第一篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)研報(bào)告

淘寶編制ID：大中華文字工作室

縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)研報(bào)告

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。2009年, 我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研些認(rèn)識與思考。

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前，級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：2006年開發(fā)量米，成投資0.56億元;2007年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資19.69萬平方米，完成投資2.21億元;2009年開發(fā)量35.9萬米資4.37億元。2010年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房工25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。

(三)商銷售及價(jià)格情況：2006年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價(jià)米;2007年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價(jià)1269元/方米;2008年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價(jià)1316元/平方;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;2010年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強(qiáng)烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

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2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房價(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價(jià)格的上漲。

二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。

(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，著象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建模小，檔、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜層次感(三)樓盤戶型比例不盡合理。目房產(chǎn)場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)開成本較戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住

(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的。總的來說，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。

(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì)，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大

淘寶編制ID：大中華文字工作室 部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。

(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動作依然存在。“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的的沖擊。

三、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市率品位得到進(jìn)一步提升。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完住建細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。

(二)控制土地開發(fā)每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條做到計(jì)地出讓，并接受社會監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵(lì)在區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力，確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。

(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)” “聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

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(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)府要不斷加大投入, 著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施, 加強(qiáng)教等民生工程建設(shè), 創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境, 以吸引實(shí)力房我縣投資。

(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2008年全球性危市場不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運(yùn)行平臺、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)產(chǎn)過重組、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬發(fā)展思式，樹立品牌意識，打造精品建設(shè)，爭取做成一批有概念規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資我房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣

(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動共濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問題。

(九)積極展住房二級市場和房屋租賃市場。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價(jià)格提

淘寶編制ID：大中華文字工作室 供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。

第二篇：關(guān)于我市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于我市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

按照《政協(xié)*市委員會*協(xié)商計(jì)劃安排》，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，市政協(xié)人口資源環(huán)境委員會于*月下旬，組織部分市政協(xié)委員及住建、自然資源和規(guī)劃、住房公積金中心等部門負(fù)責(zé)人，赴*個(gè)縣市區(qū)，就我市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進(jìn)行了專題調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、基本情況

近年來，我市按照中央和省委、市委的要求，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，通過一系列政策措施的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大、住房品質(zhì)逐步提升，基本形成了以普通商品房為主、公租房和廉租房為輔的多層次住房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

1.房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步快速發(fā)展。截至目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)*家，其中一級資質(zhì)*家，二級資質(zhì)*家，三級資質(zhì)*家，四級資質(zhì)*家，暫定資質(zhì)*家。全市共有在建、在售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目*個(gè)，其中新建項(xiàng)目*個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目*個(gè)，呈現(xiàn)出購銷兩旺的局面。

2.房地產(chǎn)投資快速增長、供應(yīng)持續(xù)增加。房地產(chǎn)投資方面，今年*-*月份，全市房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資*億元，同比增長*%；其中中心城區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資*億元，同比增長*%。商品房供應(yīng)方面，今年*-*月份，全市新增商品住房*套，預(yù)售面積*萬㎡，同比增長*%。中心城區(qū)新增商品住房*套，預(yù)售面積*萬㎡，同比增長*%。

3.商品住房銷售增長、成交均價(jià)同比上漲。商品房銷售方面，今年*-*月份，全市商品住房銷售面積*萬㎡，*套，銷售面積同比增長*%，套數(shù)同比增長*%。中心城區(qū)商品住房銷售面積*萬㎡，*套，銷售面積同比增長*%，套數(shù)同比增長*%。商品房銷售價(jià)格方面，今年*月份，全市新建商品住房銷售均價(jià)*元/㎡,同比增長*%，環(huán)比增長*%。其中，中心城區(qū)商品住房銷售均價(jià)*元/㎡,同比增長*%，環(huán)比增長*%。同時(shí)，商品住房庫存水平全面收窄。中心城區(qū)新建商品住房庫存面積*萬㎡，可售住宅*套。新建商品住房庫存去化周期為*個(gè)月，較*年下降*%，較*年下降*%，較*年下降*%。

4.住宅項(xiàng)目用地保障力度不斷加大。認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的通知》要求，成立了穩(wěn)地價(jià)長效調(diào)控機(jī)制工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加大了中心城區(qū)土地統(tǒng)征儲備力度，今年*月份，國土資源和規(guī)劃部門全年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地*畝，比去年實(shí)際供應(yīng)量增長*%。截至目前，中心城區(qū)供應(yīng)住宅用地*畝，具備供地條件*宗*畝將根據(jù)市場需求逐步投放，處置消化造成閑置住宅用地*畝，在年底前全面完成中心城區(qū)出讓住宅用地*畝任務(wù)。

二、存在問題

（一）土地供應(yīng)總量不足與土地閑置現(xiàn)象并存。

今年以來，國土部門加大了住宅用地供應(yīng)力度，無論是計(jì)劃供應(yīng)總量，還是當(dāng)前供應(yīng)量都全面超越往年，但與持續(xù)走高的房價(jià)和群眾購房的需求相比，住房用地供應(yīng)仍然不足。受土地整合、審批管控、規(guī)劃調(diào)整等因素影響，住宅用地資源趨緊，尤其是中心城區(qū)可用土地逐年減少，高新區(qū)、西沙、東沙等熱點(diǎn)區(qū)域住宅有效供應(yīng)無法滿足市場需求，市場供需失衡導(dǎo)致穩(wěn)控市場壓力增大。部分已供住宅用地不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效的住房供給，近*年中心城區(qū)累計(jì)供應(yīng)住宅用地*宗、*畝，但因種種原因有*畝土地尚未開發(fā)利用，占供應(yīng)總量的*%。

