第一篇：2014年房地產行業總結分析及2015年展望(市場篇)

2014年房地產行業總結分析及2015年展望（市場篇）

2014柳暗花明，2015穩定前行

2014年的中國樓市，可謂是一場前抑后揚的大戲，二季度以來各地方政府雖陸續出臺救市政策：公積金貸款政策調整、發布購房落戶政策、甚至二、三線城市的限購全面退出，但依然無法改變開年以來市場成交的持續走冷態勢，直至“930”推出后才迎來市場反轉，并在四季度持續回暖。值此年歲更迭之際，站在全年的角度上，我們該如何看待2014年市場的變化？而在經濟新常態下，2015年房地產市場又將走向何處？

2014年回顧

一、市場綜述：年內樓市走勢先抑后揚，930限貸松綁成全年市場轉折點 回顧2014年國內房地產市場走勢，一言以蔽之，可謂是“先抑后揚“。今年前三季度市場的低迷，主要是因為在2013年市場大幅上揚、需求透支之后，市場供應卻沒有出現明顯回調，導致市場出現供大于求所致。四季度整體市場筑底回穩，主因是基于政策利好。

從2013年開始，房地產政策發生了很大變化，從原先的調控思維變成現在的穩定和支持的思路。今年政策面的支持早在2、3月份即已開始，從中央到地方政府救市政策相繼出臺，例如限購政策的調整和取消、地方上的按揭信貸支持、財稅補貼等等，但受到銀根持續緊縮的制約，均是成效不彰。直至930限貸放松出臺，解決了貨幣供應，市場才迎來了真正的轉折點，再加上公積金、降息一系列組合拳政策的出臺，四季度國內房地產市場方迎回升，諸多城市“銀十”鍍金，11月樓市再接再厲，超過10月水平，創下年內成交量新高。

從全年銷售情況來看，一線城市雖沒有受到政策變動的波及，但成交走勢波動卻是最大，前三季度回調幅度最大，同比回落34%，四季度回暖之勢卻又最為顯著，成交量較今年三季度環比上升了66%；二線城市分化則愈演愈烈，得益于限購限貸解禁的推動，年末杭州、南京、武漢、鄭州等市成交節節攀升，短期去化風險逐級下降，而部分城市則市場反應遲緩，青島、大連、沈陽、長春等城成交略顯疲軟。數據同比來看，各城市也是漲跌參半；三線城市表現優于預期，在全國房地產成交縮量的市場大環境下，還是有不少城市成交規模實現了擴張，其中張家港最為搶眼，同比大漲156%，另外佛山和常德分別上漲19%和17%，梧州、無錫、三明、馬鞍山也均有1成以內的上漲。

二、供應：一線大幅上升，總體供應平穩，年末呈現翹尾態勢

總體來看，今年以來商品住宅市場供應并未出現大的波動，1-8月整體供應較為平穩，9月創年內最高，10月后又回歸常態。據CRIC監測，1-11月47個重點城市商品住宅供應面積為30792萬平方米，同比去年同期小幅下降2.5%。

從階段表現來說，今年市場供應走勢明顯表現為三個階段。一季度，商品住宅供應延續2013年市場趨勢，同比繼續小幅上升。

二、三季度，各城市供應量普遍明顯上升。主要是一方面開發企業基于“金三銀四紅五”的傳統銷售旺季慣性，另一方面，受寧波、溫州、杭州等城市率先降價促銷影響，其他開發商也積極效仿，加大了推盤力度，新增供應集中放量。然而從6月開始的，以呼和浩特、南寧等城市率先放松或者調整限購，地方積極救市推動下，開發商信心提振，認為在地方救市下市場必將好轉，因此不急于放量，商品住宅供應量出現下降，市場觀望情緒濃厚，從6月到9月，先后有二十多城市取消或者調整限購，但是市場成交并沒有出現上升，開發商觀望情緒大大消退。在資金壓力下，同時進入“金九”月，前期積壓的供應量集中爆發，9月供應量出現井噴達4174萬平方米，較上月增加近1500萬平方米。四季度，在930新政及央行降息等利好下，房地產市場穩步回暖，市場成交上升，開發商也變得謹慎，推盤量下降，但仍維持高位，在年底房企拼業績壓力下，年末供應又大幅增加。

從城市能級來看，在市場下行下，房價堅挺市場穩定的一線城市成為開發商的避風塘，商品住宅供應同比大幅上升；而二線城市，供應分化趨勢進一步明顯，總體供應同比出現下降；而大多供求矛盾突出的三四線城市，整體供應量較2013年繼續小幅上升。

