第一篇：珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望

經(jīng)濟向好 產(chǎn)品升級 樓市潛力大——珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢展望

究竟是什么原因支撐珠海房地產(chǎn)市場保持良性發(fā)展態(tài)勢？２００７年珠海房地產(chǎn)業(yè)究竟有何變化？市場上又將會出現(xiàn)哪些熱點呢？此文通過對珠海的宏觀經(jīng)濟、區(qū)位特點、行業(yè)現(xiàn)狀等要素進行深入分析，比照深圳、香港、澳門等地房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗，力求洞悉珠海地產(chǎn)市場未來變化趨勢，以此供讀者參考。

隨著海、陸、空立體化交通網(wǎng)絡的完善，隨著本地經(jīng)濟的高速發(fā)展，隨著ＷＴＯ、ＣＥＰＡ乃至泛珠三角經(jīng)濟戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進，珠海區(qū)位優(yōu)勢進一步凸顯，整個城市正在發(fā)生日新月異的變化。近年來，珠海宏觀經(jīng)濟總量、人均消費支出、旅游經(jīng)濟等各項指標一次次地攀上歷史高位，而房地產(chǎn)市場也隨著整體環(huán)境的變化，漸入佳境。房地產(chǎn)市場的供應與需求，銷量與價格，一直保持著穩(wěn)中有升的良性發(fā)展態(tài)勢。

資源區(qū)位：自然資源得天獨厚，區(qū)位優(yōu)勢嶄露尖角

１自然景觀優(yōu)越，生活環(huán)境舒適

珠海位于廣東省南部，瀕臨南海，東與香港，深圳隔海相望，其中距香港約５０公里，南則與澳門陸地相連，北距廣州市１４０公里。珠海素有“百島之市”的美稱，自然環(huán)境相當優(yōu)美，是中國第一個以城市整體景觀獲得“旅游勝地四十佳”的城市。

珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達到超國家一級標準，于１９９９年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，是中國最適合生活的城市之一。

２ 交通網(wǎng)絡完善，基建利好不斷

廣東第一條城際快速軌道交通線——廣珠城際快速軌道線已在珠海動工，預計到２０２０年后城際快速軌道交通系統(tǒng)將連通珠三角９個地級以上的城市；

廣珠西線高速公路二期工程于２００５年１２月２０日正式開工，它是繼京珠高速公路廣珠段之后，又一條從廣州通往珠海特區(qū)的交通要道，是廣州、中山、佛山、珠海等城市間的“快速走廊”；

粵西沿海高速公路珠海段于２００５年１２月２８日正式竣工通車。至此，廣東省基本形成了以廣州為中心向外輻射的高速公路網(wǎng)絡，為推進“泛珠三角”經(jīng)濟合作與發(fā)展打下堅實的基礎；

與此同時，“港珠澳大橋”已定下落腳點，前期可行性研究進展順利，“一橋兩軌”變成現(xiàn)實，將把珠海納入香港３０分鐘車程范圍內(nèi)；

……

隨著這些交通基礎設施的興建，珠海與港澳和珠三角城市的商貿(mào)往來逐漸加強，將基本形成區(qū)域性都市交通圈，區(qū)位角色也將有質(zhì)的變化，經(jīng)濟總量、城市職能都將有質(zhì)的飛躍。經(jīng)濟環(huán)境：經(jīng)濟發(fā)展日漸迅猛，投資環(huán)境日趨成熟

１ 經(jīng)濟持續(xù)走強，消費平穩(wěn)增長

近五年來，珠海國民經(jīng)濟保持著平穩(wěn)快速發(fā)展的趨勢，２００２－２００６年ＧＤＰ總量環(huán)比增長率均保持在１５％以上，尤其是２００６年較２００５年增長速度高達１８％，２００６年珠海經(jīng)濟在增長幅度和增長速度上都相對較大。

附圖近五年珠海ＧＤＰ與環(huán)比增長率變化比較（單位：億元、％）

珠海城市經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，社會消費能力強，隨著近年來經(jīng)濟建設快速發(fā)展，工業(yè)化

進程加快，２００６年工業(yè)總產(chǎn)值突破２０００億元大關，只用了三年時間就實現(xiàn)了從１０００億元到２０００億元的跨越。２００６年珠海人均可支配收入達１７６７０元，較２００５年增長６．４％；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出１４４３０元，同比增長９．１％。人均可支配收入和消費支出平穩(wěn)增長，但增速放緩。

２ 城市定位清晰，居住價值提升

國務院審定的《珠海市城市總體規(guī)劃（２００１?觸２０２０）》中，將珠海定位為“國家的經(jīng)濟特區(qū)，珠江西岸中心城市和亞熱帶海濱風景旅游勝地”，與廣州、深圳并列為“珠三角中心城市之一”。珠海市委、市政府抓住新一輪重大交通基礎建設的時機，把握國際產(chǎn)業(yè)轉移帶來的機遇，提出“走新型工業(yè)化道路”的“工業(yè)強市”策略和“工業(yè)西進城市西拓”和“東西雙城”發(fā)展布局；提出建設最富魅力、最宜人居、最適創(chuàng)業(yè)的城市發(fā)展理念。

隨著珠海城市定位的清晰和眾多對珠海有重要影響的經(jīng)濟項目逐一上軌，在新的方針指導下，政府的發(fā)展戰(zhàn)略將得到實質(zhì)上的落實，珠海經(jīng)濟發(fā)展有望進入新一輪發(fā)展空間。地產(chǎn)市場：行業(yè)信心指數(shù)較強，地價房價節(jié)節(jié)攀升

１ 投資增幅穩(wěn)定，業(yè)界信心較強

去年１－１１月珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，占固定資產(chǎn)投資比例為２３．７％，近幾年該比值基本保持在２３％的平均水平，投資增幅穩(wěn)定，顯示了業(yè)界對珠海房地產(chǎn)市場的信心。

２００６年“國六條”頒布后，珠海房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了短暫的觀望期，第三季度出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。但情況很快有所好轉。

１０月，南屏一宗地塊的拍賣吸引了包括新加坡凱德置地、香港和記黃埔、中海地產(chǎn)、中信華南、雅居樂、萬科等９家中外富有實力的發(fā)展商參與競拍。結果，該地以高達每平方米３５１０元的樓面地價成交。

１１月，擁有全球最大房地產(chǎn)和基礎設施投資機構的德意志銀行，正式持有珠海中珠股份有限公司上城項目５０％的股權，這是海外基金首次在珠海地產(chǎn)項目控股。

珠海地王誕生和海外基金入駐珠海房地產(chǎn)，表明珠海已經(jīng)有了較為健康成熟的房地產(chǎn)市場，也說明珠海房地產(chǎn)未來發(fā)展的潛力很大。

２ 市場消化較快，價格持續(xù)上漲

據(jù)統(tǒng)計，２００６年市區(qū)總體可供應面積約為２１０萬平方米，市場供應旺盛。從區(qū)域上看，其中拱北片區(qū)供應量較大，但在下半年出現(xiàn)了后繼乏力的態(tài)勢，基本沒有新盤供應。從需求上看，２００６年市區(qū)總體消化量約為１６０萬平方米，消化率超過７５％，市場消化速度較快，住宅市場供求整體保持均衡。

即使上半年出臺了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，房價上漲的趨勢并沒有受到影響，珠海房價一路走高。

２００５年預購均價比２００４年上漲８３２元／平方米，增幅達到２０％；２００６年１－１２月，預購均價已經(jīng)達到５７８６元／平方米，達到一個歷史高位。

雖然房價漲得比較快，但主要是許多具有良好品牌的開發(fā)商轉戰(zhàn)珠海，提升了珠海樓盤的檔次和影響力；其次高品質(zhì)的海景項目、別墅項目，它們的價值主要基于稀缺性與未來城市價值。在這兩大因素的推動下，珠海的樓價有了一定的升幅。