（二）市場供需矛盾較為突出。

一是建房成本與市場預(yù)期差距較大。受土地價(jià)格、原材料、人工等成本剛性增長影響，新建商品房成本逐年上漲，加之企業(yè)追求利潤與購房者企盼低價(jià)房源的矛盾依然突出。比如，高新區(qū)南區(qū)土地未整合到位，“濱水西岸”、“崇文雅苑”棚改拆遷不到位，科創(chuàng)新城限制用地規(guī)劃審批，無法啟動供地及項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步加劇了供需矛盾。二是區(qū)域性矛盾凸顯。受教育、周邊基礎(chǔ)配套等資源配置不均衡影響，我市中心城區(qū)、部分縣區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域性“冷熱不均”現(xiàn)象。中心城區(qū)學(xué)區(qū)房周邊的樓盤銷售比較火爆。例如*年高新一中附近的“頤和家園”項(xiàng)目開盤即售罄，“曼哈頓”項(xiàng)目房源供不應(yīng)求，“一號院”項(xiàng)目等成交活躍，且樓盤均價(jià)達(dá)到*萬元/㎡，部分樓層已達(dá)到*萬元/㎡；周邊配套相對差點(diǎn)的項(xiàng)目（非學(xué)區(qū)房）銷售價(jià)格比較穩(wěn)定，如迎賓大道的“迎賓佳苑”、“亞都嘉府”，南郊片區(qū)的“榮軒家園”、“東城新筑”。*市濱河新區(qū)樓盤均價(jià)*元/㎡，部分好地段樓盤均價(jià)已過萬元，較*年銷售價(jià)格同比上漲*%，老城區(qū)樓盤均價(jià)*元/㎡，同比上漲*%。綏德縣今年批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目*個(gè)，同比增長*%，新建商品房均價(jià)*元/㎡，同比增長*%。三是租賃住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾嚴(yán)重。我市的租賃住房需求群體主要為來榆、留榆工作的大學(xué)畢業(yè)生或外來務(wù)工人員，受個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力和職住因素等影響，需求多為面積小、租金低的主城區(qū)房屋；而我市中心城區(qū)住房租賃市場的房源多為大面積房屋，交通便捷、生活便利、性價(jià)比高的小面積房屋較少。四是購房群體出現(xiàn)兩極分化。*中心城區(qū)剛需住房需求群體趨向飽和，改善型住房仍受追捧。*年以來，高新和西沙片區(qū)依舊一房難求，東沙、北郊片區(qū)今年*月以來樓盤銷售漸趨理性。

（三）監(jiān)管聯(lián)動機(jī)制亟待健全。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管涉及住建、發(fā)改、資源規(guī)劃、市場監(jiān)管、稅務(wù)等多個(gè)部門，由于不少監(jiān)管環(huán)節(jié)職責(zé)不清晰、配合不緊密等原因，造成市場監(jiān)管漏洞。存在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不統(tǒng)一、內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)信息公布不全面不及時(shí)等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)為規(guī)避調(diào)控政策，出現(xiàn)了銷售現(xiàn)場信息公示不實(shí)、在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用。有的通過散布漲價(jià)信息等方式哄抬房價(jià)；有的未取得預(yù)售許可證銷售商品房，捂盤惜售或變相囤積房源；有的存在違背購房者意愿搭售車位車庫、簽訂陰陽合同、虛假裝修等違規(guī)亂象。*年機(jī)構(gòu)改革后，部分縣區(qū)商品房預(yù)售職能由住建局劃轉(zhuǎn)至行政審批局，住建部門作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的牽頭部門，與行政審批局出現(xiàn)了權(quán)責(zé)不符、相互扯皮的情況。

（四）配套設(shè)施建設(shè)不夠完善。

一是基礎(chǔ)設(shè)施不配套。我市老城區(qū)部分建設(shè)項(xiàng)目、新開發(fā)地塊受周邊區(qū)域環(huán)境限制，項(xiàng)目紅線內(nèi)外建設(shè)進(jìn)度不銜接，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后周邊道路、管網(wǎng)等市政配套設(shè)施不能同步交付使用，學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等公益項(xiàng)目因規(guī)劃、征地、資金等原因，不能與房地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)建成投運(yùn)，造成房屋建成后無法及時(shí)移交，導(dǎo)致部分樓盤滯銷。二是幼兒園配建不規(guī)范。雖然新建住宅項(xiàng)目配建幼兒園已基本落實(shí)到位，建成后移交教育和民政部門（街道辦）運(yùn)營管理，對緩解“入園難”問題發(fā)揮了重要作用。但產(chǎn)權(quán)不清晰，經(jīng)營主體不明確，全市缺乏統(tǒng)一的政策和法律依據(jù)。三是鄰里中心配建執(zhí)行難。雖然對*市中心城區(qū)新建住宅項(xiàng)目鄰里中心配置結(jié)構(gòu)體系、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)模、權(quán)屬問題和土地性質(zhì)等事項(xiàng)作了明確規(guī)定，對提高我市城市規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提升城市規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)具有重要意義，但剛剛起步，執(zhí)行難度大，可操作性差。

（五）公積金普惠性作用發(fā)揮有限。

根據(jù)國務(wù)院、省市政府有關(guān)文件規(guī)定，其在職職工不分用工性質(zhì)，包括聘用人員、人事代理人員、勞務(wù)派遣人員等都應(yīng)依法建立住房公積金制度，按月足額為職工繳納公積金。但目前，全市財(cái)政供養(yǎng)的協(xié)管員、村官、社區(qū)專職人員、公益性工勤崗位人員和大部分行政事業(yè)單位勞務(wù)派遣人員均未建立住房公積金制度，也一定程度上挫傷了低收入職工的積極性，住房公積金在保障中低收入者購房中的普惠性作用沒有得到有效發(fā)揮。

*以來，我市中心城區(qū)和部分縣區(qū)房地產(chǎn)市場升溫較快，究其原因主要有以下四個(gè)方面：

（一）供求失衡。

*年以后，中心城區(qū)房地產(chǎn)用地供應(yīng)開始縮減，自*年后，開始加大土地供應(yīng)量。*年，高新區(qū)的房地產(chǎn)用地成交畝價(jià)為近十年最高值，達(dá)到*萬元/畝。西南新區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)主要集中在*-*年，其中已供未開發(fā)的土地達(dá)到*畝，自*年開始沒有新供應(yīng)房地產(chǎn)用地。其原因主要有三個(gè)方面：一是積壓購房需求逐步釋放。居民住房消費(fèi)在疫情期間受到短期抑制，但對居住條件的要求也因居家隔離發(fā)生較大變化，一部分人以追求大戶型、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)為代表的消費(fèi)需求被激發(fā)釋放。二是西安樓市溢出效應(yīng)帶動。近年來西安樓市持續(xù)火爆以及雙限政策的出臺，一部分人投資需求及改善住房在我市就地轉(zhuǎn)化。三是購房者的從眾效應(yīng)。市場價(jià)格的快速上漲導(dǎo)致剛需購房預(yù)期緊張，加之購房者存在買漲不買跌的從眾心理，進(jìn)一步推動了房價(jià)的上漲。

（二）資本投資。

受通貨膨脹影響,資金持有者缺乏很好的投資渠道,為規(guī)避資產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，在沒有更好更安全投資獲利渠道的情況下，對房地產(chǎn)投資的選擇增多。同時(shí)，動力煤由今年*月份*元/噸，上漲至*月份*/噸，價(jià)格暴漲*%，一部分煤炭利潤進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場升溫迅速，進(jìn)一步推高房價(jià)。

（三）人口流入。

據(jù)我市第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，*常住人口*萬人，居住城鎮(zhèn)的占*%，城鎮(zhèn)人口比重提高*個(gè)百分點(diǎn)，*年增加*萬人。其中*個(gè)縣市區(qū)人口增加，分別是：榆陽區(qū)*萬人、*市*萬人、靖邊縣*萬人、定邊縣*萬人，其余縣區(qū)均程度不同減少。榆陽區(qū)增加的人口最多，他們對住房的剛需和對高素質(zhì)教育的需求是助推*中心城區(qū)高房價(jià)的中堅(jiān)力量。

