第一篇：房地產行業分析報告

房地產行業分析

房地產行業發展趨勢

從近年房地產企業的盛衰起伏中，我們可以看到行業發展的幾個重要的趨勢性特征：

? 行業資源日益集中，經營規?；蔀橼厔?； ? 多項目運營、集團化管控成為發展重點； ? 粗放經營向精細化經營方式轉化； ? 異地擴張與全國性企業品牌顯現； ? 民營企業力量崛起和壯大； ? 客戶的維權意識明顯提高。

什么是房地產企業的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認為是創新，任志強提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關系。我們認為無論是從行業利潤空間變化引發的需求，還是從行業快速發展的需求，規范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。

這里問題就出來了，規范化的集團管控與成本控制管理到最后還是需要更多的人才來支持，這時候就需要的是像我們這樣的獵頭公司，也就是說這就是獵頭公司在這個行業的前景很光明。

下面是大部分房地產公司的內部組織架構圖

董事會 總經辦

營銷策劃中心

工程管理中心

企業管理中心 銷售部

設計部

人事行政部 策劃部

工程部

培訓部

總工室

物業管理部

裝修部

財務部

預決算部

公關部

項目拓展部

下面是2009年中國房產百強企業

1.萬科企業股份有限公司

2.中國海外發展有限公司 3.保利房地產（集團）股份有限公司

4.合生創展集團有限公司 5.廣州富力地產股份有限公司

6.恒大地產集團有限公司 7.大連萬達集團股份有限公司

8.綠城房地產集團有限公司 9.北首都開發控股（集團）有限公司

10.大華（集團）有限公司 11.金地（集團）股份有限公司

12.雅居樂地產控股有限公司 13.龍湖地產.14.遠洋地產控股有限公司 15.首創置業

16.SOHO中國 17.北辰實業

18.招商局地產 19.陽光100置業集團

20.江蘇新城地產 21.復地（集團）股份有限公司

22.上置集團有限公司 23.重慶市金科實業（集團）有限公司

24.中華企業股份有限公司 25.金融街控股股份有限公司

26.卓越置業集團有限公司 27.農工商房地產（集團）股份有限公司

28.北城建 29.中新集團（控股）有限公司

30.融僑集團 31.廣廈控股創業投資有限公司

32.新湖中寶 33.寧波銀億集團有限公司

34.上海三盛宏業 35.福建正榮集團有限公司

37.北金隅嘉業房地產開發有限公司

39.杭州濱江房產集團股份有限公司

41.福星惠譽房地產有限公司

43.四川藍光和駿實業股份有限公司

45.武漢地產開發投資集團有限公司

47.上海中房置業股份有限公司

49.南棲霞建設股份有限公司

51.佳兆業集團控股有限公司

53.坤和建設集團股份有限公司

55.珠海華發實業有限公司

57.浙江國際嘉業地產

59.重慶隆鑫地產（集團）

61.廈門禹洲集團股份有限公司

63.榮盛房地產發展股份有限公司

65.上海愛家投資（集團）

67.上海市上投房地產有限公司

69.花樣年集團（中國）有限公司

71.方興地產（中國）有限公司

73.廣西東方航洋實業集團有限公司

75.上海凱迪企業（集團）有限公司

77.浙江佳源房地產集團有限公司

79.海亮集團有限公司

81.深圳市天健房地產開發實業有限公司

83.翠屏國際控股有限公司

85.奧宸地產（集團）有限公司

87.杭州宋都房地產集團有限公司

89.聯發集團有限公司

91.杭州開元房地產集團有限公司

93.中大房地產集團有限公司 ，95.中駿置業控股有限公司

97.萊茵達置業股份有限公司

99.沈陽銀基發展股份有限公司

36.建業地產

38.方圓地產

40.沿海綠色家園集團

42.鑫苑（中國）置業有限公司

44.寶龍集團發展有限公司

46.金都房產集團有限公司

48.上海城開（集團）有限公司

50.重慶協信控股

52.建發房地產集團有限公司

54.南方香江集團有限公司

56.深圳富通地產

58.上海景瑞地產（集團）

60.天津市房地產發展（集團）

62.百步亭集團有限公司

64.永泰房地產（集團）有限公司

66.青島海爾房地產

68.旭輝集團股份有限公司

70.武漢三江航天房地產開發有限公司

72.中冶置業有限責任公司

74.廣州百嘉信集團有限公司

76.浙江昆侖置業集團有限公司

78.上海三湘股份有限公司

80.浙江金龍房地產投資集團有限公司 82.廣州頤和集團有限公司

84.青島偉東置業集團

86.深圳市合正房地產集團有限公司

88.大發集團有限公司

90.眾安房產有限公司

92.上海中銳地產集團有限公司 94.重慶長安房地產開發有限公司 96.吉林亞泰房地產開發有限公司 98.泛海建設集團股份有限公司

100.上海海泰房地產（集團）有限公司

附TOP10公司簡介：

1、萬科企業股份有限公司

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續六次獲得“中國最受尊敬企業”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業”。

萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進行員工滿意度調查。

公司致力于不斷提升產品品質。至08年，萬科共有15個項目獲得“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。2008年，萬科集團上海公司榮獲由中國質量協會頒布的“2008年全國質量獎”，成為房地產行業內首家獲此殊榮的企業。

公司努力實踐企業公民行為。萬科從2007年開始每年發布社會責任報告。由公司出資建設的廣州“萬匯樓”項目被廣東省建設廳列為“廣東省企業投資面向低收入群體租賃住房試點項目”，并于08年年中正式實現入住。08年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮學校主教學樓及衛生院綜合樓交付儀式在四川遵道正式舉行，成為震后首批企業捐建的永久性公共建筑。在由中國民政部主辦的2008年度中華慈善大會頒獎典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎——最具愛心內資企業”稱號。

2、中國海外發展有限公司 中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”或“本公司”）於一九七九年在香港註冊成立，是中國最大建築聯合企業——中國建築工程總公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。2007年12月10日，中國海外(0688.HK)正式獲納入為香港恒生指數成份股。

本公司自成立以來，憑藉銳意進取的精神和科學嚴謹的管理，一直致力於專業化與規?；l展。核心業務為房地產開發和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市和地區成功投資開發了眾多暢銷的精品樓盤。此外，本公司還涉及與地產有關的物業投資、物業管理、建築設計業務，以及管理、發展路橋為主的基建業務等。

2007年，公司榮獲多項殊榮，包括獲標準普爾公司選為「全球40大上市房地產公司指數成分股」、入選「香港恒生指數成份股」、中國大陸在香港上市房地產公司綜合實力TOP10第一名、再次獲得「中國房地產百強企業綜合實力TOP10」、并以86.23億元的品牌價值連續第四年成為中國房地產行業領導品牌；同時還榮獲「中國藍籌地產」榜首企業、「中國最佳品牌20強」等榮譽稱號。中海地產的7個項目在質量、設計、管理等方面獲得詹天佑大獎，占總量的三成多。此外，中海地產還榮獲2007中國房地產業創建知名品牌（商標）企業和創建知名品牌（商標）推動力優秀企業榮譽稱號。

截至2006年12月31日，本公司實現109億港元營業額及股東攤占溢利23.7億港元。至2007年年底，中國海外在內地、香港和澳門共21個城市或地區擁有土地儲備超過2000萬平方米，計畫總投資額超過1000億港元，可滿足未來四至五年的發展需要。

本公司將繼續憑藉優秀的管理模式、廣泛的專業人才、良好的質量、高質素服務，更好地為社會服務，為股東提供最佳的回報。保利房地產（集團）股份有限公司 中國保利集團公司系國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。中國保利集團公司成立于1993年2月，前身為保利科技有限公司。1984年1月，根據黨中央、國務院、中央軍委領導人的指示，原總參裝備部和中信公司共同出資成立保利科技有限公司，從事軍事裝備進出口業務。1992年，根據國家改革開放和我軍裝備建設發展的需要，經國務院、中央軍委批準，中國保利集團公司在保利科技有限公司的基礎上正式組建，1993年2月在國家工商局注冊。1999年3月，根據黨中央、國務院、中央軍委關于“軍隊、武警部隊和政法機關不再從事經商活動”的重大決策，中國保利集團公司由原隸屬總裝備部劃歸中央大型企業工作委員會領導管理，成為國有重要骨干企業。2003年，由國務院國有資產監督管理委員會履行出資人職責，中國保利集團公司成為國資委管理的大型中央企業。25年來，中國保利集團公司秉承“為國防現代化服務，為國家現代化服務”之宗旨，在激蕩的國內外市場大潮中艱苦創業、自強不息，業已形成以軍民品貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源領域投資開發為主業的“四輪驅動”發展格局。集團公司下轄保利科技有限公司、保利南方集團有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化藝術有限公司、保利財務有限公司等5個一級子公司，企業及項目遍及北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、沈陽、長春、包頭、濟南、青島、武漢、長沙、南昌、杭州、成都、廣州、深圳、貴陽、南寧及香港等地區，在國外設有子公司和辦事處。旗下保利房地產（集團）股份有限公司與保利（香港）投資有限公司均為國內或境外上市公司。伴隨國家建設與發展中國特色社會主義的偉大歷程，中國保利集團公司在資本規模、經濟效益、企業管理、品牌建設、社會貢獻、黨建工作等方面均取得顯著業績。2008年底，集團總資產876.2億元，同比增長28.4%；凈資產136.2億元，同比增長13.3%；實現營業收入234.4億元，同比增長66.8%；利潤總額48.7億元，同比增長28.8%，已連續8年實現兩位數增長，繳納稅金34億元。截止2009年6月，集團合并總資產逾1000億元，同比增長29%，在自身發展史上首次并提前突破千億元大關，進入138家中央企業前50名之列，躋身中央企業資產規模第一方陣。

保利房地產（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名，2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產“成長力領航品牌”。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產上市公司綜合價值第一名，并入選“2008年度中國上市公司優秀管理團隊”。2009年公司實現銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產已超千億。

