是土地供應的規范化。

三是住宅建設小區化。

四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產業特征進行配置。

具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃；引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發展和規范中介機構，搞活流通；加強物業管理。

五、結束語

通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業正處于成長期。瀘州市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。

房地產市場調查報告8

多年來持續看漲的高房價卻使住房這個生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價問題已成為到人們日益關注的話題，而且房地產業的發展也關系到整個國民經濟的發展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前鄭州市房地產市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于20xx年6月8日-9日針對鄭州市房地產消費者展開調查，以問卷調查的形式并采用全面普查與重點調查相結合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產消費者市場的情況。

一.調查背景及目的

近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產開發經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。

二.調查方法

通過采取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷40份，獲取調查結

果后采用excel表對數據進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的`情況。 三.調查結果 1.居住條件分析

我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比

例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。

2.家庭收入分析

從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。 3.

住房面積分析

從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。 4.居民信息獲得途徑

從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。 5.居民購房計劃分析

從以上數據我們可以看出，消費者計劃在3-5年內購房的占

40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買能力和購買積極性不高，開發商應提高消費者的購買積極性。 6.居民購房目的分析

以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為

出租;6 %為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

7.居民能承受房價分析 .

由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析

從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。

9.居民購房付款方式分析

選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

10.居民對購房配套設施的要求分析

從以上數據我們可以看出，消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發商在開發一定要注意地段的選擇。

11.居民對建筑風格要求的分析

從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。

12.居民對未來兩年鄭州房價的分析

從以上數據我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發商與購房者矛盾分析

從以上數據我們可以看出，開發商與購房者的主要矛盾是開發商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質量和開發商的誠信。

三、問題和建議

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩定房價;政府要制定相關法律法規，約束開發商行為，提高房屋質量，

增加保障房和經濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。

房地產市場調查報告9

隨著國家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個人購房熱情不斷高漲。為了解我市房地產市場發展情況并進一步做好房地產市場調控和發展工作，我們特開展了此次專項調查。希望能夠聽取廣大群眾對房地產市場的分析判斷，以便我們研究市場提供依據，更好的服務于廣大消費者。

此次問卷調查總量共計108份，并采取了沒有針對性的隨機調查法，所以調查結果更能普遍反映大多數人群對房地產市場情況的看法和意愿。

調查結果顯示：此次被調查人群大致可分為5各年齡段，20歲以下（16人）；21—30歲（34人）；31—45歲（30人）；46—60歲（15人）；60歲以上（12人），一個未填年齡.下面就針對各個年齡層進行分析。

供職部門：20歲以下的人群中44%的人從事機關、事業單位；19%的從事廠礦企業，12%的是個體經營或私營企業主，25%的選擇其他。

所住房屋類型：44%的住商品房，31%為租住，6%為房改房，19%為自建房。

戶屬關系：44%屬于溫州本地非農戶籍（溫州市區），31%屬于溫州本地農村戶籍（溫州市區），25%屬于外地戶籍（溫州市區以外）。

家庭每月收入：44%的人家庭每月收入為3000元以下，31%的的人家庭每月收入為3000-6000元，19%的人家庭每月收入為6000-10000元，6%的人家庭每月收入為10000元以上。

近期是否考慮購買住宅：37.5%的人近期暫不考慮買房；43.75%的人考慮在半年內購房；6.25%的人考慮在一年內購買；6.25%的人考慮在三年內購買；6.25%的人考慮在五年內購房。

能夠接受的住宅總價：31.25%的人接受的住宅總價在50萬元以內；12.5%的人可接受范圍正在50-70萬元；25%的人可接受范圍在70-100萬元；18.75%的人能夠接受200萬元以上；12.5%的人不知道自己可接受的住宅總價。

比較傾向的付款方式：25%的人傾向向親戚、朋友借款后一次性付款；37.5%的人傾向于利用家庭儲蓄一次性付款；18.75%的人傾向于銀行按揭；18.75%的人傾向于商業、公積金組合貸款。

如需銀行貸款，能夠接受的每月還款金額:37.5%的人能夠接受的每月還款金額是1000元以下；37.5%的可接受范圍在1001-20xx元；6.25%的人可接受范圍在4001-5000元；6.25可接受范圍在4001-5000；12.5%的可接受7001元以上。

