第一篇：2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策——全解讀

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升 ,近期部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等問(wèn)題引起決策層高度重視。4 月 15 日，國(guó)務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 , 要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 , 穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期 , 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一．房貸：二套房首付比例不低于 50%

通知》要求 , 對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女), 貸款首付款比例不得低于 50%, 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30% 4 月 17 日，國(guó)務(wù)院發(fā)文要求，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

并要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策——全解讀金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的同時(shí) , 要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理 , 合理引導(dǎo)住房消費(fèi) , 抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求 另外 , 繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。對(duì)不符合規(guī)定條件的 , 一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時(shí) , 要加快研究完善住房稅收政策 , 引導(dǎo)居民樹(shù)立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

二．地價(jià)：探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)

通知》要求增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng) , 提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。城市人民政府要抓緊編制 2010-2012 年住房建設(shè)規(guī)劃 , 重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模 , 并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃 , 落實(shí)到地塊 , 明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、住房有效供應(yīng)不足的城市 , 要切實(shí)擴(kuò)大上述五類(lèi)住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。

值得注意的 , 通知》要求各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開(kāi)發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素 , 合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容 , 探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。并指出 , 對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人 , 要限制其參與土地出讓活動(dòng)。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。

三．售房：需一次性公開(kāi)房源，明碼標(biāo)價(jià)

通知》還要求 , 要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際 , 合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模 , 不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) , 要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源 , 嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格 , 明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度 , 加大交易資金監(jiān)管力度。

四．保障性住房：三年內(nèi)將惠及 1540 萬(wàn)戶

力爭(zhēng)到 2012 年末 , 基本解決 1540 萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。保障性住房建設(shè)在 2010 年一開(kāi)年 , 中央就提出了明確要求 , 要求通過(guò)城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購(gòu)置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房房源 , 著力解決城市低收入家庭的住房困難。

通知》要求加快建設(shè)限價(jià)商品住房、公共租賃住房 , 解決中等偏下收入家庭的住房困難。中央承諾將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度 , 適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) , 改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式 , 調(diào)動(dòng)地方積極性 , 確保資金使用效果。同時(shí) , 鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款。

五．稅收：抓緊清理越權(quán)減免稅 2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策——全解讀

通知》要求 , 各地要結(jié)合本地情況 , 認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策 , 抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的 , 要嚴(yán)格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則 , 加大工作力度 , 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

通知》明確 , 進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé) , 市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。

經(jīng)記者了解，二套房貸款首付不得低于 50% 新規(guī)甫一出臺(tái)，就有銀行開(kāi)始執(zhí)行。工商銀行已提高了二套房貸款的首付比例，其他銀行盡管還未接到總行通知，但業(yè)內(nèi)均表示政策調(diào)整在即。記者從本地其他幾家銀行了解到雖然上周還未接2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策——全解讀到總行通知，但是預(yù)計(jì)總行的通知即將下發(fā)，首付比例預(yù)計(jì)在接到通知后就會(huì)提高。銀行人士預(yù)計(jì)，新規(guī)執(zhí)行后，對(duì)于之前已申請(qǐng)貸款但還未放款的市民來(lái)說(shuō)，估計(jì)需要補(bǔ)足首付，貸款利率也將嚴(yán)格按照上浮 10% 執(zhí)行。而對(duì)還未購(gòu)買(mǎi)、近期準(zhǔn)備搶購(gòu)房的市民來(lái)說(shuō)，因?yàn)閺纳暾?qǐng)房貸到銀行放款也需要過(guò)程，可能會(huì)趕不上末班車(chē)。銀行人士算了一筆賬，以一筆 60 萬(wàn)元 20 年期房貸為例，按照利率上浮 10% 計(jì)算，還款總額達(dá) 107.65 萬(wàn)元。而以往二套房貸若享受 85 折優(yōu)惠利率，總還款額為 95.42 萬(wàn)元，新政策下，購(gòu)房者要多付出 12.23 萬(wàn)元，每月還款多出 510 元。

