第一篇：房地產公司財務調研報告

關于中小房地產公司財務管理的調研報告

2009年部分上市公司紛紛進入房地產市場，瘋狂拍地，房價上漲，而房地產業也成為國民最關注的熱門行業。整頓房地產市場秩序，歷來是政府調控政策的主要內容。在房地產市場面臨嚴峻形勢的情形下，國務院也陸續出臺房地產調控政策。2010年1月7日，國務院辦公廳出“國十一條”，從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定2010年樓市政策基調，表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態度。時至2010年8月，從京滬杭開始，各商業銀行業紛紛暫停第三套房貸。如此以來，在大型房地產企業和宏觀調控政策的雙重壓力下，中小房地產企業的命運何去何從，成為一個比較嚴峻的問題。本文將對九江部分中小房地產企業的財務現狀進行分析，從融資、財務狀況幾方面來指出中小房地產企業的問題，并提出解決方案。

一、中小房地產企業財務管理的現狀及原因

（一）企業融資現狀的分析

資金是企業生存和發展不可或缺的資源，房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。

1、自籌資金主要有企業自籌和向關系人借貸兩種形式，自籌通常表現為在流動資金

不足的情況下，企業向職工集資；向關系人借貸。兩種方式的利率一般高于同期貸款利率，而且金額較小，對房產企業而言，只能解決暫時的問題，對長遠的發展沒有根本性的影響。

2、中小企業在外資融資的直接融資方面，證券市場準入門檻高 目前，我國資本市場還很不完善，大部分企業尤其是中小企業難以通過直接融資渠道來獲得資金，從股權融資來看，作為企業發行股票上市的唯一市場，滬深交易所設置了很高的門檻，絕非一般中小企業能問津。從債券融資看，目前我國企業的債券市場的發展遠落后與股票市場的發展，大企業都難以通過發行債券的方式融資資金，規模小，信譽等級相對差的中小城市企業就更不用說了?？抗蓹嗳谫Y和債權融資來解決我國眾多中小企業，尤其是非國有中小企業融資問題不現實。

3、在當前調控政策的背景下，國民對買房抱有觀望的心態，這就抑制了房屋銷售。為了回籠資金，大企業尚且需要降低房價來保證資金的流通，更何況中小企業。然而中小企業在擁有房源的數量以及其他一些軟實力上都存在明顯不足，這也就造成了中小企業較少的預售房款。所以就目前來看，在房屋預收款下降的情況下，中小房產企業的發展主要取決于銀行貸款。

4、然而在當前背景下，我國中小房產企業獲得貸款幾乎不可能。原本商業銀行在向中小企業貸款方面就一直存在著種種限制。據統計，目前中小企業的貸款規模僅占銀行信貸總額的8%左右，這與中小企業創造國內生產總值的1/3，工業增加值的2/3，出口創匯的38%和國家財政收入的1/4的比例是極不對稱的。而目前，銀監會更是要求各商業銀行嚴格限制房產企業貸款。這樣中小房產企業在融資上就面臨著不得不解決的問題。

（二）企業財務狀況的分析

1、財務控制薄弱，缺乏具體的財務制度。當前，我市中小房產企業普遍存在財務控制薄弱的現象，主要表現在：一是對現金管理不嚴，導致資金閑置或不足。在調查的中小企業中，沒有一家制定出較完善的正式財務制度。不少企業認為現金越多越好，大量現金未參加生產周轉，造成現金閑置浪費。還有些企業的資金使用缺乏計劃安排，使財務陷入困境；二是在資金流入不足的情況下，企業資金支出的審查顯得不夠嚴格，職工各項費用的報銷過于寬松，造成了部分員工的投機行為；三是缺乏對收入、成本、利潤的分析，平時只關注現金流，缺乏對項目工程投入產出比的考慮。

2、管理模式僵化，管理觀念陳舊。中小企業典型的管理模式是所有權和經營權的高度統一，企業的投資者同時就是經營者，表現出企業領導者集權現象嚴重?，F場調查發現，多數管理者思想落后，管理能力差，僅憑經驗和感覺管理，缺乏對財務管理理論方法的認

識和研究，更缺乏現代財務管理觀念，經常出現企業財產與個人家庭財產互相占用的情況，使其職責不分，越權行事，財務管理混亂，財務監控不到位，會計信息失真，財務管理失去了在企業管理中應有的地位和作用。

3、少數納稅人文化層次和現代經營管理理念欠佳，不能按照《征管法》和稅務機關的要求建賬，主觀隨意性太大，收支無發票，收入隨意報，記賬的業務只是非開票不可的業務，有的記賬只是形式主義，為了應付稅務機關。財務人員、辦稅人員素質參差不齊，由于新辦企業不斷增加財務人員緊缺，老會計有一定水平，但一人代幾個單位的帳，時間上不能保證；新會計不是缺理論知識，就是少實踐經驗；更主要的原因是企業是老板，工資由老板發，不聽老板的就被炒魷魚，所以會計只能根據老板提供的票據“做賬”、“圓賬”。

（三）造成企業財務管理問題的原因

1、中小企業尚未建立起現代企業制度，財務管理和經營管理不規范中小企業大多是以家庭經營，合伙經營等方式發展起來的。投資規模與市場競爭力不足，抗風險能力低，容易遭到市場的淘汰，財務管理和經營化管理不規范。據調查，有80%的中小企業會計報表不真實或沒有會計報表，財務信息失真。

2、由于一些中小企業存在逃避銀行債務，多頭抵押等情況，因而其資信等級不高。由于銀行對其缺乏足夠的信心，為保證信貸資金的安全，降低成本和提高經濟效益，銀行不愿冒險向中小企業發放貸款。

3、國家宏觀調控的原因，銀行對房產企業的貸款資格加強審查，甚至已經停止對中小房地產開發企業發放貸款。

二、解決中小企業財務管理問題的對策

隨著國家宏觀調控政策的日趨深化以及房產行業競爭的更加激烈，中小房產企業的財務問題也日漸突出，企業要想在市場上走得更深更遠，工作任務就更加艱巨，必須采取有效措施予以解決。

1、制定科學的現代企業制度，建立規范的財務制度。加強企業的治理建設，逐步改變企業用人方面任人唯親，家庭成員占據重要的管理崗位，決策上獨斷專行的現狀。引進優秀的管理人才，提高經營決策的科學性，降低企業的經營風險，提高企業的信用水平，來吸引外部投資，爭取銀行貸款。同時積極融通資金，要樹立現代中小企業融資意識，根

