第一篇：房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來看：一是面向全社會(huì)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會(huì)為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控

受發(fā)展階段和國情所決定,影響我國的房地產(chǎn)市場的因素眾多而又獨(dú)特,既有人口,土地,經(jīng)濟(jì)等實(shí)際指標(biāo),又有消費(fèi)傳統(tǒng),心理預(yù)期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調(diào)控等制度因素.其中,政策對房地產(chǎn)市場的即時(shí)影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的硬拐點(diǎn)因而房地產(chǎn)政策的成功與否在相當(dāng)程度上決定了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程.房地產(chǎn)政策既關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)增長的大局,又與廣大民眾安居樂業(yè)息息相關(guān),因此從政策的制定到實(shí)施均受到社會(huì)各方面的關(guān)注.一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個(gè)百分點(diǎn)，至此，國內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1 月份以來央行第12 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500 億元以上。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結(jié)3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動(dòng)性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會(huì)受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是2012年年內(nèi)首次下調(diào)，下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20．5%。本次下調(diào)總體上與地產(chǎn)無關(guān),所以對房地產(chǎn)市場的影響基本可以忽略.二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產(chǎn)貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011 年各商業(yè)銀行都針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢對信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會(huì)嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會(huì)持續(xù)提高。個(gè)人貸款方面，2008 年為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個(gè)人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報(bào)道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估。在這種形勢下，預(yù)計(jì)在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會(huì)獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會(huì)到來，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調(diào)力度加大,促進(jìn)熱點(diǎn)城市成交活躍.上半年銀行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率,三年半來首次降息.貨幣政策微調(diào),信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,使北京等熱點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產(chǎn),在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)如下特點(diǎn),供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng);不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點(diǎn)城市住宅成交量價(jià)均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺(tái)了一系列抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會(huì)干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會(huì)逐漸濃厚，樓市的需求量會(huì)逐步減少。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個(gè)開盤項(xiàng)目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6 月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29 個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對比已

經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個(gè)月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米。“根據(jù)今年在售期房預(yù)

售均價(jià)，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬億。”

綜上所述，在當(dāng)前金融形勢下，各種政策疊加一定會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該

看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房價(jià)大幅下

挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，而房價(jià)將是會(huì)經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程.與此同時(shí)多部委強(qiáng)調(diào)落實(shí)保障房建設(shè)資金.住建部,央行,財(cái)政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2―3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價(jià)的持續(xù)增長上；

第二近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房價(jià)上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價(jià)的運(yùn)行趨勢只會(huì)上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

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第二篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第三篇：昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析

昆山房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢分析

1.昆山城市概覽

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地理位置：

昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個(gè)縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。

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人口：

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺(tái)灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士到達(dá)4萬人左右。

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交通：

滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機(jī)場約半小時(shí)車程，至上海浦東機(jī)場約1小時(shí)車程。

至蘇州市約25分鐘車程。

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宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：

表1

2004年昆山市假設(shè)干宏觀指標(biāo)

指標(biāo)名稱

數(shù)值

同比增長

指標(biāo)數(shù)值橫向比擬

GDP

570億元

24.5%

人均GDP

9.07萬元

29.4%

位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標(biāo)的1.65倍

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同類指標(biāo)的0.90倍

上年全國百強(qiáng)縣〔市〕評比名次

第2位

順德居首位

資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實(shí)際利用外資突破90億美元。其中，臺(tái)資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子業(yè)。

2.昆山房地產(chǎn)市場開展回憶

l

近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長

注：2004年數(shù)值為預(yù)測值。

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖1

2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢

l

供需情況來看，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給

注：缺少2004年的預(yù)售面積和空置面積。

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖2

2001-2004年昆山市商品房供需指標(biāo)走勢

l

需求結(jié)構(gòu)來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖3

2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析

l

價(jià)格角度來看，近年來商品房售價(jià)逐年快速上升

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖4

2001-2004年昆山市商品房售價(jià)走勢

l

基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強(qiáng)勢表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍昆山

表2

進(jìn)入昆山的局部知名房地產(chǎn)企業(yè)

