第一篇：界首市房地產行業調研報告

界首市房地產行業調研報告

市發改委

近年來，我國的房地產業快速發展，始終保持20%-30%的增幅。03年后，國家陸續出臺房地產調控政策，對房地產業開發經營進行調整，05年之后調控力度不斷加大，對全國房地產業發展格局產生了深刻影響。在宏觀調控的情況下，我市剛剛起步的房地產業面臨著較大考驗。為進一步促進我市房地產業健康持續發展，結合國家宏觀經濟調控，現對我市房地產業分析如下：

一、我市房地產業發展現狀

98年住房體制改革后，我市房地產市場有了實質性的啟動，發展受當時經濟低迷的影響，行業發展較為緩慢，投放市場的房地產項目較少，房地產企業整體水平不高，住宅小區開發水平較低，規模很小。特別是我市長期存在沿街商住樓過度開發現象，粗放型的發展建設和經營方式造成零星式、沿街一張皮式開發，城市缺乏整體規劃，城市基礎配套設施跟不上，市容市貌臟亂差現象長期得不到改善。

2004年以來，經濟的恢復性增長使我市房地產業開始逐步走上發展的快車道。近幾年來，土地市場活躍（06年出讓土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市場投放量迅速增加（近幾年投放市場近90萬M），房地產企業蓬勃發展，群眾消費熱情高漲，房地產業已成為推動我市經濟增長和改善市容市貌的重要力量。

21、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我市房地產開發項目用地投放量較大。2005年出讓土地11531平方米，2006年出讓土地473161平方米，2007年出讓土地115047平方米，2008年已出讓土地34126平方米（預計全年可達254000平方米）。同時，土地投放逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變，房地產開發規模越來越大。

2、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由于我市的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟的大舉進入。目前活躍在我市房地產市場的開發企業由前幾年的寥寥數家發展到現在的二十幾家，極大的促進了我市房地產市場的繁榮。

3、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。近年來，我市房地產業發展迅速，投資規模日益擴大，尤其從2004年開始，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，今年上半年我市房地產投資已占全市固定資產投資的60%以上，成為拉動投資增長的主要力量。

二、房地產市場需求狀況

我市2007-2010年規劃綱要中提出了到2010年我市總人口21萬人，城市規劃區面積21KM的發展目標。住房建設規劃中提出了2008到2012年住宅面積128萬M的需求目標。05至08年按照實際施工面積，我市到今年末供應市場商品房面積接近90萬M（由于缺少相關部門統計數據，目前商品房空置率還不掌握，具體數字 2 22

2出來后再做詳細分析）。由于規劃與實際尚有較大差距，加之近兩年來違規建設面積較大、房地產項目市場投放量過于集中，造成階段性供大于求。

根據上述指標，結合我市經濟發展勢頭較好，我市實際需求潛力雖然較大，但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求，這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。

三、當前我市房地產市場存在的主要問題

1、房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。

2、城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來較大影響。

3、房地產開發結構不盡合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長。商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。

4、市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。市場和消費者之間缺乏足夠的信息渠道，一定程度上影響了市場銷售。

5、住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設剛剛啟動。商品住宅價格提升過快，整體價格偏高。

四、幾點建議：

1、加大拆違力度，擴大高端市場范圍。

前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的群體，這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，加之前一時期私人違章建房，已消耗了這一群體的大量購買力。對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。建議加大拆違力度，嚴格控制私人違規建房，將這一部分購買力推向市場。

2、改善供應結構，激活中低市場。

積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。

目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。激活這一中低收入消費群體，將給我市房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區80-100m戶型)，將激活我市中低住房市場。

3、加強住房政策性保障，引導結構調整，完善住房供給體系。科學合理投放經濟適用房，加強中介服務，鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。224、加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我市房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。

規劃方面應發揮導向作用，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構；有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求；控制單體開發建設有利于開發的規模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場，以增強政府對土地市場的調控監管力度。

金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，抑制投機需求和過度超前消費。

5、盡快建立房地產市場信息披露制度，及時向社會通報市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。

二〇〇八年七月二十四日

第二篇：界首市巡視工作調研報告

界首市巡視工作調研報告

巡視制度作為監督下級黨組織領導班子及其成員特別是主要領導干部的有效形式，對加強領導班子和干部隊伍建設，推動中央各項重大決策部署的貫徹執行，促進黨風廉政建設和反腐敗斗爭的深入開展發揮了重要作用。隨著巡視工作的深入開展和形勢的發展變化，09年7月2日，中共中央發布實施了《中國共產黨巡視工作條例（試行）》（以下簡稱《巡視工作條例》）。為了進一步掌握近年來巡視工作在界首市的開展情況以及廣大人民群眾對巡視工作的反應和要求，進行了調研，現將有關情況匯報如下：