附圖 珠海２００６年商品房預購均價（元／平方米）

３ 本地需求主導，外地客戶漸增

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海五成以上商品房由本地人群消費，外地客戶購房比例逐年上升，由２００５年的４５％上升到２００６年的４７％。其中外籍（包括港澳臺）客戶２００６年的比例為１０．９１％，成交金額比例卻達到１７％，高檔項目的外銷市場潛力較大。發(fā)展趨勢：樓市后市發(fā)展強勁，精品項目引領市場

１ 區(qū)域聯(lián)動增強，后市發(fā)展強勁

過去廣州、深圳房地產(chǎn)隨著珠江東岸的經(jīng)濟發(fā)展節(jié)節(jié)上升；現(xiàn)在廣東省政府推動珠江西岸沿海地區(qū)發(fā)展石化及臨港工業(yè)，這一區(qū)域的中心城市，加上珠海市政府規(guī)劃建設適宜居住的城市定位，珠海房地產(chǎn)的潛力自然備受看好。

同時，隨著一系列基礎交通設施的動工，使珠海由珠江西岸的“死角”，一躍成為交通樞紐。尤其是港珠澳大橋完工后，珠海必將成為珠三角物流大動脈，且大大提升珠海在區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟影響力。而且香港前往珠海的交通時間接近前往深圳的水平，鑒于珠海樓價和深圳樓價相比便宜一半，勢必對珠海樓市帶來頗大刺激。這一利好在大橋落成前相信就會顯現(xiàn)，珠海地區(qū)物業(yè)也將逐漸成為香港投資者更為關注的市場。

這些外部環(huán)境的刺激無疑增強了開發(fā)商對未來珠海樓市的信心，因此盡管２００６年上半年政府出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，但并沒有打壓下開發(fā)商對珠海樓市的信心，外資、國內(nèi)品牌開發(fā)商紛紛進駐珠海，２００７年珠海市場必將迎來新一輪發(fā)展。

２ 市場理性增容，品牌化成主流

隨著重大交通項目的落實和城市定位的明朗化，眾多對珠海有重要影響的經(jīng)濟項目逐一上軌，勢必促進珠海經(jīng)濟的迅速發(fā)展、就業(yè)機會的增長以及外來人口的不斷增加。與此同時，便捷的交通網(wǎng)絡將吸引來自周邊城市的置業(yè)人群，城市人口容量的擴增成為商品房銷售的有力支持。從中長期看，需求的旺盛和購買力的提高將促使房價有較大幅度的上揚。

不斷提高的住房消費水平和外來高端消費群體的增加等因素，將使市場不斷提高對商品住房的品質(zhì)、配套、舒適度和品牌形象的要求。隨著一線城市內(nèi)的土地資源日益減少，許多具有良好品牌的開發(fā)商紛紛進駐珠海，市場競爭逐步升級，住宅項目的規(guī)模化和精品化成為發(fā)展主流。根據(jù)統(tǒng)計，２００７年擬推出項目規(guī)模較大，建筑面積在１０萬以上的中高檔大盤項目約有１５個，品牌開發(fā)商引領珠海樓市走向良性發(fā)展。

城際比較：珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價補漲空間較大

１ 珠海 ＶＳ 深穗：收入差別不大，房價相差懸殊

珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但２００６年珠海住宅均價明顯落后于廣州和深圳，三地房價分別是４５８１元／平方米，６１４９元／平方米和９１７３元／平方米。若以市區(qū)計算，珠海２００６年下半年住房交易均價為５５５８元／平方米，廣州接近９０００元／平方米，深圳約為１１９１６元／平方米，樓價在珠三角發(fā)達城市間處于較低水平。

附圖珠、深、穗三地房價比較（單位：元／平方米）

從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為：１１０００～１３０００元／平方米，１２０００～１８０００元／平方米和１８０００～３００００元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。

可見未來不論在一般住宅市場、豪宅市場，珠海都有長足發(fā)展的空間。

２ 深港ＶＳ 珠澳：珠澳發(fā)展可借鑒深港的融合模式

在東岸，得益于亞洲最大的金融市場之一香港的帶動，結合自身競爭力，深圳ＧＤＰ逐步攀升并維持強勁升幅。深圳ＧＤＰ過去５年增長９１％，深港兩地逐步交融。

在西岸，由于旅游博彩業(yè)的飛速發(fā)展，澳門在過去５年取得極大經(jīng)濟成就，ＧＤＰ增長率驚人，２００３－２００４年度一度達到驚人的３０．５２％。與之緊鄰的珠海也隨之獲益，過去五年間ＧＤＰ總量增長８３％。

深圳在香港的帶動下，ＧＤＰ實現(xiàn)大幅度上升。但深、港經(jīng)濟規(guī)模宏大，而深圳逐漸羽翼豐滿，在工業(yè)、港口業(yè)多方面與香港分庭抗禮，故兩地在融合中也有競爭。對比之下，珠

澳兩地經(jīng)濟規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)也集中，澳門面積小，形勢逼仄，相比香港于深圳，更需要珠海的協(xié)助，兩城市相互依賴的程度長遠而言將較深港更為強烈；澳門市中心與珠海的距離，遠較香港／深圳為近，相互融合的速度將比深圳更快。

參考深港例子，珠海勢必在澳門的帶動下獲得更大發(fā)展空間，珠澳人均ＧＤＰ比例與深港人均ＧＤＰ比例相差更大，珠海ＧＤＰ提升的空間更為可觀。

附表 深港珠澳四地ＧＤＰ比較單位：億元

香港深圳的融合，對深圳樓價的帶動，為珠澳融合提供了一個范例。２００２－２００３年間，香港與深圳的一般住宅樓價相比，約為３．１２倍；目前香港市區(qū)一般住宅和深圳住宅價格比例保持在１∶３～１∶４之間，在兩地接壤地區(qū)，住宅售價比例穩(wěn)定在１．５～２倍之間，深圳羅湖、皇崗口岸兩地物業(yè)，受香港帶動明顯，目前售價已較２００２年上升近１００％。

在澳門地區(qū)樓價尚未飛躍時，與珠海地區(qū)樓價比例約為２～２．５倍；２００４年后澳門經(jīng)濟有了質(zhì)的飛躍，樓價迅速上漲，２００６年澳門關口附近新盤售價與珠海關口附近樓價比例高達３～３．５倍，豪宅售價比例更高至４～５倍。

深港兩地是國內(nèi)經(jīng)濟特區(qū)和國際化大都市相融匯的典范。其經(jīng)驗充分說明，旁依國際化都市，勢必為其經(jīng)濟熱力所輻射；而此輻射將成為城市房地產(chǎn)發(fā)展的最大推動力。

澳門和珠海的樓價差距更大，造成澳門人士購買珠海物業(yè)的動力更強；珠海的豪宅區(qū)（吉大、拱北沿海地區(qū)）與澳門豪宅區(qū)直接相望，心理感受和實際居住環(huán)境之距離較香港、深圳更接近。相比而言，珠海、澳門地區(qū)樓價分別落后深圳、香港地區(qū)甚遠，但以人均計經(jīng)濟消費實力已接近，珠澳樓價上升空間較大。

３ 珠海 ＶＳ 澳門：澳門經(jīng)濟強增有望提升珠海樓價

澳門人口少，產(chǎn)業(yè)集中，在新一輪旅游娛樂業(yè)推動下，勢必帶來新一波整體經(jīng)濟強勁增長，２００２～２００５年經(jīng)濟增長推動樓價飛升的局面有望重現(xiàn)；住宅價格將再度上揚，預計在２０１０年前后，澳門樓價一般新發(fā)售住宅售價將上漲至２５０００～３５０００元／平方米之間，豪宅價格則將上漲至４００００～６００００元／平方米之間。

