第一篇：2013年房地產市場發展趨勢

房地產觀點 2013年房地產走勢分析

個人觀點1：通脹下房地產投資屬性日益明顯

從純粹的居住屬性日益轉向投資功能，如：資產配置需要、保值增值需要等，與前相比對房地產的需求呈現幾何級增長。

房地產可按揭貸款讓其投資具備杠桿效應，具備超越大多數投資回報的優異表現；

房地產投資相對來講專業要求不高（資金實力要求極高），對財富人群具有較強吸引力。〖反面：股市、黃金投資〗

個人觀點2：現階段的房地產的問題實質是金融政策出現問題的體現。

房地產具備顯著的保值增值功能，09、10年超寬松的貨幣投放，導致通貨膨脹及貨幣貶值

【糖高宗、蒜你狠等】，對個體而為避免通貨膨脹財富縮水，需要具備保值功能物品，在近年股市長期不振情況下，房地產成為吸納泛濫貨幣首選。導致房地產價格大幅飆升；

就吸納貨幣的蓄水池而言，只有2個超級蓄水池，一個房地產，一個股市，但中國股市政策定位導致資金逃離股市，現階段只有房地產一個蓄水池仍有蓄水功能。導致房地產問題更顯突出。

個人觀點3：房地產上漲大趨勢不變，每次回調都是好的買入點。房地產實質是國民財富最直接體現。只要中國實體經濟（也包括金融）不出現大問題，房價本身不是問題。

房地產大勢是否拐點出現，一定是實體經濟發展出現拐點，房地產趨勢拐點不會脫離實體經濟。

?07-08年房地產快速下跌對應美國次貸危機集中爆發，外貿出口懸崖式下跌導致實體經濟重挫以及信心急劇下降〖期間溫總理言：信心比什么都重要〗；

?最近一輪調控已滿1年，而之前房價基本堅挺，近期出現房價不穩同樣是

實體經濟出現了問題所致〖中小企業倒閉潮〗。從目前可預測的情況看，未來10年內中國國內經濟大幅下滑概率低，房地產大周期上漲概率大。

依據趨勢投資理論：在判明房地產仍處于上漲周期結論下，每一次的平臺整理或回調都是好的買入時機。個人觀點4：本論房地產特征：調控時間長/房價微跌/行業震蕩，從趨勢投資看屬明顯的回調走勢（非反轉/拐點出現）； 如前所述，本論經濟泡沫不大，實體經濟基本健康（金融出點問題），因此房價難以深幅回調；更多是以時間換空間方式進行調整，即跌幅小，時間長，如果以2010年10月開始，至2012年3季度基本復蘇，回調時間長達23個月，而07-08年調整時間（2007年10月-2008年10月僅12個月），但期間會出現行業劇烈震蕩情況（長期壓制小開發商售地退出），行業洗牌加?。ㄈf科等大型企業收購兼并小企業）。

中國特色——社會穩定，導致政策受限：房價上漲無房群體要安撫，房價下跌有房群體同樣需要安撫〖目前已出現跡象〗。政策實際是在走鋼絲，并沒有太多選擇，一旦房價深度下跌，即便不考慮對下游行業（建筑、材料、用工等）的影響，從社會穩定看都會出臺扶持政策，百試不爽！個人觀點5：行政性政策退出大概率在黨18大后。2012年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領導班子留下好基礎，換屆后限價等行政政策逐步退出概率大，2012年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大?，F在已在為退出做鋪墊。個人觀點6：保障性住房，福兮禍所依

案例借鑒：美國次貸：對信用不好，沒有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購房貸款。

危機啟示1：在長期經濟繁榮下，缺失了判斷風險能力，逐利貪婪讓金融借貸

從富人向下層延伸，極致到了無償還能力的最窮階層；危機啟示2：經濟出現問題后，首先影響社會底層，次貸先爆發危機；危機啟示3：作為全球超級大國，用逐利思維將“居者有其屋”做了一次嘗試，并將次貸用金融杠桿無限放大，最終形成了世界性的金融危機，到現在仍未恢復；危機啟示4：目前國內重點推進保障房建設，個人認為與次貸房類型相似，中國把它作為房地產行業重點突破口，潛在風險很大；一旦未來中國經濟出現問題時，保障房問題會暴露的非常嚴重！此外，保障房對地方政府而言絕對是雞肋，無利潤（政治任務、大幅減少地方實際可支配收入）、無責任(又是行政指令）導致工程質量差（桃源村已是典型）以及權力尋租等，對于保障房建設不看好（國內申報保障房建設量最大的是東北長春？）