企業(yè)名稱

進(jìn)入時(shí)間

（年）

運(yùn)作工程

工程區(qū)位

工程總建面

（萬平方米）

工程總占地

（萬平方米）

萬科集團(tuán)

2004

萬科高爾夫別墅

昆山市陽澄路、馬鞍山路

世茂集團(tuán)

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

綠地集團(tuán)

2003/2004

綠地·國際家園

昆山市花橋鎮(zhèn)

600

267

中原地產(chǎn)

2003/2004

華城美地（代理）

昆山市長江北路、鑫茂路

資料來源：網(wǎng)上搜索。

3.未來3年昆山房地產(chǎn)市場開展預(yù)測

l

預(yù)測結(jié)果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長

現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標(biāo)及房地產(chǎn)供需指標(biāo)，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

昆山市商品房銷售均價(jià)=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價(jià)-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以計(jì)算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價(jià)和銷售面積，詳見表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指標(biāo)預(yù)測

指標(biāo)名稱

2005

2006

2007

GDP〔億元〕*

625.98

687.46

754.98

戶籍人口〔萬人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔萬元〕

9.56

10.16

10.76

商品房銷售均價(jià)〔萬元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房銷售面積〔萬平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市總體規(guī)劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預(yù)計(jì)到達(dá)1000億元，假設(shè)2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。

**

人口預(yù)測采用二階多項(xiàng)式自回歸分析結(jié)果〔R2＝0.994〕。

資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場供需平衡，而在預(yù)售增長迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時(shí)無法將這局部需求考慮進(jìn)去。

l

市場供給來看，近期的施工面積到達(dá)較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖5

2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢

4.昆山市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資時(shí)機(jī)分析

l

住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時(shí)機(jī)

2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續(xù)三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標(biāo)比照

單位：萬平方米

年份

高檔住宅*

普通住宅**

竣工面積

銷售面積

二項(xiàng)之差

竣工面積

銷售面積

二項(xiàng)之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高檔住宅包括別墅和高檔公寓。

**

普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

l

酒店式公寓市場具有較大的開發(fā)投資潛力

長期旅居當(dāng)?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費(fèi)群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數(shù)字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。

市場供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個(gè)酒店式公寓工程已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將在2-3年內(nèi)建成，總供給套數(shù)在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。

表5

目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程

工程名稱

均價(jià)

（元/平方米）

套數(shù)〔套〕

交房時(shí)間

備注

長江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高設(shè)計(jì)，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未開盤

前進(jìn)錄

5600

162

2005年

中茵蘋果社區(qū)

5000

120

2005年

吉田國際廣場

5800

338

2007年

都市現(xiàn)代城

4100

144

2005年

資料來源：網(wǎng)上搜索。

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寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資時(shí)機(jī)

近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化

年份

商品房空置面積（萬平方米）

#同比增長

其中：寫字樓空置面積

（萬平方米）

#同比增長

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

資料來源：昆山市統(tǒng)計(jì)局。

昆山市現(xiàn)有的大局部寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都比擬低，最高標(biāo)準(zhǔn)的樓盤相當(dāng)于上海的乙級寫字樓。然而，該地區(qū)迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計(jì)等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。

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商業(yè)物業(yè)開展前景較佳

目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業(yè)面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一局部消費(fèi)力量、特別是中高檔消費(fèi)需求被分流到上海市、蘇州市等地。

由于商業(yè)開展空間較大，眾多國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛涌入昆山。

表7

進(jìn)入昆山的局部商業(yè)巨頭

企業(yè)名稱

進(jìn)入時(shí)間

（年）

工程區(qū)位

工程總建面

（萬平方米）

大潤發(fā)

2003

昆山朝陽中路518號(hào)

