第一篇：2011中國房地產市場展望

2011中國房地產市場展望

于澤遠

2010年最能攪動中國各方神經的當屬房地產市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調控的傳言，中央高層、地方政府、房地產商、境內外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰，一時殺得難解難分。樓市風起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產市場的關注程度前所未有。風起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經濟學家種種分析、地產大嘴屢屢放炮等等，房地產市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產市場輪番上演的漲價與調控當能拔得頭籌。

但漲價與調控誰勝誰負，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調控戲稱為“強強博弈”。“強強”指的是主導官方調控政策的常務副總理李克強與代表房地產商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調控房價的努力嗤之以鼻，認為房價只能是越調越高。雖然他今年勸告地產商“從了”調控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風。

在房價堅挺的現實面前，曾對調控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認為，在權力大于市場的中國，官方應該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調控房價的意愿并不強烈，或是調控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內外熱錢隨時可能涌入房地產市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調控房地產市場的主要目標，官方也沒有提出過房價應該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調節，規范房地產市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數人買不起

這些調控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經和自己關系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數的中低收入者不相干，早已不僅是經濟或民生問題，更是關系到社會能否穩定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產市場，主要目的是讓大多數人能住有所居，為經濟社會發展提供基本保障。這遠遠超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責任等基本政治理念。

要讓大多數人住有所居，抑制投機、調控房價其實只是規范房地產市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規模建設保障性住房不僅是社會穩定的需要，也是最終理順中國房地產市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔這部分責任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產市場調控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎上，中國近日宣布將明年的保障房建設規模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產投資規模的20%。看來，中國房地產市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。

第二篇：2013年房地產市場展望

2013年房地產市場展望

作者：房地產管理專家－李豪

2012年房地產市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產市場將如何？是否依然持續2011年的政策，或者是否有更嚴厲的政策呢？結合多種因素，我做一個大膽的預測：

1、2013年房地產市場表面波瀾不驚，實際暗潮洶涌——表面量升價穩，實際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產企業競爭是拼戰略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發商繼續兼并，小開發商依然難受

4、復合地產、產業地產、旅游地產等多業態、復合型地產形勢逐步成為主流

5、保障房進一步推動，房產稅擴大試點

6、稅制改革，經濟回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進軍，繼續推動城市化和城郊一體化

8、大城市發展暫告一段落，城鎮鄉是下一波經濟發展和房地產發展的動力

第三篇：中國房地產市場2013總結 2014年展望

中國房地產市場2013總結 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數研究院| 分享 掃描到手機

[摘要]中國房地產市場2013總結 2014年展望

中國房地產市場2013總結2014年展望

一、2013年中國房地產市場形勢總結

1.政策環境：中央著力深化改革、調控以穩為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞，全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續堅持調控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市，在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

2.新房：百城價格指數持續上漲，重點城市供需兩旺創近四年新高，全國銷售創紀錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數環比連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內高峰，即使在11月季節性低點，多數城市供應量仍在高位，多數城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規模創歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規模有望超越2011年高點；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發投資增速，企業資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩 價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以來漲幅漸趨平穩，11月價格達26484元/平方米，創歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創歷史新高。

5.企業：銷售業績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業銷售業績再上新臺階，推動行業集中度進一步提升，十家代表企業銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業拿地規模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業整體償付能力有所提升，企業融資渠道多樣化，債券、票據等直接融資方式明顯增多，優質企業融資成本降低。

二、2014年中國房地產市場趨勢展望

1.宏觀環境：經濟合理增長，貨幣政策保持穩健，調控政策日趨分化

宏觀經濟方面，2014年經濟工作的核心是堅持穩中求進，不再單純重視經濟增速，穩中求進與改革創新兩者并重，結構優化是關鍵。貨幣政策方面，央行繼續保持穩健的貨幣政策，短期內信貸和社會融資仍將平穩增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩步推進，中長期貨幣信貸環境不再寬松。房地產調控方面，隨著不同區域市場表現分化進一步加劇，調控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩步推進，以市場為決定作用的調控機制將逐步形成，行業中長期環境日趨明晰，有助于社會經濟和房地產業的健康理性發展。

