第一篇：杭州房地產(chǎn)市場2013年回顧和2014年展望

杭州房地產(chǎn)市場2013年回顧和2014年展望

2013年杭州的樓市又是不平凡的一年。18家全國性大型房企挾資本之力布局杭州，直接推動杭州土地成交金額再創(chuàng)新高；更多的新進(jìn)房企，更快的開發(fā)周期，更立體的銷售渠道，使得2013年杭州樓市的總體銷售額創(chuàng)歷史新高。市場加強分化，在傲人的銷售成績下，也出現(xiàn)了板塊激戰(zhàn)，高總價排屋別墅銷售滯緩、本土開發(fā)商萎縮等悲情現(xiàn)象，年末還留下了天量的庫存積壓。杭州樓市的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個與以往不同的全新格局。

（一）2013年杭州房地產(chǎn)市場回顧

1.杭州商品房銷售概況

受政策和謠言影響，2013年杭州樓市的走勢全年跌宕起伏。

1、2月份延續(xù)2012年的翹尾行情高開高走，3、4月份受“國五條細(xì)則”提及的“征收二手房轉(zhuǎn)讓20%個稅”等政策的影響產(chǎn)生了一輪爆發(fā)性行情；隨著政策面消息的確定，前期爆發(fā)性行情透支了大量的購買力，5、6整體樓市顯現(xiàn)疲態(tài)；

7、8月份余杭沿運河圈層形成的北部新城和應(yīng)地鐵一號線而生的翁梅板塊成交火熱，板塊行情分化明顯；

9、10月隨著樓市行情持續(xù)良好，土地市場行情爆發(fā)，表現(xiàn)搶眼，9月5日華家池地塊以136.7億成交；11月，三中全會審議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)稅立法、住房保障和供應(yīng)體系、農(nóng)村宅基地、城鎮(zhèn)化、用地市場等房產(chǎn)長效政策，年底杭城樓市平穩(wěn)收官。

2013年杭州商品房成交套數(shù)相較2012穩(wěn)步提升，達(dá)85822

套，僅次于歷史上的2009年；但成交總金額高達(dá)1599.87億元，創(chuàng)下歷史新記錄。二手房成交平穩(wěn)，主城區(qū)二手房成交31559套。

成交價格與2012年比較，有較大幅度上升，全市（含蕭山、余杭）商品房成交均價為17121元/平方米，其中，主城區(qū)成交均價為22091元/平方米，余杭區(qū)成交均價為11245元/平方米，蕭山區(qū)成交均價為14919元/平方米。價格雖有較大幅度上升，但這是2012年年初25%-30%大幅度降價的反彈，均價仍低于2010年水平。追溯過去四年，價格基本平穩(wěn)。

相比商品房和土地市場的火熱，杭州樓市的庫存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房庫存達(dá)115161套,創(chuàng)歷史新高。杭州樓市呈現(xiàn)出高成交、高庫存、價格平穩(wěn)、供應(yīng)量大、價格是直接競爭手段等特點，大鱷紛紛進(jìn)入，市場競爭激烈。

2.杭州土地市場概況

2013年杭州土地市場一片紅火，從年初開始就一路上揚，外來大鱷紛紛在杭州拿地，全年共出讓土地225宗，成效總額達(dá)1326.88億，較2012年翻倍，超越2009年創(chuàng)下新紀(jì)錄，是繼北京、上海之后第三個突破“千億”大關(guān)的城市。不過，2013年“令人振奮”的土地市場與“低溫”收場的樓市交織在一起，部分地區(qū)最終演變成“面粉”快要貴過“面包”的尷尬局面。6月，雅戈爾公司由于未能履行合同，就杭州申花兩宗地塊選擇退地，違約金高達(dá)4.842億元，引爆業(yè)內(nèi)輿論熱點。12月份，由于某些樓盤的“歲末促銷”，某些樓盤的起價已經(jīng)和地價接近。

（二）未來房地產(chǎn)市場與環(huán)境展望

從中長期來看，未來我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持中高速發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；全國還處于城市化高速推進(jìn)的過程中，人口變遷帶來強勁的住房剛性需求；樓盤品質(zhì)升級、居住消費理念升級、居民收入增加帶來強勁的改善性需求。但是，城市中心可上市的土地日益減少，征地成本不斷提升，供應(yīng)不斷減少。因此，只要國家土地征地和收儲制度不發(fā)生根本性改變，城市土地的供給瓶頸將難以突破；只要地方政府的土地財政政策不變、“招拍掛”形式的土地出讓制度依舊，未來還將導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。需求持續(xù)增加，土地供給不足，未來房地產(chǎn)業(yè)仍將蓬勃發(fā)展，但隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口紅利消失，房地產(chǎn)潛在增速將逐漸下降，趨于平穩(wěn)。

2014年兩會，李克強總理明確表示“對于合理的自住需求，也要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。對房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”至此，2014年房地產(chǎn)市場分類調(diào)控因地制宜的調(diào)控思路已經(jīng)敲定。

房地產(chǎn)市場因地制宜進(jìn)行調(diào)控是當(dāng)前市場發(fā)展的要求。從全國市場來看，房價漲幅不均衡的現(xiàn)象非常明顯，一、二線城市房價依舊穩(wěn)中有升，三、四線城市成交趨于冷淡。未來城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡依然存在，因地制宜進(jìn)行分類調(diào)控是很有必要。

建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。國家大力推動保障房建設(shè)，實施住房制度商品房和保障房雙軌制；就房地產(chǎn)稅立法，改變土地財政，增加持有環(huán)節(jié)稅收；實施不動產(chǎn)信息登記，防止腐敗；倡導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，實施土地

供應(yīng)制度改革，發(fā)揮市場配制機(jī)制等長效措施有利于未來市場的健康發(fā)展。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，明年乃至中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變化，市場供需關(guān)系將更趨良性，逐漸回歸理性。

過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等因素，使得行業(yè)風(fēng)險進(jìn)一步積聚。2014年中央推進(jìn)的“全面深化改革”將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，我國經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，短期內(nèi)支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱。

（三）2014年杭州房地產(chǎn)市場展望

杭州樓市在2013年創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。隨著稅收、土地、金融等關(guān)鍵政策要素改革逐步落實，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變。我們預(yù)判2014年杭州房地產(chǎn)市場總體相對穩(wěn)定。

1.政策環(huán)境相對穩(wěn)定

自國家新任領(lǐng)導(dǎo)去年上臺以來，中央政府調(diào)控理念發(fā)生了根本改變，提出發(fā)揮市場在資源配臵中起決定性作用的核心思想，致力于建立長效機(jī)制。理論上，以行政手段為主的一刀切式的調(diào)控不會再來，但是原有政策的退出需要較長時間。

政策環(huán)境相對穩(wěn)定為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，預(yù)期未來市場還是以首次臵業(yè)的剛性需求和部分改善性需求為主。