1.88

易初蓮花

2003

昆山長江北路，近新浦路

歐尚購物中心

2004

昆山前進(jìn)西路、白馬涇路

11.2

沃爾瑪

2005

西部城市副中心

樂購

2005

鐵南城市副中心

資料來源：網(wǎng)上搜索。

第四篇：天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

【摘 要】改革開放以來，天津市的發(fā)展是在大闊步的前進(jìn)，天津地處于華北平原東北部，東臨渤海與首都北京毗鄰，東、西、南分別于唐山、滄州、廊坊等地相接壤，地利優(yōu)勢明顯。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和變化，越來越多的農(nóng)村勞動(dòng)者為了賺錢奔向急速發(fā)展的天津市，隨之出現(xiàn)的就是在城市生活的住所問題。天津市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但是在高速運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，同樣的蘊(yùn)藏了大量的隱患，這也成為了黨和人民政府關(guān)注民生問題的重要工作之一。筆者通過查閱相關(guān)信息，對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行基本情況的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；天津市；發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，隨著天津市的不斷舊城改造，房產(chǎn)開發(fā)所帶來的經(jīng)濟(jì)收益是十分顯著的，平均每年整體投資力度占天津市全年總投資額度的48%，可見，房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)來源的重要途徑，但是在這樣一種飛快發(fā)展的“車速”中，不安全的隱患就會(huì)逐步的加劇和顯露出來。如今我國房地產(chǎn)的投資熱潮是一浪高過一浪，普通居民買不起房子已經(jīng)最現(xiàn)實(shí)的體現(xiàn)出了供求關(guān)系的平衡被打破。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動(dòng)房價(jià)一路非理性的上漲，嚴(yán)重的脫離了正常的上漲軌道，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)毋庸置疑，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)不可小看。

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)收益的龍頭產(chǎn)業(yè)。天津市的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增長速度高于gdp的增長速度，就2011年天津市單月的土地成交量來看，中心地區(qū)成交一宗土地，成交面積1.06萬平方米，成交金額3.94億元；環(huán)城四區(qū)成交23宗土地，成交面積195.95萬平方米，成交金額36.54億元；西青區(qū)成交3宗土地，成交面積8.97萬平方米，成交金額0.35億元；北辰區(qū)成交15宗土地，成交面積141.97萬平方米，成交金額5.02億元；津南區(qū)成交5宗土地，成交面積45.01萬平方米，成交金額31.1億元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣共成交26宗土地，成交面積140.86萬平方米，成交金額6億元。從交易金額不難看出，房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟(jì)收益的顯著成效。

1.2 商品房的置空率越來越高。由于我國的基本國情的決定，地域發(fā)展不平衡這一直接原因，導(dǎo)致南北差異巨大，這一點(diǎn)也同樣的表現(xiàn)在了我國的房地產(chǎn)供求關(guān)系上，盡管當(dāng)前房產(chǎn)的總體形態(tài)是好的，但是在一些方面出現(xiàn)了投資過大，建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理的情況出現(xiàn)。如今全國的商品房屋成交量都成下降的趨勢，天津市也不例外，2011年1月的單月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；從成交面積上同比下降了32.64%；從成交均價(jià)走勢上同比下降了4.68%；新建商品房成交面積同比下降了51.26%。

1.3 房地產(chǎn)的泡沫危機(jī)。產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因是由于房地產(chǎn)的價(jià)格一路上升，地產(chǎn)投資過于太大，市場沒有購買的能力所導(dǎo)致的最終結(jié)果。2011年7月份天津市商品住宅市場供求比為1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市場新增供應(yīng)量為190.67萬平方米，同比上漲142%，環(huán)比上漲41.55%；商品住宅成交量為84.39萬平方米，同比上漲34.17%，環(huán)比增長11.17%，供求比為1:0.44，市場表現(xiàn)為供大于求。

房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)

2.1 房價(jià)逐步回歸到起點(diǎn)。房價(jià)將回歸到理性，顯現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢和狀態(tài)，如果國家的政策和宏觀調(diào)控得當(dāng)，化解了當(dāng)前的房產(chǎn)泡沫危機(jī)，并推動(dòng)其平穩(wěn)的向前發(fā)展，那么就會(huì)實(shí)現(xiàn)比較平穩(wěn)的過度；如果繼續(xù)保持當(dāng)前的現(xiàn)狀，那么到一定的階段，房產(chǎn)泡沫必將會(huì)破碎，之后再逐步走上正軌，但是出現(xiàn)危機(jī)的大小，還是決定于國家相關(guān)的政策調(diào)控和力度。