2002年完成股份制改造后，公司開始實施全國化戰略，加強專業化運作，連續實現跨越式發展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰略布局，擁有81家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。

保利地產堅持以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業。在住宅開發方面，逐漸形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的產品序列，涵蓋中高端洋房、公寓、別墅多種物業形態；商用物業包括城市地標性寫字樓、體驗式購物中心、國際級標準展館、超五星酒店等，具備多品類物業綜合開發的實力。

公司奉行“和者筑善”的企業價值觀，將“和諧”提升至企業品牌戰略的高度，致力于創造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于企業的規劃設計、開發建設和客戶服務全過程，不斷研創節能環保、自然舒適的產品，提升產品品質，通過親情和院式服務營造良好的社區氛圍，贏得了消費者的廣泛喜愛。2008年，保利國際廣場獲得美國《商業周刊》建筑設計大獎。

多年來，公司一直致力于從人文、藝術、歷史的角度，倡導和諧理念，關懷公眾精神生活，繼承保利集團的文化血統，整合保利集團的文化資源，以藝術魅力提升文化內涵。從“圓明園國寶展”、“佛石像展”、“青銅器展”、“改革開放30年交響音樂會”到“相約郎朗·和樂中國”選拔賽，保利地產高舉文化地產旗幟，收到了較好的社會效益和示范效應。

保利地產認為，“成長比成功更重要”，公司致力于為員工提供最佳的職業發展平臺和溫暖和諧的工作氛圍，幫助員工制定不同的成長規劃，培養具有高尚職業操守的房地產開發和管理人才；致力于與合作伙伴建立長期友好的戰略互惠關系，實現與員工、合作伙伴和中國房地產行業共同成長。

保利地產秉承“務實、創新、規范、卓越”的經營理念，弘揚“奮發向上、團結協作、樂于奉獻、規范誠信、紀律嚴明”的企業精神，將誠信奉為立企之本。低調務實、規范誠信、專業高效的行事作風讓保利地產獲得了廣泛的市場肯定和客戶信賴。作為央企地產龍頭，多年來，保利地產一直積極投身社會公益事業，更以“大社會責任觀”為出發點，以回報社會、傳承文化、推動行業進步為己任。積極參與國家保障性住房建設和多個舊城改造項目，為城市建設、人民安居貢獻自己的力量。

十八年來，保利地產循法尚德、誠信經營，在激烈的行業競爭中取得了長足的發展，奠定了行業領軍地位。未來保利地產將憑借準確的戰略規劃、優秀的管理能力、專業的市場運作和不斷深化的品牌影響力，不斷發展，繼續為實現打造中國地產長城的企業愿景而不懈努力。

4、合生創展集團有限公司 合生創展集團有限公司（合生創展）1992年進軍房地產業，1998年在香港聯交所主板上市（代碼：754），是致力發展住宅地產、商業地產、酒店地產、旅游度假產業和物業管理產業等泛地產事業的大型綜合性企業集團。

從1993年起，合生創展積極投身風起云涌的改革開放建設，開香港地產集團大規模投資中國大陸房地產開發之先河。短短十數年間，合生創展集團憑借銳意進取的精神和兢兢業業的態度，實施區域中心和系列品牌發展戰略，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多個項目，成為這中國大陸業績表現最佳、開發規模最大、業主數量最龐大的房地產發展商之一，業已奠定行業龍頭地位。

合生創展秉承“優質生活、完美體現”的企業理念，致力成為完美生活的締造者。作為根源于香港的現代企業，合生創展匯集中港兩地優勢，將世界級居住經典引入中國，實現國人人居夢想，成就業主完美生活。消費者的需求，就是合生創展的追求。展望未來，合生創展集團將積極因應全球經濟一體化和中國加快城市化大潮的機遇和挑戰，全力投身運營中國城市未來，向國際化、專業化方面邁進，成就“合生”輝煌品牌。

5、廣州富力地產股份有限公司

廣州富力地產股份有限公司（香港聯合交易所上市編號：2777）成立于1994年，注冊資金8.06億人民幣，集房地產設計、開發、工程監理、銷售、物業管理、房地產中介等業務為一體，擁有國家建設部頒發的一級開發資質、甲級設計資質、甲級工程監理資質、一級物業管理資質及一級房地產中介資質,是中國綜合實力最強的房地產企業之一。公司于2005年7月14日在香港聯交所主板上市，為首家被納入恒生中國企業指數的內地房地產企業, 并榮登市值最高公司之一。自1994年成立以來，富力人傾盡心思與心血，從細節出績效，終于贏得了客戶的認同與贊賞。實力造就金牌品質，榮譽閃耀品牌輝煌,公司在二零零五年至二零零八年連續四年蟬聯國家統計局評選及公布的中國房地產企業綜合實力第一名。2008年10月11日，榮獲國家稅務局計劃統計司權威發布的中國納稅百強排行榜房地產行業第一名。

6、恒大地產集團有限公司

恒大地產集團（香港聯合交易所股票代碼：3333）是集房地產規劃設計、開發建設、物業管理于一體的現代化大型房地產綜合企業。公司于2009年11月5日在香港聯交所主板上市，是中國標準化運營的精品地產領導者，連續七年榮登中國房地產企業10強。集團擁有中國一級資質的房地產開發公司、中國甲級資質的建筑設計研究院、中國一級資質的建筑施工公司、中國甲級資質的建筑監理公司、中國一級資質的物業管理公司。

目前，恒大已戰略性地進入廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟南、洛陽、鄭州、蘭州、長春、銀川、海南等全國25個主要城市，擁有項目57個，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產等多個產品系列。

恒大高層領導管理團隊18人，年富力強、專業經驗豐富。平均年齡43歲，平均房地產開發管理經驗16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近13000人的年輕化、高學歷、高素質的房地產開發建設員工隊伍，92%以上管理干部是大學本科以上學歷。恒大堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業戰略，致力于成為二十一世紀中國地產規模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業，全力打造全球化地產航母。

恒大房地產開發公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下房地產開發公司，擁有中國一級開發資質，年開發面積690萬平方米。公司從成立之初，就不斷研究掌握房地產開發建設的規律，在多年的開發建設中，建立起標準化、科學化、系統化的質量管理體系，形成過程質量控制和創優機制。2004年起，公司全面實施精品戰略，大規模整合優勢資源，與國內外房地產相關行業龍頭企業強強合作，真正實現了滿屋名牌的精品產品。先后開發恒大金碧花園、恒大金碧華府、恒大金碧灣、恒大金碧世紀花園、恒大御景半島、恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等系列項目近50個，形成了精品開發建設風格，先后獲得30多項國家級殊榮，產品已經成為在全國享有廣泛知名度和美譽度的強勢品牌。

恒大建筑工程公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下住宅建筑工程有限公司，擁有中國一級建筑施工資質，已形成了集建筑施工、裝飾和園林古建筑施工等多種資質為一體的經濟實體。擁有一支綜合能力過硬的專業化隊伍，可承擔各類工業與民用建筑、高層建筑、設備安裝、高級裝飾等工程。現有專業技術人員350余人，其中一級項目經理30余名，中、高級職稱80余名。經過十年成長，具有獨特的技術優勢和施工經驗，工程質量達到中國先進水平，獲得客戶的一致好評。

恒大工程監理公司【中國甲級資質】

恒大地產集團旗下工程監理有限公司，擁有中國甲級工程監理資質。公司技術力量雄厚，注冊監理工程師等專業人員齊備，具有豐富的施工監理經驗。公司通過社會招聘、海外引進等方式，聘請專業施工監理人才，不斷提高監理人員素質，強化內部管理，堅決執行“24小時旁站”崗位責任制，全面實施“恒大精品標準”，形成了一套標準化、規范化、專業化及科學化的管理模式，在同行業中始終保持質量領先優勢。

恒大建筑設計院【中國甲級資質】

恒大地產集團旗下住宅建筑設計院，擁有中國甲級設計資質。具有規劃、建筑、結構、設備、園林景觀、室內設計和建筑經濟等專業設計人員200余人，其中多數為一級注冊建筑師及一級注冊結構工程師，專業配備齊全，設備先進。曾獨立承擔大型居住區、五星級酒店、高級寫字樓等綜合性高品質設計工程30余項。恒大建筑設計院還與貝爾高林香港公司、美國WY國際設計公司、周德年恒昌等知名企業長期合作。

恒大物業管理公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下金碧物業集團有限公司，擁有中國一級物業管理資質。管理物業類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨立式別墅及商業物業等,不斷升級“精品物業管理標準”，引入“對焦式”全新服務，社會化、專業化、市場化服務優勢日益凸顯。

7、大連萬達集團股份有限公司

本公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業地產投資及運營的唯一業務平臺。公司的主營業務為商業地產投資及運營管理，核心產品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。

截至2009年底，本公司已經在全國21個省、自治區和直轄市的32個重點城市投資建設了37個萬達廣場，其中已開業13個萬達廣場，正在運營7家五星級或超五星級酒店。本公司計劃在2010年新開業15個萬達廣場，新運營7家五星級或超五星級酒店。作為率先實現全國布局的大型商業地產投資及運營商，公司在中國商業地產行業內居于絕對領先地位，是中國商業地產的領軍企業。

目前本公司主營業務主要包括以大型購物中心為主體的商業中心投資與運營（簡稱“商業中心”）；五星級及超五星級酒店的開發與運營（簡稱“高級酒店”）；商業運營及物業管理（簡稱“商業管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發銷售（簡稱“銷售物業”）在內的四大核心業務板塊，公司四大業務板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業務整體。這種以商業中心為核心、充分發掘業務板塊之間聯動效應的城市綜合體開發與運營管理，構成了本公司的核心業務發展模式。

