第一篇：房地產市場調控政策分析

房地產市場調控政策分析

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房地產市場調控政策分析

全國工商聯房地產商會會長聶梅生

房地產是國民經濟的重要產業。1998—2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發后最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房市調控特點

2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。然而對比2009、2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產調控，我們發現房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間。在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，房價指數高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區間符合中國的歷史實際。

房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關于房價合理區間尚未形成共識。對于存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區間。

房地產調控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：首先，通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，房地產開發成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點城市逼近10倍。2010年在一系列政策調控下，開發商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產調控政策之限購令

在通脹預期下，購房熱潮涌現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。

35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。2010年35個大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產貸款？2010年新增房地產貸款2.01萬億元，按照統計數據，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數量。而房地產開發商在現金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現大的降價。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。房地產調控政策之保障性住房與房產稅

據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發投資增幅約5個百分點。2011年規劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預計2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產開發投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。

保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟。如規劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。

房產稅是前段時間熱議的話題。中國指數研究院專題報告指出：如只針對高端物業征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現實。房產稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權重力量

2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據國土資源部的數據：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續上升，地方政府是最大的受益方。

金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發商進行土地抵押貸款后，需經歷2年左右的開發周期才能成為產品進入市場交易。如這期間市場形勢發生大的變化，巨額資金將直接關聯到金融層面。上世紀90年代初海南房地產泡沫破滅就是教訓之一。以上表明在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產領域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產市場的權重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。

第二篇：2014房地產市場調控政策

2014房地產市場調控政策

陳禹銘

2014年，我國整個宏觀經濟環境呈現低迷狀態，而作為國民經濟重要一環的房地產市場，自然也無法獨善其身。受到此前一系列宏觀調控政策的影響，今年樓市出現了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調控措施，對房地產市場加以調整。縱觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對房地產市場的行政干預，轉而讓市場供需去調節。

分類調控

國務院總理李克強3月5日在政府工作報告中提出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

點評：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報告都提到了“調控”、“遏制房價上漲”等字眼，唯獨2014年，“房地產調控”字眼沒有出現在政府工作報告中。但這不意味著政府不調控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房價過快增長，更加靈活機動的市場手段被融入其中，比如熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調控相對會寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長劉士余召集了15家銀行負責人進行座談。央行要求銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。

點評：今年初，很多城市的中小商業銀行出現了停止放貸的現象。北京市場上房款放款時間拉長，導致不少購房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對于首次置業人群來說是一大利好。

限購相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發文取消限購以來，全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個城市的限購還沒有放開。

點評：今年以來，全國各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場士氣，加快去庫存。但造成成交低迷的因素復雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動產登記”征意見

8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規定將集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；宅基地使用權等納入不動產登記范圍中。而《條例》也對查詢做出規定，要求民事主體去登記機構查詢要說明目的。按照《物權法》規定，必須是權利人和利害關系人才可以進行查詢。

點評：不少人將不動產登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房價、反腐敗等等問題的規章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負了太大的社會壓力。但如果只從功能來講，不動產登記制度的目的其實還是在于建立信息庫，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱“9·30房貸新政”），內容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認房”、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施。點評：“9·30”房貸新政被業內視為房貸政策的大尺度“松綁”，對樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開發商推盤意愿加強，此前還在觀望的購房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉建設部、財政部和央行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，并取消四項收費。而此前是須連續繳存12個月。此外，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當調高貸款額度等。同時，還將推進公積金異地使用，實現異地互認、轉移接續。

點評：連續繳存時間較長、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實施后，繳存時間減半，將使得申請公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認公積金對異地購房的客群來說是一個較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中規定，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.60%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

點評：央行降息的初衷其實并不是為了救市，而是為防止宏觀經濟下滑，進一步刺激經濟發展的舉措。結果房地產市場卻成為了直接的受益行業。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國內一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產股集體漲停。

棄選自住房開售

12月5日，北京市住建委通告，對于自住房棄選房源，開發商將統一對符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產權登記、再上市等問題，均按現有自住房政策執行。截至12月17日，宣布對外公開銷售剩余房源的自住房項目有：當代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價均為1.6萬元/平方米。

點評：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時也滿足了相當部分的保障性需求客群。此次因為位置等原因的被棄選房源，房源不太多，公開銷售也不會對市場造成太大影響。