2.市場趨勢：整體繼續向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下，2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩健、信貸擴張放慢和高基數導致增速放緩，預計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續增長，但在多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產開發投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產市場各項指標預測 指標 絕對量 同比增速 特點

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價格漲幅收窄，熱點城市價格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續增長，但增速放緩 房地產開發投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發投資額平穩增長，增速略有回落

3.關注點：分化加劇與風險積聚促使行業轉型，市場逐步回歸理性

1)分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續加劇，企業馬太效應日趨明顯 不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數二線城市供需均衡價格平穩；大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業馬太效應日趨明顯，大企業領先優勢繼續擴大，中型企業不進則退，小企業邊緣化。

2)風險積聚：經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經濟方面，中長期來看經濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經濟波動，支持房地產業快速發展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業環境轉變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮化速度放慢等行業風險進一步積聚，在2013年商品房量價創下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業轉型：消費升級、政策支持促使更多企業轉向旅游地產等新領域，但去化周期長等風險亟待關注近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業轉向傳統領域之外的旅游地產、文化地產等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規模在100萬平米以上的300個樣本項目統計發現，總規模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區最為明顯，規模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現。但是，旅游地產項目資金投入大、去化周期長、供應規模龐大可能超過潛在需求、同質化競爭等風險亟待關注。

第四篇：2013年青島房地產市場展望

2013年青島房地產市場展望

2013青島樓市維穩

截止1月8日，青島新房商品房存量為151606套，超過15萬的庫存壓力，預示2013年青島房價大幅上揚的可能性不大；而青島整體經濟穩健、日益上漲的成本、歷時一年的調整，房價大幅下行空間基本不存在。

區域特點簡析：

李滄群雄逐鹿升級 產業地產落子兩岸

中海國際社區、李滄萬達、萬科生態城、中南世紀城、海岸華府等 “出貨”大盤，在2012搶占剛需市場中爭相競技；隨著越秀地產、奧克斯入駐李滄，越秀地產一期35萬平在2013年全面開工，山河城10萬平、偉東幸福之城12萬平以及中海國際社區、萬科生態城、中南世紀城、海岸華府等項目加推，李滄群雄逐鹿升級加劇；而青島北岸在繼卓越、龍湖、世茂、青特等聯袂打造住宅蔚然成器之后，產業地產運作較有經驗的招商控股入主高新區，打造青島藍灣網，萬科接手青島廣告文化產業園，而在西海岸光谷產業園也悄然啟動，產業地產在青島鮮有成功項目，是否能接地氣運作好，等候實踐驗證。

膠南區位升級 靈山衛改造拉升供應量

青島新行政區劃調整后，開發區政府移步膠南，原膠南北有山南有海，東臨黃島港，區位核心優勢凸顯。而此前大熱的安子板塊，在2013亦將由靈山衛取代，靈山衛近18平方公里涉及23個村舊城改造的巨大體量，勢必拉升開發區整體供應量，周邊萬科青島小鎮等毗鄰項目去化壓力升級。

名企串聯后海 膠州灣東岸大放異彩

高端項目金茂灣、曉港名城分別以平價策略引領2012青島中高端市場，點亮沉寂多時的后海片區，而隨著保利香檳國際、綠地、越秀地產的先后入駐，2013膠州灣東部將繼續串聯，大放異彩。

2013年上半年青島房地產行業政策盤點

對于青島來說，冬雪的嚴寒似乎剛剛從脫掉的厚重衣服中離開，夏日的悶熱便激動的唱起高歌一路走來，雖然期間也經歷過讓全國各地羨慕不已的“20度”。而對于青島的上半年房地產市場來說，好像也如這青島的天氣一樣，經過冷寂的寒冬，經過熱鬧的酷暑，也在顫顫巍巍中體會著“擔驚受怕”，在“擔驚受怕”中依然調整好心態，斗志昂揚。