據企業自身特點選擇適當的中小企業融資方式。針對調控政策，在銀行貸款上，房產開發企業可以通過注冊經營公司取得貸款，來規避政策的限制。

2、加強企業管理，核準資金費用支出的真實性。要真正認識到管好、用好、控制好資金不單是企業財務部門的職責，而是關系到企業的各個部門、各個經營環節，把強化財務管理尤其是資金管理貫徹落實到企業內部的各環節、各個職能部門。提高資金使用效率，要充分預測到資金回收和支付的時間，通過對市場的分析，調整營銷政策，實現資金運用和來源的有效結合，使資金的使用達到最佳效果。

3、加強財會人員隊伍建設，提高全員管理素質。根據《會計法》的有關要求，對財會人員進行專業培訓和政治思想教育，不斷提高自身的綜合素質，特別要加強財會人員職業道德和職業紀律教育，增強財會人員的監督意識，認真履行好會計監督制度的職責。同時注重財會人員知識的更新，要根據企業會計核算方法不斷更新的實際，自覺把各種自動化程序引入到企業會計管理中。

第二篇：公司財務分析調研報告

公司財務分析調研報告

【摘要】目前我國房地產業存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產金融市場不發達和宏觀調控政策的影響，也有企業自身的原因。我根據本單位的實際經驗，結合所學知識，提出房地產企業應利用海外資金長期看好國內房地產業的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，從根本上降低融資需求。

【關鍵詞】房地產公司 融資渠道財務狀況 調查報告

【Abstract 】There is currently financing of real estate pressure, financing a single issue.Here both the real estate finance markets are underdeveloped and the impact of macro-control policies, but also their own reasons.In accordance with the practical experience of the unit, combined with the knowledge, make use of overseas real estate companies should be optimistic about the domestic real estate fund long-term opportunity, and actively cooperate with foreign capital;while continuing to enhance its management capacity, improve capital management efficiency, speed up the development the process of building cash flow, the smaller the flow of funds to promote the functioning of the larger real estate projects, and fundamentally reduce financing needs.【Key words】 financing real estate companies report the financial position

一、目前房地產業融資問題現狀

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我單位企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，我單位開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市

場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。

2、積

極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

我單位所在的XXXX（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的某某集團、DBS發展銀行、香港萬科等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于XX中路的XX廣場項目，位于XX新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2010年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達 100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以我單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款 3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。

第三篇：房地產公司財務管理制度

廬江縣仁和職業有限公司財務管理制度

第一章

總則

1．1 為了維護公司、股東和債權人的合法權益，加強財務管理和經濟核算，根據《公司法》和《企業會計制度》等相關法規，結合公司實際情況，制定本規定。

1．2 公司財務管理的基本任務是:做好財務預算、控制、核算、分析和考核工作；規范公司的財務行為，準確計量公司的財務狀況和經營成果；依法合理籌集資金，有效控制和合理配臵公司的財務資源；實現公司價值的最大化。

1．3 本規定在公司內部暫時執行，隨著公司業務的正常開展和不斷拓展，將進行更改、補充和完善。

第二章 財務管理組織機構

2．1 公司實行董事會領導下、總經理負責制的財務管理體制，公司是獨立的企業法人，自主經營、自我發展、自負盈虧、自我約束，依法享有法人財產權和民事權力，承擔民事責任。公司設臵獨立的財務機構即財務部。

2．2 公司按照《會計法》和《會計基礎工作規范》等規定,結合公司的核算體制和財務管理的實際需要，配備財會人員，加強對財會人員的管理。

2．3 財務部主要負責公司的財務管理和經濟核算，主要職責為：

（1）負責公司財務管理制度和各項會計制度擬定；

（2）參與公司籌資方案的擬定和實施；

（3）參與公司發展新項目、重大投資、重要經濟合同的可行性研究，提供財務意見；

（4）參與公司經營決策，統一調度資金；

（5）負責公司財務預算管理、會計核算；

（6）負責編制合并報表，提供財務數據，如實反映公司的財務狀況和經營成果，并作好項目和財務分析工作；

（7）監督財務收支，依法計繳稅收；

（8）負責公司財務會計檔案的保管，票據申購、使用、核銷等管理工作；（9）監督、檢查資金使用、費用開支及財產管理，嚴格審核原始憑證及賬表、單證，杜絕貪污、浪費及不合理開支；

（10）參與對子公司的財務管理。

（11）協調處理與各單位的關系。

2．4 財務部建立稽查制度，出納員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權債務賬目的登記工作。

2．5 公司董事會按有關程序聘任公司財務負責人。

第三章 會計核算

3．1 公司按照《企業會計制度》規定，結合經營項目實際情況，制訂并實施有關會計核算暫行辦法，及時、正確反映經營業績和披露經營風險。

3．2 公司采用借貸記賬法，以中文作為記錄的文字，以人民幣為記賬本位幣，按照《企業會計制度》的規定并結合公司的實際情況，設臵總分類和明細賬科目。

3．3 公司按照《企業會計制度》規定對經濟業務進行會計核算、賬務處理，并實行會計電算化。

3．4 公司依照權責發生制和配比原則確認收入和成本，以反映公司的經營成果。

3．5 公司嚴格區分本期費用支出與期間費用支出。

3．6 公司各項財產在取得時按照實際成本計量，其后，如果財產發生減值，按照《企業會計制度》的規定計提相應的減值準備。

3．7 公司在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則的要求，不得多計資產和收益、少計負債和費用。

第四章 財務預算管理

4．1 公司制定財務預算管理暫行規定，對公司的經營業績、財務狀況、項目運作等實行全面財務預算，并依據其實施管理。

4．2 公司在開始前組織編制完成本的各項財務預算，財務預算主要包括以下內容：

1.經營預算；

2.盈利預算；

3.資金預算。

4．3 公司在預算開始后，對財務預算執行情況進行分階段的控制和監督，及時進行差異分析，并查實差異的原因，向總經理報告。

第五章 收入、成本費用管理

5．1 公司建立并完善營業收入的管理規定，確保收入循環中的報價、簽訂合同、實際收款和開具發票等各環節的內部控制，以加強對業務活動的財務監督。

5．2 營業收入是指公司在營業期間收取的各種經營項目的主營收入和其他業務收入。公司在收訖價款或取得價款的憑證時，確認營業收入的實現。

5．3 公司對外投資性的收益包括短期投資收入和長期投資收益。短期投資收益在持有期滿后確認，長期投資收益按被投資單位取得的合法審計報告中的財務權益確認。

5．4 成本費用的核算堅持權責發生制的原則，當期發生的成本費用，無論其款項是否支付，都應計入當期的成本費用；雖在本期支付的成本費用，但應有后期負擔的均不能計入本期成本費用。但應歸屬本期的成本費用和損失不得掛賬，調節利潤。

