第一篇：我國房地產市場的現狀及發展趨勢

房地產市場的現狀及其發展趨勢

【內容提要】房地產業在我國還是一個新興的行業，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。

【關鍵詞】房地產 房價 政策發展

房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交易的當事者、房地產商品、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現象，決定并影響著房地產市場的發展和趨勢。另外，房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由于房地產開發商品本身具有區別于其他商品的獨特規律，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區別于一般市場的基本特性。

進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢又是如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？

一、中國房地產業發展現狀

1、房地產投資狀況

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。

2、房地產開發狀況

根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若

干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。

3、房地產銷售狀況

從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。

二、中國房地產業的發展趨勢分析

從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。

中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現實需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期。

新世紀我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可支配收入也將持續增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。目前城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調整，擴大經濟適用房建設的力度，加快住宅發展，刺激房地產市場的需求。國內的房地產市場依然亟待規范，但是我們有理由給它一個良好的發展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

【參考文獻】

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[2]吳天全,史宏軍.房地產測繪發展淺析[J].科技信息(科學教研).2007(29)

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[4]陳波.我國房地產市場現狀及發展趨勢分析[J].遼寧廣播電視大學學報.2007(03)

第二篇：宜賓房地產市場現狀及發展趨勢

社會問題研究報告之

宜賓房地產市場現狀及發展趨勢

組長：劉先福

組員：王玉鳳 吳 林 李亞菲 郭麗梅

宜賓學院經濟與管理學院08級10班

注:此次調研主要采用抽樣調查法,調查對象為宜賓城區,南岸,江北三區的房地產市場.調研綱要：

調研題目：宜賓房地產市場現狀及發展趨勢 調研具體事項：

一、宜賓商品房供銷分析

（一）宜賓市商品房供應分析

（二）宜賓市商品房銷售分析

（三）宜賓市商品房空置面積分析

（四）宜賓市商品房成交均價分析

二、宜賓市房地產市場發展特征及開發趨勢

三、宜賓房地產市場預測

（一）未來2—3年房地產供應市場預測

（二）未來2—3年房地產需求市場預測

（三）宜賓市房地產市場價格預測

四、建材市場分析

五、調研分析總結

3本期90平米以下的中小戶型房源成交量與比上個月相比下降了4個百分點，而90-120平米的戶型房源下跌了3個百分點，而120平米以上的大戶型成交量與上月相比上漲了7個百分點。

3、交易價格情況

分析：本期宜賓城區24個在售樓盤，成交價格同上月相比變化不大，具體情況為：

老城區：成交項目只有半島小筑和都市名園兩個樓盤，目前平均價格為3280元/平米。

南岸西區：成交項目有，林中漫步、鑫空間、愛爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區八個樓盤，平均銷售均價為2776元/平米，同上月相比略有回調。

南岸東區：成交項目只有萊茵河畔西湖灣一個樓盤，平均銷售均價為3500元/平方米。

中壩組團：成交項目有春江盛景、富鄰金沙兩個樓盤，成交均價2890元/平方米。

天柏組團：成交項目只有天池雅苑一個樓盤成交，銷售均價為2200元/平方米左右。

江北片區：成交項目有香頤雅園、和興花園兩個樓盤，成交均價為2600元/平方米。

白沙組團：成交項目有金鳳凰花園、黃角坪花園二個樓盤成交均價為2070元/平方米左右；

備注：由于各樓盤其位置，品質的因素，成交價格與實際在售區域均價還有一定的差距。

二、本期商品房供應情況

本期有鼎業江北興城、寅吾黃桷坪花園2個項目拿到預售許可證，住宅總共445套（面積：39930.08平米，商業面積:668.4平米，地下車庫：8301.2平米)。

6勢，不能滿足日益增長的需求。業內認為，2008年金融危機導致的供地不足和開工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長期的供給可能會有所改變，但就明年上半年而言，供不應求的局面暫時還無法改變，這將導致價格繼續上行。

第四部分(劉先福)

建材市場分析

一個建材企業的生存、發展的狀況如何，取決于其企業產品在建材市場所占份額的多寡。所以，作為企業經營，研究和把握實現企業直接效益的市場終端走勢，把與消費者打交道的“賣潮找準、搞活，就成為一個不可回避的現實課題。在２００２中國佛山陶博會期間中國陶瓷網獨家網上直播的“中國陶瓷發展與未來高峰論壇”上，主講專家劉景洲先生對中國建材市場的發展趨勢作了精辟的分析，為聽眾 帶來了全新的思考和啟迪。

我國建材市場經歷上個世紀８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發展。進入本世紀，全國經營面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬元以上的建材市場約有２５００家，全年交易額達到２０００億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，已經形成名副其實的建材市場流通的主渠道。目前我國建材市場的管理模式是多元化格局。多數為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數，約占９０％以上。