如果要買房，優先參考搜索適合的房源的途徑：68.75%的人優先參考找中介公司詢問或請朋友介紹；31.25%的人會通過報紙、電視、房源廣告或購買專業房地產雜志，上房地產網站搜尋等途徑搜索。

20歲以下人群多數沒有固定職業，基本收入沒有保障，目前所居住的房屋基本屬父母所有，所以就當前形勢來看，他們暫不考慮買房。即使考慮買房也會傾向找中介公司詢問，對房屋面積的要求也在60平米以下，并且付款方式多采取向親戚，朋友借款一次性支付的形式，而所要購房目的大都出于改善居住生活條件。

供職部門：20%的人在機關、事業單位；16.7%的人在廠礦企業；50%的人屬于個體經營戶或私營企業主；13.3%的人選擇其他。

所住房屋類型：43.3%的人住的是商品房；20%的人住的房改房；16.7%的為自建房；20%的人處于租住狀態。

所住房屋的產權狀況：66.7%的人有產權；33.3%的人無產權。家庭的人均居住面積:16.6%的人均居住面積為8-15;26.7%為15-25;20%為25-40;36.7%為40以上。

家庭月收入：23.3%的月收入為3000元以下；40%為3000-6000元；20%為6000-10000元；16.7%為10000元以上。

近期是否考慮購買住宅：63.3%的人暫不考慮買房；10%的人考慮在半年內購買；13.3%的人考慮在一年內購買；6.7%的人考慮在三年內購買；6.7%的人考慮在五年內購房。

若購房，所選擇的房屋類型：33.4%的人選擇高層住宅；33.3%選擇多層住宅；13.3%的人選擇別墅；13.3%的選擇排屋；6.7%的人不知道。

購買住宅的目的：

想購買的住宅面積：

能接受的住宅總價：

傾向的付款方式：

能夠接受的每月還款金額：

優先參考的途徑搜索房源：

31—45歲之間的人群大多屬于本地戶口，并有固定的工作，而

目前所居住房屋大都以商品房居多，而且擁有一定的產權。這一部分人群因為當前居住條件較好，所以思想也大致相同，都一致流露出暫不買房的想法。因為擁有了一定的經濟實力，所以他們對購房的.要求相對較高，購房目的都以首購自住為主，面積要求也在90—120平米以上。能夠接受的住宅總價大多在100萬元以上，而所要采取的付款方式基本可歸納為兩類：利用家庭儲蓄一次性付款和銀行按揭。依據調查問卷分析這部分人群的購房途徑也不再過分依賴于中介公司而趨向于多樣化。

46—60歲這部分人群基本可劃分為兩類：一類是外地戶籍人群的打工族，家居條件相對簡陋，雖然有迫切改變生活環境的意愿，但由于子女帶來的生活負擔所以暫不考慮買房問題，即使買房，對面積要求也都在100平米以下，所能接受的住宅總價也都在50萬以內，而購房目的大都用來饋贈子女。另一類則是本地戶口人群，對現在所居住的房屋都有一定的產權?，F對穩定的條件致使他們暫不考慮買房問題。而近期的購房目的以首購自住為主，所要購房的面積也都在100平米以上，所能接受的住宅總價也都在100萬元以上。

以上的兩類人雖然在條件上存在恒大差別。但所傾向的付款方式卻出奇的相似：都是利用家庭儲蓄一次性付款。而所參考的搜索房源途徑卻各不相同。

而對于60歲以上高齡人群基本都屬于本地戶籍，目前所居住的房屋也都是擁有一定產權的自建房。調查結果顯示：這個一類人群也暫不考慮買房問題，買房目的雖是處于饋贈子女，但是對房屋的要求

并不高：大都是100平米以下的排屋，所能接受的住宅總價也都在50萬元以內，因此都采取利用家庭儲蓄一次性付款的購房形式。而購房途徑也都采取中介詢問的方式。

通過這次的問卷調查情況，我們基本能夠掌握就眼前的房產形勢下，大多數人對房產市場情況的看法，為我們更好的貼近市民了解市場提供了有效依據。

由調查報告和統計分析并結合國家和溫州本地區政策，我們預言未來6個月溫州房價會保持平穩基礎上微張趨勢。溫州房地產本就和其他地方有所區別。市民多是拿房地產來作為投資，樓市不會出現市民持幣觀望狀態，最多是投資者相對少。但不會出現樓市較清凈狀態也不會有的一房難求狀態會好些。市民對市中心和一些環境好的地段需求更強烈投資也會多，這是我們百鑫開發公司對未來的預測。