第三篇：2010上半年房地產市場調控政策分析及下半年展望

2010上半年房地產市場主要調控政策分析及下半年情勢展望

一． 相關背景分析

1.調控房價政策的出臺是建立在宏觀經濟形勢趨好的基礎之上

2010年一季度，宏觀經濟持續向好，GDP增長達到11.9%;工業企業利潤和效益大幅增長;社會消費品零售總額和固定資產投資增長趨于穩定;民間投資累計增速自2009年以來首次超過國有及國有控股投資增速（21.1%），達到30.4%;出口增速（28.7%）回復到2007年的水平;財政收入高速增長達34.0%，增速比上年同期大幅提高42.3個百分點；市場信心逐步恢復，國民經濟上升勢頭明顯，“保增長”壓力減輕，管理通脹預期成為即期宏觀經濟政策的重點目標之一。

2.部分地區房地產市場的異常表現成為調控房價政策出臺的直接誘因

由于2009年寬松貨幣政策的慣性作用和房地產開發投資回升滯后的雙重原因，今年一季度房地產市場中游資充裕而供給短缺，房地產市場出現了淡季不淡的局面。表現在：一季度商品房銷售面積的增長速度達到近年房地產市場發展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速還高出20多個百分點，市場供求失衡的局面進一步加劇。在成交量的推動下，地價和房價上漲趨勢明顯，今年一季度，全國70個大中城市居住用地交易價格同比平均上漲了30.5%，二手房價格同比平均上漲了9.5%。新建住房平均價格同比上漲了14%，投資需求再度旺盛，一季度，個人住房抵押貸款占商品房銷售額比重相比去年末上升了10個百分點左右。特別是，在北京，樓面地價超出在售樓盤價格的“地王”出現，再次造成全社會對房價上漲預期的高度一致，帶動了當地二手房交易的連鎖毀約漲價，企業不理性的漲價行為開始出現，投資性和恐慌性購房比重加大，連夜排隊、當日開盤當日售光的“日光盤”增多，市場上的恐慌和不滿情緒上升。

二.2010上半年房地產市場主要調控政策回顧分析

1.區域發展結構的調整

以2010年4月17日國務院頒布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上 1

漲的通知》（國發[2010]10號）為代表，矛頭直指房價過快增長的一線大城市。當前一線大城市樓市發展明顯過熱，房價脫離普通群眾的收入水平，供求關系也比較緊張，從而形成房價急速上漲的循環。中小城市由于資金和人員流動較小，房地產的需求主要來源于區域內，雖然在這輪房地產發展過程中價格和銷售量也有增長，但幅度要遠小于一線城市。因此，要實現市場的發展平衡、資源的配置平衡、產業發展的平衡就必須要對房地產區域發展格局進行調整。

2.房地產市場的產品結構調整

從《2010年1-6月份房地產市場主要調控政策一覽表》中我們可以看到，2010上半年國家出臺了近7部的政策支持保障性住房的建設，如有《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》、《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》等。相應的，加大了限制投資性房地產交易的砝碼。

2009年一線城市豪宅市場發展過快，成交的份額甚至超過了普通住房。這使政府非常擔心。擔心任其發展必將損害房地產業健康發展的局面。因此，中央經濟工作會議提出鼓勵自住和改善性購房需求，并加大廉租房等住房保障體系的建設，以解決房地產未來的結構問題。

三．2010年下半年房地產政策方向展望

基于上半年房地產市場調控后的狀態、政府各部門的表態及各方面權威人士的觀點，現對2010年下半年房地產政策發展的動態歸納如下：

1.“新國十條”中所列出的政策內容，正在逐步得到細化、執行。尤其是，最近國務院批準“逐步推進房產稅改革”，基本上使得“新國十條”中中所提到的合理引導個人住房消費的稅收政策這一調控政策內容預期懸念基本得以落地，意味著很可能于下半年在在上海等城市試點開征改革后的房產稅，也意味著將來可能在全國更多城市逐步相繼開征。這種未來調控政策預期，將房地產預期形成打擊，尤其將對下半年的房價預期形成重創，可能導致房價加速下降。

2.從最近重申從嚴清算土地增值稅等政策來看，打擊囤地、閑地的土地政策無疑還將繼續，甚至還將從嚴，就可能逼迫更多的土地投入到開發、銷售，形成供應增加。再加上打擊捂盤、囤房、促使樓盤加快上市等調控政策所可能形