具體來看，一線城市1-11月商品住宅供應近3800萬平方米，同比2013年大幅上漲14.3%，除深圳供應小幅下降外，北京、上海、廣州同比全部上升。其中，北京受自住商品房大量入市影響，加之全年供應保持2013年高位穩定，1-11月供應量較去年同期大幅上升39%；廣州今年市場供銷兩旺，供應量保持高位，成交量也很平穩，較其他城市表現突出，整體市場較好，商品住宅供應量也在去年基礎上大增近23%，供應量在一線城市中處于最高水平。

從二線城市來看，商品住宅總體供應量出現下降，較去年同期下降6.4%，各城市1-11月商品住宅供應量增減參半，但分化趨勢進一步明顯。一方面，重慶、武漢、寧波、?？凇⑻m州、南京等城市供應量繼續大幅上升，平均漲幅超過20%，其中，重慶今年推盤量大增，供應量大幅增長73.5%；寧波在整體市場壓力下，積極降價走量，供應量大增，市場供應較去年增長34%；武漢今年一系列政策刺激及強大市場支撐下，成交繼續回暖，全年供應量繼續走高，同比增長22.1%；南京今年市場一直堅挺成交平穩，供應量也穩中有升，繼續上升11%。另一方面，成都、貴陽、合肥、南昌、烏魯木齊、鄭州、廈門等城市供應同比都出現下降，其中，合肥、南昌、鄭州等市場供求較為平衡的城市，在市場下行下，供應量進一步下降，市場供求較平衡，未來去化壓力不大；而廈門、昆明、沈陽、青島等供求矛盾突出的城市，今年供應在市場形勢下合理回歸，供應量同比平均降幅超過20%。

本就供求矛盾突出的三四線城市中供應量在今年市場形勢下繼續上升，整體供應同比去年繼續小幅上升近2%，重點城市中同比增多減少，具體來看，無錫、中山、江陰、佛山、瓊海等沿海省份城市今年供應量繼續大幅上升，平均漲幅超過25%，其中，瓊海更是大幅增長69%；而東莞、常州、泰州等供求嚴重失衡的城市，供應量應市下降，平均降幅超過20%，其中，泰州今年以來市場下滑明顯，供應量也大幅下降25.7%。

三、成交：典型城市成交先抑后揚，四季度一線城市復蘇強勁

從CRIC監測的全國62個主要城市整體成交情況看，今年全年商品住宅成交總量約28338萬平方米，同比下跌12%，較2012年同期則上漲7%，較2011年同期上漲42%。按季度看，一季度總成交量約6065萬平方米，同比下跌17%，二季度總成交量約6253萬平方米，同比仍下跌17%；下半年開始，政府紛紛救市，各類政策頻出，7、8月限購解除，三季度初現成效，總成交量約6945萬平方米，同比下跌12%，跌幅明顯收窄，930房貸新政跟進，10月公積金調整再次發力，11月央行降息繼續加碼，市場逐漸回暖，四季度總成交量約9074萬平方米，同比上漲7%，整體市場成交先抑后揚，翹尾之勢凸顯。一線城市的市場表現最為敏感，年初遇冷便急速萎縮，年底受政策輪番刺激而強勢回暖。季度同比跌幅逐步收窄，第四季度更是扭跌為漲，不過前三季度市場表現極不理想，導致一線城市在各線城市中表現差強人意，全年成交量同比下跌24%，即使與市場平平的2012年相比，仍下跌了17%。四個一線城市一致呈現先跌后漲的態勢，“銀十”均異?；鸨?，11月北京、深圳繼續上漲，上海、廣州維持平穩，12月四城再次齊頭并進，北京勢頭尤盛。

二線城市分化愈演愈烈，以價換量漸成常態，借著雙限取消、公積金調整、降息等政策春風，部分城市年尾破冰復蘇，杭州、南京、武漢、鄭州等重點城市成交節節攀升，短期去化風險逐級下降，而部分城市則市場反應遲緩，青島、大連、沈陽、長春等城成交略顯疲軟。數據同比來看，半數以上城市成交下跌，廈門跌幅超3成，大連、貴陽、青島等城下跌2成有余；太原、石家莊、蘭州則上漲明顯。按時間軸來看，CRIC監測的24個二線城市成交量前三季度同比分別下跌14%、19%和13%，4季度實現逆轉，同比上漲2%。全年總成交量約17586萬平方米，與去年同期相比下跌10%，但相較2012年和2011年同期則分別上漲12%和47%。