一、界首市在巡視工作中取得的效果

界首市委領導班子和領導干部切實把思想統一到中央關于開展巡視工作的決策部署上來。以省市巡視組蒞臨界首巡視檢查指導工作為契機，進一步理清工作思路，查找我市在工作中存在的不足，認真落實好中央關于推動科學發展、保持經濟平穩較快發展的決策部署。加強組織協調，為省市巡視組在界首開展工作提供了必要的支持和幫助，共同完成上級交給的巡視任務。我市高度重視上級巡視組對我市巡視情況的反饋，針對巡視組提出的意見和建議，市委班子專門開會研究，以“創新”的工作理念對存在的問題進行剖析，確定整改的“時間表”，掀起整改。市政府分管領導集中相關單位和部門對存在的問題進行工作分析，重點剖析存在的突出問題。對于屬于主觀因素造成的問題，責令有關責任人馬上進行限期整改；對于屬于客觀因素造成的問題，集思廣益，一起確定出整改的措施。由市委考核辦進行全程督查，對整改落實進度定期向市委主要領導匯報，確保取得實效。今年以來市委、市政府針對黨員干部中存在的工作作風問題，以“機關作風建設年”為抓手，結合學習實踐科學發展觀活動，著力增強干部責任感，切實轉變了干部作風，為推動全市經濟社會又好又快發展注入了強大動力。在作風建設方面，我市加強績效考核工作，在全市各機關事業單位實行了指紋考勤，制定完善了各類缺勤人員處理辦法；嚴格值班制度，加強了監督巡查；深化了黨政正職工作月報制度和村兩委班子成員坐班制，促進了我市工作效能和發展環境進一步優化。在經濟建設，我市提出了在淮北平原率先崛起的口號起的完善了巡視制度、規范了巡視工作、加強黨內監督的重大舉措，對于進一步加強領導班子和干部隊伍建設，推動中央各項重大決策的貫徹落實，促進了黨風廉政建設和反腐敗斗爭的深入開展，必將發揮重要作用。黨的十七屆四中全會對進一步加強和改進巡視工作，提出了更高的要求。為深入學習貫徹黨的十七屆四中全會精神，推動《巡視工作條例》的貫徹落實，近日，中央紀委負責同志接受了本網記者的采訪，就《巡視工作條例》頒布實施的有關問題，回答了記者的提問。

巡視工作面臨著新的任務和要求，亟須將其納入規范化、制度化的軌道，抓緊制定出臺《巡視工作條例》根據領導安排，

第三篇：房地產最新行業報告

房地產：經濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產政策調控的基調已經定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在 2014 年 4 月陸續到期，齊部長指出 “雙向調控” 要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。

目前地產股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產再融資開閘，優先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經營積極性有望大幅提高。

選股思路：

1）看圖說話：看好京津冀區域和海西平潭，兩個區域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發展），受益公司有首開股份、華業地產、廊坊發展等。海西平潭：推薦中福實業。

2）優先股受益：推薦萬科 A、保利地產、招商地產、金地集團。

3）國企改革： “國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業、華發股份、深振業、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。

第四篇：房地產估價行業調研報告

我省房地產估價行業發展現狀及對策建議

2010年9月8日至11日，黑龍江省建設廳房地產處組織舉辦了估價師繼續教育培訓，參會的估價師來自省內各個地市。徐處長特意從天津聘請了張弘武老師前來講解，徐處長本人也針對我省的現狀進行了講解和提示，又讓各地市的資深估價師介紹自己地方的估價業發展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機會。我們邊學習、邊調研，初步有了一點想法。

一、我省房地產估價行業發展現狀

（一）房地產估價機構發展速度較快，數量多，良莠不齊，估價機構規模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹立起來。

2004年的《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規定》，自2004年12月起房地產估價機構的成立由原來的行政主管單位核準制轉變為行政許可制，體制的轉變意味著只要符合十五項行政許可條件規定中房地產估價機構資質準入條件的，均可以申請成立專業房地產估價機構。許多有創業意識的人借此機會大舉進入房地產估價行業，紛紛成立估價公司。但多為4-10人的小公司，資質低，法人多為賺錢而賺錢，事業心弱。

（二）估價需求缺乏主動性。

張弘武老師講的對，在西方經濟發達國家，房地產估價專業人士的社會地位與律師、醫生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產估價專業人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產估價機構或專業房地產估價師的專業幫助，絕大多數是被動或是處弱勢條件下委托估價機構進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業務體制問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產估價專業服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。

