第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望穩(wěn)定 政府不會(huì)放松限購(gòu)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望穩(wěn)定 政府不會(huì)放松限購(gòu)

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國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪昨日發(fā)布報(bào)告稱，其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望依然為“穩(wěn)定”，但預(yù)計(jì)銷售增長(zhǎng)將會(huì)放緩。報(bào)告還稱，假如政府實(shí)施進(jìn)一步限購(gòu)措施，還可能會(huì)考慮將展望降為“負(fù)面”。

預(yù)計(jì)今年住宅銷售額增長(zhǎng)10%

穆迪副總裁曾啟賢稱，為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)給出的“穩(wěn)定”展望反映了該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來12個(gè)月，住房房地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)約10%，與2012年的平均增長(zhǎng)率一致，但低于2013年1月到3月的高水準(zhǔn)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化和首次購(gòu)房按揭貸款政策趨向?qū)捤傻纫蛩貢?huì)繼續(xù)支持房地產(chǎn)需求和銷售量，但今年2月政府出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控措施將減緩房?jī)r(jià)上漲。

但調(diào)控政策的出臺(tái)并沒有使房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)明顯放緩。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)，今年4月全國(guó)十大城市一手住宅價(jià)格指數(shù)同環(huán)比漲幅均繼續(xù)擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格指數(shù)雖繼續(xù)上漲，但環(huán)比漲幅收窄。

展望轉(zhuǎn)“正”可能性不大

穆迪報(bào)告還表示，預(yù)計(jì)豪宅庫(kù)存量較大的地產(chǎn)開發(fā)商銷售增長(zhǎng)將會(huì)較弱，因?yàn)樗麄兪沁@次調(diào)控政策的主要對(duì)象。

該機(jī)構(gòu)還預(yù)期，未來12個(gè)月將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由“穩(wěn)定”轉(zhuǎn)為“正面”的可能性不大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)存在上漲風(fēng)險(xiǎn)，中央政府不會(huì)放松限購(gòu)。假如政府進(jìn)一步限購(gòu)，穆迪還可能會(huì)考慮將展望降為“負(fù)面”，并認(rèn)為進(jìn)一步限購(gòu)措施會(huì)導(dǎo)致未來六個(gè)月房地產(chǎn)銷售量同比下跌10%-15%。（

第二篇：2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動(dòng)中國(guó)各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場(chǎng)。從年初房?jī)r(jià)飆升，到4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)；從9月房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量?jī)r(jià)齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國(guó)樓市博弈混戰(zhàn)，一時(shí)殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房?jī)r(jià)最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國(guó)各路媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房?jī)r(jià)、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國(guó)內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)隔三差五就會(huì)成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國(guó)最熱門的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪番上演的漲價(jià)與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價(jià)與調(diào)控誰勝誰負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房?jī)r(jià)的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”?！皬?qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來對(duì)官方調(diào)控房?jī)r(jià)的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房?jī)r(jià)只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價(jià)格配合官方動(dòng)作，但今年11月中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對(duì)調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場(chǎng)的中國(guó)，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房?jī)r(jià)回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說明官方調(diào)控房?jī)r(jià)的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對(duì)癥。

用降價(jià)多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)?，在地方政府仍依賴土地?cái)政、國(guó)內(nèi)外熱錢隨時(shí)可能涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，官方能摁住中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，已屬不易。

降價(jià)并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房?jī)r(jià)應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財(cái)稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降，至少不會(huì)再快速上漲。但對(duì)于廣大中低收入者來說，房?jī)r(jià)的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績(jī)r(jià)大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國(guó)實(shí)行住房市場(chǎng)化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場(chǎng)去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財(cái)富的時(shí)候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房?jī)r(jià)與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問題，更是關(guān)系到社會(huì)能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房?jī)r(jià)其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會(huì)穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動(dòng)力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動(dòng)他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時(shí)按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對(duì)手。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎(chǔ)上，中國(guó)近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。看來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第三篇：華業(yè)行觀察：北京表態(tài)不會(huì)輕易放松房地產(chǎn)限購(gòu)

華業(yè)行觀察：北京表態(tài)不會(huì)輕易放松房地產(chǎn)限購(gòu)

“穩(wěn)定向好”——近日，北京市委市政府亮出了今年上半年北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展“成績(jī)單”。在房地產(chǎn)業(yè)“降溫”的同時(shí)，北京上半年完成了GDP7.2%的增長(zhǎng)。

華業(yè)行機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6%，同比進(jìn)一步出現(xiàn)下降。與此同時(shí)，北京財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)的依賴程度也在不斷降低。

“北京不會(huì)輕易出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策?！北本┦惺虚L(zhǎng)王安順在上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示，北京不會(huì)輕易放松限購(gòu)等措施，否則會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。

“限購(gòu)令”推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

一周前，河北保定人劉曉（化名）從位于朝陽(yáng)區(qū)石佛營(yíng)的一家房產(chǎn)中介辭職。

“整整兩個(gè)月沒賣出一套房?！眲哉f，店里近幾個(gè)月至少已有5個(gè)同事離職，多數(shù)都選擇了轉(zhuǎn)行。

28歲的劉曉經(jīng)歷了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)繁盛的時(shí)期。那時(shí)候石佛營(yíng)東路一條并不寬的街兩邊，有著十幾家大大小小的房產(chǎn)中介，業(yè)績(jī)好的業(yè)務(wù)員一個(gè)月能賣出十幾套房。