2.市場分化更加凸顯

隨著發(fā)展，房地產(chǎn)市場一方面越來越規(guī)范，另一方面競爭日趨激烈，市場分化更加凸顯。一是強者恒強，馬太效應(yīng)明顯。自

2011年以來，杭州開發(fā)商成績單上有一個明顯趨勢是，本土中型開發(fā)商正一步步被擠出市場。實踐證明，面對宏觀調(diào)控，品牌房企更能踩準(zhǔn)政策和市場節(jié)奏，具有更高的產(chǎn)品打造能力，具有更強的品牌號召力。在調(diào)控持續(xù)的背景下，品牌房企憑借較強綜合實力獲取低成本大規(guī)模發(fā)展資金，融資優(yōu)勢表現(xiàn)突出，拿地十分積極，而本土中小房企則面臨資金短缺，土地儲備減少等不利局面，生存空間不斷被擠壓，未來發(fā)展將面臨更多挑戰(zhàn)；二是板塊冷熱不均。受益于城市規(guī)劃，配套設(shè)施齊全，軌道交通便利區(qū)域的市場形勢良好；三是項目冷熱不均。產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、戶型面向剛需、品質(zhì)優(yōu)良的樓盤暢銷，否則滯銷。在宏觀調(diào)控環(huán)境下，房企的入市門檻已大幅提高，市場加速分化，樓盤競爭更趨激烈，企業(yè)的產(chǎn)品打造能力、運營能力和品牌知名度等競爭要素更顯重要，樓市普漲的時代逐漸遠(yuǎn)去。

3.之江板塊日趨成熟

地處城市西南面的之江板塊，是杭城自然環(huán)境最好的區(qū)域之

一。這里群山環(huán)繞，空氣新鮮，人文薈萃，是許多人心目中的理想居住地。但由于長期配套設(shè)施不足的實際情況，使得近年來之江供應(yīng)的房源數(shù)量和成交狀況一直不理想，是杭城的價格洼地。

隨著2013年連接之江和濱江的之江大橋正式通車；連通之江和城西的紫之隧道破土動工；始于之江新城，通往錢江世紀(jì)城，連接1、2號主干線的地鐵6號線規(guī)劃確定，制約之江發(fā)展的交通因素將很快得到改善。同時，浙江省建設(shè)“文化強省”的重點文化項目——浙江文化城項目，正式花落西湖區(qū)的之江度假區(qū)，隨著一院（浙江音樂學(xué)院將于2015年秋招生）四館（浙江圖書館新館、浙江省博物館新館、浙江非物質(zhì)文化遺產(chǎn)館和浙江文學(xué)館）等重點項目的打造，2016年之江板塊將崛起一座浙江文化城。眾多大型配套的實施、越來越多樓盤的相繼入市，2014年及未來的之江區(qū)域，將逐步顯現(xiàn)出價值，從而成為杭州樓市的一個新的熱點板塊。

第二篇：2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與展望

2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與展望

世聯(lián)地產(chǎn)2011/7/19 18:46:57 官方微博

提要：7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點加強措施(下稱“新國五條”)，著實打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。

7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點加強措施(下稱“新國五條”)，著實打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。上半年房地產(chǎn)市場回顧

今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點：

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市(即二線城市)銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市(即三線城市)銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購

政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主。“新國五條”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導(dǎo)致僅有13.4%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達(dá)13.5%，比2010年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2010年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對房地產(chǎn)市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落(即滯脹現(xiàn)象)的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模(1129億元人民幣)、海外發(fā)債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應(yīng)對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。

下半年房地產(chǎn)走勢研判

世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標(biāo)、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：(1)政策是長期的：目前房價尚未實質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現(xiàn)報復(fù)性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。(2)政策以鞏固和加強執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強執(zhí)行為主。(3)房價是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價繼續(xù)堅挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺。

2、未來量價走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：(1)供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個月內(nèi)，價格將迎來底部；(2)供銷差(反映供過于求的指標(biāo))達(dá)到頂峰，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40個重點城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好

時機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對策略，提前做好長期攻堅戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

3、未來購房者心理預(yù)期

2011年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對未來房價看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對未來的信心來看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破冢环矫嬲{(diào)控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。未來一年面對供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。

第三篇：2013年房地產(chǎn)市場展望

2013年房地產(chǎn)市場展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個大膽的預(yù)測：

1、2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩(wěn)，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動力

第四篇：回顧黃金走勢 展望2012市場

回顧過去的黃金走勢

摘要

1、基本面環(huán)境影響

歐債危機(jī)與QE2的結(jié)束在上半年影響著貨幣市場，也影響著金價。現(xiàn)貨黃金價格在今年初至五一勞動節(jié)期間漲幅達(dá)11%，或158.21美元/盎司，僅次于白銀61%與原油25%的超漲，在資本市場里顏色鮮亮。我們認(rèn)為，在下半年里，基本面依然是激發(fā)黃金市場價格發(fā)展的外部因素，歐美主要經(jīng)濟(jì)體糟糕的經(jīng)濟(jì)狀況將會持續(xù)，并伴隨著各國的刺激或救助政策，避險將成為黃金趨勢的主導(dǎo)。

2、黃金的投資趨勢

2011年一季度總投資需求較去年同期下降27.7%。我們認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、金價增長幅度的緩慢是使投資者拋棄了低收益的黃金轉(zhuǎn)向投資其他大宗商品的原因。雖然NYMEX場內(nèi)交易的黃金投資有所下降，但是ETFs的投資興趣有恢復(fù)跡象，5月9日后，SPDR持倉量開始逐漸增加，從1201.95噸增加至7月14日的1225.41噸，微漲2.8%。加之，目前金融市場流動性充裕，投資需求將會在修正之后穩(wěn)中有升。

3、黃金價格展望

從周期上考慮，今年上半年黃金價格走勢比較符合以往周期性規(guī)律，在2、3月份實現(xiàn)回調(diào)，4月份起穩(wěn)回升，5月份實現(xiàn)階段性高點；但是不符合的是，今年7月份創(chuàng)出新高，節(jié)奏有所提前，因為市場上有QE3的預(yù)期。但是，我們認(rèn)為需求淡季將限制黃金在7月份的漲勢跟漲速，我們更看好9月份及第四季度的黃金表現(xiàn)。

一、基本面環(huán)境影響

美國 違約？

1、貨幣政策走向 就業(yè) 居高不下

（資料來源：北京黃金交易中心海淀營業(yè)部技術(shù)部）

2011年初至今，趨使黃金上漲的部分原因是市場對于美國QE3的預(yù)期。FED制定貨幣政策的主要依據(jù)是美國的通脹和就業(yè)，但是最近一次調(diào)查顯示，美國非農(nóng)就業(yè)人數(shù)創(chuàng)過去9月來最低增幅，失業(yè)率也達(dá)到了9.2%，創(chuàng)2010年末以來的最高水平。即使QE2再高調(diào)，顯然遠(yuǎn)沒有達(dá)到最初調(diào)控經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。雖然伯南克在7月13日的聽證會上將年底的通脹預(yù)期降至8.6%-8.9%，但這依然是非常高的水平。

（資料來源：中金公司研究部）

拯救就業(yè)，提振消費，持續(xù)到前底前接近于0的聯(lián)邦基金利率，我們認(rèn)為這都是必要的。如果在未來數(shù)月勞動力市場持續(xù)惡化，不排除FED推出QE3的可能，或者變相推出新的刺激方案。

