第一篇：中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達(dá)19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預(yù)計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測 指標(biāo) 絕對量 同比增速 特點

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價格漲幅收窄，熱點城市價格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關(guān)注點：分化加劇與風(fēng)險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加?。翰煌鞘辛績r走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量價走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應(yīng)，但高地價使得當(dāng)?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險亟待關(guān)注近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險亟待關(guān)注。

第二篇：2011中國房地產(chǎn)市場展望

2011中國房地產(chǎn)市場展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動中國各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰(zhàn)，一時殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產(chǎn)市場的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產(chǎn)市場輪番上演的漲價與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價與調(diào)控誰勝誰負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”?！皬?qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來對官方調(diào)控房價的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房價只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房價堅挺的現(xiàn)實面前，曾對調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場的中國，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調(diào)控房價的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內(nèi)外熱錢隨時可能涌入房地產(chǎn)市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房價應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應(yīng)該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問題，更是關(guān)系到社會能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房價其實只是規(guī)范房地產(chǎn)市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國房地產(chǎn)市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場調(diào)控最為艱巨的部分，因為與任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對手。因此，中國房地產(chǎn)市場上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎(chǔ)上，中國近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%?？磥?，中國房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第三篇：2017中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望(完整篇)

2017中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場，長效機(jī)制或來得更快

2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列?！跋奘邸背蔀?017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格限貸同時，熱點城市嚴(yán)查“消費貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后，三四季度開始全力推進(jìn)租賃市場建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬億元，2018高位下滑

2017年，調(diào)控政策層層升級，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，商辦庫存風(fēng)險依舊。隨著當(dāng)前調(diào)控主基調(diào)不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預(yù)計行業(yè)各項指標(biāo)將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再強(qiáng)化 2017年中國樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場自身深入發(fā)展，各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強(qiáng)勢崛起并形成量價齊升之勢，而2016年的熱點城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發(fā)展來看，上半年諸多項目開盤依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場需求后勁不足，房價快速上漲的勢頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲備上的擴(kuò)張。閱讀全文> 產(chǎn)品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來，房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時，在一線和二線城市因房價攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價，兩房、三房等套型小面積化趨勢依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最顯著的兩大變化是，一個是四房住宅在各能級城市市場占有率直線上升。另一個是千萬元級豪宅市場成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點

2017年樓市整體保持在高位運行的狀態(tài)，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場熱度由一線、熱二線傳導(dǎo)至三四線城市。各大熱點城市前后均出臺了程度不一的限購政策，剛需、首改成為市場的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購房者依舊為數(shù)不少。閱讀全文> 營銷篇：讓利空間收窄，全年營銷平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來，全國一線城市及強(qiáng)二線城市限購、限貸、限價等調(diào)控政策趨嚴(yán)。在此背景下，為減少營銷成本，房企今年整體營銷表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年營銷力度減弱，但從整體來看，今年營銷依然可以分為上下兩場，上半場主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動營銷為主，下半場是進(jìn)入10月之后，政策放松無望同時又面臨沖刺全面業(yè)績，才開始有其他房企參與銷售推廣。當(dāng)然，站在這個時間節(jié)點，基于“堅持房子是用來住的,不是用來炒”的嚴(yán)調(diào)控市場環(huán)境，對于即將到來的2018年，我們還是就營銷策略從形式、推廣及手段三個方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺了“930”限購政策開始，黃金周期間有二十多個城市紛紛出臺限購新政，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。與此同時，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強(qiáng)化房貸管理。而后銀監(jiān)會、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對行業(yè)變革和市場挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上，開始將經(jīng)營重點著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財務(wù)和有質(zhì)量的利潤增長。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百強(qiáng)規(guī)模增長顯著、房企分化格局持續(xù)

第四篇：中國房地產(chǎn)市場2017總結(jié) amp 2018展望

中國房地產(chǎn)市場2017總結(jié) amp 2018展望

012017年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策：地方調(diào)控深化，長效機(jī)制加速推進(jìn)，積極引導(dǎo)預(yù)期 2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端調(diào)整向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度，推動長效機(jī)制的建立健全。未來房地產(chǎn)政策短期將堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長期逐步構(gòu)建并完善長效機(jī)制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，2018年長效機(jī)制落實將進(jìn)一步加快。同時，短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

2.成交：重點城市成交下行，三四線城市增長顯著 2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%，全年銷售將創(chuàng)新高。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。價格方面，百城新建住宅均價環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，樓市全面回暖，拉動全國銷售面積上揚。另一方面，重點城市在嚴(yán)厲政策調(diào)控下，市場趨于穩(wěn)定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著。

