第一篇：房地產行業消費者行為分析（范文）

房地產行業消費者行為分析

對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發商第一位的核心競爭力。

在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發商為了避免陷入開發出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發出具有明確市場和產品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。

在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。

一 環境因素

文化背景：

中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農民占了總人口的百分之八十多，因此現在的很多高級白領都出身于農村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區的地段。家庭背景：

年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經成熟了，跟70后基本上沒區別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區的健身和娛樂設施也很看重。

政策鼓勵：

如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二 個人因素

文化水平：

這群消費者至少都是大學本科畢業，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發商要多用些環保節能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。

收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間

市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業服務，交通，周邊生活環境，配套設施，小區內各項設施，是否環保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。

消費動機：買房子，成家。

生活形態：他們的生活節奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。

品牌忠誠度：由于出身農村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。

第二篇：消費者行為分析

當代大學生消費行為淺析

人從出現在地球舞臺的第一天起，就注定每天都需要消費——馬克思 消費是人類永恒的話題，是整個社會不可或缺的重要組成部分，而大學生作為社會主現代化事業的接班人，在社會生活中扮演著重要的消費角色。

大學生不僅是當前社會的消費主體之一，在一定程度上還是未來消費的主力和消費潮流的引導者。他們的消費方式將可能深刻地影響到整個社會的消費方式。隨著經濟社會的發展，他們的消費觀念的塑造和培養更為突出而直接地影響其世界觀的形成與發展，進而影響到社會風氣和思想。因此，選取大學生這一特殊群體為研究對象，分析其消費行為和方式，有助于認識青年一代乃至整個社會未來的消費趨勢。

本次調查內容包括當代大學生的消費情況、消費心理、消費行為特點和消費狀況存在的問題，具體涉及到的問題有大學生平時消費資金的來源、月消費狀況、消費支出分布情況及其對消費方面的感受等。調查按照隨機抽樣的原則，對石油學院2009-2010級150名在校?？瓶茖W生進行了問卷調查。回收有效問卷139份（男生67份，女生72份），有效率為92.67%。其次，通過面對面訪談等方式對其中15名學生進行了個案調查，從而提供了比較具體的資料。在以上兩方面情況把握的基礎上，結合網絡上搜集到的一些資料，對當代大學生的消費狀況進行了客觀的分析。

一．大學生消費狀況

1，整體消費水平較高，貧富兩極化嚴重。大多數大學生在經濟上并沒有獨立，經濟來源以家庭供給為主，依靠資助 貸款 勤工助學 獎學金的比例較低，而地域經濟發展的不平衡性和行業的不平衡性，導致了家庭收入的不平衡，再者家庭結構的不同，使大學生的消費貧富差距逐漸拉大。

2消費傾向日趨多元化，消費結構存在不合理因素。

根據《20010年中國大學生消費與生活研究報告》指出，大學生平均每年支出17865元，其中非學費 費食宿費支出占55%，達到9000元。

3人際交往消費支出比重增大，戀愛消費過度。大學生各種聚會 請客層出不窮，滲透在人際關系中的“人情 消費開始成為大學生消費的一種負擔，另外，戀愛消費也讓人擔憂，據調查，85%是從生活費中支付，7.6%有家庭特別提供，只有7.4%來自勤工助學 獎學金。追求感情的物質投入，而大學生很難理性把握適度消費原則。

3理性消費時主流，但是追逐時尚和名牌的現象較嚴重。價格，質量 潮流是吸引大學生消費的主要因素，講求實際 理性消費仍是大學生當前最主要的消費觀念，由于消費能力有限，大學生在花錢時往往十分謹慎，會盡量根據家庭的經濟條件合理 適度消費，但是大學生十分容易產生與時尚同步的心里欲望，因此，常常注重商品的款式和品牌，而不太注重其本身的使用價值，為引人注意或突出自己的個性而購買。伴隨著信用卡業務在校園里猛增，一些大學生過度透支消費，逐漸成為新一代的卡奴。

二．大學生消費特點

（一）理性消費

1.合理計劃。問卷調查顯示，在費用開支上，16.6%的學生有詳盡的計劃，67.7%的學生稍有計劃，只有15.7%的學生沒有計劃，隨心花費;81.3%的學生沒有或偶爾有透支情況，經常出現透支情況的只占到18.3%。也就是說，大部分的大學生在消費時都是精打細算，消費的盲目性并不能夠用來形容大學生整體，當前社會上普遍關注的大學生超前消費只是大學生群體中的少數現象。

2.理性消費。根據調查問卷數據顯示，在購買商品時，大學生們首先考慮的因素是價格和質量。有關數據表明，當代大學生普遍比較重視商品的質量和價格，也就是商品的使用價值和自己的經濟承受能力，可見大學生的消費方式主流是理性的。

通過訪談我們得知，由于消費能力有限，學生們在花錢時往往十分謹慎，力求“花得值”，他們會盡量選擇那些價廉物美的商品。無論是在校內還是在校外，當今大學生的各種社會活動都較以前增多，加上城市生活氛圍、開始談戀愛等諸多因素的影響，他們不會考慮那些盡管價廉但不美的商品，相反，他們比較注重自己的形象，追求品位和檔次，雖然不一定買名牌，但質量顯然是他們非常關注的內容。

(二)追求潮流和品牌

當代大學生大多是20歲左右的年輕人，喜歡站在時代前沿，追新求異，把握時尚，唯恐落后于潮流。而且大學生已經具有明顯的品牌偏好。全國學生聯合會、新生代市場監測機構和中國青年校園先鋒文化有限公司聯合公布的《2004中國大學生消費與生活形態研究報告》顯示，諾基亞、聯想、索尼、TOM、匯源、阿迪達斯等成為中國大學生心目中的首批先鋒品牌。此次調查也清晰地反映出，在23類先鋒品牌中，非內地品牌占了近一半。在我們針對性地訪問中，發現電腦、手機、數碼相機等商品消費上，基本都是外國品牌的天下。對C大學學生的調查資料也印證了這一點，就所占比例來看，“流行”緊隨價格、質量之后，成為大學生考慮是否購買的第三大因素。根據《報告》，排在大學生購買首位是“喜歡購買具有獨特風格的產品(57.7%)”，其次就是“單純追求流行時髦與新奇的東西(30.4%)”。至于名牌產品，當問到“如果經濟許可，會否購買名牌產品”時，80%的學生表示肯定。以上充分體現了大學生對追求高品質、高品牌、高品位生活的需要。