以“萬達廣場”命名的城市綜合體是目前國內外領先的商業地產產品，具有顯著的社會經濟效益：

● 為商貿、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產業提供廣闊的發展平臺，從而帶動所在城市的產業結構調整； ● 全方位滿足和創造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費； ● 打造新的城市中心，完善城市區域功能，促進城市均衡發展； ● 創造大量的就業崗位； ● 匯聚了眾多國內外知名企業，實現商業持續繁榮，創造持續巨額稅源。

本公司在市場競爭中逐漸形成獨有的核心競爭優勢，主要體現在：完整的產業鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單地產”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執行能力、優秀的企業文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競爭力，本公司在全國范圍內實現了萬達城市綜合體產品模式的快速復制，成為目前國內唯一實現全國布局的城市綜合體投資及運營企業。

未來，本公司將利用“萬達廣場”的品牌影響力，繼續重點拓展一線城市市場，適當擴大在二、三線城市的布局，并力爭在各區域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優勢。

本公司的長期戰略目標是：鞏固亞洲商業地產排名第一的領先優勢，力爭成為全球商業地產行業的領軍企業，最終成為全球持有物業面積最大的商業地產企業，從而實現“國際萬達，百年企業”的愿景。

8、綠城房地產集團有限公司

綠城房地產集團有限公司（以下簡稱綠城），國內知名的房地產企業之一，專注開發系列城市優質房產品，具有國家一級開發資質，總部設在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉制為外商獨資企業，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。

歷經16年的發展，綠城已轄有90多家成員企業，擁有員工3100余人，房產開發足跡遍及浙江省內的杭州、寧波、溫州、舟山、湖州、紹興、臺州、麗水、金華以及國內北京、上海、天津、合肥、長沙、青島、濟南、南京、無錫、蘇州、鄭州、烏魯木齊、海南陵水、大連等40多個城市。至2010年6月底，公司土地儲備總用地面積達2300多萬平方米，規劃總建筑面積達3640多萬平方米。

綠城專注于高品質物業的開發，住宅產品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列；以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰園、上海玫瑰園為代表的別墅系列；以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列；以杭州翡翠城、濟南全運村、青島理想之城為代表的大型社區系列；以溫州鹿城廣場、杭州藍色錢江為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發。自2005年起，綠城介入城市安置房的建設。自1996年以來，綠城歷年房產銷售額名列浙江省同行業前茅，2009年綠城實現年度合同銷售額達513億元，位列全國第二。

綠城目前已連續6年名列中國房地產公司品牌價值TOP10，連續5年名列中國房地產百強企業綜合實力TOP10。2009年，綠城總品牌價值達58.36億元，在混合所有制房地產企業中排名第二。

16年成長過程中，綠城始終堅信“講正義、走正道，得正果”，堅持以“人文主義理想”為指導，堅守社會責任與義務，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創造平臺，為客戶創造價值，為城市創造美麗，為社會創造財富”為企業使命，全面構建人文、歷史、員工、工作、品質、服務、社會等價值體系，努力打造“中國最具完整價值的房地產公司”，致力于為社會創造文明、和諧、溫馨、優雅的居住文化及人文環境，為城市和歷史留下優秀的建筑作品

9、北京首都開發控股（集團）有限公司

北京首都開發控股（集團）有限公司（以下簡稱首開集團），是經北京市人民政府批準，北京市國資委決定，由城開集團與天鴻集團合并重組，于2005年12月10日正式掛牌成立的國有大型房地產開發企業。首開集團注冊資本為10億元人民幣，總資產達到500億元人民幣，年開復工能力超過500萬平方米，銷售總額約100億元人民幣，員工總數近萬人，其房地產開發主業綜合實力在全國名列前茅。

10、大華（集團）有限公司

大華集團始建于 1988年，是一家以房地產開發為主業、擁有40多家控股或參股子公司和分公司的大型綜合性企業集團。集團具備國家一級房地產開發資質，是中國質量服務信譽AAA級、中國建設系統企業信譽AAA級和財務資信AAA級企業。

大華集團總部位于中國上海。10多年來，大華集團立足 “安得廣廈千萬家”的理想，本著“求實進取，自強不息”的企業精神，堅持“開發一塊、繁榮一片、穩定一方”的方針，以“買得起的舒適生活”為核心價值定位，為上海房地產事業的發展和上海城市化進程作出了積極貢獻。截至 2004年，大華集團在上海 相繼開發建設了寶山區的大華社區，浦東新區的大華錦繡華城，普陀區的大華清水灣，大華頤和華城，大華愉景華庭，閘北區的大華陽城花園和大華公園映象等一系列大華牌住宅商品，總計 商品住宅竣工面積約 500萬平方米，公共及商業建筑面積約50萬平方米，2004年房地產業的銷售額突破50億元人民幣。2005年集團計劃實現住宅銷售面積100萬平方米，銷售金額80億元人民幣。同時，大華集團科學系統地制定了“立足上海、發展全國”的戰略，先后在武漢、馬鞍山、南京、大連、沈陽、長春、西安等城市取得開發權。2004年，首批外省市項目分別在南京、武漢、沈陽、馬鞍山等城市啟動，項目涉及住宅和商業房地產，總建筑面積達266萬平方米。2005年，部分外地項目將迎來銷售盛景。

迄今為止，大華集團是上海市唯一一家商品住宅年銷售面積總量連續 8年進入前5名的房地產開發企業。2002－2003年，大華集團均在上海市房地產開發企業綜合實力排名中位居第2。2003年，“大華”被評為上海市著名商標，集團成為首批進入上海品牌行列的兩家房地產企業之一。2000－2003年，大華集團在上海市綜合企業百強年度排名中分列第89、81、45、41位。2002－2003年，大華集團分列中國最大500強企業集團（營業收入）第483名和422名。2004年，大華集團被國家建設部和中國房地產業協會評為年度“中國房地產成功開發典范企業”，成為全國獲此殊榮的16家地產企業之一。同時，大華集團以1.354億元的納稅額位居國家稅務總局“ 2003年度房地產開發經營行業納稅十強排行榜 ”第 4名,成為上海唯一一家上榜的房地產企業。2004年，集團上繳利稅高達7.9億元，真正體現了大華“情為民所系，利為民所謀”的社會責任感和行業使命感。大華集團開發建設的住宅產品，曾多次獲得國家級部委或專業協會認證評定的榮譽稱號。主要獎項有：全國人居經典綜合大獎；中國優秀環境綜合金獎；中國 50佳著名城鎮化社區；中國景觀環境示范住宅；中國建筑設計示范單位；中國經典示范住宅；中國別墅地產示范樓盤；上海健康住宅社區成功開發典范等．

大華集團的地產文化探索和地產開發實踐，集中體現在它獨創了一套符合中國國情的、成長型的現代城市規模社區的開發模式。這一模式強調和強化城市社區規劃、建設、經營和管理諸方面的協調整合功能，形成良性的開發合力；提倡開放的公園化街區式住宅文化，全方位注重住區與城市關系、人與環境關系的和諧性和有機多元性；營造便利、舒適、多樣、傳統與時尚并存的社區商業復合功能圈。其中，大華集團的“泛公園概念”在上海的寶山大華社區和浦東大華錦繡華城社區、普陀的大華頤和華城、閘北的公園映象，以及南京的錦繡華城和武漢的南湖公園世家等樓盤的開發建設中得到了最大程度的實現．歷經 17年，大華集團從“買得起的舒適生活”的提供者成長為中國城市化進程的探索者和實踐者。大華項目建構日漸飽滿，呈現出“低-中-高”多層級模式和“普通住宅、別墅、商業”多種物業形態，大華產業鏈也已覆蓋房地產上下游多個產業領域。展望未來，大華集團將一如既往，在“建筑舒適人居，致力品質生活”的道路上全心全力為健康人居生活添磚加瓦。

上海房地產中介公司排名

1中原2漢宇3智恒4美聯物業5合富置業6.21世紀銳豐加盟店 7易居臣信 8北京我愛我家

第二篇：房地產行業分析報告

房地產行業分析報告

（一）一、土地市場狀況

1、成交土地：4月武漢中心城區無土地成交。

4月蔡甸區有一個土地公告揭牌，共4宗土地成交。總供地面積145648㎡，成交總建筑面積156351㎡，成交總金額5792萬元。平均樓面地價310元/㎡。

德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規范。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規范。以往個人非正規手段拿地已經少之又少，土地市場的日漸規范將促進房地產市場的成熟。

旅游區成交地價高于老城區地價3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游區出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產公司以樓面地價939元/㎡競得，而今年成交的中心老城區土地價格約為310元/平米，遠遠低于知音湖畔。港資進入蔡甸，將提升當地的商品房開發品質，加快拉動全區的商品房成交價。

2、出讓土地

截至4月，武漢市中心城區有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042㎡，總建筑面積1038645㎡。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。

德思勤觀察：漢陽區土地大面積放量，本月漢陽區有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區有2宗?？偝鲎屆娣e為749750㎡，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點規劃漢陽新區的房地產建設。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環境和相關配套均好，較適合開發居住用地，加上政府對此區域的商務及政務配套的規劃，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業內人士非常關注此地。這兩塊地的出讓面積為581780㎡，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發勢力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示著開發商的品牌及實力都較高。

二、住宅市場狀況

1、新盤（含加推和新入市項目）分析

2008年4月中心城區有15個項目開盤，比上月的6個增加了150％。

4月開盤項目呈現出以下幾個特征：

武昌片區開盤量最大。本月開盤項目中，武昌片區有8個，其中武昌中心區有4個，光谷南湖片區有4個。位于光谷南湖片區的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當天推出140套中小戶型，當天銷售約100套。由于其價格低于周邊項目500元/㎡左右，又是保利開發商的知名項目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個項目開盤，其中漢口中心區有4個，東西湖片有1個。值得關注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價4280元/㎡，價格較低，當天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。

盤龍城片區本月銷售不佳。本月盤龍城有2個項目開盤，銷售率在10-15％左右。由于國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區投資的客戶有所減少，市場較冷。

