第一篇：房地產市場調控政策現在還沒想放松

“房地產市場調控政策現在還沒想放松。”11月12日，在十八大新聞中心舉辦的記者招待會上，十八大代表、住建部部長姜偉新一句話打破了外界各種幻想。13日，A股房地產板塊應聲回調。

然而，資本市場的快速反饋，與業內人士的觀點大相徑庭。多位接受地產中國網采訪的專家、學者、開發商均表示，調控政策持續符合此前預期，反倒是無新意的重申又喚起了市場新的揣測。

談“調控不放松”：淡定派成主流

期待已久的十八大，并沒給房地產業界帶來更多的利好消息，但面對“房產調控不放松”的定調，業內人士卻多表示意料之中。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在接受地產中國網電話采訪時直言：“姜部長的話沒什么可解讀的，國八條一直在執行，調控不會放松。”

新城控股集團副總裁譚為民則表示，姜部長的話表明，調控政策依舊會持續下去，這和我們之前的預期是一樣的。這確實會對房企產生一定影響，但作為開發商，我們要做的是根據政策適時調整自己的戰略，保持穩健的土地儲備、穩健的財務政策，應對調控風險。

事實上，政策無變化，并不意味著調控不會縱深。姜偉新在記者招待會上表示，對于樓市調控，中央政府時刻準備應對。遇到某一城市自行調整樓市政策時，中央儲備相應的政策，一旦需要的話就出手。

亞豪房地產服務機構副總經理任啟鑫對此表示，實際上這就是說明房地產調控短期內不會放松，其實沒有新政策出臺對于我們來說就是好消息，目前我們還是會按照既定的安排開展工作。而未來的走勢誰也不好猜測，只能等十八大結束以后看有什么新政策，再相應地應對。

正如姜偉新所言：“判斷樓市的動向，不能只考慮一個因素，一定要綜合考慮成交量和價格。交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應的政策進行調控。”

房產稅替代限購再引猜測

房價反彈，市場回暖，必將觸動政策調控的神經，這在業內幾乎已形成共識。

北京中原地產住宅事業部副總經理商十磊在接受地產中國網采訪時就表示，住建部重申調控政策不放松，主要是擔心政策變化會引起房價快速反彈。因為目前看，市場成交量已經比較穩定，很多項目價格甚至暗中上漲，政府肯定會對這些市場動向有所擔心。但從未來看，即便房地產市場整體調控不會松動，也會有一些儲備政策來替代現有政策，例如房產稅替代限購。

事實上，姜偉新在答記者問時確曾表示，住建部正在積極研究有關擴大房產稅試點的問題，適當的時候可能會出臺相關政策。

對此，楊紅旭解讀稱：“說可能，其實是肯定，暫可關注歲末年初。”

商十磊則認為，房產稅如果替代限購，那么政策抑制的方向就會有差別。雖然政策仍然會抑制投資投機型需求，但低端市場與高端市場估計會差別化對待。政策肯定會首先保障剛需，高端項目則另當別論。

第二篇：2014房地產市場調控政策

2014房地產市場調控政策

陳禹銘

2014年，我國整個宏觀經濟環境呈現低迷狀態，而作為國民經濟重要一環的房地產市場，自然也無法獨善其身。受到此前一系列宏觀調控政策的影響，今年樓市出現了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調控措施，對房地產市場加以調整。縱觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對房地產市場的行政干預，轉而讓市場供需去調節。

分類調控

國務院總理李克強3月5日在政府工作報告中提出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

點評：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報告都提到了“調控”、“遏制房價上漲”等字眼，唯獨2014年，“房地產調控”字眼沒有出現在政府工作報告中。但這不意味著政府不調控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房價過快增長，更加靈活機動的市場手段被融入其中，比如熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調控相對會寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長劉士余召集了15家銀行負責人進行座談。央行要求銀行“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。

點評：今年初，很多城市的中小商業銀行出現了停止放貸的現象。北京市場上房款放款時間拉長，導致不少購房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對于首次置業人群來說是一大利好。

限購相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發文取消限購以來，全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個城市的限購還沒有放開。

點評：今年以來，全國各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場士氣，加快去庫存。但造成成交低迷的因素復雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動產登記”征意見

8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規定將集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；宅基地使用權等納入不動產登記范圍中。而《條例》也對查詢做出規定，要求民事主體去登記機構查詢要說明目的。按照《物權法》規定，必須是權利人和利害關系人才可以進行查詢。

