第一篇：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析

市場(chǎng)供給基本平衡

房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資狀況

從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)速度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。1992年～1993年是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高峰時(shí)期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升，2001年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成額6245.5億元，同比增長(zhǎng)25.3％，至2002年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)到28.2％。

從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，1996年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開(kāi)始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5％，2002年1～11月，這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積分析

2002年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭：2001年施工面積和新開(kāi)工面積都有較快增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積比去年同期增長(zhǎng)27.2％，施工面積增速21.5％。今年1～11月份，全國(guó)商品房施工面積80730萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.6％，本年新開(kāi)工面積3676萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.1％。考慮到新開(kāi)工面積的較高增速，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。從竣工面積來(lái)看，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開(kāi)始回升，受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì),2002年1～11月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積16271萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)28.3％。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)分析

住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最校近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)：

住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％～10％比較合適，因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開(kāi)始上升，2002年1～11月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)70.7％以上，比去年同期增長(zhǎng)29.6％。

辦公樓市場(chǎng)供給有所增加

2000年，辦公樓投資完成額僅為293萬(wàn)平方米，與1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投資額較上年有所增長(zhǎng),但增幅較小,自今年以來(lái),辦公樓開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，可以預(yù)見(jiàn)，今年辦公樓市場(chǎng)供給將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。商業(yè)用房的供求矛盾比較突出

在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷(xiāo)，各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷(xiāo)售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。

市場(chǎng)需求高速增長(zhǎng)

近幾年市場(chǎng)需求呈上升趨勢(shì)

近兩年來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2002年1～11月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)3536億,同比增長(zhǎng)37.1％。

個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體

20世紀(jì)90年代以來(lái)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng)，1987年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房只有426．66萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的17.9％；而到了1997年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房達(dá)5233．72萬(wàn)平方米，占當(dāng)年商品房銷(xiāo)售的66．6％；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購(gòu)房也增長(zhǎng)很快，1998年個(gè)人購(gòu)房的比例比1997年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到73．6％，市場(chǎng)消費(fèi)主體的這種變化對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求。2000年，隨著房改的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房的比例已達(dá)80％，2001年這一比例已達(dá)到87％，2002年1～11月，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為90％。1～3季度，北京市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅的比重達(dá)到95.3％，顯示出北京市住宅市場(chǎng)的即期需求旺盛。

二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)活躍了房地產(chǎn)市常一年來(lái)，各地以培育市場(chǎng)為核心，積極貫徹落實(shí)國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施，降低存量住房入市“門(mén)檻”，使二手房交易逐步活躍，豐富了市場(chǎng)供應(yīng)，并有效地帶動(dòng)了商品房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效果日益明顯。

2001年，上海市存量住房交易15.6萬(wàn)套，1031.48萬(wàn)平方米，成交金額274.78億元，分別比上年增長(zhǎng)86％、59％、99％；經(jīng)登記備案的出租住房8.52萬(wàn)套，1036萬(wàn)平方米。到去年底，上海市已購(gòu)公房累計(jì)上市14.4萬(wàn)套，占已出售公房總量的9.7％。

此外，隨著國(guó)家對(duì)住房租賃稅率的調(diào)整，各地租賃市場(chǎng)日趨活躍。南京市去年房屋出租登記備案面積145萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)77％，租賃稅收達(dá)1.1億元。上海、廣東、江蘇、浙江、貴州等省市，越來(lái)越多的居民采取通過(guò)將自有住房出

租，同時(shí)購(gòu)置新房自住來(lái)改善家庭居住條件，以投資為目的的購(gòu)房出租也在部分城市逐步興起。

住房分配貨幣化促進(jìn)了住房消費(fèi)

大部分城市已在出臺(tái)貨幣化方案的基礎(chǔ)上，制定了補(bǔ)貼資金籌集和管理、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼方式、補(bǔ)貼申請(qǐng)、現(xiàn)住房認(rèn)定、超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)住房處理、補(bǔ)貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼的發(fā)放帶動(dòng)了大量個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入住房市場(chǎng)，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)。

住房金融進(jìn)一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范

截至2001年底，全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)已達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額，占消費(fèi)貸款余額的86％，基本實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個(gè)人住房貸款395億元，比上年增長(zhǎng)71％。住房金融的發(fā)展，極大地提高了居民購(gòu)房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良率僅為0.24％，對(duì)于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。

空置總量仍然很大

房地產(chǎn)市場(chǎng)空置總量仍然很大

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2002年7月底，中國(guó)商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上的超過(guò)50％，占?jí)嘿Y金超過(guò)2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差，較大的空置面積使得開(kāi)發(fā)商積極性受到嚴(yán)重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益，使得開(kāi)發(fā)商難以進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。這會(huì)使房地產(chǎn)的有效供給不易實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

與居民收入相比，房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏高

世界銀行的研究資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為3：1至6：1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起。也就是說(shuō)，一個(gè)家庭年收入的3～6倍能買(mǎi)下一個(gè)中等水平住宅時(shí)，這個(gè)家庭便具備購(gòu)房能力。2001年，我國(guó)商品房平均每平方米售價(jià)達(dá)到2226元，按此計(jì)算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬(wàn)元，而去年我國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800元，按一家三口計(jì)算，房?jī)r(jià)與家庭年收入比達(dá)到7.6：1。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的北京，這個(gè)比例高達(dá)12.4：1，因此，房?jī)r(jià)過(guò)高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)桎梏。

市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡

樓市供應(yīng)與購(gòu)房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現(xiàn)在以下兩方面：

一方面是供需價(jià)格差異：

低價(jià)位房供應(yīng)不足，中高價(jià)位房供應(yīng)過(guò)量。以北京市為例，調(diào)查顯示，北京居民的購(gòu)房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％調(diào)查者期望值處于3000～5000元/平方米。但是，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢(shì)。價(jià)位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對(duì)較少。即市場(chǎng)上樓盤(pán)的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。