5．5 嚴格控制成本費用的開支范圍和標準，嚴格履行請購、審批、合同訂立、付款等程序，合理控制成本和費用。費用報銷的審批及流程按照費用報銷暫行規定執行。

5．6 公司合理運用財務杠桿，降低財務費用等資本成本。

第六章 資產管理

6．1 公司嚴格按照國家有關部門頒布的《現金管理條例》、《銀行支票使用管理暫行規定》、《銀行賬戶管理辦法》和公司現金、銀行存款管理暫行規定，對貨幣資金的使用、銀行賬戶的開設和使用進行管理。貨幣資金的保管和核算須崗位分離。

6．2 公司制定信用政策，加強對應收款項的管理，明確欠款對象，落實追款責任并依據結果施以獎懲。

公司采用余額百分比法估計壞賬損失，并計提壞賬準備，計提的比例為期末應收款項的5‰。財務部對已確實不能收回的超齡應收款項，定期逐筆書面上報總經理審核，批準后作為壞賬損失處理。如數額較大者須通過董事會批準后處理。

6．3 公司加強對存貨的管理，建立完善的采購、保管、領銷、記錄、盤點制度，保證賬、卡、物相符。存貨按照實際成本計價，領用或發出存貨，采用先進先出法確認其實際成本。

6．4 公司制定并嚴格執行《固定資產管理辦法》，健全固定資產購建預算、授權購買、登記核算、維護保養、處臵等控制制度。公司的固定資產按分類確定折舊率，采用直線法折舊。全部折舊額在相應資產的有效經營期內收回。

公司對固定資產的購建、清理、報廢等，都應當辦理會計手續，設臵固定資產明細賬，建立固定資產卡片，進行會計核算。

6．5 公司對資產使用部門要求定期或者至少于每年終了，對各項資產進行全面檢查，并根據謹慎性原則的要求，合理地預計各項資產可能發生的損失，當期末賬面資產價值與可收回金額發生差額時，對可收回金額低于賬面價值的差額，提交公司總經理批準后計提資產減值準備。

第七章 負債及所有者權益管理

7．1 公司的債務性融資和權益性融資，依據《公司法》等相關法規和《公司章程》進行。

7．2 公司依據《公司法》等相關法規和《公司章程》實施股本變動、提取公積金以及分紅派息等程序。

公司法定公積金按照稅后利潤的10%提取。

第八章 籌資管理

8．1籌資是公司根據發展需要，在自有資金不能滿足和保證公司正常運轉時，從外部獲取資金以達到公司經營目標的必要活動?；I資必須充分考慮公司實際情況，制定和掌握好籌資策略和方法，確保此項工作安全、有序，并取得最佳效益。

8．2籌資的目的是投資，籌資策略必須以投資策略為依據，充分反映公司投資的要求?；I資時考慮以下因素：以“投”定“籌”、量力而行、具有配套能力和消化能力、籌資成本、籌資管理的難度、公司籌資的期限、負債率和還債率等。

8．3 籌資方式包括銀行籌資、股票籌資、債券籌資等。結合公司實際情況，銀行籌資是公司資金籌集的最主要、最直接的內容，在公司的發展階段，應盡量爭取各專業銀行的支持。

第九章 投資管理

9．1 公司依據國家宏觀經濟環境、有關法規和公司章程、地區及行業發展狀況、公司及項目前景分析等因素，把對公司的長期發展有較大的影響投資項目，作為是對外投資管理的重點，同時，為改善投資決策效果，提高投資決策能力和收益，董事會對投資項目進行初審、分析、篩選、評價、論證。公司不從事證券信用交易，避免從事承擔無限責任的投資。

9．2 對外投資應考慮投資增值程度、投資保本能力、投資風險性、納稅優惠方針、投資的預期成本、籌資能力、投資回報期間的長短等，全面綜合考慮各因素的基礎上，確定投資的項目。

9．3在爭取獲得更多的投資增值、投資收益時必須重點考慮投資的風險，包括項目特有風險、公司風險、市場風險。由于項目的市場風險不能通過多角化加以分散，因此其對項目的影響非常重大，但公司風險或項目特有風險也不容忽視。

9．4 短期投資是指公司購入能隨時變現并且持有時間不準備超過一年的投資。短期投資按取得時的投資成本入賬。

短期投資持有期間所取得的股利、利息等收益，不確認投資收益。

9．5長期投資是指公司購入不能隨時變現或不準備隨時變現的投資，并分別在“長期股權投資”、“長期債權投資”科目中核算。

公司對外進行股權投資，根據對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的不同情況，分別采用成本法或權益法核算。

公司對外進行債權投資，按取得的實際成本，作為開始投資成本。

9．6 公司應當定期或者至少每年終了,對長期投資逐項進行檢查,如果由于市價持續下跌或被投資單位經營狀況惡化等原因導致其可收回金額低于賬面價值的,應當計提長期投資減值準備.9．7公司根據《公司法》，以及公司發展戰略實施對外投資，并嚴格履行立項、可行性分析、審批、運作、監督管理和核算等程序，對外投資必須經董事會審議通過。

第十章 財務信息管理

10．1 公司依據《企業財務報告條例》、《企業會計準則》、《企業會計制度》、《合并會計報表暫行規定》以及財政部頒布的其他有關制度，編制財務報表。

10．2 公司的財務報表屬于公司的財務機密，未經董事會批準的財務報表一律不得外流。

10．3 已經審核過的報表如需外送，需經財務負責人并報總經理批準。月報在次月的十日內送各股東，季報在每一季度結束后的二十日內送各股東，年報在每一會計結束后的三十日內送各股東。

10．4公司依照《會計電算化管理制度》實行財務電子信息系統，實現授權、崗位分離、記錄控制等內控程序的電算化，保證內控制度的有效性,相關人員在使用財務電子信息系統過程中，嚴格遵循內部控制規范和技術規范，保證系統的正常運行。