2.2 保障性住房的加強(qiáng)。從當(dāng)前的形式來看，國家的保障性住房已經(jīng)在全國普遍的開展，但是中國的眾多人口已經(jīng)十分明顯的確定了這一政策，是無法讓這個(gè)占了全球六分之一人口的泱泱大國所能夠滿足的。天津市從2011-2015年的規(guī)劃內(nèi)，將建設(shè)各類住房建筑面積9500萬-12000萬平凡米，其中新建保障性住房5205萬平方米，規(guī)劃期內(nèi)單套套型建筑面積90平方米以下新建住房面積應(yīng)達(dá)到新建住房總面積的70%以上。

當(dāng)今房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)解決的主要問題

嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)，控制房價(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)擴(kuò)大，需要科學(xué)合理的可持續(xù)發(fā)展，針對目前天津市房產(chǎn)出現(xiàn)的問題，筆者有以下幾點(diǎn)意見：

3.1 合理的做好規(guī)劃工作，控制房價(jià)的過高漲幅。天津房價(jià)的急速上漲是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的不平衡所導(dǎo)致的，因此對城市的房產(chǎn)建設(shè)應(yīng)該做出合理的規(guī)劃和措施，應(yīng)該以市場需求為導(dǎo)向，正確合理的進(jìn)行土地拆遷和土地市場交易。完善土地管理機(jī)制，加強(qiáng)土地管理、開發(fā)、利用。

3.2平衡住房結(jié)構(gòu)的開發(fā)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)與建設(shè)。全國市場都普遍的存在房產(chǎn)開發(fā)不合理的情況，就目前天津市的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)而言，需求還是以中、低檔為主。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該以鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)房產(chǎn)開發(fā)者多進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和建設(shè)，適時(shí)的采用一些合法手段，對房產(chǎn)市場進(jìn)行微調(diào)和微控，以避免房產(chǎn)市場波動(dòng)幅度較大。

3.3 大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。從理論上講，如今銀行貸款的發(fā)放量的增長為購房者及開發(fā)企業(yè)提供了更多的信貸支持，商品房應(yīng)該能夠有足夠的空間來發(fā)展，但是目前天津房地產(chǎn)業(yè)還沒有出現(xiàn)這樣的形勢和結(jié)構(gòu)，房貸的形勢單一，不能滿足消費(fèi)者的正常需求，因此建議金融機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多適合不同消費(fèi)者進(jìn)行房貸的產(chǎn)品，以提高對商品房的需求。

3.4 保護(hù)普通居住型的購房者。對不同的購房者，政府應(yīng)該有不同對待的政策，滿足廣大的人名群眾擁有最基本的住房，完善經(jīng)濟(jì)適用房的管理，并且整頓租房憑借市場，讓空余和閑置的房屋能夠提供給沒有房屋的人居住。由于天津市舊城的改造，有必要對拆遷的居民進(jìn)行房產(chǎn)等級的劃分與歸類，給予一定的補(bǔ)償。

總結(jié)：

通過分析，筆者認(rèn)為，現(xiàn)今全國房地產(chǎn)業(yè)的形態(tài)萬變不離其宗，就天津市的房地產(chǎn)而言，雖然漲幅的速度較快，但是總體趨勢還是趨于平穩(wěn)，國家也相應(yīng)的頒布了一系列的政策和法規(guī)，從保經(jīng)濟(jì)逐步的轉(zhuǎn)向保民生。只要能夠認(rèn)清房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在所存在的危機(jī)，能夠及時(shí)有效的規(guī)劃土地，完善各項(xiàng)政策和法規(guī)，政府的有效調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)形勢一片大好。

第五篇：2015年房地產(chǎn)市場發(fā)展背景分析

2015年房地產(chǎn)市場發(fā)展背景分析

;;