三四線城市市場表現優于預期，而且遠好于一線城市，但身處弱市格局，下跌實難幸免，CRIC重點監測的34個三四線城市全年成交7601萬平方米，與2013年同期相比下跌1成；上半年與下半年表現涇渭分明，前兩季度同比均下跌，第三季度開始微漲1%，第四季度順勢大漲19%，在各線城市內表現最優。就城市表現而言，張家港最為搶眼，同比大漲156%，另外佛山和常德分別上漲19%和17%，梧州、無錫、三明、馬鞍山也均有1成以內的上漲，其余27個城市則均出現4成以內不同程度的下跌。

四、房價：漲幅明顯回調，一、二線同比上漲，三、四線出現下跌 今年市場新常態下，房價增速迅速下降，很多城市因為供求矛盾突出，不得不降價走量，因而均價出現不同程度下跌。但從整體來看，全國56個重點城市平均均價達到10011元/平方米，同比仍小幅上漲1.5%，但與2013年相比增幅明顯回落。

從各能級城市新建商品住宅價格具體來看，一線城市均價依然堅挺，雖然增速較去年都有明顯下降，但整體平均上漲9%。其中，上海、廣州增幅最大，為11%，而深圳均價上漲最少也達到9%。在市場不景氣，成交下滑的情況下，一線城市市場迅速冷卻，城市間市場差異集中表現于房價上，其中北京、深圳商品住宅均價同比增幅逐月不斷下滑，而上海相對平穩，廣州因商品住宅成交結構影響，同比增幅出現上漲。

二線城市商品住宅價格，總體增多減少，均價同比漲幅分化明顯，但二線城市整體均價仍同比小幅上升4%。廈門、合肥、南昌、南京等城市均價繼續大幅上漲，平均漲幅超過10%，其中，廈門房價在今年市場下行下首屈一指，保持連續28個月上漲，9月開始才小幅下降0.18%，全年均價同比大幅上漲26%，位列全國最高水平；合肥、南昌等城市今年成交雖小幅下降，但本身供求關系平衡甚至供不應求，價格上漲也是必然；而南寧、武漢、鄭州等今年市場較好的城市，商品住宅均價也出現不同程度漲幅。杭州、昆明、蘭州、寧波、大連等城市因為本身供求矛盾突出，市場去化壓力較大，在今年市場下滑下，通過放價走量加速消化，因而整體均價同比出現不同程度下降，其中，杭州今年率先打響樓市降價促銷潮，整體均價今年降幅最大為8%；寧波在5月也快速跟上，降價促銷，以價換量，均價同比下降5%。

三四線城市總體均價同比出現下跌。從CRIC重點監測的26個三四線城市均價數據來看，均價同比下降的城市達到15個，三亞、中山、北海、煙臺等市場相對較平衡的城市，均價不同程度上漲，其中，三亞均價上漲最高，為17%，其次為中山，而泰安、南平、宜興等城市在大幅降價后，均價平均降幅超過10%，其中，降幅最大為泰安，同比下降21%，其次為南平，下降13%。

在我們看來，一方面，三四線城市基本面大多壓力山大，而且市場下行，許多城市庫存高企，土地消化周期過長，使得降價促銷成為項目去化的主要選擇；另一方面，三四線城市沒有足夠的經濟和外來人口支撐，人口甚至外流，使得開發商知道，在當前市場基本面供大于求的情況下，就算市場回暖，三四線城市也很難快速去化，降價跑量成為明智選擇。

五、供求關系：多城市供求比先升后降，庫存構筑頂部，消化周期觸頂回落 在供應總體平穩而市場成交先抑后揚的態勢下，多數城市的供求關系都發生了變化。表現在以下幾個方面：供求比先升后降，庫存量普遍攀升，商品住宅消化周期表現顯著分化。

2014年各線城市供求比基本上全線走高，到三季度以后因市場筑底回穩才略微下降的態勢，四季度多數城市繼續下降。其中，一線城市表現最差，前11月供求比達1.4，2013年僅為0.9，而廣州和深圳供求比已逼近2.0；二線城市整體基本平衡，前11月供求比為1.1，與2013年持平，但具體城市分化明顯，11月份供求比大范圍下降，南昌、青島、太原均在0.3以下，西安、寧波、杭州等均在1.6以上。三四線城市差于二線城市，18個監測城市中前11月供求比均在1.1以上，年末供求比雖與前三季度相比微跌，但并無明顯改善。

在利好政策不斷刺激下，三季度以來各城市樓市筑底回穩，成交量逐月上漲后，去化壓力也大為緩解，城市新建商品住宅庫存量也在不斷調整，全年整體仍呈現全線走高態勢，多數城市庫存量在年末又創下新高，整體并無明顯改善。