（三）導向性較強

大學生對新事物的接受能力強，其中也包括新的消費方式。很多商家都將大學生作為重要的目標顧客進行市場銷售，學生思想活躍，對新事物有強烈的求知欲，喜歡追求新潮，并敢于創新，消費的趨附性強，娛樂消費占全部消費額的比重很大。最突出的消費就是使用手機。當代大學生們的消費中普遍增加了手機的消費項目。本次調查中發現學生手機擁有率已達到每班不低于60%。針對此種情況商家紛紛推出面向大學校園的促銷活動。例如中國移動，他們借助流行時尚代言人周杰倫為“M-ZONE”加油助威，同時利用學生追求物美價廉的心理，推出學生卡，從而贏得不菲的業績。其次是發型、服裝、飾物、生活用品，大學校園中都不乏這些追“新”族。同樣，金融機構也逐漸將業務延伸到大學校園，以大學生的消費行為作為新業務的推動，逐步拓寬市場。前些時，國內首張專門面向大學生的雙幣信用卡——Young卡由招商銀行推出，不論專業、家庭經濟條件，全國近220所著名高校本科二年級以上學生均可申辦，最高可透支額度，在讀本科生為3000元、在讀碩士生5000元、在讀博士生8000元；如急用現金，只需打個電話就可將透支額臨時調高30%。幾個月招行在全國就發放Young卡約8萬張。這個數目相當可觀，也證實了大學生對于信貸消費這種區別于傳統的新型消費方式的認可和接受。對C大學生問卷調查的數據也同樣說明了這個問題。

三、大學生消費狀況存在的問題

（一）所處消費層次與消費水平的矛盾

大學生是消費群落的一個特殊構成部分，他們不參與生產，是純粹的消費者。這點對于大多數在校大學生都是無可爭議的事實。以下是通過問卷得到的數據：大學生消費主要來源，有83.45%來源于父母資助、8.7%來自獎學金和助學貸款，6.8%是個人兼職收入。也就是說大部分人的經濟來源仍然是依賴于父母、家庭。這種依賴性，使大學生的消費水平與家庭經濟狀況直接掛鉤。這種消費水平，完全決定于其家庭經濟狀況。至于家庭經濟寬裕的，在必要的生活消費外，還有另外一筆錢可用于其它。從這一點看來，經濟來源對于消費水平所起的決定性作用，是更甚于大學生本身的消費觀的。在有限的消費寬度內，不論出于自覺與否，他們都必須嚴格地控制自己的消費行為，使之與經濟狀況相適應。所以中國大學生的平均消費水平理應與我國居民的平均水平相一致。然而事實并不同于公眾一般的認知：大學生們每學期的平均收入為4919元，支出為4819元，同時，目前大學生每學期自籌收入平均491元、獎學金374元，即自身獲得的總收入為865元，僅占每學期支出的18%。同時，國家統計局公布的數據顯示，中國平均每人的可支配收入在8000元至9000元之間。而將大學生在兩個假期的支出計算在內，我國大學生每年的平均消費支出已經在一萬元以上。大部分幾乎沒有創造收入的大學生，每年的消費都要高于城鎮居民平均水平，收入與支出存在嚴重的反差。大學生們既沒有任何收入來源，卻享受著高檔次的生活，且消費水平和質量往往超過了經濟發展的實際水平，呈現出不合理的畸形消費現象。這個特殊消費群體的消費能力與他們所處的消費層次不甚協調。

（二）消費結構存在不合理因素，兩極分化分明

大學生的消費，基本可以分為三大部分：生活消費，如吃飯、購臵一些日常生活必需品；休閑消費，如娛樂、購物及其他；學習消費，如購買與專業相關的工具或書籍等。在這三個部分中，第一和第三部分的水平都比較平均，比如吃飯，大多數同學每月都用200元至300元左右。調查數據表現出，每月消費水平在600元~1000元的學生中，飲食支出與生活費月支出（680元）平均比率是31.9%，這可視為他們的“恩格爾系數”，這一水平已經低于我國城市居民2005年的恩格爾系數，女生相對更低一些。這說明大學生們的消費趨向已經不再滿足于基本的生活消費。學生之間比較消費落差較大的，是第二部分，即休閑消費部分。低的在50元左右，高的則達到1500元，這些高消費包括電子產品、穿著打扮、交朋會友、文化消費等等。部分高價值消費品越來越多地進入他們的“消費地圖”：60%的大學生擁有手機、27%擁有個人電腦、19%擁有PDA、12%擁有MP3、6.6%擁有數碼相機。旅游、電腦、手機、戀愛被稱為大學生的四大消費。對于能體現社會年輕人時尚、前衛等特征的高消費，如通信、旅游等，高收入家庭的大學生較之低收入家庭的大學生體現的更明顯。追求品位、高雅、時尚、情調的文化消費，是大學生的又一特點。調查結果顯示，68.9%的被訪者去過酒吧、茶樓、咖啡屋等休閑場所。與這些新出現的消費熱點增長迅速相比，學習消費所占比重要小得多。

（三）消費心理易受外界影響走進消費誤區

追求高消費、炫耀消費、享樂主義和超前消費詮釋了后現代性的消費主義消費方式，也極大的影響著大學生的消費行為。追求時尚、潮流和高消費已漸成大學生的消費趨勢。雖然在前面關于大學生消費的理性化分析中我們看到，大學生普遍持有理性的消費方式，但消費品的品牌和時尚特質仍然普遍受到大學生的重視。而且在事實上，“阿迪達斯”、“蘋果”、“卡爾登”、“耐克”之類的世界名牌在大學生中的擁有者也不乏其人。當代大學生現有的消費誤區具體表現有：庸俗性消費，突出表現是人情消費;超前消費，消費遠遠脫離了實際;炫耀消費和攀比消費，以追求高檔、名貴商品為榮。同時，根據資料顯示，大學生的對未來收入和消費水平的期望，遠遠超出當前社會能夠提供的標準。許多大學生在沒有考慮自身情況的前提下，還抱著年薪十幾萬元甚至幾十萬元的求職念頭。而事實是，近日在廣州舉辦的一次招聘會上，很多企業提供給大學生的月工資水平僅為700元~800元。

調查結果顯示，大學生的期望消費水平不僅遠遠高于當前我國大學畢業生就業時的普遍初始工資水平，而且也脫離了我國目前仍處于社會主義初級階段這一國情?？梢姶髮W生群體雖然由于經濟來源的限制，在校階段的現實消費方式是理性的、有計劃性的，但在他們心中所期望的仍然是一種消費主義的消費方式，而一旦時機成熟，這種對高消費的訴求就將導致他們的消費理性的顛覆和解構。

四、引導大學生健康消費心理和行為的建議

根據以上的分析不難發現，大學生群體擁有較高的文化素質和較寬闊的文化視野以及對新事物敏銳的反應能力，所以其消費行為和消費心理都存在著相對獨立性和特殊性。我們應該肯定其合理的一面，也不能忽略消費行為和消費心理中存在的問題。由于大學生的消費行為方式在未來社會中會有較強的影響力，因此，我們應該充分發揮社會、學校、家長、大學生本人等各方面的力量與作用，針對大學生的消費心理特征，采取必要的、合理的、科學的措施，引導他們正確處理消費與金錢、精力之間的關系，樹立理性的消費生活觀和科學的消費方式。引導在校大學生客觀、冷靜、正確地審視自己的消費現狀，樹立積極、健康的消費觀念。