入市新項目較少，4月開盤的15個項目中，2個新項目入市，13個加推項目。其中恒大華府和領袖城為本月新入市項目，但銷售情況均不理想。

萬元項目增多。本月有5個10000元/㎡左右的項目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長江，開盤均價10500元/㎡，開盤銷售110套，其余項目銷售情況一般。高端項目依然是影響全市房價的一個增長極，從本月高端項目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩定，而此類客戶考慮最多的是項目自身品質及投資潛力，而對價格的敏感程度較低。

德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價比較高的項目銷售情況較好，而一般項目銷售不容樂觀?；嘏畔⑦€有待觀察。而高端高品質項目的需求市場，由于其項目產品的稀缺性和品質感，銷售一直較穩定，較少受宏觀市場的波動。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。

2、住宅銷售分析

成交套數

根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場市場信息網備案數據的顯示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數為128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。

成交套數增幅與面積增幅的關系

本月商品房的成交套數降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業面積逐漸趨小。

德思勤觀察：成交量下跌20％。2008年3月的市場成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場成交套數基數較小，所以3月受經濟適用房和品牌開發商的促銷活動的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠遠高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產市場信息網的備案特點，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現，整個市場是否回暖的判斷尚待時日。

價格上漲幅度較小，有緩慢平穩上漲之勢。4月成交價較3月有所上漲，但價格水平仍低于2007年。價格漲幅較小，對全市價格起影響作用的重點片區，如漢口中心片，價格及成交量沒有明顯回暖勢頭。

成交總面積與總金額

根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場信息網備案數據的顯示，2008年4月全市累計成交面積38.04萬㎡，較3月下降了23.8％。累計成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處于進一步探底過程。

全市小結：

土地市場上，漢陽區本月大幅放量，政府規劃力度加大。漢陽區土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預計未來有可能成為帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區首次拍地。是繼政府對四新地塊規劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發能力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示著武漢市場對開發商的品牌及實力都抬高了門檻。

全市市場價漲量跌。本月價格持續春節以后的上漲趨勢，漲幅為4％，較為平穩。而成交量持續2007年底的下跌之勢，全市仍處于房地產的調整階段。

市場理性回歸，市民置業以性價比優先。從目前市場上開盤項目銷售情況可以看出，銷售較好的項目大部分性價比都較高或是知名開發商開發項目。說明客戶日趨理性，如2007年的瘋狂買房，擔心不買還漲的沖動已經消失。武漢市場真正進入買方市場。

三、區域成交情況

1、區域成交情況

4月成交量最高的是武昌和關山片區，最少的是青山片區。成交量漲幅最大的是沌口片區，降幅最大的是東西湖片區。而該片區3-4月的成交量波動較大，較不穩定，分析得出該片區受宏觀政策的影響較大，還在調整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區本月推盤量較大，而沌口片區的價格處于全市低谷區，受漢陽中心區房價擠壓的客戶可能選擇該片區。

武昌中心區初現回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩定有緩慢上漲之勢，而中心區的房價及成交量對全市的帶動影響較大，是否預示著回暖尚待觀察。

區域市場小結：

片區價格平穩。各片區價格沒有出現大幅上漲及下跌，市場較為平穩。目前的房價處于穩定上漲之勢。

漢陽成交量最大，本月該區是熱點。漢陽片區的成交量漲幅最大，預計未來還將增大。由于政府改造力度和新區利好消息的不斷放出，其片區價值日益凸顯。

房地產行業分析報告

（二）一、2005 年濟南市房地產業發展綜述

從 2004 年開始實施的本輪次宏觀經濟調控效果在 2005 年開始顯露出來，受此影響濟南市房地產業呈現出了一系列的發展特征：

㈠投資額度增長降低

備注： 1.資料來源，濟南市統計局月度快報數據。

2.為保證數據的口徑統一，完成投資額度均為 1-11 月份數據。

圖-1 顯示，自 2002 年以來濟南市房地產投資完成額度增幅出現了較明顯的下降，而且在固定資產投資總額中的比重也在下降。充分表明濟南市房地產投資

總額的增長幅度不僅在橫向上低于固定資產投資的增長幅度，在縱向上低于前些年的增長幅度。

㈢投資結構略有變化，住宅投資持續下降

備注： 1.資料來源：濟南市統計局。

2.投資額度單位為“ 億元”，其中 2005 年投資額度為前 10 個月累計數據。

二、濟南市住宅開發情況簡介

㈠新盤較少，住宅大盤數量持續減少，商業項目比重較大

2005 年新開盤項目為數較少，較大規模的有魯能· 領秀城、華夏海龍金色陽光花園等少數幾個項目，此外新開工項目有天泰· 太陽樹等幾個項目。其余的在售項目多為后續開發或者已建項目的持續銷售。

但是 2005 年下半年的一些態勢值得關注。通過濟南市規劃局網站的公示，領秀城、翡翠城、歷山名郡、名士豪庭等一批規模較大的項目陸續通過規劃，開始步入實質性開發進程。其中領秀城住宅規劃面積 65.09 萬㎡、翡翠城住宅規劃面積 44.4 萬㎡，這預示著 2006 年商品住宅的供應量放大，濟南市房地產業 2005 年供應相對不足的態勢將在一定程度上為之改觀。

㈡開發熱點集中，不同區域產品結構各異

住宅開發在以下幾個區域比較集中：臘山新區、高新開發區東段、省市政府新區、市中區南部地區。周邊項目以新區開發為主，中心城區則屬于舊城土地資源優化整合。

從產品結構上看，中心城區內以商業、寫字樓為主要開發類型。根據《濟南時報》 2006 年購房手冊的數據，由北園大街經十路-緯十二路圍合而成的一環線以內，共計有 18 個在售項目，其中寫字樓、商業項目有 9 個； 18 個在售項目中新開工或擬建設項目 10 個，而商業和寫字樓項目就有 6 個。

但是 2005 年下半年開發熱點的區域分布規律有所變化。無論東南西中，都有較大的開發面積陸續出現。這些新開發項目不僅僅拘泥于現有的城市公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應和未來城市發展預期。比如中央花園，地處市政配套、區位形象都不盡理想的主城區西部，()但是該項目多在區域是濟南市規劃會總的大金片區的核心位置將建成新的城市次中心，未來的發展前景樂觀，并且土地資源相對富裕。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開發商對土地進行了多年的運作，在土地開發條件成熟的情況下進行開發的，主要受制于土地的可獲得性?？偟膩碚f，開發跟著土地走的 態勢非常明顯。

三、濟南市房地產主要影響因素分析

㈠新城市規劃的影響

根據新公布的《濟南市城市總體規劃(2005 年-2020 年)》，濟南市的整個城市規模和功能布局都將發生巨大的變化。

⒈開發熱點片區變化

新出臺的城市規劃，主城區由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文六個片區組成。這些片區中舊城片區配套最為成熟，燕山片區屬于方興未艾的新城，濟南市住宅開發的傳統熱點區域是南部、東南部山麓以及高新開發區等也多屬于這兩個片區。其余的四個片區：臘山、黨家、王舍人和賢文片區則是剛剛進入城市化進程的初始階段，各項基礎設施配套情況較差。

如果這四個片區的市政配套得到改善，那么在城市產業發展的帶動下，這些片區的住宅和公共建筑開發速度將會是極其迅速的。

⒉城市化進程時間表值得斟酌

雖然新的城市規劃為房地產業的發展描繪了非?；趾甑乃{圖，但是對整個規劃的實施進程需要認真斟酌。

首先推進建設的將是政府機構和其他公共設施。伴隨著省市政務機構的動遷，與之相配合的全國十一運會的場館建設也在同步推進過程中。除此之外，唐冶新城等片區的建設、大金片區經濟適用房的規劃也非常引人注目，巧合的是這兩個片區分別是歷城區和槐蔭區的政務辦公區。這說明新城市規劃的第一步，將通過政府機構和公共設施的建設來進行推動。

其次，各片區支柱產業的發展值得關注。房地產作為一個先行行業，能否迅速發展有賴于后續產業的跟進。具體而言，房地產業中的房屋開發又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類別。但是無論哪一種建筑形式，都是以其他產業作為市場的，沒有其他產業的發展，單純的房地產業繁榮只不過是一個經濟泡沫。所以在新城市規劃實施進程中選擇投資機會，應該密切關注各個片區是否有足夠的產業規模和前景。并且以此作為投資介入時間點的重要參考依據。

再次，重視配套設施的完善程度。房地產產品的價格取決于不同地段的級差地租的差異。基礎設施水平就是構成級差地租差異的重要因素，所以考察新興片區的基礎設施水平，是選擇投資機會和時點的另一個重要考慮因素。

⒊存量房市場影響巨大

目前省市政府機構動遷至經十東路沿線，已經通過新的城市規劃的形式予以確認，部分單位的職工宿舍已經在建設之中。伴隨著這些機構在未來幾年內陸續東遷，其工作人員在市區內的原有住房大部會進入住房二級市場。該批存量房質量相對較好，規?？捎^，將極大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潛在消費人群。

㈡資金融通

2005 年全年貨幣供應量的增長情況看，M1 與M2 增長不是同步的，廣義貨幣供應量(M2)余額為29.88 萬億元, 同比增長17.57% ；狹義貨幣供應量(M1)余額為10.73 萬億元, 同比增長11.78%。這突出的反映了流通中的貨幣增幅較低，具體的表現就是企業資金壓力偏大。央行在確定2006 年貨幣政策主要預期目標時，將廣義貨幣供應量M2 和狹義貨幣供應量M1 增長率分別定為16% 和14%，全部金融機構新增人民幣貸款2.5 萬億元，就是對這種局面的調節。

這樣的宏觀導向同時還是對銀行業的一種關照。2005 年存貸余額不斷增長，銀行業運營成本壓力增大，處于改制中的國有商業銀行急需提高利潤率、充實資本金，在這種情況下銀行業盈利要求和放貸沖動勢必非常強烈。因此放松銀根對銀行業而言是一種非常重要的政策傾斜。