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，有利于房地產(chǎn)市場回暖

;;從宏觀經(jīng)濟(jì)走勢看，2014年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增幅回落，加上世界上多數(shù)國家經(jīng)濟(jì)增長乏力，使得2015年我國經(jīng)濟(jì)增長面臨較大壓力。在2014年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央把“穩(wěn)增長”作為2015年經(jīng)濟(jì)工作六大任務(wù)之首。在“穩(wěn)增長、抗通縮”背景下，貨幣政策作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，預(yù)計(jì)將延續(xù)2014年四季度的調(diào)整思路，不僅“定向?qū)捤伞闭邥?huì)繼續(xù)實(shí)施，而且也存在進(jìn)一步“降息”和“降準(zhǔn)”的可能。寬松的貨幣環(huán)境將有利于降低購房成本和提振市場信心，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖。

;;

（二）新型城鎮(zhèn)化背景下，住房需求的增長將帶來房地產(chǎn)市場新的發(fā)展機(jī)遇

;;根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》，我國實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，重點(diǎn)在于落實(shí)“三個(gè)一億人”落戶城鎮(zhèn)，這會(huì)帶來城鎮(zhèn)住房需求的持續(xù)增長，為我國“十三五”期間房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來巨大的動(dòng)力。對北上廣深四個(gè)一線城市及部分二線熱點(diǎn)城市來說，未來城市住房需求將呈現(xiàn)以下變化：

;;一是每年大量高校畢業(yè)生就業(yè)，帶來大量新增住房需求。根據(jù)教育部公布的數(shù)據(jù)，2014年高校畢業(yè)生達(dá)到727萬，如加上中等職業(yè)教育畢業(yè)生，未來我國城鎮(zhèn)每年新增就業(yè)人才約1000萬人。根據(jù)近年來的趨勢，畢業(yè)生就業(yè)主要集中在一線城市和省會(huì)城市。據(jù)測算，重點(diǎn)城市每年新增畢業(yè)生10-20萬人，北上廣深相對更多一些。畢業(yè)生在給城市帶來新增就業(yè)的同時(shí)，也增加了當(dāng)?shù)刈》啃枨蟆Ｒ陨钲跒槔A(yù)計(jì)未來幾年，每年因畢業(yè)生來深就業(yè)將新增住房需求約10萬套（包括購房需求2萬套、租賃需求8萬套）。

;;二是一億農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)，將促進(jìn)城鎮(zhèn)住房租賃需求增長。到2020年要實(shí)現(xiàn)一億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，每年預(yù)計(jì)新增城鎮(zhèn)人口1700萬人、600-1000萬戶。由于新增的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房消費(fèi)能力較低，其住房消費(fèi)領(lǐng)域主要是城鎮(zhèn)現(xiàn)有存量住房的租賃。以深圳為例，預(yù)計(jì)未來幾年，每年將新增住房租賃需求10萬套左右。

;;三是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造，將促使改善性需求持續(xù)增長。根據(jù)“三個(gè)一億人”目標(biāo)，到2020年，大約一億生活在城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的常住人口需要改善居住條件。根據(jù)住建部有關(guān)數(shù)據(jù)分析，預(yù)計(jì)未來全國城鎮(zhèn)每年將新增改善性需求3.15億平方米，需求規(guī)模巨大。以深圳為例，目前深圳市住房自有率僅為30%，而北京、上海為70%，廣州90%，遠(yuǎn)高于深圳；在未來新型城鎮(zhèn)化背景下，若不考慮新增人口帶來的需求，僅計(jì)算改善性需求，按照當(dāng)前常住人口無房家庭450萬戶、年新房供應(yīng)11萬套測算，當(dāng)住房自有率達(dá)到北京、上海目前水平，需求實(shí)現(xiàn)時(shí)間需23年，故而改善性需求非常強(qiáng)烈。根據(jù)深圳市房價(jià)收入關(guān)系分析，預(yù)計(jì)未來6年，改善性需求每年將在15萬套左右。;;綜上分析，在我國新型城鎮(zhèn)化背景下，我國房地產(chǎn)市場特別是北上廣深等一線和二線熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場，將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇；以深圳為例，在2014-2020年期間，每年住房市場新增的買賣需求約17萬套，租賃需求約18萬套。然而，因大城市新增土地資源的稀缺，未來城市更新難度的加大，以及存量商品房規(guī)模有限、二手房供應(yīng)能力不足，未來住房買賣市場難以有充足的供應(yīng)量滿足市場需求，并存在房價(jià)持續(xù)上漲的可能。未來，在新型城鎮(zhèn)化背景下，充分挖掘大城市住房市場供應(yīng)潛力，是保持房地產(chǎn)市場乃至宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的主要目標(biāo)。