在澳門經(jīng)濟的第一波起飛期，以澳門為首的買家購買珠海物業(yè)平均單價接近６０００元／平方米，拋離其他珠海買家，尤其是以拱北口岸附近地區(qū)、吉大濱海地區(qū)等區(qū)域率先受惠。預計在澳門經(jīng)濟的第二波起飛期，投資珠海物業(yè)將增長２倍以上，市場占有份額則擴大到２０～２５％，個別項目可占超過５０％。

參考深圳、香港相鄰地區(qū)價格比例逐漸縮小到１∶１．５～２之間的例子，而目前珠海與澳門價格差距在３倍左右，故珠海近關口地帶及豪宅樓盤價格有相當大的空間，以此推算，珠海近關口地帶及豪宅樓盤價格在２００７～２０１２年前后也會逐步上升至２００００～２５０００元／平方米，較目前可望有６０～８０％的增長。

在近關口地帶及豪宅樓盤價格上升的帶動下，珠海整體更廣泛地域一般住宅也將隨之上升，但由于此部分住宅并非全部由澳門人士所能推動，主要仍受國內(nèi)買家影響，故升幅將不如豪宅物業(yè)。預計將達到８０００～１２０００元／平方米的水平，與澳門一般住宅價格保持在１∶２～２．５之間。

第二篇：調(diào)味品市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

調(diào)味品市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

摘要：“民以食為天,食以味為先”,從這兩句含有深刻意義的話中,可見調(diào)味品在人民生活中所占的地位。醬油、食醋、醬、腐乳、醬腌菜和調(diào)味料,產(chǎn)品雖小,卻涉及到千家萬戶,是人民生活的必需品,可以說是百食之先,百味之源。調(diào)味品生產(chǎn)和食用在我國具有悠久的歷史,沒有調(diào)味品,就沒有中國璀璨的飲食文化。改革開放以來,搞活經(jīng)濟的浪潮風起云涌,調(diào)味品的生產(chǎn)技術、科技人才和產(chǎn)品廣泛交流,各種菜系亦打破地域的局限,在各地開花。同時,隨著人民生活水平的提高,人們對調(diào)味品的品種和質(zhì)量的要求也越來越高。

關鍵字：調(diào)味品；現(xiàn)狀；發(fā)展現(xiàn)狀；營養(yǎng)

前言：為了提高調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)的競爭力,從調(diào)味品的市場、前景、復合調(diào)味品的發(fā)展、食品添加劑的應用及新技術的運用等幾方面進行了綜述,同時認為我國調(diào)味品工業(yè)的發(fā)展趨勢應追求品牌化和方便化,強調(diào)綠色健康。發(fā)展現(xiàn)狀

近些年，中國的調(diào)味品工業(yè)獲得了迅猛發(fā)展，已成為食品行業(yè)中新的經(jīng)濟增長點。

調(diào)味品行業(yè)具有發(fā)展速度快、產(chǎn)量大、品種多、銷售面廣、經(jīng)濟效益好等特點。近年來，中國調(diào)味品行業(yè)有了較大發(fā)展，企業(yè)依靠科學技術、通過科研、采用新工藝新設備、創(chuàng)造新產(chǎn)品并以嚴格的質(zhì)量管理，保證了產(chǎn)品質(zhì)量，在增加品種的同時也使產(chǎn)品達到規(guī)模化生產(chǎn)。在全國各地調(diào)味品廠的努力下，先后創(chuàng)造了一大批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和新品種。名、特、優(yōu)、新產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，加速了產(chǎn)品的更新?lián)Q代。現(xiàn)狀主要有以下幾點：

1.1 產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)步增長，產(chǎn)品結構得到有效調(diào)整

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計和典型抽樣數(shù)據(jù)顯示，2002年我國調(diào)味品工業(yè)總產(chǎn)值按1990年不變價格計算為人民幣380.5億元，按當年價格計算為205億元，實現(xiàn)利稅為15.3億元，利潤3.2億元。主要產(chǎn)品的產(chǎn)量為：醬油500萬噸，食醋260萬噸，醬類95萬噸，醬腌菜270萬噸，復合調(diào)味料達到120萬噸以上。傳統(tǒng)調(diào)味品如醬油、食醋的產(chǎn)量保持穩(wěn)定，產(chǎn)銷兩旺；調(diào)味品新產(chǎn)品層出不窮，產(chǎn)銷量逐年上升，具有廣闊的市場空間和發(fā)展前景。高檔醬油形成了東西南北的發(fā)展格局：北方以河北珍極醬油、北京王致和和北京和田寬為主；南方以廣東海天、致美齋、美味鮮、李錦記、福金香、美味源為主；西部以大王醬油和千禾香為主；東部以淘大和統(tǒng)萬為主。食醋行業(yè)以江蘇恒順醋業(yè)為龍頭，形成天津獨流、北京龍門和田寬和北京龍門醋、山西水塔和東湖、四川保寧醋點狀分布的格局，競爭日趨激烈。在傳統(tǒng)調(diào)味品生產(chǎn)增長的同時，其消費領域越來越寬泛，已不僅僅是過去的“調(diào)味”和“佐料”，而是作為人們不可缺少的消費品和食品工業(yè)的原料，向食品工業(yè)領域的深度和廣度延伸發(fā)展。新開發(fā)的調(diào)味品以及調(diào)味品生產(chǎn)原輔料產(chǎn)品日益增多，如河南“十三香”的香辛調(diào)味料，上海“太太樂”雞精、蘑菇精等產(chǎn)品。值得一提的是由國家公眾營養(yǎng)中心、中國疾病預防控制中心和中國調(diào)味品協(xié)會聯(lián)合推動的醬油營養(yǎng)強化補鐵工程于2002年正式啟動，為調(diào)味品行業(yè)增加了一個新的品種：鐵強化醬油。目前首批試點企業(yè)的產(chǎn)品已上市，消費者反映良好。在調(diào)味品原輔料方面，發(fā)展突出的有湖北“安琪”酵母、河北保定味群食品公司的“植物蛋白調(diào)味粉”和廣東東莞的“一品鮮”等新產(chǎn)品。1.2 國有企業(yè)在深化改革中逐步建立現(xiàn)代企業(yè)制度，跨國食品集團涉足調(diào)味品生產(chǎn)，民營調(diào)味品企業(yè)發(fā)展迅猛

在黨的“十五大”有進有退、有所為有所不為的大政方針指引下，國有調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)加大改制的力度，明晰產(chǎn)權，轉變機制，明確定位于競爭性行業(yè)，各種形式的配套改革取得顯著成效。如江蘇鎮(zhèn)江恒順集團，積極建立現(xiàn)代公司制度，通過資本運營實現(xiàn)成功上市，為調(diào)味品行業(yè)的資本經(jīng)營開了先河；成都、杭州、哈爾濱等城市的大型調(diào)味品企業(yè)通過改革、改制，增強了企業(yè)競爭能力和活力，通過市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)了企業(yè)的跨越式發(fā)展。與此同時，國際上著名的跨國食品集團如達能公司、聯(lián)合利華公司、雀巢公司、美國亨氏集團開始涉足國內(nèi)的調(diào)味品生產(chǎn)，在國內(nèi)頻頻展開收購、兼并，如達能控股的上海淘大食品公司收購上海海鷗釀造公司的醬油生產(chǎn)車間、品牌和上海金山食品釀造廠，醬油年產(chǎn)量達到10萬噸；美國亨氏集團收購廣東美味源食品廠后，正欲向北方擴張；瑞士雀巢已入主上海太太樂和四川豪吉，成為大股東；聯(lián)合利華在收購老蔡醬油后正謀求新的發(fā)展，家樂品牌的雞精和鐵強化醬油已上市銷售；香港李錦記在廣東新會的4萬噸高檔醬油生產(chǎn)線已投產(chǎn)；臺灣味全也在武漢、成都和北京建立新的生產(chǎn)基地；臺灣金蘭在無錫的生產(chǎn)基地正欲擴大規(guī)模。國內(nèi)著名的食用油生產(chǎn)企業(yè)福臨門公司2002年已在天津投資兩條醬油生產(chǎn)線，以定牌加工的形式和其品牌優(yōu)勢欲在傳統(tǒng)調(diào)味品行業(yè)占領一席之地。跨國食品集團憑借雄厚的資本實力，先進的經(jīng)營理念和經(jīng)營手段，對國內(nèi)的釀造業(yè)形成了強烈沖擊，同時促進了國內(nèi)調(diào)味品生產(chǎn)技術和管理水平的提高。