（資料來源：國信證券研究所）

黃金與失業(yè)率呈現(xiàn)一定的正相關(guān)關(guān)系，如今美國經(jīng)濟(jì)疲弱，失業(yè)率居高不下，黃金上行傾向的概率較大。

（資料來源：北京黃金交易中心海淀營業(yè)部技術(shù)部）

基于失業(yè)率的持續(xù)性，我們認(rèn)為，無論后市FED是否會推出新的貨幣政策，美國就業(yè)的疲弱狀況短期都難以改變，對以70%之上消費主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)體而言，經(jīng)濟(jì)狀況不會明顯改善。通脹可控 掃清障礙

FED制定政策的另一個重要參考因素就是物價水平。

排除季節(jié)性因素，不可否認(rèn)的是，自2010年10月以來，美國的核心通脹率依然處于上行通道。然而，美國最新公布的核心CPI季調(diào)值年率1.6%，仍舊是在可控的范圍內(nèi)（低于2%的通貨膨脹目標(biāo)制）。

（資料來源：BLOOMBERG）

通脹在部分程度上決定了FED的貨幣政策走向，進(jìn)而影響到美元走勢，最終會傳導(dǎo)至金價上，如下圖，通脹數(shù)據(jù)和金價間也呈現(xiàn)一定的正相關(guān)性。

（資料來源：北京黃金交易中心海淀營業(yè)部技術(shù)部）

美國的物價水平較為溫和，短期內(nèi)并無惡性通脹的風(fēng)險，因此在使用寬松的貨幣政策來調(diào)控經(jīng)濟(jì)時，通脹因素又不作為重點，那么美聯(lián)儲推出進(jìn)一步的QE可能性就越來越大了。而伯南克自己也承認(rèn)，如果近期經(jīng)濟(jì)弱勢的時間超預(yù)期，通縮風(fēng)險再見，有必要進(jìn)一步提供政策支持。

綜合來看，我們認(rèn)為FED下半年的貨幣傾向是：首先，維持低利率政策不變；其次，在失業(yè)率和通脹進(jìn)行兩個月左右的一個觀察期之后，伺機(jī)實行新的寬松政策以刺激經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。而美元則會在這種寬松的大背景下實現(xiàn)貶值，不僅僅是黃金，以美元標(biāo)價的任何商品都會從中受益。

另外，雖然美國與歐洲通脹暫時可控，但是新興經(jīng)濟(jì)體卻在忍受著美元貶值帶來的輸入性通脹。中國6月CPI已達(dá)創(chuàng)6.4%，創(chuàng)09年以來的最高紀(jì)錄，并連續(xù)5次加息與提高存款準(zhǔn)備金，但無法遏制通脹勢頭。類似情況還發(fā)生在印度、巴西等新興經(jīng)濟(jì)體。如果美國繼續(xù)維持美元貶值，新興經(jīng)濟(jì)體將會源源不斷的被通脹。不論是美國的貨幣政策以及所引起的連鎖反映，通脹的受益者最終只有黃金。

（資料來源：北京黃金交易中心海淀營業(yè)部技術(shù)部）

2、美債與美國財政政策

讓山姆大叔頭疼的不僅僅是就業(yè)和通脹，還有足以壓垮人的債務(wù)。如果美國不能在8月2日之前提高債務(wù)上限的話，希臘面臨的挑戰(zhàn)美國也無法避免，那就是債務(wù)違約。（國會給公共債務(wù)設(shè)置上限始于1917年，目的是定期檢視政府的開支狀況）眾多分析認(rèn)為，如果美國發(fā)生違約，其影響不亞到2009年雷曼兄弟倒閉后的金融危機(jī)的影響。

（資料來源：Wind資訊，浙商證券研究所）

當(dāng)然，也正因為后果嚴(yán)重，所以發(fā)生的概率比較小，因為自1960年以來國會已78次永久提高、臨時延長或修改債務(wù)上限。在奧巴馬就職以來，國會已在先后3次提高債務(wù)上限至14.29萬億美元。如法炮制，我們認(rèn)為，可能的結(jié)果是兩黨在最后期限前達(dá)成最終協(xié)議，不會發(fā)生違約風(fēng)險。

雖然發(fā)生的可能性較低，但是我們依然設(shè)想了極端的情況：共民兩黨因分歧無法達(dá)成一致，迫使白宮關(guān)門。違約抬高了債券的利率，由此增加的借貸成本將進(jìn)一步打擊美國搖搖欲墜的經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然還有美國的信譽受損與美元的大幅貶值。資金將會從美國無情地抽走，新的危機(jī)從此醞釀。

如果是發(fā)生這種極端的情況，我們想到了黃金。

3、多德弗蘭克法案與黃金市場

金融危機(jī)后，奧巴馬政府從金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管、金融市場監(jiān)管、消費者權(quán)益保護(hù)、危機(jī)處理和國際合作方面做全面監(jiān)管，最終《多德·弗蘭克法案》出爐。根據(jù)《多德-弗蘭克法案》(Dodd-Frank Act)中編號為742(2)的條款規(guī)定，2011年7月15日起禁止美國公民進(jìn)行所有貴金屬（包括黃金、白銀）柜臺交易(OTC)。從法案發(fā)布的時間和主要內(nèi)容上看，法案是在金融危機(jī)發(fā)生后，美國政府為保護(hù)投資者、消費者利益而實行的，而取消OTC交易只是眾多條款中的一項，只是為了規(guī)范貴金屬市場，防止金融危機(jī)重演的一項措施而已，并且美國貴金屬交易的主流市場是期貨市場，而不是OTC市場，所以美國禁止金銀柜臺交易對金銀走勢影響不大，其對黃金價格的長期趨勢并沒有太大的影響。4、2012大選誰與爭鋒

2012不僅僅是瑪雅預(yù)言的世界末日，也是美國的大選年，兩黨依舊會重復(fù)過去為選票而激烈競爭，對債務(wù)上限問題相持不下就是最好的體現(xiàn)。與民主黨相較，共和黨在社會議題上傾向保守主義，在經(jīng)濟(jì)上則更接近于自由意志主義，并與華爾街和商業(yè)區(qū)（地區(qū)小型商行）都有密切關(guān)系，但很少獲得工會團(tuán)體支持。奧巴馬出于連任競選考慮，將會在刺激政策上有作作為，否則帶著接近10%的失業(yè)率去參選，較難服眾。現(xiàn)在，奧巴馬考慮的也許不是大幅降低失業(yè)率，而是有所降低就好，給選民一個經(jīng)濟(jì)確實改善的跡象。

可以預(yù)見的是政策的出臺不會一帆風(fēng)順，參眾兩院的爭吵將持續(xù)至大選結(jié)束，經(jīng)濟(jì)政策的不確定將使美國經(jīng)濟(jì)走上一條充滿荊棘的路，最終將轉(zhuǎn)回伯南克那里。

歐債危機(jī)的救贖

歐豬5國：Portugal—葡萄牙、Italy—意大利、Ireland—愛爾蘭、Greece—希臘、Spain—西班牙=Piigs IMF與歐盟推出的億歐元聯(lián)合救助計劃并沒有解決希臘債務(wù)危機(jī)，那使那是建立歐元體系以來規(guī)模最大的7500億歐元，反而像一匹脫韁的野馬，肆無忌憚地在歐元區(qū)的其他國家橫沖直撞，希臘債務(wù)危機(jī)繼續(xù)深化，演變成歐洲債務(wù)危機(jī)。