從市場經營范圍來看，有綜合型市場，有專業型市場，也有以經營某一大類產品為主，其他產品為補充型市常當前綜合型市場雖占多數，但有特色的專業市場呈上升趨勢。

一、攤位制市場的管理格局將出現新的模式

現有攤位制市場管理，大部分是物業管理型，存在種種弊端，如商區布局零亂，交易行為不規范，糾紛多，購物環境差，市場信譽度低等，發展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發展、競爭，這種管理模式，對內缺乏凝聚力，對外，缺乏競爭力，是難以為繼的。市場的管理從物業管理型向新的經營管理型發展是必然之勢。

二、攤位制市場的營銷功能將逐步細分

當前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發零售功能不清，二是市場占地規模大，三是市場中經營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發展過程中不可避免的問題，但它影響著市場

國外幾十年培育發展成功的經驗，又有國內５年實踐經驗的借鑒，特別是在建材超市發展中，外資企業將占據重要位置，據專家們預測，從現在起我國建材超市將進入一個快速發展階段，到２００５年，全國建材超市將超過１００家并將出現３到５個連鎖經營集團。

建材超市的業態主要是零售，它的發展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發為主的市場的影響相對要小得多。從我國地區來看，建材超市將首先在大消費城市和經濟較發達地區發展起來，由東到西逐步推進。經過５年左右的時間的發展，它的市場占有額在一些城市和地區將與現在占據主渠道地位的攤位制零售市場抗衡，再過５年左右的時間將逐步占據零售市場主渠道的地位。但就我國全國而言，由于受其本身業態的限制，它所能占據的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。

第五部分(全組人員)調研分析總結

隨著隨社會主義市場經濟的快速發展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產市場也進入了一個快速發展的新時期。近幾年來，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導房地產市場發展，全面完善市場運行機制，堅持培育和規范并舉，以啟動住房消費為重點，大力搞活房地產流通，使房地產市場得到健康有序的發展。

一、近幾年我縣的房地產市場概況

我縣的房地產市場的建設和發展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費需求給房地產市場帶來快速發展的有利時機和條件，采取各種有效措施大力搞活和規范完善市場，從自身看已經取得了長足發展，1999年，我縣啟動了第一起規范性小區商品房開發—翠柏小區，當時開發面積不足10000平方米，投資不足400萬元，產值不足600萬元，至2007年，全年全縣開發面積達到35.88萬平方米,投資額達到4.3億元,加上境內企業的縣外投資,投資額己達到9億元,估算產值突破12億元以上,開發量是1999年的35倍,房地產市場發展的突出的特征就是房屋交易量持續放量增長，我縣的房地

0個，共捐贈1817.7萬元，為縣域經濟社會發展做出較大貢獻。應該說，我縣的房地產業，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導下，總體是規范有序地持續健康發展的。

二、存在的問題

我縣房地產通過近十年的發展總體是健康有序的，但在這一過程中出現了一些問題應值得我們高度重視。主要表現為以下三個特點：

問題之一：土地宏觀調控，供需矛盾突出。近年來全國部分地區房價增長過快，房地產出現過熱現象。國家宏觀調控，嚴格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經成為制約我縣經濟發展的瓶頸。據了解2004年縣城僅征得城北新區土地600畝，其余幾乎無供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。

問題之二：違規建設突出，拆遷難度大。近年長興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣土地遲遲未完成開發，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價低，農民利益受到傷害。二是執法力度薄弱，違規建設普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無法保障，有的開發商為了盡快拆遷，對個別建筑物高價賠償，遠遠突破賠償標準和市場價格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價，最后造成無法賠償安置，拆遷難以推進，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開發項目無法動工，市場房源緊張。

問題之三：房價上漲過快，百姓“居不易”?！鞍驳脧V廈千萬間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房價從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠遠不及。已買房的多數是超前消費，負債購房，生活壓力較大。沒買房的只能望房興嘆。

三、幾點對策

針對以上問題，結合我縣實際，提出以下幾點對策：

對策一：政府應高度重視房地產的發展，加大宏觀調控。具體應 從以下幾方面進行：

一是強化規劃調控，改善商品房結構。要盡快明確普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。

二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，適當增加中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。依法制止炒買炒賣土地行為。

三是加強對普通商品住房限價房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。

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第三篇：長沙房地產市場現狀及發展趨勢探討

長沙房地產市場現狀及發展趨勢探討

長沙是湖南省的省會，是全省政治、經濟、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀80年代開始，我國房地產開始快速發展，帶動了一大批相關產業的發展，成為國民經濟的支柱產業。長沙房地產業是在我國住房制度改革中不斷發展起來的，進入20世紀90年代后期，長沙房地產才真正進入市場化階段。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產市場不斷發展壯大。

一、長沙房地產市場現狀分析

(一)開發增速減緩，土地資源優化配置

受國家宏觀調控政策的影響，長沙市房地產投資增速仍將趨緩；同時，受國家土地市場整頓的影響，房地產開發的土地價格和成本將繼續走高。而按照招拍掛模式，限量供應的土地將更多的集中在一些有資金、有實力的品牌房地產企業手中，反映到商品房市場的表象就是大項目、大盤增多，小項目、小盤相對減少。