房地產市場調查報告10

一、xx房地產市場發展現狀

優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、xx商品住宅發展特征

產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。

三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1) 商品住宅價格與銷量分析

xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

xx中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2) xx商品住宅市場供求關系

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

20xx年(1-6月份)xx的`戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、xx各區域住宅市場發展概況

xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：

(一)xx中心區

20xx年上半年xx中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。

xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(二)古田片區

20xx年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。

對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七、后湖片區

20xx年上半年二七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(四)東西湖片區

20xx年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

多層作為郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

和其他區域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。

東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系，加快異地置業的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎。

東西湖片區主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號)

房地產市場調查報告11

一、總體概況

1、地理綜述：

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內陸腹地通往半島地區的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮淄博、東營，南連臨沂、日照，地理位置優越。濰坊市南北長188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據公安部門統計，全市20xx年末總人口855.3萬人，其中非農業人口328.3萬人。經濟實力居山東省第四位。

2、基礎設施概況：

濰坊市鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進展。公路通車里程達到14萬公里。全部開通了程控電話和國內外直撥電話，電話交換機總容量達到101萬。市區供水普及率達100%，居民生活燃料氣化率達90.03%。

3、城市經濟綜述

(1)地區生產總值

濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級)，臨朐、昌樂2縣，共有152 個鄉鎮，濰坊為地級市，轄4區2縣代管6市。市中心區人口68萬。20xx年濰坊市生產總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價格比上年增長16.5%;其中第一產業增加值211.81億元，增長0.2%;第二產業增加值1000.63億元，增長20.6%，其中工業增加值916.51億元，增長21.7%;第三產業增加值508.44億元，增長16.1%，一、二、三產業分別拉動GDP增長0.03、11.74和4.73個百分點。按常住人口計算，人均GDP達到19677元(按現行匯率折算約2520美元)，比上年增長16.2%。產業結構調整取得新進展，工業在國民經濟中的主導地位更趨明顯。一、二、三產業的比例關系由上年的13.69：56.86：29.45調整為12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)濰坊市人均GDP及增長情況

20xx年人均GDP達到17279元(按現行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達到19677元(按現行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%。

2)濰坊市人均可支配收入情況

城鄉居民收入增長明顯。據抽樣調查，20xx年全市城鎮居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮居民人均消費性支出8816.3元，增長15.1%。

4、城市建設規劃

中心城區總體布局 “一心、一環、一軸、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區;

2) “一環”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環;

3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發展軸。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態綠化廊道。

5、未來城市規劃

(1)城市化與中心城市人口規模

根據人口綜合預測法，濰坊市中心城市的總人口數20xx年將達到127萬人，20xx年將達到179萬人;人口發展策略方面，將實行“合理疏導，向心集聚;企業集中，擴大就業;制度保障，引流穩流;安定老齡，提高素質”的總體原則。

(2)發展濰坊城市經濟 提升綜合競爭力

近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達到13%，到20xx年GDP總量達到2400億元，全市三產比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實現16%，到20xx年GDP總規模達到800億元，占全市比重上升到33%，市區三產比例為9：58：33。

遠期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達到5700億元，全市三產比例為7：61：32;中心城市GDP到遠期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規模達到2300億元，占全市比重為40%，市區三產結構為5：55：40。

(3)濰坊城市用地

根據《濰坊市土地利用總體規劃》，20xx年全市安排的建設用地總規模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設用地重要的供給來源。其中濰坊市區經濟發展拉動城市用地增長的特征十分明顯，濰坊市中心城區國民生產總值與城市用地之間呈現出較強的正線性關系，此外，城市新增功能對城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。

規劃中明確了商業用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業用地熱病花葉病5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