繼國(guó)務(wù)院《通知》之后，房地產(chǎn)調(diào)控再出猛招，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部昨日公開(kāi)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》這份幾乎與國(guó)務(wù)院 “ 4 15 新政同步出臺(tái)的文件，從四大方面 19 項(xiàng)措施給房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)念起 “ 緊箍咒 ” 嚴(yán)打捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，更是首次提出開(kāi)發(fā)商變動(dòng)房?jī)r(jià)要備案公示，鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售和住房質(zhì)量保證金制度。

這是 15 日國(guó)四條，繼國(guó)土資源部以后第二個(gè)部委詳細(xì)出臺(tái)有關(guān)樓市新政策的具體措施。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通知中的許多措施對(duì)目前開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售以及炒賣(mài)期房的現(xiàn)象將起到實(shí)質(zhì)性的打擊和抑制。

焦點(diǎn) 1 未獲預(yù)售許可證不得收定金

許多新樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前大多會(huì)采取各種銷(xiāo)售策略吸引購(gòu)房者前來(lái)登記，更有銷(xiāo)售人員以 “ 如果不及時(shí)登記就買(mǎi)不到好單位 ” 等說(shuō)辭誘導(dǎo)購(gòu)房者盡快交出誠(chéng)意金。

通知》這次明確要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。

對(duì)于已經(jīng)取得預(yù)售許可的通知》要求對(duì)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張的行為，進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，廣州一直以來(lái)都嚴(yán)查樓盤(pán)的各種哄抬房?jī)r(jià)行為，沒(méi)有預(yù)售許可肯定不能收取任何定金或誠(chéng)意金。據(jù)介紹，廣州前不久剛剛查處了一家開(kāi)發(fā)商違規(guī)收取誠(chéng)意金，市國(guó)土房管局已經(jīng)讓該開(kāi)發(fā)商把幾萬(wàn)元的誠(chéng)意金都退回給購(gòu)房人。

焦點(diǎn) 2 十天內(nèi)須明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售

通知》要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在 10 天內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。嚴(yán)禁采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、雇人排隊(duì)手段制造銷(xiāo)售旺盛的虛假氛圍。

近日國(guó)家連出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商調(diào)整開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，希望通過(guò)延遲開(kāi)盤(pán)回避近期的調(diào)控風(fēng)頭。如何確保開(kāi)發(fā)商正常供貨，2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策——全解讀防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)囤貨成為地方政府落實(shí)調(diào)控措施的重點(diǎn)。

廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此指出，如果開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可后 10 天還不開(kāi)盤(pán)，檢查人員會(huì)責(zé)令開(kāi)發(fā)商立即開(kāi)盤(pán)，如果還不按時(shí)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商可能面臨被取消預(yù)售資格的最嚴(yán)厲處罰。如果不想賣(mài)就干脆別賣(mài)了樓價(jià)不是捂出來(lái)的捂盤(pán)是有很大風(fēng)險(xiǎn)的市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日指出，將會(huì)在五一黃金周期間開(kāi)展更全面的市場(chǎng)檢查，重點(diǎn)查處捂盤(pán)行為。

焦點(diǎn) 3 認(rèn)購(gòu)后不得擅改購(gòu)房者姓名

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)出的通知中，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部昨天對(duì)外公布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 , 針對(duì)部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房存在準(zhǔn)入退出管理機(jī)制不完善、日常監(jiān)管和服務(wù)不到位等問(wèn)題 , 做出了有

關(guān)規(guī)定。該通知規(guī)定 , 對(duì)違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房 , 或者擅自改變住房用途且拒不整改的 , 將按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回 , 并取消其在 5 年內(nèi)再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或租賃各類(lèi)政策性、保障性住房的資格。

