第一篇：2013年青島房地產市場展望

2013年青島房地產市場展望

2013青島樓市維穩

截止1月8日，青島新房商品房存量為151606套，超過15萬的庫存壓力，預示2013年青島房價大幅上揚的可能性不大；而青島整體經濟穩健、日益上漲的成本、歷時一年的調整，房價大幅下行空間基本不存在。

區域特點簡析：

李滄群雄逐鹿升級 產業地產落子兩岸

中海國際社區、李滄萬達、萬科生態城、中南世紀城、海岸華府等 “出貨”大盤，在2012搶占剛需市場中爭相競技；隨著越秀地產、奧克斯入駐李滄，越秀地產一期35萬平在2013年全面開工，山河城10萬平、偉東幸福之城12萬平以及中海國際社區、萬科生態城、中南世紀城、海岸華府等項目加推，李滄群雄逐鹿升級加劇；而青島北岸在繼卓越、龍湖、世茂、青特等聯袂打造住宅蔚然成器之后，產業地產運作較有經驗的招商控股入主高新區，打造青島藍灣網，萬科接手青島廣告文化產業園，而在西海岸光谷產業園也悄然啟動，產業地產在青島鮮有成功項目，是否能接地氣運作好，等候實踐驗證。

膠南區位升級 靈山衛改造拉升供應量

青島新行政區劃調整后，開發區政府移步膠南，原膠南北有山南有海，東臨黃島港，區位核心優勢凸顯。而此前大熱的安子板塊，在2013亦將由靈山衛取代，靈山衛近18平方公里涉及23個村舊城改造的巨大體量，勢必拉升開發區整體供應量，周邊萬科青島小鎮等毗鄰項目去化壓力升級。

名企串聯后海 膠州灣東岸大放異彩

高端項目金茂灣、曉港名城分別以平價策略引領2012青島中高端市場，點亮沉寂多時的后海片區，而隨著保利香檳國際、綠地、越秀地產的先后入駐，2013膠州灣東部將繼續串聯，大放異彩。

2013年上半年青島房地產行業政策盤點

對于青島來說，冬雪的嚴寒似乎剛剛從脫掉的厚重衣服中離開，夏日的悶熱便激動的唱起高歌一路走來，雖然期間也經歷過讓全國各地羨慕不已的“20度”。而對于青島的上半年房地產市場來說，好像也如這青島的天氣一樣，經過冷寂的寒冬，經過熱鬧的酷暑，也在顫顫巍巍中體會著“擔驚受怕”，在“擔驚受怕”中依然調整好心態，斗志昂揚。

青島公積金已連續四年上調

自2月1日起，青島市公積金貸款新政正式實施，商品房公積金貸款最高限額由原來的40萬元調整為60萬元；二手房公積金貸款最高限額則由原來的25萬元調整為35萬元。公積金新政實施后，郊區業務增加明顯，許多申辦組合貸款的職工要求撤銷并重新申請貸款。

從今年7月1日起，我市職工住房公積金繳存基數將由2011年職工月平均工資調整為2012年職工月平均工資，今年上限提高至3117元，比去年高出387元。據了解，青島已經連續四年上調公積金。

“公積金上調之后，這樣會影響一批人的購房計劃，因為房貸的壓力就會減少很多。”業內人士分析說。

“國五條”之后島城購房者持續觀望

2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。國務院常務會議出臺五項調控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。

“國五條”發布之后，青島一些樓盤、中介專門召開會議研究下一步的策略，之前漲價樓盤更是面臨成交量下跌的尷尬局面。“這是政策剛出來，購房者不知道政府下一步還將實施什么樣的政策，對于大多數購房者來說，還是靜觀其變。”業內人士分析說。

據了解，國五條之后，很多中介則催促房主降價以取得簽約，相比之下購房者反而不著急了，觀望氛圍濃重。

“國五條細則”落地前攪熱二手房市場

但隨著國五條細則即將落地青島，市民對“20%個稅”也將隨之而來的擔憂也顯現出來，讓整個三月份青島二手房市場迅速升溫。房產交易大廳出現人滿為患的局面，過戶的市民天未亮就到房產交易大廳排隊交易，房產中介也出現工作人員短缺的局面。“這都很多年沒看到這樣火爆的場面了，都是擔心會出現新政策，多繳稅，因此趕緊過來辦理過戶。”房產中介的置業顧問說。

2013年3月31日下午，青島市人民政府辦公廳發布“關于繼續做好房地產市場調控工作持續推進房地產市場平穩健康發展的意見”。從制定新建商品住房價格控制目標，加快保障性安居工程規劃、建