與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。從目前看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段是大規(guī)模建設(shè)和推出經(jīng)濟(jì)適用房，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部前不久宣布，今年將投資1700億，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。

另一方面是供給與需求的區(qū)域差異：

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過(guò)大、投資結(jié)構(gòu)不合理、價(jià)格上漲過(guò)快、土地供應(yīng)過(guò)量等有可能過(guò)熱的“苗頭”。投資的增幅與銷(xiāo)售的增幅相比，應(yīng)該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區(qū)，都出現(xiàn)了投資增幅高于銷(xiāo)售增幅超過(guò)了20％的情況。

住房市場(chǎng)體系不完整

完整的住房體系包括住房一級(jí)市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng)，二者是相互促進(jìn)、相互制約的，沒(méi)有一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)然不可能有二級(jí)市場(chǎng)，但二級(jí)市場(chǎng)又制約著一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，一級(jí)市場(chǎng)就低迷，只有在存在發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)的條件下，居民的住房資產(chǎn)才具有流動(dòng)性，居民才能轉(zhuǎn)讓和賣(mài)掉舊房，購(gòu)買(mǎi)新房。就全國(guó)范圍來(lái)看，我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度存在很大差異。

以北京和上海為例，2001年，上海二手房交易量（成交登記）達(dá)到1031萬(wàn)平方米，新房銷(xiāo)售（成交登記）突破2020萬(wàn)平方米，可見(jiàn)存量市場(chǎng)興旺對(duì)增量市場(chǎng)的巨大促進(jìn)作用。與上海相比，北京的住房市場(chǎng)體系完善度較差，住房一二級(jí)市場(chǎng)之間過(guò)大的價(jià)差，導(dǎo)致居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量?jī)H5400套。隨著快速推進(jìn)的危改拆遷釋放的巨大需求，二手房的需求將有增無(wú)減。

旺盛需求將繼續(xù)保持

潛在的市場(chǎng)需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動(dòng)力。從市場(chǎng)潛力來(lái)看，到2001年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米，雖然比改革開(kāi)放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還相差幾倍。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人

均住房建筑面積達(dá)到33～35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。這主要是因?yàn)椋?/p>

首先，城市化進(jìn)程加快對(duì)住宅的巨大需求

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。世界銀行對(duì)世界133個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料表明，人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家，城市化水平僅為20％；當(dāng)人均GDP從700美元提高到1500美元、經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40～60％，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，城市化水平達(dá)到70％以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩；1980年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?9.4％，1995年上升至29％，2001年進(jìn)一步提高到36.2％，城鎮(zhèn)人口達(dá)到4.5億。如果在未來(lái)十幾年中，我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到46％，城市人口將達(dá)到6.4億，凈增加1.9億人，每年新增人口1852萬(wàn)。新增城市人口的迅速增長(zhǎng)無(wú)疑會(huì)對(duì)住房建設(shè)帶來(lái)更多需求。其次，流動(dòng)人口增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求

城市化過(guò)程的另一個(gè)特點(diǎn)是出現(xiàn)大量的流動(dòng)人口。大量流動(dòng)人口的存在對(duì)租賃房屋產(chǎn)生了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來(lái)人口多達(dá)300萬(wàn)到400萬(wàn)，其流動(dòng)人口與常住人口之比分別是21：100、10：100和6：100。如此大量的流動(dòng)人口，成為這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)表明，到2010年，我國(guó)流動(dòng)人口將從目前的8000萬(wàn)人增加到1.5億人，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)(人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米)計(jì)算，需要為新增的流動(dòng)人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開(kāi)發(fā)建設(shè)3000萬(wàn)平方米以上的租賃房屋。

再次，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的發(fā)展

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜指出，“居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代，是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的首要原因”。1978～2001年，我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率為9.6％，人均GDP增長(zhǎng)也高達(dá)8.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長(zhǎng)無(wú)疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；調(diào)查顯示，居民對(duì)現(xiàn)在住房的滿意率不到20％，約有48％的居民提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房，已購(gòu)公房中有67％希望通過(guò)換購(gòu)住房改善條件和環(huán)境。正是居民潛在的住房需求，給房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力的支撐。

一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺(tái)將對(duì)住宅需求產(chǎn)生持續(xù)影響。今年1月31日，國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定從3月1日起住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，按住房建筑面積收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)用由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50％；經(jīng)濟(jì)適用房減半收齲

此次交易手續(xù)費(fèi)的明令降低，對(duì)滬、穗、深等房地產(chǎn)前沿城市幾乎沒(méi)有起到作用，原因是上述地區(qū)的樓市交易稅費(fèi)早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。但是對(duì)其他各地樓市的影響力卻頗為直接。據(jù)測(cè)算，與各地制定的現(xiàn)行住房交易手續(xù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比，新出臺(tái)的收費(fèi)水平平均降低幅度約60％，部分城市降幅達(dá)80％以上。因此這項(xiàng)政策的出臺(tái)，對(duì)整頓和規(guī)范住房交易市場(chǎng)收費(fèi)秩序，減輕購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，活躍住房市場(chǎng)，將起到積極作用。住房按揭利率全面降低的積極作用，2月21日起，央行決定降低人民幣的存貸利率，商業(yè)性個(gè)人購(gòu)房按揭利率下調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率平均下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中，五年以內(nèi)與五年以上的貸款年利率分別降為4.77％和5.04％。利率下降，將使購(gòu)房人直接受益，減輕還貸壓力。據(jù)估算，2月21日后，辦理10萬(wàn)元、30年期的商業(yè)性房貸，總共可以減少利息支出12060元。低利率大額度的按揭買(mǎi)房使居民購(gòu)買(mǎi)力提高，需求量增大。