10．5 公司財務部依照《會計檔案管理辦法》妥善保管各種財務會計文本（電子）資料。

10．6 財務部按照規定作好財務工作交接工作，財務人員工作調動或者因故離職必須將本人所經管的財務工作全部交給接替人員，沒有辦清交接手續不得調動或者離職。

第十一章 附則

11．1本規定由董事會負責修改和補充。

11．2本規定由董事會授權公司財務部負責解釋。

11．3 董事會委托公司財務部依據本規定擬定若干具體實施細則和具體辦法，由公司總經理審批通過后，頒發施行。

11．4本規定自頒布之日起開始執行。

第四篇：房地產公司財務管理制度

房地產公司財務管理制度

第一節

總

則

第一條、為了加強XX房地產開發有限責任公司（以下簡稱“公司”）的財務管理，規范公司財務行為，真實、完整地提供會計信息，保證公司各項經營活動的正常開展，維護投資者的合法權益，根據國家相關法律、法規及公司《章程》的有關規定，特制定本制度。第二條、公司財務管理的主要任務是：以穩健經營為原則，建立健全內部控制制度；科學編制公司財務預算，依法組織收入，合理控制成本費用，增收節支；加強經濟核算，有效利用公司資源，提高資產使用效益；定期進行財務分析和考核，如實反映公司財務狀況；加強資產管理，維護公司資產安全與完整。

第三條、公司及所屬子公司、項目部在開展各項經營活動時，必須嚴格遵守本制度。

第二節

財務核算制度

第一條、會計人員每月終了，對會計賬薄進行一次核對，以保證賬賬相符、賬實相符。第二條、財務人員要保守企業商業秘密，不得私自向外提供單位的會計信息。第三條、各財務部要嚴格要求按照公司資金計劃、費用預算、合同審批付款。

第四條、各財務室對超過支票起點支付的款項均由出納辦理轉付手續。付現需由領導批準，出納不得開空頭支票。

第五條、公司所屬各分公司每月25日結賬，按公司要求在次月5日前向各有關部門報送報表。公司財務部按季向總經理報送合并會計報表及附注說明。

第六條、財務人員要加強對財務收支的監控。嚴防虛報冒領、貪污等行為發生。第七條、各分公司財務人員監督、督促應收賬款的回收。

第八條、各分公司會計對所轄帳務要一月一濾，以保證帳務應轉盡轉，信息真實準確，發現問題要及時上報公司財務。

第九條、各分公司財務對年終科目余額必須進行清理，對確實不能銷賬的預付款，要單獨向公司匯報審批。

第十條、財務部要收取合規、合法手續，避免因手續問題給公司造成經濟損失。第十一條、購置固定資產要及時入賬，按規定計提折舊。

第十二條、各分公司出納賬都要做到日清月結，接受公司審計、財務部和本單位會計的檢查指導。

第十三條、出納人員應及時將所收現金存入銀行，每日晚間庫存現金不得超過1000元。對特殊情況下發生的以個人存折形式存放公司資金，出納應向公司財務部長事先申明，并辦理登記手續。更換或注銷存折時，應由登記人留存存折復印件，計收利息后方可更換。第十四條、財務人員組織、指揮、協調與核算相關事項的操作運行。

第十五條、財務部門建立完整的帳務核算體系，必須設立總帳（一級帳）、分類明細帳（二級帳），對各類資產進行分類明細核算，各使用部門建立三級保管帳。所有帳務設置、票據領用、傳遞、各類資產的出入庫程序由財務部門負責管理，確保帳帳相符、帳實相符、帳表相符。資產管理部門設立臺帳進行監督管理。

第十六條、財務部要對重包、半重包工程繳納建安營業稅，由公司直接代扣。直供材料憑真實的購貨發票等手續報賬。代扣職工個人所得稅。

第十七條、有獎發票在報銷時，由會計人員監刮方有效，自行刮票拒收。第十八條、因工作滯后發生稅款滯納金，均由所在單位會計承擔。第三節

票據管理制度

第一條

為加強公司票據的管理，規范票據的傳遞和保管，控制票據的有效使用，制定本制度。

第二條

本制度所稱票據系指與公司日常經營相關的各種有價證券和憑證，包括發票、支票、匯票等。

第三條

公司處理有關票據事務時，應遵循本制度的規定。票據管理

第四條

支票的管理：

借用支票必須填寫借支票單，借支票單必須經財務部長簽字后才可到出納處領取支票。向銀行提取現金時，使用現金支票，轉賬支付時，使用轉賬支票。第五條

發票的管理

1、公司應當指定財務部專人向稅務機關領購發票。申請領購發票時，應當提供經辦人身份證明、稅務登記證，以及財務印章或者發票專用章的印模，經主管稅務機關審核后，領取發票領購薄。然后，憑發票領購薄上核準的種類、數量以及購買發票方式，向主管稅務機關領購發票。

2、公司應當按規定的時限、順序、欄次，全部聯次一次性如實開具發票，并加蓋公司財務印章或發票專用章。公司不得轉借、轉讓、代開發票；不得倒買發票。

3、公司應當建立發票使用登記制度，并定期向主管稅務機關報告發票使用情況；應當按照稅務登記機關的規定存放和保管發票，不得損毀。已開具的發票存根聯和發票登記薄應當保存5年。

4、財務部門應當定期對其購買和其他部門領用的發票進行檢查。對其他部門領用的發票應當嚴格控制，用完后及時收回并辦理領用注銷手續。第六條

匯票的管理

匯票分為銀行匯票和商業匯票。

1、出票：出具匯票（或接受匯票時）應認真檢查以下內容是否齊全：匯票的金額、付款人名稱、付款日期、收款人名稱、出票日期、出票人在票據上的簽章。

2、背書：對未記載“不得轉讓”字樣的票據，可以依法轉讓（或接受轉讓）。背書（或接受背書）時應檢查以下內容是否齊全：背書人簽章、背書日期、被背書人名稱。同時應注意：背書時不得記載附有條件和部分背書。對于下述三種匯票不得背書（或接受背書）即：被拒絕承兌的匯票；被拒絕付款的匯票；超過付款提示期限的匯票。

3、承兌：承兌（或接受承兌）時，應檢查以下內容是否齊全：匯票正面記載的“承兌”字樣、承兌日期、承兌人簽章。

4、保證：出具（或接受）附有保證條款的匯票，應檢查在辦理保證手續時，保證人是否在匯票上或粘單上記載下列事項：表明“保證”的字樣；保證人名稱和住所； 被保證人名稱；保證日期；保證人簽章。同時應注意保證不得附有條件。

5、付款：付款（或接受付款）一般通過委托銀行代理進行。付款人應當在持票人進行付款提示后，無條件地在當日按匯票金額足額支付給持票人。對應售票據及應付票據應當設立登記制度，認真登記票據的出具日期、到期日、金額、利率、背書轉讓、保證情況、收（付）款人、付款及核銷情況。

貨幣資金管理制度

第一條、為加強公司財務管理，提高資金運作效率，降低資金運營成本，加強資金一體化運作，保證資金運營的安全性、可靠性，按國家財經法規規定，結合公司具體情況，制定本制度。第二條、本制度所稱貨幣資金包括現金、銀行存款、其他貨幣資金。