(二)市場需求旺盛，房價穩中有升

長沙經濟水平的進一步提高，導致居住購房需求旺盛。長沙的房價，以南二環附近的幾個樓盤的價格變化，可以看出長沙房價的變化情況。2002年某樓盤的均價在1200元，平方米(沒有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤的3期漲到了1800元，平方米(沒有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開發另一樓盤，價格到了2200元，平方米，而時隔一年開發的該樓盤第二期，價格漲到了2700元，平方米(目前該區域房價在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環附近、與前述樓盤不遠的另一樓盤，該樓盤共開發了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價2700元/平方米，2008年推出第二期，均價4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價5000元多/平方米。

通過對上述兩家開發商開發的樓盤價格分析可以看出，長沙房價在位置稍好的地方，隔一年，房價漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時間的推移，越來越大。最近幾年，房價增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。

(三)長沙的城市規劃給房地產發展帶來契機

大長沙的城市規劃，將促進長沙房地產的全面升級近年來，大長沙的城市規劃為房地產的全面升級提供了更高的平臺。長株潭一體化，帶動了南長沙房地產的全面啟動與升溫；湘江沿江風光帶和橘子洲遠景規劃逐步帶動了江岸板塊的發展；河西大學城片區、長沙東區開發的升級換代，為近郊大盤提供了絕佳的機遇；隨著高鐵開通，兩型社會建設，城際鐵路的鋪設，長沙將不再是長沙人的長沙，而是湖南的長沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購房者的進入，給長沙市房地產的發展呆了契機。

二、長沙房地產發展趨勢

2008年，受全球性金融風暴影響，中國房地產業出現下滑，長沙房地產市場步入調整。一系列穩定市場的產業扶持措施，將住房保障與擴大需求并舉，通過強化政府對市場的引導與監管，長沙市房地產市場在年末開始出現回暖跡象。

2009年以來，長沙市委市政府牢牢抓住國家“保增長、擴內需”的重大契機，出臺了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機對長沙市房地產業的沖擊，逐步扭轉了房地產投資持續下滑的局面，房地產投資逐月回升，商品房銷售量與價格齊升。

兩型社會和河西先導區的建設，無疑對長沙房地產業注入了無限的想象空間，為長沙房地產市場注入新的活力?？梢灶A見，長沙社會經濟將保持新的繁榮，就業機會增多，人居環境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業，從而催生不少的剛性需求。從城市發展看，隨著城市化、工業化進程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產市場需求仍然旺盛，價格還會保持在平穩增長區間。

三、長沙房地產理性發展的建議

1、合理、規范房價。

任何商品，價格往往具有決定性的作用。對于商品房，其價格即不能太低，也不能太高，要與長沙的經濟發展狀況相適應。房價太低，開發商沒有積極性，結果導致無房可賣；房價太高，容易造成恐慌，形成泡沫經濟。開發不同檔次、不同價格的商品房，以滿足不同社會群體的需求。例如，開發別墅，滿足一些企業家、社會知名人士、海外人事的需求；開發高檔商品房，滿足中產階層的需求，開發經濟適用房，滿足低收人家庭的需求，開發廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。

2、百姓購房要理性、適量貸款。

對于老百姓而言，購房是其一生中最大的消費，購房要量力而行，不要盲目

追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應，避免成為“房奴”；同時，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當進行提前消費，這樣，既可以改善居住條件，經濟上又可以承受得了。

3、政府加大宏觀調控力度，引導房地產健康發展。

在房地產開發中，政府的作用很關鍵，因為，土地的出讓、稅收的確定、建設許可、房產的管理是由政府控制的。政府可以通過土地的出讓、稅率的多少等政策規范開發商的行為，嚴厲打擊囤地和捂盤等投機行為，例如，如果某一樓盤的實際銷售量未達至一定的比例，禁止開發商開發下一樓盤，開發商必須公示實際的銷售量；加大銀行監管，通過稅收政策，打擊各種炒房的游資，當同一戶頭或者同一人購買房產超過一定數量時，課以重稅或者對資金來源進行調查；規范投資性購房行為，對購買多套住房或者空置達到一定時間的住房課以重稅。

4、房地產開發和兩型社會建設結合起來，打造宜居長沙。

隨著全球環境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發生，人們的環保意識越來越強烈，最近，第15屆世界氣候變化大會在丹麥的哥本哈根召開，世界各國正在為減排商量對策，倡導人們過“低碳”生活。湖南正在長株潭地區進行兩型社會示范區建設，因此，在房地產開發中，要鼓勵開發商建設環保型房屋，例如政府補貼開發商在環保房產建設中的額外投入，或者實行稅收優惠；在房產布局規劃中，建設一定的環保配套設施，如達到一定的規模，要建設污水處理設施；宏觀控制長沙的房產規模，合理控制外地在長購房數量，因為長沙的資源有限，城市建設不能無限制擴張，比如水資源，今年長沙段湘江水位連創歷史新低，導致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長沙外圍房產建設規模，通過價格杠桿的作用，以及加大交通基礎設施建設，引導人們在長沙周邊的城市群購房，減輕長沙市房地產市場的壓力。