加入世界貿(mào)易組織對(duì)住宅業(yè)的積極影響。加入世界貿(mào)易組織將對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。從住宅業(yè)來(lái)看，一方面，入世將促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的下降。這是因?yàn)槿胧篮箨P(guān)稅的降低會(huì)引發(fā)進(jìn)口建材和設(shè)備價(jià)格下降，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)的加劇會(huì)促使國(guó)產(chǎn)建材的價(jià)格相應(yīng)降低。另一方面，加入世界貿(mào)易組織將增大我國(guó)城市居民住房消費(fèi)空間。

載自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息

第二篇：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、摘要

好在這一輪房地產(chǎn)周期中通過(guò)“家庭加杠桿、企業(yè)降杠桿”的債務(wù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，使金融風(fēng)險(xiǎn)更為分散。殊不知，各位買(mǎi)了房子的朋友，不但享受了“非理性繁榮”中資產(chǎn)增值的收益，還為分擔(dān)國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)作出了貢獻(xiàn)。即使迎來(lái)了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)于中國(guó)的大城市尤其是北、上、深等一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格前途仍然眾說(shuō)紛紜。在這一輪絕大多數(shù)人意料之外的上漲過(guò)程中，最尖銳的批評(píng)來(lái)自對(duì)房?jī)r(jià)和杠桿率飆升導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的擔(dān)憂。

二、調(diào)研的背景和目的

1、調(diào)研的背景

由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及市場(chǎng)需求的變化，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在很大的問(wèn)題，但它仍是我國(guó)乃至全世界一個(gè)很大的行業(yè)。

2、調(diào)研的目的

更好的研究我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以點(diǎn)看面了解中國(guó)的市場(chǎng)行情。

三、調(diào)研采取的步驟和方法

一)通過(guò)上網(wǎng)查閱相關(guān)資料了解中國(guó)房地產(chǎn)的各種情況

二)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，獲取國(guó)內(nèi)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求情況和市場(chǎng)主要發(fā)生點(diǎn)。主要通過(guò)以下幾個(gè)渠道獲得:

1、通過(guò)上網(wǎng)收集相關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、通過(guò)查閱有關(guān)書(shū)籍、報(bào)刊，詳細(xì)了解情況

3、走訪一些房地產(chǎn)公司，詢問(wèn)一些公司職員

4、消費(fèi)者的意見(jiàn)及看法

三)詳細(xì)了解我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及存在的目標(biāo)市場(chǎng)，主要渠道:

1、通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化特征

2、根據(jù)其變化特點(diǎn)制定調(diào)整方案

四、調(diào)研情況介紹

“目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬(wàn)人居住在條件簡(jiǎn)陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。”3月5日上午，十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議在京開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會(huì)作政府工作報(bào)告，關(guān)于房地產(chǎn)工作安排，總理用了276個(gè)字進(jìn)行闡述。

1、去庫(kù)存仍是2017年工作重點(diǎn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，報(bào)告中明確，2017年房地產(chǎn)去庫(kù)存依然是最重要的任務(wù)，預(yù)計(jì)未來(lái)一年，全國(guó)三四線城市房地產(chǎn)政策依然會(huì)以寬松去庫(kù)存為主。

“房地產(chǎn)分類調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)，樓市會(huì)持續(xù)一城一策，托底蓋帽。”張大偉認(rèn)為，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼，針對(duì)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的城市去庫(kù)存。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，本次政府工作報(bào)告中重申“因城施策去庫(kù)存”的導(dǎo)向，有兩點(diǎn)含義：一是2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售行情雖然不錯(cuò)，但有很多城市依然面臨高庫(kù)存的問(wèn)題，所以去庫(kù)存依然是2017年的工作重點(diǎn)，預(yù)計(jì)三四線城市高庫(kù)存的區(qū)域不會(huì)有政策收緊的可能，甚至還會(huì)有購(gòu)房政策繼續(xù)寬松的可能；二是因城施策的做法體現(xiàn)了目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)差異性的特點(diǎn)，所以后續(xù)對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，差異化的調(diào)控做法依然會(huì)得到體現(xiàn)。

2、后續(xù)供地有望增加

在政府工作報(bào)告中還提到，“房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是一個(gè)積極信號(hào)，意味著房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市后續(xù)依然會(huì)有積極供地的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，后續(xù)在供地方面，會(huì)采取“一大一小”的供地思路。大城市重點(diǎn)開(kāi)拓郊區(qū)市場(chǎng)用地和市區(qū)存量用地開(kāi)發(fā)，而小城市重點(diǎn)圍繞新興城區(qū)比如說(shuō)高鐵新城積極供地。對(duì)于這些城市積極做好供地和控制房?jī)r(jià)的工作，那么房?jī)r(jià)過(guò)熱的現(xiàn)象也有望得到抑制。

張大偉則指出，要注意“合理”二字。他認(rèn)為，京滬深增加供地的難度很大。“未來(lái)樓市發(fā)展的主要方向依然是二線及部分三線城市，從土地供應(yīng)角度看，核心城市增加土地供應(yīng)難度大，這些區(qū)域的發(fā)展主要在輻射區(qū)，包括北京、上海、深圳周?chē)岸€城市將是2017年樓市主要的活躍區(qū)域，將會(huì)合理增加土地供應(yīng)。”張大偉說(shuō)。

3、目前，全美待售住房庫(kù)存量處于歷史低位，美國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格回升到了次貸危機(jī)前的水平，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度89%的美國(guó)城市地區(qū)的房?jī)r(jià)都在上漲。但目前美國(guó)房地產(chǎn)究竟處于穩(wěn)健、過(guò)熱還是需求拐點(diǎn)還眾說(shuō)紛紜。隨著美聯(lián)儲(chǔ)加速提升聯(lián)邦基金利率的預(yù)期越來(lái)越高，這或?qū)γ绹?guó)人的購(gòu)房意愿造成打擊。另外，有分析認(rèn)為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢(shì)會(huì)影響移民在美國(guó)租房、購(gòu)房的需求。

