第一篇：房地產調控政策評析

房地產調控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調控政策——新國八條）

上海大學房地產學院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產產業就成為我國的支柱產業，而我國的房地產市場也隨之發生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場泡沫膨脹過快的現象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，在今年的1月26日晚，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內容上看，其是對之前房地產市場調控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等方面都做了進一步的加強和完善。

關鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監督

1.關于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對詞的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調控政策的進一步強調。對于此，銀行的業內人士表示，自去年樓市調控以來，二套房的信貸業務一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預期會發生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產稅的試點實施，房價應該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現持幣待購的現象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻，已經損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關人員也表示，嚴格執行國務院大精神。

就山東而言，與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產市場轉移到其它市場，促使整個經濟市場的和諧運行。

3.關于稅制改革

調整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統,為依法征稅提供基礎。

關鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調節經濟市場的一個很重要的因素。可以看出，此次調控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業稅與原營業稅政策是區別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內，其房主準備轉手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調整只是調整了5年內轉手交易的營業稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產擁有者，并不畏懼全額營業稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區間，對于房價差異較大的交易行為，當地政府應明令禁止，杜絕不正當交易行為的發生。

4.關于保障性住房

1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑，2011年國家將重點建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉建設工作會議上，為增加保障性住房的數量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結合,會發揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區而言，隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續交付使用和后續的不斷開工建設、市區經濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給房地產商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統意義上的房地產供求結構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發商不得不在開發項目的軟環境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質，也會帶動整個房地產市場品質的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區的住房不穩定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發生根本性改善后，仍長期占據著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規，形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設的質量，○必須加強監管和審計監察。通過法制建設完善程序管理和過程監管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現象的發生，避免“民心工程”出現“傷心事件”。

3因地制宜。○各地應結合本地住房需求結構，建立有效的住房保障體系建設的中長期規劃，完善住房保障的形式和供應結構，避免供應結構不合理造成新的“浪費”現象。

5.關于政府公示

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010年度的數據還沒有公布，2009東營市城鎮居民人均可支配收入21313元（東營市統計局），較上年增長9.4%，假設城鄉居民收入穩定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預計數據，不計利息），由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據調查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調查）；東營市東城地區房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產網一月份數據）。而以2010年網上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當地的經濟發展水平。另外，據東營房產網不完全統計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區域劃分：東城12個、西城14個、縣區6個；按物業類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業8個（有的項目有多種物業類型，以涉及到為劃分標準）。這些數字就意味著，隨著開發項目數量的增加，房源的增多，房地產市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產市場已經開始實現由賣方市場向買方市場進行轉變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關于民主監督

1落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。○未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

2堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。總的來講，房地產市場上的第三輪調控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發明顯，各地房地產市場必會向一個更加穩妥的方向發展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調控并未使房價出現松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設的長效機制。

第二篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第三篇：關于房地產調控政策

關于房地產調控政策 李克強總理在政府工作報告中重申中國將遏制房地產投機。提出針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

業內解讀：

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：“抑制投機投資性需求”這一措辭如今繼續重申，表明官方的態度是，即便要是發揮市場機制的作用，暫時仍不會放開對于投機投資性需求的調控，也就是說，限購限貸至少今年不會全面煺出。

共有產權房供應方面較有新意，意味著將上海經驗向全國推廣。實質仍是經適房，只不過產權清晰后，在煺出時可避免許多糾纏。

中塬地產首席分析師張大偉：繼續抑制房地產投資，表明樓市發展進入第二階段，調控存在繼續加碼的可能性，但“一刀切”的政策不會再出現。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓：分類調控，告別一刀切。針對不同城市分類調控，也即房價漲幅大的一線和少數二線城市，調控仍從緊。對于供大于求、房價漲幅小叁四線和部分二線城市，維持現狀。對于嚴重供大于求，房價止漲或下跌的，可以適度放松政策。

第四篇：歷年房地產調控政策

☆2003年(1項政策)

2003年8月份，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業;

——《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，簡稱18號文件，將房地產行業定位拉動國民經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。

☆2004年(2項政策)

2004年3月，831大限提高拿地“門檻”，調控開始

——國土資源部、監察部又聯合發文，嚴令各地須在當年8月31日前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備，是為“8.31”大限，此舉是中央政府從土地供給抑制房地產過熱的舉措。