設和供應，增加普通商品住房用地和有效供應，堅決抑制投機投資性購房以及加強房地產市場監管規范市場秩序等五方面，保證房地產市場平穩發展。

“國五條細則”落地青島之后，進入4月，伴隨著青島配套“國五條”實施細則的正式“落地”，島城二手房交易迅速回歸正常。

房產稅試點擴容青島有望成試點

今年5月，發改委相關負責人表示，房產稅試點“今年會有具體動作”，意味著試點擴圍為時不遠。

權威人士向記者表示，多個城市的方案已上報至由住建部牽頭，財政部、國家稅務總局等部門參與的協調小組。經過反復審議，將最終確定試點城市和方案，并交由國務院批復。據了解，上報方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線城市，以及北京、深圳等一線城市。業內人士分析，若青島征收房產稅，一可以健全財稅體系，二是可以起到調節收入分配的作用。因改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，因此可以解決低收入家庭住房困難等民生問題。但是，直到現在，青島全面征收20%個稅還未鋪展開來。

個人住房信息聯網青島“獨木難支”

按照住建部今年初的部署，作為“住房調控”和“房產稅開征”等工作基礎的全國個人住房信息系統，將在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。這40個城市包括除拉薩和港澳臺之外的全部省會城市，以及深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞十個房地產熱點城市。業內人士表示，個人住房信息系統全國聯網，有助于執行差別化信貸政策、抑制異地炒房行為，同時也為以后房產稅的征收提供基礎條件。

青島作為個人住房信息聯網試點城市，于2012年1月已經建成了覆蓋七區五市的個人住房信息系統，具備了和全國其他大中城市聯網的條件。但是，輾轉反復至今，全國個人信心聯網一直未能實現，青島也未與全國聯網成功，全國個人住房信息聯網成“空頭支票”。

第二篇：2013年房地產市場展望

2013年房地產市場展望

作者：房地產管理專家－李豪

2012年房地產市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產市場將如何？是否依然持續2011年的政策，或者是否有更嚴厲的政策呢？結合多種因素，我做一個大膽的預測：

1、2013年房地產市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產企業競爭是拼戰略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發商繼續兼并，小開發商依然難受

4、復合地產、產業地產、旅游地產等多業態、復合型地產形勢逐步成為主流

5、保障房進一步推動，房產稅擴大試點

6、稅制改革，經濟回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進軍，繼續推動城市化和城郊一體化

8、大城市發展暫告一段落，城鎮鄉是下一波經濟發展和房地產發展的動力

第三篇：展望2010錦州房地產市場

展望2010錦州房地產市場

錦州日報（朱秋戌 記者 張愛桐 記者靳偉攝）2009年的房地產市場，可以稱為中國房地產市場歷史上最瘋狂的一年，是很多專家們都看不懂的“意外”之年。2009年的錦州房地產市場，與全國大多城市一樣，無論是交易量和交易價格，都雙雙走高，從各個方面來講，都可以稱為“大發展”的一年。正是在房地產蓬勃發展的帶動下，古老的錦州城正以前所未有的速度進行著一次“美麗的蛻變”。在老城區，一座座全新的建筑、一個個美麗的社區不斷出現；在白沙灣，錦州濱海新城的建設更是日新月異，一座美麗的濱海之城正在渤海灣畔迅速崛起。

2010年，錦州房地產業發展趨勢如何仍是人們關注的熱點。錦州的房地產業在2009年快速發展的前提下，今年會出現怎樣的態勢？2010年樓市有什么新政策出臺，供求關系怎樣，房價能否降低，還能不能出現火爆的交易局面，虎年的樓市會出現虎威嗎？對房地產業發展的預測與期待已經成為言必談之的話題。■ 2010年房地產開發最大的一年

應該看到，房地產市場發展走勢的決定因素是供求關系。在錦州房地產市場呈現出買方市場的形勢，研究供求關系時，決定因素是需求。在考察需求時，在投資需求與消費之間，消費需求是關鍵。那么，今年我市房地產市場發展情況會是怎樣呢？讓我們首先關注王文權市長今年1月13日的《市政府工作報告》中涉及的房地產開發和建設項目。

《報告》提出，今年錦州市安排房地產項目110個，建筑面積達到638萬平方米，比去年計劃多出200多萬平方米，如果按照這一計劃進行開發，這將是我市房地產業開發史上最大的一年，也是歷年來房地產開發投資最大的一年。《報告》中說，要“圍繞中央大街十里商街重點項目建設，高標準啟動老城區的開發改造。”有一批商業項目開工建設，2010年我市要重點推進密集的商業地產項目，讓中央大街等帶動老城區發生新變化，出現新面貌。《報告》中還明確提出要“加快推進錦凌水庫建設。實施站前廣場改造。廣州街公鐵立交橋、中環路三期等工程開工建設。云飛街小凌河大橋建成通車。啟動松山新區歐洲風情小鎮建設”這些加強規劃建設管理，打造濱海錦州形象的工程項目，會使人感到房地產開發建設將繼續回暖。為了迎接回暖的春天，2010年我市要“新建廉租住房1769套，新增租賃補貼1348戶，建設經濟適用住房2500套。這是我市低收入家庭住房保障的閃亮計劃。