2011年歐元區(qū)第一季度GDP增長0.8%，較去年同期增長0.5個百分點，核心經(jīng)濟(jì)體的拉動功不可沒，而深陷困境的外圍國家貢獻(xiàn)較少。外圍國家與核心國家在整個歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長上表現(xiàn)出明顯的差異，歐豬五國中除了意大利外，普遍低于歐元區(qū)的整體增長速度。加之，ECB在7月份加息，高盛認(rèn)為這將使得歐洲的再融資利率在2012年將達(dá)到2.5%，對于債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重的國家無疑雪上加霜，增加融資難度。

（資料來源：高盛全球ECS）

1、希臘—緊縮財政，讓財政變得更糟糕

在過去的十年中，刺激商業(yè)活動和吸引投資驅(qū)使著外圍國家的企業(yè)所得稅普遍低于其他國家，然而為了擺脫債務(wù)危機(jī)，這些國家不得不提高稅收，尤其是希臘。但是緊縮的財政卻讓財政狀況更加糟糕。作為歐洲債務(wù)危機(jī)的起源，希臘已滿目瘡痍，為了獲得二次援助，只有極力阻止財政繼續(xù)惡化，該國經(jīng)濟(jì)總量的6.4%都用來開源節(jié)流。希臘2010年的有效稅率較2005-2009上漲了25%，這是外圍 國家漲幅最高的一個（而德、法、英卻在減少）；長久以來，希臘的GDP增長依靠向外不斷借貸和高額的政府支出支持，但危機(jī)使得支柱型產(chǎn)業(yè)--旅游和航運業(yè)受到嚴(yán)重沖擊，旅游業(yè)在今年收入下降25%，政府的財政實現(xiàn)賬面平衡就變得更加困難。

（資源來源：高盛全球ECS）

2、愛爾蘭、葡萄牙同病相憐

這兩個國家是繼希臘之后最脆弱的國家，兩國的違約風(fēng)險在2010年時僅次于希臘，債務(wù)占GDP的比分別是82.9%和84.6%。

（資料來源：東方財富網(wǎng)）

（衡量違約風(fēng)險水平的）CDS也基本處于同一水平，而且是希臘之后接連被救助的國家；同時，兩國在歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模都很小。

（資料來源：北京黃金交易中心海淀營業(yè)部）

在2011年7月份時，愛爾蘭政府債券評級被穆迪下調(diào)垃圾級，同月該評級機(jī)構(gòu)也將葡萄牙的主權(quán)債務(wù)評為垃圾級。

由于缺乏資金，企業(yè)仍舊負(fù)債累累，這里少不了愛爾蘭和葡萄牙。如今，希臘與這兩國都被評為垃圾級，也是繼希臘之后違約可能性最高的歐元區(qū)國家。

3、意大利—政治因素加重財政負(fù)擔(dān)

意大利是歐元區(qū)的第三大經(jīng)濟(jì)體，來自意國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第一季度，意大利實現(xiàn)財政收入1534.4億歐元，同比增長3.8%；財政支出達(dá)1827.2億歐元，增長1.9%，財政赤字占GDP比重7.7%，比上年同期減少0.8個百分點，開源節(jié)流幫助該國紓緩國內(nèi)壓力，但不可回避的是這一數(shù)據(jù)仍高于2010年全年的比重4.5%，且高于《穩(wěn)定與增長公約》的3%的比例上限。

該國銀行系統(tǒng)的財務(wù)狀況比其他外圍國家要好的局面也正發(fā)生著改變：10年期國債收益率與德國國債的利差在7月中旬達(dá)到2.45個百分點左右，創(chuàng)紀(jì)錄新高，推動意大利10年期國債收益率升至5.28%，逼近5.5%-5.7%區(qū)間。一些銀行家認(rèn)為，若收益率達(dá)到5.5%-5.7%，可能開始對意大利財務(wù)狀況施加沉重壓力。

禍不單行，意國政局不穩(wěn)。意總理對財長的口頭攻擊起發(fā)市場猜測這個實施嚴(yán)厲的財長可能會辭職，這個債務(wù)占GDP比達(dá)到118%僅次于希臘的國家，國債規(guī)模高于希臘又面臨大量債券到期，債務(wù)危機(jī)下也已步履維艱。

我們依然客觀的看到，意大利5年期的CDS一直維持低位，對于該國違約的可能性我們持保守態(tài)度。即使意大利目前發(fā)生違約的可能性要較前文提及的三個國家低很多，不過債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，銀行規(guī)模龐大（數(shù)據(jù)顯示歐洲銀行持有意大利和西班牙的債務(wù)共約5520億歐元，持有外圍國家債務(wù)為1840億歐元）在債務(wù)危機(jī)充斥的氛圍中，依然不能獨善其身，難免作為一個不安因素一直被評級機(jī)構(gòu)窺視。

（資源來源：興業(yè)證券）

4、西班牙—東方不亮西方亮

西班牙的CDS相較其他外圍國家低，僅略高于意大利；預(yù)算赤字占比也高達(dá)9.2%，高于意大利；失業(yè)率在外圍國家中處于最高水平，今年一季度失業(yè)率為21.29%（青年失業(yè)率更是高達(dá)40%。），不斷被通脹削弱的實際購買力導(dǎo)致其內(nèi)需不能保證、財政狀況也差強人意，但是權(quán)威機(jī)構(gòu)對西班牙的經(jīng)濟(jì)評估較為正面，可謂東方不亮，西方亮。

（資料來源：高盛全球ECS）

投行高盛認(rèn)為，西班牙將會比歐元區(qū)的其他外圍國家具有更多的彈性，2011年的經(jīng)濟(jì)增長如果達(dá)到1.1%，那么2012年將會增長至1.9%。由于西班牙主要出口中高端科技類產(chǎn)品，特別地涉及到車輛、運輸設(shè)備、鋼鐵、特殊材質(zhì)的塑料與金屬以及蔬菜水果，因此這將有利于促進(jìn)貿(mào)易平衡，推動10%的貿(mào)易增長。非金融公司的已經(jīng)接近盈利是一個非常積極的信號，部分原因就是西班牙的對外出口的大約1/5出售給了新興市場，8%銷售到了美洲，主要是拉丁美洲（這些地區(qū)的國家經(jīng)濟(jì)增長率較高），而出口的所帶來的效用并沒有受到緊縮財政的影響，即使西班牙將經(jīng)濟(jì)總量的2.5%用來減少政府開支及增加稅收。而希臘、愛爾蘭、意大利等國家較其仍有一定差距。

作為歐元區(qū)第四大經(jīng)濟(jì)體，西班牙的經(jīng)濟(jì)規(guī)模超過葡萄牙、希臘與愛爾蘭的總和，但是風(fēng)險溢價卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他經(jīng)濟(jì)體。因此西班牙發(fā)生違約的概率在歐豬五國中是最低的。但是我們?nèi)砸吹剑靼嘌涝诮衲甑氖I(yè)率是歐元區(qū)國家中相當(dāng)高的。