第三條、貨幣資金的管理部門為財務部，財務部門辦理有關貨幣資金事宜時，應遵循本制度的規定?，F金管理

第四條、公司辦理有關現金收支業務時，應嚴格遵守國務院發布的《現金管理暫行條例》及其實施細則和銀行結算辦法。公司必須加強對現金的日常監督和檢查，做到“日清月結”，賬實相符。必須遵守庫存現金限額管理的制度，及時將超過限額的現金送存銀行，不得坐支現金或私設小金庫。

第五條、會計、出納人員嚴格職責分工。出納人員的資格應由財務部和行政部審查認可?，F金的收入、支出和保管只限于出納人員負責辦理，非出納人員不得經管現金，支票、發票、空白收據和其他收付憑證應由專人保管。支票等票據與財務印簽必須分別設專人保管。第六條、日常結算中超過結算起點（1000元）的 業務，都應采用轉帳方式結算，不準以現金方式結算。

第七條、現金的收付憑證，除由經辦人簽字外，還必須經財務部長簽字方可有效?，F金付款的原始憑證必須是合法憑證，付款內容真實，數字準確，不得涂改。

第八條、現金收入的管理：對于現金收入業務，須由會計人員開出收據或發票，及時編制收款憑證；出納清點現金后，在憑證上加蓋“現金收訖”章后方可入賬。

第九條、現金支出的管理：任何一項現金付款的業務都要有原始憑證，有經辦人簽字和有關負責人審核批準，并經會計復核、填制付款憑證后，出納才能付款并在付款憑證上加蓋“現金收訖”章后方可入賬。

第十條、現金支出的范圍如下：（1）工資、津貼及獎金；

（2）個人勞務報酬，包括稿費和講課費及其它專門工作的報酬；（3）撫恤金、退休金、離職費、喪葬費、各種勞保福利支出；（4）出差人員必須隨身攜帶的差旅費；

（5）向個人收購的農副產品或其他物資的價款等；（6）結算起點1000元以下的零星支出；

（7）中國人民銀行規定可以支付現金的其它支出。

第十一條、公司需按不同的幣種，設現金日記賬，根據收付款憑證，按業務發生順序逐筆登記現金日記賬，做到日清月結，保證帳款相符。

第十二條、現金盤點。一般情況下，每月月末應將漏登的現金收付款憑證補記入賬，結出當日庫存金額，并對庫存的現金進行盤點。盤點應由非出納人員監盤，并由出納人員、監盤人員及財務部部長共同簽字。查明現金溢、缺原因并作相應處理。

銀行存款的管理

第十三條、公司的銀行存款業務應嚴格遵守銀行結算紀律和規定。

第十四條、公司除了在《現金管理暫行條例》規定的范圍內直接使用先進結算外，其它收付業務，都必須通過銀行辦理結算。

第十五條、銀行存款發生收支業務時，對各項原始憑證，如發票、合同、協議和其他結算憑證等，必須由經辦人簽字和有關負責人審核批準，財務人員復核填置收付款憑證，財務部長審核同意后，方可進行收付結算。

第十六條、對外支付的大額款項，必須按照公司規定的付款程序，經各級負責人逐級審核同意后，方可辦理。

第十七條、對銀行結算業務，要逐筆序時登記銀行存款日記賬，每日終了結出余額。定期與銀行對賬單進行核對，賬面余額與銀行對賬單之間如有差額，必須逐筆查明原因，并按月編制銀行存款余額調節表，調節相符。

第十八條、建立健全支票領用登記制度。財務部必須設置支票領用登記薄，登記制票領用日期、領用人、用途、金額、限額、批準人、簽發人等事項。

第十九條、對于確實無法填寫支票金額的，在簽發支票時，除加蓋銀行預留印簽外，必須注明日期、用途和以大寫金額書寫的限額，以防止超限額使用或銀行賬戶出現透支。同時還必須在 簽發支票時填寫收款單位，個別確實無法填寫收款單位的小額支票除外。

第二十條、支票領用后，應在5天之內報銷，以便財務人員及時和對銀行存款。支票如在5天之內沒有使用，應及時將未使用支票交回財務部。

其他貨幣資金的管理

第二十一條、其它貨幣資金主要是指外埠存款、信用證存款和在途貨幣資金等。

第二十二條、公司到外地臨時采購材料、設備時，可將款項匯往采購地銀行開立采購戶，既形成外埠存款。外埠存款，應反映在資產負債表“其他貨幣資金”項下。采購結束后，外埠存款余額應及時轉回單位所在地的銀行賬戶。第二十三條、公司因采用信用證結算方式而存入銀行的信用證保證金余額也反映在資產負債表“其他貨幣資金”項下。業務發生完畢，信用證保證金專戶存款的余額，應轉回原賬戶。第二十四條、在途貨幣資金，是指月終時尚未到達的匯入款項。各單位應根據通知及時聯系收取匯款。

外匯資金的管理

第二十五條、外匯是指一級帳本以外的貨幣表示的，可用于國際清償的支付手段，包括：

1、外國貨幣：紙幣、鑄幣。

2、外幣支付憑證：票據、銀行存款憑證、郵政儲蓄憑證。

3、外幣有價證券：政府證券、公司證券、股票等。

4、特別提款權。

5、其他外匯資產。第二十六條、公司的會計核算采用人民幣為記賬本位幣。發生外幣結算業務及對境外投資業務時采用復幣記賬。

第二十七條、為簡化核算手續，會計核算使用的匯率統一按上月最后一個工作日的市場匯率（中間價，下同）作為本月的記賬匯率（保留四位小數）。期末外匯賬戶余額，在編制會計報表前按期末市場匯率折合為人民幣，作為外幣賬戶的期末人民幣余額，折合金額與賬面金額的差額記入“財務費用”。

第二十八條、外幣現金、外幣存款、以外幣結算的債權、債務由于匯率調整而發生的折合記賬本位幣的差額以及由于銀行結匯、售匯而發生的匯價差額記入“財務費用”，外幣借款由于匯率調整而發生的折合記賬本位幣的差額，在使用該借款的工程竣工交付使用前，記入工程成本；在工程交付使用后，記入“財務費用”。

第二十九條、公司籌建期間發生的匯兌損益，自公司開始營業后5年內平均攤銷。第五節

收入管理制度

第一條、為進一步加強公司的營業收入管理工作，保障公司營業收入的正確計量和記錄，制定本制度。

第二條、本制度是公司經營管理制度的重要組成部分，適用于公司各部門。

第三條、營業收入是指公司在經營活動中因銷售商品或提供勞務等取得的經濟資源的流入。第四條、公司的營業收入主要有：商品銷售收入、提供勞務收入、合同收入及其他收入等。商品銷售收入