五、分析問(wèn)題

市場(chǎng)總是按經(jīng)濟(jì)規(guī)矩辦事的。影響房?jī)r(jià)的因素雖然有很多，但歸根結(jié)底都會(huì)通過(guò)供求關(guān)系來(lái)起作用。整個(gè)樓市能夠支撐到現(xiàn)在，除了一些投機(jī)因素外，自身的剛性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地產(chǎn)、改善房等等各種名號(hào)的住房，才是支撐起中國(guó)式購(gòu)房的需求基礎(chǔ)。

“歐元之父”羅伯特?蒙代爾在接受媒體采訪時(shí)表示，北京的房地產(chǎn)沒(méi)有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京將是較后一個(gè)出現(xiàn)泡沫的城市，因?yàn)橥鈦?lái)人口進(jìn)入，北京有堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)，政府也有巨大的投資以及充裕的土地，而北京、上海、廣州等一線城市的樓市現(xiàn)在都處于正常的增長(zhǎng)。過(guò)去一段時(shí)間，北京的房?jī)r(jià)上升了不少，而在內(nèi)地一些城市房?jī)r(jià)則比較平穩(wěn)，這是非常自然的增長(zhǎng)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。另外，目前人民幣相對(duì)于歐元和美元都在升值，這也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一種支持。

從政策影響來(lái)看，隨著樓市有關(guān)寬松政策的陸續(xù)出臺(tái)，購(gòu)房者入市信心有所提升，市場(chǎng)需求得到進(jìn)一步釋放，市場(chǎng)銷(xiāo)售逐步好轉(zhuǎn)，特別是一線城市房屋銷(xiāo)售回升勢(shì)頭明顯。與此同時(shí)，城市間的分化依然存在，部分庫(kù)存大的城市銷(xiāo)售形勢(shì)依然較為低迷，“去庫(kù)存”的壓力較大。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨著“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”，因此，在加速化解庫(kù)存的同時(shí)，需警惕一線等重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

從未來(lái)政策走向來(lái)看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩和經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的壓力加大，穩(wěn)增長(zhǎng)的政策力度將會(huì)持續(xù)提高。央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，適時(shí)調(diào)控以平衡資本流出壓力，并通過(guò)市場(chǎng)化手段引導(dǎo)中長(zhǎng)期實(shí)際利率下行，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，改善金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿和房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，中央仍將從供需兩端發(fā)力，繼續(xù)放松管制，促進(jìn)發(fā)展。需求端將繼續(xù)放寬公積金政策，放松貨幣信貸及財(cái)政政策，加大對(duì)改善型需求支持力度，進(jìn)一步鼓勵(lì)更多的就業(yè)群體購(gòu)房;供應(yīng)端則緩建安置房，加大安置房貨幣化分配的力度，加快商品房向保障房源轉(zhuǎn)化速度。此外，包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全，也是市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的保障。

六、小結(jié)

為保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，有以下建議：

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我國(guó)各地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

第三篇：2012年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)分析（模版）

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出明確信號(hào)，專家群議明年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)---

12月14日，備受矚目的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，傳遞出2012年中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)政策走向的新信號(hào)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)議提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

對(duì)此，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)、金融專家普遍認(rèn)為：房地產(chǎn)調(diào)控不放松，對(duì)于房企而言，明年或最為困難。

明年房企生存更艱難

經(jīng)緯行研究中心報(bào)告指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不會(huì)改變，對(duì)市場(chǎng)造成沖擊最大的限購(gòu)政策預(yù)計(jì)仍將持續(xù)。而地方政府財(cái)政壓力加大，會(huì)促其在明年采取土地政策、稅收政策等局部政策的微調(diào)放松。但即便如此，亦難以改變大的限購(gòu)環(huán)境和目前的深度觀望態(tài)勢(shì)。

而隨著限購(gòu)政策的持續(xù)，市場(chǎng)的有效購(gòu)買(mǎi)群體將日趨減少。更嚴(yán)重的是，市場(chǎng)信心難以恢復(fù)。在今年消化率有限的背景下，市場(chǎng)庫(kù)存增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。明年各項(xiàng)目不但將面臨同樣嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，而且還將處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的狀態(tài)中，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是個(gè)極大的考驗(yàn)。

促進(jìn)有效供給最關(guān)鍵

15日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松在廣州出席“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2011論壇”時(shí)所做的報(bào)告談到，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，預(yù)計(jì)明年保障房建設(shè)情況比今年好，而且分布均勻，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是現(xiàn)實(shí)的。

巴曙松指出，下一步政策調(diào)整中如何鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大供給政策，在抑制投資需求的情況下會(huì)如何擴(kuò)大供給，這些都是懸念。巴曙松稱，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，關(guān)鍵是促進(jìn)有效供給。

分化整合成行業(yè)主題

論壇上，金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹更直言，“我測(cè)算了一下，2012年有六成企業(yè)有資金缺口，有四成企業(yè)資金缺口超過(guò)總資產(chǎn)。所以我覺(jué)得2012年是行業(yè)分化和整合的一年。”

建設(shè)部政策研究中心主任秦虹預(yù)測(cè)，明年的增長(zhǎng)速度比今年要低。作為開(kāi)發(fā)商，河山資本創(chuàng)始人曹少山的言論頗具代表性：“行業(yè)當(dāng)中可能有一些標(biāo)志性并購(gòu)或整合出現(xiàn)，有更多企業(yè)可能在2012年'流血犧牲'。”

第四篇：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)...