（四）傳統(tǒng)習(xí)慣。

“存錢不如買房”“結(jié)婚必須有房”“有錢首先買房”的傳統(tǒng)觀念，已經(jīng)成為我市居民的普遍價(jià)值認(rèn)同。一些有購買力的市民為爭取到優(yōu)質(zhì)教育資源，不惜高價(jià)在學(xué)校、行政辦公中心周邊買房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，*年全市各項(xiàng)存款余額高達(dá)*億元，民間資本缺乏自由發(fā)揮的通道，在沒有更好投資項(xiàng)目和更高投資能力情況下，買房已成為資本保值增值的最佳選擇。

三、對策建議

（一）堅(jiān)持政策引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向。要進(jìn)一步提高政治站位，毫不動搖堅(jiān)持“房住不炒”的定位，繼續(xù)深化“一城一策”“因城施策”,落實(shí)“城市政府主體責(zé)任”的長效調(diào)控機(jī)制，讓全體人民住有所居，不斷提高居民生活質(zhì)量。二是加強(qiáng)政策調(diào)控。堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各縣市區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位普通商品住房、公租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價(jià)位檔次住房供給的合理配置，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房，引導(dǎo)正常需求穩(wěn)步釋放，形成理性購買心態(tài)，避免出現(xiàn)房價(jià)大起大落。要圍繞房地產(chǎn)建設(shè)布局調(diào)整，抓好新開項(xiàng)目地供應(yīng)的分析論證，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價(jià)位普通商品住房的土地供給力度。三是要綜合施策。長遠(yuǎn)看，對商品房市場不宜過多進(jìn)行直接干預(yù)，在調(diào)控手段上要從過于依賴行政手段向綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法規(guī)和行政手段轉(zhuǎn)變,采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。要建立商品住房價(jià)格與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)、市場需求與接受能力相適應(yīng)的評價(jià)體系和評價(jià)機(jī)制，不斷完善房地產(chǎn)市場評價(jià)和監(jiān)測預(yù)警體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

（二）關(guān)注民生福祉，不斷健全和完善住房保障體系。

要加快構(gòu)建由公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房組成的住房保障體系。公租房對城鎮(zhèn)低保、低收入的住房困難家庭應(yīng)保盡保,兜牢保基本的底線；保障性租賃住房主要面向階段性住房困難的新市民;共有產(chǎn)權(quán)住房主要解決在本地穩(wěn)定居住、穩(wěn)定工作的無房或住房低于標(biāo)準(zhǔn)水平的夾心群體的住房問題，同時(shí)應(yīng)保證新建保障性住房占新增商品住房一定的比例。

一是根據(jù)低收入人口數(shù)量和本級財(cái)政的承受能力建設(shè)社會保障性住房。

建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價(jià)格控制、定向供給的新機(jī)制，以解決中低收入家庭住房問題。可采取政府直接組織自建或政府在開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，明確房地產(chǎn)商必須建設(shè)一定比例的保障性住房，由政府回購兩種形式。要通過財(cái)政預(yù)算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補(bǔ)充、銀行政策性貸款支持、鼓勵(lì)社會自捐贈等多種渠道籌措資金。在建設(shè)過程中，必須量入為出，實(shí)事求是，絕不能因盲目決策而入不敷出，無以為繼。府谷縣*年規(guī)劃建設(shè)*套保障房，累計(jì)開工*套，建成*套，正在建設(shè)*套。因項(xiàng)目資金問題，*套租賃型保障房至今未開工建設(shè)，導(dǎo)致新府山保障房項(xiàng)目長期無法收尾，致使縣上背上了沉重的財(cái)政包袱，該項(xiàng)目已累計(jì)投資*億元，現(xiàn)完善還需*多億元。

二是補(bǔ)齊住房租賃市場短板促進(jìn)“租售并舉”。

榆陽、*、靖邊、定邊等*個(gè)人口凈流人城市，應(yīng)將租賃用地納入城市規(guī)劃、供地計(jì)劃。同時(shí)完善租賃用地出讓方式,出讓價(jià)款可分次或按年繳納，從源頭保障低成本租賃用地的供給；鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用存量用地建設(shè)租賃住房。無房職工數(shù)量大或周邊租賃住房供不應(yīng)求的企事業(yè)單位(園區(qū)),由單位提出申請,經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn),可利用自有存量建設(shè)用地自建,或以土地入股方式與開發(fā)單位合作建設(shè)租賃住房,戶型、面積和租金實(shí)行嚴(yán)格的控制,全部房源面向無房職工納入保障性租賃住房體系。土地用途與性質(zhì)保持不變，可免土地收益金或出讓金；加快明確存量物業(yè)改建租賃住房的政策。低效或閑置的非住宅物業(yè)，經(jīng)過消防安全評估,條件許可的允許改建為保障性租賃住房，不繳土地出讓金或收益金；加大財(cái)稅、金融政策扶持力度。鼓勵(lì)銀行提供長期低息貸款支持租賃住房項(xiàng)目建設(shè),并推動保險(xiǎn)資金投資租賃住房建設(shè)。要統(tǒng)籌保障房和公共租賃用房規(guī)劃和建設(shè)，研究出臺優(yōu)惠政策，支持高新區(qū)、科創(chuàng)新城大規(guī)模建設(shè)“人才公寓”，一方面作為吸引人才來榆的優(yōu)惠條件，另一方面借以平抑房價(jià)。

三是進(jìn)一步提高住房保障管理的精細(xì)化和精準(zhǔn)化水平。

要將符合條件的新市民及外來務(wù)工人員納入保障，并精準(zhǔn)識別、精準(zhǔn)保障。要建立住房保障資源有效利用的制度保證。住房保障管理的一大難題是退出管理，存在“進(jìn)來就出不去”的現(xiàn)象，這也是我市目前在保障性住房中面臨的主要問題。對退出標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定、如何審核查處、采取何種退出機(jī)制、有什么懲處辦法等都需要住房保障政策明確規(guī)定，做到住房保障的公平和住房保障資源的有效利用。