一線城市住宅存量相比年初全部上漲，同比漲幅高達57%，除深圳外，存量均逼近或超過1000萬平方米。以北京為例，從2月底的721萬平方米一路攀升至11月底的1083萬平方米，上漲勢頭不減。二、三線城市整體依舊庫存高企，但具體表現略有分化，部分城市自三季度以來住宅存量初現小幅下跌的態勢，以寧波、杭州表現較為明顯，寧波存量在持續了9個月的上漲后，在年尾開始小幅回落，但同比去年依舊上漲25%；但多數城市如沈陽、長春、長沙等，依舊保持著小幅上漲的走勢，月底存量同比全部上漲，平均漲幅27個百分點，沈陽存量更是高達2986萬平方米。近兩年來，開發商大量拿地增加供應量，但市場成交低迷，回暖力度不足，從而帶來庫存量節節攀升，全面緩解去化壓力刻不容緩。

從消化周期來看，在上半年的成交乏力和供應增多的背景下，各城市的商品住宅消化周期不斷攀升，到7月底多數已超出合理范圍，去化壓力遽增，城市風險也增大。但在四季度以來的成交回暖的推動下，多數重點城市的商品住宅消化周期雖依舊超過或逼近18個月的警戒線，但顯著呈現持續下滑的走勢，甚至一些城市如杭州回歸到“安全區”。其中，一線城市率先回暖，如深圳消化周期在保持兩個季度的上漲至20.4個月后，開始大幅下跌至13.3個月，低于1月的15.3月，目前4城均回落至合理范圍內，未來去化壓力偏小，但整體消化周期達12.2個月，同比仍上升58%。二三線城市的消化周期整體表現下滑的走勢，但分化明顯，一類是供需嚴重失衡的城市逐步回落，如今年來沈陽、青島和長春等市持續畸高，但三季度以來持續下滑至18個月警戒線，去化壓力雖一定緩解但仍然巨大；一類是消化周期大幅下跌、去化壓力大為緩解，如杭州、寧波和福州在到達28個月的高峰后，迅速下滑至12個月左右，供求基本達到平衡；一類則是消化周期持續在合理范圍內緩慢調整，如大連、武漢、濟南等城市，今年來雖然消化周期同比去年都大為上漲，但均處于合理范圍內，并在四季度以來不斷變化，微幅下落。

六、成交結構：大戶型普通住宅成交占比回升，經濟型別墅成交抬頭 2014年是政策調整大年，房地產市場在限購取消，限貸松綁、公積金政策調整、稅費補貼調整、降息等等一些列組合拳的輪番刺激下，各類產品成交結構也悄然發生變化：從戶型來看，二房和三房依然是市場主力，然而，受政策影響，特別是限購取消的影響，三房及以上大戶型成交占比有所回升，主力戶型二房和三房面積小型化趨勢仍在繼續；別墅市場，200平方米以下經濟型別墅成交占比快速提升，二線城市表現尤為明顯。

1、三房及以上大戶型成交占比回升，二線城市特別突出

2014年前11個月，在限購取消及中央和地方政策刺激下，十二大重點城市各戶型成交結構悄然發生變化，兩房和三房產品仍在市場中牢牢占據著主力位置，二者成交面積占比仍高達76.98%，但小戶型一房和二房的成交占比持續下滑，前11個月同比分別共下滑了0.64和1.05個百分點，而三房和四房、五房及以上住宅成交占比則表現為持續上漲，前11個月成交面積占比以三房同比漲幅最高，達到0.91個百分點。

從一、二線城市來看，二線城市三房、四房、五房及以上戶型3季度出現明顯止跌回升跡象，而一線城市表現則相反，三季度三房、四房、五房及以上戶型成交占比均出現不同程度下滑，四季度又表現為止跌回升，而二房三四季度表現為較大幅度上升。這主要是由于二線城市受限購取消影響，輔之限貸松綁、公積金調整、降息、稅費減免等一些政策的助推作用，改善型需求大受鼓舞，加快入市步伐，致使大戶型成交占比顯著止跌回升。而一線城市雖仍受限購桎梏，然而在限貸松綁、公積金調整、普通住宅標準調整、降息等一些列利好政策的刺激下，部分首次置業的剛性需求受到刺激加快入市，因而兩房產品成交占比大漲。

2、戶型結構呈現小型化趨勢，一線城市尤為顯著

隨著國內房價持續上漲，購房者購房壓力日益增加，為滿足基本居住需求，現下越來越多的購房者將目光轉向小型化產品，2014年前11個月60-90平方米面積段產品成交占比同比繼續上漲3.03個百分點，達到32.83%，其中80-90平方米面積段產品得益于小三房認可度的持續增加。上升幅度最大，同比上漲了2.35個百分點；房價較高的北上廣深四大一線城市表現尤為突出，今年前11個月60-90平方米面積段產品成交占比上漲5.44個百分點，達到32.87%。