值得一提的是，一些民營企業(yè)在調(diào)味品行業(yè)雖然起步較晚，但起點較高，定位明確，市場意識強烈，發(fā)展很快，成為行業(yè)的后起之秀。如廣東佳隆食品股份有限公司，主要生產(chǎn)雞粉、雞精等產(chǎn)品，2001年已實現(xiàn)總產(chǎn)值1.2億元，銷售收入1.1億元；河南王守義十三香調(diào)味品集團有限公司2001年銷售收入3.5億元，成為國內(nèi)最大的天然香辛料生產(chǎn)企業(yè)。西部地區(qū)如新疆“笑廚”和蘭州“小二黑”近兩年調(diào)味品的產(chǎn)量也達到萬噸以上。可以說，通過市場的優(yōu)勝劣汰，各種所有制企業(yè)紛紛搶占位置和市場，占領一部分原國有企業(yè)讓出的市場份額。中國調(diào)味品行業(yè)正處在重組、改革的大轉折時期。

1.3 企業(yè)和行業(yè)的國際意識增強，不斷加強國際間的合作與交流

隨著經(jīng)濟全球化進程的加快，一些調(diào)味品企業(yè)引進國外技術與資金，學習國外先進的管理經(jīng)驗，立足國內(nèi)，開拓國際市場，參與國際競爭取得一定成績。廣東中山福金香食品有限公司生產(chǎn)的“珠江橋” 牌醬油，廣東佛山海天調(diào)味食品公司生產(chǎn)的“海天” 牌醬油，長期堅持開拓歐盟等國際市場，外銷量逐年增長。河北珍極釀造有限公司在產(chǎn)品銷往美國的同時，實現(xiàn)了技術輸出和品牌輸出。隨著我國加入WTO步伐的加快，貿(mào)易的全球化在向資本的全球化發(fā)展。一些國外調(diào)味品企業(yè)與我國部分調(diào)味品優(yōu)勢企業(yè)合作，已顯示出強大的生命力和競爭態(tài)勢。與此同時，中國調(diào)味品協(xié)會積極組織國際間的技術交流與合作活動，取得顯著成效。并積極與國際標準化組織聯(lián)系，對CAC醬油標準草案提出了修改意見，為國家衛(wèi)生部修訂醬油標準提出建議性意見。另外還積極組織與日本、韓國和臺灣等國家和地區(qū)的調(diào)味品企業(yè)廣泛進行交流與合作。可以說，在中國這個全世界最大的調(diào)味品市場上，國際間的競爭將日趨激烈。中國調(diào)味品協(xié)會已充分認識到：只有引導企業(yè)積極參與競爭求得發(fā)展才是唯一出路，除此別無選擇。1.4生產(chǎn)工藝技術不斷改進，促進了行業(yè)技術進步與國際接軌

進入20世紀90年代，傳統(tǒng)調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)紛紛投資進行技術改造，引進國際先進設備和技術，提高產(chǎn)品品牌的技術含量，從而躍上行業(yè)先進水平。通過技術改造，在我國形成了傳統(tǒng)調(diào)味品、新型調(diào)味品和各種復合調(diào)味品的較高技術水平和工藝水平的生產(chǎn)企業(yè)。以河北珍極、北京和田寬為代表的采用日本工藝的高鹽稀態(tài)發(fā)酵本釀造醬油的生產(chǎn)水平和工藝水平達到世界先進水平。西南地區(qū)民營企業(yè)千禾香調(diào)味食品有限公司生產(chǎn)醬油采用日本生產(chǎn)工藝，瞄準國際先進水平，勇攀高峰。北京龍門和田寬在開發(fā)新產(chǎn)品的同時，注重科技投入，生產(chǎn)的產(chǎn)品達到了“清如水，亮如油”的標準，受到國際市場的歡迎。山東玉兔調(diào)味品公司利用生物技術改造傳統(tǒng)醬油，產(chǎn)品風味得到顯著提高。另外，隨著科學技術的進步，各種新技術如生物酶解技術、固定化酵母技術、膜技術、萃取技術、微膠囊技術不斷地應用于調(diào)味品生產(chǎn)中，提高了產(chǎn)品質(zhì)量和包裝水平，做到了與國際接軌。很多企業(yè)通過加強管理，引進ISO9000系列質(zhì)量管理體系和14000環(huán)保認證體系，通過參加GMP和HACCP認證，增強了企業(yè)的發(fā)展后勁。1.5 質(zhì)量管理和標準化工作進一步加強

近兩年來，國家質(zhì)監(jiān)局發(fā)布了《釀造醬油》、《釀造食醋》國家標準。原國家內(nèi)貿(mào)局發(fā)布了《配制醬油》、《配制食醋》和《酸水解植物蛋白調(diào)味液》行業(yè)標準。至此，中國調(diào)味品協(xié)會經(jīng)過五年多工作終于推出了我國調(diào)味品行業(yè)五個新的配套標準。五個新標準的發(fā)布實施，與我國現(xiàn)有的《醬油衛(wèi)生標準》、《食醋衛(wèi)生標準》和《調(diào)味品衛(wèi)生管理辦法》相結合，完善了我國調(diào)味品標準體系，是近年來我國調(diào)味品行業(yè)的一件大事，也是標志著我國調(diào)味品行業(yè)標準化管理的里程碑。配套發(fā)布的五個調(diào)味品標準，是我們國家第一次頒布釀造醬油、釀造食醋國家標準；第一次頒布配制醬油、配制食醋行業(yè)標準，從而有利于對釀造和配制兩種產(chǎn)品給以規(guī)范管理；第一次頒布酸水解植物蛋白調(diào)味液行業(yè)標準，從而首次把酸水解植物蛋白調(diào)味液的產(chǎn)品標準及管理工作列入國家行業(yè)標準的管理范疇，并與衛(wèi)生部1991年頒布的《調(diào)味品衛(wèi)生管理辦法》相配套，使我國的酸水解植物蛋白調(diào)味液的生產(chǎn)有標可依。第一次在新發(fā)布的五個標準中采用條文強制，這是我國食品工業(yè)標準化管理的一項新內(nèi)容，在調(diào)味品行業(yè)管理工作中可以說是正逢其時，對指導調(diào)味品工業(yè)的發(fā)展有著十分重要的作用和意義。存在問題

2.1 生產(chǎn)設備和工藝技術水平的提高比較遲緩，科技研究相對滯后，科研人才流失比較嚴重。

醬油生產(chǎn)雖然起源于我國，但傳統(tǒng)的中國釀造醬油技術率先在日本完成了工業(yè)化進程，我國調(diào)味品生產(chǎn)和工藝水平總體上與國際水平存在著差距。2.2 機制改革滯后，國有企業(yè)存在調(diào)整空間