四、結語與展望

長期來看，長沙市國民經濟保持持續良性的發展，“長株潭一體化”與“兩型社會“建設，地鐵修建，將迎來新的城市建設高峰，各種配套設施和居住環境得以加強與完善，從而推動岳麓新城、望城縣和開發區等市郊帶住房消費需求的大幅上升。加上保障性安居工程經濟適用住房和廉租住房項目的推進，市場供求關系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場供應結構將得以改善，這些都將引入新的商業投資機會，引發一場新的房地產開發熱潮，所以長沙未來的房地產發展趨勢是良性的。

第四篇：我國房地產市場現狀及未來發展趨勢分析(精)

摘要:當前,我國房地產產業在金融信貸、獲取土地、市場的調節機制等方面存在問題。但只要我們針對存在 的問題認真進行整頓,發揮好稅收的調節作用,加強信貸手段的調控,就會促進房地產的健康發展。

關鍵詞:房地產;現狀;發展中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(201023-0098-02 收稿日期:2010-05-18 作者簡介:鐘新式(1974-,男,福建安溪人,房地產經濟師,從事房地產研究。我國房地產市場現狀及未來發展趨勢分析 鐘新式

(福建安溪縣土地價格評估中心,福建安溪362400 經濟研究導刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No.97 No.23,2010總第97期2010年第23期伴隨著經濟的改革,我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展,對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是我們也要看到,受各種不利因素影響和制約,我國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此,國家曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控,雖然這些政策起到了很好的作用,但也有不少

問題沒有解決好。對于房地產市場現狀及未來發展趨勢和應采取的措施,筆者也進行了一些思考。

一、當前我國房地產開發現狀

(一房地產的開發投資規模呈現加大趨勢

房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋梁,沒有房地產開發,自然也就談不上銷售。有關統計數據清晰地顯示,房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分,且所占份額不斷加大,在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。從2000年到現在,如果我們把全國房地產開發投資額與固定投資總額作一下比較的話,房地產投資增長速度要明顯快于固定資產投資的增長速度,房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大,這一點顯得越來越明顯。(二價格收入比較高

房價收入比指的就是一套住宅的總價格占一個家庭年收入的比例,房價收入比就世界各國來說,是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5:l ,聯合國確定的標準一般是3:1,日本則是4:1,美國所占比例是3:1,而在中國,據初步測算,這一比例嚴重失去平衡,大約在10~15:1。一般說來,住房消費超過收入30%的家庭,我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的一項調查顯示,目前,32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上,這些已大大超過國際上公認的住房警戒線,應引起我們的重視。(三商品房空置率較高住房消費上也存在一些問題,消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機,而不是

為了居住,這就造成我國部分地區房屋空置率居高不下,已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月,我國空置一年以上的住房超過

50%,就不良資產而言,居我國各行業之首。

二、當前我國房地產業存在的主要問題(一金融信貸方面存在問題

我國的房地產金融信貸風險在不斷增加。這具體表現在,部分房地產開發商在購買土地開發的過程中,自籌方面的資金有些不足,為了籌資,于是千方百計從銀行取得貸款,這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款,購買多套住房,從而囤積房源,對房產進行炒作,這也會導致房地產業泡沫的產生,從而加劇信貸風險。(二經濟環境因素在影響著高房價

縱觀我國房地產的發展歷程,在每一次房地產市場的升溫背后,都是由于經濟的高速發展而催生的?，F在,中國經濟受到金融危機影響之后,經濟開始全面復蘇,這也會帶來房地產的進一步繁榮。隨著經濟的復蘇發展,這樣就會對工業用地、寫字樓物業的需求有所增加,市場需求就會受到更大刺激;同時,伴隨著經濟的持續增長,人民的收入會不斷增加,使得這些潛在的對住房的需求逐步轉為實際有效需求,影響著人們的購房需求。(三獲取土地存在問題在獲取國有土地使用權時時有違規現象發生,就是在出賣土地方面,也存在濫用土地資源、非法侵占農業用地,這樣就會致使房地產開發加快。尤為嚴重的是,有的開發商使用暗箱操作的手法,通過種種方式,低價獲得國有土地使用權,造成土地資產的不斷流失,擾亂了法律框架下的招標購地秩序,助長了行賄受賄不正常的風氣,更重要的是損壞國家的土地儲備,進而危害整個國民經濟的可持續發展。

(四中低檔普通商品住房開發欠缺

在房地產業的發展進程中,一些房地產開發商出于追求利潤的 98——

[責任編輯王佳]參考文獻: [1]曹振良.中國房地產業發展與管理研究[M].北京:北京大學出版社,2008.[2]尹中立.我國房地產泡沫形成的稅制因素[J].房地產世界,2007,(12.[3]陳伯庚,顧志敏.加強和完善房地產宏觀調控探析[J].中國房地產,2007,(6.需要,會去盲目開發高檔商品住宅和別墅群等情況,這樣就會忽視對中低檔普通住房戶的購房需要,造成房地產開發比例失調,一定程度上造成經濟適用房的開發出