(1)重點城市成交規(guī)模：供應(yīng)受限，全年成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降幅最大

圖：2010-2017年11月50個代表城市 商品住宅月度成交量走勢

全年成交規(guī)模明顯縮減。據(jù)初步統(tǒng)計，2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交面積降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規(guī)模居相對高位。(2)重點城市成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)分化

基于套總價、結(jié)合成交量，我們將30個城市不同層次的樓盤分為三類：中低價位、中高價位、高價位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價對所有新房樓盤進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價位樓盤，10%-40%屬于中高價位樓盤，后60%屬于中低價位樓盤。

表：2017年30個城市樓盤套總價的分類及其對應(yīng)的成交價格區(qū)間

注：不同城市樓盤成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同，如北京、上海等地包括所有區(qū)縣，重慶、廊坊等僅覆蓋主城區(qū)，不包括下轄縣市；北京不含自住型商品房；不同城市成交數(shù)據(jù)的物業(yè)類型均不含保障性住房。具體覆蓋區(qū)域和物業(yè)類型請參考CREIS中指數(shù)據(jù)詳細(xì)說明。2017年數(shù)據(jù)均為1-11月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，下同。

展望未來，在樓市長效機(jī)制作用下，房屋自住屬性強(qiáng)化，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)不斷增多，剛需和中小戶型產(chǎn)品成交占比有望提升。此外，限售限貸等政策將有效抑制投資需求，降低大戶型產(chǎn)品購買力，部分城市住宅高端化步伐或?qū)⒎啪?。對于大多?shù)二三線城市來說，首次購房者更傾向于購買大戶型產(chǎn)品，且隨著時間的推移，改善需求也將陸續(xù)釋放，未來這類城市中高端大戶型房源銷量占比將進(jìn)一步上升。3.土地：成交規(guī)模近四年首增長，緩解供應(yīng)壓力，但高價地存風(fēng)險

圖：2011-2017年11月全國300個城市住宅和商辦用地推出面積

注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積；所有土地數(shù)據(jù)來自公開招拍掛市場 全國各類土地推出量由降轉(zhuǎn)升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以來，為緩解供求壓力，政府積極推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。截至11月，全國300個城市共推出各類用地17.5億平方米，同比增長10.8%，增幅較2016年上升了19.5個百分點，推地總量與2015年基本持平。成交方面，各類土地成交量開始回升，1-11月共成交14.7億平方米，同比增長12.5%。其中住宅用地成交7.0億平方米，同比增長22.9%。

圖：2011-2017年11月全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率

住宅用地成交樓面均價繼續(xù)上漲，溢價率開始回落。2017年全國300個城市各類用地成交樓面均價為2343元/平方米，較2016年同期上漲25.6%。其中住宅用地樓面均價為4094元/平方米，同比上漲22.0%；商辦用地為2328元/平方米，同比上漲19.6%。溢價率方面，2017年全國300個城市各類用地平均溢價率為30.3%，較2016年下降12.6個百分點。其中，住宅用地平均溢價率35.2%，較2016年下降19.7個百分點；商辦用地平均溢價率為13.8%，較2016年下降0.4個百分點。

4.企業(yè)：龍頭加速領(lǐng)跑、中型企業(yè)進(jìn)退分化，競爭格局面臨巨變

2017年，品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，龍頭房企提前完成全年銷售目標(biāo)，市場占有率快速提升，行業(yè)規(guī)模效應(yīng)不斷發(fā)酵。企業(yè)拿地補倉熱情不減，品牌房企拿地金額占同期商品房銷售金額四成左右，整體趨于理性，拿地重心向三四線城市下沉。行業(yè)分化加劇，兼并重組成為一種趨勢。同時，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新周期，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式亟待重構(gòu)，品牌企業(yè)通過全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合布局保持規(guī)模增長。(1)銷售業(yè)績：品牌房企銷售業(yè)績顯著提升，市場占有率不斷提高

圖：2012年至2017年11月代表企業(yè)月度銷售額及同比增速 重點監(jiān)測房企銷售金額保持增長。2017年，在三四線城市帶動下全國商品房銷售面積再創(chuàng)新高，品牌房企借勢壯大規(guī)模，銷售業(yè)績保持增長。1-11月，20家品牌房企累計銷售額達(dá)到34121億元，較去年同期提高47.8%，銷售面積26065萬平方米，同比增長34.8%。