通知還依法明確了有關(guān)工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊以及建設(shè)單位、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)責(zé)任和追究制度。

焦點(diǎn) 4 人為制造房源緊張將嚴(yán)處開(kāi)發(fā)商

對(duì)已經(jīng)取得預(yù)售許可，但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，以及故意采取畸高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張的行為，進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

同時(shí)，通知明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的各種違禁行為，包括炒賣(mài)房號(hào)，代理過(guò)程中賺取差價(jià)，通過(guò)簽訂 “ 陰陽(yáng)合同 ” 違規(guī)交易，發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息，采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、雇人排隊(duì)手段制造銷(xiāo)售旺盛的虛假氛圍等。

焦點(diǎn) 5 退房率高及價(jià)格異常項(xiàng)目要重點(diǎn)查

通知還要求，各地要健全房地產(chǎn)信息公開(kāi)機(jī)制。政府要及時(shí)準(zhǔn)確地將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤(pán)及房源信息、違法違規(guī)行為查處情況等向社會(huì)公開(kāi)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則要在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)明示預(yù)售許可情況、商品住房預(yù)售方案等信息。

另外，各地可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。

通知強(qiáng)調(diào)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策——全解讀機(jī)制。各地要通過(guò)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)等措施，加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度，尤其對(duì)退房率高、價(jià)格異常以及消費(fèi)者投訴集中的項(xiàng)目，要重點(diǎn)核查。

焦點(diǎn) 6 鼓勵(lì)現(xiàn)售商品房

商品房預(yù)售制度在國(guó)家這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)，通知》還明確各地可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。

此舉不免讓人聯(lián)想起今年初南寧率先取消商品房預(yù)售制度，而今年全國(guó)兩會(huì)期間，也有不少政協(xié)提案呼吁取消預(yù)售制度，認(rèn)為預(yù)售制度為開(kāi)發(fā)商提供了囤貨抬價(jià)的機(jī)會(huì)，成為推高房?jī)r(jià)的推手。

廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日對(duì)此表達(dá)了不同意見(jiàn)，如果推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，將拉長(zhǎng)商品房的供應(yīng)時(shí)點(diǎn)，樓市將無(wú)可避免進(jìn)入空當(dāng)期，好幾個(gè)月沒(méi)貨供應(yīng)勢(shì)必造成市場(chǎng)恐慌，房?jī)r(jià)有可能進(jìn)一步提高。該負(fù)責(zé)人表示，廣州暫不會(huì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

焦點(diǎn) 7 變更房?jī)r(jià)要備案

今后開(kāi)發(fā)商想隨意變動(dòng)房?jī)r(jià)可不那么容易了一天一個(gè)價(jià)的現(xiàn)象將得到政府嚴(yán)格監(jiān)管。通知》提出 “ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷(xiāo)售商品住房。預(yù)售方案主要包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門(mén)備案并公示。

廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將會(huì)研究房?jī)r(jià)變動(dòng)備案制度的具體操作辦法。初步想法是現(xiàn)有陽(yáng)光家緣系統(tǒng)上，開(kāi)發(fā)一個(gè)新的功能，樓盤(pán)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)可以及時(shí)反饋到這個(gè)系統(tǒng)。但該負(fù)責(zé)人也提出，預(yù)售價(jià)格變動(dòng)目前還不屬于行政許可范疇，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)漲和跌并不需要政府的批準(zhǔn)，這個(gè)系統(tǒng)只起到備案和公示的作用。

焦點(diǎn) 8 預(yù)售規(guī)模不得小于 “ 棟 ”

通知》還要求，樓盤(pán)預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，廣州已經(jīng)在執(zhí)行這項(xiàng)要求，目前樓盤(pán)申請(qǐng)預(yù)售的最小規(guī)模都是以棟為單位，不能切分預(yù)售。