現空檔。住房結構上的供給失衡,一方面會使房價不斷攀升,催生房地產泡沫,不利于房地產行業的穩定發展;另一方面,普通群眾對中低檔住房的需求不能得到滿足,就會激發普通大眾的不滿情緒,造成社會的不和諧。(五市場的調節機制有缺陷在房地產業的飛速發展過程中,市場的調節機制日益暴露其缺陷。在利益的不斷驅使下,許多房地產開發商由對合法經濟利益的追求演變為對暴利的追逐,導致某些地區的房價非理性飛漲。住宅作為人民群眾生活的基本物質條件,在某些地區卻成為了“房東”階層進行投資甚至是投機的生財工具。他們不斷炒高當地的房價以獲取超額的經濟利益,使真正有自住需求的房屋需求者買不起房,出現貧富差距日益擴大、兩極分化日趨嚴重的現象。

三、改變房地產市場現狀的應對措施(一整頓房地產市場秩序,規范企業行為

對房地產業,近年來群眾更是頗多微詞,要求加強治理整頓的呼

聲強烈。當前,我國對房地產業的管理上,存在著資質管理把關不嚴格、房地產市場準入門檻過低的問題?，F階段,在對房地產業的行業管理上,我們要走出常規,切實轉變思路。一要變項目前期審批后難以管理為全程監督,進行全程服務制約。二要加大對房地產市場整頓的力度,對于房價上漲離奇的地方,政府在特殊時期就應采取特殊手段,在管理手段上要更有針對性,對于迎風而上、違規的房地產企業給予更重的懲罰。

此外,要做到信息透明化,為對房地產的宏觀調控和消費者透明消費提供更加科學的依據。市場信息掌握準確是有效調控的基石,也是住房消費者理性選擇消費住房的一個重要條件。為此,在政府統一協調下,我們應著力加強各部門協作,整合各類資源,加快房地產市場信息系統和預警報體系建設,努力使局部性、結構性問題,防之于未發。使決策者和購房者時時刻刻都了解房產價格變動情況,從而有效改變房地產信息不對稱的不利局面。(二對房地產稅收體制進行更深層次的改革稅制結構要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產投資者更放心地投資,因為明確稅制可以幫助房地產投資者在作可行性研究的時候,準確地估算這些支出。稅

制也要簡單,對于各種稅項要根據其內在聯系和計征方便與否,加以歸類和合并。當前應解決有些地方房地產稅不統一的問題。另外,稅制還要保持相對穩定,不能朝令夕改,不能隨意增加,以體現稅收的嚴肅性和權威性,當然穩定并不等于一成不變,在稅制不變動的前提下,稅率應隨著社會經濟的發展作動態調整。房地產稅收體制進行改革要貫徹好如下原則:第一,全面性原則。房地產稅收體系的建立應考慮各種同房地產市場有關的行為,應根據在房地產開發、經營、管理全過程中所出現的各種利益關系設置相關的稅種。任何土地,除法律規定免稅外,無論是劃拔土地,還是出讓土地,只要處在國土范圍內,都有納稅義務,任何房地產交易,不管是出租、轉讓、抵押和典當都應交納相關稅收, 這樣,既能擴充稅源,又能減少部門間的扯皮現象。

第二,總體稅負適中原則。有一段時期,由于政策與管理上的雙

重誤區,導致中國房地產業利潤不合理地攀升,針對這種情況,采取加重稅賦的政策,與其他行業相比,房地產業稅賦明顯偏高。今后隨著市場運行機制的深入,房地產法規的進一步完善,房地產業的利潤率必然和社會平均利潤率基本吻合。從長遠來看,要保持房地產市場

興旺,實現經濟、社會的持續繁榮,有必要擬定合理的靈活的房地產稅收政策。(三加強信貸手段的調控

土地和資金是房地產市場發展的兩個龍頭,信貸資金的投放或收縮直接影響著房地產市場的活力與興衰。通過信貸限制及利率調整,控制資金投放于房地產業的數量和結構,應成為政府對房地產市場進行宏觀調控的重要手段。

第一,調控投放于房地產市場的資金規模及結構。在房地產市場發展過熱有引發泡沫經濟之前,信貸資金的控制尤為重要,特別要注意投放于開發商的信貸資金和投放于購房消費者的信貸資金應保持合理比例,目前,中國的房地產信貸資金更多地投放給了開發商,這也是中國房地產市場有效需求不足的重要原因。