我國正式提出“建立社會主義市場經(jīng)濟”的構想，并逐步付諸實施，至今也不過十多個年頭。計劃經(jīng)濟的觀念在人們心目中根深蒂固，醬油行業(yè)更是作為人民生活必需品行業(yè)，剛剛從保市場供應轉為市場競爭；多數(shù)調(diào)味品廠為國有中、小型企業(yè)，產(chǎn)權關系不清，企業(yè)管理水平參差不齊，企業(yè)改革滯后，市場份額在日益下降，特別是西部地區(qū)，如西安、重慶、蘭州、新疆、河南、山西等地的國有生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)工藝落后，市場不斷萎縮；有的調(diào)味品專業(yè)公司在轉換機制過程中調(diào)整不力，多種經(jīng)營沒有成效，反而放棄了主業(yè)發(fā)展；有的著名品牌沒有發(fā)揚光大；還有的企業(yè)不熟悉行業(yè)情況，盲目決策，造成投資失誤。2.3 市場上產(chǎn)品質(zhì)量問題比較突出，假冒偽劣情況比較嚴重

調(diào)味品行業(yè)管理工作在很多省、市流于形式，國家機構改革在一些方面使行業(yè)管理工作銜接不夠，甚至短期或暫時出現(xiàn)管理職能的“真空”，都或多或少地對行業(yè)的發(fā)展和管理造成一定影響。著名品牌調(diào)味品都深受假冒之苦。假冒侵權產(chǎn)品直接沖擊了調(diào)味品市場，坑害消費者，破壞著名品牌調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)的正常生產(chǎn)秩序。隨著城市打假工作力度的加大，假冒偽劣產(chǎn)品有向農(nóng)村轉移的趨勢，市場監(jiān)管的任務日益繁重。2.4 調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)稅負較重

調(diào)味品生產(chǎn)主要以農(nóng)副產(chǎn)品為原料，其產(chǎn)品屬微利產(chǎn)品。按照我國目前的增值稅條例，調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)購進原料如大豆、小麥時，增值稅稅率為13%，有些只能直接從農(nóng)民手中收購的原料如谷糠、稻殼等只能按10%的折扣率抵扣，但生產(chǎn)的產(chǎn)品卻都按17%納稅，造成調(diào)味品生產(chǎn)企業(yè)的稅負不合理，企業(yè)納稅負擔較重。消費市場發(fā)展趨勢 3.1 多樣化

目前調(diào)味品市場貨源充足，品種繁多，別具風味的調(diào)味新品競相問世，使消費者眼花繚亂，胃口大開。從口味上來看，酸、甜、咸、辣、麻及海鮮味應有盡有；從用途上來看，既有用于炸、炒、烹，也有用于蒸、煮、燉；從品種上來看，既有固定型調(diào)料，如五香粉、鮮辣粉、味精等，也有液體型調(diào)料，如調(diào)味油、調(diào)味汁等；從包裝上來看，既有瓶裝、桶裝，又有盒裝、袋裝，還有用高檔禮品盒的壇裝，致使調(diào)味品從居家消費逐步向饋贈消費的趨勢發(fā)展。3.2 高檔化

昔日那種以油、鹽、醬、醋等為主導的調(diào)味品市場已發(fā)生了深刻的變化，丁香、沙司等高檔調(diào)料已進入普通家庭，調(diào)味品高檔化是居民生活提高的結果。據(jù)調(diào)查，中外合資企業(yè)所生產(chǎn)的黑胡椒粉、桂皮粉、大蒜粉等幾十個品種系列的調(diào)味品深受眾多消費者的歡迎。3.3 方便化

如今，時間對每個家庭、每個人都十分寶貴，人們用于一日三餐的時間已大大縮短。為了適應人們生活的快節(jié)奏，各種方便、快捷型的調(diào)味品應運而生。蔥汁、蒜汁、辣油、蕃茄醬等產(chǎn)品滿足了人們吃涼菜或拌菜肴的需求，涮羊肉系列調(diào)料順應了冬季愛吃涮羊肉者的心愿，各種方便型調(diào)料為人們提供了四季理想的調(diào)味佳品，因而銷勢十分看旺。3.4 復合化

復合化調(diào)味品是近年發(fā)展起來的一種新型調(diào)料，它是將幾種調(diào)味品按比例調(diào)和在一起而分裝成不同用品的調(diào)味品，作為調(diào)味品中的“新秀”――復合調(diào)料，現(xiàn)已顯示出很強的競爭力，并且銷路樂觀。3.5 營養(yǎng)化

人們在食用調(diào)味品的選擇上，比較注重營養(yǎng)和保健功能，如對心血管病有一定輔助療效的醋蛋液，含有各種維生素的多維醬油，高效健身米醋等產(chǎn)品銷路看好，具有較高營養(yǎng)成分的蔬菜調(diào)料汁、香菇雞汁等備受消費者的青睞。

時下適合幼兒、青少年生長發(fā)育所需要的調(diào)味品系列似乎還是個空白，這有待于廠商的重視和開發(fā)，從而使調(diào)味品市場的產(chǎn)品格局更加合理、全面。研發(fā)生產(chǎn)趨勢

4.1 化功能型調(diào)味品 這一類產(chǎn)品正在由認知發(fā)展到迅速普及，如鐵強化醬油、加碘、加鋅、加鈣的復合營養(yǎng)鹽，與傳統(tǒng)調(diào)料品相比，它們雖然是初級的復合型調(diào)料，但也正因為它簡單化的功能訴求，更能為大眾所接受，普及推廣速度非常快。該類產(chǎn)品一般保持著優(yōu)質(zhì)低價的特點，包裝依然采用傳統(tǒng)的瓶裝和袋裝，宣傳引導主要靠行業(yè)的導向和消費者口碑傳播。

4.2 據(jù)各種菜系或特色菜專門設計的調(diào)味品

典型代表如海天老抽和太太樂雞精，老抽目前的銷量占到了海天醬油總銷量的40%~50%。太太樂雞精更是雞精行業(yè)的第一品牌，它對消費者由認知到使用到替代味精的引導作用功不可沒。還有專門烹飪川、粵、魯?shù)却蟛讼档拿日{(diào)料，復合型的專用拌菜、調(diào)面、烹蝦、炸雞調(diào)料、各種調(diào)味醬、火鍋底料等等都屬于這一類調(diào)味品。這類調(diào)味品是目前市場上最為熱銷的新品品類，主要走餐飲渠道，品種繁多，價格屬中高檔系列。它的銷售主要受廚師推薦，因此針對酒店廚師和總管的賄賂銷售是最主要的促銷方法。另外此類產(chǎn)品也是各企業(yè)最為重視的品類，表現(xiàn)為廣告宣傳力度較大，以太太樂贊助電視餐飲欄目廣告為代表，是電視廣告、車體廣告最多的調(diào)味品類。此類產(chǎn)品的包裝不受約束，有方便的小袋包裝，也有大包裝的玻璃瓶或塑料桶，規(guī)格視具體品類的需求而定，但是講究包裝精美、華麗，以實用為主。目前市場仍有較大開發(fā)空間。4.3 各種調(diào)味原料提取或深加工的調(diào)味品

如畜禽、水產(chǎn)、蔬菜、水果、酵母等天然提取物，因其原料味道鮮美自然，易被人體吸收，被開發(fā)應用于各種復合調(diào)味料，表現(xiàn)為各種肉類香精、大蒜精、姜精油、醋精、花椒精油等。但是這些產(chǎn)品的研究因起步較晚，距世界水平還有很大差距，主要以進口為主。產(chǎn)品的使用范圍尚有局限性，價格也比較高。此外也有部分小企業(yè)開發(fā)的低檔產(chǎn)品，但市場銷量不大。目前推廣和宣傳主要集中在紙質(zhì)媒體，作為高科技的研發(fā)成果來展示，是一類有待開發(fā)的產(chǎn)品。4.4 “健康”的調(diào)味品