青島公積金已連續四年上調

自2月1日起，青島市公積金貸款新政正式實施，商品房公積金貸款最高限額由原來的40萬元調整為60萬元；二手房公積金貸款最高限額則由原來的25萬元調整為35萬元。公積金新政實施后，郊區業務增加明顯，許多申辦組合貸款的職工要求撤銷并重新申請貸款。

從今年7月1日起，我市職工住房公積金繳存基數將由2011年職工月平均工資調整為2012年職工月平均工資，今年上限提高至3117元，比去年高出387元。據了解，青島已經連續四年上調公積金。

“公積金上調之后，這樣會影響一批人的購房計劃，因為房貸的壓力就會減少很多。”業內人士分析說。

“國五條”之后島城購房者持續觀望

2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施。國務院常務會議出臺五項調控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布新建商品住房價格控制目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。

“國五條”發布之后，青島一些樓盤、中介專門召開會議研究下一步的策略，之前漲價樓盤更是面臨成交量下跌的尷尬局面。“這是政策剛出來，購房者不知道政府下一步還將實施什么樣的政策，對于大多數購房者來說，還是靜觀其變。”業內人士分析說。

據了解，國五條之后，很多中介則催促房主降價以取得簽約，相比之下購房者反而不著急了，觀望氛圍濃重。

“國五條細則”落地前攪熱二手房市場

但隨著國五條細則即將落地青島，市民對“20%個稅”也將隨之而來的擔憂也顯現出來，讓整個三月份青島二手房市場迅速升溫。房產交易大廳出現人滿為患的局面，過戶的市民天未亮就到房產交易大廳排隊交易，房產中介也出現工作人員短缺的局面。“這都很多年沒看到這樣火爆的場面了，都是擔心會出現新政策，多繳稅，因此趕緊過來辦理過戶。”房產中介的置業顧問說。

2013年3月31日下午，青島市人民政府辦公廳發布“關于繼續做好房地產市場調控工作持續推進房地產市場平穩健康發展的意見”。從制定新建商品住房價格控制目標，加快保障性安居工程規劃、建

設和供應，增加普通商品住房用地和有效供應，堅決抑制投機投資性購房以及加強房地產市場監管規范市場秩序等五方面，保證房地產市場平穩發展。

“國五條細則”落地青島之后，進入4月，伴隨著青島配套“國五條”實施細則的正式“落地”，島城二手房交易迅速回歸正常。

房產稅試點擴容青島有望成試點

今年5月，發改委相關負責人表示，房產稅試點“今年會有具體動作”，意味著試點擴圍為時不遠。

權威人士向記者表示，多個城市的方案已上報至由住建部牽頭，財政部、國家稅務總局等部門參與的協調小組。經過反復審議，將最終確定試點城市和方案，并交由國務院批復。據了解，上報方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線城市，以及北京、深圳等一線城市。業內人士分析，若青島征收房產稅，一可以健全財稅體系，二是可以起到調節收入分配的作用。因改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，因此可以解決低收入家庭住房困難等民生問題。但是，直到現在，青島全面征收20%個稅還未鋪展開來。

個人住房信息聯網青島“獨木難支”

按照住建部今年初的部署，作為“住房調控”和“房產稅開征”等工作基礎的全國個人住房信息系統，將在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。這40個城市包括除拉薩和港澳臺之外的全部省會城市，以及深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞十個房地產熱點城市。業內人士表示，個人住房信息系統全國聯網，有助于執行差別化信貸政策、抑制異地炒房行為，同時也為以后房產稅的征收提供基礎條件。

青島作為個人住房信息聯網試點城市，于2012年1月已經建成了覆蓋七區五市的個人住房信息系統，具備了和全國其他大中城市聯網的條件。但是，輾轉反復至今，全國個人信心聯網一直未能實現，青島也未與全國聯網成功，全國個人住房信息聯網成“空頭支票”。

第五篇：展望中國房地產2020

展望中國房地產2020

2012年09月10日07:55第一財經日報[微博]我要評論(2)