不過，過于依賴房地產(chǎn)的地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，幾年前起已被詬病。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇膨脹帶來地方政府的賣地?zé)崆?，令地方?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)滑入了一種依靠“土地財(cái)政”拉動(dòng)的畸形模式。

2012年，北京市財(cái)政部門一名負(fù)責(zé)人曾坦言，北京的財(cái)政收入“如果談問題”，就是財(cái)政收入中來自房地產(chǎn)的稅收比重較高，此前基本能達(dá)到20%左右。而北京土地資源稀缺，人口資源環(huán)境壓力加大，“財(cái)政主要依靠房地產(chǎn)收入的模式是不可持續(xù)的。”

事實(shí)上，2010年起，北京市已主動(dòng)采取了限房、限車等措施。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上開始專注于結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

其后，北京也經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型的“疼痛”——和全國(guó)其他省市相比，北京經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度一度位居最后。對(duì)此，時(shí)任北京市市長(zhǎng)的郭金龍?jiān)硎?，雖然看上去經(jīng)濟(jì)增速慢了，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)帶來了積極變化，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展初步擺脫對(duì)房地產(chǎn)投資和汽車消費(fèi)的過度依賴?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，北京財(cái)政收入中房地產(chǎn)所占比例已降至14%。

劉曉感覺到了這種變化。他所在的石佛營(yíng)“中介一條街”冷清了不少，一些小中介紛紛關(guān)張。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，不再像脫韁的野馬一樣失控狂飆。

“北京經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)軟著陸是基本前提。”中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春指出，房地產(chǎn)價(jià)格須通過調(diào)控，實(shí)現(xiàn)有序緩慢回落，在這個(gè)過程中令房地產(chǎn)建設(shè)、投資與實(shí)際需求相吻合，將泡沫和風(fēng)險(xiǎn)有效地“擠”出。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)依賴降低

今年上半年，北京GDP總量實(shí)現(xiàn)了9769.3億元。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人夏沁芳介紹，上半年房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降6.4%，占GDP的比重為6%，同比降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)還顯示，上半年北京商品房銷售面積為535.8萬平方米，比上年同期下降34.8%。在財(cái)政收入方面，以往的貢獻(xiàn)“大戶”房地產(chǎn)業(yè)在上半年也出現(xiàn)了較為明顯的下滑。北京市財(cái)政局局長(zhǎng)李穎津介紹，上半年北京房地產(chǎn)業(yè)完成財(cái)政收入411.3億元，同比增長(zhǎng)9.6%，增速較上年同期下降33.8%。

這些數(shù)字意味著，北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度在進(jìn)一步降低。

不過劉元春認(rèn)為，北京作為一線城市，依然不能夠低估房地產(chǎn)對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的影響?！氨本┓康禺a(chǎn)規(guī)模體量比較大，整個(gè)房地產(chǎn)銷售的規(guī)模依然較大，包括不動(dòng)產(chǎn)占整個(gè)居民財(cái)富的比重也是很高的?！?/p>

新興產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)加大

擺脫房地產(chǎn)“依賴癥”之后，北京的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠什么支撐？

北醫(yī)三院骨科主任劉忠軍，去年進(jìn)行了一次被稱作“魔幻”技術(shù)的嘗試——他將3D打印機(jī)打印出來的鈦合金“骨骼”植入病人的身體。

目前，北京正在實(shí)施的“生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)跨越發(fā)展工程”正在致力于建設(shè)擁有核心技術(shù)、達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平的“專、精、特”發(fā)展的生物醫(yī)藥“代工線”。

數(shù)據(jù)顯示，上半年規(guī)模以上戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)14.9%，快于工業(yè)平均增速8.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)超過一半。

在服務(wù)業(yè)中，信息服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科技服務(wù)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，增加值分別增長(zhǎng)12.6%和12.5%和9.3%，占GDP的比重合計(jì)超過3成，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到52.7%。

夏沁芳認(rèn)為，今年上半年，北京不同行業(yè)實(shí)現(xiàn)了分化發(fā)展、“有進(jìn)有退”的態(tài)勢(shì)?！皞鹘y(tǒng)與新興行業(yè)間此消彼長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭，體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。”

“北京將更注重長(zhǎng)遠(yuǎn)，主動(dòng)調(diào)整，提高持久耐力和發(fā)展協(xié)調(diào)性，而不是短跑沖刺。”北京市發(fā)改委委員李素芳說。

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國(guó)指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國(guó)銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫(kù)存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長(zhǎng)但仍處于近年較低水平。全國(guó)來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價(jià)格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動(dòng)，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長(zhǎng)64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國(guó)量?jī)r(jià)明顯好于去年，一線城市增長(zhǎng)最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長(zhǎng)69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長(zhǎng)73.8%和139.5%，增長(zhǎng)最為顯著。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長(zhǎng)，分別同比增長(zhǎng)47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，但利率市場(chǎng)化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長(zhǎng)期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長(zhǎng)期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場(chǎng)慣性使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，同比增長(zhǎng)7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國(guó)新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國(guó)新開工面積同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。

表：2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè) 指標(biāo) 絕對(duì)量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價(jià)格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國(guó)價(jià)格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價(jià)格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性

1)分化加劇：不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸理性勢(shì)在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢(shì)在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注近年來，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對(duì)規(guī)模在100萬平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

第五篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“新國(guó)八條”政策之下渡過，整體市場(chǎng)情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：

1、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢(shì)逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力