第二,貸款利率和期限調整。利率是資金借貸的成本,直接影響市場各方主體的未來預期收益。在房地產市場有供過于求跡象時,可適當提高對房地產開發商貸款的利率,也可適當降低住房消費信貸利率,從兩方面達到對房地產進行宏觀調控的目標。第三,控制貸款成數。這主要體現在兩個方面,一是指房地產開發商在申請項目貸款時應具備的自有資金比例;二是指房地產購買者在購買時可申請到的最高貸款比例。貸款成數的高低直接影響了市場的活躍程度,各國在打擊樓市炒作時,往往以降低貸款成數作為操作手段,特別是嚴格控制期房的最高抵押貸款成數。

第四,建立和完善房地產金融市場,不斷提高房地產金融服務水平。房地產市場的繁榮與發展離不開金融市場提供的資金與高效服務,我們應探討和理順政策性房改金融業務,提高中低收入者的購房有效需求;建立和完善個人住房抵押貸款機制,為購房者提供信貸支持;開展房地產保險業務,為購房者和貸款人提供財產和信用保險,化解金融風險,運用資本市場解決房地產市場發展的資金來源問題,以促動房地產市場的良性發展。

第五,積極開展政策性的住房金融業務。住房問題直接關系到人民的生活質量和社會的穩定,各國政府都通過各種政策扶持居民解決住房問題,其中最重要的手段就是開展住房政策性金融業務。目前,國際上在解決這個問題時有幾種可借鑒的模式:一種是以德國為代表的住宅互助合作社;一種是以美國為代表的住房抵押貸款模式;一種是以新加坡為代表的公積金制度。無論何種模式,對低收人者實行財政補貼或相關資助都是必要的。我們應在借鑒基礎上,在這個方面繼續加強。

當前,從我國房地產市場現狀來看,存在的問題不少。對此,我們要給予積極的重視。只要我們針對當前發展現狀提出一系列的應對措施,就能使我國的房地產業走向健康發展的軌道。

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第五篇：我國醫療衛生信息化市場現狀及發展趨勢

我國醫療衛生信息化市場現狀及發展趨勢

關鍵字：趨勢 信息化 行業 醫療衛生

我國醫療衛生行業主要包括醫院、衛生院、社區衛生服務中心(站)、門診部、療養院、婦幼保健院、?？萍膊》乐螜C構、疾病預防控制中心、醫學科研機構、各級醫療衛生行政管理機構等醫療衛生機構。根據衛生部公布的統計數據，2008 年上述國內衛生機構數量為278,337 家。

根據衛生部發布的《醫院分級管理辦法》，國家對醫院實行分級管理，按照醫院的功能、任務、設施條件、技術能力、醫療服務質量和科學管理的綜合水平等條件，將醫院劃分為一、二、三級；每一級又分為甲、乙、丙三等，三級甲等為最高級別。

除醫院外，我國醫療衛生機構還包括衛生院39,860 家、門診部(所)180,752家、婦幼保健院(所/站)3,011 家、疾病預防控制中心3,534 家、專科疾病防治機構1,310 家，療養院(所)210 家、社區衛生服務中心(站)24,260 家、衛生監督所2,675 家和其他機構3,013 家。

醫療衛生信息化的發展過程

醫院是典型的兼具勞動密集型和知識密集型特征的機構，病人到醫院就診、住院乃至手術，需要經過一套十分復雜的診療流程才能完成，并涉及大量物流、費用乃至復雜的診療信息的處理。而醫生在為病人進行診斷、治療時，亦需采集大量的相關信息并借助專業知識進行綜合分析，整個過程涉及基礎醫學、醫學影像學、解剖學、藥理學、病理學以及心理學等多個專業學科，醫療業務本身的復雜性也就決定了為其提供技術支撐的醫院信息系統的復雜性。而我國醫院規模、水平參次不齊，各種綜合醫院和?？漆t院分類多樣化，相應加大了其產品開發的技術難度和創新要求。我國醫療衛生信息化發展相對較晚，隨著近幾年國內經濟的持續快速發展，醫療衛生行業的投入不斷加大，帶動了我國醫療衛生信息化的快速發展。

根據國際統一的醫療系統信息化水平劃分，醫院信息化發展普遍經歷三個階段：醫院管理信息化(HIS)階段、臨床管理信息化(CIS)階段和局域醫療衛生服務(GMIS)階段。除上述三個信息化階段之外，醫院和公共衛生管理中的基本管理信息系統(MIS)隨著醫療改革的深入也逐漸建立起來。醫院管理信息系統(HIS)是以收費為中心，將門急診的掛號、劃價、收費、配藥和住院病人的醫囑、配藥、記賬，以及醫院的人、財、物等工作，用計算機網絡進行管理，并將從各信息點采集的信息供管理人員查詢、管理和決策。目前，中國的大型醫院基本建立了成熟的HIS 系統，其應用不斷擴展，無線技術和手持設備等也逐漸應用到HIS 系統中。中小型醫院開始部署HIS 系統，社區醫療服務中心和鄉鎮衛生院也開始建立HIS 系統。