兩房：60-90㎡面積段成交占比持續上升，一線城市漲幅尤甚

2014年前11個月，兩房戶型中80-90平方米面積段和90-120平方米面積段產品是主力，成交占比分別達到40.12%和35.42%，其中60-90平方米面積段成交占比同比去年同期有所上升，漲幅為2.65%，且以78-80平方米面積段漲幅最大，為1.69%；而60平方米以下、90-120平方米和120平方米以上面積段產品成交占比同比均有所下滑，其中，90-120平方米面積段產品成交占比降幅最大，達到2.7%。

從一二線城市具體來看，一線城市兩房戶型面積小型化趨勢更為顯著，60-90平方米面積段產品今年前11個月成交占比同比大幅上漲9.74%，達到68.29%，高出二線城市近10個百分點。而二線城市兩房戶型面積小型化趨勢反應相對平淡。

三房：80~120㎡面積段成交占比上漲，一線城市尤為顯著

2014年前11個月，十二大重點城市，三房戶型中120平方米以下面積段產品成交占比同比上升6.8個百分點，達到54.75%，其中80-90平方米面積段產品漲幅最大，同比上漲5.62個百分點。而120平方米以上各面積段產品同比下滑，三房主力產品之一120-144平方米面積段成交占比下滑最為嚴重，同比下降5.31個百分點，跌破40%，僅有35.49%。同樣的，房價壓力相對較大的一線城市三房戶型面積小型化趨勢也更為顯著，120平方米以下面積段產品成交占比同比上漲10.57個百分點，達到55.17%，且以90-120平方米面積段產品漲幅最大，同比上漲6.62個百分點。而二線城市僅80-90平方米面積段產品同比上漲，其余面積段產品成交占比表現為同比不同幅度的下滑。

3、經濟型別墅市場占有率快速提升，二線城市更加明顯

2014年是政策調整大年，二三線基本取消限購，外加限貸松綁、降息等政策刺激，改善型需求快速抬頭，別墅市場表現相比2013年雖稍顯遜色，前11個月成交面積同比2013年同期微幅下降6個百分點，但從各面積段及一二線城市來看，卻不乏亮點。

從各面積段來看，近年來，200平方米以下的“疊墅“、”90墅“等小戶型別墅逐漸受到市場熱捧，特別是今年下半年限購取消以后，改善型需求徹底脫下束縛，小戶型別墅再度升溫，今年前11個月200平方米以下戶型別墅成交占比達到26.31%，同比去年同期大漲7.21個百分點，特別是120-140平方米戶型別墅同比漲幅雖僅有2.73個百分點，但與2013年同期1.54%的成交占比，2014年前11個月成交面積占比漲幅已接近2倍，高達176.62%。而200平方米以上各面積段別墅成交占比同比去年同期全線下滑，特別是300平米以上大戶型別墅跌勢更為顯著。

從各線城市來看，由于限購松綁，二線城市200平方米以下小戶型別墅成交占比漲勢更為明顯，同比去年同期上漲了7.75個百分點，其中120-140平方米戶型成交占比漲幅更是表現得鶴立雞群，同比上漲3.59個百分點。而一線城市200平方米以下戶型別墅成交占比漲勢稍弱，且改善型需求相對集中的120-140平米戶型占比由于限購影響上漲也較為有限。

2015年展望

一、新開工面積持續下與土地成交減少，多數城市新增供應量整體偏緊 鑒于今年以來持續下滑的新開工面積和土地成交規模，預計來年我國樓市供應面整體將是偏緊的狀態。不過分城市能級來看，一線城市預期仍能予以謹慎樂觀，一方面一線城市充足的需求和項目的高溢價能力，為房企帶來了更強的開盤入市動力；另一方面從成交總量上看，今年以來土地市場成交尚可，依然維持在4000萬平方米以上的水平，來年供應面有望繼續穩定，并且諸如華嘉胡同、董家渡、前灘等地王相繼出讓，也顯示了企業對于一線城市的信心。二、三線城市方面相對看淡，與一線城市相比，今年二、三線城市土地出讓下滑幅度更大，進入開發階段的項目更少，來年供應量下滑的可能性也更高，并且即便是在南京、合肥、武漢等供求狀況較好的城市，土地流拍也是屢見不鮮，大體量宅地流拍亦有個案，如武漢光谷102號、肥東FD14-5號均是如此。