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三、2015年房地產(chǎn)市場政策導(dǎo)向研判

;;結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及中央全面深化改革系列要求，個(gè)人認(rèn)為，未來我國房地產(chǎn)業(yè)將充分發(fā)揮國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)作用，在經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整期間，有力促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，并推進(jìn)國家新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。主要依據(jù)如下：

;;從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，改革開放以來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有了重要地位。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到5%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重多年保持20%，直接來源于房地產(chǎn)的稅收約占全國稅收收入20%，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量就業(yè)崗位。因此，房地產(chǎn)業(yè)仍然對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的支撐和促進(jìn)作用。

;;從民生改善看，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的生活水平大大提升。目前，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米；城鎮(zhèn)居民居住成套住房的戶數(shù)占比達(dá)到76%以上；城鎮(zhèn)私有住房占住房總量的比例達(dá)到85%以上，住房自有率達(dá)到74%。目前，住房已成為我國多數(shù)居民家庭的主要財(cái)產(chǎn)，住房內(nèi)在質(zhì)量顯著提升，居民住房功能和人居環(huán)境大大改善，住房制度改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大大提升了我國城鎮(zhèn)居民的生活水平和生活質(zhì)量。

;;盡管，目前還存在城鎮(zhèn)居民住房差距擴(kuò)大、普通居民住房支付能力不足等問題，但總體看這仍然是發(fā)展中的問題，可以通過住房制度的深化改革解決，而房地產(chǎn)市場機(jī)制本身并沒有什么根本問題，并可以通過長效機(jī)制的建立，解決市場過度投機(jī)帶來的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。;;當(dāng)前，我國新型城鎮(zhèn)化正在快速推進(jìn)。從美國、日本、韓國等發(fā)達(dá)國家發(fā)展歷程看，在城鎮(zhèn)化超過70%以前，住房建設(shè)規(guī)模通常保持快速增長。據(jù)此判斷，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)仍將處于較快增長階段。盡管在經(jīng)濟(jì)增長調(diào)整期，房地產(chǎn)業(yè)增速也有可能放緩，行業(yè)結(jié)構(gòu)有可能調(diào)整，但繼續(xù)保持中高速增長的勢頭并未改變，并能夠繼續(xù)發(fā)揮對國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)作用。;;根據(jù)以上分析，結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)”目標(biāo)，本人認(rèn)為2015年我國房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向總體會(huì)堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭、增長為主。具體包括以下目標(biāo)：;;一是穩(wěn)定銷售量。2014年盡管全國商品房銷售量下降7.6%，但仍然處于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上第二高的銷售規(guī)模。2015年，在促進(jìn)住房消費(fèi)等六大消費(fèi)政策的利好下，全國商品房銷售目標(biāo)應(yīng)繼續(xù)保持穩(wěn)定，上下浮動(dòng)比例不會(huì)低于5%，以利于國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進(jìn)。

;;二是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。2014年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額盡管再創(chuàng)歷史高位，但10.5%的同比增速是過去10年最低水平，且低于固定資產(chǎn)投資增速，對拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長不利。2015年，在宏觀經(jīng)濟(jì)增幅預(yù)計(jì)繼續(xù)下滑背景下，預(yù)計(jì)國家將充分發(fā)揮住房投資和消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的支撐作用，力爭促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長10%-15%。