小結：近兩年來濰坊市的產業結構和投資環境進一步優化，年均固定資產投資增長近1/3，其中房地產建設投資特別是住宅建設投資都在以50%以上的速率增長，說明濰坊房地產建設投資市場發展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。

二、調查內容

1、調查時間：

20xx年7月21號、22號

2、調查區域：

以圍繞濰城區為主，奎文區為輔向其城區樓盤展開調研。

3、調查對象：

面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等

4、調查目的：

了解濰坊市及擬投項目的周邊房地產投資環境

三、目前房地產狀況調查

1、產品形態

單就從房地產產品來說，濰坊房地產市場還處于初級階段。很多產品還沒有在市場上出現，就目前市場上的產品形態和品質還不能從根本上解決市場需求，產品升級還有一個過程。從建筑形態上來看，簡單

的復制，借鑒的東西太多了。有個性，有標志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內涵和自主創新。通過7月22號的調查，發現濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導致了房地產市場建筑規劃設計的產品守舊，束縛了產品品質的提高，單體建筑往往做成板式，整個市場都是這種產品，沒有錯落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區景觀的營造。當然在實際操作過程中，開發商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產品研發和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對濰坊房地產行業的成熟起到了很好的推動作用。

通過簡單統計，目前市區在售樓盤100多個，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質化，同樣化相當嚴重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價格也相差不大，差價主要顯示在地段差別上。目前市場上缺少兩極產品：1、最差。低檔房，不是說品質很差，而是價格要夠低。要讓單位職工和農民買得起。2、最好。當然是說品質、配套、房型、房價要質優價高。地段倒不是主要問題?？膮^有一個目前濰坊市場上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風格的景觀設計，在濰坊綠化作為樓盤賣點，不具有沖擊力度。在濰坊整個城市的綠化都是相當不錯的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

2、市場需求量

任何行業的`發展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。

潛在需求，目前城區現有居民108萬人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關部門分析，濰坊城區居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計算，就需要660萬的住宅面積。

現有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個改善需求是60平米。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發展階段。未來一段時間內由于基礎設施建設舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規模，從而形成對房地產的巨大需求。

總體來說濰坊市房地產未來幾年的發展仍將是平穩上升的。

3、房地產價格

20xx年奎文、濰城、高新中心區，住宅的均價已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區域市場房價來看奎文區是房價領跑者，濰城區房價相對要低一些，但均價也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產是比較實在的，蓋什么樣的就賣什么樣的，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農民的菜園里買青菜一樣，貨真價實當然是沒有泡沫和水份，房價是合理的。當前濰坊市區房地產市場總體是健康的。今年及今后一個時期內，市區房價依然不會下降，房價穩中有升的基本態勢仍然不會改變。

據市房管局對市區89家房地產開發企業今年以來的投資、開發建設及銷售等情況的調查數據顯示，今年上半年，市區共完成房地產開發投資44.3億元，同比增長44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米，同比增長82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬平方米，同比增長80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米，同比增長19.95%，其中，新開工住房95.95萬平方米，同比增長26.06%;據統計，共批準商品房預售面積161.73萬平方米，同比增長61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米，同比增長24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米，同比增長1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經成為市場主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米，房地產市場發展進一步健康理性。

預計今后一段時間內，如果國家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化，隨著市場主體整合效應的進一步顯現，房地產投資增幅會有回落，但回落的幅度不會很大。據調查統計，上半年，市區新建商品房銷售均價同比增長2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個百分點。

價格的上升，是受內因和外因兩種因素綜合作用的體現。內因方面，主要是由于成本的增加，必然導致價格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開發企業獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來，鋼材、建材價格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來，據估算，鋼材價格上漲了約50-60%，混凝土價格上漲約30%，水泥價格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費用也有了大的提高。同時，新型建筑材料的運用、小區環境的營造、配套設施的完善等等也都會推動房價的上漲。外因方面，是住房消費的增長。主要一是由于城鎮居民、流動人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設力度加大，因拆遷而購房的居民較多;三是社會各類群體收入水平的提高，購買力增強。

各項數據顯示，濰坊市房價盡管持續上升，但不會出現大起大落，房價總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時間內，房價不會下降，總體穩中有升的態勢不會改變，但上升會放緩。

房地產市場調查報告12

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的'監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