■ 中小戶型中低價位普通住宅占主導

由于今年要繼續開創房地產市場新局面，在國家和省房地產政策指導下，我市堅持從實際出發，精心把握市場動向，通過正確的輿論導向和各項措施的綜合作用，較好地駕馭房地產市場。同時，引導開發企業調整住房供應結構，以市場引導為主，行政指導為輔，積極引導房地產開發企業調整住房供應結構，提出面向普通百姓的適銷對路的住房，使中低價位、中小戶型的普通住宅占據主導地位，形成均衡合理的市場供給結構，使房地產投資環境得到明顯改善。還要加快房地產市場規范運作，提供便民利民服務，加強房地產交易市場信息系統建設，發揮其對房地產市場的監測作用。

房地產業已成為拉動我市經濟增長的力量。今年3月下旬要舉辦2010年春季房展會，面對開發企業堅持誠信、品牌、社會責任的理念，努力提高住宅產品質量和建筑工程質量，推出宜居的優勢樓盤，讓購房者得到實惠。市公用事業與房產局和有關部門正緊鑼密鼓進行籌備工作。以新作風、新姿態、新面貌做好展會工作，為廣大市民搭建改善住房條件的平臺，讓購房者在展會上面對更多的選擇，在明媚的春天買到可心的住房。

■ 海景住宅將備受尊崇

華紡·海岸城的銷售負責人告訴記者：2009年華紡·海岸城所有推出房源在短短幾個月之內售出近90%。而在這些成交客戶中，外地客戶竟然足足占了50%以上。目前，華紡·海岸城一期“庭園洋房”除了預留的示范區房源以外基本銷售一空，二期“小小洋房”推出房源銷售至80%，三期高層將會在6月提前推出期房。這個趨勢告訴我們，2010年海景房備受尊崇是毋庸置疑的。

市場范圍的擴大，意味著市場機會與價格抗風險能力的增加，由于全國范圍內宜居海岸線土地資源稀

缺，使得海景房、親海度假房成為最具抗風險能力的地產種類。而海景房的銷售，往往與一個城市的知名度與吸引力有關。華紡·海岸城的銷售負責人還告訴記者，2009年初開始，華紡置業就制定了“讓房子走出去，讓客戶走進來”的營銷策略。一年內參加了大大小小十幾次各大城市的樓盤展銷會。“走出錦州，就代表的是錦州的形象，面對外地的客戶，推銷我們的海景房，必須首先推銷我們的城市。因為客戶只有對這座城市感興趣，才會考慮是否購買我們的房子。這也是我們帶到2010年的銷售經驗。”

■ 房地產商 胸有成竹信心百倍

2010年房地產發展如何，房地產開發商最有發言權，日前，記者就2010年房地產走勢如何采訪了某開發商，他信心百倍地對記者說，衡量一個城市的吸引力，就要看一下那里的房價。2009年錦州一路上升的房價無疑就像一個晴雨表，昭示著一座城市經濟凝聚力的必然提升與一座魅力濱海之城的必然崛起。濱海新區住宅價格從2009年初的每平方米2000元左右提升到了年末的近3000元，從市區到濱海新區，各個售樓中心將代表已出售的紅旗插得密密麻麻。與此同時，錦州老城區的房價也在穩步上升。到了2009年年底，國家似乎又開始新一輪房價調控，中央政策頻出，可以被稱為是中國房地產的“政策月”。正在召開的“兩會”上，關于房價的提案也一躍成為萬眾矚目的焦點。如果仔細剖析國家自宏觀調控以來所有政策措施以及市場起伏的特點，我們不難發現，國家的調控目標始終著眼于房地產市場更加健康、穩定的發展，只是對于房價過高的城市進行重點調控。對于我們錦州而言，由于房價一直是穩步上揚，至今依然被地產投資者稱為“價格洼地”，錦州的房地產依然蘊含著巨大的投資潛力。

第四篇：2011中國房地產市場展望

2011中國房地產市場展望

于澤遠

2010年最能攪動中國各方神經的當屬房地產市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調控的傳言，中央高層、地方政府、房地產商、境內外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰，一時殺得難解難分。樓市風起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產市場的關注程度前所未有。風起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經濟學家種種分析、地產大嘴屢屢放炮等等，房地產市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產市場輪番上演的漲價與調控當能拔得頭籌。