焦點(diǎn) 9 交房條件須明確

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，配套缺失、安全隱患等商品住房質(zhì)量問(wèn)題愈發(fā)成為社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)之一。去年發(fā)生的樓脆脆 ” 樓裂裂 ” 現(xiàn)象更是讓人們擔(dān)心商品房的質(zhì)量問(wèn)題。

通知》明確要求，商品住房交付使用條件包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。各地要推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度。

通知》還要求強(qiáng)化預(yù)售商品住房質(zhì)量保證機(jī)制，鼓勵(lì)各地推行預(yù)售商品住房質(zhì)量保證金制度。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商品住房質(zhì)量保證金制度值得探討，市民花了高價(jià)錢(qián)買(mǎi)的樓如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題是非常麻煩的下一步，廣州相關(guān)部門(mén)將研究保證金交多少，交到哪里去，如何使用等實(shí)際操作層面的問(wèn)題。2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策——全解讀

焦點(diǎn) 10 造成重大工程質(zhì)量事故責(zé)任人將被追責(zé)

各地要積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，今后要將銷(xiāo)售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開(kāi)等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，信用檔案作為考核企業(yè)資質(zhì)的依據(jù)。

通知稱(chēng)加強(qiáng)對(duì)違法違規(guī)企業(yè)的相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任追究，對(duì)造成重大工程質(zhì)量事故的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法定代表人、負(fù)責(zé)人，無(wú)論其在何職何崗，身居何處，都要依法追究相應(yīng)責(zé)任。

通知還要求各地建立商品住房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，落實(shí)監(jiān)督檢查責(zé)任制度，暢通舉報(bào)投訴渠道，重視和支持輿論監(jiān)督，積極妥善處理矛盾糾紛，并及時(shí)公布處理結(jié)果。

新政點(diǎn)評(píng)：

重提明碼標(biāo)價(jià)走回規(guī)范老路

中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容：這項(xiàng)調(diào)控的威力還是差點(diǎn)。與國(guó)務(wù)院的二套房貸相比，住建部的調(diào)控政策要溫和許多，而且當(dāng)中的相當(dāng)多內(nèi)容之前已經(jīng)在不少城市率先落地實(shí)施。宏觀調(diào)控應(yīng)該集中于前一階段房?jī)r(jià)上漲的根源，即炒房行為頻繁出現(xiàn)，政策方向在堅(jiān)持信貸調(diào)控的同時(shí)，還可以通過(guò)以營(yíng)業(yè)稅、交易所得稅和物業(yè)稅為代表的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)來(lái)操控。

廣州市社科院科研處處長(zhǎng)彭澎：對(duì)商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)曾經(jīng)是業(yè)內(nèi)的行規(guī) ” 這種模式能夠?yàn)橄M(fèi)者購(gòu)房提供參照依據(jù)，并在一定程度上解決房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方之間信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。以前每個(gè)樓盤(pán)都有自己的價(jià)格表，不過(guò)隨著市場(chǎng)由買(mǎi)方轉(zhuǎn)為賣(mài)方主導(dǎo)，消費(fèi)者需要詢(xún)問(wèn)才能獲得具體單位的相關(guān)信息。政府此次重提 “ 明碼標(biāo)價(jià) ” 只是走回原來(lái)的規(guī)范之路。

關(guān)于監(jiān)督：

違規(guī)者五年內(nèi)不得再申請(qǐng) 2010房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策——全解讀

經(jīng)濟(jì)適用房的主要保障對(duì)象是低收入群體 , 為了解決居民的住房困難問(wèn)題。因此 , 通知》規(guī)定 , 經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人在取得完全產(chǎn)權(quán)以前 , 只能用于自住 , 不得出售、出租、閑置、出借 , 也不得擅自改變住房用途。

對(duì)違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房 , 或者擅自改變住房用途且拒不整改的 , 按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回 , 并取消其在 5 年內(nèi)再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或租賃各類(lèi)政策性、保障性住房的資格。