在調查分析的基礎上，在這里對大學生消費的引導提出幾點建議：

第一，加強對大學生消費心理和行為的調查研究。希望老師在思想理論教學中，使用調查研究與理論教學相結合的科學方法，使理論教學真正擺脫空洞無物的說教。今后老師應當重視和加強對大學生消費狀況的關注，注重研究大學生的消費心理與行為，從中發現問題和解決問題，幫助大學生養成健康消費心理，形成正確的消費觀。家長應該教育正在讀書的大學生子女明確自己的消費定位，不能過于縱容，尤其應該讓大學生們清楚自身所處的消費層次和現在所能創造財富之間本來就存在著明顯差距。其次，家長在日常生活消費的原則立場是子女最初始的效仿對象。有些父母本身消費觀念存在誤區，又何以正確指導自己的孩子呢？這樣看來學校對學生的教育就更為重要。同時社會輿論對大學生的關注不能只是一味的批評和指責，尤其是針對當代大學生的逆反心理比較突出，單純的說教效果不甚明顯，對其應采用結合現狀的引導，用事實來幫助大學生建立自己合理的消費定位，擺正消費心態。

第二，培養和加強大學生的財商。所謂財商，指的是一個人在財務方面的智力，即對錢財的理性認識與運用。專家指出，財商的概念是與智商、情商并列的現代社會三大不可缺少的素質，也是現代教育不可忽略不宜回避的話題?？梢赃@樣理解，智商反映人作為一般生物的生存能力，情商反映人作為社會生物的生存能力，財商反映人作為經濟在經濟社會里的生存能力。財商主要包括兩方面的內容：其一，正確認識金錢及金錢規律的能力；其二，正確運用金錢及金錢規律的能力。建議培養大學生合理的消費觀，可以圍繞這兩方面的內容，在教學活動中設計具體操作型的教學形式以達到教育目的。

第三，通過良好的校風建設和學風建設來引導大學生樹立正確合理的價值觀和消費觀。大學生的思想很容易受到校園內各種觀念和行為的影響，其消費觀和消費行為也是如此。學生的消費心理和行為是體現學生生活作風的重要部分。高校應該把握育人第一位的原則，重視大學生為人處世每個環節的教育，重視培養和塑造大學生健康的消費心理和行為，以促進大學生學業的成功追求。一旦良好的消費習慣得到培養和加強，就會對良好校風的塑造起促進作用，并形成校風的良性循環。針對當代大學生的心理特征，學校應該通過校園文化和校風的建設誘導學生主動調整和修正自己的消費行為。因此，學校應該把大學生良好消費心理和行為的培養作為校園文化建設的重要組成部分。在校園文化建設中設計有關大學生健康消費理念的活動專題，以大學生良好的消費心理和行為促進良好生活作風的形成，與優良學風和校風建設相互促進，共同發展。

第三篇：房地產行業分析

二、行業分析

一 房地產開發投資完成情況

2014年1-3月份，全國房地產開發投資15339億元，同比名義增長16.8%(扣除價格因素實際增長15.5%)，增速比1-2月份回落2.5%。其中，住宅投資10530億元，增長16.8%，增速回落1.6%，占房地產開發投資的比重為68.7%。

1-3月份，東部地區房地產開發投資9139億元，同比增長17.7%，增速比1-2月份回落1.4%；中部地區投資2916億元，增長15.6%，增速回落5.9%；西部地區投資3285億元，增長15.5%，增速回落2.4%。

1-3月份，房地產開發企業房屋施工面積547030萬平方米，同比增長14.2%，增速比1-2月份回落2.1%；其中，住宅施工面積393206萬平方米，增長11.4%。房屋新開工面積29090萬平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2%；其中，住宅新開工面積21238萬平方米，下降27.2%。房屋竣工面積18520萬平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3%；其中，住宅竣工面積13910萬平方米，下降7.3%。

1-3月份，房地產開發企業土地購置面積5990萬平方米，同比下降2.3%，1-2月份為增長6.5%；土地成交價款1556億元，增長11.4%，增速提高2.5%。

二、商品房銷售和待售情況

1-3月份，商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份擴大3.7個百分點；其中，住宅銷售面積下降5.7%，辦公樓銷售面積增長6.7%，商業營業用房銷售面積增長6.0%。商品房銷售額13263億元，下降5.2%，降幅比1-2月份擴大1.5個百分點；其中，住宅銷售額下降7.7%，辦公樓銷售額下降10.6%，商業營業用房銷售額增長7.9%。

1-3月份，東部地區商品房銷售面積9699萬平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份擴大4個百分點 ；銷售額7981億元，下降11.5%，降幅擴大1.9個百分點。中部地區商品房銷售面積5323萬平方米，增長6.8%，增速回落8.3個百分點；銷售額2653億元，增長8.4%，增速回落5.9個百分點。西部地區商品房銷售面積5089萬平方米，下降1.0%，降幅收窄0.8個百分點；銷售額2629億元，增長4.0%，增速提高2.7個百分點。

3月末，商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。其中，住宅待售面積增加492萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業營業用房待售面積增加222萬平方米。

三、房地產開發企業到位資金情況

1-3月份，房地產開發企業到位資金28731億元，同比增長6.6%，增速比1-2月份回落5.8%。其中，國內貸款6226億元，增長20.4%；利用外資84億元，下降33.9%；自籌資金11093億元，增長9.6%；其他資金11327億元，下降1.9%。在其他資金中，定金及預收款6837億元，下降3.6%；個人按揭貸款3161億元，增長0.1%。

四、房地產開發景氣指數

3月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為96.40，比上月回落0.51點。

附注 1.指標解釋

房地產開發企業本年完成投資：指報告期內完成的全部用于房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。該指標是按照形象進度原則統計累計數據。

商品房銷售面積：指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建筑面積)。該指標是累計數據。

商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款(即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價)。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計數據。

房地產開發企業本年到位資金：指房地產開發企業報告期內實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源渠道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。該指標是累計數據。

2.統計范圍

全部房地產開發經營法人單位。3.調查方式

按月(1月份除外)進行全面調查。4.全國房地產開發景氣指數簡要說明

全國房地產開發景氣指數遵循經濟周期波動的理論，以景氣循環理論與景氣循環分析方法為依據，運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法，以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素和隨機因素的影響，采用增長率循環方法編制而成。國房景氣指數選擇2000年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的水平，95至105點之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。

5.增長速度計算

房地產開發投資增長速度為名義增速，由于固定資產投資價格指數按季進行計算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可計算房地產開發投資實際增速外，其他月份只計算名義增速。

（三）房地產市場走勢的影響因素

1、經濟增長存在下行壓力

2010年以來，我國經濟增速逐季回落，預計全年經濟增速將比上年下降約1個百分點。2014年第一季度的GDP為7.4，比前幾個季度低的GDP低，根據經濟周期與房地產周期的關系，經濟增速的放緩將減小房地產市場上行壓力。