點評：不少人將不動產登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房價、反腐敗等等問題的規章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負了太大的社會壓力。但如果只從功能來講，不動產登記制度的目的其實還是在于建立信息庫，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱“9·30房貸新政”），內容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認房”、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施。點評：“9·30”房貸新政被業內視為房貸政策的大尺度“松綁”，對樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開發商推盤意愿加強，此前還在觀望的購房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉建設部、財政部和央行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，并取消四項收費。而此前是須連續繳存12個月。此外，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當調高貸款額度等。同時，還將推進公積金異地使用，實現異地互認、轉移接續。

點評：連續繳存時間較長、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實施后，繳存時間減半，將使得申請公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認公積金對異地購房的客群來說是一個較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中規定，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.60%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

點評：央行降息的初衷其實并不是為了救市，而是為防止宏觀經濟下滑，進一步刺激經濟發展的舉措。結果房地產市場卻成為了直接的受益行業。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國內一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產股集體漲停。

棄選自住房開售

12月5日，北京市住建委通告，對于自住房棄選房源，開發商將統一對符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產權登記、再上市等問題，均按現有自住房政策執行。截至12月17日，宣布對外公開銷售剩余房源的自住房項目有：當代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價均為1.6萬元/平方米。

點評：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時也滿足了相當部分的保障性需求客群。此次因為位置等原因的被棄選房源，房源不太多，公開銷售也不會對市場造成太大影響。

第三篇：房地產市場調控政策分析

房地產市場調控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推薦] [有獎糾錯] [字號：大 中 小 ] [打印] [關閉]

房地產市場調控政策分析

全國工商聯房地產商會會長聶梅生

房地產是國民經濟的重要產業。1998—2009年，房地產開發投資對我國經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點；金融危機爆發后最關鍵的2009年，房地產業對我國經濟增長貢獻率達19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房市調控特點

2010年政府對房地產實行了一系列調控，被稱為“史上最嚴厲的調控”。然而對比2009、2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長28.4%，商品房銷售面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產調控，我們發現房價增幅與GDP、CPI增幅密切相關，10年來房價同比變動處于二者之間。在CPI進入下行通道時，房價降幅高于CPI；進入上升通道時，房價漲幅又高于CPI，在CPI指數進入通脹或存在通脹預期時，房價指數高于CPI，尤其在加息后仍為負利率時更推動房價上升。相比之下CPI與房價關系更密切，以此確定房價合理區間符合中國的歷史實際。

房地產調控的含義是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。目前，地方政府被要求出臺房價控制措施，但關于房價合理區間尚未形成共識。對于存在房地產泡沫的熱點城市，房價收入比和租售比通常作為衡量房價合理性的指標，難以作為近期確定房價合理區間的唯一依據，因房價已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評判依據；以自住性為主的二、三線城市，應以這兩個指標為主確定房價合理區間。

房地產調控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應對貨幣供應增速過快、防止資產和消費品價格上漲、改變存款負利率狀況、應對通脹、平衡人民幣升值等。加息對房地產的影響取決于以下兩個作用的疊加效果：首先，通脹預期下房價上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發和購房成本上升，對房價起抑制作用，但成本上升是否跑得過房價上升，若房價上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產投資自有資金率降至20%以下，房地產開發成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點城市逼近10倍。2010年在一系列政策調控下，開發商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會使資金杠桿率下降五成。當前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產調控政策之限購令

在通脹預期下，購房熱潮涌現，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場，2010年四季度交易量大幅上升，房價仍居高不下。調控手段中針對二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進行了行政干預，意在遏制投機炒房。

35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。2010年35個大中城市商品房占全國銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國房地產交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產貸款？2010年新增房地產貸款2.01萬億元，按照統計數據，個人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發貸和個貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當前對“限購令”的看法不一，有的認為是歧視外地人，有的認為是行政干預。限購令的直接作用是限制一部分資金進入房地產，但更重要的作用是使市場進入觀望，交易量會應聲而下，對后市的威懾力量遠高于實際限購數量。而房地產開發商在現金流不困難的情況下，可能會等待觀望，不太可能出現大的降價。2011年各項調控政策有待落實，尤其是保障性住房見效需要時間，當前臨時性限購的正負作用只有密切觀察市場反應，審勢調整。房地產調控政策之保障性住房與房產稅

據REICO報告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動房地產開發投資增幅約5個百分點。2011年規劃新開工建設1000萬套保障性住房，預計年底竣工率為60%；按每套平均60平米計算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預計2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動房地產開發投資增加約10個百分點，拉動GDP增長1個百分點。

保障性住房既可有效供給、平抑房價，又可擠出房地產泡沫、拉動經濟。如規劃如期完成，將對房地產市場乃至經濟穩定起到重要作用，但土地指標和資金籌集不容樂觀。若國土資源部不提供指標，而從現有指標中分配，就等于從地方政府財政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺債務未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設關鍵是解決資金和土地問題。