行業(yè)集中度加速提升，品牌房企市場占有率持續(xù)走高。2017年1-11月，20家品牌房企市場占有率進(jìn)一步提升，其中銷售金額占有率為29.5%，較2016年提升8.4個百分點，銷售面積占有率為17.8%，較2016年提升4.5個百分點。與此同時，部分中小企業(yè)市場份額有所下降，領(lǐng)先房企壟斷特征明顯，中小房企競爭壓力增大。

(2)拿地融資：品牌房企拿地規(guī)模增加，境外融資規(guī)模增長 圖：2012年1月-2017年11月20家代表企業(yè)拿地面積和金額情況

注：品牌房企包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀

圖：2011-2017年11月20家代表企業(yè)拿地金額在各等級城市的分布

企業(yè)加大土地投資，城市圈及其周邊三四線城市拿地規(guī)模增長顯著。2017年1-11月，品牌房企拿地積極，20家代表企業(yè)累計拿地23794萬平方米，同比增長75.4%；累計拿地金額14434億元，同比增長86.0%。其中，碧桂園拿地金額2498億元，位于房企之首。保利、世茂、龍湖和金地等企業(yè)拿地金額同比翻番。從房企拿地分布來看，大型房企重點把握主要城市群市場。在京津冀、長三角、珠三角、長江中游及成渝5個城市群，大型房企拿地面積占總拿地面積六成以上，1-11月，企業(yè)在三四線城市拿地占比為25.7%，較去年提高了9.5個百分點。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。大型房企業(yè)績高速增長，市場占有率越來越高。中型房企在復(fù)雜的競爭環(huán)境下分化趨勢愈加明顯，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時代。對于開發(fā)企業(yè)來說，一方面要繼續(xù)把握增量市場空間，深耕重點都市圈及城市群，關(guān)注不同城市發(fā)展進(jìn)程，把握重點和潛力城市發(fā)展規(guī)律，擴(kuò)大自身規(guī)模。同時，可積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域，通過開發(fā)主業(yè)與新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供長期驅(qū)動力。另一方面，企業(yè)可大力挖掘存量資產(chǎn)運營價值，借助產(chǎn)品創(chuàng)新促進(jìn)居民消費升級，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值。通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。022018年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境，央行在三季度貨幣政策報告中指出堅決落實好十九大精神和全國工作會議部署，關(guān)注點將更多集中于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量效益的提高，宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。展望2018年，經(jīng)濟(jì)增長向好趨勢不變，就業(yè)情況保持良好，同時金融嚴(yán)監(jiān)管、去杠桿政策延續(xù)，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環(huán)境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內(nèi)外因素共同決定短期內(nèi)貨幣政策不存在放松的基礎(chǔ)，而適度的中性調(diào)控更符合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。

政策方面，長效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場中長期運行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期。長效機(jī)制繼續(xù)深化促發(fā)展。年末中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。明年將是長效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點，將進(jìn)一步加快相關(guān)長效機(jī)制政策的落實和細(xì)化。

1.市場趨勢：成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長

在對國外房地產(chǎn)市場模型研究基礎(chǔ)上，同時借鑒國內(nèi)外的理論成熟、操作實際的國民經(jīng)濟(jì)動態(tài)模型和行業(yè)模型，中國指數(shù)研究從中國房地產(chǎn)發(fā)展實際出發(fā)，設(shè)計建立了“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”來研究房地產(chǎn)市場的長期內(nèi)在規(guī)律和進(jìn)行政策評估設(shè)計。

根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，對2018年房地產(chǎn)市場提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長6.7%）；

假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）；

假設(shè)3：2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點城市信貸政策收緊不放松；

假設(shè)4：因城施策，多措并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點。

表：2018年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測結(jié)果

總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時間，預(yù)計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%~11.3%，其中一線銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨著二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計全年新開工的增幅會維持在4.5%~6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩的影響，預(yù)計2018年企業(yè)補倉意愿保持理性，在拿地投資支撐下，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%~7.1%之間。價格受到銷售回落影響，預(yù)計全年保持平穩(wěn)。2.關(guān)注點：因勢而變，把握增量、突破存量

(1)發(fā)展階段：經(jīng)濟(jì)增速與人口紅利仍是我國比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持相對高位