號(hào) 企業(yè)(集團(tuán))名稱

序號(hào)

企業(yè)(集團(tuán))名稱

中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司 中國(guó)核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)公司 中國(guó)航天科技集團(tuán)公司 中國(guó)航天科工集團(tuán)公司 中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司 中國(guó)船舶工業(yè)集團(tuán)公司 中國(guó)船舶重工集團(tuán)公司 中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)公司 中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司 中國(guó)電子科技集團(tuán)公司 中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司 中國(guó)石油化工集團(tuán)公司 中國(guó)海洋石油總公司 國(guó)家電網(wǎng)公司

中國(guó)南方電網(wǎng)有限責(zé)任公司 中國(guó)華能集團(tuán)公司

中國(guó)機(jī)械工業(yè)集團(tuán)有限公司

機(jī)械科學(xué)研究總院

中國(guó)中鋼集團(tuán)公司

中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司

中國(guó)鋼研科技集團(tuán)公司

中國(guó)化工集團(tuán)公司

中國(guó)化學(xué)工程集團(tuán)公司

中國(guó)輕工集團(tuán)公司

中國(guó)工藝（集團(tuán)）公司

中國(guó)鹽業(yè)總公司

華誠(chéng)投資管理有限公司

中國(guó)恒天集團(tuán)公司

中國(guó)中材集團(tuán)公司

中國(guó)建筑材料集團(tuán)有限公司

中國(guó)有色礦業(yè)集團(tuán)有限公司

北京有色金屬研究總院

中國(guó)大唐集團(tuán)公司 中國(guó)華電集團(tuán)公司 中國(guó)國(guó)電集團(tuán)公司 中國(guó)電力投資集團(tuán)公司 中國(guó)長(zhǎng)江三峽集團(tuán)公司 神華集團(tuán)有限責(zé)任公司 中國(guó)電信集團(tuán)公司

中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司 中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)公司

中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司 中國(guó)第一汽車(chē)集團(tuán)公司 東風(fēng)汽車(chē)公司

中國(guó)第一重型機(jī)械集團(tuán)公司 中國(guó)第二重型機(jī)械集團(tuán)公司 哈爾濱電氣集團(tuán)公司 中國(guó)東方電氣集團(tuán)有限公司 鞍鋼集團(tuán)公司 寶鋼集團(tuán)有限公司 武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司 中國(guó)鋁業(yè)公司

中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司

北京礦冶研究總院

中國(guó)國(guó)際技術(shù)智力合作公司

中國(guó)建筑科學(xué)研究院

中國(guó)北方機(jī)車(chē)車(chē)輛工業(yè)集團(tuán)公司

中國(guó)南車(chē)集團(tuán)公司

中國(guó)鐵路通信信號(hào)集團(tuán)公司

中國(guó)鐵路工程總公司

中國(guó)鐵道建筑總公司

中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司

中國(guó)普天信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司

電信科學(xué)技術(shù)研究院

中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總公司

中國(guó)中紡集團(tuán)公司

中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)有限公司

中國(guó)絲綢進(jìn)出口總公司

中國(guó)林業(yè)集團(tuán)公司

中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)總公司

中國(guó)國(guó)旅集團(tuán)有限公司

中國(guó)保利集團(tuán)公司

珠海振戎公司

中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院

中國(guó)海運(yùn)（集團(tuán)）總公司 中國(guó)航空集團(tuán)公司 中國(guó)東方航空集團(tuán)公司 中國(guó)南方航空集團(tuán)公司 中國(guó)中化集團(tuán)公司 中糧集團(tuán)有限公司 中國(guó)五礦集團(tuán)公司

中國(guó)通用技術(shù)（集團(tuán)）控股有限責(zé)任公司

中國(guó)建筑工程總公司 中國(guó)儲(chǔ)備糧管理總公司 國(guó)家開(kāi)發(fā)投資公司 招商局集團(tuán)有限公司 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司

中國(guó)冶金地質(zhì)總局

中國(guó)煤炭地質(zhì)總局

新興際華集團(tuán)有限公司

中國(guó)民航信息集團(tuán)公司

中國(guó)航空油料集團(tuán)公司

中國(guó)航空器材集團(tuán)公司

中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)有限公司

中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)有限公司

中國(guó)黃金集團(tuán)公司

中國(guó)儲(chǔ)備棉管理總公司

中國(guó)印刷集團(tuán)公司

中國(guó)廣東核電集團(tuán)有限公司

中國(guó)華錄集團(tuán)有限公司

中國(guó)港中旅集團(tuán)公司[香港中旅（集團(tuán)）

上海貝爾股份有限公司

有限公司]

國(guó)家核電技術(shù)有限公司 中國(guó)商用飛機(jī)有限責(zé)任公司 中國(guó)節(jié)能環(huán)保集團(tuán)公司 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 中國(guó)華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司

彩虹集團(tuán)公司

武漢郵電科學(xué)研究院

華僑城集團(tuán)公司

南光（集團(tuán)）有限公司

中國(guó)西電集團(tuán)公司

中國(guó)誠(chéng)通控股集團(tuán)有限公司 中國(guó)中煤能源集團(tuán)公司 中國(guó)煤炭科工集團(tuán)有限公司

中國(guó)鐵路物資總公司

中國(guó)國(guó)新控股有限責(zé)任公司

一線城市是指對(duì)本國(guó)的經(jīng)濟(jì)和政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，一線城市一般均領(lǐng)先于其他城市。在商業(yè)活動(dòng)中，企業(yè)也會(huì)將具有重要市場(chǎng)地位的城市稱為一線城市。

同時(shí)中國(guó)最常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念起源于房地產(chǎn)市場(chǎng)。常規(guī)或主要的指標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)地位、城市規(guī)模（人口，面積等）、城市級(jí)別、影響力、輻射力、知名度等。

排行依據(jù): 1政治地位 2經(jīng)濟(jì)實(shí)力 3城市規(guī)模 4區(qū)域輻射力

一線城市

一線強(qiáng) 北京 上海（一個(gè)政治文化中心，一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，無(wú)爭(zhēng)議）