（三）估價勘察草率。

有些估價機構根本不安排估價人員去現場勘察，甚至有些機構偽造現場勘察紀錄及照片。有的機構不安排估價人員去現場勘察，只是

憑借房地產證復印件所刊載內容來判斷。有些機構在進行個人住宅物業評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現場勘察，其物業照片是通過網絡搜索衛星航拍下的外觀照片下載而成，室內照片則胡亂拼湊。

（四）回扣風盛行。

商業賄賂是市場經濟的通病，是制約市場經濟正常運轉的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業賄賂工作。房地產估價行業反商業賄賂也一直在高調治理中，但收效甚微。估價行業顯現出商業賄賂現象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業相對其他行業來講，每單估價業務收費低，尤其是目前估價業務競爭激烈，各估價機構估價收費標準競相調低；比例大，是指回扣比例占總體估價收費的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣 40%，再加上給銀行業務員的提成，回扣總比例甚至高達60%-70%，這是任何一個行業無法承受的。

（五）估價機構間業務競爭無序。

企業間競爭提倡的是產品質量競爭，由于估價機構所提供的估價產品在客戶心中沒有統一的標準來衡量，而且估價服務結果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構之間業務無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮。“客戶定價法”成為了估價方法，受估價目的所限，哪家估價機構出具的估價結果能滿足委托方要求，委托方就將估價業務委托給該家機構做。估價機構以客戶期望價格迎合客戶，以取得業務。滋生了估價機構為承攬估價業務，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。

二、解決對策和建議

一把鋒利的刀，如果管理得當，用在正當的地方，能夠為社會創造財富；如果放任對刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報酬并不必為此承擔任何風險，殺人搶錢就會成為一種趨勢。因此說，游戲規則必須制定好、貫徹好！

（一）加強行業管理，成立地方估價學會，發揮學會作用。在市

場經濟條件下房地產評估應由行業學會管理，建設主管部門分層次負責估價師和評估機構的資格管理，其他工作，如估價師執業資格考試、繼續教育、制定技術標準和職業道德規范等工作由政府委托介于政府與中介機構之間的民間機構——估價師學會負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔。

（二）嚴格市場準入。執業人員和機構都實行三級準入制。首先要完善估價專業人員的系列，根據人才的“寶塔結構”，房地產估價師應分高級和中級，初級應為估價員，并設置水電、設備等配套專業的估價師。應建立三個等級的臺階制，即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學歷和執業時間的限定，跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業務。而且要實行估價人員責任制，評估所所長和項目負責人必須是中級以上估價師，所有評估報告必須經中級以上估價師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經高級估價師簽字生效，涉及到配套專業的評估報告必須有相關配套專業的估價師介入。允許二級機構到外地承接業務，但要有控制范圍，要比一級低一個檔次。

“準入”的標準要嚴格。一是與三個等級估價人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價師專業資格考試和注冊條件。要改變現行估價師執業資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關專業工作經歷和從事評估實務的年限，一般應增加2－3年，筆試內容涉及業務面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊（滿五年以上的充其量只能從事估價員工作，但最好不開這個口子），受行政處罰處分的應滿五年才準予注冊。隨著評估業務的發展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。二是三個等級評估機構的資格條件偏寬，根據“房地產法”第五十七條關于房地產中介服務機構應具備條件的規定，每一個等級機構有注冊資金，估價師人數，總體從事評估人數，機構執業年限以及已做評估業務數量等方面都應提高標準，如三個等級評估機構的估價師人數應增加，尤其要

規定一、二級機構必設高級估價師，所有機構執業人數不能以抽象的70％的比例作限定，而應規定每一個等級的機構應有具體數量的專業人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量（將來信息共享，應規定評估所有提供信息的義務）的要求。

（三）由政府或學會牽頭，由各估價機構參與簽訂自律條約，只允許以國家規定的收費標準的六折為最低折扣進行價格競爭，如有違反，堅決進行價格處罰，直至吊銷資質，并在報紙等重要媒體公布自律準則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度 對于參與壓價競爭、給回扣、與客戶勾結出具虛假報告、隱瞞真相出具不實報告、為外來報告蓋章收費等違規行為，一經查實，要依法按規處理，涉及估價師職業紀律和職業道德的，由行政部門或行業協會予以行政處罰或行業處分。要淘汰一批不合格的機構，要打擊走穴估價師，取消他們的從業資格。

（四）扶植業務過硬的估價機構。應有重點地扶植一批有實力、有發展后勁的估價機構，給予業務上的指導和支持。要突出機構信譽品牌，宣傳幾家信譽品牌過得硬的機構。應強化對機構人員的動態管理，鼓勵從業人員取得多重資格。扶植執業的估價師隊伍，保護他們的利益。仿效發達國家和地區的做法，確定估價師不同層次（例如：高級估價師）的標準，強化估價師個人品牌。

三、結語

在我國，市場經濟仍是初級發展階段，中介行業的發展較發達國家尚有一定差距。我們估價行業的發展，應有外延發展轉入內涵發展。控制數量，提高質量。真正讓有知識的從業人員得到尊重，吸引更多有素質，愿意從事本行業的人員加入到我們的隊伍中!