字號：T|T

怎么展望中國房地產的未來？這不僅是一個行業問題，更是一個關乎中國經濟命運的宏觀問題。

2003年之后，中國的房產投資開始不斷升溫，一直持續到2010年的“高熱”階段。以北京為例，從2004到2010年的6年間，內城四區的平均房價從6000元/平方米上升到了55000元/平方米，幾近10倍。

住房本身有消費品和投資品的雙重屬性，近10年來中國房價年年“水漲船高”表象背后的實質是：住房從“房子”（消費品）到“房產”（投資品）的嬗變，住房的投資屬性被放大，而在某種市場條件和環境下，投資可以演變成投機。為了應對房價的快速上漲，自2005年來國家實施了多輪房地產調控。2010年的房產調控措施正是集中針對房產投機和過度投資，因而收到了較為明顯的效果。中國房地產高熱

首先，中國房地產本身的發展是否真的過熱了？

要回答這個問題，我們必須從考察房地產業的諸多量化指標入手，來給中國的房地產業把一把脈。根據國際通用的指標并且結合中國的國情，我們選擇了如下的指標進行考察：

●房地產投資在國內生產總值中的占比（過高）：從2000年到2004年，中國房地產投資額占GDP的比重一路上揚，從2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已達13.1%左右；美國從1929年到2011年，房地產固定投資在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本從1950年到2008年，住房投資在GDP中的占比在2.9%~9.0%。

●房價收入比（過高）：從1996~2011 年的情況來看，我國的房價收入比在5.5~8.1 的區間波動，其中最低的1996 年為5.64，最高的2009 年為8.03；美國2000~2012年的房價收入比基本維持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房價收入比經歷了漲落的過程，1988~1990年的三年間，隨著日本房地產升溫，從1988年的6.7逐年上升，到1990年達到高峰（9.2），之后隨著房產泡沫的破裂開始回落。房價收入比從1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波動，2004年為4.5，2010年為4.6。

●每1000人新建住房數（過高）：據統計，在2000~2010年的10年中，我國總共新建城市住房近7000萬套。由此推算，中國每年新建城市住房約700萬套。按照城鎮人口約為6.3億計算，則每1000人新建房屋數為11，而2011年該數字約為15；1960~2011年期間，美國的每1000人新建住房數在2~12的范圍

波動，在1972年左右達到最高（約為12），次貸危機后顯著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期間，德國的每1000人新建住房數在1.8~3.3的范圍波動，呈現逐年下降的趨勢，從2003年的3.24下降到2008年的1.85，之后有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。

●房屋空置率（過高）：根據我們的估算，中國的房屋空置率應在30%左右；美國1994~2007年期間的自有住房空置率在1.5%~3%間波動，出租房屋空置率在7%~11%內變動，兩者在次貸危機期間均達到較高的水平，分別為2.8%和10%；1998~2006年期間，德國的住房空置率在7.5%~8.2%的范圍內波動。

可見，中國房地產業的各項主要指標已經嚴重超標了，中國房地產業發展過熱、房地產存在著嚴重泡沫。我們認為：自2010年以來中國政府在抑制房地產過度投資和投機、推動房價合理回歸的措施,是合理和有效的。

這里需要特別強調的一個指標是每1000人新建房屋數，而它似乎并沒有引起中國房地產的業內人士、專家和研究機構足夠的關注和重視。

每1000人新建住房數是個增量指標，應該是政府房地產調控的一個重要指標。假設社會總人口不增長，每戶家庭的平均人口數為3，房屋的使用壽命為70年，那么為了補償房屋的自然折舊，每1000人新建住房數應該為：

1000/(70×3)=4.76（套/年）。如果進一步考慮家庭小型化、城市化進程的推進，那么該數字應該更大一些，比如，接近于6。

另外需要注意的是，正是由于房地產行業極強的“地域性”和“區域性”，該指標在不同國家、不同城市、不同區域表現也不同。而區域以外人口的流入，會直接增加對該區域住房的剛性需求，在這種情況下，等同于直接增加該比率的分子項，那么該指標就會被放大。例如：近10多年來，加拿大的溫哥華地區移民人口激增，移民在總人口中的占比一路上揚,從1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83萬人），其每1000人新建住房數也從2001年的5.5，上升到2006年的8.8(2011年為7.7）。