資料來源：中國人民銀行

加之宏觀經濟層面的固定資產投資增速下滑、消費不振，為維持社會總需求規模從而確保宏觀經濟穩定在增長。央行應該會適當放松銀根，增加貨幣投放。

根據以上的三個方面綜合判斷，2006 年的固定資產投資的融資政策空間應該比2005 年寬松。

㈢主要原材料的影響

對于2006 年主要建材將出現供過于求，價格會有所降低。發改委主任馬凱在接受新華社記者采訪時指出：“目前，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車、銅冶煉行業產能過剩問題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業也潛在著產能過剩的問題。具體來看，鋼鐵產業生產能力已經大于市場需求1.2 億噸，可是還有在建能力7000 萬噸、擬建能力8000 萬噸?！?/p>

盡管產能一路提高，但是生產形勢并不樂觀。圖-6 顯示，2005 年的鋼材產量在各項主要經濟指標中率先進入下降通道。這一走勢提示，鋼鐵企業的開工率降低，生產能力閑置。在這種情況下，鋼材價格進一步走低是可以預期的。

資料來源：國家統計局

導致2005 年全行業銷量增長、利潤下格的水泥行業的情況與鋼鐵業基本類似。由于干法水泥生產線的大量開工，落后的立窯并沒有立即淘汰，導致產能嚴重過剩。更有分析人士指出2006 年水泥行業將全行業預虧。在這樣的行業背景下，水泥價水泥生產線沒能及時淘汰，加之2003 年前后的行業擴張，將繼續目前的盤整甚至走低的局面。

四、后市展望

應該看到，目前的房地產市場交易低迷與消費 能力的關聯度不高。當前的住宅成交規模相對不高，主要還是市場供應不足造成的，而不是因為經濟周期波動導致居民資產縮水引起的消費不足。即房地產的需求本身并沒有縮減，雖然受到消費預期等因素的影響，但是市場內在驅動在強度上與2003 年左右相比并沒有根本性的變化。

在2006 年受市場供應量放大的影響，靜態市場均衡價格應該向下移動。在目前房地產價格一路攀升的情況下，其表現應該是市場成交量放大，價格增速相對平穩。

基于這種判斷，我們認為濟南市商品住宅市場的需求依然客觀存在，除土地外的其他生產資料的供應相對寬裕。據此可以形成以下判斷：2006 年濟南市房地產行業的景氣度將會有較大回升，整個房地產市場成交量將開始重新活躍。

房地產行業分析報告

（三）截至XX年年年末，項目總共實現銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設投入期最大現金流3.17億元，預計本項目最終實現銷售凈利潤1.25億元，實現項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了xx集團和實業公司下達的各項工作考核指標。

二、財務控制管理與財務指標分析

(一)在實業公司的監管下，財務工作實現了幾個突破

1)監督與服務

XX年年初，實業公司實行項目公司目標成本管理監督考核，因此公司要求內部財務管理監督水平需要不斷地提升。外部，稅務機關及銀行對房地產企業的重點監察、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控也相應增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業公司財務部克服了由于財務專業人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務集中、辦理日常財務事務距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領導的鼎力支持和關懷下，使得財務部在職能管理上積累了一些經驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務審核、監督和服務等各項工作。

2)合作銀行的選擇

在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務部分析了以前開發項目的一些經驗和教訓，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發商承擔的連帶擔保責任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務等多方面進行了認真細致的研究，經過反復具體地、探索性地調查討論和斟酌比較，并屢次與多家內外資銀行領導的談判協商，結合實業公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預定時間內與各合作銀行(中行、招行、深發展)達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優惠的政策。

從最初的只能憑合同抵押回執到最終業主按揭合同簽定后憑預售買賣合同的復印件即放款，使得我項目巨額現金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續合同備案和抵押等工作的及時順暢。

房地產項目財務分析報告 意境圖片

三、存在的問題和解決的辦法：

xx項目走過熱火朝天的建設和銷售階段，回顧過往，我們發現工作當中有很多的不足，有的不足在發生前就得到了上級領導的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產生財務風險。

(一)營銷臺帳建立的重要性

營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預算的崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務部門與工程部門這樣可以實現成本支出的雙控，所以日常對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經常會出現與同一家公司簽訂多項合作協議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷臺帳，那么每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。

(二)銷售費用與開發成本支出的預警

項目公司每年都會根據實際情況調整費用目標，造成費用超支各有不同說法，實質的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預警的敏感性，對于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內容都需要我們財務人員有對市場和項目形象進度的了解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預計、事中的控制和預警、事后的分析三個步驟，財務人員不應該停留在傳統的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內部各個職能部門的溝通、信息共享，與外部相關市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據細項預計費用情況制定出來的計劃目標更趨于可靠性和真實性，不至于調整的偏差太大。根據前述制定的計劃目標來指導日常工作，細項費用的動態出現了明顯的異常變動與目標對比就有了預警信息。

第三篇：上海房地產行業分析

房地產未來市場需求，房價分析

1）房地產市場未來需求分析

很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：

1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發達國家的差距更大，有比較大的改善空間。

3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。

綜上所述，在目前階段，房地產的1、2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地產1、2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。

結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業的需求會一直剛性存在。

2）房價的未來走向：

在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢？ 因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發展政策，這必然會導致人口從落后地區往發達地區的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創業環境、教育資源、醫療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發達地區與最落后地區的發展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。

由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。

不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：

截止2011年，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷（2347.46/3）=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。

而2011年全國地方財政支出92415.48億，按13.3億人口，同上得出戶均獲得財政支出2.08萬，按50年累計獲得財政支出104萬

上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。

結論：仁者見仁，智者見智。

第四篇：房地產行業分析報告

房地產開發行業行業分析報告

一、房地產開發行業現狀: 城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經濟的重要支柱。房地產業近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。

二、現行的政策對房地產行業的影響

（一）、現行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政 策規定。

新國19條規定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出 讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規定使得開發商拿地的門檻提高，對開發商自有資金實力提出了更高的要求。

據生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區地塊出讓唯一競買者。

新國19條規定，各地當年的保障性住房、棚戶區改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。

石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。

（二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。

國家發改委2010年3月16日下發的《商品房銷售明碼標價規定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。

針對發改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經開始低價入市，先標高價未必行得通。

（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。

國家發改委價格監督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情 況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業發展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發商牟取暴利的行為。

三、房地產關聯行業發展及影響分析

（一）、上游行業發展及影響

1、建材價格進入上升通道。

2011年二季度水泥產業將進入需求旺季。從需求方面來看，數據顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態勢。

從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。

從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創出歷史新高。而限電結束后，部分區域價格聯盟發揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。

對于2011年二季度水泥產業的發展趨勢，數據統計分析顯示，二季度全國大部分區域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬 3 為旺季，北方企業4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。

2、鋼鐵行業對房地產影響分析

鋼鐵行業，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數據顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業。

2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業來說，節能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業規劃和政策的重點。按照已公布的規劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰 3200萬噸煉鐵產能，推算 2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。

2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區間波動運行。

房地產上游關聯行業價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業的利潤空間。

（二）、下游需求變化對房地產行業影響分析

1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。

統計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。

2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數和時間有所增加。

2、企業信心大幅增強拉動辦公樓需求。

企業對自用辦公物業需求的增長主要源于幾個因素，包括企業強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業入駐頂級辦公樓的要求。

3、城市化進程促進商業地產。

城市化進程和商業地產之間是一種趨勢性發展的關系。城市化的快速發展促使商業地產迅猛發展，是商業地產發展的動力。商業地產適應了當代城市的發展要求，促進了城市化的繁榮。?

由于城市化的發展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業地產的發展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的GDP、CPI指數可以看出，商業及其相關的物業形態的發展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業地產快速的發展。

四、房地產市場需求情況分析

（一）、商品房銷售狀況分析

商品房銷售的影響因素很多，包括經濟因素、社會因素、環境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉居民儲蓄、人均生產總值、城鎮居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數、商品住宅平均銷售價格。

1、城鄉居民儲蓄：城鄉居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。

2、人均生產總值：經濟的高速發展必將推動房地產業的快速發展。GDP特別是人均GDP在某種程度上反映了一個國家或地區的整體經濟發展。一般情況下，經濟發展水平越高，房地產業越發達。

3、城鎮居民的人均可支配收入：隨著城鎮居民生活水平的提高，大多數居民希望改善居住環境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。

4、商品房需求的影響：城鎮人口數、人均住宅使用面積、家庭總戶數構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。

5、居民消費價格指數：居民消費價格指數能夠很好的反映一個國家或地區通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。

6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。

（二）、商品房空臵面積分類指數變化

商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數據。國家統計局的?國房景氣指數?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。

今年2月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱?國房景氣指數?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業持續處于景氣狀態。

資料顯示，2011年2月房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業營業用房478萬平方米，同 比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業營業用房435億元，同比增長22.1%。

五、房地產行業資金來源分析

據統計數據資料，2010年房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發企業另一重要資金來源。

六、房地產行業的融資環境分析

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發從購買土地、規劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。

（一）、房地產企業融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現行的融資政策預示著房地產行業的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。

央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經上調至20.5%。

存款準備金率的收緊，更使得各商業銀行抑制了放貸沖動，開發商從銀行貸款也越來越難。

（二）、房地產企業開辟多渠道融資，但融資環境趨向更加嚴 峻。

應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經受到越來越嚴格的監管。2010年11月份，銀監會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監管細則。有數據顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。

自行業步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業充分利用了境外融資的便利，發行相當規模的優先票據和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。

（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。

相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。

（四）、預售資金監管加劇拉緊房企資金鏈條。

2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售

資金進行監管, 明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式 對商品房預售資金進行監管。這一政策似乎已經有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。

利率提高、開發貸從嚴、資本市場融資需審批,在各種融資渠道已經被嚴格收緊，如今預售資金也被嚴格監管, 一些中小型開發商開發商可能會面臨資金鏈緊繃的局面。?從短期看,不至于讓開發商立即陷入資金鏈斷裂的困境,但從長期來看,流動資金不充足的中小型開發商可能陷入‘無錢拿地、無盤可開’的狀況,最終將引起地產業新一輪洗牌。?