;;三是穩(wěn)定住房價(jià)格。房價(jià)漲跌是市場穩(wěn)定的重要指示器，并能夠改變市場預(yù)期。2015年，為穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)市場活躍，預(yù)計(jì)各地將對不同城市按不同目標(biāo)分類調(diào)控，并通過調(diào)整供需穩(wěn)定住房價(jià)格。對于一線和二線熱點(diǎn)城市，要關(guān)注房價(jià)可能出現(xiàn)的快速上漲，漲幅10%以內(nèi)基本可防范泡沫繼續(xù)擴(kuò)大；其他庫存較大城市，因企業(yè)以價(jià)換量、價(jià)格下跌有可能擾亂市場造成風(fēng)險(xiǎn)，故應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)測，及時(shí)應(yīng)對，以穩(wěn)定市場秩序。

;;四是穩(wěn)定市場供應(yīng)體系。2014年，全國商品房新開工面積呈現(xiàn)較大回落，與經(jīng)濟(jì)調(diào)整期住房買賣市場需求下降有關(guān)，也與不同區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理相關(guān)。今后，國家應(yīng)當(dāng)給予住房需求潛力大的一線和二線熱點(diǎn)城市更多的支持，適度增加土地供應(yīng)指標(biāo)，并嚴(yán)格控制庫存較大、供應(yīng)過剩的城市的土地供應(yīng)；同時(shí)，著力培養(yǎng)住房租賃市場，發(fā)揮庫存住房及其他存量住房對低收入家庭租賃需求的作用。;;

四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議

;;結(jié)合本人近來參加的國家、省、市系列住房與房地產(chǎn)政策研究，對2015年房地產(chǎn)市場發(fā)展提出以下政策建議：

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（一）加快推進(jìn)住房制度深化改革

;;住房制度深化改革的總體思想應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持住房市場化發(fā)展的基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建 “高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房政策框架，構(gòu)建新的住房制度體系。改革的目標(biāo)是通過制度創(chuàng)新，建立起以商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房（或政策性商品房）、公共租賃住房，以及住房貨幣補(bǔ)貼、住房金融、住房稅收等住房制度為基礎(chǔ)的多層次住房供應(yīng)體系、基本住房保障體系和房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住房發(fā)展從量到質(zhì)的提升、從粗放向集約的轉(zhuǎn)變、從低效到高效的升級。

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（二）調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

;;一是調(diào)控去行政化，除北上廣深四市因房價(jià)高、投機(jī)嚴(yán)重需在部分區(qū)域限購?fù)猓ㄗh全國其他城市不再執(zhí)行限購政策。二是完善差別化住房信貸政策，建議對購買首套、二套住房的家庭，貸款首付款比例不低于20%，并可以享受貸款利率優(yōu)惠，對購買三套及以上的家庭，首付款比例不得低于40%，具體由商業(yè)銀行自主確定。三是調(diào)整差別化住房稅收政策，建議在開展房地產(chǎn)稅立法的同時(shí)，減輕個(gè)人住房交易稅收負(fù)擔(dān)、支持居民合理住房消費(fèi)。對個(gè)人首次購買90平方米及以下住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%；暫免征收個(gè)人銷購住房印花稅、土地增值稅；個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的差額征收營業(yè)稅，超過2年（含2年）的免征營業(yè)稅。

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（三）加快建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度

;;針對北上廣深等一線和二線熱點(diǎn)城市房價(jià)高、中等和中低收入家庭購房難問題，建議加快建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，切實(shí)解決其住房困難問題：

;;明確適用人群范圍，主要是本地人才群體和部分為社會(huì)提供重要服務(wù)的居民群體（如警察、教師、醫(yī)務(wù)人員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員等）；明確價(jià)格，統(tǒng)一限定為不超過同地段、同品質(zhì)市場商品房評估價(jià)格的70%，并視不同地段市場房價(jià)水平具體確定折價(jià)比例；明確配置規(guī)則，由政府向符合條件者發(fā)放資格證書，購房者持資格證書結(jié)合其對相關(guān)區(qū)域、戶型、價(jià)格偏好，到相關(guān)項(xiàng)目購房；明確產(chǎn)權(quán)歸屬，共有產(chǎn)權(quán)住房土地出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確其限定銷售價(jià)格與同區(qū)域、同品質(zhì)市場商品房評估價(jià)的差額為政府所擁有的產(chǎn)權(quán)份額，其余為開發(fā)商產(chǎn)權(quán)份額，在其銷售和辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房產(chǎn)證亦應(yīng)明確購房者與政府相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額；明確流轉(zhuǎn)規(guī)則，購房者簽訂購房合同10年內(nèi)不得上市交易，滿10年的，可按屆時(shí)同區(qū)域、同品質(zhì)市場商品房評估價(jià)及政府份額購買政府權(quán)益后，獲得完全產(chǎn)權(quán)上市交易；是明確使用、收益、處分相關(guān)規(guī)則，購房者使用期間應(yīng)當(dāng)承擔(dān)水電、維修、物業(yè)管理等使用費(fèi)用，符合規(guī)定出租的，應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)份額向政府繳納政府應(yīng)收租金收入。;;