成的供應增加，市場供應就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場供求關系就可能會發生比較大的變化，其結果就會對房價預期形成進一步打擊。

3、7月3-4日，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長會議上表示，目前房地產調控導致市場量跌價滯，這種情況不會維持太久，繼續調控下去，會出現量價齊跌的情況。并明確表態，嚴格供地計劃執行，保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房。因此，保障性住房的政策還將繼續深入。

總之，政府此輪調控的決心非常大，態度非常堅決。基于種種信號來看，中央政府在今年內幾乎不可能改變對房地產調控的態度和目的，因而房地產調控政策也不可能有大的改變，調控可能還將深化，政策效力還將持續發酵，進一步影響房地產預期。從目前國內外經濟形勢來看，也難再次出現2008年政府因金融危機而救市的那一幕。

因此，房地產區域發展態勢將從“一線城市過度發展，二三線城市長期處于相對弱勢”，轉化為“一線城市適度發展，二三線城市進行重點發展”；住宅產品結構的發展態勢是從“非普通住房比重過大、成交量集中”轉化為“繼續支持自住、改善性需求，大力發展中低價位房”。這兩個轉變應該是明年甚至更長時期內我國房地產業發展的大方向。綜合來看，房地產政策基調基本保持了穩定，放開城市戶籍限制對房地產毫無疑問是一個發展的機遇。在當前一線城市房價日益高漲，房地產供求關系日益矛盾的情況下，中小城市將成為房地產業繼續發展的大后方。

第四篇：房地產調控政策分析

房地產調控政策分析

在金九銀十傳統旺季來臨之際，樓市沒了以往的張揚和霸氣，反而體現出一種低迷。2011年10月 全國大中城市房價首次全面下跌。國家統計局數據顯示，全國房地產的相關調控政策。這是自2010年政府出臺一系列“史上最嚴厲的調控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國房價只漲不跌的神話終于在這個10月終結。

由此看來，房價下跌主要得益于政府的宏觀調控政策。自建國以來，政府推行了不同的調控政策來規范房地產市場的有序化發展，不同時期的政策產生了不同的作用和影響。

一、歷年來重要的房地產調控政策

1.1993-1996年：我國第一次對房地產業進行宏觀調控

背景：首次出現房地產熱——房地產開發公司急劇增加，房地產開發投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產開發過熱，形成了較嚴重的房地產泡沫，經濟運行出現嚴重過熱態勢和通貨膨脹。

效果：隨著1993年國務院出臺《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年《關于深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經過3年努力，中國經濟終于在1996年成功實現“軟著陸”。同時，此次調控給房地產業一記重創。“國16條”一出，海南房地產熱浪應聲而落，數千家開發商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經統計，海南省當時閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經濟博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產市場元氣大傷，進入持續數年的低谷期。

2.1998-2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機爆發后，我國經濟開始出現“通貨緊縮”，房地產市場也隨之進入低潮。

效果：1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革，大大刺激了消費，拉動內需。激活了低迷數年的房地產市場，推動了房地產業的高速發展，我國房地產市場和房地產業進入發展新時期。但這一時期存在住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現象，規范土地交易市場《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，全國范圍內“商業、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續多年的“協議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發點是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統一規范，為其出現新的高房價問題埋下了隱患。

3.2003-2005年：確立房地產為國民經濟支柱產業

背景：2005年房地產開發雖然繼續保持著快速發展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關注的焦點。

效果：2005年3月底，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。4月，國務院常務會議提出，當前加強房地產市場引導和調控要采取八項措施(簡稱“新國八條”)，對“國八條”進一步細化、延伸。2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施(簡稱“國六條”)，將調整住房供應結構作為調控著力點。隨后出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(簡稱“九部委‘十五條’”)對“國六條”進一步細化。2007年，以穩定房價為訴求的房地產調控進一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產市場降溫的各項調控新政密集推出，從土地管理、規范市場秩序、抑制投機(尤其抑制外商投資房地產)、調整住房結構等多方面全面出擊。房地產市場出現了一些積極變化，開發投資實現平穩增長，住宅開發結構得到一定改善。但是房價調控效果并沒立即顯現出來，反而出現邊調控邊上漲的現象。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。“國六條”提出的“規范發展經濟適用房”方針，將門檻提高至城鎮低收入階層，試圖構建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經濟適用房，其他階層靠房地產市場”的解決方案。這意味著，自2003年調控以來，政府保障房惠及的人群范圍進一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關系上看，這一方針的確立勢必推動房價上漲。而加快城鎮廉租住房制度建設和“限價房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價走勢卻又屢屢讓人們失望。