2004年10月，央行10年來首次宣布上調存貸款利率

——中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點。

☆2005年(6項政策)

2005年3月，房貸優惠政策取消，調控涉及消費層面

——央行決定即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，宣布取消住房貸款利率優惠政策;對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人房貸首付比例從20%上調到30%。

2005年3月，房地產稅改革深入，調控涉及交易環節

——財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時表示，中國目前房地產保有和交易環節稅費偏輕，今后將重點推進房地產稅改革。

2005年3月，國八條出臺，調控上升到政治高度(老國八條)

國務院出臺八點意見穩定房價，一是高度重視穩定住房價格，二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制。三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房的土地供應，并督促建設;四是嚴格控制被動型住房需求，主要是控制拆遷數量;五是正確引導居民合理消費需求;六是全面監測房地產市場運行;七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施;八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查;

2005年5月，七部委意見，調控加強、細則出臺(新國八條)

——國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

2005年9月，銀監會212號文件收緊房產信托

2005年10月，國稅總局重申二手房繳納個稅

——2005年10月11日，國家稅務總局發布《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確個人買賣二手房，須繳納個人稅。

☆2006年(11項政策，調控從指導意見轉向可操作性)

2006年4月27日，房貸利率再次上調

——央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調到6.39%。

2006年5月24日，國六條出臺，新一輪調控大幕開啟

——溫家寶主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產健康發展的六項措施：一是切實調整住房供應結構;二是進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用;三是合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動型住房需求過快增長;四是進一步整頓和規范房地產市場秩序;五是加快城鎮廉租房制度建設，規范發展經濟適用房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟解決低收入家庭住房困難;六是完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度。

2006年5月29日，國務院出臺限制套型90/70政策

——國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，人稱9部委15條，對國六條進一步細化，而且再套型面積，小戶型比例、新房首付比例等方面做出量化規定。

2006年5月31日，國稅總局出臺二手房營業稅政策

——《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

2006年7月6日，未取得預售許可證的樓盤不得發布預售廣告

2006年7月11日，建設部出臺171號“外資限炒令”

——建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見。》

2006年7月26日，108號文件全國范圍內強制征收二手房轉讓個人所得稅;

2006年8月1日，土地新政出臺<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范> 和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行。

2006年8月19日，央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點

2006年8月30日，建設部出臺《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》

2006年9月，房地產市場整頓《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》

☆2007年(8項政策，5次加息，從金融層面打壓房地產)

2007年1月，建設部規范房產經紀行業，資金監管、網上簽約、標準買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺，引導二手房交易進入良性、正規的軌道。

2007年3月18日，央行再次上調存貸款基準利率0.27個百分點;

2007年5月19日，央行再次加息，上調0.27個百分點，一年期貸款利率上調0.18個百分點。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。6月5日期，上調金融機構人民幣準備金率0.5個百分點。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次針對活期存款利率上調，由0.72%上調至0.81%，為2002年2月以來首次上調活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點;

2007年8月，央行第五次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點，一年期存款利率達到3.87%，一年期貸款利率達到7.29%。

2007年9月27日，央行出臺新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍。

☆2008年(16項政策，金融危機爆發成為政策分水嶺)

2008年3月，建設部70/90政策適用范圍擴大到經濟適用住房。

2008年3月25日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，達到15.5%，創下歷史新高。

4月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

5月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

2008年5月30日，國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。

——商品住宅開發不得超過3年，土地管理不作為將受嚴懲，6月1日起執行。

2008年6月10日，稅務總局：企業為個人購買房產需征個人所得稅。

2008年7月14日，國土部表示：小產權房不給宅基地證。

2008年8月11日，國務院新規：商品房銷售應明示能源消耗指標，并附上住房保修書和住宅產品說明書。

2008年8月14日，三部委聯合印發《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數250萬戶，達到350戶。

2008年8月25日，央行銀監會聯合發文要求嚴格建設項目貸款管理

——土地質押必須有土地證，貸款額度不得超過質押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年。對利用農村集體土地開發商業性房地產，不得發放任何形式的貸款，對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。

美國金融危機拯救了奄奄一息的房地產，在政策支持、通脹恐慌、外貿出口受阻的三大因素下，房地產又迎來一次暴漲，連續數年的宏觀調控努力在即將取得成效的時候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降