第二篇：2014房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

2014房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

陳禹銘

2014年，我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自然也無(wú)法獨(dú)善其身。受到此前一系列宏觀調(diào)控政策的影響，今年樓市出現(xiàn)了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)整。縱觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場(chǎng)供需去調(diào)節(jié)。

分類(lèi)調(diào)控

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中提出：“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”

點(diǎn)評(píng)：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒(méi)有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。但這不意味著政府不調(diào)控，而是不再一味地采用行政手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，更加靈活機(jī)動(dòng)的市場(chǎng)手段被融入其中，比如熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。

點(diǎn)評(píng)：今年初，很多城市的中小商業(yè)銀行出現(xiàn)了停止放貸的現(xiàn)象。北京市場(chǎng)上房款放款時(shí)間拉長(zhǎng)，導(dǎo)致不少購(gòu)房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對(duì)于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)是一大利好。

限購(gòu)相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)以來(lái)，全國(guó)已有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購(gòu)。截至目前，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個(gè)城市的限購(gòu)還沒(méi)有放開(kāi)。

點(diǎn)評(píng)：今年以來(lái)，全國(guó)各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫(kù)存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購(gòu)政策，以求可以提振市場(chǎng)士氣，加快去庫(kù)存。但造成成交低迷的因素復(fù)雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動(dòng)產(chǎn)登記”征意見(jiàn)

8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》公布，規(guī)定將集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；宅基地使用權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍中。而《條例》也對(duì)查詢(xún)做出規(guī)定，要求民事主體去登記機(jī)構(gòu)查詢(xún)要說(shuō)明目的。按照《物權(quán)法》規(guī)定，必須是權(quán)利人和利害關(guān)系人才可以進(jìn)行查詢(xún)。

點(diǎn)評(píng)：不少人將不動(dòng)產(chǎn)登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房?jī)r(jià)、反腐敗等等問(wèn)題的規(guī)章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負(fù)了太大的社會(huì)壓力。但如果只從功能來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的其實(shí)還是在于建立信息庫(kù)，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調(diào)查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應(yīng)被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對(duì)保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項(xiàng)政策。其中，最受購(gòu)房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。點(diǎn)評(píng)：“9·30”房貸新政被業(yè)內(nèi)視為房貸政策的大尺度“松綁”，對(duì)樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿加強(qiáng)，此前還在觀望的購(gòu)房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，并取消四項(xiàng)收費(fèi)。而此前是須連續(xù)繳存12個(gè)月。此外，未來(lái)公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當(dāng)調(diào)高貸款額度等。同時(shí)，還將推進(jìn)公積金異地使用，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。

點(diǎn)評(píng)：連續(xù)繳存時(shí)間較長(zhǎng)、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問(wèn)題。新政策實(shí)施后，繳存時(shí)間減半，將使得申請(qǐng)公積金貸款的門(mén)檻大大降低。允許異地互認(rèn)公積金對(duì)異地購(gòu)房的客群來(lái)說(shuō)是一個(gè)較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.60%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

點(diǎn)評(píng)：央行降息的初衷其實(shí)并不是為了救市，而是為防止宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舉措。結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)卻成為了直接的受益行業(yè)。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國(guó)內(nèi)一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產(chǎn)股集體漲停。

棄選自住房開(kāi)售

12月5日，北京市住建委通告，對(duì)于自住房棄選房源，開(kāi)發(fā)商將統(tǒng)一對(duì)符合條件的購(gòu)房人公開(kāi)銷(xiāo)售。公開(kāi)銷(xiāo)售的自住房，除了不再搖號(hào)外，購(gòu)房資格審核、選房公證以及購(gòu)買(mǎi)后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問(wèn)題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。截至12月17日，宣布對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售剩余房源的自住房項(xiàng)目有：當(dāng)代采育滿庭春MOMA、中國(guó)鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價(jià)均為1.6萬(wàn)元/平方米。

