第一篇：堅持房地產調控政策不動搖

堅持房地產調控政策不動搖

發改委專家認為，房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發調整的結果。

不能放松調控力度 抓緊制定長效機制——發改委專家解讀“堅持房地產調控政策不動搖”

新華網北京１２月１３日電（記者 江國成）近日召開的中共中央政治局會議提出“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展”。怎樣看待當前的房地產調控形勢？房價合理回落會不會引發系統性金融風險？如何制定促進房地產業健康發展的長效機制？記者１３日就此采訪了相關專家。

房地產價格回落的基礎仍不穩固

國家發展和改革委員會宏觀經濟研究院副院長王一鳴表示，２０１０年以來，針對部分城市房價過快上漲、投資投機購房過度活躍等問題，中央出臺了一系列加強和改善房地產市場調控政策，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，商品房價格漲幅逐步回落。住房投資投機需求得到有效抑制。保障性住房建設規模擴大，住房市場供給結構有所改善。在２０１０年建設５９０萬套保障性住房的基礎上，２０１１年又開工建設１０００萬套保障性住房，今年開工的保障性住房占住房新開工面積總量的比例接近５０％。

“從總體上看，房地產調控政策措施已經取得初步成效。但我們必須清醒地認識到，當前房地產市場調控仍處于關鍵時期，調控取得的成果還是初步的，房地產價格合理回落的基礎仍不穩固。”他說。

他認為部分城市房價過高的局面還沒有根本改變。房價上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產價格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價和行政問責等措施實現的，而不是市場自發調整的結果。在這種情況下，調控力度一旦放松，就可能在短期內引發房地產市場價格的迅速反彈。

王一鳴說，當前，“抑制投資投機需求的任務仍很艱巨”。目前國內投資渠道相對有限，房地產成為資產投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機的套利空間仍然較大，調控力度一旦放松，被抑制的投資投機需求就可能重新釋放，引發新一輪房價上漲。“放松調控力度，將引發市場預期的混亂，不僅政府的公信力將受到影響，而且也不利于鞏固已經取得的調控成果和房地產業的持續健康發展。”

調控力度不能放松 不會引發系統性金融風險

隨著房地產調控的實施效果逐步顯現，部分城市的商品房市場交易量明顯下降，社會上開始出現不同的聲音。有些人認為，房地產業對國民經濟影響面廣，如果不放松調控力度，將引發房地產投資大幅回落，進而引發金融系統風險，加劇經濟增速放緩趨勢。

對此，國家發展和改革委員會投資研究所所長張長春表示，隨著房價漲幅回落、通脹預期發生變化，預計２０１２年房地產投資增速將進一步放緩。在持續

多年房地產投資高增長之后，投資增速的適度回落，有其內在合理性。

王一鳴認為，從我國情況看，無論是個人住房消費信貸、房地產企業開發貸款，還是地方政府融資平臺公司貸款，房價合理回落都不會引發金融風險。他說，從個人住房消費貸款和房地產開發貸款看，近兩年來，不良貸款比率都在逐步下降，２０１０年分別降至０．３７％和１．２６％。今年以來，購房的首付比例進一步調高，也在一定程度上提高了銀行防范和化解金融風險的能力。從地方政府融資平臺公司貸款看，雖然過去兩年土地收益的大幅增長，使地方融資平臺公司以土地抵押獲取的貸款規模增加較多，但由此形成的地方政府債務規模總體上是可承受的。

調控有利于經濟長期平穩健康發展

張長春表示，近年來，房地產業對我國經濟社會發展和改善人民生活做出了重要貢獻。１９７８年我國城市人均住宅面積僅有７．８平方米，２０１０年達到了３１平方米。房地產業的快速發展也帶動了經濟的快速增長和各級政府財政收入的增加。

“但要看到，房地產業發展也存在一些問題。從國際經驗看，房地產業過度繁榮極易積累泡沫，一旦泡沫破滅，就有可能造成經濟的長期衰退，帶來嚴重的社會問題。上世紀９０年代，日本房地產泡沫破滅造成了‘失去的２０年’。２００８年美國住房次貸危機引發全球性金融危機，造成了上世紀３０年代大蕭條以來最嚴重的經濟衰退。直到今天，這場金融危機還沒有完全過去。”他說。