第五條、銷售商品的收入，應在下列條件均能滿足時予以確認：(1)公司已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

(2)公司即沒有保留通常與所有權先聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；(3)與交易相關的經濟利益能夠流入公司；(4)相關的收入和成本能夠可靠地計量。

第六條、銷售商品的收入應按公司與購貨方簽訂的合同或協議金額或雙方接受的金額確定。現金折扣在實際發生時確認為當期費用；銷售折讓在實際發生時沖減當期收入。

第七條、企業已經確認收入的售出商品發生銷售退回的，應沖減退回當期的收入，但資產負債表日及以前售出的商品在資產負債表日至財務報告批準報出日之間發生退回的，按資產負債表日后事項的有關規定處理。

提供勞務收入

第八條、在同一會計內開始并完成的勞務，應在完成勞務時確認收入。

第九條、如勞務的開始和完成分屬不同的會計，在提供勞務交易的結果能夠可靠估計的情況下，企業應在資產負債表日按完工百分比法確認相關的勞務收入。當以下條件均能滿足時，交易的結果能夠可靠地估計：(1)勞務總收入和總成本能夠可靠地計量；(2)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；(3)勞務的完成程度能夠可靠地確定。第十條、勞務的完成程度應按下列方法確定：(1)已完工作的測量；

(2)已經提供的勞務占應提供勞務總量的比例；(3)已經發生的成本占估計總成本的比例。

第十一條、在提供勞務交易的結果不能可靠估計的情況下，企業應在資產負債表日按已經發生并預計能夠補償的勞務成本金額確認收入，并按相同金額結轉成本；如預計已經發生的勞務成本不能得到補償，則不應確認收入，但應將已經發生的成本確認為當期費用。第十二條、提供勞務的總收入應按企業與接受勞務方簽訂的合同或協議的金額確定。現金折扣應在實際發生時確認為當期費用。合同收入

第十三條、本章所述合同特指建造合同，是為建造一項資產或者在設計、技術、功能、最終用途等方面密切相關的數項資產而訂立的合同。

第十四條、公司合同收入嚴格按《企業會計準則—建造合同》確認。其他收入

第十五條、其他收入應比照上述收入進行管理。第六節

成本費用管理制度

第一條、為了進一步加強公司的成本費用管理工作,保障公司經營活動健康、有序的進行，并有利于各部門對其發生的成本、費用進行控制和考核，特制定本制度。第二條、本制度是公司經營管理制度的重要組成部分，適用于公司各部門。

第三條、公司在經營過程中發生的各項直接支出，計入營業成本；公司為管理和組織經營活動所發生的各項非直接支出，計入公司費用，包括營業費用、管理費用和財務費用。營業成本

第四條、財務部門應認真進行營業成本核算： 商品銷售成本，根據配比的原則，在實現銷售的同 時結轉。

其他營業成本，應依據具體情況一次性或分次平均 攤銷。

第五條、財務部門在成本計算和結轉過程中，應當遵循一致性原則和收入成本配比原則，提供正確、合理的成本數據資料。營業費用

第六條、公司的費用項目繁多,主要包括：

(一)管理費用：指公司總部的下列支出，具體為：郵電及電訊、工資及薪金、職工福利、職工餐費、臨時工工資、勞務費、辦公用品、培訓費、服裝費、會計師費、咨詢費、訴訟費、排污費、綠化費、交通費、差旅費、廣告費、保險費、工會經費、交際應酬費、財產損失、管理合同管理費、水費、電費、折舊費、關稅、增值稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、車船使用牌照稅、修理費、物料消耗、低值易耗品消耗、無形資產攤銷、開辦費攤銷、其他資產攤銷、租賃費和其他。

(二)營業費用：指公司生產部門的下列支出：郵電及電費、工資及薪金、職工福利、職工餐費、勞務費、辦公用品、制服費、印刷費、養路費、運輸費、裝卸費、保管費、包裝費、交通費、差旅費、廣告費、保險費、交際應酬費、財產損失、管理合同管理費、水費、電費、燃料費、折舊費、關稅、增值稅、勞動保護費、修理費、物料消耗、低值易耗品消耗、清潔用品、洗滌費、租賃費和其他。

(三)財務費用：利息凈支出、匯總損失、金融機構手續費。

第七條、財務部門負責費用的總分類核算和明細項目的核算、分解、審核、檢查、分析。第八條、各歸口部門負責歸口項目的預算安排，支用的掌握，執行情況的簡要分析。各明細項目的歸口按上訴第七條劃分。

第九條、財務部在核算費用中除應按費用細目設置明細賬外，還應按歸口部門設置分解明細賬或輔助記錄，以核算各歸口部門實際發生的歸口費用項目，記錄中應摘要記載經手人或業務合同編號，以便統計發生額。

第十條、費用中與營業額相關的業務費用（可變費用），如運輸費、包裝費、促銷費、業務招待費等，應與營業額聯系進行考核，為此應由公司財務部門對這些費用定期提出考核指標（或定期修訂指標），報經總裁審批后下達各有關部門，據以編制預算和控制，考核。第十一條、除對業務費用考核指標外，公司企業管理部和財務部應制定若干費用開支標準實行細則，例如交際應酬費標準細則，支付傭金手續費標準細則等，經公司總裁審批后實施。第七節

財務分析工作制度

第一條、為正確反映公司經營成果，滿足高層管理者對公司盈利能力、籌資結構、變現能力、利潤分配等情況的了解和經營方針、經營策略制定的需要，特制定本制度。

第二條、本制度為公司經營管理制度的重要組成部分。財務部門在編寫財務情況說明書時，應當運用財務分析技術和方法，選擇相關財務指標進行分析，并結合實際情況，作出合理的論述，指明改進方向。

第三條、經營成果趨勢分析。通過分析，了解經營成果增減變動情況，分析其原因和發展趨勢，主要有兩種分析方法：

(一)橫向趨勢分析：將連續多期的利潤表各項目的絕對金額列入分析表內，采用環比分析的方法，予以分別計算和比較，各項目之間呈現出波浪式起伏即為其發展趨勢；(二)縱向趨勢分析：以利潤表中的營業收入凈額作為比較基數（100%），計算縱向排列的各項目占基數的百分比（亦稱共同比），將連續多期的利潤表中各項目列入分析表內，并作百分比增減的計算，其變動情況及發展趨勢也就展現出來。