點(diǎn)評(píng)：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤(pán)“停漲”，同時(shí)也滿足了相當(dāng)部分的保障性需求客群。此次因?yàn)槲恢玫仍虻谋粭夁x房源，房源不太多，公開(kāi)銷(xiāo)售也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推薦] [有獎(jiǎng)糾錯(cuò)] [字號(hào)：大 中 小 ] [打印] [關(guān)閉]

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來(lái)房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購(gòu)房比例過(guò)大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過(guò)快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過(guò)通脹；加息使開(kāi)發(fā)和購(gòu)房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過(guò)房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的資金杠桿率從原來(lái)的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開(kāi)發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購(gòu)房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購(gòu)令

在通脹預(yù)期下，購(gòu)房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購(gòu)房比例上升，錢(qián)從銀行存款、股市迅速流向購(gòu)房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購(gòu)，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷(xiāo)售總額的51.6%，占總銷(xiāo)售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15%—20%，“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬(wàn)億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購(gòu)令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)數(shù)量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見(jiàn)效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購(gòu)的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬(wàn)億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂(lè)觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬(wàn)億—1.4萬(wàn)億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專(zhuān)題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬(wàn)億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超3萬(wàn)億元。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，無(wú)疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無(wú)法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四篇：五項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

五項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

●政策一：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21 號(hào)）：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不再適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

●政策二：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31 號(hào)）：一是對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率作了適當(dāng)調(diào)整；二是規(guī)定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)；三是對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)作了原則規(guī)定；四是規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則；五是對(duì)新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定；六是對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問(wèn)題有了新規(guī)定；七是增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定；八是對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制；九是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。

●政策三：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕75 號(hào)）：自2006 年6 月1 日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5 年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5 年（含5 年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。●政策四：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得 2 稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108 號(hào)）：主要對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房5 種情況下的房屋原值作出了明確規(guī)定；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中的合理費(fèi)用，在納稅人能提供實(shí)際支付憑證等情況下，允許稅前扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅。

●政策五：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144 號(hào)）：明確不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的類(lèi)別以及贈(zèng)與辦理流程，對(duì)于個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，將按贈(zèng)與后新產(chǎn)權(quán)證時(shí)間作為計(jì)算起點(diǎn)，而個(gè)人所得稅將嚴(yán)格按照應(yīng)納稅所得額的20%進(jìn)行征收。

摘自中國(guó)稅務(wù)報(bào)

政策法規(guī)處供稿

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門(mén)知道開(kāi)發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委日前召開(kāi)的工作會(huì)議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會(huì)大幅度放松，但是也不會(huì)更嚴(yán)厲，整體來(lái)說(shuō)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，但是也會(huì)對(duì)中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場(chǎng)進(jìn)行支持。

日前召開(kāi)的國(guó)家發(fā)改委工作會(huì)議也透出對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購(gòu)房需求。

總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門(mén)的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，貨幣投放量不會(huì)低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對(duì)于房地產(chǎn)貸款仍會(huì)控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開(kāi)始會(huì)得到緩解。

其二，中央各個(gè)部門(mén)均提出了支持自主性、剛性購(gòu)房需求的調(diào)子。這說(shuō)明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對(duì)首套房貸限制或者提高門(mén)檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門(mén)注意。住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)對(duì)此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開(kāi)始，銀行對(duì)于首套購(gòu)房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購(gòu)房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場(chǎng)的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來(lái)調(diào)控仍將著力于使房?jī)r(jià)與大眾的可承受購(gòu)買(mǎi)力接近。無(wú)論是限購(gòu)政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房所設(shè)計(jì)。

綜上所述，2012年房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)反彈，中央以及調(diào)控部門(mén)也不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)。但是會(huì)對(duì)剛性購(gòu)房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購(gòu)政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的定海神針。因此限購(gòu)政策不會(huì)輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的力度問(wèn)題，2012年會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。