結論：

2020 年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期。

十八大報告指出，“縱觀國際國內大勢，我國發展仍處于可以大有作為的重要戰略機遇期。我們要準確判斷重要戰略機遇期內涵和條件的變化??確保到 2020 年實現全面建成小康社會宏偉目標?！?/p>

從中可以看出，2020 年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期。因為工業化、城鎮化仍在快速發展，國民收入穩步提高，消費結構不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。

2012-12-29

第二篇：宜賓房地產市場現狀及發展趨勢

社會問題研究報告之

宜賓房地產市場現狀及發展趨勢

組長：劉先福

組員：王玉鳳 吳 林 李亞菲 郭麗梅

宜賓學院經濟與管理學院08級10班

注:此次調研主要采用抽樣調查法,調查對象為宜賓城區,南岸,江北三區的房地產市場.調研綱要：

調研題目：宜賓房地產市場現狀及發展趨勢 調研具體事項：

一、宜賓商品房供銷分析

（一）宜賓市商品房供應分析

（二）宜賓市商品房銷售分析

（三）宜賓市商品房空置面積分析

（四）宜賓市商品房成交均價分析

二、宜賓市房地產市場發展特征及開發趨勢

三、宜賓房地產市場預測

（一）未來2—3年房地產供應市場預測

（二）未來2—3年房地產需求市場預測

（三）宜賓市房地產市場價格預測

四、建材市場分析

五、調研分析總結

3本期90平米以下的中小戶型房源成交量與比上個月相比下降了4個百分點，而90-120平米的戶型房源下跌了3個百分點，而120平米以上的大戶型成交量與上月相比上漲了7個百分點。

3、交易價格情況

分析：本期宜賓城區24個在售樓盤，成交價格同上月相比變化不大，具體情況為：

老城區：成交項目只有半島小筑和都市名園兩個樓盤，目前平均價格為3280元/平米。

南岸西區：成交項目有，林中漫步、鑫空間、愛爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區八個樓盤，平均銷售均價為2776元/平米，同上月相比略有回調。

南岸東區：成交項目只有萊茵河畔西湖灣一個樓盤，平均銷售均價為3500元/平方米。

中壩組團：成交項目有春江盛景、富鄰金沙兩個樓盤，成交均價2890元/平方米。

天柏組團：成交項目只有天池雅苑一個樓盤成交，銷售均價為2200元/平方米左右。

江北片區：成交項目有香頤雅園、和興花園兩個樓盤，成交均價為2600元/平方米。

白沙組團：成交項目有金鳳凰花園、黃角坪花園二個樓盤成交均價為2070元/平方米左右；

備注：由于各樓盤其位置，品質的因素，成交價格與實際在售區域均價還有一定的差距。

二、本期商品房供應情況

本期有鼎業江北興城、寅吾黃桷坪花園2個項目拿到預售許可證，住宅總共445套（面積：39930.08平米，商業面積:668.4平米，地下車庫：8301.2平米)。

6勢，不能滿足日益增長的需求。業內認為，2008年金融危機導致的供地不足和開工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長期的供給可能會有所改變，但就明年上半年而言，供不應求的局面暫時還無法改變，這將導致價格繼續上行。

第四部分(劉先福)

建材市場分析

一個建材企業的生存、發展的狀況如何，取決于其企業產品在建材市場所占份額的多寡。所以，作為企業經營，研究和把握實現企業直接效益的市場終端走勢，把與消費者打交道的“賣潮找準、搞活，就成為一個不可回避的現實課題。在２００２中國佛山陶博會期間中國陶瓷網獨家網上直播的“中國陶瓷發展與未來高峰論壇”上，主講專家劉景洲先生對中國建材市場的發展趨勢作了精辟的分析，為聽眾 帶來了全新的思考和啟迪。