他認為，當前，我國經濟增速放緩，既有全球經濟減速和外部需求收縮的影響，也是我國主動調控和市場需求變化共同作用的結果。研究表明，房地產市場周期與經濟周期的變化具有一定的關聯性。房地產價格和投資增速適度回落，對當前我國經濟增速會形成一定的影響。但從長遠看，房地產價格回落到合理區間和投資適度回調，有利于保持房地產業長期平穩健康發展，進而更好地推動我國經濟保持更長時期、更高水平、更好質量的發展。

抓緊制定房地產市場穩定健康發展的長效機制

王一鳴表示，在堅持房地產調控的同時，必須加快研究制定符合國情的住房體制機制和政策體系，堅持住房資源市場化配置為基礎，加強和改善房地產市場調控，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價和消費能力基本適應的住房供需格局。

他建議我國要立足國情，引導理性消費，保障基本需求，加快構建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應體系。以市場機制為主導的商品住房市場是我國房地產市場的主體，我國多數家庭要通過購買或承租商品住房實現住有所居。

他認為我國要繼續堅持住房市場化改革方向，更好地發揮市場機制在住房資源配置中的基礎性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環境、引導合理消費方面發揮積極作用。對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。要強化政府工作職責，落實政府保障責

任，健全住房保障及供應體系。

在加快保障性住房制度建設、健全房地產市場調控體系、推進房地產領域法律法規建設方面，他認為我國應“健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機性購房。調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策，加大房產持有成本，擴大房產稅試點范圍，加快房產稅實施方案的研究進度”。

第二篇：堅持房地產調控不動搖

2013年國家公務員考試熱點時評：堅持房地產調控政策不動搖

持續至今的房地產調控已經產生積極效果。從全國來看，不但房價回落的城市的范圍進一步在擴大，而且一些一線城市的中心城區的房價也出現下降的勢頭。

行百里者半九十，從歷次房地產調控的經驗來看，這個階段也是房地產調控的“膠著”時期。慎防一些房地產企業提前“叫疼”，警惕一些地方過早營造“調控目標已經完成”的輿論場；堅定調控決心，維護調控的相對穩定和連續性，已成為這一輪房地產調控時下的關鍵抉擇。應該看到，對房地產的調控，中央的決心十分明確。中央經濟工作會議明確提出，堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。全國發展和改革工作座談會強調，保障性安居工程建設既關系民生，也關系發展。要加大資金投入，落實土地指標，確保按時開工、精心施工、如期竣工，確保工程質量和分配公平。要堅持房地產調控政策不動搖，繼續抑制投機、投資性購房需求、增加普通商品房供給，促進房地產市場健康發展，這也有利于推進城鎮化進程。

在外界看來，為應對調控，一些房地產開發商形成了某種“價格同盟”。在這一輪房地產調控階段，需要維護房地產調控的預期不被干擾，才能取得自上而下的目標成效。近來，某些房地產企業的代言人頻頻出來發聲，比如蓄意夸大房價下降幅度，或是給出一些不切實際的預測，試圖影響調控松綁。

確實，一些城市的房地產開發企業出現了資金壓力，有的房地產開發商開始在產權市場轉讓股權、債權，出售房產、在建項目等實物資產。這一方面反映房地產市場正在發生變化，通過結構調整，產權重組，形成優勝劣汰；另一方面，這類需要大量資金的項目被迅速接手，也反映出在一些地方，房地產行業的“吸金”效應還很明顯。有的觀察家一味強調房地產行業利好，避行業洗牌風險而不提。如此下去，不利于房地產行業的健康穩定發展。

當前和今后一個時期，我國仍將處于城鎮化快速發展階段，房地產行業依然大有可為。然而，也應認識到，經濟發展決不能過度倚重房地產業。房價畸高、充滿投機氛圍的房地產業，玩的只是擊鼓傳花的高風險游戲，其所帶來的危害并不僅僅是雞蛋最終破在誰的手里誰倒霉這么簡單，真正受損的是整體經濟。