房產稅是前段時間熱議的話題。中國指數研究院專題報告指出：如只針對高端物業征稅，即重慶模式，預計全國每年針對住宅的征稅規模將不足千億，資金控制作用不大，對地方政府也難有效補給；如對所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國一年的房產稅將為7600億元，但近期這種方式不現實。房產稅并不能在短期直接降低房價，但會對房價預期起作用，意義在于建立合理的長效稅收機制，對于促進商品房市場機制的形成必不可少。土地是平抑房市的權重力量

2010年，全國70個大中城市土地交易價格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據國土資源部的數據：2010年全國土地出讓成交總價款達2.9萬億，較前一年增加71%；全國土地出讓收入預計占地方本級財政收入的71%。土地財政比重持續上升，地方政府是最大的受益方。

金融機構以進行土地抵押貸款方式進入土地市場，形成了土地金融。據國土資源部公告：2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會超3萬億元。開發商進行土地抵押貸款后，需經歷2年左右的開發周期才能成為產品進入市場交易。如這期間市場形勢發生大的變化，巨額資金將直接關聯到金融層面。上世紀90年代初海南房地產泡沫破滅就是教訓之一。以上表明在中國現行土地出讓制度和房地產開發模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進入房地產領域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應求時，房價上漲，土地增值，資產泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產市場的權重力量。一方面要抓緊進行財稅和土地供應制度改革，使地方政府的土地財政比例降低，進而和房價逐步脫鉤；另一方面要促進已出讓土地的合理開發利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產市場。

第四篇：五項政策調控房地產市場

五項政策調控房地產市場

●政策一：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21 號）：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不再適用暫免征收土地增值稅的規定。

●政策二：《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31 號）：一是對預售收入的預計營業利潤率作了適當調整；二是規定了開發產品的完工標準；三是對開發產品計稅成本標準作了原則規定；四是規定了成本費用項目核算和稅前扣除原則；五是對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除作出了新規定；六是對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題有了新規定；七是增加了防止資本弱化和關聯交易的規定；八是對新辦房地產企業減免稅作了限制；九是對房地產企業稅收征管方式提出了新的要求。

●政策三：《財政部、國家稅務總局關于調整房地產營業稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕75 號）：自2006 年6 月1 日后，個人將購買不足5 年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；購買超過5 年（含 5 年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅；購買超過5 年（含5 年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。●政策四：《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得 2 稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108 號）：主要對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮拆遷安置住房5 種情況下的房屋原值作出了明確規定；對個人轉讓住房過程中的合理費用，在納稅人能提供實際支付憑證等情況下，允許稅前扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅。

●政策五：《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144 號）：明確不動產贈與的類別以及贈與辦理流程，對于個人將受贈不動產對外銷售時，將按贈與后新產權證時間作為計算起點，而個人所得稅將嚴格按照應納稅所得額的20%進行征收。

摘自中國稅務報

政策法規處供稿

第五篇：房地產調控政策

房地產調控政策

然而，調控部門知道開發商這般心思，于是不斷釋放樓市調控不會放松的信號，讓房地產市場預期由幻想變為悲觀，一些人甚至對中國房地產行業的發展絕望。

實際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據國家發改委日前召開的工作會議所透露內容，2012年房地產調控政策定調基本廓清，如不發生經濟衰退等意外情況，房地產調控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴厲，整體來說，2012年房地產市場預期狀況應好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動態]上市15周年的一個活動上明確表示，2012年的調控政策仍然堅持抑制投資投機性購房需求，但是也會對中低價位、中小套型商品房的需求市場進行支持。

日前召開的國家發改委工作會議也透出對房地產調控的三個基本定調：一是鞏固和擴大房地產調控效果；二是抑制投資投機性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結上述代表兩個參與房地產調控主要部門的信息，可以得出如下結論：其一，由于2012年定調經濟穩定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴厲控制貨幣投放的時期，雖然對于房地產貸款仍會控制，但是房地產行業緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調子。這說明，在2011年最后2個月時間內，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經引起了監管部門注意。住建部、銀監會等部門對此進行調研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經進行了下調利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進而帶動中低價位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續抑制投資投機性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調控仍將著力于使房價與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產稅政策，都將為抑制投資投機性購房所設計。

綜上所述，2012年房價絕對不會反彈，中央以及調控部門也不會允許這種情況出現。但是會對剛性購房需求進行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內穩定房地產市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現房價上漲、限購形同虛設等意外情況呢？

這恐怕是當前房產稅等政策加緊研究的一個重要原因，如果樓市出現意外情況，恐怕只能用嚴厲的房產稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個變數因素，那就是地方政府土地財政在2012年告急。