（三）保障土地供給，破解因供地不足引發(fā)的供需矛盾。

一是優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。按照產(chǎn)城融合、職住平衡的理念，優(yōu)化城市各類用地的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)，處理好住宅用地、商服用地、工業(yè)用地之間的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系，即生活與生產(chǎn)之間的關(guān)系。建立人地掛鉤機(jī)制,建設(shè)用地供應(yīng)特別是住宅用地供應(yīng)應(yīng)該與城市人口規(guī)模和新增人口規(guī)模掛鉤。根據(jù)住房人群需求情況，科學(xué)合理確定商品房、保障房、公共租賃用房供地比例、商住比例和供地區(qū)域，防止因土地供應(yīng)量大幅波動而引發(fā)房價(jià)大起大落問題；要在切實(shí)保障中小套型普通商品住宅用地供給的同時(shí)，適度增加改善型、高品質(zhì)商品住房供地，滿足不同層次人群的住房需求。二是加強(qiáng)儲備調(diào)控。要加大凈地儲備調(diào)控力度，根據(jù)當(dāng)前的去化周期，適時(shí)調(diào)整供地計(jì)劃，切實(shí)加快土地供應(yīng)節(jié)奏。要不斷改進(jìn)商品住房用地供應(yīng)方式，研究制定“限房價(jià)、競地價(jià)”等措施，建立房價(jià)地價(jià)聯(lián)動機(jī)制，防止高地價(jià)抬高房價(jià)。深圳*年第二批住宅用地規(guī)定，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由*%調(diào)整為*%，達(dá)到溢價(jià)率上限后即搖號。廣州也規(guī)定地價(jià)最高溢價(jià)率不超*%，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由*%調(diào)整為*%，這些做法值得我們學(xué)習(xí)。三是依法處置閑置地。各職能部門要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供后監(jiān)管，對已供土地的開工、竣工等情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，有效盤活存量土地，依法從快處置閑置地，進(jìn)一步提高土地利用效率，探討對超期閑置土地征收閑置費(fèi)或收回使用權(quán)，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等，確保已供應(yīng)的土地盡快形成有效住房供應(yīng)。

（四）加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，切實(shí)增強(qiáng)城市整體性系統(tǒng)性生長線。

一是明確發(fā)展目標(biāo)。要認(rèn)真貫徹落實(shí)中共中央國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)的《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》精神，建立分層次、分區(qū)域協(xié)調(diào)管控機(jī)制，以自然資源承載能力和生態(tài)環(huán)境容量為基礎(chǔ)，合理確定城市人口、用水、用地規(guī)模，合理確定開發(fā)建設(shè)密度和強(qiáng)度。提高*中心城區(qū)綜合承載能力，建設(shè)產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利的區(qū)域中心城市，推動多中心、組團(tuán)式發(fā)展。二是科學(xué)編制規(guī)劃。結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、人口流動變化趨勢、住房供需狀況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、老舊小區(qū)改造、城市更新等實(shí)際情況，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，科學(xué)測算房地產(chǎn)建設(shè)空間布局和建設(shè)總量，合理規(guī)劃住房用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)序，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃。三是均衡配置資源。優(yōu)先或同步建設(shè)居住區(qū)配套市政設(shè)施，以及幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)綜合體、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、公園綠地等公共服務(wù)設(shè)施，完善居住區(qū)功能，增強(qiáng)居住的便利性和舒適度，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口有序流動，促進(jìn)職住平衡，帶動周邊配套住房的開發(fā)建設(shè)，切實(shí)改變我市局部區(qū)域資源配置失衡、公共資源扎堆等突出難題。借鑒深圳做法，通過優(yōu)質(zhì)教育資源有序合理流動等措施，解決好我市高新區(qū)

“學(xué)區(qū)房”房價(jià)過高的問題，以增強(qiáng)市民幸福感、獲得感。

（五）加強(qiáng)科學(xué)監(jiān)管，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

按照中省“總體有目標(biāo)、片區(qū)有控價(jià)、調(diào)控有手段”的要求，加快構(gòu)建科學(xué)的房價(jià)控制體系，落實(shí)房價(jià)地價(jià)“雙控”政策。一是加強(qiáng)平臺建設(shè)。加快建立和完善房地產(chǎn)信息化管理平臺，強(qiáng)化信息共享，借助現(xiàn)代化信息手段提高監(jiān)管能力，推動大數(shù)據(jù)管理成果服務(wù)于市場發(fā)展和監(jiān)督管理；相關(guān)部門要利用大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)手段，對調(diào)控范圍內(nèi)的購房人群作出區(qū)分，并探索在持有環(huán)節(jié)做文章，對調(diào)控政策在不同群體中可能造成的影響作出更充分更精準(zhǔn)的預(yù)判，盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。二是及時(shí)公開信息。要加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)發(fā)布工作，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，為政府科學(xué)決策、房屋交易各方提供準(zhǔn)確可靠的參考依據(jù)。三是要強(qiáng)化預(yù)售監(jiān)管。適時(shí)將商品房認(rèn)購環(huán)節(jié)納入監(jiān)管，建成預(yù)售管理平臺，采取

“線上誠意登記、公證搖號”和“線下公證選房”的模式開展銷售工作，有效控制多頭簽約、多頭購房，杜絕炒買炒賣房產(chǎn)行為。意向購房人通過預(yù)售管理平臺進(jìn)行實(shí)名意向登記，一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的登記，在該項(xiàng)目選房結(jié)束后，方可參與下一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記。登記購房人選中房屋后連續(xù)兩次放棄簽約的，一年內(nèi)不再接受其填報(bào)意向登記信息。有效制止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)協(xié)同炒房、違背購房者意愿搭售車位車庫、虛報(bào)裝修價(jià)格、簽訂陰陽合同等違法違規(guī)行為，加大典型案件查處力度，發(fā)揮震懾作用。

（六）強(qiáng)化剛性約束，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。

日前，市住房住房公積金城鎮(zhèn)私營企業(yè)和其他城鎮(zhèn)企業(yè)住房公積金繳存人數(shù)為*%，遠(yuǎn)低于西安市的*%和寶雞市的*%。因此擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋面，有效保障企業(yè)職工合法權(quán)益。一是規(guī)范合同文本格式。將建繳住房公積金相關(guān)條款內(nèi)容寫入人社部門規(guī)范勞動合同文本范疇，只要企業(yè)招聘勞動務(wù)工人員，就必須建繳住房公積金，有效推動住房公積金擴(kuò)面建繳工作有序開展。二是建立非公企業(yè)住房公積金繳存獎(jiǎng)補(bǔ)政策。借鑒安徽省滁州市的成功經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)上規(guī)模非公企業(yè)建立住房公積金制度，可采取階段性獎(jiǎng)補(bǔ)政策，對將建繳住房公積金人數(shù)超過總?cè)藬?shù)一定比例的規(guī)模企業(yè)，按單位繳存公積金的*%予以財(cái)政補(bǔ)貼，有序引導(dǎo)非公企業(yè)正常繳存公積金。同時(shí)在起步繳存階段也有效減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，有助于企業(yè)職工隊(duì)伍的穩(wěn)定，也能解決企業(yè)職工的購房的資金需求。三是做到財(cái)政供養(yǎng)人員全覆蓋。對全市行政事業(yè)單位協(xié)管員、勞務(wù)派遣人員及其他財(cái)政供養(yǎng)的公益性崗位人員等建立公積金制度。全市行政事業(yè)單位的協(xié)管員、勞務(wù)派遣人員及其他公益性崗位人員等，這部分人員中所在單位絕大多數(shù)未建立住房公積金制度，按照中省市有關(guān)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面的相關(guān)意見，這部分財(cái)政供養(yǎng)人員應(yīng)當(dāng)繳存住房公積金，可由本級財(cái)政預(yù)算資金予以實(shí)施，保障相關(guān)人員的合法權(quán)益，以解決他們的實(shí)際購房困難問題。