從這個意義上，房地產專家也好，經濟學家也好，需要從國家經濟整體運行的大局出發，不能罔顧事實，更不能為某些開發商所利用，成為其傳聲筒。

第三篇：謝逸楓溫總理重申堅持房地產調控政策不動搖

謝逸楓：溫總理重申堅持房地產調控政策不動搖

導讀：2012年10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在中南海先后召開行業協會負責人、部分地方部門和企業負責人以及專家學者三場座談會，聽取大家對當前經濟形勢的意見和建議。“今年以來的經濟形勢艱難曲折，走到今天非常不容易。三季度非常關鍵，承前啟后，關系到實現全年的經濟社會發展目標。國內外都非常關心中國經濟的走勢。正確分析判斷當前的經濟形勢，做好第四季度的工作，為明年的經濟社會發展打好基礎十分必要。請大家暢所欲言，談談你們的看法。座談會上，物流與采購、機械工業、機電進出口、紡織、鋼鐵、房地產、商業、有色金屬等行業協會負責人，江蘇、廣東、遼寧、浙江等地方部門負責人和義烏小商品城、華為、上海 大眾、中國遠洋、魏橋紡織等企業負責人，以及專家學者從各自實際出發，介紹情況，研判形勢，提出建議。

中國房地產業協會副會長朱中一說，當前房地產調控取得了明顯成效。9月份房價環比漲幅繼續收窄，房地產投資降幅收窄。前9個月，保障性安居工程新開工720萬套，基本建成480萬套，完成全年任務問題不大。中國房地產業協會副會長朱中一建議，將調控措施常態化，并逐步與中長期制度相銜接。中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶說，房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖。今天的調控，包括房地產業的科學規劃、規范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產業的長期穩定和可持續發展。調控手

段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。

有請住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓先生對此評論與分析：

記者：如何理解溫總理重申堅持調控政策不動搖？為什么在此時再次強調？

謝逸楓：從溫總理的講話內容與態度上分析，中央房地產調控基本取得初步效果，暗示中央房地產調控暫時不加碼，意味著今年第四季房地產調控繼續維持“維穩與微調”并存的博弈趨勢，而今年最后一個季度樓市則呈現平穩發展。另外是由于市場存在變數，前期調控的成果不穩定，表明中央房地產調控暫時不放松，繼續監督地方政府落實與執行調控。三是考慮到限購、限貸、限價、限售這類行政強暴手段過于傷害市場，不利房地產市場長期有序健康的發展，又違背市場經濟。因此，臨時性行政手段的措施需要完善，未來房地產調控將讓位給市場和法制手段，作為未來長期調控的手段。

謝逸楓：溫總理重申堅持調控政策不動搖的原因，一是當前多地的地方政府調控頻繁微調動作不斷，放松調控執行力度放松，樓市價量上升。引起市場調控放松的猜測。譬如廣州限售高價房、杭州溢價率49%封頂、貴陽買房送戶籍、北京十宗地塊緊急叫停、預售許可審批權下放等上海。二是房價連續四個月上漲，部分城市房屋價上漲回調控前，大有反彈趨勢。三是土地市場后熱，地價上漲，甚至出現地

王。四是房企取消價格折扣，調整價格。新增加供應減少，新上市項目紛紛上漲房價。五是樓市商品房庫存去化明顯，銷售成交回升，市場回暖明顯。

記者：溫總理再次強調與重申堅持調控政策不動搖的目的什么？

謝逸楓：溫總理再次強調與重申堅持調控政策不動搖的企圖很明顯，一是表明中央堅持房地產調控不放松的決心與態度。二是要求地方政府繼續保持調控力度，同時中央正在完善調控手段。三是穩定樓市與房價預期，防止出現恐慌性購買。四是警告放松調控的地方政府，鞏固前期調控成果。

記者：能否起到樓市與房價下降及遏制地方政府放松調控的沖動？

謝逸楓：僅僅是表態而已，并無降房價與促進房價合理回歸的具體的新調控手段與政策，很難起到樓市降溫與降房價及遏制地方政府放松調控的沖動的效果，也很難遏制房價繼續上漲的趨勢。從總理講話的內容看，表示新一輪房地產調控政策不會出臺，未來樓市調控將以維穩與微調并存的局面存在。