隨著消費者對衛(wèi)生、健康的需求不斷增強，各種健康型調(diào)味品得以迅速開發(fā)，并且品類日益增多。如既可做調(diào)味醋又可做飲用醋的保健醋、調(diào)體醋等高檔醋飲，比較知名的品牌有“天立獨流老醋”、恒順保健醋等等，訴求健康的醋飲產(chǎn)品雖已不是新鮮事物，但銷量較少，沒有形成消費氣候，期待大企業(yè)的參與開發(fā)；另外，強調(diào)低鹽、淺色或無鹽的調(diào)味品也是一種趨勢；還有為滿足老人、婦女、兒童的營養(yǎng)需要，充分利用相應的天然食物，如黑米、薏米、黑豆、蘑菇菌類等，生產(chǎn)出含各種維生素、礦物質(zhì)等不同營養(yǎng)成分的調(diào)味品；此外藥膳調(diào)味品也開始呈現(xiàn)一定市場，因為調(diào)味常用的花椒、沙仁、豆蔻、大料、桂皮、茴香等既是調(diào)味品，又是中藥，因此藥膳調(diào)味品將會受到越來越多的消費者青睞，從而為調(diào)味品開拓提供更廣闊的市場。這類產(chǎn)品總體要求價格較為高檔，包裝比較講究風格與設計，同時要有好的賣點，并利于大眾傳播。4.5 即食型調(diào)味品

鑒于家庭炊具的快速發(fā)展，適合微波爐、烤箱食品的調(diào)味品也將被開發(fā)，這些調(diào)味品撕袋即可食用，方便、衛(wèi)生、好吃、好看。比如各個品牌的辣醬、方便面調(diào)料、沙拉醬、煉奶等。這類調(diào)味品講究與食品的搭配，一般在賣場有現(xiàn)場導購促銷，與食品搭售效果最佳。結論：

我國調(diào)味品有著巨大的發(fā)展空間，當然需要國家有關部門的支持，同時也要加強對調(diào)味品行業(yè)的監(jiān)管，保證食品安全這個大問題。我國的調(diào)味品有著悠久的歷史，有著多元化的發(fā)展趨勢，將來定會走向世界，希望我們的調(diào)味品企業(yè)把質(zhì)量和服務放在首位。

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第三篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析問卷調(diào)查個人總結

個人總結

在這一次的《經(jīng)濟分析與預測實踐》中，我在我們組擔任的是組長，主要負責的是分配任務和協(xié)調(diào)組內(nèi)成員們的工作，以及進行問卷調(diào)查和完成最后的調(diào)查報告。所以，任務量還是比較大的。在本次實踐中，我們組所進行研究的課題是——十堰市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析。這是一個，需要大量查閱資料和實地去調(diào)查，才能得出有價值的信息的課題。所以拿到這個題目后，我根據(jù)我們組的情況，對成員們進行了分工。其中，女生主要負責查閱資料，男生就主要負責進行問卷調(diào)查及問卷統(tǒng)計的工作。當我把任務分配好了之后，他們就各自開始積極的行動了起來。

在此次實踐中，我的一部分任務是協(xié)調(diào)工作，而還有一部分任務就是完成我在這次實踐中所要完成的工作。

一、本次實踐的任務

（一）查資料

首先，我得要上網(wǎng)查資料，搞清楚目前十堰房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。我通過查資料，了解到了，和很多一線城市及同等城市相比，十堰樓市發(fā)展態(tài)勢是健康平穩(wěn)的，這主要可以從相對較少的泡沫和穩(wěn)定上升的房價予以衡量。通過比較得出的，一是縱向比較，隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度的加快和市民收入水平的提升，包括十堰在內(nèi)的任何一個城市的房價均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，但相對而言十堰房價漲勢平穩(wěn)，并沒有過度狂熱的局面；二是橫向比較，和同等規(guī)模同等級別的城市比，如襄樊、宜昌和黃石，十堰在開發(fā)成本不菲的基礎上房價水平卻相對較低。當然十堰樓市在金融危機的影響下也一度低迷，但在剛性需求和開發(fā)成本的支撐下，房價并沒有出現(xiàn)大的波動，而且很快就告別了寒冬迎來了陽春。而在此次國內(nèi)一線城市樓市的火爆表現(xiàn)面前，十堰樓市依然按照自己的節(jié)奏‘行事’，雖然見漲但依然穩(wěn)字當頭。

后新政時代，十堰樓市觀望情緒依舊濃烈，看房者銳減銷售量下跌，但是房價卻依舊堅挺。有人說，“新國十條”的出臺，終于給快速狂奔的房產(chǎn)市場套上了韁繩。新政出爐以已很多日子了，樓市銷售市場的低迷有目共睹，北京、上海、武漢等大城市的樓房降價的信號也已處處可尋，但是在十堰這樣一個三線城市，大規(guī)模的降價現(xiàn)象千呼萬喚后依舊還沒有出現(xiàn)。

歷史上中國土地市場幾次陷入瘋狂，之后樓市都會出現(xiàn)價格虛高、滯漲現(xiàn)象。突然形成的新一輪土地熱潮，顯然不是中國房地產(chǎn)泡沫徹底化解和周期性調(diào)整宣告結束的結果。在不遺余力的土地刺激政策和市場對通貨膨脹預期的擔心下，土地泡沫的再次膨脹，也許正隱藏著房地產(chǎn)的下一輪危機。

（二）問卷調(diào)查

跟其他兩個組員一樣，我的另外一個任務是進行20份的問卷調(diào)查。這個工作量對我來說確實很大，但因為我是組長，我必須要起到帶頭作用，所以，在給他們分配完任務之后，我就積極的行動了起來。我主要跑到十堰有幾家比較有影響力的樓盤的售樓處去調(diào)查，因為那里可以得到我所想要的信息。

一開始，我拿著問卷，心里很害怕去跟別人交流，但為了完成任務，我只能硬著頭皮上了。令我意想不到的是，我所調(diào)查的人都很配和我的工作，他們拿到問卷后，都十分認真的填寫了起來。有的還甚至興致勃勃的，跟我一起討論起十堰的房地產(chǎn)現(xiàn)狀問題，而且向我提了很多寶貴的建議。就這樣，整個過程很順利，一天下來，雖然奔波的很辛苦，但收獲了很多，心里別提有多高興了。

通過我對問卷的分析，我了解到多數(shù)人認為，十堰未來的房價還會上漲。這是因為全國100個大中城市的平均房價目前約為5000元/㎡，而十堰城區(qū)的商品房平房均價約為4050元/㎡，十堰商品房的均價要低于全國100城的平均水平。除此之外，十堰的經(jīng)濟每年以30%的速度增長，而且土地出讓金也逐年增加，建筑材料、建筑工人的工資也都是在不斷的上漲，居民經(jīng)濟收入不斷的增加，市場上80%的購房者都屬于剛性需求，房子一般都是供不應求的，基于這樣一種市場常態(tài)而言，十堰房價上漲勢在必行。

當問及到他們買房的目的時，大多數(shù)人都是自己或家人住。由此可以看出，在十堰市，高房價對每一個家庭來說是毀滅性的打擊，為了一套房子，十堰普通購房者奮斗一百年也無法負擔，所以大多數(shù)人買房普遍是為了居住，而很少有人會買多套房子去作為投資升值。

（三）報告匯總

本次實踐，作為組長我還有個更重要的任務，那就是對調(diào)查報告最后的匯總和撰寫。在寫之前，我首先是列出了所寫報告的提綱，這樣可以對報告有個大致 的框架和構思，那么在寫報告時就不會覺得沒頭緒。接下來，我就是把每個成員交給我的資料，進行了一個總的整理和修改。按照老師給的模板，我一點點的撰寫，終于整理了三天，報告總算完成了。過程雖然很辛苦，但是，我卻學到了很多寶貴的知識和經(jīng)驗。