我國建材市場經歷上個世紀８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發展。進入本世紀，全國經營面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬元以上的建材市場約有２５００家，全年交易額達到２０００億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，已經形成名副其實的建材市場流通的主渠道。目前我國建材市場的管理模式是多元化格局。多數為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數，約占９０％以上。

從市場經營范圍來看，有綜合型市場，有專業型市場，也有以經營某一大類產品為主，其他產品為補充型市常當前綜合型市場雖占多數，但有特色的專業市場呈上升趨勢。

一、攤位制市場的管理格局將出現新的模式

現有攤位制市場管理，大部分是物業管理型，存在種種弊端，如商區布局零亂，交易行為不規范，糾紛多，購物環境差，市場信譽度低等，發展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發展、競爭，這種管理模式，對內缺乏凝聚力，對外，缺乏競爭力，是難以為繼的。市場的管理從物業管理型向新的經營管理型發展是必然之勢。

二、攤位制市場的營銷功能將逐步細分

當前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發零售功能不清，二是市場占地規模大，三是市場中經營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發展過程中不可避免的問題，但它影響著市場

國外幾十年培育發展成功的經驗，又有國內５年實踐經驗的借鑒，特別是在建材超市發展中，外資企業將占據重要位置，據專家們預測，從現在起我國建材超市將進入一個快速發展階段，到２００５年，全國建材超市將超過１００家并將出現３到５個連鎖經營集團。

建材超市的業態主要是零售，它的發展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發為主的市場的影響相對要小得多。從我國地區來看，建材超市將首先在大消費城市和經濟較發達地區發展起來，由東到西逐步推進。經過５年左右的時間的發展，它的市場占有額在一些城市和地區將與現在占據主渠道地位的攤位制零售市場抗衡，再過５年左右的時間將逐步占據零售市場主渠道的地位。但就我國全國而言，由于受其本身業態的限制，它所能占據的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。

第五部分(全組人員)調研分析總結

隨著隨社會主義市場經濟的快速發展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產市場也進入了一個快速發展的新時期。近幾年來，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導房地產市場發展，全面完善市場運行機制，堅持培育和規范并舉，以啟動住房消費為重點，大力搞活房地產流通，使房地產市場得到健康有序的發展。

一、近幾年我縣的房地產市場概況

我縣的房地產市場的建設和發展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費需求給房地產市場帶來快速發展的有利時機和條件，采取各種有效措施大力搞活和規范完善市場，從自身看已經取得了長足發展，1999年，我縣啟動了第一起規范性小區商品房開發—翠柏小區，當時開發面積不足10000平方米，投資不足400萬元，產值不足600萬元，至2007年，全年全縣開發面積達到35.88萬平方米,投資額達到4.3億元,加上境內企業的縣外投資,投資額己達到9億元,估算產值突破12億元以上,開發量是1999年的35倍,房地產市場發展的突出的特征就是房屋交易量持續放量增長，我縣的房地

0個，共捐贈1817.7萬元，為縣域經濟社會發展做出較大貢獻。應該說，我縣的房地產業，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導下，總體是規范有序地持續健康發展的。

二、存在的問題

我縣房地產通過近十年的發展總體是健康有序的，但在這一過程中出現了一些問題應值得我們高度重視。主要表現為以下三個特點：

問題之一：土地宏觀調控，供需矛盾突出。近年來全國部分地區房價增長過快，房地產出現過熱現象。國家宏觀調控，嚴格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經成為制約我縣經濟發展的瓶頸。據了解2004年縣城僅征得城北新區土地600畝，其余幾乎無供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。

問題之二：違規建設突出，拆遷難度大。近年長興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣土地遲遲未完成開發，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價低，農民利益受到傷害。二是執法力度薄弱，違規建設普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無法保障，有的開發商為了盡快拆遷，對個別建筑物高價賠償，遠遠突破賠償標準和市場價格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價，最后造成無法賠償安置，拆遷難以推進，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開發項目無法動工，市場房源緊張。

問題之三：房價上漲過快，百姓“居不易”?！鞍驳脧V廈千萬間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房價從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠遠不及。已買房的多數是超前消費，負債購房，生活壓力較大。沒買房的只能望房興嘆。