（資料來源：高盛全球ECS）

雖然在違約風(fēng)險上相對較低，但是過高失業(yè)率將是其推行財政政策的軟肋；再者，銀行規(guī)模龐大，數(shù)據(jù)顯示歐洲銀行持有意大利和西班牙的債務(wù)共約5520億歐元，持有外圍國家債務(wù)為1840億歐元，考慮到該國債券是歐盟債券投資組合的重要組成部分，也是歐元區(qū)的較大經(jīng)濟(jì)體，如果存在違約風(fēng)險，破壞力度要比希臘要大得多，因此該國也被納入重點觀察名單。

5、綜述

（資料來源：中金公司）

如上圖，西班牙與意大利的五年期CDS維持在相對低位，穩(wěn)中有升，不溫不火。但希臘、葡萄牙、愛爾蘭的情況就非常糟糕。自今年6月份以來，希臘5年期CDS大幅飆升，一度達(dá)到2073，刷新2010年以來最高值。信貸市場已傾向于希臘在違約邊緣（要知道，如果沒有第五批貸款的及時雨，希臘將無法在7月償還70億歐元的到期債務(wù)）。現(xiàn)在希臘已無法依靠自身的力量來解決債務(wù)危機(jī)，需要外界不斷填補這個無底洞。葡萄牙和愛爾蘭的CDS并駕齊驅(qū)，緊隨其后，也創(chuàng)出同期最高值，違約風(fēng)險正在加大（這兩個國家同樣依賴IMF與歐盟貸款），再加上投機(jī)行為的推波助瀾，危機(jī)正在擴(kuò)散。

（資料來源：中金公司）

需要客觀承認(rèn)的是，在歐元區(qū)的庇佑下，希臘會比違約的俄羅斯要幸運，即使德國不情愿，但同一屋檐下怎能不低頭；更何況ECB對希臘的風(fēng)險敞口約有1400億歐元（比希臘得到的第一批貸款還要多）；歐洲大型銀行對希臘、愛爾蘭和葡萄牙主權(quán)債務(wù)的總風(fēng)險敞口接近2,000億歐元。歐洲的銀行持有希臘國債占總債務(wù)的25%。可想而之希臘的重組將會造成多大的損失，ECB也不會接受任何形式的重組，因為這將對部分國家的銀行系統(tǒng)造成沖擊，從而形成系統(tǒng)性風(fēng)險。

從最初7500億歐元聯(lián)合計劃的效力來看，就像打了水漂，希臘、愛爾蘭、葡萄牙主權(quán)被無情地下調(diào)至垃圾級。擺在歐元區(qū)決策者面前的是救還是不救，不救最直接的后果是遭遇重組；救，法只能像美國以前在做、現(xiàn)在在做、未來還要繼續(xù)做的—印鈔償債。很顯然，這是有利于黃金價格的。

新興市場發(fā)展迅猛 貴金屬需求旺盛

首先，新興市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為順利，成為黃金的主要買家。

理由是，這些國家希望通過買入黃金來平衡日益增長的外匯儲備（主要是美元資產(chǎn)）。對于這些國家而言，黃金在儲備多樣化方面的吸引力與日俱增。實際上，新興市場國家的黃金在外匯中占比仍然較低，平均僅為5%甚至更低，而這一數(shù)值在歐美大型經(jīng)濟(jì)體卻高達(dá)67%之上。

（資料來源：世界黃金協(xié)會）

多個新興市場經(jīng)濟(jì)體在2010年大筆購入黃金：俄羅斯購入135噸；印度央行在2009年購入200噸黃金以幫助該國重鑄黃金與外匯儲備間的平衡（如今印度黃金儲備占外匯儲備的8%）。我國政府在2009年也購入了400噸黃金。其他的新興市場國家包括泰國購入16噸；孟加拉國購入10噸；委內(nèi)瑞拉購入5噸，菲律賓購入1.4噸。新興市場在過去10年中經(jīng)濟(jì)增長強勁，使得外匯儲備膨脹，無論是

出口創(chuàng)匯還是干預(yù)匯率避免美元資產(chǎn)損失，增加黃金儲備成了新興經(jīng)濟(jì)體不二的選擇。其次，金價上漲與通脹風(fēng)險刺激民間需求 有預(yù)計，中國經(jīng)濟(jì)或?qū)⒉坏?0年內(nèi)追上美國，同期金磚四國（巴西、俄羅斯、印度和中國）的經(jīng)濟(jì)總量將超過G7，經(jīng)濟(jì)增長為民眾的黃金消費與投資提供巨大動力。

中國市場對于金飾的需求成為全球消費中最重要的力量之一，中國大陸地區(qū)2010年金飾需求量較上年增長13%，至399.7噸；第四季度需求量年增長26%，至115.8噸。若以人民幣計價，我國全年需求總額年率增長41%，至1060億元。中國消費者更多青睞于24K純金，表現(xiàn)為24K金的需求量增長尤其顯著，顯示出消費者的投資動機(jī)在黃金市場上占絕了日益重要的地位。此外，18K金需求量亦錄得適度增幅，歸因于2線及3線城市消費者需求環(huán)境的不斷改善。世界黃金協(xié)會預(yù)計，在未來10年，中國的對黃金的需求將增加1倍。除中國外的其他新興市場需求旺盛

印度的金飾需求是全球總需求量的另一個主要組成部分，該國2010年全年金飾需求量再次刷新歷史紀(jì)錄，達(dá)745.7噸，比1998年先前紀(jì)錄高位高出13%。若以當(dāng)?shù)刎泿庞媰r，則需求總額較上年的6,690印度盧比增長了1倍有余，達(dá)13,420億印度盧比。歸因于當(dāng)?shù)攸S金價格20%的漲幅以及需求總量69%的增幅。2010年第四季度，印度金飾需求量較上年同期增長47%，至210.5噸。印度教傳統(tǒng)排燈節(jié)和十勝節(jié)期間該需求量尤其顯著。除去節(jié)日銷售旺季這一因素之外，投資者對于當(dāng)?shù)攸S金價格將不斷走高的信念也使得市場需求面實現(xiàn)“良性循環(huán)”。

俄羅斯2010年金飾需求年率增長12%，達(dá)到67.5噸，全年自一季度開始即呈現(xiàn)上升趨勢。四季度需求較09年同期上升8%，至19.6噸，盡管依然遠(yuǎn)低于2007年四季度創(chuàng)出的28.7噸的峰值水平。黃金需求維持強勁，盡管眾多公司在全球金價創(chuàng)出紀(jì)錄高位的背景下，增加輕質(zhì)金飾品的產(chǎn)量以降低成本。

中東地區(qū)2010年實物金條和金幣需求較上年實現(xiàn)了明顯擴(kuò)張，彌補了黃金珠寶市場的低迷表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，中東地區(qū)2010年實物黃金需求量年率增長34%，至26.3噸，逼近2008年28.4噸的高位，預(yù)示該地區(qū)實物黃金市場正在回歸2000-2008年間的積極趨勢。