二、實踐后的感想

這是我在大學期間的最后一個社會調(diào)查實踐活動，對我而言，意義真的很大。因為在這次實踐中，我擔任的是組長，這就意味著，我不僅要完成自己的任務，而且還要協(xié)調(diào)和安排好組內(nèi)成員的工作，積極的負責和督促。這不僅是對我的工作能力的一種鍛煉，更是對我組織能力的一種提高。所以，在這次實踐中，我雖然要比其他人花的時間多，但同時也要比其他人收獲的更多。

在查閱資料方面，我學到了如何從眾多凌亂的信息中，篩選我所需要的信息和資料，這讓我在信息檢索方面，又有了一個新的提高；從問卷調(diào)查的過程中，我鍛煉了自己與人交流溝通的能力，在以往這是我的一個弱點，經(jīng)過這次，我在這方面又有了新的突破；而在撰寫報告這一過程中，我對Office辦公軟件又有了進一步的掌握；除此之外，在組織和協(xié)調(diào)工作上，我收獲最大，因為它讓我知道了對待組里不同個性的成員，要用不同的方法去領導和溝通。

實踐雖然結束了，但它卻讓我深深地感受到了一種團隊協(xié)作的精神。因為無論我分配給他們什么任務，他們總是沒有半點怨言，而且都十分積極的配合我的工作，這讓我很感動。我深深的體會到了一個團隊的合作是非常重要的。一件任務，讓一個人去干，能力是十分有限的，但如果根據(jù)每個人的特點，分配給適合他們的工作的話，這樣效率就大大提高了。

這次實踐，我所收獲的東西，對我來說是非常寶貴的。因為我懂得了，將來無論干什么事情，都要有一種老老實實干活的態(tài)度，還要有一種強烈的責任心，以及團隊協(xié)作的意識，我相信這對我以后的工作會有很大的幫助。

再次感謝我的整個團隊對我工作的大力支持和配合，同時也感謝周老師，給了我這次難能可貴的機會，讓我在各個方面充分的鍛煉了自己。以后，到了工作崗位，我一定像這次實踐一樣，嚴格要求自己，認認真真踏踏實實地工作。

第四篇：關于貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與中國房地產(chǎn)趨勢展望

關于貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與中國房地產(chǎn)趨勢展望

一、貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

（一）宏觀政策

1、全國性政策

1）溫總理兩年內(nèi)五次提“房價合理回歸”短期內(nèi)調(diào)控仍以“鞏固”成果為主導思想。一方面，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)顯然并未改變；但一方面，從具體內(nèi)容來看，從中央到地方對于調(diào)控的表態(tài)來看重在“鞏固”的指導思想已得到確立，短期內(nèi)再出臺新的調(diào)控政策的可能性非常小。

2）國土部：今年保障房已落實80%，做好保障性住房和普通商品房用地供應。強化節(jié)約集約用地，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，從嚴從緊投放建設用地計劃指標，此政策的釋放出拿地難的信號。

3）央行稱：下一階段繼續(xù)加強房地產(chǎn)金融的風險監(jiān)測。中國人民銀行于2012年8月下午發(fā)布《2012年第二季度中國貨幣政策報告》指出，嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，抑制投機性購房。

2、地方性政策

從2012年10月起貴陽持《居住證》可購保障房；《貴州省流動人口服務管理條例》于2012年10月1日正式實施。屆時，貴州省流動人口管理將實行“居住登記”和“居住證”制度，持證人可享有租購保障房、就業(yè)、醫(yī)療等12項權益，其子女享有平等接受義務教育的權利。

從宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調(diào)控決心，穩(wěn)增長與樓市調(diào)控雙手抓，樓市未來給穩(wěn)增長讓道，房價反彈受抑制。

（二）貴陽樓市

1、貴陽商品房市場分析（以下以2012年8月的數(shù)據(jù)作為依據(jù)）

1）供應

從2012年7月以來，貴陽住宅新增供應量同比持續(xù)下滑，市場以去存貨為

2主。今年8月的數(shù)據(jù)顯示，貴陽市整體供應2630套，32.92萬m，環(huán)比分別下降

18.70%和36.95%，與去年同期相比，分別下滑88.63%和89.92%，目前市場主要以存貨為主。

2）成交

8月，貴陽市成交量走高，城市運營大盤支撐市場，市場整體成交9930套、295.84萬m，環(huán)比分別上漲47.59%和38.18%，與去年同期的4328套，51.38萬

2m相比，分別上漲129.44%和88.53%。

3）成交均價

2近期，貴陽市場整體成交均價穩(wěn)定，8月成交均價為4374元/ m，環(huán)比上漲

0.8個百分比。

2、貴陽市區(qū)域分布及房價走勢

貴陽市區(qū)域劃分為以下幾個區(qū)：

1）金陽區(qū)2011年價格較為平穩(wěn)，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，價格上漲至7400元/㎡，2012年4月-6月，價格持續(xù)回落到6500元/㎡水平。

2）云巖區(qū)2012年2月價格從7100元/㎡開始提升，4月價格達到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。

3）南明區(qū)2012年3月價格從7500元/㎡開始提升，5月價格達到峰值9900元/㎡，6月小幅回落。

4)小河區(qū)2012年價格一直在下降，均價為5500元/㎡。

5)烏當區(qū)2012年價格一直在下降，均價為4800元/㎡。

6)花溪區(qū)2012年價格3月達到峰值，為6800元/㎡，3月-5月持下降趨勢。

7)白云區(qū)2012年價格基本持平，為5200元/㎡。

8)清鎮(zhèn)區(qū)2012年價格呈上升趨勢，均價為3600元/㎡。

3、市場存量

截止8月底，貴陽市場整體已拿預售證累計存量約988.55萬㎡，今年1-8月貴陽市場整體備案成交828.48萬㎡,月均去化78.58萬㎡計算，余貨去化需12.33個月。從區(qū)域上看，云巖、烏當去存壓力大。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)趨勢展望

從貴陽市上半年房地產(chǎn)市場的情況來看，目前我國房地產(chǎn)去庫存是開發(fā)商要面對的首要問題。2012年下半年，我國的在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉，政策依然以“穩(wěn)”為先，“抑投資”與“保剛需”仍將是下半年調(diào)控的兩大主題。多方壓力下投資和開工將延續(xù)回落趨勢。成交量則會隨著供給和剛性需求的雙重釋放而持續(xù)溫和回暖，但在依然從緊的調(diào)控政策下房價難以出現(xiàn)大幅反彈。此外，保障房建設仍將是年內(nèi)各級政府的工作重點。

（一）調(diào)控政策明顯分化，總體仍將以穩(wěn)為先

今年以來，政策層面對投資投機需求的打壓和對合理自住需求的支持呈現(xiàn)出空前的分化：中央多次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，堅決貫徹實施調(diào)控政策，部分城市放松政策一經(jīng)出臺即被叫停；同時，發(fā)改委、住建部、央行明確表示支持合理購房需求，多城市出臺政策鼓勵居民購買首套自住房，部分銀行首套房貸利率也持續(xù)下調(diào)。

預計下半年在“穩(wěn)增長”的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會改變，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變。

1、“穩(wěn)增長”政策不會使房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)生根本性逆轉

隨著貨幣政策預調(diào)微調(diào)力度加大，多部委相繼密集出臺政策，促進宏觀經(jīng)濟探底回升。這些“穩(wěn)增長”政策將有利于帶動投資和消費增加，但并不會使下半年房地產(chǎn)市場發(fā)生根本逆轉，主要原因有四個：