4.2008-2010年：調控反復，GDP是調控指標

背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財政政策繼續保持穩健。下半年隨著世界金融危機的影響擴大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉變。本來在前期調控政策和金融危機的影響下，房地產投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日減，房價也有所下降。然而，在調控效果剛剛顯現時，政策再次松動，最終導致前功盡棄。2009年，中國房地產市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，調控由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續上演，房價持續攀高。

效果：2009年12月為遏制部分城市房價過快上漲，政府頒布了“國四條”；2010年，以穩定房價為主的房地產調控到了關鍵時刻。4月27日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。經過各級部門的落實，2011年10月，房價打破了只升不降的趨勢，很多大中城市的房價出現回落。

雖然目前我國的宏觀調控政策對規范房地產市場有序發展已經取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問題需要解決。

二、政府對房地產調控的目前存在的問題

1.部分城市房價過高的局面還沒有根本改變

雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價格有所回落，但回落幅度十分有限。70個大中城市中，今年10月份價格同比下降的僅有2個。環比價格下降的城市中，多數城市的降幅不足1%。商品住房價格水平總體上仍處于高位，向合理價格區間回歸仍有空間。

2.房價上漲的潛在壓力仍然較大

目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放松，就可能在短期內引發房地產市場價格的迅速反彈。

3.抑制投資投機需求的任務仍很艱巨

目前，國內投資渠道相對有限，房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發新一輪房價上漲。

三、對房地產調控政策的建議

1.完善住房供應體系

立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地產市場的主體，我國多數家庭要通過購買或承租商品住房實現住有所居。要繼續堅持住房市場化改革方向，更好地發揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環境、引導合理消費方面發揮積極作用，對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。

2.加快保障性住房制度建設 要加大保障性安居工程建設力度，“十二五”時期建設3600萬套，基本解決保障性住房供應不足的問題。要切實強化規劃的控制和指導，優先供應建設用地，拓寬融資渠道，建立穩定的投入機制；加大公共租賃住房建設和供應，進一步完善發展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區改造，規范發展經濟適用住房；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出、管理和租費標準，完善租賃補貼制度。

3.健全房地產市場調控體系

要根據房地產市場運行中出現的新情況新問題，加強政策協調配合，注重分類指導，提高房地產調控的針對性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房；調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策，加大房產持有成本，擴大房產稅試點范圍，加快房產稅實施方案的研究進度；完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍。強化房地產經營風險防控防范措施；進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩定房價和加強市場監管納入經濟社會發展的工作目標；完善土地供應政策，增加住房用地供應總量。健全地方政府融資機制，逐步改變地方經濟對土地收入的過度依賴，提高房地產調控政策的有效性。

4.推進房地產領域法律法規建設 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規，推進房地產市場管理法制化和規范化；加強市場監管，規范房地產市場秩序；加快個人住房信息系統建設，完善信息發布制度。

第五篇：五項政策調控房地產市場

五項政策調控房地產市場

●政策一：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21 號）：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不再適用暫免征收土地增值稅的規定。

●政策二：《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31 號）：一是對預售收入的預計營業利潤率作了適當調整；二是規定了開發產品的完工標準；三是對開發產品計稅成本標準作了原則規定；四是規定了成本費用項目核算和稅前扣除原則；五是對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除作出了新規定；六是對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題有了新規定；七是增加了防止資本弱化和關聯交易的規定；八是對新辦房地產企業減免稅作了限制；九是對房地產企業稅收征管方式提出了新的要求。

●政策三：《財政部、國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕75 號）：自2006 年6 月1 日后，個人將購買不足5 年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；購買超過5 年（含 5 年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；購買超過5 年（含5 年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。●政策四：《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得 2 稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108 號）：主要對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮拆遷安置住房5 種情況下的房屋原值作出了明確規定；對個人轉讓住房過程中的合理費用，在納稅人能提供實際支付憑證等情況下，允許稅前扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅。

●政策五：《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144 號）：明確不動產贈與的類別以及贈與辦理流程，對于個人將受贈不動產對外銷售時，將按贈與后新產權證時間作為計算起點，而個人所得稅將嚴格按照應納稅所得額的20%進行征收。

摘自中國稅務報

政策法規處供稿