第五篇：關于房地產中介行業發展調研

關于房地產中介行業發展調研

一、、現狀及特點

1、特點。不從事房地產開發活動，只提供中介服務，不占有房地產商品，也不直接從事買賣活動，只向買賣雙方提供溝通服務。具有很強的靈活性。以傭金為主要收入來源。

2、存在的問題。一是門檻不高，業務人員素質良莠不齊；二是誠信不良。虛假信息、屢吃差價、私下交易、協議陷阱、陰陽合同……種種“黑幕”不勝枚舉。三是管理不善。內部管理粗放，“私單”頻頻亂走，經紀人員難以約束，違規操作屢禁不止。四是擴張不當。資金不足、管理不力、人員不齊等等，在這種情況下，一批小房產中介 “跑馬圈地”。市場交易活躍時，這些內部缺陷被掩蓋，一旦市場行情“調頭向下”，緊繃的“弦”隨時會斷。五是監管不嚴。

二、發展趨勢及應對

隨著二手房市場的不斷擴大，及國外中介行業的對比分析，國內生存的環境也將逐步擴大，同時對中介企業的要求也越來越高，同行業競爭也將更為激烈。所以，規模化、品牌化、專業化、信息化必將成為未來中介行業的發展趨勢。

規模化：可以預計，經過市場激烈的競爭和震蕩，中介行業的規模化將進一步提高。一方面表現為中介行業市場集中度將進一步加強，經過兼并重組之后，市場上將出現占據市場份額前幾名的規模化大公司，目前情況看，二十一世紀不動產海外上市及房屋置換中心的老大形象給后來者提高著門檻，而管理的滯后性給行業后來者有可乘之機，通過大型項目運作、網站，報紙等媒體宣傳力度提高企業知名度，通過單兵的專業性提高美譽度。建立穩定的贏利模式和人才的儲備快速擴張。在資金不足時只求行業前列，讓教育客戶的事情留給地主們去做。資金充足時，全國布局也將成為可能。不能做大的結果就是死亡。

品牌化：目前已有少數公司樹立一定的品牌形象，但品牌知名度和影響力還沒有達到較高的標準。未來隨著中介行業的規模化，品牌效益和影響力將進一步上升，品牌化將為中介公司的盈利增長和效益帶來明顯的促進作用。通過誠信手段，建立品牌化戰略。應長期堅持。

專業化：中介行業是典型的服務性行業，專業性特征極為明顯，包括人才的專業性、服務的專業性、業務的專業性、流程的規范性等等。隨著行業的發展，這些專業的特性將進一步提高。也只有做到真正的專業，具有優秀的企業文化理念，才能贏得市場的尊崇，贏得客戶的信賴，才能夠異軍突起異取得長遠的發展。專業化生存在許多企業都得到重視，但真正的比賽在于學習的速度及知識的更新。就像言一先生所說，成為行業專家，不但具備專業知識還要保持學習力及好奇心，更要以客戶為中心。一切為客戶而做。

信息化：信息化將是未來中介行業不可缺乏的核心競爭力之一，依托先進的網絡及信息管理系統，中介企業才可能實現科學的企業管理，才可以提高企業運作的效率和效益，才能夠為客戶和市場提供最便利和專業的服務，為企業的發展壯大提供堅實的基礎。信息化的主要工具是電腦相關軟件的使用，但目前情況下，很多企業沒有使用，而使用者也只停留在業務處理層面，而管理控制或更高層面的流程優化都存在的大的問題，學會使用先動的工具得以事半功倍，不斷進行系統優化及分析，找出問題，及時修正。

未來的樓市發展主要以二手樓市發展為主導，二手樓市的健康發展，需要有穩定的中介行業支持，中介行業在去年新一輪樓市的發展帶動下，進行急速擴張和發展，搶占市場份額和提升利潤成為各企業的追逐點，中介人才競爭、資源競爭和全國化拓展將帶動中介企業的人員管理、資源管理、業務運營管理等全面思考，并促使其高度信息化管理和科學化管理，支持企業持續穩定的發展，面對全國現狀和樓市的未來，只有有著深厚體系底蘊和獨特的競爭力穩健經營的大品牌大企業才能來達到一統天下格局。

房地產知識2013年3月27日星期三