另外，從今年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環節均被封死，全行業資金鏈前所未有受壓。

七、房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。

（一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。

房地產的開發重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發商會加速從一線城市向 二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發商已經云集了，在三四線城市面臨著很好的發展良機。

資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發比例，已經達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發量占到60%，三、四線房地產開發量，已經趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。

（二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態下，保障房項目成為今日新寵。

近日，河北省住房和城鄉建設廳與北京萬科企業有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰略合作協議框架協議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發建設進行合作。合作開發建設保障性住房，包括開發建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規模預計為6000-8000套。

（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優惠政策。根據?十二五?住房保障建設規劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發行 12 債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區各類保障性住房、危陋住宅區改建（棚戶區改造）的建設、買賣、經營等環節涉及的城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業性收費和政府性基金。

同策咨詢研究部分析師指出，開發保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰略合作關系。

?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩定，風險較低。除此之外，還可以規避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發商應該更愿意接受這種開發機遇。

在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數城市將房價調控目標 定在10--15%。房價已經駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態，鑒于房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。

隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次 13 督察組對于各省區市的調控落實持肯定的態度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。

綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰略調整和經營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區間，快速銷售，加快回流資金，實現資金的良性循環。

第五篇：房地產行業資金供求缺口分析報告

房地產行業資金供求缺口分析報告

焦點大連房地產網 dl.focus.cn 2008年09月22日11:56 焦點濟南房地產網

內容提要：

1.我們估計，2008年房地產行業的資金缺口是6730億元，較2007年負的資金缺口有明顯的改變，房地產行業資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現。但是資金供求存在缺口，不意味著對行業進行注資就能夠解決行業內存在的問題，房地產行業遭遇調整的關鍵在于需求出現觀望和萎縮。

2.我們對2009年的房地產市場有兩種預測，中期調整和短暫調整。如果2009年房地產遭遇中期調整，那么資金缺口將達到9290億元。如果2009年房地產遭遇短暫調整，那么資金缺口將達到4925億元，短暫調整意味著房地產市場在2009年末有可能出現明顯復蘇，中期調整意味著2009年僅僅是行業調整的第二年，調整仍將延續更長時間。如果沒有重大的調控政策來應對中國宏觀經濟下行態勢，那么房地產行業陷入中期調整的可能性更大。

3.我們認為2008年下半年將是地價和房價均面臨顯性化下行壓力的初始期，銷售放緩和銷售利潤下滑不可避免?？紤]到行業調整的主要壓力來自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此我們對以單純注資的“救市”方式持否定態度，注資無法解決需求觀望和行業調整的根本問題。

一．房地產行業概況

2008年的中國宏觀經濟開始走向調整，CPI的居高不下和經濟增長速度的放慢成為國家宏觀經濟的主題。房地 產行業在宏觀經濟整體下行的背景下，也將走向一個相對較長的調整期，市場觀望氣氛濃厚，銷售節奏明顯放緩，是導致開發企業資金緊張的重要根源。

（一）宏觀經濟形勢

從2007年5月開始，CPI指數開始顯著上升，到2008年上半年CPI長期居于8%的高位。對此，央行從2007年下半年開始就采取了緊縮的貨幣政策，到2008年7月，CPI情況開始好轉，預期2008年下半年CPI為6％，全年CPI為7％，2009年CPI將在5％－6％之間，通貨膨脹洪峰已過。但與此同時，GDP增速也出現了明顯滑坡。預計2008年全年在10%左右，如果沒有較為明顯的調控措施，那么2009年GDP增速在9％左右。

圖一：2003年至今宏觀經濟走勢

經濟的減速主要來自于兩個方面：投資的減弱和出口的減少。從影響GDP的“三駕馬車”的情況來看，扣除掉物價因素后，消費保持在12年以來的最高增速上，但居民實際收入增長放緩，以及房市和股市的嚴重低靡，使得消費難以繼續告訴增長。投資實際增速已處于10年平均水平之下，外貿實際增速則處于10年來相當糟糕的狀況。2008年下半年開始，經濟下行壓力明顯增加。另外，美國的次貸危機所引發的全球性的經濟衰退已經開始顯現，2009年，歐洲和日本經濟有可能增速低于1％甚至陷入衰退，中國經濟在創下2003－2007年持續五年平均10％以上的高速增長后，可能步入一個較長周期的景氣下行通道。

（二）房地產行業供給面形勢

2008年的房地產行業可以用三個特點來概括：市場交易量萎縮，價格增幅放緩，資金鏈條偏緊。

從2007年10月開始，房地產行業已連續三個季度行業景氣指數下降。消費觀望情緒從珠江三角洲開始向全國蔓延。目前房地產開發企業自籌資金增速上升較快，銀行開發貸款增速略有收緊，但是銷售預收款和按揭貸款增速大幅下降。以按揭貸款為例，貸款增速的下降并不在于“二套房貸”政策的收緊、按揭申請拒絕率的上升或按揭貸款利率的上行，而在于銀行受理的按揭申請宗數明顯下降。加之貨幣政策的收緊和資本市場的股災，更令房地產商的多融資渠道舉步唯艱。需求萎縮和資金繃緊預示著房地產商開始進入了行業的調整期，這個過程那能比一般預想的更為漫長。

圖二：房地產行業景氣指數

從土地購置和儲備情況來看，在《土地為禍、資金為王：中國房地產土地囤積和資金沉淀報告》中，我們估測截至到2007年末房地產行業土地儲備規模大致為10億平米，沉淀的資金接近2萬億元。從截止到2008年第二季度的數據來看，盡管土地購置和完成開發面積的增速在放緩，但土地購置價格和面積仍然處于緩慢上漲的階段。其中，2008年一季度的土地購置面積增長率達到29.7%，而第二季度環比迅速下跌到了-4.5%的水平，隨著房地產企業資金鏈的抽緊，預計未來土地購置面積繼續上漲的勢頭會有所抑制，2008年全年開發商土地儲備仍會在原有基礎之上，增加0.6-0.8億平米，土地儲備總量仍持續多于10億平米。而土地購置成本也始終處于較高水平。2008年1、2季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標現象日益嚴重，土地交易價格同比卻分別上升16.5%和10.1%，土地儲備成本持續增加。

從開發面積的情況來看，2008年第一季度開發面積較去年同期大幅上升，進入2008年第二季度之后，開發面積同比增速逐月下降，但仍在高速增長的慣性軌道上。

圖三：房地產土地購置面積和開發面積走勢

從房地產投資的情況來看，房地產的投資增速依然迅猛。投資增幅居高不下，在固定資產投資的帶動下，2008年房地產投資規模將繼續突破2萬億元，投資增幅依然可能維持在28％-30％左右的高位，比同期固定資產投資增速高出約5個百分點，2008年房地產投資增幅比05—07年并無明顯回落。

圖四：固定資產投資和房地產投資情況

房地產新開工、竣工和施工方面的數據顯示，2008年第一季度，三者的同比增幅達到25.9%、26.9%和27.5%。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現了明顯改變，房地產投資開發的減緩作用開始顯現，新開工、竣工和施工面積的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，增幅的下降正是房地產投資減緩的重要表現，而這種投資減緩的趨勢正在繼續蔓延，預計后兩季度房地產新開工和施工面積還將繼續下跌。

圖五：全國新開工、竣工和施工情況

可以看出，2008年上半年，房地產市場的供給面依然活躍。土地市場交易依舊較為活躍，房地產開發投資高位運行。然而，這種情況從二季度和一季度的對比來看已經發生了明顯的變化。二季度的供給面較一季度出現明顯的弱化，而且這種趨勢并不是短期的，在房地產商資金鏈趨緊的情況下，供給面的減少才剛剛開始，預計三季度和四季度將能夠進一步看到房地產供給面的下降。

（三）房地產行業需求面形勢

從需求面的情況來看，房地產需求已經明顯陷入觀望，這個過程先于供給面的收縮而出現。2008年以來，房地產銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產銷售面積出現了不同程度的下降。7月份的統計數字更加顯示了這種趨勢，7月房地產銷售面積同比下降26.8%，環比下降27.1%，呈現出2008年以來最大的跌幅。

圖六：房地產銷售面積情況

目前房地產銷售面積的急劇下滑是由多方面的原因造成的：

首先，2006年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業銷售利潤率的上升和商品房品質的上升開始脫節，這種涸澤而漁的發展方式使得消費者的消費預期發生根本轉折。其次，2007年下半年開始，經濟景氣下滑，通脹陰影未去，使得房地產行業的運行背景發生根本轉折。再者，房地產開發企業對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現金流平衡壓力發生根本轉折。最后，宏觀經濟基本面的下行，使得房地產行業的調整周期比預想的更長，股市和房市的低靡使消費者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經濟形勢的惡化進一步蔓延。

（四）房地產市場價格走勢

房地產銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產行業以沉重壓力。調整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節奏更為遲緩。目前價格調整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。

從調整的進程看，2007年12月深圳的房地產銷售價格環比出現下滑，到2008年8月同比也出現下滑。深圳是當前國內房地產銷售價格跌幅最大的城市。上海的情況略好于深圳，供求的雙向下降支撐了上海房價，2008年2月起，但上海房價上漲的勢頭已經停止，7月，房地產銷售價格開始出現下滑。北京地區的房價略顯堅挺，但是到2008年6、7月，京城房價環比上漲停止。從以上跡象看，房價的調整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。

全國主要城市房價上漲勢頭出現明顯的停滯，關鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。在供給面平穩增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現逆轉。