一線 廣州 深圳（南粵雙雄，實(shí)力旗鼓相當(dāng)，公認(rèn)一線）

準(zhǔn)一線 天津（原本屬于二線強(qiáng)，近幾年國(guó)家重視、發(fā)展極快，步入準(zhǔn)一線）

二線城市

二線強(qiáng) 南京 武漢 沈陽(yáng) 西安 成都（都屬于區(qū)域中心城市）

重慶（直轄市）

杭州（經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、副省級(jí)）

青島 大連 寧波（三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的計(jì)劃單列市）

二線中 濟(jì)南 哈爾濱 長(zhǎng)春（剩下的三個(gè)副省級(jí)城市）

廈門(mén)（計(jì)劃單列市、規(guī)模小所以只能是二線中）

鄭州 長(zhǎng)沙 福州（經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的三個(gè)非副省級(jí)省會(huì)城市）

烏魯木齊 昆明（國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的邊疆國(guó)際化城市）

蘭州（西北重工業(yè)城市、蘭州軍區(qū)）

蘇州 無(wú)錫（最發(fā)達(dá)的兩個(gè)非省會(huì)地級(jí)市）

二線弱 南昌 貴陽(yáng) 南寧 合肥 太原 石家莊 呼和浩特（七個(gè)實(shí)力相當(dāng)?shù)氖?huì)城市）

準(zhǔn)二線 佛山 東莞（兩個(gè)制造業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市）唐山（環(huán)渤海重工業(yè)大城市）煙臺(tái)（環(huán)渤海重要港口、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市）泉

州（閩南經(jīng)濟(jì)中心城市）包頭（重工業(yè)大城市）

三線城市

三線強(qiáng) 銀川 西寧 海口 洛陽(yáng) 南通 常州 徐州 濰坊 淄博 紹興 溫州 臺(tái)州 大慶 鞍山 中山 珠海 汕頭 吉林 柳州

三線中 拉薩 保定 邯鄲 秦皇島 滄州 鄂爾多斯 東營(yíng) 威海 濟(jì)寧 臨沂 德州 濱州 泰安 湖州 嘉興 金華 泰州 鎮(zhèn)江 鹽城 揚(yáng)州 桂林 惠州湛江 江門(mén) 茂名 株洲 岳陽(yáng) 衡陽(yáng) 寶雞 宜昌 襄樊 開(kāi)封 許昌平頂山 贛州 九江 蕪湖 綿陽(yáng) 齊齊哈爾 牡丹江 撫順

三線弱 本溪 丹東 遼陽(yáng) 錦州 營(yíng)口 承德 廊坊 邢臺(tái) 大同 榆林 延安 天水 克拉瑪依 喀什 石河子 南陽(yáng) 濮陽(yáng) 安陽(yáng) 焦作 新鄉(xiāng) 日照 聊城棗莊 蚌埠 淮南 馬鞍山 連云港 淮安 麗水 衢州 荊州 安慶 景德鎮(zhèn) 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清遠(yuǎn) 揭陽(yáng) 梅州 肇慶 玉林 北海 德陽(yáng) 宜賓 遵義 大理

四線城市：剩余的所有城市

2005年中國(guó)各省地區(qū)GDP排名

單位（億元人民幣）

臺(tái)灣 28544左右

廣東 21701.28

山東 18468.3

江蘇 18272.12

香港 14000－15000（2004年為12820億港元，2005年增長(zhǎng)率8%左右）

浙江 13365

河南 10535.2

河北 10116.6

上海 9125

遼寧 7920

四川 7385.1

北京 6814.5

福建 6487

湖南 6237

湖北 6000

黑龍江 5510

安徽 5375.8

江西 4070

廣西 4063.3

山西 4000(超過(guò))

內(nèi)蒙 3822.7

陜西 3674.75

天津 3663.86

吉林 3614.92

云南 3400（預(yù)計(jì)）

重慶 3069.1

新疆 2680（預(yù)計(jì)）

貴州 1910（預(yù)計(jì)）

甘肅 1894（預(yù)計(jì)）

澳門(mén) 900－1000（2004年為827澳門(mén)元，2005增長(zhǎng)率為8－9%）

海南 903.6

青海 543.2

寧夏 525（預(yù)計(jì)）

西藏 250.4

人均GDP只是一個(gè)并不精確的參考數(shù)據(jù)，并不能代表人均收入排名，更不能代表一個(gè)地區(qū)本地居民的人均收入排名。因?yàn)槭紫雀鞯厝丝诙紵o(wú)法精確統(tǒng)計(jì)，按國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)以各地公布的人口總數(shù)或常住人口總數(shù)來(lái)計(jì)算，由于各地公報(bào)未全部出來(lái)，人口就按2004年底的計(jì)算，2005年的各地GDP也只是初步統(tǒng)計(jì) 7

或估計(jì)，這樣得出的2005年人均GDP當(dāng)然不準(zhǔn)確，但是誤差也不會(huì)大，只是各省的數(shù)字普遍稍大一點(diǎn)。

人均排名 省區(qū) 人均GDP（元RMB）

01 香港 201625－216026

02 澳門(mén) 186722－207469

03 臺(tái)灣 15215美元

04 上海 52378

05 北京 45652

06 天津 35791

07 浙江 28318

08 廣東 26134

09 江蘇 24584

山東 20118

遼寧 18781

福建 18476

內(nèi)蒙 16032

河北 14858

黑龍江14436

新疆 13652

吉林 13347

山西 11994

海南 11049

河南 10842

青海 10085

湖北 9973

陜西 9918

重慶 9761

江西 9501

湖南 9312

西藏 9149

寧夏 8933

四川 8465

廣西 8311

安徽 8292

云南 7701

甘肅 7232

貴州 4893

注1（香港人均GDP2004年為186267港元，2005年增長(zhǎng)率8%左右）

注2（澳門(mén)GDP2004年為827億澳門(mén)元，2005增長(zhǎng)率為8－9%）

注3（臺(tái)灣人均GDP為自己公布

各省的第二大城市

2008-10-9 19:17 提問(wèn)者：柯打 | 懸賞分：5 | 瀏覽次數(shù)：1477次

各省的第一是省會(huì)城市,那第二呢?