——受美國金融危機影響，央行宣布9月16日期，下調一年期貸款基準利率0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。

2008年10月9日，西方央行聯社降息，中國打出“降率免稅”組合拳

——10月19日期，下調一年期存貸款基準利率各0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。同時儲蓄存款利息所得稅暫免征收個人所得稅。

2008年10月12日，十七屆三中全會：土地或可轉讓抵押繼承，小產權房有望破題;

2008年10月12日，系列新政支持房地產

——11月1日期，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優惠，最低首付下調為20%。

個人住房公積金貸款利率同時下調，5年期內和5年期以上的貸款利率分別下調0.27個百分點，分別為4.05%和4.59%。

地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。（杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進了房地產市場的火爆）

2008年10月28日，央行年內第三次下調利率，存貸款分別下調0.27個百分點。設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調控新政,即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容;

3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地;

3月23日,國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業,要加快進行調整重組,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案;

4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策;

4月7日,國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出,要進一步加強房地產市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產市場秩序;

4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續,將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策;

4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;

4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量;

4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款;

國土資源部：在建及在售小產權房須停建停售;

住建部：開發商買地不得貸款;

國務院:引導民間資本進入政策性住房建設;☆2011年

2011年1月18日

銀監會：繼續實施差別話房貸政策

2011年1月26日公布的新“國八條”

把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業貸款。

2011年1月28日房產稅試點：上海;重慶

2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責任書

加大保障性住房建設和供應

增加住房用地有效供應

☆2012年

住房信息系統聯網

住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統的建設工作將在年底前完成。該40個城市包括省會城市，計劃單列城市，及一批大型的地級市。

四大行首套房貸利率降到基準線

工、農、中、建四大行在內部召開了研究全面落實差別化房貸政策的座談會，會上，四大行共同提出，將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率的基礎上根據風險原則合理定價首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執行30%的標準。此外，還將提高住房貸款審批效率。

解析

1998年 住房分配貨幣化

1998年7月3日，國發(1998)23號《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》——1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

2000年規范房地產市場

1、統一房屋中介收費標準

國家計委、建設部聯合發出的《關于房地產中介服務收費的通知》，對房地產咨詢費、房地產價格評估費、房地產經紀費的收取額度作了明確規定。房地產書面咨詢費每份收費300元－1000元；價格評估費按照房地產價格的總額采取差額定率分檔累進計收；房屋租賃代理收費均按半月或一月成交租金額標準。房屋代理收費，按成交價格總額.5％－2.5％計收，獨家代理的，收費標準可適當提高，但不應超過成交價格的3％。

2、商品房買賣合同印發新示范文本

建設部和國家工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》和有關法規、規章的規定，對過去的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂完善，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。新版《商品房買賣合同示范文本》將于2001年在全國范圍內參考使用。

3、房產測量推行國家規范 我國第一個房產測量國家標準《房產測量規范》正式實施。《規范》推行預售面積的核準制度，即開發商在預售商品房面積之前，必須先到房地產管理部門取得公用面積分攤辦法審核確認，并到測繪部門進行預售面積測算后，再辦理預售許可證進行預售，以減少預售面積和實測面積的誤差。

2001年刺激消費 繁榮房地產市場 1、1月，關于調整住房租賃市場稅收政策的通知

為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發展，財政部、國家稅務總局對房屋出租的稅費進行減免。從2001年1月1日起，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅（由5％降為3％），房產稅（由12％降為4％），個人所得稅（由20％降為10％），使個人出租房屋總體稅收負擔由原來的17.5％～30％降低為7.3％～14.57％。2、4月19日，關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知

為消化積壓空置商品房，促進房地產市場的健康發展，積極防范金融風險，經國務院批準，《財政部、國家稅務總局關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》規定：（1）對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業稅、契稅；（2）對于1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業稅、契稅；同時對于開發企業在1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓、住房（不含別墅、度假村等高消費性的空置商品房），不予免征各種行政事業性收費。

2002年土地使用權轉讓規定,規范土地市場.2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。

此前，北京市近90%的土地是通過協議方式轉讓的，11號令的頒布，被業界稱為“新一輪土地革命”的開始。土地市場開始了從劃撥、協議“暗箱操作”走向招拍掛“陽光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年