（七）盤活存量房源，推動二手房市場健康發(fā)展。

一是要加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房政策體系，加大存量房普查力度，盡快出臺和完善相關(guān)政策措施，加速存量房流轉(zhuǎn)，快速形成有效供給，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源合理配置。二是要進(jìn)一步規(guī)范二手房市場。合理引導(dǎo)房價(jià)，健全交易制度，透明交易信息，探索執(zhí)行商品住房不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年等條件方可上市交易。三是要進(jìn)一步加大老舊小區(qū)提升改造和棚戶區(qū)改造力度。調(diào)整和完善加裝電梯等政策措施，不斷提升環(huán)境質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平，改善居住品質(zhì)。四是要完善住房租賃交易服務(wù)平臺。為租賃市場供需提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布、服務(wù)收費(fèi)和企業(yè)、個(gè)人出租住房行為。五是要鼓勵(lì)閑置或者利用效率低的商業(yè)辦公用房。引入衛(wèi)生醫(yī)療、養(yǎng)老健康、教育培訓(xùn)、文體娛樂等基礎(chǔ)配套屬性的功能性產(chǎn)業(yè)，要全面清理住改商、住改辦等現(xiàn)象，引導(dǎo)企業(yè)購置、租賃商業(yè)用房、寫字樓開展經(jīng)營活動，提高使用效率，促進(jìn)市場健康發(fā)展。

第三篇：關(guān)于開展房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)研的報(bào)告

關(guān)于開展房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)研的報(bào)告 獨(dú)山縣公用事業(yè)管理局：

根據(jù)你局轉(zhuǎn)發(fā)的省建設(shè)廳黔建房通（2008）514號文件精神，現(xiàn)我公司開發(fā)的陽光麗苑小區(qū)的情況如下。

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

2.1.1.1計(jì)劃投資情況

3200萬元

2.1.1.2本年完成投資情況

1670萬元

2.1.1.3住房投資情況及比例

2500萬元78%

2.2.1.5商業(yè)營業(yè)用房投資情況及比例

500萬元15%

2.2.2.3自有資金數(shù)量比例

100%

2.3房屋拆遷情況

共5戶

2.4土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

生地

2.4.1土地購置面積及費(fèi)用

約31605平方米,土地出讓金341.25萬元

2.4.2土地開發(fā)面

約6500平方米

2.4.4當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模約31605平方米

2.5商品房供求結(jié)構(gòu)

磚混

2.5.1商品房建設(shè)情況

基本完工,進(jìn)入交房驗(yàn)收階段

二、房地產(chǎn)消費(fèi)情況調(diào)研

3.2套型結(jié)構(gòu)

120平方米－169平方米

3.3年齡結(jié)構(gòu)

25---45歲之間

三、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)研

1.1企業(yè)資質(zhì)情況,企業(yè)性質(zhì)

肆級，股份有限公司

1.2項(xiàng)目投資規(guī)模情況

約3200萬元，建筑面積約為30000平方米

1.5企業(yè)稅收情況

已交營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等138萬元

1.6企業(yè)債務(wù)情況

無債務(wù)

貴州省聚林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)山分公司

2008年11月6日

第四篇：我市房地產(chǎn)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

一、前言

2009年春節(jié)后，金融危機(jī)寒意正濃，××房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松貨幣政策的重要宏觀背景下率先走出低谷，各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策起到了積極的作用。至2009年末，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)微妙變化。

盤點(diǎn)2009年，可以用三個(gè)關(guān)鍵詞來描繪××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

圖譜：調(diào)整、回暖、火爆。與此同時(shí)，房價(jià)漲幅過快的問題也隨之顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量仍顯不足，市場供給整體偏緊，房地產(chǎn)金融貸款集中度偏高等問題應(yīng)引起關(guān)注。

二、2009年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸

（一）年初：貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市。2008年末××市政府相關(guān)部門根據(jù)中央精神，及時(shí)出臺《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》。其核心內(nèi)容主要為：下調(diào)購買普通住房契稅稅率、暫免個(gè)人買賣印花稅和營業(yè)稅、免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購房首付比例和個(gè)貸利率。2009年1月3日，四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)業(yè)銀行出臺房貸細(xì)則后，工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折優(yōu)惠利率的實(shí)施細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

（二）年中：加大土地供給，整頓市場秩序。進(jìn)入第二季度，樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購地高潮。××市政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施，6月1日，市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土、房管、人防六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)的措施》(揚(yáng)政房〔2009〕58號)。新措施具體內(nèi)容包括：一是全面梳理分析市區(qū)未開工土地情況；二是充分用好土地政策，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)；三是調(diào)整建設(shè)規(guī)費(fèi)和人防費(fèi)的收取時(shí)間；四是建立審批會商機(jī)制，提高辦事效率；五是鼓勵(lì)地下空間的開發(fā)利用和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用；六是及時(shí)向企業(yè)通報(bào)市場運(yùn)行情況。5月11日、13日，國土資源部分別發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）、《國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編當(dāng)年及2010-2011年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土網(wǎng)地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。6月10日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

（三）年末：防范泡沫擴(kuò)大，遏制房價(jià)過快上漲。11月10日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，堅(jiān)持增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。12月17日，財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地網(wǎng)出讓收支管理的通知》（財(cái)綜〔2009〕74號），將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。

三、2009年我市房地產(chǎn)

發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資低位徘徊上行。2009年，××房地產(chǎn)開發(fā)投資129.5億元，同比下降5.9%，較當(dāng)年最低點(diǎn)回升9.1個(gè)百分點(diǎn)，比前三季度提高了4.2個(gè)百分點(diǎn)（如圖1所示），占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為12.3%，比前三季度提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖

1市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資68.2億元，同比下降16.8%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%；四縣（市）共完成開發(fā)投資61.4億元，同比增長10.1%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征（詳見下表）。

2009年××市及縣(市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）

同比增長（%）

××市

129529

2-5.9

市區(qū)

681550

-16.8

廣陵區(qū)

90922

-25.1邗江區(qū)

31026

4-6.5維揚(yáng)區(qū)

169321

-7.4

開發(fā)區(qū)