三、幾點對策

針對以上問題，結合我縣實際，提出以下幾點對策：

對策一：政府應高度重視房地產的發展，加大宏觀調控。具體應 從以下幾方面進行：

一是強化規劃調控，改善商品房結構。要盡快明確普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。

二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，適當增加中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。依法制止炒買炒賣土地行為。

三是加強對普通商品住房限價房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。

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第三篇：長沙房地產市場現狀及發展趨勢探討

長沙房地產市場現狀及發展趨勢探討

長沙是湖南省的省會，是全省政治、經濟、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀80年代開始，我國房地產開始快速發展，帶動了一大批相關產業的發展，成為國民經濟的支柱產業。長沙房地產業是在我國住房制度改革中不斷發展起來的，進入20世紀90年代后期，長沙房地產才真正進入市場化階段。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產市場不斷發展壯大。

一、長沙房地產市場現狀分析

(一)開發增速減緩，土地資源優化配置

受國家宏觀調控政策的影響，長沙市房地產投資增速仍將趨緩；同時，受國家土地市場整頓的影響，房地產開發的土地價格和成本將繼續走高。而按照招拍掛模式，限量供應的土地將更多的集中在一些有資金、有實力的品牌房地產企業手中，反映到商品房市場的表象就是大項目、大盤增多，小項目、小盤相對減少。

(二)市場需求旺盛，房價穩中有升

長沙經濟水平的進一步提高，導致居住購房需求旺盛。長沙的房價，以南二環附近的幾個樓盤的價格變化，可以看出長沙房價的變化情況。2002年某樓盤的均價在1200元，平方米(沒有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤的3期漲到了1800元，平方米(沒有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開發另一樓盤，價格到了2200元，平方米，而時隔一年開發的該樓盤第二期，價格漲到了2700元，平方米(目前該區域房價在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環附近、與前述樓盤不遠的另一樓盤，該樓盤共開發了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價2700元/平方米，2008年推出第二期，均價4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價5000元多/平方米。

通過對上述兩家開發商開發的樓盤價格分析可以看出，長沙房價在位置稍好的地方，隔一年，房價漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時間的推移，越來越大。最近幾年，房價增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。

(三)長沙的城市規劃給房地產發展帶來契機

大長沙的城市規劃，將促進長沙房地產的全面升級近年來，大長沙的城市規劃為房地產的全面升級提供了更高的平臺。長株潭一體化，帶動了南長沙房地產的全面啟動與升溫；湘江沿江風光帶和橘子洲遠景規劃逐步帶動了江岸板塊的發展；河西大學城片區、長沙東區開發的升級換代，為近郊大盤提供了絕佳的機遇；隨著高鐵開通，兩型社會建設，城際鐵路的鋪設，長沙將不再是長沙人的長沙，而是湖南的長沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購房者的進入，給長沙市房地產的發展呆了契機。

二、長沙房地產發展趨勢

2008年，受全球性金融風暴影響，中國房地產業出現下滑，長沙房地產市場步入調整。一系列穩定市場的產業扶持措施，將住房保障與擴大需求并舉，通過強化政府對市場的引導與監管，長沙市房地產市場在年末開始出現回暖跡象。

2009年以來，長沙市委市政府牢牢抓住國家“保增長、擴內需”的重大契機，出臺了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機對長沙市房地產業的沖擊，逐步扭轉了房地產投資持續下滑的局面，房地產投資逐月回升，商品房銷售量與價格齊升。

兩型社會和河西先導區的建設，無疑對長沙房地產業注入了無限的想象空間，為長沙房地產市場注入新的活力。可以預見，長沙社會經濟將保持新的繁榮，就業機會增多，人居環境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業，從而催生不少的剛性需求。從城市發展看，隨著城市化、工業化進程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產市場需求仍然旺盛，價格還會保持在平穩增長區間。

三、長沙房地產理性發展的建議

1、合理、規范房價。

任何商品，價格往往具有決定性的作用。對于商品房，其價格即不能太低，也不能太高，要與長沙的經濟發展狀況相適應。房價太低，開發商沒有積極性，結果導致無房可賣；房價太高，容易造成恐慌，形成泡沫經濟。開發不同檔次、不同價格的商品房，以滿足不同社會群體的需求。例如，開發別墅，滿足一些企業家、社會知名人士、海外人事的需求；開發高檔商品房，滿足中產階層的需求，開發經濟適用房，滿足低收人家庭的需求，開發廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。