（四）完善基本住房保障體系

;;加大財(cái)政性資金投入力度，建議每年安排不低于土地出讓收入10%的資金專項(xiàng)用于公租房建設(shè)和住房貨幣補(bǔ)貼；有機(jī)銜接租賃市場與保障房供給，引導(dǎo)新建商品住房直接用于出租經(jīng)營，鼓勵(lì)企業(yè)利用自有用地建設(shè)自用住房進(jìn)行出租經(jīng)營，鼓勵(lì)農(nóng)村集體組織利用非農(nóng)建設(shè)用地建設(shè)運(yùn)營租賃住房，支持機(jī)構(gòu)投資者收購、租用房源用于住房出租；推進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，將養(yǎng)老住房納入住房保障范疇。;;

（五）創(chuàng)新住房開發(fā)模式。

;;做好“十三五”住房建設(shè)規(guī)劃工作，通過住房用地的合理分配，建設(shè)時(shí)序的合理安排，保證各住房供應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定；提高大城市新建住宅容積率，集約節(jié)約利用大城市日漸稀缺的土地資源；加大政策性住房供應(yīng)力度，各地應(yīng)明確每年共有產(chǎn)權(quán)住房或公租房占住房供應(yīng)總量的比例。

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（六）創(chuàng)新住房金融模式;;加快建立政策性住房銀行，政策性住房銀行或在公積金機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上構(gòu)建，或者以財(cái)政出資構(gòu)建，并吸引尋求長期增值收益的社會(huì)資金（如外匯資金、社保資金）參與；加快建立住房抵押貸款二級市場，在國內(nèi)已批準(zhǔn)建立自由貿(mào)易區(qū)、國家級金融開放創(chuàng)新平臺(tái)的區(qū)域，試點(diǎn)設(shè)立地方性住房抵押貸款證券公司，成熟后可設(shè)立全國性住房抵押貸款證券公司。;;

（七）推進(jìn)住房更新，提高住宅質(zhì)量

;;加強(qiáng)棚戶區(qū)、城中村改造，推進(jìn)老舊住區(qū)綜合整治，改善城鎮(zhèn)住區(qū)居住環(huán)境；完善住宅配套設(shè)施建設(shè)，新增交通及公共設(shè)施建設(shè)應(yīng)與住房建設(shè)同步，政策保障房用地應(yīng)盡量安排在基礎(chǔ)設(shè)施成熟、便捷區(qū)域；加快住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，提高住房科技水平，強(qiáng)化住宅質(zhì)量責(zé)任終身制。

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（八）加快住房和房地產(chǎn)管理體制改革

;;精簡管理機(jī)構(gòu)，將城市規(guī)劃、土地管理、建設(shè)管理、住房和房地產(chǎn)管理、城市更新、住房保障、房屋租賃、住宅產(chǎn)業(yè)化等管理職能統(tǒng)一合并到一個(gè)管理部門負(fù)責(zé)；減少行政手段對市場的干預(yù)，加快政府權(quán)責(zé)清單和企業(yè)負(fù)面清單的制定，全面取消對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的直接干預(yù)；發(fā)揮社會(huì)組織、專業(yè)機(jī)構(gòu)的作用，逐步將行業(yè)準(zhǔn)入、行業(yè)規(guī)范交由行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)在市場監(jiān)測、市場評估、信息服務(wù)等方面的作用，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，積極促進(jìn)住房與房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化、社會(huì)化水平的提升。