11104

3-16.6

縣（市）

613743

10.1

寶應(yīng)縣

137024

7.9

儀征市

82771

-19.4

高郵市

85222

-7.7

江都市

308725

40.8

從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，2009年，商品住宅完成投資106.3億元，同比下降2.3%；辦公樓完成投資1.8億元，同比下降43.0%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資額14.8億元，同比下降19.3%；其他用房完成投資額6.6億元，同比下降10.1%。商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.1%、1.4%、11.4%、5.1%，只有商品住宅投資比重同比略有提高（見下表）。

2009年××房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

投資額（億元）

占開發(fā)投資比重（%）

比重同比增減（%）

房地產(chǎn)開發(fā)投資

129.5—

—

其中：商品住宅

106.382.13.1

辦公樓

1.8

1.4-0.9

商業(yè)營業(yè)用房

14.8

11.4

-1.9

其他用房

6.6

5.1

-0.2（二）房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著××市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

2009年，全市商品房施工面積1339.6萬平方米，同比增長16.5%；其中住宅面積1055.1萬平方米，同比增長10.8%；辦公樓27.1萬平方米，同比增長11.7%；商業(yè)營業(yè)用房186.3萬平方米，同比增長46.8%。

商品房竣工面積505.9萬平方米，同比增長28.2%；其中住宅面積434.3萬平方米，同比增長25.5%；辦公樓10.6萬平方米，同比增長104.8%；商業(yè)營業(yè)用房49.0萬平方米，同比增長59.9%。

商品房新開工面積494.1萬平方米，同比下降11.6%；其中住宅面積391.9萬平方米，同比下降13.0%；辦公樓7.5萬平方米，同比下降39.7%；商業(yè)營業(yè)用房63.0萬平方米，同比下降1.7%。

2009年××商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示：

圖

2（三）新政助2009年商品房銷售增勢強(qiáng)勁。4月份市場回暖以來，市場交易呈現(xiàn)持續(xù)火爆局面，各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的政策累計(jì)效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。2009年，全市商品房共銷售514.7萬平方米，同比增長69.1%。其中，住宅銷售面積466.8萬平方米，同比增長75.3%；辦公樓銷售面積6.6萬平方米，同比增長5.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積37.2萬平方米，同比增長40.9%。商品房銷售額225.5億元，同比增長105.0%；其中住宅銷售額198.6億元，同比增長120.2%；辦公樓銷售額3.6億元，同比下降5.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額22.4億元，同比增長51.1%。

圖

3（四）開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為195.1億元，同比增長6.6%，其中本年到位資金為176.0億元，同比增長6.3%；上年末結(jié)余資金為19.1億元。到位資金總量的增速高于去年同期7.7個(gè)百分點(diǎn)。2009年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.5倍，高于2008年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，2009年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為103.0億元，同比增長4.1%。資金來源的穩(wěn)定充裕為開發(fā)投資再度提速提供了有力保障，特別是從資金結(jié)構(gòu)來看，以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金增速不斷加快，所占比重不斷提高，反映出當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銷售收入進(jìn)行循環(huán)投資的良好態(tài)勢，資金流轉(zhuǎn)順利有望進(jìn)一步提升企業(yè)開發(fā)信心，進(jìn)而促進(jìn)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資再度提速。

2009年××房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示：

圖

4（五）土地市場價(jià)量齊增。2009年，全市土地市場呈現(xiàn)出價(jià)量齊增走勢。市區(qū)全年出讓土地125宗，其中招拍掛土地102宗，較2008年分別增加13宗、26宗。土地成交面積428.89萬平米，同比增長15.08%，土地成交價(jià)款64.78萬平米，同比增長52.03%。土地成交均價(jià)大幅上漲，2009年土地成交均價(jià)1510元/平米，同比增加367元/平米，增幅達(dá)32.11%。外資成交土地大幅減少，成交面積8.72萬平米，成交價(jià)款2.20億元，同比分別下降55.17%、51.86%（詳見圖

5、圖6）。

圖5 市區(qū)出讓土地面積情況 圖6 市區(qū)土地成交價(jià)款

四、房地產(chǎn)新政對2009年市場影響的分析

（一）房地產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。2008年四季度以來，我市根據(jù)中央精神及時(shí)出臺了有效的房地產(chǎn)新政，各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，前后共出臺四項(xiàng)樓市新政，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是重要利好，既增強(qiáng)了信心，又得到了實(shí)惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。2008年下半年末，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長。

（三）城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費(fèi)信心和購買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，2009年，人均達(dá)19500元，同比增長12.0 %。居民收入的增長，加上上年處于觀望狀態(tài)的剛性需求的釋放，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位，2009年以來××居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。

五、當(dāng)前值得關(guān)注的三個(gè)問題

（一）商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)連續(xù)下降。受2008年商品房銷售持續(xù)下降的影響，2009年，全市商品房累計(jì)新開工面積為494.1萬平方米，同比下降11.6%，降幅比前三季度縮小了25.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析，2009年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎，開發(fā)速度明顯放慢；二是由于2008年同期基數(shù)增速高(2008年全市新開工面積559.0萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應(yīng)量，也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。

（二）房價(jià)高位運(yùn)行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從2009年3月份開始，××市區(qū)新建住房及二手房價(jià)格同比均有明顯增長，尤其是商品住房價(jià)格增長速度明顯偏快。到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從全市商品房平均成交價(jià)格來看，2009年××全市商品房平均合同成交價(jià)格為4333.4元/㎡，同比上漲19.9%；商品住宅平均合同成交價(jià)格為4159.3元/㎡，同比上漲24.3%。其中市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5416.7元/㎡，同比上漲13.7%；商品住宅平均合同成交價(jià)格為5311.7元/㎡，同比上漲19.3%。縣市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為3295.7元/㎡，同比上漲2.1%；商品住宅平均合同成交價(jià)格為3094.0元/㎡，同比上漲2.9%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。促成房價(jià)上漲過快的因素是多方面的，一是銷售的火爆使得開發(fā)企業(yè)加快了房屋銷售價(jià)格的提價(jià)速度和提價(jià)幅度；二是土地成交價(jià)格明顯拉升，提高了開發(fā)企業(yè)和購房者房價(jià)上漲的預(yù)期；三是住宅品質(zhì)的提高使得建設(shè)成本不斷增加；四是市場供給的總量和結(jié)構(gòu)失衡矛盾突出。房地產(chǎn)市場的價(jià)格偏快增長一旦與房市供給矛盾形成互動、甚至相互強(qiáng)化，必將會對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成極大威脅，造成泡沫增加。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度過高。2009年4月份以來，隨著××市房地產(chǎn)市場的逐步回暖，銀行業(yè)機(jī)構(gòu)逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放，不論從信貸審批流程及信貸投放速度均有所加快，房地產(chǎn)貸款快速增長。09年末，××市房地產(chǎn)貸款余額308.1億元，達(dá)到的歷史高點(diǎn)，占人民幣貸款余額比重為24.4%，較上年同期增加了3.5個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加122.4億元，占全部貸款余額新增數(shù)的37.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加28.5億元，個(gè)人住房貸款余額增加90.3億元。房地產(chǎn)貸款增長過快、各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸授信集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)引起重視。