臨床管理信息系統(CIS)是以病人為中心，用影像存檔和傳輸系統(PACS)、放射信息系統(RIS)、檢驗信息系統(LIS)、病理信息系統(PIS)、手術信息系統(ORIS)等，全面收集病人的臨床信息，并通過醫生工作站提供給醫生。醫生可使用電子化醫囑錄入系統錄入處方、醫囑和檢查申請單，查詢檢查結果，建立電子病歷。這套系統將實現醫療文件“無紙化”，提高診治的自動化，并為區域醫療的開展打下基礎。目前，中國的大型醫院正處于CIS 系統建設的高峰期，諸如PACS 等各子系統的應用正逐漸成熟。由于各子系統的部署和運營處于相對獨立的階段，信息化建設比較發達的醫院已經開始進行集成。

公共衛生與區域醫療衛生管理信息系統，是用IT 技術把社會醫療保健資源和服務，如醫療保險、社區醫療、相關醫院、遠程醫療、衛生行政機關、藥品供應商、設備供應商、銀行等連接起來整合為一個系統，實現局域醫療衛生服務。

目前，中國的區域醫療信息系統還處于摸索和試驗階段，政府在區域醫療的管理流程和管理政策方面還沒有成熟，例如如何轉診、病歷的所有權歸屬等問題有待于進一步明確。區域醫療所需的基礎數據系統建設剛剛啟動，居民健康檔案、區域醫療數據中心等系統也處于起步階段。

基本管理信息系統(MIS)是醫院和醫療管理部門對基礎業務的管理。隨著信息化應用的深入，醫療機構對于管理信息系統的需求逐步增強，醫院成本核算管理和OA 是主要的管理信息系統。在新的醫療改革方案中，公立醫院對成本核算的需求驅動了對信息系統的需求。目前醫院的成本核算系統建設還處于起步階段，原因是政府的管理政策正在制定和調整中，不同醫療機構的成本核算系統發展區別較大。隨著社區衛生醫療網絡的建立，社區衛生的成本核算系統也正處于試驗階段，OA 建設同樣處于起步階段。

國內醫療衛生信息化應用發展狀況

目前，我國醫院信息化建設的重點開始從以費用、管理為主的醫院信息化初級階段逐步過渡到以醫院臨床信息為主的高級階段。醫院信息系統的開發和應用正在向深度發展，開始從早先的側重于經濟運行管理，逐步向臨床應用、管理決策應用延伸，逐步實現“以收費為中心”向“以病人為中心”的數字化醫院轉變，同時在合理利用醫療資源、優化醫療業務流程、完善醫院管理決策方面發揮越來越重要的作用。

目前三級醫院幾乎都開展了信息化建設，二級及以下級別的醫院中80%以上已經開展了信息化建設，大多數以HIS 系統為主。HIS 系統的應用基本成熟并逐步擴展應用，醫生工作站和護士工作站不斷普及，導醫系統更加完善；無線應用技術快速發展，手持終端應用逐漸擴展。CIS 系統正在逐步深入，PACS、RIS 等系統應用逐漸成熟，EMR(電子病歷)正在被越來越多的醫院試用和采用，手術麻醉、重癥監護等系統應用得到推廣。從2007 年開始的數字化醫院集成平臺穩步發展，但是整合難度較大，目前發展較慢。

2003 年SARS 重大疫情災害爆發后，暴露出我國對于突發公共衛生事件的應急機制不健全、公共衛生發展嚴重滯后的問題。政府開始加大對公共衛生領域等區域性醫療衛生信息化建設的研究和投入，并推動了包括疫情和突發公共衛生事件監測系統、突發公共衛生事件應急指揮中心與決策系統、醫療救治信息系統以及衛生監督執法信息系統在內的國家公共衛生信息系統建設。同時，醫療體制改革也推動了針對城鎮居民的社區衛生服務系統和針對農村居民的農村醫療保險信息系統等多個醫療信息化產品的快速發展，大大延伸和完善了我國醫療信息化產品線；各地衛生行政部門也紛紛建立計劃免疫信息系統、婦幼保健信息系統、血液管理信息系統等，為未來共享和整合信息資源建立了基礎。

目前，疾病控制、婦幼保健、社區衛生以及新農合等信息化建設在各地區逐漸展開，欠發達地區也著手建設相關系統，但信息化應用相對簡單。疾病控制、新農合等信息化應用已經在全國展開，但是目前建設重點還是省級平臺。居民健康檔案系統建設和區域醫療數據中

心建設作為公共衛生信息化建設的重點，在2008 年開始大力發展。居民健康檔案是實現區域醫療的基礎，也是實現醫療改革目標的關鍵途徑，多個省級的政府衛生管理部門開始建立省級平臺。區域醫療數據中心用于集成區域內多家醫院的醫療信息存儲和交換，是將來實現區域醫療的基礎。