2、房地產調控壓力有所減輕

在2014年的政府工作報告中,提及“做好房地產稅立法相關工作”。關于房地產調控,表述為“針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。”

房產稅將穩步推進

我國不動產登記進入倒計時。國土資源部21日在其官網上發文表示，將在2016年全面實施不動產統一登記制度，為全面開征房地產稅提供條件。有觀點認為實行不動產統一登記制度，有利于抑制腐敗，有利于降低房價，雖然這些都不是不動產統一登記的直接目的，但客觀上多少有些關系。

總體來看,政府工作報告對房地產的表述基本符合市場預期。未來房地產的政策將逐步趨穩,大規模的調控政策將減少,政策波動減小有利于房地產行業的持續穩定發展。

3、房地產稅的影響

世界上許多國家或地區都有物業稅或同類稅收,但在金融危機之前,多數地方經歷了較長時間的房價持續上漲。由此可見,有了物業稅或同類稅收,即使短時期內房價下跌,最終房價仍然可能回歸高位。試圖以房產稅來降房價的目標從根本上是難以實現的。另外，中國的房地產業是賣方市場，政府所加的稅最后可能大部分都要由消費者承擔，房價上漲壓力增大。

4、房貸利率上漲預期大

2014房貸利率上漲預期較大，2014房貸利率上漲預期較大 日前部分網友稱合肥首套房貸利率較基準利率上浮了5%，而1月初的時候還是基準利率。房貸利率的增長將抑制購房需求，減輕房價上漲壓力。

5、市場供應量減少

房地產新屋開工面積同比下降25.2%，房地產市場的風險加大。其中，住宅新開工面積下降27.2%。此外，房屋竣工面積也在下降4.9%。這將導致2014年市場供應量的減少，進而帶來房價上行壓力。

（四）公司的概況極其行業地位

萬科企業股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產行業，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經過二十多年的發展，成為國內最大的住宅開發企業，目前業務覆蓋珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈以及中西部地區，共計53個大中城市。近三年來，年均住宅銷售規模在6萬套以上，2011年公司實現銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億。銷售規模持續居全球同行業首位。

1991年萬科成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

在多年的經營中，萬科堅持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經營原則；實行快速周轉、快速開發，依靠專業能力獲取公平回報的經營策略。產品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。堅持快速銷售、合理定價，要求各地下屬公司樓盤推出后當月銷售率達到60%以上。同時，公司堅持規范經營，不追求高利潤率，過去2005年以來公司累計納稅額超過500億元，且每年的納稅額均高于凈利潤。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續八次獲得“中國最受尊敬企業”稱號。

經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個中國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的房地產企業。

自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。2011年，在全球人力資源咨詢公司翰威特組織的“2011年中國最佳雇主”評選中，被評為全球TOP25最佳雇主企業，連續兩年蟬聯“中國最佳雇主”。

萬科致力于引領行業節能減排，持續推進綠色建筑及住宅產業化。2011年，公司共成功申報綠色三星項目273.7萬平方米，占全國總量的50.7%。2007年，萬科建筑研究中心被建設部批準為國家住宅產業化基地。公司持續推進住宅產業化。2009年，萬科北京假日風景項目B3#、B4#樓被授予“北京市住宅產業化試點工程”稱號。東莞市萬科建筑技術研究有限公司獲得由廣東省科學技術廳、廣東省財政廳、廣東省國家稅務局、廣東省地方稅務局聯合頒發的高新技術企業證書，是行業內第一家被認定的高新技術企業。2011年實現工業化開工面積達272萬平方米。

公司致力于不斷提升產品品質。至2011年，萬科共有26個項目獲得“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。

萬科在發展過程中積極實踐自身的社會責任。2008年，經萬科企業股份有限公司發起，經國家民政部、國務院審核批準，萬科公益基金會正式成立。至今為公益項目累計捐助超過5907萬元，2011總支出1795萬元，項目主要集中在孤貧兒童大病救治及環保領域。

萬科作為中國最大的房地產開發企業，每天有數以十萬計的勞務工在萬科的工地上辛勤工作。勞務工因病返貧、因病致貧一致困擾著他們的家庭、影響著其子女的教育、成長，這些問題一直為萬科所關注。2011年4月，萬科宣布將從股東大會批準的企業公民專項費用中撥出五百萬元人民幣，啟動 “春天里行動”項目，為因貧困無力承擔自身或其配偶子女的大病治療費用、或因貧困致其子女無法完成教育的勞務工提供救助；并協助與支持施工單位等合作伙伴建立勞務工互助共濟制度。

自2008年6月，萬科公益基金會開始資助孤貧先天性心臟病患兒手術，在30個月里累計完成近1700例手術資助，救助范圍遍布全國各地。萬科公益基金會本著對所有捐助者善款負責的態度，通過企業志愿者走訪及回訪的方式，確保讓那些最需要幫助的孩子得到最及時的救助。

萬科始終關注在自身專業領域發揮優勢、實踐社會責任。2006年以來，萬科響應政府號召，積極參與各地保障房、廉租房建設。2007年，萬科在廣州落成萬匯樓，該項目是國內首例由企業出資、探索低收入人群居住問題的廉租房，被廣東省建設廳列入“面向低收入群體租賃住房試點項目”。項目入住三年以來，不僅成為了近1800位居民的棲息之地，更受到了社會各界的關注和好評，成為國內在廉租房領域有益的實踐，為廉租房的廣泛建設提供了有價值的參考。目前，萬科已竣工和在建的保障性住房共367萬平方米。

第四篇：房地產行業分析報告

房地產行業分析

房地產行業發展趨勢

從近年房地產企業的盛衰起伏中，我們可以看到行業發展的幾個重要的趨勢性特征：

? 行業資源日益集中，經營規?；蔀橼厔?； ? 多項目運營、集團化管控成為發展重點； ? 粗放經營向精細化經營方式轉化； ? 異地擴張與全國性企業品牌顯現； ? 民營企業力量崛起和壯大； ? 客戶的維權意識明顯提高。

什么是房地產企業的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認為是創新，任志強提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關系。我們認為無論是從行業利潤空間變化引發的需求，還是從行業快速發展的需求，規范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。

這里問題就出來了，規范化的集團管控與成本控制管理到最后還是需要更多的人才來支持，這時候就需要的是像我們這樣的獵頭公司，也就是說這就是獵頭公司在這個行業的前景很光明。