2、百姓購房要理性、適量貸款。

對于老百姓而言，購房是其一生中最大的消費，購房要量力而行，不要盲目

追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應，避免成為“房奴”；同時，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當進行提前消費，這樣，既可以改善居住條件，經濟上又可以承受得了。

3、政府加大宏觀調控力度，引導房地產健康發展。

在房地產開發中，政府的作用很關鍵，因為，土地的出讓、稅收的確定、建設許可、房產的管理是由政府控制的。政府可以通過土地的出讓、稅率的多少等政策規范開發商的行為，嚴厲打擊囤地和捂盤等投機行為，例如，如果某一樓盤的實際銷售量未達至一定的比例，禁止開發商開發下一樓盤，開發商必須公示實際的銷售量；加大銀行監管，通過稅收政策，打擊各種炒房的游資，當同一戶頭或者同一人購買房產超過一定數量時，課以重稅或者對資金來源進行調查；規范投資性購房行為，對購買多套住房或者空置達到一定時間的住房課以重稅。

4、房地產開發和兩型社會建設結合起來，打造宜居長沙。

隨著全球環境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發生，人們的環保意識越來越強烈，最近，第15屆世界氣候變化大會在丹麥的哥本哈根召開，世界各國正在為減排商量對策，倡導人們過“低碳”生活。湖南正在長株潭地區進行兩型社會示范區建設，因此，在房地產開發中，要鼓勵開發商建設環保型房屋，例如政府補貼開發商在環保房產建設中的額外投入，或者實行稅收優惠；在房產布局規劃中，建設一定的環保配套設施，如達到一定的規模，要建設污水處理設施；宏觀控制長沙的房產規模，合理控制外地在長購房數量，因為長沙的資源有限，城市建設不能無限制擴張，比如水資源，今年長沙段湘江水位連創歷史新低，導致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長沙外圍房產建設規模，通過價格杠桿的作用，以及加大交通基礎設施建設，引導人們在長沙周邊的城市群購房，減輕長沙市房地產市場的壓力。

四、結語與展望

長期來看，長沙市國民經濟保持持續良性的發展，“長株潭一體化”與“兩型社會“建設，地鐵修建，將迎來新的城市建設高峰，各種配套設施和居住環境得以加強與完善，從而推動岳麓新城、望城縣和開發區等市郊帶住房消費需求的大幅上升。加上保障性安居工程經濟適用住房和廉租住房項目的推進，市場供求關系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場供應結構將得以改善，這些都將引入新的商業投資機會，引發一場新的房地產開發熱潮，所以長沙未來的房地產發展趨勢是良性的。

第四篇：房地產市場發展趨勢調研思考

近年來，隨著國民經濟的快速發展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產業日漸成為地區經濟發展的支柱產業，隨之而來的是一些大中城市出現的房價“爆漲”現象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整，本文就**市房地產市場的發展狀況及趨勢進行分析預測。

一、房地產

市場的發展現狀

**市位于**中部，地處經濟欠發達地區，是**自治區最大的工業城市，房地產業發展起步較晚，但近年來隨著投資環境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產業得以迅速發展。

（一）房地產開發企業情況

目前，**市共有各類房地產開發企業231家，其中有資質等級企業85家，暫定資質企業146家，有資質等級企業中二級企業10家，三級企業23家，四級企業52家。開發企業以內資和民營為主，國有企業數量逐年減少。外阜開發商加快進入**市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業參與競爭的準入門檻。開發企業注冊資金總額達到22.51億元，從業人員達到4808人，人均占用資金量達到46.83萬元。

（二）房地產開發投資情況

房地產開發投資持續增長。2006年，房地產開發投資首次突破50億元，達到59.29億元，與2005年全年相比同比增長91.3%，是“十五”期間房地產開發累計投資的1/3。

在房地產開發總投資中住宅建設完成的投資為47.8億元，同比增長136.6%。其它用途房屋的投資共11.49億元。房地產開發項目投資增幅明顯。

（三）2006年新開工項目情況

在全部施工面積中，2006年新開工面積為404.4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354.4萬平方米，同比增長151.2%;房屋竣工面積194.8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。