二、行業供過于求基本面未變，2015年成交量保持與2014年水平相當 雖然國內城鎮化率增長已經開始降速，但上升的趨勢并沒有發生改變，每年新增的城鎮人口仍能為市場帶來大量的需求，在一二線主要城市，更是有大量的首置需求有待釋放；更何況隨著城市建設的進一步推進，城市更新還將帶來大量的新增需求，因此在我們看來，來年房地產行業基本面并不會出現實質性的變化。再考慮到政策面的穩定，我們認為2015年整體銷售應該仍能保持在今年水平。

分城市能級來看，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托于強大的人口吸納能力和經濟水平，京滬穗深的市場購買力仍無需擔憂，以上海為例，即便目前只有20%的常住人口有能力購房，那也是180萬戶的客戶總量，足以覆蓋目前上海的成交規模，并且今年前三季度市場的低迷，也為來年市場留下了上行空間，因此我們預計來年一線城市成交量價也能夠保持穩定或小有回升。

二、三線城市方面，我們認為會延續2014年的態勢，分化將進一步加劇，在合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等市場需求旺盛、消化周期較低的城市，成交有望企穩回升，不過合肥部分土地存量較高的區域，如濱湖、新站、高新應警惕供應風險，而消化周期較高的城市，面對高企的庫存壓力，來年市場去化壓力仍然巨大，市場成交也不容樂觀。

三、去庫存仍將是上半年主旋律，預計2015年樓市價格先降后穩 得益于調控的解綁、貨幣政策的推動以及房企的營銷力度的加強，2014年年底房地產市場需求再現抬頭趨勢，不過考慮到依然處于高位庫存壓力，我們認為2015年房價的整體走勢仍應是先降后穩：一方面，目前很多城市庫存還處于高位，諸如寧波、沈陽、長春、青島、杭州、無錫等市消化周期均超過18個月，在巨大的去化壓力面前，房價還有進一步調整的空間；另一方面，從銷售目標完成情況來看，今年多數房企恐難完成全年目標，這意味著大多數企業庫存也處于高位，因此在2015年上半年的相當長一段時間里，去庫存仍將是市場的主旋律，房價也有進一步下探的可能。

就具體城市來看，我們認為一線城市房價仍將保持穩定，或有小幅上漲，雖然一線城市市場需求充足、購買力旺盛，但是鑒于目前房價已經處于高位，限購令也并沒有放松，未來房價大幅上探的可能性不大；在二、三線城市中，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較低、供求相對平衡的城市，房價或有一定上漲可能，不過對于部分供過于求、存量顯著高企的二三線城市來說，在城鎮化率趨緩和經濟增速理性回歸的行業大環境下，如若不能尋求足夠的需求入場，面對日益逼仄的市場需求，企業蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風險或將提前到來，對于這些城市而言，以價換量仍很可能是來年市場的主旋律。

四、保障房與二手房擠占剛需市場，一手房成交結構向改善型偏移近年來保障房工作的持續推進，為中低收入者的居住條件改善做出了巨大貢獻，但也在客觀上對商品住宅的剛需產品造成了巨大沖擊。結合數據來看，從住建部公布的統計數據可以看到，近年來我國平均每年建成500萬套保障房，其中棚戶區改造住房約占半數，這意味著每年會有250萬套增量性保障房進入住宅市場，而目前我國商品住宅的成交量僅在1000萬套左右，考慮到保障房的門檻和價格優勢，剛需產品受到的沖擊不言而喻；而從政府的最新表態來看，2014年住建部年度工作會議指出，明年我國還將基本建成480萬套保障房，保障房工作的推進還將持續，并且隨著自主性住房、廉租房等模式的進一步推進，保障房對于商品住宅剛需市場影響也有進一步擴大的可能。

隨著城鎮化進程的進一步推進，在房地產行業進入或即將進入成熟期的城市中，越來越多的改善性需求已經開始進入釋放階段，并且在政策環境上，從2014年下半年以來的限貸、限購陸續解除，以及中央的屢次表態來看，政策面對于合理的改善性需求也是持以支持態度，以此來看2015年改善性需求將迎來更多的釋放機會，并且改善性需求釋放所帶來的小戶型房屋置換需求，也將吸引更多的剛需客群去購買“首置型“二手房，因此我們認為在北京、上海、深圳等樓市發展程度較高的城市，未來越來越多的首置需求會由一手房流向二手房，而這些城市一手房市場也將更多的由中高端需求所占據?；谝陨蟽牲c，我們認為在成交結構上，2014年國內商品住宅市場將向改善型偏移，并且對于改善性需求進入釋放階段的城市來說尤甚。另外需要指出的是，受到高價產品成交占比上升的影響，表征在一些城市統計局公布的指標，如房價的算術平均數上，也有可能會出現脫離各項目實際的結構性虛增。