記者：調控是否有效果？“四限”政策年內會取消嗎？

謝逸楓：從價格控制目標的遏制房價上漲過快和遏制投資投機炒房需求角度看，中央房地產調控效果非常明顯。9月份房價環比漲幅

繼續收窄，房地產投資降幅收窄。但是從調控目標的房價合理回歸角度看，調控比較“失敗”，可謂有“空調”之嫌疑。新房開盤價普遍走高，房價幾乎已漲回到調控前水平。盡管本輪調控遏制了投機炒房，起到了遏制房價暴漲的效果，但并沒有實現房價合理回歸的目標，主要原因在于地方政府微調政策迭出，且當前地價上漲幅度遠超房價。

記者：溫總理再次表態，是否存在新一輪房地產調控？

謝逸楓：今年年內房地產調控“四限”政策不要指望取消，但是不排除地方政府“四限”政策微調。一方面是中央既有防止房價大幅度反彈又要防止經濟下滑過快，同時既要穩定樓市與房價預期又要完成今年價格控制目標。尤其是今年前三季樓市回暖明顯，銷售成交回升快速，房價大有反彈之態勢。另外一方面是地方政府面臨巨大的財政壓力，全國多地調控微調。另外是房企去商品房庫存量加快，前三季銷售業績良好，況且融資渠道放松與貸款成本先進，房企資金逐漸寬松，樓盤漲價現象越來越多。三是考慮到“房價未合理回歸與鞏固前期調控成果及市場存在變數的因素，短期如取消“四限”政策，弊大于利。從近期中央表態與樓市行情及房價走勢等經濟形勢看，隨著8月通脹率低位徘徊與外匯下降與前8月國內經濟預期悲觀等QE3量化寬松貨幣政策的因素影響，中國貨幣政策寬松的預期加大，估計今年九月降準或降息一次。在中國房地產市場處冷熱不均與經濟下滑不穩的環境下，新一輪房地產調控政策不會出來，特別是房產稅擴容與商品房預售制度取消及預售款監管等政策暫時不會有新的變化。

記者：下半場房地產下半場調控究竟走向如何？

謝逸楓：在中央連續兩年的政策調控下，房價得到了有效控制，作為長期的國家政策，未來一段時間內房地產調控依然會繼續以微調與維穩為主題。此次貴陽和上海兩地樓市政策松動，意味著地方政府面臨巨大的調控與市場及財政的三層壓力。一是盡管房價反彈風險信號已經出現，但不變的是決策層繼續緊盯市場堅持調控，動輒喊話的警示，表明房地產調控仍屬常態。二是現在是市場與政策博弈的關鍵點，如果市場回暖過快，也不排除會出臺收緊樓市的政策。現在開發商的定價與政策亦步亦趨。三是今年前三季度土地出讓計劃與土地出讓金任務完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季財政收入下降的情況下，土地財政導致地方政府調控放松的沖動越來越明顯。因此，中央政府一方面要保持樓市與房價穩定預期，鞏固前期調控成果，防止樓市過熱與房價全面上漲反彈的現象。另一方面還要考慮到合理購房需求，防止投資投機炒房入市，以及開發商哄抬房價上漲。同時也要地方政府完成今年價格控制目標。

溫家寶對他們的意見一一回應，并與他們就具體問題深入交流。今年以來，國際金融危機深層次影響繼續顯現，我國經濟下行的壓力加大。在復雜嚴峻的國內外經濟環境下，按照穩中求進的工作總基調，特別是5月份以來，我國及時采取了一系列穩增長的政策措施。從座談會上與會人士反映的情況看，三季度尤其是9月份以來，出口逐步回升，消費穩定增長，物價漲幅明顯回落，就業形勢良好，結構調整

邁出新的步伐。溫家寶說，三季度的經濟形勢應該說比較好。現在可以有信心地講，中國經濟增速基本趨于穩定，并且繼續出現積極的變化。隨著各項政策措施進一步落實到位，中國經濟還會進一步企穩。