房地產市場調查報告13

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，

早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田 麗園，旺角新城，一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多?，F今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用;

山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的'調研，該項目原定于3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成;

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考

世紀康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價 3500元 3800元 3400元

27萬 36萬 29.3萬 48.6萬 25.6萬 46.6萬 供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 元 租金篇二：房地產市場調研報告范本

房地產市場調查報告14

隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。

一、基本概況：

20xx年新開工面積112、5平方米,其中住宅項目15個,面積75、2萬平方米；專業市場6個，面積37、3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29、7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23、86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6、87萬平方米，均價3248元/平方米。

20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25、4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較。

2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。

3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的`開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，量資金外流，項目多的企業資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較，部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

三、下步打算：

1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。

3、加各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7、06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。

4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。

5、加對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。

6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。

8、加對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。

房地產市場調查報告15

一、xx房地產市場發呈現狀

優越的地理環境，深厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格始終呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新改變。一方面，房產的整合概念不斷增加，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增加。另一方面，頂級項目拉動了高端消費勁量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿意細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出主動的發展態勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。 目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍舊穩步上升。

二、xx商品住宅發展特征

產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：深厚的商業、消遣等都市文化特征。

三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供應和銷售基本分析

(1) 商品住宅價格與銷量分析

xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格始終呈現出上升狀態，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現肯定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，削減了51.32%。

從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一樣的，而且上漲的幅度非常平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

xx中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的，信任隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得主動成果，這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間。

(2) xx商品住宅市場供求關系

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供應13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量削減

為避開因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也干脆導致了購房需求的削減。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。

3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

億房探討中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的.27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售狀況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的狀況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。 四、xx各區域住宅市場發展概況

xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，依據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：

(一)xx中心區

20xx年上半年xx中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套，降幅為58.87%。 從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴峻萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的狀況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新居供應量削減3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付實力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預料不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。

xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(二)古田片區

20xx年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年削減2609套，降幅為68.59%。 從成交價格狀況來看，盡管古田片區今年1至6月始終都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫柔解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量削減，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為寂靜。

對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，將來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展供應有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七、后湖片區

20xx年上半年二七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。 從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依舊是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅削減，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫柔向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。 令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，將來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(四)東西湖片區

20xx年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。 從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特殊是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售狀況，該片區的表現還是令人刮目相看的。 雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒削減多少。而來看房的客戶，許多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前狀況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

多層作為郊區最易消化的一般住宅產品類型，始終是本區域開發的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商起先注意產品結構的調整，產品重心漸漸由多層向高層和小高層轉換。

和其他區域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，快速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需肯定時間的市場磨合，才能逐步為區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是將來市場的主流產品。 東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，將來還將在這里修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系，加快異地置業的腳步，為下一步樓市的旺盛奠定基礎。

東西湖片區主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號

房地產市場調查報告

一、城市居民目前住得怎樣

從調查所涉及的范圍看，城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。

二、多少都市人準備買房

據調查，五年內準備購房的都市人占調查城市總體的21.9％，其中以經濟適用房和商品房為主，預購面積在70-140平方米之間。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。

三、有了產權房，還買房嗎

數據顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20-80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產預購對象呢？調查結果顯示并不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量。

有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。

另外，在商品房預購群體中，有產權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高于其他住房群體，預購面積以81-100平方米的需求為最高，達30.5％；而在100-150平方米的預購群體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3％，可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者為一總體，調查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000-2000元的比例最高，為30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％。

以上數據顯示，人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1％希望使用

家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。

四、購房者是什么樣的人

數據顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員／公司中級經理居多。

目前，家庭結構以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42.7％和39.2％；預購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在2500-4000元間。另外，調查發現，收入越高越傾向于購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。

五、居民購房承受能力有多大

房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。

從居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾系數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統觀念是量入為出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續目前還

稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

六、誰更急于買房

目前，從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介于21-35歲之間；制造業職工占預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介于21-35歲之間；而中級公司經理介于21-35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。

應該說21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50-140平方米之間，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。

七、居住環境對購房有多大影響

調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。

目前環保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認為城市環境污染太嚴重的占調查總體的60.9％，看來，爭取“綠色”生存環境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因為交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的愿望無法實現。