2003年4月 121號文件拉響宏觀調控警報

中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態度由支持轉為警惕。2003年6月 《物業管理條例》

提出物業服務收費從04年10月1日起實行明碼標價。2003年7月 土地市場集中整頓

7月18日、7月30日，國務院辦公廳先后發出《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》、《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》 7月31日，國務院再次專門召開全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議。8月8日，國務院責成國土資源部與國家發改委、監察部、建設部、審計署五部委聯合組成十個督查組，對全國31個省（區、市）的土地市場進行督查。

11月3日，國務院又發出《關于加大工作力度，進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》，提出要通過治理整頓，使違規設立的各類開發區得到清理和規范，亂占濫用耕地和非法轉讓土地的行為得到依法查處，經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實，土地市場秩序和土地執法環境得到明顯改善。

至2003年12月底，全國共撤銷各類開發區2426個，整合294個，基本剎住了開發區“圈地”之風。

2003年，招標、拍賣、掛牌在全國全面鋪開，甚至在雪域高原的西藏也敲響了拍賣的第一槌。據統計，全國以招標、拍賣、掛牌方式出讓的土地占有償用地總面積的33％，比2002年一舉高出18個百分點。

2003年8月國務院明確將房地產業作為國民經濟的支主產業

2003年8月12日，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（又稱18號文件），將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義，要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應政策，調整住房供應結構，增加普通商品住房供應，加強對土地市場的宏觀調控，對于高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房積壓較多的地區，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。

2004年

2004年3月 831大限提高拿地“門檻” 調控開始

繼2003年7月國務院發文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監察部又聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。此文件的下發被房地產業界稱之為“8.31大限”，是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。2004年5月13日 《經濟適用住房管理辦法》正式施行

為了加強經濟適用房的管理，2004年5月31日，由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。《辦法》明確規定，經濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。2004年7月底《物業服務收費明碼標價規定》

2004年7月底，國家發改委、建設部下發《物業服務收費明碼標價規定》的通知，提出物業服務收費實行明碼標價，規定自2004年10月1日起施行。規定明確物業管理企業向業主提供服務應當標明服務項目、收費標準等有關情況。2004年9月2日 《商業銀行房地產貸款風險指引》

2004年9月2日中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險指引》，規定建筑商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼去年央行121文件后金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。2004年10月29日 央行10年來首次宣布上調存貸款利率、九年來首次加息

中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。同時，進一步放寬金融機構貸款利率浮動區間。金融機構(不含城鄉信用社)的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍。

這是央行九年以來首次加息，加息意味著購房的貸款成本增加。這也意味著經過反復的深思熟慮之后，央行正式使用市場調節杠桿來對房地產市場進行調節。

央行加息起到一箭三雕的作用

首先，投資增長較快問題一直困擾中國經濟，盡管這一現象在今年第三季度出現適度回落，但回落態勢并不明顯。此次央行加息將鞏固中國宏觀調控已有成果。通過提高存貸款利率，對抑制投資需求將起到比較明顯的作用。

同時，加息還將穩定銀行系統，進一步防范和化解金融風險。銀行系統是中國金融的關鍵，也是中國經濟穩定的關鍵。由于居民儲蓄存款出現同期大幅度少增，這已經影響一部分銀行資金平衡的能力。在一些地區，黑市金融比較活躍，這種狀況的持續對銀行系統的穩定非常不利。加息可吸引一部分居民存款，使銀行資金狀況有所緩解。

還有，加息可抑制房地產泡沫。今年一到九月份，中國商品房銷售價格上漲了百分之十三，這是自一九九六年以來最高的漲幅。房價的大幅上漲引起了中低收入階層的不滿，也引起高層重視。提高利率可以抑制房地產的投機性需求，對房地產泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年

2005年3月 房貸優惠政策取消 調控涉及消費層面

央行決定從即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優惠利率；對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對房地產的政策調控力度進一步加大。2005年3月 房地產稅改革深入 調控觸及交易環節

財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。國務院發展研究中心正在篩選試點城市，將開始模擬運行，為最終出臺房地產稅提供決策基礎。2005年3月 國八條出臺 調控上升到政治高度（老國八條）

國務院出臺《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》八點意見穩定房價。一是高度重視穩定住房價格；二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