采購經理人指數(PMI)是經濟運行的先行指標。在12日下午的座談會上，中國物流與采購聯合會蔡進帶來了9月的最新數據。他說，從目前掌握的數據看，制造業PMI為49.8%，比上月回升0.6個百分點，這是5月以來首現回升。更為重要的是，新訂單指數明顯回升，達到49.8%，比上月回升1.1個百分點，是6月以來的最高水平。庫存呈現持續下降走勢。

溫家寶說，穩增長我們態度很堅決，一天都沒有遲疑。一是加快財政支出進度，保障重點支出，加大結構性減稅力度，但我們并沒有超出預算來采取刺激經濟的措施。二是在貨幣政策方面，發揮逆周期調節作用，兩次降低存款準備金率和存貸款基準利率。我們所采取的一些措施是與改革相結合的。比如，擴大營業稅改征增值稅試點范圍，努力減少重復征稅；調整利率的同時，推進利率市場化，擴大存貸款利率的浮動區間。另外，出臺了新36條的42項實施細則，鼓勵民間投資；取消和調整了314項部門行政審批項目。這些措施對增強市場信心、促進經濟企穩起到了重要作用。

第四篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。

第五篇：房地產調控政策評析

房地產調控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調控政策——新國八條）

上海大學房地產學院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產產業就成為我國的支柱產業，而我國的房地產市場也隨之發生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發后，房地產市場泡沫膨脹過快的現象得到了初步的遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，在今年的1月26日晚，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內容上看，其是對之前房地產市場調控政策的進一步加強。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等方面都做了進一步的加強和完善。

關鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監督

1.關于“限貸”

強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行為嚴肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次。“新政”對詞的要求在二套房上有所加強，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調控政策的進一步強調。對于此，銀行的業內人士表示，自去年樓市調控以來，二套房的信貸業務一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個10%，怎么著也能湊齊這個錢。可見，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個人認為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機性住房需求。有投機心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進一步加強后，其心理預期會發生變化。他可能認為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產稅的試點實施，房價應該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現持幣待購的現象。還有，二套房各項政策的實施不會對首套房的政策產生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發生大的變化。因為購買首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關。提高二套房的貸款門檻，已經損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關于限購

合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調控提出后，除上海等幾個房價泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實處。從網上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細則和執行時間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進行。但今年，雖然“房價過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調控的力度之大，決心之強烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網站可以看出，地方的限購細則也在緊鑼密鼓的制定中，相關人員也表示，嚴格執行國務院大精神。

就山東而言，與限購有關的城市就濟南和青島兩個。到目前，濟南市的限購細則已經出臺，其采用了類似于上海“以家庭為單位，限制新購一套房”的較寬松的政策；青島市的限購細則還在制定中。我個人認為，較寬松的限購政策對房價泡沫并不太大的濟南和青島的房地產市場都是有很強的約束力。而這兩個城市的炒房投機者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細則的時候，也應該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機會，將一部分貨幣從房地產市場轉移到其它市場，促使整個經濟市場的和諧運行。

3.關于稅制改革

調整完善相關稅收政策,加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策,對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度,堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統,為依法征稅提供基礎。

關鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調節經濟市場的一個很重要的因素。可以看出，此次調控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業稅與原營業稅政策是區別。假定某人新購入一套普通商品住房，價值100萬，5年內，其房主準備轉手出售，出售價格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時點差價的營業稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區房價的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調整只是調整了5年內轉手交易的營業稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執行。我個人認為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個沖擊。很多未滿5年的不動產擁有者，并不畏懼全額營業稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價，將將要繳納的稅收轉移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時間內也可以租一套不錯的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機制適當健全，確定實際操作價格上下浮動的區間，對于房價差異較大的交易行為，當地政府應明令禁止，杜絕不正當交易行為的發生。

4.關于保障性住房

1加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理,健全準入退出機制,切實做到公開、公平、公正。有條件的地區,可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

2嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應,落實保障性住房、棚戶區改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地計劃中,單列保障性住房用地,做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的,堅決糾正,嚴肅查處。對已供房地產用地,超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的,及時收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