埃及全年實物黃金需求量年率增幅達(dá)到43%，但整體需求量依然處于低位，僅為2.4噸。其中第四季度需求量年率增長40%，至0.7噸。該國全年實物黃金需求量曾于2008年觸及11年高位2.5噸。進(jìn)入2011年后，隨著該國政局不斷面臨動蕩威脅加大了當(dāng)?shù)赝顿Y者的實物黃金需求，埃及第一季度實物黃金需求料將有所突破。

個別市場方面，沙特阿拉伯全年實物黃金需求量年率增長33%，至14.5噸，為自1997年以來的最高水平。其中第四季度需求量年率增長43%，至6.4噸。主要歸因于投資者的資產(chǎn)保值意識以及對于金價將進(jìn)一步上漲的預(yù)期。值得一提的是，當(dāng)?shù)赝顿Y者對于大規(guī)模金條的青睞程度尤其顯著。

潛在的地緣政治隱患

地緣政治問題歷來是黃金價格的主要推手，世界各地?zé)o論哪里產(chǎn)生動蕩，都是金價上漲的重要緣由，其根源，就在于黃金的避險功能。

1、中國南海

地緣政治問題有可能在中國南海蔓延，越南與我國在南海問題上的矛盾愈演愈烈，受它國背后的挑唆和越南政府的支持，越南國內(nèi)發(fā)起了大規(guī)模游行。之后菲律賓也卷入的南海的爭端。

就南海問題來看，我國政府的態(tài)度十分強硬，從6月的連續(xù)6次南海艦隊的演習(xí)，進(jìn)一步證明了我國在領(lǐng)土問題上是不會讓步的。觀察南海周圍鄰國的態(tài)度，也并沒有退讓、示弱的態(tài)度。就菲律賓而言，該國已向美國提出了購買武器的訂單。加之6月28日菲律賓和美國海軍的聯(lián)合演習(xí)，為未來南海問題的發(fā)展做出了準(zhǔn)備。越南總理阮晉勇在6月13日簽署了征兵令，這是自1979年以來首次頒發(fā)征兵令。讓人不難看出該國對目前南海問題上的態(tài)度。印度出于種種目的考慮，也虎視眈眈南海問題。美日澳首次在南海聯(lián)合軍事演習(xí)劍指中國。由于各國態(tài)度十分強硬，不排除下半年南海局勢出現(xiàn)惡化并觸發(fā)軍事沖突的可能，雖然可能性很小，但這個劍拔弩張的戰(zhàn)爭預(yù)期也會支撐或促使黃金上漲。以目前各國軍事實力和國際形勢來看，即使南海戰(zhàn)爭爆發(fā)，也會是有限的局部戰(zhàn)爭，并且戰(zhàn)事不會拖的很久。投資者密切關(guān)注南海問題，或許不會失去一個贏利的好機(jī)會。

2、中東局勢

中東局勢由來已久，也是黃金上漲的主驅(qū)動力。潛在最值的注意的是伊朗問題，伊朗表面的核安全問題，其實核心依舊是石油問題。此問題不解決，難言美國的石油控制戰(zhàn)略獲得勝利。美國從阿富汗撤軍的同時，轉(zhuǎn)用軍力指向何方是令人關(guān)注的，除中國南海之外，恐怕就是伊朗了，數(shù)屆美國政府拿伊朗沒有任何辦法，奧巴馬為了謀求連任而競選下屆總統(tǒng)，或許會單邊行動拿伊朗開刀而軍事打擊伊朗，如果是這樣，黃金又會因大炮一響而猛漲。

供應(yīng)與需求

礦產(chǎn)金供應(yīng)

2011年第一季度，黃金供應(yīng)量為872.2噸，同比下降4%。礦業(yè)供應(yīng)（包括黃金礦業(yè)公司的凈頭寸與礦山生產(chǎn)）實現(xiàn)增長，但是央行售金行為的縮減，影響了總供應(yīng)。

礦山生產(chǎn)量在多數(shù)國家和地區(qū)實現(xiàn)增產(chǎn)，由于新建及擴(kuò)大現(xiàn)存礦山生產(chǎn)，甚至已停業(yè)的礦山實現(xiàn)二次開采也是礦產(chǎn)金產(chǎn)量增加的原因。增加的部分一方面來自澳大利亞的多數(shù)中小礦山，增較長6-7噸；還有美國巴里科公司所有的礦山增產(chǎn)4-5噸。雖然礦山供應(yīng)存在滯后性，但是最近幾年的金價大幅上行給供應(yīng)的提振，在2010就已經(jīng)開始有所顯現(xiàn)。

（數(shù)據(jù)來源：世界黃金協(xié)會）

從下圖可見，今年第一季度的央行售金為負(fù)，成為凈買入，再生金較2010年四季度有所下降，我們認(rèn)為是投資者持有以期更高的價格售出。需求

1、飾金需求

（資料來源：世界黃金協(xié)會）

2011年第一季度需求981.3噸，同比上漲11%，上百噸的同比增幅是歸因于投資需求顯著增長，珠寶首飾的需求較去年同期上漲56.8%，或36.9噸。而珠寶首飾的主要需求市場是中國和印度。中國珠寶需求在今年第一季度為142.9噸，同比增長21%，同時創(chuàng)出季度最好水平。與此同時，印度珠寶需求增長了12%至206。2噸。

（資料來源：世界黃金協(xié)會）

到了第二季度，兩國依然保持強勁的增長勢頭。我們預(yù)計在第三季度這兩國的黃金需求將會保持旺盛，因為日本的大婚季節(jié)就要到了，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和節(jié)假日也將對黃金首飾的需求起到正面作用。

（資料來源：世界黃金協(xié)會）

2、以國家為單位的購買，無拋售

中國在2011年第一季度購買了129噸的黃金，這比2010年的采購更高，其他國家也有不同程度購買，這里，我們重點分析CBGA3下的售金情況：賣出黃金也解決不了歐洲債務(wù)危機(jī)

歐洲債務(wù)困境岌岌可危，那么歐元區(qū)可不可能賣出黃金緩解壓力呢？正常的思路就是歐債危機(jī)嚴(yán)重，解決財政赤字拋售庫存黃金情理之中，但實際卻出現(xiàn)了反常現(xiàn)象：簽約國在大幅減少售金并轉(zhuǎn)為凈買入。

（資料來源：世界黃金協(xié)會）

自從去年9月27日第三次央行售金協(xié)議以來，歐洲央行購買了350噸的黃金，CBGA3在首年共出售

7.1噸的黃金，今年以來只賣出了1噸黃金。從上兩個圖表的對比可看出，歐洲央行在2009年之后根本無意售金，即使有，也根本無法彌補債務(wù)缺口！因此，預(yù)計CBGA3的售金量將非常有限，基本上構(gòu)不成對金價的利空。（數(shù)據(jù)來源：世界黃金協(xié)會）

世界黃金協(xié)會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年6月，歐元區(qū)16國（包括ECB）共持有10792.4噸的黃金，接近11000噸的黃金囤積規(guī)模是整個亞洲央行的三倍（亞洲地區(qū)央行共持有3008噸），甚至超過美國的黃金貯藏8133.5噸。