六、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

（一）促進(jìn)并保持我市房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。第一，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市經(jīng)濟(jì)中的地位舉足輕重。2009年，我市房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)（營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅）占到全市財(cái)政收入39.4%。可見房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱作用明顯。如果房地產(chǎn)業(yè)下滑，將會對全市經(jīng)濟(jì)造成很大的不利影響。第二，房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)具有很強(qiáng)的帶動力。房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，可謂牽房地產(chǎn)業(yè)一發(fā)而動全市經(jīng)濟(jì)全身。房地產(chǎn)業(yè)與上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)，下游的家裝、家電，相關(guān)的金融、建筑、運(yùn)輸、批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)息息相關(guān)，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重問題，必然拖累其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)在拉動就業(yè),拓寬創(chuàng)造就業(yè)渠道方面發(fā)揮重要的作用。據(jù)了解，“每年住房在拉動就業(yè)上大概每一萬平方米可以提供100個(gè)就業(yè)崗位”。當(dāng)前大中專畢業(yè)生、下崗人員、新增的勞動力、大量返鄉(xiāng)的農(nóng)民工都要就業(yè)。我市面臨空前嚴(yán)峻的就業(yè)形勢。雖然勞動力成本可能有所下降，但就業(yè)已經(jīng)成為最棘手、最難解決的問題。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是整個(gè)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的基礎(chǔ)，是增加就業(yè)崗位的最大推動力。

（二）加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)之時(shí)將是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策退出之日。2009年12月“國四條”等密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，給2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控拉開了序幕。2010年調(diào)控的核心是鼓勵(lì)自住性剛性需求購房，特色是頻繁微調(diào)，卻不指向物業(yè)稅、加息等核心政策。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

（三）規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會投資，發(fā)展以中小戶型（戶型面積在120平方米以下）為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價(jià)過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房價(jià)仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除；另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此，居民就業(yè)和收入狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。

（五）創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。

七、對2010年我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本判斷

2009年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇以來的持續(xù)火爆局面使得房地產(chǎn)市場供給整體偏緊，市場價(jià)格增幅偏快以及房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積等先行指標(biāo)仍處于負(fù)增長區(qū)域等因素，將對我市2010年房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。近期，國家對房地產(chǎn)市場價(jià)格過快增長問題表示關(guān)注，但作為二線城市的××市房地產(chǎn)市場價(jià)格不會做出過度調(diào)整，預(yù)計(jì)我市在市場供給逐步回升后，市場供求將趨于理性，2010年房價(jià)將從偏快上升轉(zhuǎn)為逐步走穩(wěn)。國家適度寬松貨幣政策的背景下，各金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)保持對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸合理投放，積極對普通住房開發(fā)特別是保障性住房建設(shè)加大信貸支持力度。可以預(yù)見，2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)在新一輪宏觀調(diào)控下將呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。

第五篇：房地產(chǎn)市場問卷調(diào)研分析報(bào)告

房地產(chǎn)市場問卷調(diào)研分析報(bào)告

一、調(diào)研情況說明

1、調(diào)研對象：永川區(qū)人民

2、調(diào)研時(shí)間：3月23日

3、調(diào)研方式：問卷、調(diào)查

4、調(diào)研地點(diǎn)：人民廣場、渝西廣場

5、調(diào)研問卷回收情況：總份數(shù)：140

有效數(shù)：105 有效率：75%

（一）被調(diào)查基本概況

1.性別比例

數(shù)據(jù)分析得出，男女比例各占50%，所以來說在未來的日子購房決策是平等的。2.年齡構(gòu)成

數(shù)據(jù)分析得出，20-30歲的占60%，30-40歲的占28%，40歲的占12%。調(diào)查結(jié)果表明，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售火爆，價(jià)格逐年上漲的情況下，年輕人購房愿望日益迫切，購房需求者有日趨年輕化的趨勢 3.家庭結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)被調(diào)查人都沒有獨(dú)立的住房，都是在外租房，迫于房價(jià)上漲壓力，未婚單身者的購房需求更加強(qiáng)烈，對未來結(jié)婚用房等問題的考慮逐漸提前。

（二）被調(diào)查者購房意向

1計(jì)劃購房時(shí)間

數(shù)據(jù)分析得出，準(zhǔn)備一年內(nèi)買房的占5%，兩年到三年內(nèi)購房的占33%,三年到五年購房的占19%，五年以上的占19%，還有一部分不打算購房的占24%，很大程度說明居民對購房需求的考慮提前，所以，短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場交易仍會保持非常活躍的態(tài)勢。2計(jì)劃購房建筑面積

數(shù)據(jù)分析得出，計(jì)劃購房建筑面積在70平方米以下的占10%，71---90平方米的占18%，91—110平方米的占49%，111—130平方米的占16%,131-150平方米占2%，150平方米以上的占5%，總的來說，在近期購房人員需求中，欲購大戶型的需求較大，這也是當(dāng)前我國國情所決定的 3購房類型

數(shù)據(jù)分析得出，多層的占9%，小高層的占46%，高層的占28%，別墅的占9%，其他的占8%，對小高層和高層的需求普遍較高，這對地產(chǎn)開發(fā)商來說，能合理規(guī)劃和利用土地資源，節(jié)約土地，也顯示當(dāng)前地區(qū)購房人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不是很充足，不利于高檔小區(qū)和房型的發(fā)展。

購房類型系列150%40%30%20%10%0%多層

4戶型選擇

數(shù)據(jù)分析得出，一室一廳一衛(wèi)占0%，兩室一廳一衛(wèi)占29%，二室二廳一衛(wèi)的占11%，三室一廳一衛(wèi)37%，三室二廳一衛(wèi)占21%，其他的有2%。這個(gè)數(shù)據(jù)充分顯示永川購房需求人員多數(shù)選擇大戶型，對大三居的偏好較大，也顯示出當(dāng)前永川家庭結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性或者說家庭成員較多的特點(diǎn)。5購房目的

數(shù)據(jù)分析得出，作為日常居住的占66%，第二居所的占25%，出租的占2%，投資的占5%，其他的占1%。從此看出當(dāng)前永川人購房大多為日常居住所用，投資性小，表明當(dāng)前永川房地產(chǎn)市場需求大，有較大的發(fā)展空間 6購房承受單價(jià)