以上兩條均是新政在有關保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設力度。無疑，2011年國家將重點建設經濟適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉建設工作會議上，為增加保障性住房的數量，濟南市準備出臺政策，對于在房地產建設中不配建保障房的,一律不供地、不立項、不審批。個人認為，濟南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應量,樓市的供給增加,促使房價下降就有了基礎。尤其是保障房的供應量大量增加后,才能夠有力阻止房價快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結合,會發揮更大的作用。會議上還提到了，省財政計劃支出5億元用于支持保障性住房建設。山東將把公租房建設作為重點,重點建設30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設用地供應任務,保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區而言，隨著近期勝利油田職工住房建設的陸續交付使用和后續的不斷開工建設、市區經濟適用房建設和廉租房的建設等，將會給房地產商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統意義上的房地產供求結構，在很大程度上改變市場供求關系的變化，普通商品住房建設比重的增加，能夠保障和促進整個市場的健康運行和發展，同時也會使得競爭本來就很激烈的房地產市場的競爭會進一步的加劇，迫使開發商不得不在開發項目的軟環境上做文章，有利于提升樓盤項目的品質，也會帶動整個房地產市場品質的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區的住房不穩定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發生根本性改善后，仍長期占據著住房，缺乏更嚴格的退出機制的問題；因管理水平跟不上，物業形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設至今還未達標等等。我個人認為，為尋求解決這些相關問題，在大量資金投入的同時，各地行政機構嚴格按建設保障性住房的法律辦事，將這項為民造福的工程進一步做實做好。我個人對使保障房體系持續下去的幾點建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設資金的缺乏，一個重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩定。我認為，正確的做法，應當考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規，形成專收專支的專項建設基金。公積金貸款只是其中一個部分。

2對專項資金的使用和保障房建設的質量，○必須加強監管和審計監察。通過法制建設完善程序管理和過程監管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現象的發生，避免“民心工程”出現“傷心事件”。

3因地制宜。○各地應結合本地住房需求結構，建立有效的住房保障體系建設的中長期規劃，完善住房保障的形式和供應結構，避免供應結構不合理造成新的“浪費”現象。

5.關于政府公示

進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區新建住房價格控制目標,并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責任與義務——確定房價控制目標，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數據還沒有公布，2009東營市城鎮居民人均可支配收入21313元（東營市統計局），較上年增長9.4%，假設城鄉居民收入穩定，預計2011年的人均可支配收入為25508元，按每個家庭中有兩名成員有收入計算，東營市每個家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計算（6年或者7年的時間可供給一套生活住房，按100㎡計算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預計數據，不計利息），由此預計2011年東營市的房價應控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據調查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區（多層、小高層）均價為3200元/㎡（實地調查）；東營市東城地區房價多介于5000——6500元/㎡（東營房產網一月份數據）。而以2010年網上盛傳的《2010年7月中國城市房價排行榜》為標準，東營市房價為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價泡沫較少，其房價水平較為真實的反應了當地的經濟發展水平。另外，據東營房產網不完全統計，預計2011年將有32個純新盤上市，按區域劃分：東城12個、西城14個、縣區6個；按物業類別劃分：多層7個、高層或小高層18個、別墅10個、寫字樓11個、商業8個（有的項目有多種物業類型，以涉及到為劃分標準）。這些數字就意味著，隨著開發項目數量的增加，房源的增多，房地產市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產市場已經開始實現由賣方市場向買方市場進行轉變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產市場對房價的影響都會對政府控制房價起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價控制目標并非難事。

6.關于民主監督

1落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。○未如期確定并公布本地區新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府,要向國務院作出報告,有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產相關稅收征管不力,以及個人住房信息系統建設滯后等問題,也納入約談問責范圍。

2堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗,要加大宣傳○力度,引導居民從國情出發理性消費。對制造、散布虛假消息的,要追究有關當事人的責任。總的來講，房地產市場上的第三輪調控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應政策細則的出臺，政策疊加效應的愈發明顯，各地房地產市場必會向一個更加穩妥的方向發展。作為個人，很高興看到中央新政的出臺。因為之前的調控并未使房價出現松動，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果。一項好的政策，需要長期堅持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機會，建立有效的住房保障體系，建設的長效機制。