第一，中央在經(jīng)濟下行壓力加大背景下提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”的同時，仍強調(diào)“穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)調(diào)控政策”、“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復”，表明房地產(chǎn)調(diào)控維穩(wěn)仍是大勢所趨；第二，本輪貨幣政策放松和基建投資的力度遠不及“4萬億”投資計劃，相應地，對房地產(chǎn)市場的刺激并不強烈；第三，國家“穩(wěn)增長”政策意在引導資金向“鐵公基”等基礎設施建設領域側重，資金大量流入房地產(chǎn)行業(yè)的可能性較小；第四，目前存準率仍處于高位，商業(yè)銀行存貸比也普遍較高，信貸大幅擴張受到明顯制約，開發(fā)企業(yè)資金偏緊的現(xiàn)狀短期難以改變。

2、房地產(chǎn)調(diào)控依然以“穩(wěn)”為先，“抑投機”與“保剛需”仍是兩大主題

中央在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的總基調(diào)未發(fā)生變化，溫總理仍在各種場合多次強調(diào)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，相關部委和地方政府也相繼澄清政策放松傳聞。遏制市場投資投機和鼓勵剛需合理釋放仍將是下半年調(diào)控的兩大主題：

在“抑投機”上，差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍將繼續(xù)嚴格實施，合力抑制投資投機性需求。在“保剛需”上，居民合理購房需求將繼續(xù)得到政策支持，首次購房家庭貸款將獲優(yōu)先保證，多數(shù)城市仍將通過放寬公積金貸款額度或年限、減免首次置業(yè)稅費、調(diào)整普通住宅標準等方式鼓勵首套購房需求，多部門也將進一步完善首套自住房優(yōu)惠政策。

應該看到，2012年二季度特別是5、6月以來，在信貸環(huán)境趨于寬松的利好影響下，政策見底、房價看漲的預期有所抬頭，部分城市住宅成交量回升明顯，多地再現(xiàn)購房熱潮。一些地產(chǎn)商順勢提價，導致價格止跌回升預期進一步增強。若樓市升溫過快，房價持續(xù)上漲，中央將可能出臺新的調(diào)控措施，阻止市場大幅反彈，維持政策穩(wěn)定預期。

(二)市場溫和回暖但價格難有大幅反彈

1、開發(fā)投資持續(xù)探底，回落趨勢將延續(xù)

2012年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)探底，前6月同比增長16.6%，延續(xù)了2011年8月以來增速連續(xù)下滑的態(tài)勢。其中，住宅開發(fā)投資同比增長12.0%，增速明顯放緩；辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房同比分別增長31.9%和26.3%，增速持續(xù)保持高位。（數(shù)據(jù)來源：CREIS，中指數(shù)據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)）。

預計下半年，庫存和調(diào)控壓力仍將迫使開發(fā)商謹慎拿地，投資擴張沖動將受到一定程度的抑制，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將延續(xù)回落趨勢。

2、去庫存仍是首要問題，新開工將繼續(xù)回落

受房地產(chǎn)調(diào)控和上一年高基數(shù)的影響，上半年商品房累計新開工面積連續(xù)負增長，前6月同比下降7.1%，降幅持續(xù)擴大；其中，住宅和商業(yè)地產(chǎn)新開工面積同比增速呈現(xiàn)“一負一正”的局面，住宅同比下降10.7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比則均有所增長。竣工面積增速盡管自年初高位持續(xù)回落，但總體仍高于去年平均水平，前6月同比增長20.7%。

預計下半年消化快速攀升的庫存水平仍是開發(fā)商經(jīng)營策略首選，新開工同比將繼續(xù)回落，竣工則將處于較高水平。由于工程開工建設需要約一年半時間，前兩年大規(guī)模增長的開工項目在今明年開始逐漸完工，上半年商品房竣工面積同比保持高位，表明在建項目完成進度加快。但由于市場銷售整體低迷，去庫存是開發(fā)商首先要面對的問題，預計下半年市場供應量仍會隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加，但開發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場成交量調(diào)整入市節(jié)奏，不會盲目釋放供應而招致政策調(diào)控，因此上市高峰將較為平緩。

3、成交溫和回暖將持續(xù)，房價難以大幅反彈

上半年自3月起主要城市成交量回暖勢頭明顯，前6月全國商品房銷售面積與銷售額盡管同比仍分別下降10.0%和5.2%，但降幅持續(xù)縮窄。價格亦出現(xiàn)止跌回升勢頭，2012年1月-6月中指院百城價格指數(shù)顯示，6月全國百城住宅均價為8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，這是自2011年9月以來連續(xù)9個月環(huán)比下跌后的首次上漲，同比仍繼續(xù)下跌，跌幅為1.90%；十大城市 住宅均價為15429元/平方米，環(huán)比上漲0.75%，高于全國平均水平。

預計下半年成交回暖的局面仍將持續(xù)，原因有四：第一，政策面支持首次置業(yè)，并將繼續(xù)完善引導合理需求釋放的優(yōu)惠政策；第二，貨幣政策微調(diào)環(huán)境利好首次和改善型置業(yè)者獲得信貸支持；第三，部分開發(fā)商的庫存壓力要求下半年增加推盤；第四，目前房價雖止跌回升但整體趨于穩(wěn)定，剛性需求特別是首次置業(yè)需求在被抑制較長時間后，將隨著供應量增加和開發(fā)商合理定價而逐漸入市。

（三）推進保障房建設仍是目前工作重點

目前保障性安居工程仍是各級政府的工作重點，除了在建設模式和分配制度方面將得到進一步調(diào)整和完善以外，保障房建設特點還將表現(xiàn)為：

第一，保障房基本建成進度的穩(wěn)步推進，將有助于消化部分剛需。2012年首次將竣工指標全面納入考核的制度下，保障房建設將更易落到實處，這將有助于分流部分剛需，促進居民自住購房需求合理釋放。

第二，中央財政投入的加大和融資渠道的拓寬，將有助于緩解保障房建設資金趨緊狀況。2012年中央財政計劃投入保障房建設的資金為2100億元，同比增長23.1%，補助力度進一步加大。

第三，保障房建設重點的轉變，將有助于質(zhì)量和配套的提升。國務院副總理李克強在全

國保障性安居工程工作會議上強調(diào)對質(zhì)量問題要“零容忍”，住建部部長姜偉新表示今年開始安排相關的基礎設施配套建設投資。

三、總結

在“穩(wěn)增長”的背景下房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生根本性的逆轉，政策仍將以“穩(wěn)”為先，力度基本保持不變，出臺的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策如差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等仍將繼續(xù)嚴格實施，合力抑制投資投機性需求，另一方面，居民合理購房需求也將繼續(xù)得到政策支持。在這樣一個大前提下，我們不難看出未來的房價將在政策與市場的博弈中趨于穩(wěn)定，整體出現(xiàn)大幅反彈的可能性較小。從供給角度看，主要城市庫存壓力依然明顯，價格將趨于穩(wěn)定，部分供應壓力大的城市和區(qū)域，價格還面臨著較大的下行壓力；從政策層面看，若樓市升溫過快，房價出現(xiàn)反復，將對房地產(chǎn)調(diào)控全局目標產(chǎn)生不利影響，中央將可能出臺新的調(diào)控措施，以鞏固前期調(diào)控成果，阻止市場出現(xiàn)趨勢性反轉的風險進一步擴大。即在調(diào)控政策不放松的背景下，若成交回暖帶動房價持續(xù)上漲，即“量價同升”，則可能招致調(diào)控，成交量活躍的狀況將難以持續(xù)；若成交回暖的同時房價保持平穩(wěn)，即“量升價穩(wěn)”，將不會觸發(fā)調(diào)控政策加碼，這也有利于成交延續(xù)溫和回暖的態(tài)勢。

第五篇：淺議房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢

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淺議房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢 作者：郭 旻 陳虹坤

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第03期

【摘 要】文章主要對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)狀、市場形勢及未來發(fā)展趨勢進行了初步探討與評述，并提出了看法和觀點，具有一定的實際意義。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；銷售；市場

【中圖分類號】 F293.30

【文獻標識碼】 A