數(shù)據(jù)分析得出，3500-4000元每平米的占41%，4000-4500元每平米的占34%，4500-5000元每平米的占19%，5000-5500元每平米的占2%，5500元每平米以上的總共占4%。對購房所能承受的房價(jià)的能力的分析表明普通購房人員對價(jià)格的承受能力較低，這也為當(dāng)前永川房價(jià)較于市區(qū)低找出了證據(jù)，未來房地產(chǎn)開發(fā)不僅要考慮提供高品質(zhì)的住房，還得充分考慮當(dāng)?shù)刭彿磕芰ΓＵ仙唐贩拷灰茁?7 與購房相鄰

數(shù)據(jù)分析得出，調(diào)查者希望與住房相鄰的是公園綠地的占39%，學(xué)校占28%，超市占16%，醫(yī)院占9%，娛樂場所占3%，其他的占5%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對生活品質(zhì)有了較高的要求，注重生活水準(zhǔn)的提升，當(dāng)然，我們也不得不看清，很多購房者在購房中還是比較注重子女的教育問題，對于優(yōu)質(zhì)教育資源的追求從未減少過，所以在開發(fā)中還得注重周邊配套設(shè)施的建設(shè)，保障住房人員的生活品質(zhì)的提升 8 購房時(shí)關(guān)注的因素

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)調(diào)查者關(guān)注著位置占16%、價(jià)格占17%、交通占15%，配套設(shè)施占10%、房屋質(zhì)量的占17%，其他的總共占25%。

小高層高層別墅其他 購房者所選區(qū)位考慮的因素

其中有，距離原居住地近，距父母居住地近，距工作單位近，交通便利，方便子女讀書，周邊環(huán)境好。10 對物業(yè)的關(guān)心

數(shù)據(jù)分析得出，對物業(yè)管理價(jià)格關(guān)心的占6%，對物業(yè)管理品質(zhì)的占91%，對物業(yè)管理品牌的占3%。11對等

面

積

房的分

配

等面積分配0.80.60.40.20系列1系列2 購房者對未來房價(jià)走勢的預(yù)測

數(shù)據(jù)分析得出，認(rèn)為可能繼續(xù)上漲的占33%，可能下跌的占21%，維持當(dāng)前現(xiàn)狀的占25%，不明確的占21%。雖然當(dāng)前國家不斷采取措施保障房價(jià)的穩(wěn)定，但在眾多的購房者甚至是在大多數(shù)公民心中對房價(jià)持有不信任的態(tài)度，大多認(rèn)為房價(jià)將持續(xù)不斷的上漲，這也加速了購房的速度，反之也就加速了房價(jià)的上漲，國家還得不斷采取措施，防止房地產(chǎn)危機(jī)，影響市場的正常發(fā)展

（三）被調(diào)查者購房信息來源

系列2系列1數(shù)量少，可自由間隔73%數(shù)量多，已間隔好27%1電視廣告 2報(bào)紙廣告 3廣播 4戶外廣告 5車身廣告 6朋友介紹 7路邊戶外媒體 8其他

二．調(diào)研結(jié)果分析

通過此次調(diào)查對消費(fèi)者的基本情況、購房意向、購房信息來源的市場調(diào)查，總體把握目前永川區(qū)居民的住房消費(fèi)需求，對房地產(chǎn)市場管理、政府決策以及開發(fā)商產(chǎn)品定位都具有非常現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。從以上的市場調(diào)查分析結(jié)果表明，目前我市住房需求市場的基本態(tài)勢主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1．年輕人購房欲望日益迫切，購房人群有年輕化的趨勢。從被訪者的年齡構(gòu)成來看，小于25歲的被訪者比例大增，對住房需求者的年齡提前，迫于房價(jià)上漲的壓力，那些未婚單身的年輕人購房需求非常迫切。

2．總體來看，市場需求繼續(xù)保持旺盛。調(diào)查結(jié)果表明，目前無房者比例較大，超過一半的被訪者首次置業(yè)，要求改善現(xiàn)有住房條件以提高住房舒適度的人群也占據(jù)相當(dāng)一部分比例，在未來一定時(shí)期內(nèi)，我市住房消費(fèi)需求將持續(xù)旺盛。

3．購房承受能力明顯增強(qiáng)，對政策性住房的依賴度降低。目前我市商品房消費(fèi)觀念已經(jīng)深入人心，選擇購買商品房者比例大增，并開始追求較高品質(zhì)住房。相應(yīng)地選擇購買經(jīng)濟(jì)適用房者比例下降，依靠政府保障性住房的人群減少，側(cè)面反映了居民的收入水平在提升，購買能力增強(qiáng)。

4．我市居民的二手房消費(fèi)理念還未形成，二手房市場發(fā)展緩慢。被訪者中選擇購買二手房者占據(jù)極少一部分，大部分居民不愿意購買二手房，住房一、二級市場發(fā)展很不平衡，這不僅會拖延再次置業(yè)的時(shí)間，影響再次置業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，對住宅市場尤其是高端住宅市場穩(wěn)步、持續(xù)的發(fā)展也不利。目前我市二手房交易還處于初級階段，需要采取措施進(jìn)一步加速二手房市場的發(fā)展。

6．4500元的單價(jià)對于永川區(qū)的人來說是一道門檻，如今這種現(xiàn)象正逐步改變，目前的購房者正在逐步從價(jià)格主導(dǎo)的金字塔模式轉(zhuǎn)變成性價(jià)比主導(dǎo)的紡錘型模式，消費(fèi)者心理日趨成熟，購房變得更加理性。

7．位置、價(jià)格、環(huán)境、戶型、交通狀況是置業(yè)者選房依次考慮的重要因素，也是開發(fā)商產(chǎn)品定位的重要參考依據(jù)。今年居民對地段的關(guān)注程度超過了對價(jià)格、環(huán)境的關(guān)注，成為消費(fèi)者購房首要考慮的因素，交通狀況也開始成為消費(fèi)者購房關(guān)注的重要因素之一。隨著居民對生活舒適度的要求進(jìn)一步提高，環(huán)境因素將逐漸成為后續(xù)住宅產(chǎn)品營銷的重要因素。

從當(dāng)前的分析中來看，作為重慶市附屬最大的區(qū)縣，隨著開往重慶主城的高鐵的修建成功，將不斷帶動永川地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在未來將有大量的人員涌入永川地區(qū)，同時(shí)，永川區(qū)政府不斷引進(jìn)項(xiàng)目，將會有更多的工業(yè)項(xiàng)目入駐永川，在更大程度上推動經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會帶來人口的增長，人口的增長必然產(chǎn)生購房需求的不斷提高，作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不僅要綜合考慮購房人員的需求，為廣大需求人員提供優(yōu)質(zhì)的房源，還得考慮地

區(qū)人員的購房能力，創(chuàng)造符合當(dāng)?shù)厍闆r的條件，并能保證自身的收益水平，為后期地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量，保證市場能活躍而穩(wěn)健的發(fā)展，推動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展。