第二篇：房地產市場行業發展情況分析

房地產市場行業發展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業的資金大部分來自于各金融機構，金融政策的調整對房地產業有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產業的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產業進行引導，以利于房地產業及整個社會經濟的健康發展。后者在國內常常稱之為房地產業宏觀調控

受發展階段和國情所決定,影響我國的房地產市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經濟等實際指標,又有消費傳統,心理預期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調控等制度因素.其中,政策對房地產市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產業發展中的硬拐點因而房地產政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產市場的發展進程.房地產政策既關乎國民經濟增長的大局,又與廣大民眾安居樂業息息相關,因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關注.一、存款準備金率上調對房地產市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5 個百分點，至此，國內銀行存款準備金利率達創紀錄的21.5%。這已經是自2010年1 月份以來央行第12 次上調存款準備金率了，每次凍結的資金量都在3 500 億元以上。根據國際經驗，上調存款準備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產開發貸款和個人按揭貸款產生了直接影響。準備金率連續上調的累積效應對銀行信貸總量將產生顯著抑制作用，作為資金密集型行業，房地產企業的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調存款準備金率，也是2012年年內首次下調，下調后，大型金融機構存款準備金率降至20．5%。本次下調總體上與地產無關,所以對房地產市場的影響基本可以忽略.二、銀行調整信貸政策對房地產市場的影響

據統計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產貸款不減反增，達到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產企業上市、擴容、發債等方面陷入停滯以及房地產信托融資被叫停的情況下，房地產金融市場形成了信貸主導的格局，這也說明商業銀行在信貸投放上存在結構性問題，過多地投向了房地產行業。2011 年各商業銀行都針對當前經濟形勢對信貸政策進行了調整，對于房地產等可能引發資產價格泡沫或通貨膨脹的領域會嚴加控制，房地產行業相關貸款門檻會持續提高。個人貸款方面，2008 年為應對金融危機帶來的房地產市場需求下滑，人民銀行將商業性個人住房貸款利率下浮幅度調整至70%，最低首付款比例調整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應監管部門要求個人住房貸款利率的下限上調為基準利率的0.85 倍。近期由于銀行規模緊張影響的擴散，已經有多家商業銀行取消了首套購房貸款的利息優惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調整，利率優惠被取消應該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監管力度的不斷增強，必將對房地產市場的需求形成沖擊。據報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經完全取消現有的優惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。開發貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業銀行房地產開發貸款業務將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應整個經濟發展模式轉型的要求,調整內部的信貸結構, 有保有壓，并對房地產開發貸款進行控制；某商業銀行總行近期要求各地分行對全部已經審批的房地產開發貸款項目重新進行風險評估。在這種形勢下，預計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產開發企業仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經顯現在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內置業需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應該側重開發商實力的了解，規避購買期房形成爛尾的風險。2012年上半年,為鞏固房地產調控結果,中央政府堅定不移加強房地產調控,一方面繼續堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調力度加大,促進熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調存準率,三年半來首次降息.貨幣政策微調,信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發企業更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產,在此輪房地產調控政策的影響下2012年上半年,房地產市場呈現如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續增加供應;不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結合對房地產市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調控政策下，市場出現了開發商捂盤，購房者觀望的局面，即持續加息會干預購房者的心理預期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應，重慶大學公共事務系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應。一方面需求萎縮，另一方面供應在增加，這樣使得房地產企業的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6 月樓市再創年內新低。根據中原地產研究統計，6 月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數為9508 套，而當月簽約的數量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預售的商品房期房住宅項目，根據預售總值對比已

經簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據6 月30 日的數據，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現房面積1 809.5 萬平方米?？値齑婷娣e為320 萬平方米，相比春節調控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米?！案鶕衲暝谑燮诜款A

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經超過8 000 億。預計年底有望達到萬億?！?/p>

綜上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產市場產生實質影響，但是，也應該

看到，國家調控的本意是讓房地產市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經濟承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產行業有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發展機遇，而房價將是會經歷波浪式平緩調整的過程.與此同時多部委強調落實保障房建設資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2―3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2―3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

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第三篇：房地產市場形勢分析與展望

房地產市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場 的調控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。

一、我國仍處在房地產市場持續發展階段

與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。

二、此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其 根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產市場過快發展、房價過高弓l起了國家連續實施 房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調整的程度。

雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影

響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更 加合理。這次調整是我國房地產業自198年市場化改革以來，經

歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將 更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康 發展的基礎。