（數(shù)據(jù)來源：世界黃金協(xié)會）

即使以歷史最高1589美元/盎司的價格賣掉全部歐元區(qū)的黃金儲備，也僅僅相當(dāng)于歐元區(qū)總體7萬億歐元債務(wù)的不到5%。

債務(wù)問題最嚴(yán)重的國家中，葡萄牙賣掉黃金儲備能解決自身債務(wù)負(fù)擔(dān)的9.3%外，意大利能解決債務(wù)的5%，愛爾蘭等國賣出黃金儲備僅能支付國家債務(wù)的不到1%。

為了還清歐元區(qū)的全部債務(wù)，以歐元標(biāo)價的黃金價格至少要到20334歐元/盎司，較現(xiàn)在接近20倍的溢價以及杯水車薪的補償，對于特里謝來說，相比賣出黃金，以新印的錢去交換新的政府債務(wù)，用貶值的貨幣貶值它的債務(wù)相對更容易一些。新的大量的流動性的注入，金價里將更多的體現(xiàn)通脹與不斷創(chuàng)造的錢。

（資料來源：BullionVault）

如圖所示：歐盟27國黃金儲備與其各自的公共債務(wù)比例關(guān)系。

以目前的金價為基礎(chǔ)，黃金儲備價值占整個公債的比例普遍

非常小，這些國家即使賣掉該國全部黃金儲備也無法彌補各國沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

3、投資興趣----資金推動與流動性 CFTC

（數(shù)據(jù)來源：CFTC）

根據(jù)美國商品與期貨委員會（簡CFTC）每周一次“Commitment of Traders”（交易者持倉報告，簡稱COT）對COMEX黃金投機(jī)性頭寸的跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)投機(jī)性多頭頭寸的持倉變化與黃金價格呈較明顯的正相關(guān)關(guān)系，它們的相關(guān)系數(shù)為0.790405（越接近于1正相關(guān)關(guān)系越強）。我們從近期的數(shù)據(jù)中可見，投機(jī)性多頭在金價持續(xù)創(chuàng)新高持倉興趣開始下降，明顯獲利回吐跡象，顯示出隨金價走高逢高減持。從持倉興趣的角度，我們認(rèn)為短期金價場內(nèi)交易的需求開始下降，對黃金價格的支撐起到負(fù)面作用。ETFs

（數(shù)據(jù)來源：SPDR Gold Shares）

SPDR的持倉量與金價走勢長期一致。2011年一季度，雖然因美國QE2金價繼續(xù)高升，但世界經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，金價增長幅度的緩慢使投資者拋棄了低收益的黃金轉(zhuǎn)向投資其他大宗商品；白銀則在2011年一季度瘋狂飆升。到了2011年第二季度，歐債危機(jī)、美債危機(jī)等浮出水面，投資者再次將目光轉(zhuǎn)向了具有保值避險作用的黃金。2011年5月9日后，SPDR持倉量開始逐漸增加，從1201.95噸增加至7月14日的1225.41噸，微漲2.8%，季節(jié)性需求的約束限制了投資需求，同期金價漲幅達(dá)4.89%，現(xiàn)在黃金ETF持倉處于逐漸修復(fù)的過程，這與CFTC顯示的持興興趣下降基本一致，以此預(yù)計黃金價格將出現(xiàn)修正，而后穩(wěn)中有升。

（數(shù)據(jù)來源：世界黃金協(xié)會）

總投資需求，2011年第一季度較去年同期下降27.7%。

LIBOR-OIS/金融市場流動性充裕

（資料來源：世界黃金協(xié)會）

金融危機(jī)期間，反映金融市場流動性狀況的3月期Libor/ois最高達(dá)到366個基點，雷曼兄弟的垮臺開

始了整個美元市場的流動性趨緊，基金經(jīng)理們面臨大量贖回，將黃金作為最后的支付手段，瑞典央行更用黃金儲備獲得流動性對抗金融危機(jī)，至使金價在2008年第二季度-2008年年末從925.40美元/盎司跌至712.30美元/盎司，跌幅達(dá)23%.而隨著次貸危機(jī)的不斷升級，美國啟動了QE1與QE2，向市場不斷輸送流動性，3月期Libor/OIS所顯示出的金融市場流動性趨緊的勢態(tài)明顯減弱。

（資料來源：BLOOMBERG）

如今，隨著各國低利率及量化寬松，市場中充斥著流動性，3月期Libor/ois仍處在較低的水平，金融系統(tǒng)資金充裕，給黃金及大宗商品制造了一個上漲的環(huán)境，如果美聯(lián)儲推出QE3，勢必如虎添翼，將再創(chuàng)牛市神話。

綜述

黃金的貨幣地位在布雷頓森林體系瓦解之后強行退出貨幣舞臺，但是在全球經(jīng)濟(jì)有待紓困導(dǎo)致其他形式抵押品（例如債券）的信用受到嚴(yán)重質(zhì)疑的今天，主要金融機(jī)構(gòu)已對黃金的貨幣屬性達(dá)成普遍共識：

今年5月下旬，歐洲議會經(jīng)濟(jì)和貨幣事務(wù)委員會已經(jīng)同意允許結(jié)算所將黃金作為抵押品，現(xiàn)在這份提議已經(jīng)被提交至歐洲議會和歐盟理事會，在7月份將舉行新的一輪投票。早在2010年下半年，ICE Clear Europ歐洲主要的衍生品清算行成為歐洲首個接受黃金作為抵押品的清算；今年2月，摩根大通（JP Morgan）成為首家接受黃金作為抵押品的銀行。此外，芝加哥商業(yè)交易所也已將黃金作為特定交易的抵押品，倫敦清算所也將把黃金作為抵押品的事宜提上日程。

黃金的貨幣化開始加速，黃金的價值對于一個央行或一個國家而言，體現(xiàn)于防范貨幣貶值與波動、通脹通縮（通縮環(huán)境下黃金價格同樣會實現(xiàn)上漲）、戰(zhàn)爭、貨幣與國家信用。當(dāng)這些問題暴發(fā)的時候，黃金將作為與之對抗的最終支付手段，而不是錢。

二、黃金價格展望

在本世紀(jì)第一個十年里，全球政治經(jīng)濟(jì)格局已發(fā)生或正在發(fā)生極為深刻地變化，以至于數(shù)十年后才能對其變化做出客觀評價。因為這些變化的影響是長期的，只有在若干年后其作用才能全面體現(xiàn)出來。因此，新世紀(jì)黃金市場由熊轉(zhuǎn)牛所內(nèi)含的社會信息遠(yuǎn)比我們看到的要豐富得多。如何看待未來的市場發(fā)展，就需要我們從更高、更廣的視野中觀察市場的變化特征。

簡單地說，黃金作為紙幣的對立物和試金石，這種逆向運動將長期存在。在上述理由沒有被打破之前，黃金的上漲格局將不會輕易改變。

德意志銀行表示，維持黃金長線將升至2000美元，白銀長線將升至50美元的預(yù)期不變。法國里昂證券預(yù)測，2011年底黃金價格會達(dá)到2000美元。下面是我們對周期規(guī)律的解讀以及金價的預(yù)測：