下面是大部分房地產公司的內部組織架構圖

董事會 總經辦

營銷策劃中心

工程管理中心

企業管理中心 銷售部

設計部

人事行政部 策劃部

工程部

培訓部

總工室

物業管理部

裝修部

財務部

預決算部

公關部

項目拓展部

下面是2009年中國房產百強企業

1.萬科企業股份有限公司

2.中國海外發展有限公司 3.保利房地產（集團）股份有限公司

4.合生創展集團有限公司 5.廣州富力地產股份有限公司

6.恒大地產集團有限公司 7.大連萬達集團股份有限公司

8.綠城房地產集團有限公司 9.北首都開發控股（集團）有限公司

10.大華（集團）有限公司 11.金地（集團）股份有限公司

12.雅居樂地產控股有限公司 13.龍湖地產.14.遠洋地產控股有限公司 15.首創置業

16.SOHO中國 17.北辰實業

18.招商局地產 19.陽光100置業集團

20.江蘇新城地產 21.復地（集團）股份有限公司

22.上置集團有限公司 23.重慶市金科實業（集團）有限公司

24.中華企業股份有限公司 25.金融街控股股份有限公司

26.卓越置業集團有限公司 27.農工商房地產（集團）股份有限公司

28.北城建 29.中新集團（控股）有限公司

30.融僑集團 31.廣廈控股創業投資有限公司

32.新湖中寶 33.寧波銀億集團有限公司

34.上海三盛宏業 35.福建正榮集團有限公司

37.北金隅嘉業房地產開發有限公司

39.杭州濱江房產集團股份有限公司

41.福星惠譽房地產有限公司

43.四川藍光和駿實業股份有限公司

45.武漢地產開發投資集團有限公司

47.上海中房置業股份有限公司

49.南棲霞建設股份有限公司

51.佳兆業集團控股有限公司

53.坤和建設集團股份有限公司

55.珠海華發實業有限公司

57.浙江國際嘉業地產

59.重慶隆鑫地產（集團）

61.廈門禹洲集團股份有限公司

63.榮盛房地產發展股份有限公司

65.上海愛家投資（集團）

67.上海市上投房地產有限公司

69.花樣年集團（中國）有限公司

71.方興地產（中國）有限公司

73.廣西東方航洋實業集團有限公司

75.上海凱迪企業（集團）有限公司

77.浙江佳源房地產集團有限公司

79.海亮集團有限公司

81.深圳市天健房地產開發實業有限公司

83.翠屏國際控股有限公司

85.奧宸地產（集團）有限公司

87.杭州宋都房地產集團有限公司

89.聯發集團有限公司

91.杭州開元房地產集團有限公司

93.中大房地產集團有限公司 ，95.中駿置業控股有限公司

97.萊茵達置業股份有限公司

99.沈陽銀基發展股份有限公司

36.建業地產

38.方圓地產

40.沿海綠色家園集團

42.鑫苑（中國）置業有限公司

44.寶龍集團發展有限公司

46.金都房產集團有限公司

48.上海城開（集團）有限公司

50.重慶協信控股

52.建發房地產集團有限公司

54.南方香江集團有限公司

56.深圳富通地產

58.上海景瑞地產（集團）

60.天津市房地產發展（集團）

62.百步亭集團有限公司

64.永泰房地產（集團）有限公司

66.青島海爾房地產

68.旭輝集團股份有限公司

70.武漢三江航天房地產開發有限公司

72.中冶置業有限責任公司

74.廣州百嘉信集團有限公司

76.浙江昆侖置業集團有限公司

78.上海三湘股份有限公司

80.浙江金龍房地產投資集團有限公司 82.廣州頤和集團有限公司

84.青島偉東置業集團

86.深圳市合正房地產集團有限公司

88.大發集團有限公司

90.眾安房產有限公司

92.上海中銳地產集團有限公司 94.重慶長安房地產開發有限公司 96.吉林亞泰房地產開發有限公司 98.泛海建設集團股份有限公司

100.上海海泰房地產（集團）有限公司

附TOP10公司簡介：

1、萬科企業股份有限公司

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續六次獲得“中國最受尊敬企業”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業”。

萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關系》等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。

經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。

自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進行員工滿意度調查。

公司致力于不斷提升產品品質。至08年，萬科共有15個項目獲得“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。2008年，萬科集團上海公司榮獲由中國質量協會頒布的“2008年全國質量獎”，成為房地產行業內首家獲此殊榮的企業。

公司努力實踐企業公民行為。萬科從2007年開始每年發布社會責任報告。由公司出資建設的廣州“萬匯樓”項目被廣東省建設廳列為“廣東省企業投資面向低收入群體租賃住房試點項目”，并于08年年中正式實現入住。08年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮學校主教學樓及衛生院綜合樓交付儀式在四川遵道正式舉行，成為震后首批企業捐建的永久性公共建筑。在由中國民政部主辦的2008中華慈善大會頒獎典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎——最具愛心內資企業”稱號。

2、中國海外發展有限公司 中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”或“本公司”）於一九七九年在香港註冊成立，是中國最大建築聯合企業——中國建築工程總公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。2007年12月10日，中國海外(0688.HK)正式獲納入為香港恒生指數成份股。

本公司自成立以來，憑藉銳意進取的精神和科學嚴謹的管理，一直致力於專業化與規模化發展。核心業務為房地產開發和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市和地區成功投資開發了眾多暢銷的精品樓盤。此外，本公司還涉及與地產有關的物業投資、物業管理、建築設計業務，以及管理、發展路橋為主的基建業務等。

2007年，公司榮獲多項殊榮，包括獲標準普爾公司選為「全球40大上市房地產公司指數成分股」、入選「香港恒生指數成份股」、中國大陸在香港上市房地產公司綜合實力TOP10第一名、再次獲得「中國房地產百強企業綜合實力TOP10」、并以86.23億元的品牌價值連續第四年成為中國房地產行業領導品牌；同時還榮獲「中國藍籌地產」榜首企業、「中國最佳品牌20強」等榮譽稱號。中海地產的7個項目在質量、設計、管理等方面獲得詹天佑大獎，占總量的三成多。此外，中海地產還榮獲2007中國房地產業創建知名品牌（商標）企業和創建知名品牌（商標）推動力優秀企業榮譽稱號。

截至2006年12月31日，本公司實現109億港元營業額及股東攤占溢利23.7億港元。至2007年年底，中國海外在內地、香港和澳門共21個城市或地區擁有土地儲備超過2000萬平方米，計畫總投資額超過1000億港元，可滿足未來四至五年的發展需要。