2005年5月 七部委意見 調控加強、細則出臺（新國八條）

國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。新“國八條”內容：

一、強化規劃調控，改善商品房結構；

二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；

三、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；

四、完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；

五、運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；

六、加強金融監管；

七、切實整頓和規范市場秩序；

八、加強市場監測，完善市場信息披露制度。

政策解讀：

舊“國八條”意見言簡意賅，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領，目標高度一致：那就是穩住房價。新“國八條”條條捆住房價，條條抑制房價漲幅。

舊“國八條”以通知的形式發出，是要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，新“國八條”則是具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快，并指出加大經濟適用房的供應量，將直接平抑房價漲幅，對交易征稅力度加大，可以減少投機，加大房地產信息披露，則防止開發商自己的炒作。

2005年5月17日—30日 《關于加強房地產稅收管理的通知》 5月17日 先稅后征

5月27日 各地要公布本地區享受優惠政策的普通住房標準，普通住房的平均交易價格，每半年公布一次。2005年6月1日以后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。符合規定條件的，免征營業稅，不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。

5月30日 2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。

2005年9月 銀監會212號文件收緊房產信托

2005年9月底，由銀監會制定的房地產信托管理文件(即“212號文”)開始下發至各地銀監局。該文件全稱《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》對房地產信托發行門檻進行了嚴格限制。2005年10月國稅總局重申二手房交納個稅

2005年10月11日，國家稅務總局發布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發[2005]156號)，文件正式明確了個人買賣二手房，必須交納個人稅。

文件明確，在辦理二手房過戶時，要做到各稅統管，不能只負責征收契稅，其他稅種如營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。

2006年

2006年4月27日 房貸利率再次上調 調控卷土重來

央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。

2006年5月24日 國六條出臺

新一輪調大幕開啟 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》六項措施：

一、切實調整住房供應結構。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序。

五、加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

六、完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。業內人士認為這六條措施開啟了2006年房地產調控序幕，稱之為國六條。

2006年5月29日 國務院出臺限制套型90/70政策

國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發（2006）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面做出了量化規定，提出90平方米、雙70％的標準。2006年5月31日 國稅總局出臺二手房營業稅政策 開始著手整頓二手房市場

國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發74號文件），對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。2006年7月6日 未取得預售許可證不得發布預售廣告

建設部聯合國家發展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發166號文件《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，要求房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。同時加強房地產廣告發布管理，未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。

2006年7月11日 建設部出臺171號“外資限炒令”

建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構和個人購房的管理。

2006年7月26日 108號文強制征收二手房轉讓個人所得稅

國稅總局發布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。2006年8月1日 土地新政出臺

國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行，規范對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地，并建立國有土地出讓的協調決策機構和價格爭議裁決機制。

2006年8月19日 央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率

中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度。同時，進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化。商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業銀行可按照國家有關政策，根據貸款風險狀況，在下限范圍內自主確定商業性個人住房貸款利率水平。

2006年8月30日 建設部出臺廉租房管理實施辦法

建設部:《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》出臺貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），加強城鎮廉租住房制度建設，規范城鎮廉租住房管理，我部制定了《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》。

2006年9月房地產市場整頓

9月12日按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)和《建設部國家發展改革委員會國家工商行政管理總局關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》(建住房[2006]166號)的要求，現就房地產交易秩序專項整治活動制定工作方案。2006年9月14日 完善二手房市場交易管理

2006年9月14日，國家稅務總局頒發《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006] 144號），加強無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續管理的稅收征管，是國家對二手房行業漏洞的補充，顯示了國家規范二手房行業的決心。

2007年

2007年1月建設部規范經紀行業

今年1月23日，建設部、央行聯合發布了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，依此，北京市相繼出臺了資金監管、網上簽約、標準買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；對于二手房交易而言，提供了實質性的操作規范，對行業具有劃時代的意義；網上簽約在7月1日正式實施，下半年的二手房市場，將在良性、規范的軌道中運行。

2007年1月16日，國稅總局下發《房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》

作為年內針對房地產行業的第一道政策，預示著房地產行業的調控再度升溫。2007年3月16日 通過《物權法》 10月1日起執行

3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，物權法作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對于法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義；例如物權法規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產的積極性。物權法對于房產市場具有深遠的影響；除了70后自動續期外，還有最直觀的一點，就是物權法為物業稅的開征奠定了基礎，物業稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產市場的平穩發展意義重大。2007年3月央行2007年首度再次加息

中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。

2007年5月19日 央行再次加息

中國人民銀行最新公布的消息，19日起，上調人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點 2007年6月初加強外資管理