圖七：房地產銷售價格指數

需求面的打擊是房價增速減緩的主要原因，到2008年上半年為止，全國范圍的房價還沒有出現大幅度下跌的情況。然而，隨著需求的繼續減弱，房地產市場觀望情緒會進一步加劇，同時中國經濟的增長也相對趨緩，房地產市場正在緩慢而不可避免地步入調整階段，房價也將面臨十年來從長期持續上漲走向在中期內公開下跌的轉折點。

二．房地產資金供求缺口分析

（一）房地產資金來源分析

從資金來源來看，房地產商的資金主要來自于幾個方面：開發貸款、外資、自籌資金、定金和預付款、按揭和土地轉讓收益。

從統計的數字來看，2008年以來，開發商自籌資金和開發貸款同比仍有較快增長，其余類型的資金來源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長迅速的國內貸款也急劇萎縮，同比增幅0.5%，與前期30%—40%的增幅相去甚遠。定金及預付款增幅6.6%，其他資金增幅1.3%，也和前期差距很大。

目前房地產開發企業的資金來源中，除自籌資金以外，開發貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產資金供給的情況已經不容樂觀。

圖八：房地產資金來源分類

從資金供給總量的角度我們也可以發現，房地產資金在2007年第四季度達到一個頂峰，2008年較2007環比開始出現下降。同時，資金供給的增長率從2007年第四季度已經開始大幅向下，這種趨勢從7－8月的數據來看還將持續，預計三季度房地產資金供給增幅會接近0甚至達到負水平。

房地產資金來源的趨緊主要來自于幾個方面：首先是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對房地產行業波動性的憂慮，給房地產商向銀行申請貸款帶來了困難。同時，當房地產市場開始走向調整，銀行方面也進一步收縮對房地產市場的貸款，以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。其次是銷售的下降。銷售的下降必然帶來預付款和定金數量的減少，同時按揭部分也進一步減少，這一部分資金來源的減少完全是由需求下降所帶來的。

我們認為，先有需求空缺，然后有房地產行業的資金短缺，因此單純放松銀根的“救市”措施是不可取的。增加行業資金供給，除了能夠增加土地儲備和商品房空置規模，減輕開發商隊伍的洗牌力度之外，無法扭轉宏觀經濟的頹勢，也無法扭轉處于觀望和萎縮的需求，市場調整有其內在節奏和周期。因此房地產市場資金供給仍會進一步收緊。

圖九：房地產資金來源總計和增長率

（二）房地產資金支出分析

開發投資是房地產資金支出的主要部分，大概占房地產商總支出的70%—80%。從房地產開發投資的數字來看，2008年1、2季度開發投資依然呈現較快的增長，增幅達到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數據顯示房地產開發投資的資金投入速度并沒有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，也是造成房地產商資金緊缺的主要原因。

房地產開發投資從分類的情況看，住宅投資依舊是主導，始終占據70%以上的投資比例。這個比例和去年同期基本持平。住宅類投資的增幅基本和房地產開發投資同步，2007—2008始終保持著30%以上的增長幅度。

圖十：房地產開發投資和投資增長率

房地產商的第二大資金支出是土地購置，2003年以來，國內土地的供給量基本穩定，在每年4億平方米的水平波動，差距不是太大。然而，土地價格卻是年年上漲，哪怕是根據官方數據簡單推算，到2008年上半年，土地儲備規模也已超過3.2億平米，樓面地價的購置價格也已上升到1100元/平方米以上。

圖十一：土地交易量和土地價格指數

2007年，房地產商購買土地的投入已經超過4000億元，2008年上半年則超過了2100億元。

另外，商業銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產商的重要成本之一。從房地產商的資金結構來看，有75%的資產來自于負債，每年償還銀行的本息是房地產商重要的資金支出項。下表顯示了開發商的貸款本息償還壓力。

圖十二：房地產商貸款應付本金和利息

最后，房地產商在經營中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產企業經營業務不斷擴大的背景下，稅收支出的金額也越來越大，到2007年稅收支出已經接近2500億元。

圖十三：房地產企業稅費

綜上所述，房地產的資金支出主要包括房地產投資、購置土地、應付本金和利息以及應付稅費等幾個方面。2007年，房地產商的支出達到一個頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續增加之中。

（三）房地產資金缺口歷史分析

從房地產資金流出的情況看，從宏觀統計數據可得，2003—2007年，開發投資占房地產企業資金流出的比例最高，5年基本穩定在68%—69%，貸款本金償還所占比例一般在16%—18%，購買土地資金占比約11%—13.5%，稅收所占比重較小。但這并不一定符合房地產企業的實際情況，至少從微觀上運用上市公司的樣本試算時并非如此。

從房地產資金流入的情況看，2003—2007年，開發貸款的占比一般在20%左右，而自籌資金的占比在30%—33%，最大的部分是其他資金，其中包括了定金和預付款，個人按揭貸款和土地轉讓收益，占比達到46%—50%，其中的定金和預付款占比達到30%—40%，這三部分資金基本上涵蓋了房地產企業的資金流入情況。外資所占的比重一直都比較小。

表一：房地產企業資金周轉情況分析

2003—2007年房地產行業的資金缺口情況尚不明顯，2007在房地產市場景氣度極好的房地產企業的資金供給甚至大于需求，2006年資金基本處于平衡狀態，而2003—2005年的資金略有供給缺口，全行業的資金供求局面一直偏緊。

圖十四：房地產商資金缺口情況

從2003—2007年的情況來看，2007年是房地產企業資金最充裕的一年，雖然支出得到了大幅度的提升，但是，在房地產市場極度繁榮的條件下，房價上漲帶來的銷售收入的大幅度增加，為房地產商帶來了大量的資金流入，2007年也是房地產行業少有的出現較為明顯的正現金流的年份。

三．房地產資金缺口預測及分析

（一）2008年上半年房地產市場評價和資金缺口計算

2007年對于中國經濟來說是非常特殊的一年，中國經濟繼1992到1996年之后，經歷了第二次連續五年GDP增速超過10％的高速增長周期，并達到了經濟景氣的顛峰。2007年10月16日，上證指數達到6100點以上的歷史新高。房地產市場則在稍早于此也達到了景氣頂點，需求膨脹的同時伴隨房價高漲，房地產商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地，以求未來更加迅速地擴張和發展。

此后，市場迅速陷入調整并且調整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計。首先是股票市場開始大幅度下跌，從6000點跌至4000點，又從4000點向2000點而去。全國性的房地產市場調整也大體從2008年開始了，市場觀望氣氛日益濃厚，房地產商的存貨量開始提高，房價也明顯松動。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲備規模和在建設規模的龐大，都決定了房地產行業資金缺口的逐步凸現。但是在剛剛過去的2008年上半年，資金缺口實際上并不十分嚴重，僅約528億左右，問題剛剛浮現。

表二：2008年上半年房地產行業資金缺口情況（單位:億元）

我們計算2008年上半年的資金缺口在528.48億元，缺口較小。真正的情況遠遠沒有上半年的數據顯示的那樣樂觀，原因在于2008年第一第二季度，房價尚能處于上漲的時期，銷售雖然有回落但銷售利潤率的回落還不是特別顯著。上半年國內貸款的投放額也已經達到了去年全年貸款數的將近60%。這種情況在今年下半年將出現明顯的變化。下半年房價的下跌和銷售量的繼續萎縮是可以預期的.（二）2008年房地產資金缺口計算

2008年，我們對房地產市場的預期主要在以下幾個方面：（1）銷售量額下降，如此強烈的觀望情緒必然造成2008年的銷售量較2007年有所下降；（2）是房價的下降，房價撐不過第三季度，2008年房價的調整勢在必行；（3）瘋狂的購地行為停止，購地支出將出現下降；（4）開發商將減緩投資開發增速；（5）緊縮的貨幣政策在2008年不會出現反轉。盡管近期出現了降息和降低法定準備金率的變化，這種調整主要是針對通貨膨脹的回落、對經濟增速滑坡的憂慮、以及美國次貸危機不斷蔓延著三大因素作出的調整，我們并不認為房地產信貸會有明顯松動。

在以上預期之下，我們對2008年的資金缺口情況進行預測，結果如下： 表三：2008年房地產行業資金缺口情況預測（單位:億元）

假設條件：

（1）08年開發投資額增速0%（08年上半年增速33%，全年將進行全面下調）;

（2）08年土地出讓金同比下降10%（08年上半年購買土地增速明顯減緩，上半年同比增長7.6%，但下半年資金鏈趨緊給予同比下降10%的評定）；

（3）所有新增房地產貸款為3—5 年期，08年償還03—05年貸款;

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業純自籌資金占投資額30%（參考歷史值）;

（6）國內貸款全年同比持平（貨幣政策要求）;

（7）08年商品房銷售面積下降20%（一季度商品房銷售額面積同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，預計三四季度這種下跌情況還將持續，給予全年20%下降的預計）；

（8）08年房價下跌10%（一二季度房價暫時沒有出現下跌，但7月市場價格已經出現下跌，08年出現10%的房價下跌是可以預期的）。

（9）利用外資情況上下半年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

表四：2007年參考數據（單位：億元）

如此看來，在進入今年第四季度之后，房地產景氣將繼續下滑，資金壓力的不斷增加和銷售節奏難有起色將迫使越來越多的開發商加入到公開降價的行列中來。

（三）2008年房地產資金缺口敏感性分析

一、資金缺口對自籌資金占投資額比重的敏感性分析（單位:億元）

結論：房地產資金缺口對自有資金具有較強的敏感性，我們認為，房地產商提高資籌資金的比例有助于緩解資金缺口，是房地產企業解決資金缺口問題的重要方法。

二、資金缺口對2008年開發投資額增幅的敏感性（單位:億元）

結論:資金缺口對開發投資額增幅的敏感性較高，開發投資額決定了房地產企業支出的絕大部分，如果未來房地產企業要應對資金緊缺的現象，減少開發投資是最直接的減少資金缺口的方法。