2008-10-9 19:42 最佳答案

江蘇，蘇州、無(wú)錫； 浙江，寧波；

福建，泉州、廈門(mén)； 廣東，深圳； 廣西，柳州； 云南，曲靖； 貴州，遵義； 四川，綿陽(yáng)；

第五篇：淺析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

淺析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，樓市持續(xù)升溫，很多人都在驚呼： 中國(guó)樓市怎么了，房?jī)r(jià)還要漲多少？面對(duì)這一極其復(fù)雜的問(wèn)題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。本文從分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期宏觀趨勢(shì)入手，闡述了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府管理職能作用。

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度的居高不下，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了市場(chǎng)化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長(zhǎng)為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動(dòng)了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過(guò)熱的勢(shì)頭，也給經(jīng)濟(jì)安全帶來(lái)一定的隱患，這一極其復(fù)雜的問(wèn)題，既有供求基本方面的原因，也有成本壓力原因，同時(shí)還有各房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)方的相互博弈的原因。這種種的問(wèn)題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期宏觀趨勢(shì)

房地產(chǎn)業(yè)迅猛的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這些年來(lái)，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)反復(fù)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，仍然處于一個(gè)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)明顯的供小于求格局，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)明顯。從相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間看，這一趨勢(shì)不會(huì)有根本性的轉(zhuǎn)變，主要原因如下：

1．我國(guó)居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)能力日益增強(qiáng)。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)增長(zhǎng)很快，這不僅是我國(guó)改革開(kāi)

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發(fā)的碩果，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)重要的拉動(dòng)力之一。從中長(zhǎng)期展望，只要我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)趨勢(shì)沒(méi)有大的變化，我國(guó)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和市場(chǎng)容量就將繼續(xù)增加。

2．我國(guó)居民對(duì)住房的需求量日益擴(kuò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期呈上漲趨勢(shì)。中國(guó)每年凈增人口大約1 200萬(wàn)，每年結(jié)婚人數(shù)大約960萬(wàn)對(duì)，每年農(nóng)村到城市從工經(jīng)商的人口7000萬(wàn)左右。城市化趨勢(shì)日益明顯，改革開(kāi)放三十年以來(lái)城市化率共提高了20個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到46％。照此速度，到2020年我國(guó)城市化率將達(dá)到6O％左右，這大大加劇了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張的局面。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行各業(yè)都需要經(jīng)營(yíng)性和生產(chǎn)性用房用地以及相應(yīng)的配套設(shè)施，還有如城市新增體育場(chǎng)、會(huì)展中心，新建和拓寬道路等等。現(xiàn)有住房人群還有相當(dāng)大的改善住房的需求。目前國(guó)內(nèi)人均住房建筑面積為20平方米，達(dá)到35平方米才算得上較為寬敞、舒適的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)城市家庭人口平均為3.12人，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。然而，要達(dá)到這個(gè)小康住房標(biāo)準(zhǔn)，至少要花40年到50年的時(shí)間。

3.房地產(chǎn)的成本日益增加，在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。自從我國(guó)取消福利分房以后，尤其是土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛制度后，住房成本中的土地成本越來(lái)越高，各地不斷刷新的地王記錄都早已是見(jiàn)怪不怪了。同時(shí)住房的建工成本也在不斷提高，一方面緣于為滿足人們對(duì)住房條件和環(huán)境的不斷提高而增加的諸如設(shè)計(jì)、裝飾、配套等方面的成本；另一方面，也是緣于不斷上漲的原材料、運(yùn)輸和人工等方面的成本。另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的各種類型的銷(xiāo)售費(fèi)用也在不斷提高，以保證其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利拿地、拆遷、上市火爆銷(xiāo)售。

4．大量的居民存款和游資的存在，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大壓力。截至2009年，我國(guó)城鄉(xiāng)居民存款余額達(dá)到26萬(wàn)億左右。這些錢(qián)都需要一個(gè)穩(wěn)定的投資渠道，目前我國(guó)的投資渠道主要就是股市、樓市，而其他諸如黃金、外匯、藝術(shù)品等投資渠道則相對(duì)較窄，專業(yè)水平要求也較高，而在我國(guó)目前，在投資股市的整體風(fēng)險(xiǎn)大于收益的情況下，投資房地產(chǎn)業(yè)就成為了相對(duì)更優(yōu)的選擇了。

5．我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)是建立一個(gè)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)每年都會(huì)帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)2—3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能直接或間接的帶動(dòng)建材行業(yè)、建筑行業(yè)、裝飾行業(yè)、家具行業(yè)、電器行業(yè)等上下游近50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展還帶來(lái)了大量的就業(yè)崗位，其發(fā)展經(jīng)濟(jì)的作用在我國(guó)目前還沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能夠取代。

綜上，從長(zhǎng)期來(lái)看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，沒(méi)有特別大意外的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新增消費(fèi)需求、改善型需求、投資需求和投機(jī)需求幾方面的需求總量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我國(guó)有限的房地產(chǎn)供應(yīng)總量，這將使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在中長(zhǎng)期內(nèi)仍然是具有可持續(xù)的上升發(fā)展空間的。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府管理分析

經(jīng)過(guò)上述分析，我們了解到了作為大宗不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體宏觀趨勢(shì)是長(zhǎng)期向上的，這種趨勢(shì)既體現(xiàn)在市場(chǎng)規(guī)模上的不斷擴(kuò)大，同時(shí)也會(huì)體現(xiàn)在價(jià)格上的長(zhǎng)期看漲。但同時(shí)也直接導(dǎo)致了諸多市場(chǎng)問(wèn)題，如建設(shè)用地增長(zhǎng)過(guò)快，地價(jià)房?jī)r(jià)均出現(xiàn)非理性上漲，市場(chǎng)投機(jī)氣氛濃重，房屋空