商務部、國家外匯管理局6月初發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，通知要求各地商務主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產；并嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內房地產企業。2007年7月20日 央行第三次加息

央行宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。同時，上調活期存款利率9個基點,由0.72%上升至0.81%。這是2002年2月以來首次上調活期存款利率。在這5年來,央行曾多次加息, 但是上調對象均為定期存款或貸款利率,此次是5年多來首次上調活期存款利率。

2007年8月13日 國發〔2007〕24號 回歸保障健全廉租住房制度

住房問題是重要的民生問題。***、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設相對滯后，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。

2007年8月央行上調金融機構存貸款基準利率（第四次加息）

為合理調控貨幣信貸投放，穩定通貨膨脹預期，中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。

2007年9月15日起，央行再次加息（第五次加息）。

金融機構一年期存款基準利率再次上調0.27個百分點，由現行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的7.02%提高到7.29%。2007年9月27日，央行規定第二套住房貸款首付不得低于40% 9月27日發布的《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。央行發布的《補充通知》對“第二套房”做出明確說明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位來認定房貸次數。

2007年10月8日 縮短土地開發周期

10月8日國土資源部下發《關于進一步加強土地供應調控的通知》，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年，同時還明確要優先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其供應總量不得低于住宅供應總量的70%（整頓市場次序，打擊捂盤惜售）10月物業稅“空轉”試點擴至十省市

備受矚目的物業稅推進工作正在有序展開。10月11日，據悉，國家稅務總局和財政部已于近日批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業稅“空轉”運行。

去年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家正在對房地產改革和推進物業稅進行研究，并在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作，為物業稅的開征積累經驗。

此后，第一批六省市試點區域消息傳出，有市場人士預測，物業稅正式征收可能在2008年。

12月1日起，外商投資房地產業限制范圍有所擴大

國家發改委和商務部近日聯合頒布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》（下稱《新目錄》），對外商投資房地產業限制范圍有所擴大。

這份2007年12月1日起施行的《新目錄》明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作；并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發建設”從現行《目錄》（2004年修訂）的鼓勵投資類別中刪除。

2007年12月3日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布《土地儲備管理辦法》。此舉旨在完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用等。2007年12月21日，央行第六次加息。

為貫徹從緊的貨幣政策，中國人民銀行決定：從2007年12月21日起調整金融機構人民幣存貨款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。此次調整有利于防止經濟增長由偏快轉為過熱，防止物價由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹。

2008年

2008年1月7日，國務院重拳打囤地。

國務院辦公廳7日下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。9月16日到12月23日央行百日內連續5次降息。

在行業分析師看來，房地產行業可能是這一輪政策調整的最大受益者。一是央行的減息明顯降低房地產企業的財務成本，特別是對部分負債較高的房企；二是有助于減輕購房者負擔，間接提高市場購買力；三是存款準備金率的下調，銀行可支配資金更多，使得企業貸款相對容易。10月22日

財政部發文《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》指出：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。11月5日

國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施，第一條是加快建設保障性安居工程。住房與城鄉建設部副部長齊驥隨后表示，按照國務院的要求計劃2009年至2011年，增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經濟適用住房，另外還有220多萬戶林業、農墾、礦區的棚戶區改造，總投資可能達到9000億元，平均下來每年有3000多億元的投入。如果把上下游的產業加在一起，每年保障性住房建設將帶動投資近6000億元。12月17日

國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，其中放寬二套房貸限制、取消城市房地產稅、下浮廉租房貸款利率、購房超兩年轉讓免營業稅等4項新政對保障性住房、二手房市場和房地產開發商都有涉及，全方位刺激樓市。

2009年 1月9日

住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的延續和深化。5月27日

國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年的水平，也預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

6月22日《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》

鑒于部分地區房地產市場出現較大波動，房地產信貸尤其是按揭貸款業務中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標準放寬等問題也開始有所暴露。為加強信貸管理，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業務健康有序發展，銀監會下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，對二套房政策作出嚴厲重申，堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。要堅持貸款標準，嚴格借款人資格審查，審慎評估借款人風險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