三、資金缺口對國內貸款增速的敏感性分析（單位：億元）

結論: 從上表我們可以看出，資金缺口對新增國內貸款增速的敏感性相對較弱。但是，如果央行放松銀根，還是在一定程度上可以緩解房地產企業資金緊張的情況，但無助于行業景氣的恢復。

四、資金缺口對拿地支出的敏感性分析（單位：億元）

結論：資金缺口對拿地支出的增速不太敏感。主要原因是，雖然地價近年來上漲及其迅猛，但地價占房地產總成本的比例11%左右，因此地價的變化敏感性相對較弱。

（四）2009年房地產資金缺口計算

對于2009年的房地產市場，我們認為有兩種可能的調整軌跡：其一是中期調整，房地產市場進一步走向蕭條，進入一個長期的深度調整期，在2009年全年行業沒有復蘇勢頭；其二是短期調整，在經歷一年多時間的調整以后，到2009年底出現較為明顯的復蘇勢頭，房地產市場重新走上較為強勁的發展軌道。我們目前認為，房地產行業陷入中期調整的可能性明顯大于短期調整的可能性。

決定2009年房地產市場走勢的關鍵因素有兩個方面：宏觀經濟因素和政策因素。如果宏觀經濟繼續走弱，同時緊縮的政策不變，房地產行業極有可能進入一個長達幾年的調整階段，行業衰退在所難免；如果宏觀經濟能夠迅速走強，國家同時放松銀根，房地產市場將可能經歷一個較短的調整過程，2009年底有望走出低谷。在這種預期之下，我們對2009年房地產市場資金缺口分兩種情況進行預測：長期調整情況和短暫調整情況。

可能性1：中期調整、資金缺口近萬億。

如果2009年房地產市場出現中期期調整的情況，我們對市場的預測如下：銷售量進一步萎縮，房價繼續下跌，房地產投資迅速減弱，購買土地持續減少。整個房地產市場將進入衰退階段。

表五：2009年房地產行業長期調整情況資金缺口情況預測（單位:億元）

假設條件：

（1）09年開發投資額增速下降20%;

（2）09年土地出讓金同比下降20%；

（3）所有新增房地產貸款為3—5 年期，09年償還04—06年貸款;

（4）稅收支出同比下降10%；

（5）企業純自籌資金占投資額30%（參考歷史值）;

（6）國內貸款全年同比下降20%;

（7）09年商品房銷售面積下降20%，；

（8）09年房價下跌20%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

可能性2：短期調整，資金缺口近5千億

如果2009年房地產市場出現短期調整的情況，我們對市場的預測如下：銷售量萎縮后年底出現反彈，房價小幅下跌后反彈，房地產投資反彈，購買土地持平。整個房地產市場將在09年的短期調整后，在第四季度開始出現明顯復蘇的勢頭。

表六：2009年房地產行業短期調整情況資金缺口情況預測（單位:億元）

假設條件：

（1）09年開發投資額增速和08年持平;

（2）09年土地出讓金同比下降10%；

（3）所有新增房地產貸款為3—5 年期，09年償還04—06年貸款;

（4）稅收支出同比下降5%；

（5）企業純自籌資金占投資額30%（參考歷史值）;

（6）國內貸款和上一年保持一致;

（7）09年商品房銷售面積上升5%，；

（8）09年房價上升5%。

（9）利用外資情況和08年持平。

（10）央行中長期貸款利率保持不變

我們傾向于認為，在短期調整和中期調整兩種可能性當中，出現中期調整的可能性更大。理由如下：

1、宏觀景氣下行不支持行業快速復蘇，目前景氣下行具有國內和國際經濟周期的“雙重疊加效應”。從國內經濟周期來看，2003－2007年間，我國連續5年GDP增速高于10％，并且通貨膨脹情況大致良好，這是中國改革開放以來最好的增長周期，2008年僅僅是景氣下行的第一年，這次下行經濟下行周期可能較之1992－1996年之后的調整過程更為漫長。從國際經濟周期來看，以美國次貸危機為特征的全球金融動蕩，較之1997年的東亞區域金融危機的廣度，深度要嚴重得多，對中國經濟的沖擊也比東亞危機更為嚴峻，這種內外部景氣周期的雙雙下行，導致房地產行業不太可能在2009年領先于其他行業出現明顯復蘇。

2、目前房地產行業遭遇并不單純是資金供求缺口問題，而是預期變壞。在這種預期變壞產生了“三重緊縮”效應，第一重緊縮是消費延遲，無論是投資型還是自用型購房者均持貨幣待購，這種觀望本身就是一個不斷惡化預期的自我循環。今年年初以來按貸款拒絕率沒有上升，但申請件數的停滯就充分反應了這種觀望情緒。第二重緊縮是，即便商業銀行意識到對房地產行業過度收緊貸款可能會使得行業調整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當維持對房地產行業的信貸支持是必要和理性的，但從單個銀行的決策來看，率先收緊開發貸款就成為“囚徒困境”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開發貸款，就把房地產行業景氣下行帶來的風險轉嫁給了尚未收緊房貸的銀行。第三重緊縮是，我國房地產開發模式很大程度上是快速拿地、快速開發、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產企業獲得最好的項目利潤率，但有助于其規避市場風險，在銷售節奏放慢的情況下，房地產開發企業面臨在建項目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場觀望幾乎等同于開發商失去了規避市場風險和項目風險的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過簡單放松房地產行業的信貸可以解決的。

3、房地產行業的中期調整，反過來又可能加深了宏觀經濟的景氣下行，并使銀行業資產不良率面臨反彈壓力。此外，房地產行業的調整也可能嚴重惡化我國中低收入階層的就業狀況。下表給出了目前商業銀行貸款的行業分布情況。

表七：主要商業銀行的貸款行業結構

從總體而言，房地產行業陷入中期調整，可能給我國商業銀行帶來的不良貸款是萬億級的，但是現在尚難以判定貸款損失的嚴重程度。

4、外資難以充當房地產行業的主要資金供給者，主要的理由如下：第一，迄今為止外資在中國房地產行業始終不是主角，在我們2006年所做的《外資進入中國房地產行業的渠道及規模估測報告》中，指出外資在房地產開發、購買和租賃市場上，除高端寫字樓租賃市場之外，外資的份額估計未超過20％，在央行和外匯管理部門收緊外資進入房地產行業的渠道之后，目前外資進入該行業更為困難。第二，次貸危機在美國國內和全球范圍內的蔓延遠未結束，全球金融動蕩百年一遇，在這樣的背景下，歐美大型金融機構迅速從流動性過剩轉向流動性緊縮，目前已經出現從新興市場撤資的初步跡象，估計未來兩年內，中國的外貿順差以及利用外資FDI均將呈現較為明顯的下滑。因此這輪房地產行業調整不太可能伴隨外資蜂擁而入“抄底”的現象。

5、針對宏觀經濟的擴張性調控政策，例如增值稅轉型、溫和放松信貸、積極靈活的財政政策等等均不足以使得房地產行業景氣回升。相對而言，地方政府在地價款支付、地方稅費征收方面可能對房地產行業相對較為寬容，即便如此，行業調整仍然難以避免。

四．房地產上市公司分析

（一）上市企業總體凈利潤分析

2003—2007年，房地產上市企業的營業總收入以及營業總成本都逐年遞增，其中收入的增長幅度大于成本的增長幅度，尤其在06和07年兩年上市企業凈利潤的大幅增長。然而，情況從2008年開始有所改變，隨著房地產企業營業收入的下降，凈利潤也在被壓薄。從上市公司的數據來看，2008年難以實現像2007年一樣的凈利潤高速增長的局面。

圖十五：房地產上市企業營業總收入和總成本情況

2008年第一和第二季度凈利潤之和只占2007年凈利潤的43%，即使下半年凈利潤的增長速度與上半年持平，那么08年凈利潤也要比2007年要低40.3億，況且房地產企業2008年下半年所面臨的形勢更加嚴峻，凈利潤可能在下半年較下半年有所下滑?？傮w而言，房地產上市公司2008的盈利情勢并不容樂觀。

圖十六：房地產上市企業凈利潤情況和增長率

（二）房地產上市企業總體現金流分析

從上市企業的現金流情況來看，凈現金流與07年相比已經明顯減少。在08年第二季度比第一季度下降80億元，而且可以看出，第二季度的凈現金流已經為負。經營活動、投資活動和籌資活動的情況如下圖所示：

圖十七：房地產上市企業經營活動、投資活動和籌資活動現金流情況

凈現金流的是由經營活動現金流與融資及投資活動現金流相加總得到的。凈現金流為負，也是由這幾方面原因造成的：

第一，企業經營活動的現金流情況，許多購房者由于房價過高而無力購買，企業銷售情況嚴重受阻，經營現金流在08年1、2季度出現了明顯減少的現象。

第二，企業的投資活動在2008年仍然高速攀升，2008年一季度的投資活動現金流就已經超過了2006年全年的投資活動現金流。投資活動的活躍，以及資金成本的上升給現金流狀況帶來了較大的負面影響。

第三，上市企業的融資活動所帶來現金流與股市狀況高度相關。我們可以看出，在市場高漲的2007年，企業融資活動所帶來的現金流高達1064億元，而現在我們面臨著資本市場低迷，因此融資比較困難，第一季度融資活動的現金流為349.46億元，第二季度比第一季度融資減少254.8億元，為94.66億元，還不到07年融資現金流的10%。

圖十八：房地產上市企業總體現金流情況

從凈現金流的情況看，2003—2005年，房地產上市企業的凈現金流相對平衡，而2006年和2007年房地產企業在房價上漲的強烈推動下，現金流情況良好，出現了較大規模的正現金流，特別是2007年，這種情況到達了一個頂峰。到了2008年第二季度，房地產企業的凈現金流出現反轉，在下半年經營現金流負值會繼續增大，而籌資活動依舊不活躍的情況下，預計2008年全年房地產上市企業的凈現金流為負，隨著時間的推移，2008年下半年資金緊張狀況比上半年嚴峻，而2009年則比2008年嚴峻。