本公司將繼續憑藉優秀的管理模式、廣泛的專業人才、良好的質量、高質素服務，更好地為社會服務，為股東提供最佳的回報。保利房地產（集團）股份有限公司 中國保利集團公司系國務院國有資產監督管理委員會管理的大型中央企業。中國保利集團公司成立于1993年2月，前身為保利科技有限公司。1984年1月，根據黨中央、國務院、中央軍委領導人的指示，原總參裝備部和中信公司共同出資成立保利科技有限公司，從事軍事裝備進出口業務。1992年，根據國家改革開放和我軍裝備建設發展的需要，經國務院、中央軍委批準，中國保利集團公司在保利科技有限公司的基礎上正式組建，1993年2月在國家工商局注冊。1999年3月，根據黨中央、國務院、中央軍委關于“軍隊、武警部隊和政法機關不再從事經商活動”的重大決策，中國保利集團公司由原隸屬總裝備部劃歸中央大型企業工作委員會領導管理，成為國有重要骨干企業。2003年，由國務院國有資產監督管理委員會履行出資人職責，中國保利集團公司成為國資委管理的大型中央企業。25年來，中國保利集團公司秉承“為國防現代化服務，為國家現代化服務”之宗旨，在激蕩的國內外市場大潮中艱苦創業、自強不息，業已形成以軍民品貿易、房地產開發、文化藝術經營、礦產資源領域投資開發為主業的“四輪驅動”發展格局。集團公司下轄保利科技有限公司、保利南方集團有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化藝術有限公司、保利財務有限公司等5個一級子公司，企業及項目遍及北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、沈陽、長春、包頭、濟南、青島、武漢、長沙、南昌、杭州、成都、廣州、深圳、貴陽、南寧及香港等地區，在國外設有子公司和辦事處。旗下保利房地產（集團）股份有限公司與保利（香港）投資有限公司均為國內或境外上市公司。伴隨國家建設與發展中國特色社會主義的偉大歷程，中國保利集團公司在資本規模、經濟效益、企業管理、品牌建設、社會貢獻、黨建工作等方面均取得顯著業績。2008年底，集團總資產876.2億元，同比增長28.4%；凈資產136.2億元，同比增長13.3%；實現營業收入234.4億元，同比增長66.8%；利潤總額48.7億元，同比增長28.8%，已連續8年實現兩位數增長，繳納稅金34億元。截止2009年6月，集團合并總資產逾1000億元，同比增長29%，在自身發展史上首次并提前突破千億元大關，進入138家中央企業前50名之列，躋身中央企業資產規模第一方陣。

保利房地產（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名，2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產“成長力領航品牌”。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產上市公司綜合價值第一名，并入選“2008中國上市公司優秀管理團隊”。2009年公司實現銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產已超千億。

2002年完成股份制改造后，公司開始實施全國化戰略，加強專業化運作，連續實現跨越式發展。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋24個城市的全國化戰略布局，擁有81家控股子公司，業務拓展到包括房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售代理以及商業會展、酒店經營等相關行業。

保利地產堅持以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業。在住宅開發方面，逐漸形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的產品序列，涵蓋中高端洋房、公寓、別墅多種物業形態；商用物業包括城市地標性寫字樓、體驗式購物中心、國際級標準展館、超五星酒店等，具備多品類物業綜合開發的實力。

公司奉行“和者筑善”的企業價值觀，將“和諧”提升至企業品牌戰略的高度，致力于創造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。將“和諧”理念始終貫徹于企業的規劃設計、開發建設和客戶服務全過程，不斷研創節能環保、自然舒適的產品，提升產品品質，通過親情和院式服務營造良好的社區氛圍，贏得了消費者的廣泛喜愛。2008年，保利國際廣場獲得美國《商業周刊》建筑設計大獎。

多年來，公司一直致力于從人文、藝術、歷史的角度，倡導和諧理念，關懷公眾精神生活，繼承保利集團的文化血統，整合保利集團的文化資源，以藝術魅力提升文化內涵。從“圓明園國寶展”、“佛石像展”、“青銅器展”、“改革開放30年交響音樂會”到“相約郎朗·和樂中國”選拔賽，保利地產高舉文化地產旗幟，收到了較好的社會效益和示范效應。

保利地產認為，“成長比成功更重要”，公司致力于為員工提供最佳的職業發展平臺和溫暖和諧的工作氛圍，幫助員工制定不同的成長規劃，培養具有高尚職業操守的房地產開發和管理人才；致力于與合作伙伴建立長期友好的戰略互惠關系，實現與員工、合作伙伴和中國房地產行業共同成長。

保利地產秉承“務實、創新、規范、卓越”的經營理念，弘揚“奮發向上、團結協作、樂于奉獻、規范誠信、紀律嚴明”的企業精神，將誠信奉為立企之本。低調務實、規范誠信、專業高效的行事作風讓保利地產獲得了廣泛的市場肯定和客戶信賴。作為央企地產龍頭，多年來，保利地產一直積極投身社會公益事業，更以“大社會責任觀”為出發點，以回報社會、傳承文化、推動行業進步為己任。積極參與國家保障性住房建設和多個舊城改造項目，為城市建設、人民安居貢獻自己的力量。

十八年來，保利地產循法尚德、誠信經營，在激烈的行業競爭中取得了長足的發展，奠定了行業領軍地位。未來保利地產將憑借準確的戰略規劃、優秀的管理能力、專業的市場運作和不斷深化的品牌影響力，不斷發展，繼續為實現打造中國地產長城的企業愿景而不懈努力。

4、合生創展集團有限公司 合生創展集團有限公司（合生創展）1992年進軍房地產業，1998年在香港聯交所主板上市（代碼：754），是致力發展住宅地產、商業地產、酒店地產、旅游度假產業和物業管理產業等泛地產事業的大型綜合性企業集團。

從1993年起，合生創展積極投身風起云涌的改革開放建設，開香港地產集團大規模投資中國大陸房地產開發之先河。短短十數年間，合生創展集團憑借銳意進取的精神和兢兢業業的態度，實施區域中心和系列品牌發展戰略，在廣州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多個項目，成為這中國大陸業績表現最佳、開發規模最大、業主數量最龐大的房地產發展商之一，業已奠定行業龍頭地位。

合生創展秉承“優質生活、完美體現”的企業理念，致力成為完美生活的締造者。作為根源于香港的現代企業，合生創展匯集中港兩地優勢，將世界級居住經典引入中國，實現國人人居夢想，成就業主完美生活。消費者的需求，就是合生創展的追求。展望未來，合生創展集團將積極因應全球經濟一體化和中國加快城市化大潮的機遇和挑戰，全力投身運營中國城市未來，向國際化、專業化方面邁進，成就“合生”輝煌品牌。

5、廣州富力地產股份有限公司

廣州富力地產股份有限公司（香港聯合交易所上市編號：2777）成立于1994年，注冊資金8.06億人民幣，集房地產設計、開發、工程監理、銷售、物業管理、房地產中介等業務為一體，擁有國家建設部頒發的一級開發資質、甲級設計資質、甲級工程監理資質、一級物業管理資質及一級房地產中介資質,是中國綜合實力最強的房地產企業之一。公司于2005年7月14日在香港聯交所主板上市，為首家被納入恒生中國企業指數的內地房地產企業, 并榮登市值最高公司之一。自1994年成立以來，富力人傾盡心思與心血，從細節出績效，終于贏得了客戶的認同與贊賞。實力造就金牌品質，榮譽閃耀品牌輝煌,公司在二零零五年至二零零八年連續四年蟬聯國家統計局評選及公布的中國房地產企業綜合實力第一名。2008年10月11日，榮獲國家稅務局計劃統計司權威發布的中國納稅百強排行榜房地產行業第一名。