我國醫療衛生行業信息化發展起步較晚，在整體IT 投資規模上，目前國內醫療行業每年實際的投入只占醫院年收入的0.3-0.5%，而發達國家和地區是3-5%，兩者存在10 倍的差距。由于受經濟條件的限制，國內醫療衛生行業信息化是從國內少數大型綜合醫院開始發展，逐步向中小型醫院市場普及。從醫院等級上來看，三級醫院的投入顯著高于三級以下醫院，鄉鎮醫院及農村衛生系統的信息化建設相對落后；從地域分布來看，經濟發達地區的醫院信息化投資也明顯高于經濟中等發達及經濟欠發達地區。信息化程度的差異對全國范圍內的醫療體制改革、新農合等政策的實施及全民醫療衛生水平的提高帶來了一定的困難。

幾年，隨著我國建設和諧社會、新農村建設、新型醫療體制改革等一系列方針政策的實施，將促進我國醫院信息化和公共衛生信息化的建設快速發展。

行業發展趨勢

醫療衛生信息技術產業雖然起步較晚，但近幾年發展較快，占整個IT 市場的份額呈上升趨勢。根據計世資訊公布的數據，2004、2005 和2006 年，中國醫療衛生信息技術產業市場占整個IT 市場的份額分別是1.22%、1.33%和1.41%，而全球這一比例是約2.9%，因此，我國醫療衛生信息技術產業市場還有不小的上升空間。國內醫療衛生信息化發展趨勢如下：

大型醫院的信息化已經進入整合階段，未來會保持穩定的發展速度

大型醫院的信息化建設將主要是整合HIS 系統和CIS 系統，通過HIS 的升級推動HIS 向臨床信息化發展，如電子病歷、在線臨床醫療信息共享等。同時PACS系統、預算管理系統、數字化醫院集成平臺等也會快速發展。

中小型醫院的信息化建設進入快速發展期

未來幾年，中小型醫院的信息化建設主要是以經濟管理為核心的HIS 系統，并在原有的HIS 上增加醫療保險接口，在基本的財務核算等功能完善之后，也將逐漸轉移到臨床信息化的階段。

區域性公共衛生信息化呈現出加速發展的態勢

隨著我國逐年加大對醫療體制改革以及新農村建設的投入，區域性公共衛生信息化建設將呈現出加速發展的態勢，并逐步成為未來我國醫療信息化市場的主體。目前，我國區域性公共衛生信息化發展主要包括以下內容：

社區醫療信息系統

基本模式是在一個社區建立一個數據中心，外聯若干個社區衛生服務站。基本功能是記

錄社區內的全部醫療過程，完成計費、藥品和醫療物資管理，為每個社區居民建立健康檔案，能夠做到區內的醫療文檔共享，支持藥品配送。系統升級后，還能支持包括全科醫生團隊管理、家庭病床管理、慢病管理和慢病隨訪等新功能，甚至實現支持患者“上傳”和“遠程預約掛號”。目前，上海、北京等地的社區衛生服務發展較快，已經開始逐步建立社區醫療服務系統。

以大醫院為中心的系統

基本模式是依托某個大醫院或地區的中心醫院建立一個數據中心，外聯若干社區衛生服務站。與上一類系統相比，它的特點是在社區衛生服務站可以直接享受到某個大醫院(或中心醫院)的醫療資源，如遠程掛號預約、遠程會診、“上傳下送”等服務。

區域圖像存儲與傳輸系統

基本模式是在一個區域內建立一個醫學影像中心，供區域內成員共享。除了提供醫學影像共享資料之外，系統具備“基層拍片、高層閱片”功能，對一些擁有檢查設備但診斷水平偏低的基層醫療機構提供幫助。

區域衛生數據中心系統

基本模式是在一個行政管理區域內建立一個數據中心，通過設置在各醫療機構內的前置機和通信網絡，專門收集各醫療機構與醫療相關的數據，再通過統計分析，將本行政區的醫療運行情況展現給管理者。此類系統可以為主管部門提供完整數據信息服務。

區域醫療協同系統

本系統是真正意義上的區域醫療系統，系統基本目標是：大范圍實現醫療文檔共享，讓醫生在接診時能夠了解到就診者在任何時間、任何醫療機構的醫療記錄，以此輔助醫生提高診斷的準確率和治療的有效性，從而減少重復檢查檢驗、降低醫療費用。

產品新功能不斷完善，新產品不斷創新

IT 行業的發展以及3G 等各種新技術的應用，促使產品由單一化逐漸向多元化展開，數字化醫院的建設、完整臨床信息系統的建設、電子病歷，甚至無紙化、無膠片化等新功能將逐步完善推廣；各種形式的呼叫中心、醫療資源的整合和網絡化、遠程醫療會診、健康管理服務等醫療衛生領域信息化新產品也將成為我國醫療衛生信息化的發展方向。

服務成為未來軟件發展的新方向和主要盈利手段

隨著軟件由產品逐步向服務轉變的趨勢，軟件服務將成為主要發展方向和盈利手段。一方面服務能力將逐步成為醫療機構選擇IT 供應商、合作伙伴時的主要因素，良好、高效的售前、售中和售后服務支持能力，以及針對性的咨詢和培訓工作等服務內容更加完善；另一方面，SaaS 等新的商業運營模式也為軟件通過服務來獲取盈利成為可能。