臵率持續(xù)增長(zhǎng)等；同時(shí)還間接帶來(lái)了一系列社會(huì)民生問(wèn)題，如各種各樣的拆遷糾紛，老百姓的“蝸居”現(xiàn)象，“房奴”們的沉重生活負(fù)擔(dān)等等，這種種的問(wèn)題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。中央政府作為決策者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著決定性的作用；地方政府作為管理者，起著監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

1．地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中有著重要作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到管理者的作用。一方面，城市的規(guī)劃布局、土地供給、房地產(chǎn)政策優(yōu)惠、交易成本及輿論導(dǎo)向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府還直接監(jiān)管著房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與地方GDP增長(zhǎng)、地方財(cái)政收入及政府官員的政績(jī)密切相關(guān)，是各地方政府都要重點(diǎn)關(guān)注的市場(chǎng)。一個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能夠直接帶動(dòng)地方GDP的有效增長(zhǎng)，GDP的有效增長(zhǎng)又直接關(guān)系到政府官員的政績(jī)考核。房地產(chǎn)行業(yè)還具有顯著的地方政府行政壟斷行為，在土地所有權(quán)上，我國(guó)的土地是屬于國(guó)家所有的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛等方式獲得土地的使用權(quán)，向國(guó)家繳納土地出讓金，這其中，土地出讓金的70％歸地方政府所有。土地出讓金的收入和各種房地產(chǎn)市場(chǎng)交易稅費(fèi)是許多地方政府主要的收入來(lái)源，許多地方甚至超過(guò)了50％，這種“土地財(cái)政”導(dǎo)致地方政府嚴(yán)重的依賴地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，地方政府之間也會(huì)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)之間進(jìn)行博弈，因此，在發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的這種利益驅(qū)動(dòng)下，各個(gè)地方政府都會(huì)或明或暗地助推房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。加之地方政府尤其是地方官員的政績(jī)至上觀念，使得這一現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。此外，從地方政府官員個(gè)人來(lái)說(shuō)，由于他們占據(jù)著信息優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，絕大多數(shù)人及其親友都購(gòu)買(mǎi)了許多房產(chǎn)，站在他們自身經(jīng)濟(jì)利益的角度，要想讓

他們抑制房?jī)r(jià)，實(shí)在有點(diǎn)難。具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先，控制土地供給，通過(guò)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等方式抬高土地價(jià)格，從基礎(chǔ)上推高房?jī)r(jià)；其次，大搞城市拆迂改造，創(chuàng)造房地產(chǎn)剛性需求，加大供需缺口，拉高房?jī)r(jià)，有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)一些不合理的形象工程，既提高了政績(jī)，又減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給；再次，對(duì)國(guó)家一些旨在增加房屋供給、抑制房?jī)r(jià)的政策措施陽(yáng)奉陰違、拖拖拉拉，如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)緩慢等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的囤地囤房行為睜一只眼閉一只眼。在地方經(jīng)濟(jì)利益面前，地方政府成了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的助推器，而忽視了其本身應(yīng)有的監(jiān)管和調(diào)控職能。

2．中央政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策制定者，在通盤(pán)考慮我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高的前提下，制定房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)相關(guān)政策。中央政府制定的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要有：首先實(shí)行寬松或緊縮的貨幣政策，來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金量，從而達(dá)到調(diào)控供求的目的，具體如調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整貸款利率、對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行信用控制、對(duì)金融企業(yè)進(jìn)行窗口指導(dǎo)等等。其次實(shí)行寬松或緊縮的財(cái)政政策，來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，最直接的就是稅收政策，直接影響市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的成本，對(duì)于地方政府的公共工程也會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)和周邊的房地產(chǎn)價(jià)格變化，對(duì)某些地方政府的轉(zhuǎn)移支付及代發(fā)地方債都可以幫助地方政府獲得更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金等。再次制定房地產(chǎn)供給政策，如明確商品房和保障房的供給規(guī)劃，來(lái)控制房地產(chǎn)供應(yīng)量。最后強(qiáng)化地方政府職責(zé)，制定規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的政策法規(guī)，加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)管。如規(guī)定了房開(kāi)商拿地兩年內(nèi)未開(kāi)發(fā)的應(yīng)予收回的政策，同時(shí)需要地方政府負(fù)起監(jiān)管職責(zé)等。中央政府作為決策者，在制定房地產(chǎn)政策時(shí)，必須要考慮到對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，對(duì)百姓提高生活水平的影響，對(duì)于整個(gè)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的影響，而其他的參與方則不具備這種對(duì)宏觀利益的考慮，只是微觀的考慮各自的利益而已。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)政策主導(dǎo)的市場(chǎng)，中央政府的決策決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，因此必須慎重，像2008年到2009年的兩種截然相反的房地產(chǎn)政策，所引起的市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)希望以后可以盡量避免。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，中央政府不可能對(duì)其進(jìn)行過(guò)度打壓，而只可能對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，使其能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展，為發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)、改善人民生活水平作出其應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

政府是社會(huì)總體利益的代表，以實(shí)現(xiàn)全社會(huì)資源的最優(yōu)配臵和維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展為目標(biāo)，不能成為房地產(chǎn)商協(xié)同行為中利益相關(guān)者的一員，進(jìn)一步的政策調(diào)控要更加直接地作用于房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和企業(yè)行為，更加直接地針對(duì)產(chǎn)業(yè)中的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，打破區(qū)位范圍內(nèi)的價(jià)格協(xié)同，催化區(qū)位范圍內(nèi)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。只有這樣才能保證增加投入的土地和資金要素不再成為企業(yè)協(xié)同獲得超額利潤(rùn)的籌碼，才能對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯的政策效果，最終實(shí)現(xiàn)利益的合理分配，保證社會(huì)的和諧發(fā)展。