8月11日 國土資源部關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地利用的通知

一、加快城市建設用地審批和土地征收實施

二、切實抓好批而未征土地的處理

三、進一步規范和加強建設項目用地管理

四、堅決查處違法批地和用地行為

五、加強建設用地批后監管 12月9日

國務院常務會議，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。

第五篇：2011房地產調控政策總結

2011房地產調控政策總結：縱向最嚴橫向寬松

從2011年12月1日起，珠三角七個城市（深圳除外）在東莞貸款買房，須提供配偶在東莞1年以上的社

保繳納證明。

縱向對比，東莞今年的調控政策最為嚴厲，信貸緊縮、一房一價、房價控制等紛至沓來。橫向比較，由于沒有限購，東莞的調控相對寬松。

銀根緊縮限貸、提高準備金率、加息多管齊下

2011年，銀根緊縮是對房地產企業最大的“隱患”。“限貸”、加息，大大提高了置業門檻，卡緊了開發商的資金鏈。

為控制物價，貨幣政策在2010年由“寬松”轉向“穩健”，銀根日益緊縮。央行在2010年和2011年連續12次上調存款準備金率，其中僅2011年就密集地6次上調了存款準備金率。盡管央行在2011年12月5日下調存款準備金率0.5個百分點，但難以影響全年的信貸緊縮大局。

受屢次“提準”的影響，銀行房貸額度紛紛告急，放款周期拉長，排隊“等貸”成為常規現象，有的銀行甚至放棄房貸業務。這也波及房貸利率。政策沒有要求上浮的首套房貸，從三季度開始，上浮成為普遍現象，有的銀行甚至上浮20%。更為嚴重的是，房地產企業的開發貸款、發行股票這兩大融資渠道幾乎堵死，房地產企業的資金鏈日益緊張，不得不轉向高成本的民間借貸、信托基金等渠道。

同時，2011年1月27日公布的新“國八條”(《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號))，把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業貸款。

此外，2011年連續3次加息，也是2010年加息周期啟動后連續5次加息。多次加息疊加之后，5年期以上的基準利率突破7%的歷史心理高位，達到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。

對于有7折利率的存量房貸來說，在2012年開始執行新利率之后，三次加息的疊加影響，將使100萬20年商業貸款月供增約400元；按照基準利率申請的房貸，月息則要增加大約570元。

房價受控新住宅均價增幅不高于GDP漲幅

在中央要求的最后時限內，東莞在2011年3月31日公布了房價控制目標，2011年新建住房價格漲幅不高于GDP增長速度。

因為東莞GDP的增長目標為8.5%，參考這一數據和去年7606元/平方米的均價，業界給東莞新建商品住宅均價劃了一條警戒線——8252元/平方米。

而此前瘋傳的東莞將限購的消息，在3月底的政府文件中只字未提。但2011年，東莞爆發的兩撥限購傳聞，激發了樓市“末班車”效應，使得成交量急劇增加。

9月中旬，開發商被市住建局約談的消息傳出。消息稱，市住建局就東莞房價的上漲以及由此帶來的限購可能性提出預警。

明碼標價 一房一價，售價最多下浮15%

調控政策，2011年從宏觀走入了微觀，要求商品房買賣明碼標價，童叟無欺。

2011年5月16日，東莞市有關政府部門發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作實施意見的通知》(東府辦〔2011〕62號)和《關于新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》(東價〔2011〕50號)。

這兩份文件所祭出新政是“一房一價”，對新建商品住房銷售價格實行申報備案制度。自2011年5月16日起，開發企業在辦理商品住房預售許可證或現售備案證書前，須到市物價局履行價格備案手續。開發企業在2011年1月1日后已領取預售許可證或現售備案證書的商品住房項目，應在2011年6月1日前將尚未售出的剩余商品住房，向市物價局申報價格備案。

開發企業取得預售許可證或現售備案證書后，應在10日內一次性公開全部銷售房源。開發企業應當按照備案價格明碼標價對外銷售，在銷售現場公示商品住房銷售均價和《東莞市新建商品住房銷售價格備案公示表》、價格優惠方式、房價外向購房者代收代繳的收費項目及其標準和依據。

“一房一價”政策實施后，開發商采取“高價備案、低價銷售”的辦法加以敷衍了事。于是，東莞市物價局、住建局和房管局聯合在2011年8月5日發布了《關于加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》(東價〔2011〕89號)，規定“銷售價格一經備案，將自動設置15%的下浮限幅，即實際成交價格既不得高于備案價格，也不得比備案價格下浮超過15%。當實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序”。