三、影響209年房地產市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預期變化的因素分析

2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策

影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政 策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并 連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年 經濟增長保持在8％以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消 費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調控政策影響分析

2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優惠利率由基準利率的0．5倍下調到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經過一 年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調整有向深度發展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續回落。由于區域經濟的差異性，各地區調整的進度和幅度不盡一致。一 些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現趨穩的跡象。

四、政策建議

在國家已經出臺較多的調控政策條件下，2009年政策的立足

點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調整中，應以開發企業自救為主，鼓勵開發商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協助緩解與老業主 矛盾，打消開發商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應注重發揮市場機制調節和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業可持續健康發展，促進行業的 調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價

房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房 和限價房的發標價格，選擇交通方便的地點。對于建設經濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發商，要給予減免稅費、資 金支持等優惠政策，鼓勵開發商積極參-9保障性住房的建設。

第四，重視開發商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業和機構)低價收購部分存量房，用于做周 轉宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產業健康發展的體制、機制

問題，應抓住調整機遇建立行業良性發展的長效機制，如地方財 政與房地產業的關系、物業稅、規范市場及房地產融資機制創新 等，為房地產業持續健康發展奠定制度基礎。

(國務院發展研究中心廖英敏)

經濟復蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經濟指標看，經濟運行繼續保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現，一系列宏觀經濟指標和先行指標明顯好轉。3月份，規模以上工業企業增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點?？梢耘袛啵患径葢獮楸据喗洕芈涞牡撞?，二季度經 濟增長將出現一定幅度的回升。這樣，在全球經濟普遍低迷的情 況下，我國經濟有望率先復蘇。

值得注意的是，目前經濟回升的基礎尚不穩固，復蘇前景及

可持續性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應的反映，如政府大規模增加投資、信貸規模急 劇擴張、家電下鄉等，而市場主導的內需擴張缺乏有力支撐。經 濟增長持續下降，對就業和收入預期均產生較大不利影響。大量 畢業生難以找到工作、農民工就業機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經存在的產能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業經濟效益比上年四季度進一步下降。通過產業關聯和收入

第四篇：2013年房地產市場展望

2013年房地產市場展望

作者：房地產管理專家－李豪

2012年房地產市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產市場將如何？是否依然持續2011年的政策，或者是否有更嚴厲的政策呢？結合多種因素，我做一個大膽的預測：

1、2013年房地產市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產企業競爭是拼戰略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發商繼續兼并，小開發商依然難受

4、復合地產、產業地產、旅游地產等多業態、復合型地產形勢逐步成為主流

5、保障房進一步推動，房產稅擴大試點

6、稅制改革，經濟回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進軍，繼續推動城市化和城郊一體化

8、大城市發展暫告一段落，城鎮鄉是下一波經濟發展和房地產發展的動力

第五篇：房地產行業投資展望

房地產行業：支持剛需政策加強 成交持續回暖

成交量環比上升，樓市持續恢復。23個城市一手房成交面積環比增8％，同比增30％，較11年均值高19％，一線城市環比增幅高于二線。成交超過11年平均水平的城市達15個，其中杭州、蘇州、南京、長沙、溫州超過11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍較3月平均水平低2％，差距逐步縮小。剔除清明假期成交影響，本月周均成交較3月均值低7％。5月各地新推盤量持續增加，預計周成交量有望繼續回升，維持2-5月份成交持續回暖、全年銷售持續向好的判斷。

二手房成交亦持續回暖，進一步印證了樓市整體回暖的趨勢。5城市二手房成交面積環比升12％，同比降幅收窄至6％，較11年平均水平高7％。

房價繼續下行，降幅減小，新推盤以價換量去化改善。從一手房成交均價來看，9城市環比6個下跌；從分區成交均價來看，降價仍為主旋律，但降幅縮小，成交回暖下開發商繼續降價動力有所減弱。從典型樓盤情況來看，新開樓盤仍采取優惠促銷等營銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當日去化可達5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化時間縮短。11個城市可售面積環比微降；去化時間13個月，環比微降，低于去年同期水平。

住建部正推進剛需購房優惠制度化，符合我們的預期。支持剛需政策繼續加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調15％至25％。在以價換量、信貸對剛需實質支持下，剛需逐步釋放，5月新盤增加將帶動成交量持續回暖，庫存加速去化。

我們堅定看好全年行業投資機會，全年堅定持有是最佳策略。建議增持銷售增長迅速的招地、保利、中南建設、億城、環球、萬科，價值嚴重低估的首開、華發、北京城建、世茂、國貿，受益銷售回升的世聯。

風險提示：行業調整時間超預期，政策嚴控超預期〃中投證券）