6、恒大地產集團有限公司

恒大地產集團（香港聯合交易所股票代碼：3333）是集房地產規劃設計、開發建設、物業管理于一體的現代化大型房地產綜合企業。公司于2009年11月5日在香港聯交所主板上市，是中國標準化運營的精品地產領導者，連續七年榮登中國房地產企業10強。集團擁有中國一級資質的房地產開發公司、中國甲級資質的建筑設計研究院、中國一級資質的建筑施工公司、中國甲級資質的建筑監理公司、中國一級資質的物業管理公司。

目前，恒大已戰略性地進入廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟南、洛陽、鄭州、蘭州、長春、銀川、海南等全國25個主要城市，擁有項目57個，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產等多個產品系列。

恒大高層領導管理團隊18人，年富力強、專業經驗豐富。平均年齡43歲，平均房地產開發管理經驗16年，其中教授1人、博士3人、碩士5人。恒大還擁有一支近13000人的年輕化、高學歷、高素質的房地產開發建設員工隊伍，92%以上管理干部是大學本科以上學歷。恒大堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業戰略，致力于成為二十一世紀中國地產規模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業，全力打造全球化地產航母。

恒大房地產開發公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下房地產開發公司，擁有中國一級開發資質，年開發面積690萬平方米。公司從成立之初，就不斷研究掌握房地產開發建設的規律，在多年的開發建設中，建立起標準化、科學化、系統化的質量管理體系，形成過程質量控制和創優機制。2004年起，公司全面實施精品戰略，大規模整合優勢資源，與國內外房地產相關行業龍頭企業強強合作，真正實現了滿屋名牌的精品產品。先后開發恒大金碧花園、恒大金碧華府、恒大金碧灣、恒大金碧世紀花園、恒大御景半島、恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等系列項目近50個，形成了精品開發建設風格，先后獲得30多項國家級殊榮，產品已經成為在全國享有廣泛知名度和美譽度的強勢品牌。

恒大建筑工程公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下住宅建筑工程有限公司，擁有中國一級建筑施工資質，已形成了集建筑施工、裝飾和園林古建筑施工等多種資質為一體的經濟實體。擁有一支綜合能力過硬的專業化隊伍，可承擔各類工業與民用建筑、高層建筑、設備安裝、高級裝飾等工程?，F有專業技術人員350余人，其中一級項目經理30余名，中、高級職稱80余名。經過十年成長，具有獨特的技術優勢和施工經驗，工程質量達到中國先進水平，獲得客戶的一致好評。

恒大工程監理公司【中國甲級資質】

恒大地產集團旗下工程監理有限公司，擁有中國甲級工程監理資質。公司技術力量雄厚，注冊監理工程師等專業人員齊備，具有豐富的施工監理經驗。公司通過社會招聘、海外引進等方式，聘請專業施工監理人才，不斷提高監理人員素質，強化內部管理，堅決執行“24小時旁站”崗位責任制，全面實施“恒大精品標準”，形成了一套標準化、規范化、專業化及科學化的管理模式，在同行業中始終保持質量領先優勢。

恒大建筑設計院【中國甲級資質】

恒大地產集團旗下住宅建筑設計院，擁有中國甲級設計資質。具有規劃、建筑、結構、設備、園林景觀、室內設計和建筑經濟等專業設計人員200余人，其中多數為一級注冊建筑師及一級注冊結構工程師，專業配備齊全，設備先進。曾獨立承擔大型居住區、五星級酒店、高級寫字樓等綜合性高品質設計工程30余項。恒大建筑設計院還與貝爾高林香港公司、美國WY國際設計公司、周德年恒昌等知名企業長期合作。

恒大物業管理公司【中國一級資質】

恒大地產集團旗下金碧物業集團有限公司，擁有中國一級物業管理資質。管理物業類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨立式別墅及商業物業等,不斷升級“精品物業管理標準”，引入“對焦式”全新服務，社會化、專業化、市場化服務優勢日益凸顯。

7、大連萬達集團股份有限公司

本公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業地產投資及運營的唯一業務平臺。公司的主營業務為商業地產投資及運營管理，核心產品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。

截至2009年底，本公司已經在全國21個省、自治區和直轄市的32個重點城市投資建設了37個萬達廣場，其中已開業13個萬達廣場，正在運營7家五星級或超五星級酒店。本公司計劃在2010年新開業15個萬達廣場，新運營7家五星級或超五星級酒店。作為率先實現全國布局的大型商業地產投資及運營商，公司在中國商業地產行業內居于絕對領先地位，是中國商業地產的領軍企業。

目前本公司主營業務主要包括以大型購物中心為主體的商業中心投資與運營（簡稱“商業中心”）；五星級及超五星級酒店的開發與運營（簡稱“高級酒店”）；商業運營及物業管理（簡稱“商業管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發銷售（簡稱“銷售物業”）在內的四大核心業務板塊，公司四大業務板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個有機業務整體。這種以商業中心為核心、充分發掘業務板塊之間聯動效應的城市綜合體開發與運營管理，構成了本公司的核心業務發展模式。

以“萬達廣場”命名的城市綜合體是目前國內外領先的商業地產產品，具有顯著的社會經濟效益：

● 為商貿、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產業提供廣闊的發展平臺，從而帶動所在城市的產業結構調整； ● 全方位滿足和創造新的消費需求，從而有效拉動和刺激消費； ● 打造新的城市中心，完善城市區域功能，促進城市均衡發展； ● 創造大量的就業崗位； ● 匯聚了眾多國內外知名企業，實現商業持續繁榮，創造持續巨額稅源。

本公司在市場競爭中逐漸形成獨有的核心競爭優勢，主要體現在：完整的產業鏈、突出的資源獲取能力、獨特的“訂單地產”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及執行能力、優秀的企業文化和卓越的品牌影響力等方面。依憑上述核心競爭力，本公司在全國范圍內實現了萬達城市綜合體產品模式的快速復制，成為目前國內唯一實現全國布局的城市綜合體投資及運營企業。

未來，本公司將利用“萬達廣場”的品牌影響力，繼續重點拓展一線城市市場，適當擴大在二、三線城市的布局，并力爭在各區域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優勢。

本公司的長期戰略目標是：鞏固亞洲商業地產排名第一的領先優勢，力爭成為全球商業地產行業的領軍企業，最終成為全球持有物業面積最大的商業地產企業，從而實現“國際萬達，百年企業”的愿景。

8、綠城房地產集團有限公司

綠城房地產集團有限公司（以下簡稱綠城），國內知名的房地產企業之一，專注開發系列城市優質房產品，具有國家一級開發資質，總部設在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉制為外商獨資企業，是香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。

歷經16年的發展，綠城已轄有90多家成員企業，擁有員工3100余人，房產開發足跡遍及浙江省內的杭州、寧波、溫州、舟山、湖州、紹興、臺州、麗水、金華以及國內北京、上海、天津、合肥、長沙、青島、濟南、南京、無錫、蘇州、鄭州、烏魯木齊、海南陵水、大連等40多個城市。至2010年6月底，公司土地儲備總用地面積達2300多萬平方米，規劃總建筑面積達3640多萬平方米。