公積金新政公積金成為房貸“綠洲”

2011年5月1日，東莞實施了鼓勵貸款的住房公積金新政。對比2007年以來實施的貸款政策，新政更為寬松，再加上低利率政策，公積金貸款成為購房貸款的一片“綠洲”。新政不再按照住房單價來嚴格限制貸款條件，而主要根據公積金貸款的次數來放款。只要是首次使用公積金貸款，不管是第幾套房，首付的比例可以低至30%或20%，與商業貸款二套房6成首付、3套房停貸相比，十分寬松。

就算是第二次使用公積金貸款，只要是建筑面積不在144平方米以下的自住房，首付也可以低至50%。

與此同時，公積金貸款利率比商業貸款低一大截，五年以上住房公積金貸款年利率僅

4.9%，而商業貸款的年基準利率高達7.05%。

此外，沒有在莞一年社保或納稅證明的珠三角其他城市的戶籍人口(深圳除外)，也可以申請公積金貸款。

公積金新政，與收緊的商業貸款形成對沖，對東莞樓市的成交起到了舉足輕重的拉動作用。

或許由于住房公積金貸款申請過于兇猛，住房公積金貸款政策作出“微調”。從2011年12月1日起，珠三角七個城市(深圳除外)在東莞貸款買房，須提供配偶在東莞1年以上的社保繳納證明。

保障房17455套公租房已如期動工

我國住房制度向商品房和保障房雙軌制邁進，“十二五”期間，開工建設3600萬套保障房，2011年開工建設1000萬套。

東莞分到的建設任務是17455套的任務，全部建成公租房，數量在全省排第三，是去年2978套廉租房數量的5.86倍。東莞市住建局10月底稱，2011年所有公租房已經如期開工，完成了任務。

今年，公租房將陸續進入市場配租，非戶籍人口將首次受惠于住房保障。但是這些公租房大部分是企業事業單位的集體宿舍，能否充分發揮住房保障作用，還得拭目觀察。解讀

建保障房大有可為

日前，有媒體報道稱，根據住建部年底工作會議透露的對于2012年工作的部署，商品房價格較高，建設用地較緊的直轄市和少數省會城市，確需利用農村建設土地建公租房試點的，由省級政府報批并由國土資源部審批，批準試點。

同一消息還稱，國務院副總理李克強也在日前舉辦的全國住房保障會議上特別提出，“政府也可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應”。

【點評】因為資金壓力、工程質量等問題，保障房建設一直處于風口浪尖。具體到東莞，由于機關事業單位的集體宿舍占比過大，保障房備受詬病。如今，試點用集體土地建設保障房、購買商品房來充當保障房這兩條政策出臺，這將使得包括東莞在內的保障房走向更加撲朔迷離。

首先，住建部的集體用地試點建設保障房的政策口子，是被國土部在2011年5月發文明令禁止的，不同部門政策“打架”的現象重演。目前，在集體土地上興建的非法“小產權房”在全國遍地開花，東莞也為數不少，如果開了允許在集體土地上建房的口子，在當前國情下，很容易走樣，極易引發“小產權房”搭順風車轉正的亂象。現在，兩個部門“打架”，保障房的用地供應和“小產權房”的未來命運迷局加深。

其次，購買商品房充當保障房，更被質疑成政府為房地產托市，民眾普遍擔心房地產調控因此大打折扣。目前，房地產成交低迷，房價有所松動，若政府大量購買商品房，那么成交量回升，那么價格調整自然戛然而止。同時，或將產生新的尋租腐敗空間。

為什么商品房的供地不緊張，保障房的供地就緊張了？為什么建保障房缺錢，但是購買商品房就不差錢了？這兩個“天問”折射的是政府深陷房地產利益糾葛中的被動局面。地方財政需要靠賣地收入充實，用集體用地來建保障房，就可以騰出國有建設用地來創收。房地產市場過于低迷，不利于經濟穩定，也無法保障地方的財政收入。如何從被動局面中堅持調控，建好保障房，不僅考驗政府的決心，更加考驗政府的智慧。

而在東莞，土地出讓金占比財政收入比例較低，騰挪空間更大，有能力也有責任發揚“敢為天下先”傳統，殺出一條血路，率先搞好房地產調控和保障房建設。記者 曾德軍 何建文