但漲價與調控誰勝誰負，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調控戲稱為“強強博弈”。“強強”指的是主導官方調控政策的常務副總理李克強與代表房地產商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調控房價的努力嗤之以鼻，認為房價只能是越調越高。雖然他今年勸告地產商“從了”調控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風。

在房價堅挺的現實面前，曾對調控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認為，在權力大于市場的中國，官方應該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調控房價的意愿并不強烈，或是調控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內外熱錢隨時可能涌入房地產市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調控房地產市場的主要目標，官方也沒有提出過房價應該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調節，規范房地產市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數人買不起

這些調控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經和自己關系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數的中低收入者不相干，早已不僅是經濟或民生問題，更是關系到社會能否穩定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產市場，主要目的是讓大多數人能住有所居，為經濟社會發展提供基本保障。這遠遠超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責任等基本政治理念。

要讓大多數人住有所居，抑制投機、調控房價其實只是規范房地產市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規模建設保障性住房不僅是社會穩定的需要，也是最終理順中國房地產市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔這部分責任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產市場調控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎上，中國近日宣布將明年的保障房建設規模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產投資規模的20%。看來，中國房地產市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。

第五篇：xx年房地產市場總結暨xx年展望

xx年房地產市場總結暨xx年展望

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xx年房地產市場總結暨xx年展望

在此大環境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現出相應的特點，包括：市場完成了從供不應求到供大于求的轉換，土地拍賣市場遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價跌”，行業面臨洗牌，等等。

一、宏觀調控政策風云變幻，密集出臺，上半年“穩健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機大環境下樓市調整的格局已經形成，觀望氣氛無法打破，一、二手行業雙雙陷入困境。

不過，由于樓市調整的大格局已經形成，再加上金融危機之下市民“現金為王”的理財觀念，頻頻出臺的政策始終無法徹底打破預期已經改變的置業者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來。在此情況下，包括大開發商在內的大多數開發商一方面難以獲得資本市場和商業銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價這個最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開發企業的窘境一樣，廣州的二手中介行業在經歷了過去幾年的高速擴張之后，面對突然降溫的市場也不得不收縮陣線、開源節流。為了應對市場變化，一些品牌大中介紛紛開展與一手開發商的“一二手聯動”代理合作，力爭多渠道度過經營難關。

二、土地出讓市場低迷，土地出讓指標兩度調低仍無法完成，“底價出讓”、“流拍”成為常態，中小開發商趁機抄底拿地，取代大開發商成為土地出讓市場的主角。

“地王”表情尷尬，紛紛難產。

在地價回落的同時，包括員村絹麻廠地塊在內的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過期，由于開發商沒有履行合約，按照正常手續該地塊將會被收回，但是至今無論是國土部門還是地產商都三緘其口，不得而知。在xx年產生的多個“地王”中，盡管對外宣稱的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動工的是極少數。開發商們對“地王”的冷處理，資金鏈緊張導致開發困難是一個原因，而現時不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現實。

不過盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開發商拿下的地塊，仍然足以滿足未來兩三年的市場供應需求，郊區地塊的大量出讓還有可能在局部市場形成比較突出的供大于求。高價地與低價地同臺共舞將大大考驗房地產企業的開發智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價從xx年第四季度的萬元高位回落至9000多元/平方米；

市場供求格局轉變，明顯供大于求，消化率僅為68.1%。

具體到各個月份來看，前5個月市場受宏觀調控的影響成交持續低迷，一直徘徊在二、三十萬平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺，市場成交情況有所好轉，但是由于政策變化頻繁市場表現頗為反復，其中xx月份一度降至35.83萬平方米，但是xx月份又很快回到50萬平方米以上。以產品來看，全年銷售出色的是90/70產品，限價房以及以低價策略出擊的郊區樓盤長期盤踞陽光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場前頭果斷降價的市區樓盤銷售情況也較樂觀。

總體來看，xx年廣州市區的一手樓價依然比較堅挺，老城區、珠江新城等繁華區域的商品樓盤成交均價普遍保持在萬元以上，但是花都區等遠郊地區的樓盤價格回調比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

二手樓價從高位振蕩下跌，但是整體水平仍然高于xx年；自住剛性需求成為樓市的主導力量。

五、展望xx年，在復雜的宏觀經濟大環境以及供大于求的行業環境下，廣州樓價仍有小幅下調空間，“緊貼經濟脈搏，低位盤整等待回暖時機”將會是09樓市的典型概括。

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