綠城專注于高品質物業的開發，住宅產品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列；以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰園、上海玫瑰園為代表的別墅系列；以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列；以杭州翡翠城、濟南全運村、青島理想之城為代表的大型社區系列；以溫州鹿城廣場、杭州藍色錢江為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發。自2005年起，綠城介入城市安置房的建設。自1996年以來，綠城歷年房產銷售額名列浙江省同行業前茅，2009年綠城實現合同銷售額達513億元，位列全國第二。

綠城目前已連續6年名列中國房地產公司品牌價值TOP10，連續5年名列中國房地產百強企業綜合實力TOP10。2009年，綠城總品牌價值達58.36億元，在混合所有制房地產企業中排名第二。

16年成長過程中，綠城始終堅信“講正義、走正道，得正果”，堅持以“人文主義理想”為指導，堅守社會責任與義務，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創造平臺，為客戶創造價值，為城市創造美麗，為社會創造財富”為企業使命，全面構建人文、歷史、員工、工作、品質、服務、社會等價值體系，努力打造“中國最具完整價值的房地產公司”，致力于為社會創造文明、和諧、溫馨、優雅的居住文化及人文環境，為城市和歷史留下優秀的建筑作品

9、北京首都開發控股（集團）有限公司

北京首都開發控股（集團）有限公司（以下簡稱首開集團），是經北京市人民政府批準，北京市國資委決定，由城開集團與天鴻集團合并重組，于2005年12月10日正式掛牌成立的國有大型房地產開發企業。首開集團注冊資本為10億元人民幣，總資產達到500億元人民幣，年開復工能力超過500萬平方米，銷售總額約100億元人民幣，員工總數近萬人，其房地產開發主業綜合實力在全國名列前茅。

10、大華（集團）有限公司

大華集團始建于 1988年，是一家以房地產開發為主業、擁有40多家控股或參股子公司和分公司的大型綜合性企業集團。集團具備國家一級房地產開發資質，是中國質量服務信譽AAA級、中國建設系統企業信譽AAA級和財務資信AAA級企業。

大華集團總部位于中國上海。10多年來，大華集團立足 “安得廣廈千萬家”的理想，本著“求實進取，自強不息”的企業精神，堅持“開發一塊、繁榮一片、穩定一方”的方針，以“買得起的舒適生活”為核心價值定位，為上海房地產事業的發展和上海城市化進程作出了積極貢獻。截至 2004年，大華集團在上海 相繼開發建設了寶山區的大華社區，浦東新區的大華錦繡華城，普陀區的大華清水灣，大華頤和華城，大華愉景華庭，閘北區的大華陽城花園和大華公園映象等一系列大華牌住宅商品，總計 商品住宅竣工面積約 500萬平方米，公共及商業建筑面積約50萬平方米，2004年房地產業的銷售額突破50億元人民幣。2005年集團計劃實現住宅銷售面積100萬平方米，銷售金額80億元人民幣。同時，大華集團科學系統地制定了“立足上海、發展全國”的戰略，先后在武漢、馬鞍山、南京、大連、沈陽、長春、西安等城市取得開發權。2004年，首批外省市項目分別在南京、武漢、沈陽、馬鞍山等城市啟動，項目涉及住宅和商業房地產，總建筑面積達266萬平方米。2005年，部分外地項目將迎來銷售盛景。

迄今為止，大華集團是上海市唯一一家商品住宅年銷售面積總量連續 8年進入前5名的房地產開發企業。2002－2003年，大華集團均在上海市房地產開發企業綜合實力排名中位居第2。2003年，“大華”被評為上海市著名商標，集團成為首批進入上海品牌行列的兩家房地產企業之一。2000－2003年，大華集團在上海市綜合企業百強排名中分列第89、81、45、41位。2002－2003年，大華集團分列中國最大500強企業集團（營業收入）第483名和422名。2004年，大華集團被國家建設部和中國房地產業協會評為“中國房地產成功開發典范企業”，成為全國獲此殊榮的16家地產企業之一。同時，大華集團以1.354億元的納稅額位居國家稅務總局“ 2003房地產開發經營行業納稅十強排行榜 ”第 4名,成為上海唯一一家上榜的房地產企業。2004年，集團上繳利稅高達7.9億元，真正體現了大華“情為民所系，利為民所謀”的社會責任感和行業使命感。大華集團開發建設的住宅產品，曾多次獲得國家級部委或專業協會認證評定的榮譽稱號。主要獎項有：全國人居經典綜合大獎；中國優秀環境綜合金獎；中國 50佳著名城鎮化社區；中國景觀環境示范住宅；中國建筑設計示范單位；中國經典示范住宅；中國別墅地產示范樓盤；上海健康住宅社區成功開發典范等．

大華集團的地產文化探索和地產開發實踐，集中體現在它獨創了一套符合中國國情的、成長型的現代城市規模社區的開發模式。這一模式強調和強化城市社區規劃、建設、經營和管理諸方面的協調整合功能，形成良性的開發合力；提倡開放的公園化街區式住宅文化，全方位注重住區與城市關系、人與環境關系的和諧性和有機多元性；營造便利、舒適、多樣、傳統與時尚并存的社區商業復合功能圈。其中，大華集團的“泛公園概念”在上海的寶山大華社區和浦東大華錦繡華城社區、普陀的大華頤和華城、閘北的公園映象，以及南京的錦繡華城和武漢的南湖公園世家等樓盤的開發建設中得到了最大程度的實現．歷經 17年，大華集團從“買得起的舒適生活”的提供者成長為中國城市化進程的探索者和實踐者。大華項目建構日漸飽滿，呈現出“低-中-高”多層級模式和“普通住宅、別墅、商業”多種物業形態，大華產業鏈也已覆蓋房地產上下游多個產業領域。展望未來，大華集團將一如既往，在“建筑舒適人居，致力品質生活”的道路上全心全力為健康人居生活添磚加瓦。

上海房地產中介公司排名

1中原2漢宇3智恒4美聯物業5合富置業6.21世紀銳豐加盟店 7易居臣信 8北京我愛我家

第五篇：上海房地產行業分析

房地產未來市場需求，房價分析

1）房地產市場未來需求分析

很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：

1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止2011年，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發達國家的差距更大，有比較大的改善空間。

3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。

綜上所述，在目前階段，房地產的1、2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地產1、2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。

結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業的需求會一直剛性存在。

2）房價的未來走向：

在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢？ 因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發展政策，這必然會導致人口從落后地區往發達地區的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創業環境、教育資源、醫療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發達地區與最落后地區的發展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。

由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。

不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：

截止2011年，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷（2347.46/3）=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。

而2011年全國地方財政支出92415.48億，按13.3億人口，同上得出戶均獲得財政支出2.08萬，按50年累計獲得財政支出104萬

上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。

結論：仁者見仁，智者見智。