（資料來源：北京黃金交易中心海淀營業(yè)部技術(shù)部）

作為傳統(tǒng)的黃金需求大國，印度金飾品購買最為活躍的時間通常在冬季結(jié)婚季節(jié)，自9月開始到來年3月。經(jīng)世界黃金協(xié)會對印度季度性黃金需求趨勢的研究發(fā)現(xiàn)，1月、2月、9月和11月這四個月盧比計價的黃金價格表現(xiàn)最為堅挺。而通過對黃金十年的價格走勢、漲幅進(jìn)行統(tǒng)計，得出的結(jié)論與印度的購買需求周期大體一致，略有區(qū)別。價格在1月、5月、9月和11月、12月均有良好表現(xiàn)。我們通過參考黃金的價格周期，對一年的行情走勢有一個大體清晰的輪廓及交易節(jié)奏。

從周期上考慮，今年上半年黃金價格走勢還是比較符合以往周期性規(guī)律的，在2、3月份實現(xiàn)回調(diào)，4月份起穩(wěn)回升，5月份實現(xiàn)階段性高點；但是唯一一點不符合的是，季節(jié)性規(guī)律顯示在7月份時應(yīng)當(dāng)會繼續(xù)調(diào)整，在8月抬頭，但是今年7月份創(chuàng)出新

高，節(jié)奏有所提前，因為市場上有QE3的預(yù)期。但是，我們認(rèn)為需求淡季將限制黃金在7月份的漲勢跟漲速，我們更看好9月份及第四季度的黃金表現(xiàn)。從交易量上看，三、貴金屬投資的操作策略

黃金市場發(fā)展大勢評估

較小視野：黃金牛市還能持續(xù)多久？ 較大視野：黃金市場大勢如何？

這些都是建立在投資者市場預(yù)期是影響黃金市場變化的主要力量這個基本點上。當(dāng)投資者市場預(yù)期由空轉(zhuǎn)多，也便是黃金市場有熊轉(zhuǎn)牛的拐點到來之時，相反則是黃金牛市結(jié)束之日。

現(xiàn)在投資者依然看多，所以黃金牛市則仍存。目前市場中的主線是美元，而影響美元最重要的因素是QE3能否推出及下半年美國經(jīng)濟(jì)是否會好轉(zhuǎn)，次主線是歐債。QE3是否推出直接影響著美元的漲跌，歐債問題解決的程度又直接影響到歐元，美元和歐

元又為負(fù)相關(guān)性，因此下半年的市場重點是看美元的發(fā)展。

但無論是美元的強與弱，歐元的好與壞在當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下都不可能發(fā)生根本性的變化，也就是既不會出現(xiàn)暴漲也不會出現(xiàn)暴跌（黃金既不會變?yōu)橐话闵唐芬膊粫苯映蔀樨泿牛Ｊ袌鲎杂兴旧淼姆▌t，這個法則就是天數(shù)。客觀上黃金沒有違約風(fēng)險和對手合約風(fēng)險，這在當(dāng)今充滿企業(yè)、銀行違約風(fēng)險和主權(quán)債務(wù)違約風(fēng)險的世界里彌足珍貴，從而表現(xiàn)為做多風(fēng)險要小于做空的風(fēng)險。

（資料來源：北京黃金交易中心海淀營業(yè)部技術(shù)部）

金銀操作策略

以今年5月2日為例，前期白銀漲幅遠(yuǎn)超黃金而后期跌幅又遠(yuǎn)超黃金，再次印證白銀受資金的操縱在基本面的作用下大幅波動的特性。金銀最小比值在五·一期間達(dá)到最小的31.5一般合理比值在1：40，目前市場以回歸到合理比值區(qū)，也就是說如果黃金維持上漲則白銀就有可能展開一波強于黃金的漲勢。基于此，我們的操作策略有了： 黃金—趨勢操作

如QE3不推出則美元將有上漲動能，對大宗商品將是利空的，而黃金可采取倒金字塔建倉方式長期持有，從周線圖看，1480——1520區(qū)域是強支撐，準(zhǔn)備兩次加倉的資金，在1590附近買進(jìn)一份資金、1550附近買進(jìn)兩份（加一倍資金）、1510附近買進(jìn)四分資金。

如QE3推出則美元大跌，大宗商品上漲，黃金可采取菱形加倉方式，在1590附近買進(jìn)一份、1600以上站穩(wěn)后再買進(jìn)兩份資金、1650以上站穩(wěn)后只能再買進(jìn)一份資金完成菱形加倉（資金總量控制在15%以內(nèi)），上看目標(biāo)位1750。不做波段及日內(nèi)短線。白銀—由于白銀的避險功能遜色于黃金而資金炒作性又強于黃金，主要交易手段是做波段。趨勢性

建倉位39.00以下買進(jìn)兩份資金，37.00以下附近買進(jìn)四分資金，兩次建倉的資金中各有50%為長線持有，另一半則作為波段操作（資金使用總量控制在20%以內(nèi)）。35.00——36.00為回調(diào)的強支撐。具體交易中應(yīng)看著黃金做白銀，如黃金上漲，白銀做單可依據(jù)信號進(jìn)場，如黃金下跌，則多單謹(jǐn)慎入場。日內(nèi)短線資金使用量控制在10%以內(nèi)，快進(jìn)快出，滾動操作，可采取分批進(jìn)場分批出場方法來博取短線差價。

免責(zé)聲明

本報告所引用的圖表或編制圖表時引用的數(shù)據(jù)均是權(quán)威的公開資料，對于這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不作保證。對本報告中的信息、意見、處理方式僅供投資者參考之用，且并未考慮投資人具體的財務(wù)狀況和特定需求。對于使用本報告所造成的后果，北京黃金交易中心海淀營業(yè)部不承擔(dān)任何法律責(zé)任。

第五篇：2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與下半年展望

2011年上半年全國房地產(chǎn)市場回顧與下半年展望

2011-07-19

7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點加強措施（下稱“新國五條”），著實打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。江陰藏品銷售團(tuán)隊認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。

上半年房地產(chǎn)市場回顧

今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點：

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、金科、愛家、華潤、恒大、綠城、等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市（即二線城市）銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市（即三線城市）銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。根據(jù)我們階段性市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主。“新國五條”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標(biāo)的信心度比較低。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導(dǎo)致僅有13.4%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達(dá)13.5%，比2010年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2010年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、金科、恒大、愛家、華潤、等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對房地產(chǎn)市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落（即滯脹現(xiàn)象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模（1129億元人民幣）、海外發(fā)債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應(yīng)對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。下半年房地產(chǎn)走勢研判

經(jīng)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標(biāo)、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：（1）政策是長期的：目前房價尚未實質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現(xiàn)報復(fù)性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。（2）政策以鞏固和加強執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強執(zhí)行為主。（3）房價是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價繼續(xù)堅挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺。

2、未來量價走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：（1）供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個月內(nèi)，價格將迎來底部；（2）供銷差（反映供過于求的指標(biāo)）達(dá)到頂峰，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40個重點城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好時機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對策略，提前做好長期攻堅戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

3、未來購房者心理預(yù)期

2011年2季度經(jīng)了解藏品購房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生

實際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心略高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對未來房價看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對未來的信心來看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破冢环矫嬲{(diào)控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。未來一年面對供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。