由于每1000人新建住房數指標最直接地將房地產規模（新建房屋數）和人口規模聯系在一起進行相對量的考量，因而它對于政府房地產宏觀調控具有重要的意義，直觀而明了，可以被中央政府以及各級地方政府作為一個直接的、現實可行的控制指標。

展望房地產市場2020

中國的房地產業所面臨的“發育亢進”問題,是任何國家在經濟高速發展時期都可能會碰到的、“高成長”所帶來的問題（美國、日本等發達國家都曾走過這個歷程）。

擺在我們面前的挑戰是：中國房地產業究竟該如何調控？正是由于房地產行業和房地產經濟的基礎性、先導性、涉及產業鏈長、產業關聯度大等特性，要讓

當前處于“發育亢進”狀態的中國房地產行業減速，并回復到可持續發展的軌道，一定是一項復雜的系統工程。

因循這種復雜性，房地產調控須保證以下幾點：國民經濟繼續平穩增長；低收入階層住房條件不斷改善，城鎮居民的居住條件繼續得到平穩和適度的提高；政府的房地產調控政策適時、適度和持續地發揮作用，房地產業實現軟著陸；房價穩中有降，房價收入比逐步回歸到合理區域。

基于上述要件，我們從量化分析的角度，對于未來8年（2012年到2020年）中國房地產業調整的趨勢和房價的走勢做了一番預測，大致的思路如下：

根據中國人口自然增長率、城鎮化率，推算中國城鎮人口增長率和中國城鎮人口；考慮到過去8年中國人均居住面積的增速（平均每年約1平方米），假設城鎮人口的人均居住面積繼續維持適度增長，從2011年的人均32.6平方米增加到2020年的41.6平方米；進而推算出預測的房地產規模和增長率（從減速到低速溫和增長）。之后結合對GDP、房價收入比等數據，推算出每1000人新建房屋數從2011年15.7的水平，逐年下降，到2020年降至12.4，以及房地產投資在GDP中的占比從2011年的13%，逐年降低到2015年的8.6%，到2020年則減至6.8%。

出于揭示價格實際變化的考慮，我們的分析中均不考慮通脹因素和名義價格，采用2011年的可比價格作為衡量。我們的房地產調整趨勢和房價走勢量化分析的結論如下：

●從2012年到2020年，房地產行業將經歷軟著陸，房地產發展的規模將得到有效控制，房地產投資在GDP中的占比將逐步降低，到2015年降低到8.6%，到2020年降低到6.8%，得到可持續的良性發展；

●從2012年到2020年，中國每平方米房價將經歷從5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年達到4700元左右，之后，房價緩慢回升，2020年回復到4800元的水平；

●房價收入比從高于7的位置，逐漸下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；

城鎮居民的居住條件得到持續的、適度的提高，人均居住面積到2020年提高到41.6平方米。

以上僅僅是試圖勾畫出關于中國房地產發展以及房價走勢的一個總體輪廓。眾所周知，房地產是一個地域性或者說局部性非常強的行業，因而我們認為：政府采取差異策略，區別性、有針對性地制定和試行房地產調控的新政策（如上海、重慶試行的不同房產稅等），是合理和有效的。中國房地產業未來的調整和軟著陸，也一定會在不同的城市或相同城市的不同區域表現出不同的特點。

過去十年，我國房地產業有了快速的發展，也極大改善了人民的居住條件，這種高速發展雖也帶來了高房價等問題，但是我們相信：只要政府的房地產宏觀調控政策有序、有度、有區別地持續進行，房地產業一定會步入良性發展的軌道，房價一定會回歸到合理的區間，中國人也會距離“安居”、“樂居”的目標越來越近。