我國房地產(chǎn)市場化運行時間較短，依據(jù)歷史經(jīng)驗不足以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律，市場參與各方均在摸索中前行，借鑒具備長周期房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史的國家經(jīng)驗顯得尤為重要。為了明確了解國家發(fā)展階段歷程，我們從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口紅利、城市化發(fā)展程度三個維度，選取人均GDP、三產(chǎn)占比、人口增速、撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)化率、城市群聚合力等六個指標(biāo)，將不同年份的美國、日本和中國看做獨立樣本，通過聚類分析各國發(fā)展階段并判斷我國未來的發(fā)展趨勢。結(jié)果顯示，美國經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到頂層，日本在發(fā)展過程中經(jīng)濟(jì)開始倒退，目前我國的經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展水平處于第二發(fā)展階段，與70年代的美國、80年代前后的日本處于同一水平。不過與發(fā)達(dá)國家相比，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢。一方面，與相應(yīng)時期的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，我國經(jīng)濟(jì)增速突出。同處第二發(fā)展階段的70年代后期的美國與80年代左右的日本的經(jīng)濟(jì)增速在2.5%-4.5%之間，與之相比，我國目前的經(jīng)濟(jì)增速仍處高位。另一方面，我國人口數(shù)量紅利仍有一定釋放空間，質(zhì)量紅利提升助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的撫養(yǎng)比明顯較低，具備一定的人口紅利優(yōu)勢。

我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。從對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴(kuò)張末期，租購并舉體系下增量市場將保持相對高位運行?？v觀美國房地產(chǎn)周期與市場結(jié)構(gòu)變化，長期來看市場規(guī)模變化是相對平穩(wěn)的，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場并不會出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會處于相對高位。(2)租賃市場機(jī)會：主要市場集中在重點城市群，核心城市中高端租賃發(fā)展空間大

2017年，住房租賃市場受到社會各界空前關(guān)注，各級政府先后出臺多個政策，從多角度發(fā)文支持住房租賃市場發(fā)展。我們對我國當(dāng)前住房租賃市場的市場規(guī)模及未來市場空間進(jìn)行了詳細(xì)測算，結(jié)果顯示，2016年我國住房租賃市場規(guī)模達(dá)1.38萬億元，至2020年可達(dá)近2萬億元。

從流動人口數(shù)量看，根據(jù)國家衛(wèi)計委數(shù)據(jù)，2016年，我國流動人口總數(shù)為2.45億人，約占全國總?cè)丝诘牧种?。流動人口主要集中于城市群?nèi)的一二線城市，是未來租賃市場發(fā)展的主要陣地。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國流動人口數(shù)量最多的十個城市分別為上海、北京、深圳、東莞、天津、廣州、佛山、成都、武漢、重慶。

從流動人口收入來看，我國流動人口收入增長較快。根據(jù)《中國流動人口發(fā)展報告》，2015年我國流動人口平均月收入4598元，較2014年同比增長19.0%，較2013年增長34.5%，漲幅顯著高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

從流動人口家庭房租支出占收入比值看，我國主要城市房租收入比較低，多數(shù)城市不足20%。這一結(jié)果與我國當(dāng)前發(fā)展所處階段及當(dāng)下人民生活習(xí)慣是相符的。一方面，我國目前尚處于發(fā)展中國家之列，人均GDP、家庭總收入等與大部分發(fā)達(dá)國家尚有不少差距。流動人口家庭總體而言相對當(dāng)?shù)鼐用袷杖敫?，且收入中有相?dāng)比例需用于日常生活消費支出，因此在居住上尚不足以追求過高居住品質(zhì)。另一方面，由于流動人口在流入地“根基”并不牢靠，中國家庭普遍儲蓄及購房意識較強(qiáng)，因此也不愿在租房上付出更高資金。綜合上文分析，我們認(rèn)為，在判斷我國城市未來租賃市場發(fā)展空間上，應(yīng)主要考慮租賃人口的絕對數(shù)量、流動人口流動范圍及租金增長空間。此外，各城市流動人口的長期居留意愿、房價與租金差值、落戶門檻等也將影響各城市租賃市場發(fā)展的差異化。

人口的流動對住房租賃市場的發(fā)展乃至城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展均至關(guān)重要。近年來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到中小城鎮(zhèn)中落戶定居，然而這些城鎮(zhèn)不能提供足夠的就業(yè)機(jī)會，更多的就業(yè)機(jī)會仍集中在特大城市及周邊的城市群內(nèi)，未來仍將有大量人口向城市群內(nèi)移動。若大城市及周邊城市群能夠提供相應(yīng)的住房租賃保護(hù)機(jī)制及一定的教育、醫(yī)療配套，這些城市的住房租賃市場才能持續(xù)健康發(fā)展。

第五篇：2013年房地產(chǎn)市場展望

2013年房地產(chǎn)市場展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個大膽的預(yù)測：

1、2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動力