第四條、財務狀況趨勢分析。通過選擇公司資產負債表中（1）實收資本（2）長期負債（3）流動負債（4）存貨（5）應收款項（6）固定資產共六個指標，將其絕對金額列入分析表內，采用環比分析方法，予以分別計算和比較。

第五條、短期償債能力分析。償債能力分析目的，在于揭示公司的流動資產在清償流動負債之后，還有多少余力去應付日常經營活動中的其他資金需要，即以流動比率予以揭示；此外，也可用酸性測驗比率法，揭示對短期債務的清償能力，即以速動比率予以揭示。計算公式如下：流動比率=流動資產/流動負債*100%；速動比率=（現金+銀行存款+其它貨幣資金+應收票據+應收帳款）/流動負債*100%。

第六條、資產管理情況分析。資產管理情況分析目的，在于衡量公司在資產管理方面的效率。主要以下四個指標反映：

(一)存貨周轉率：存貨周轉率反映公司存貨的流動性，其計算公式為：存貨周轉次數=銷售總額/存貨平均余額；存貨平均周轉天數=存貨平均余額/銷售總額*360，存貨平均余額，一般取期初和期末的平均數，如由于季節性等原因的影響，期間內各月份存貨余額波動較大，則應按期間內各月末的平均余額平均計算。

(二)應收帳款周轉率：應收帳款周轉率在于揭示因賒銷商品發生的應收帳款周轉情況或收款期限的長短，其計算公式為：應收帳款周轉次數=銷售總額/應收帳款平均余額；應收帳款平均收款期（天）=應收帳款平均余額/銷售總額*360。應收帳款平均余額，一般取期初和期末余額的平均數。

(三)流動資產周轉率：流動資產周轉率反映流動資產的周轉速度，其計算公式為：流動資產周轉率=營業收入/平均流動資產。平均流動資產，一般取期初和期末的平均數。(四)總資產周轉率：總資產周轉率反映資產總額的周轉速度，其計算公式為：總資產周轉率=營業收入/平均總資產。平均總資產，一般取期初和期末的平均數。

第七條、長期償債能力分析。償債能力分析主要反映公司償付到期債務的能力。通常以下述兩個指標反映：

(一)資產負債率，反映總資產中有多大比例來源于債權人，也是衡量公司在清算時保護債權人利益的程度。其計算公式為：資產負債率=負債總額/資產總額*100%。

(二)權益比率，是負債總額與股東權益總額之比。其計算公式為：權益比率=負債總額/股東權益*100%。

第八條、盈利能力分析。反映公司賺取利潤能力的大小。主要以下述三個指標來反映。(一)營業凈利率，是指凈利潤與營業收入的百分比。其計算公式為：營業凈利率=凈利潤/營業收入*100%。

(二)資產凈利率，是公司凈利潤與平均資產總額的比率。其計算公式為：資產凈利率=凈利潤/平均資產總額*100%。平均資產總額，一般取期初和期末的平均數。

(三)凈資產收益率，使公司凈利潤與平均凈資產的比率。其計算公式為：凈資產收益率=凈利潤/平均凈資產*100%。平均凈資產，一般取期初和期末的平均數。第八節 稅務管理制度

第一條、為進一步加強公司的稅務管理工作，正確計提、及時申報和繳納各項稅款，特制定本制度。

第二條、公司將嚴格依據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定，認真執行相關的稅法。稅務登記

第三條、公司應當自領取營業執照之日起30日內，向當地主管稅務機關申請辦理稅務登記。如設立跨地區的非獨立核算的分支機構，也應自設立之日起30日內向所在地主管稅務機關申請辦理注冊稅務登記。

第四條、公司辦理開業稅務登記后，如發生變更公司名稱，改變所有制形式、隸屬關系和經營地址，改變生產經營方式、范圍、應納稅項目等，發生改組、分設、合并、聯營、遷移、歇業、停業、經營到期清算等，應及時向稅務機關申報，并辦理變更稅務登記進行稅務登記或注銷稅務登記手續。

第五條、公司應主動接受主管稅務機關對稅務登記證的定期檢驗，在主管稅務機關規定的期限內持有關證件到主管稅務機關辦理驗證或換證手續。

公司的稅務登記證件和領取的代扣代繳、代收代繳稅款憑證（如有），只限本公司使用，不得轉借、涂改、損毀、買賣或者偽造。

第六條、公司遺失稅務登記證件或者代扣代繳、代收代繳稅款憑證后，應當及時書面報告主管稅務機關并公開聲明作廢，同時申請補發。

第七條、公司應當按照國務院財政、稅務主管部門的規定設置帳簿，根據合法、有效憑證記帳，進行核算，依照國務院或者國務院財政、稅務主管部門有關稅收的規定正確計繳各項稅款。這里所指國務院財政、稅務主管部門分別指財政部及國家稅務總局。

第八條、公司應當自領取稅務登記證件之日起15日內，將其財務、會計制度或者財會、會計處理辦法報送稅務機關備案。納稅申報

第九條、公司應當定期就計算繳納稅款的有關事項向主管稅務機關提出書面納稅申報。辦理納稅申報時，應當如實填寫納稅申報表，并根據不同情況報送相關資料如：財務、會計報表及其說明材料；與納稅有關的合同、協議書；稅務機關規定應當報送的其他有關證件、資料。第十條、公司如為扣繳義務人時，應當辦理代扣代繳、代收代繳稅款報告，如實填寫代扣代繳、代收代繳稅款報告書，并報送代扣代繳、代收代繳稅款的合法憑證以及主管稅務機關規定的其他有關證件、資料。

第十一條、公司應當在稅務機關核定的納稅申報期限內及代扣代繳、代收代繳稅款的期限內到主管稅務機關辦理納稅申報。如確有困難，需要延期的，應當在核定的期限內向稅務機關提出書面延期申報，經稅務機關核準，在核準的期限內辦理。如因不可抗力不能按期辦理申報的，可以延期辦理，但應在不可抗力情形消除后立即向書務機關報告。發票管理

第十二條、公司應當制定財務部專人向稅務機關領購發票。申請領購發票時，應當提供經辦人身份證明、稅務登記證，以及財務印章或者發票專用章的印模，經主管稅務機關審核后，領取發票領購簿。然后，憑發票領購簿上核準的種類、數量以及購買發票方式，向主管稅務機關領購發票。

第十三條、公司應當按規定的時限、順序、檔次，全部聯次一次性如實開具發票，并加蓋公司財務印章或發票專用章。公司不得轉借、轉讓、代開發票；不得倒買倒賣發票。第十四條、公司應當建立發票使用登記制度，并定期向主管稅務機關報告發票使用情況；應當按照稅務機關的規定存放和保管發票，不得損毀。已開具的發票存根聯和發票登記簿應當保存5年。

第十五條、財務部門應當定期對其購買和其他部門領用的發票進行檢查。對其他部門領用的發票應當嚴格控制，用完后及時收回并辦理領用注銷手續。稅務檢查

第十六條、公司應當主動配合主管稅務機關對公司發票及發票使用情況的依法檢查，如實反映情況，提供有關資料，不得拒絕、隱瞞。

第十七條、公司應當主動配合主管稅務機關對其履行納稅義務和扣繳義務的情況進行依法檢查。如實反映情況，提供有關資料，不得拒絕、隱瞞。

相關業務制度

第一條、固定資產、周轉工具、庫存材料的正常、非正

常損失，應由所在單位在損失發生后半個月內報公司財務，對非正常損失，須經稅務機關審批才能在申報企業所得稅時扣除。

第二條、公司人員所經辦的飯費、差旅費、包括打的費等，報賬時必須在票后填報銷單注明發生日期等簡明情況，出租車票均需單位領導簽字、報飯費附菜單，否則會拒報。報賬時間不得超過一個星期。

第三條、任何個人不得擅自以公司名義向外辦理經濟擔保業務，特殊情況需經總經理辦公會議研究通過，由公司行政部辦理嚴格的反擔保公正手續。

第四條、各單位簽訂涉及到收付款、報賬手續等財務內容的合同條款時，必須有財務部長事先審定，并在審批表中簽字。否則因此而出現的財務問題由責任人自理。對已簽訂好的經濟合同，必須將合同原件蓋章后（加蓋騎縫章）由行政部及時轉送相關財務部一份，財務監督履約。

第五條、根據會計準則關于企業收入、費用必須配比的原則，稅務匯算時對企業跨年列成本數據，均予剔出，并在按利潤征收所得稅的同時按補稅金額0.5—5倍的處罰標準對企業進行處罰。同時，稅務還可按10%的純收益率計算企業利潤。故我公司對所有跨年業務的結算原則上不予處理，如經總經理審批同意結算，財務至少處以49.5%的罰款。

第六條、各分公司形成應收款時，審批人為連帶清償責任人，即在應收款收不回時，由審批人償還。

第七條、所有工程決算必須附正式計算書，《恒利公司工程結算單》只作為結算封面使用。預借工程款，需在形象進度額度內履行借款審批手續即可。杜絕以竣工結算方式領取進度款。第八條、在工程結算過程中，將按形象進度領取款的手續按工程結算程序填為結算單的，對相關審批人員處以200—2000元的罰款。

第九條、財務檔案要集中管理，查閱檔案須辦理審批手續。

第十條、公司對外合同無論金額大小，都要及時簽訂，不得補辦，對沒有圖紙的零星工程及購料合同，在寫明總額的同時須附便于操作的明細。

第十一條、建立舉報保密的獎勵制度。舉報獎最少300元/次，同時按所挽回經濟損失的30%歸個人.

第五篇：房地產公司財務工作總結

房地產公司財務工作總結

工作總結頻道為大家整理的房地產公司財務工作總結，供大家閱讀參考。

時間如梭，轉眼間又跨過一個之坎，回首望，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。年初，****置業公司經營管理模式調整，財務工作并入財務部；客旅分公司人員分流，財務工作又并入財務部；新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現，會計核算、財務管理工作納入財務部。XX年X月份集團公司推出財務合同管理月，財務部被推向了陣地最前沿；XX年X月份集團公司實際預算管理，財務部是沖鋒陷陣的先鋒隊。公司內部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務機關對房地產企業的重點檢查、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控，在這不平凡的一年里全體財務人員任勞任怨、齊心協力把各項工作都扛下來了，下面總結一下一年來的工作。

一、職能發展

過去的一年，財務部在職能管理上向前邁出了一大步。X、建立了成本費用明細分類目錄，使成本費用核算、預算合同管理，有了統一歸口的依據。

X、對會計報表進行梳理、格式作相應的調整，制訂了會計報表管理辦法。使會計報表更趨于管理的需要。

X、修改完善了會計結算單，推出了會計憑證管理辦法，為加強

內部管理做好前期工作。

X、設置了資金預算管理表式及辦法，為公司進一步規范目標化管理、提高經營績效、統籌及高效地運用資金，鋪下了良好的基礎。

財務合同管理月總結

公司推出“財務、合同管理月活動”，說明公司領導對財務、合同管理工作的重視，同時也說明目前財務管理工作還達不到公司領導的要求。

為了使財務人員能充分地認識“財務、合同管理月活動”的重要性，財務總監姚總親自給財務部員工作動員，會上針對財務人員安于現狀、缺乏競爭意識和危機感，看問題、做事情缺少前瞻性，進行了一一剖析，同時提出財務部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細也沒用，核算是基礎，管理是目的，所以，做好基礎工作的同時要提高管理意識，要求財務人員在思想上要高度重視財務管理。如對每一筆經濟業務的核算，在考慮核算要求的同時，還要考慮該項業務對公司的現在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現在考慮不充分，以后出現紕漏就難以彌補。針對“財務、合同管理月活動”進行了工作布置。

X、根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前

后的一致性；二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，并經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。

X、配合目標責任制，對財務內部管理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務管理的要求；二是要滿足責任單元責任人取值的要求及內部考核的要求。財務內部管理報表已經多次調整修改，建議集團公司對新調整的財務內部管理報表的格式及其內容進行一次認證，并于明確，作為一定時期內相對穩定的表式。

X、針對外地公司遠離集團公司，財務又獨立設立核算機構，為加強集團公司對外地公司的管理，保證核算的統一性、信息反饋的及時性，提出了與駐外地公司財務工作聯系要求。XX月份與寧波公司財務進行交流，將財務核算要求、信息傳遞、對外報表的審批程序、上報集團公司的報表都進行了明確。

X、對各公司進行一次內部審計，目的，是對各公司經營狀況進行一次全面地了解，為今后財務管理做好基礎工作。X、根據公司的要求對部門職責進行了修改，并制訂了部門考核標準。為了使會計核算工作規范化，重新提出《財務工作要求》，要求從基礎工作、會計核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎。內部開展規范化工作，從會計核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財務的管理工作。

X、會計知識的培訓，我們從三方面考慮培訓內容，一是《會計

法》，要了解會計知識，首先要了解這方面的法律知識；二是會計基礎知識，非專業人員學習這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計報表，為了能看懂報表，就要了解一些基礎的東西；三是如何看報表，這是會計知識培訓的重點。