（四）房地產交易市場情況

1、新建商品房交易情況

2006年，新建商品房成交14413套，同比增長17.97%，成交面積125.91萬平方米，同比增長18.38%，其中住宅9995套，同比增長11.40%，成交面積104.04萬平方米，同比增長17.67%；非住宅4418套，同比增長36.15%，成交面積21.87萬平方米，同比增長21.91%，其中商業營業用房成交3748套，成交面積20.11萬平方米。2006年**市新建商品住宅平均價格為1526.5元/平方米，較2005年上漲7.5%。

2、新建商品房供求情況

2001-2006年，**市房屋竣工面積分別為91.5萬平方米、78.64萬平方米、133.6萬平方米、139.01萬平方米、204.15萬平方米、194.8萬平方米，6年間商品房竣工面積840.7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67.95萬平方米、75.21萬平方米、114.04萬平方米、137.52萬平方米、217.49萬平方米、262.03萬平方米，6年間銷售面積904.27萬平方米。

3、存量房交易情況

2006年，**市存量房成交套數11692套，成交面積104.37萬平方米，同比增長2.01%、9.08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88.83萬平方米，成交金額7.67億元，平均成交價格863.1元/平方米；商業營業用房成交877套，成交面積11.67萬平方米，成交金額1.76億元，平均成交價格1508元/平方米。

二、房地產市場的分析

1、房屋價格上漲及成本分析。

2006年**市住房價格受土地供應、建筑材料價格、拆遷補償費用等影響，住房價格有所上漲，但低于全國平均水平，除住房供應結構不盡合理導致房價上漲外，其他因素也影響著房價。

首先，旺盛的市場需求是房價上漲的根本原因。隨著工業化和城鎮化發展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經濟持續快速健康發展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。2006年，共核準預售住宅項目60個，預售面積178.83萬平方米，可銷售房屋共計18747套，目前已銷售10425套，已銷售了55.6%。

其次，房地產信貸市場活躍，土地交易價格上漲是重要原因。隨著房地產金融支持力度的逐年加大，在商業貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現實需求。當大量儲蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入房地產市場。從土地角度來看，實行“經營性土地使用權招牌掛”政策后，土地市場交易活躍，土地購置價格逐年上漲。

第三，房地產開發成本增加是房價上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場影響價格漲幅較大。行政事業性收費有所調整（如人防費已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節能保溫材料每平方米建筑面積增加成本

40元，住宅小區配套設施隨著住宅品質的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。

第四，住房供應渠道不完善，住房梯級消費沒有完全形成。房地產二級市場發展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產交易稅費過多等原因影響，特別是包鋼等大企業近6萬戶職工住房在企業內部流轉，沒有進入市場，**市二手房市場沒有發展起來；房屋租賃市場還不夠完善，大多數居民還只能通過買房解決居住問題；房地產一級市場中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費現象十分突出，這些因素造成了房價的上漲。

2、住房供給結構局部失衡。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產開發企業在利益的驅動下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價位商品住房供應呈現明顯不足，**地處中、西部偏遠地區，中、低收入家庭較多，目前，開發的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價位的住宅所占比重相對較少，無法滿足中低收入群體改善住房的強烈愿望，現有的經濟適用房根本滿足不了中低收入家庭對住房的需求，導致住宅供給結構局部失衡。

3、房地產貸款增勢不減。在各類消費貸款中，房地產貸款發展較快，而且已成為發展房地產業的主要資金來源。2006年，**市個人商業住房貸款余額205933萬元，較年初增加47562萬元，同比多增18710萬元，全年累計發放80583萬元，收回33021萬元；商用房貸款余額59285萬元，比年初增加9260萬元，全年累計發放23269萬元，收回14009萬元。

三、房地產市場預測

1、房價近期內將保持小幅震蕩的發展態勢。2007年房地產市場仍是宏觀調控的重點所在，如果房價過高或房地產市場收益過高，必然吸引社會上人力、物力、和財力等各種資源涌入房地產市場，勢必形成房地產開發投資新的熱潮，引發房地產泡沫。為此，調控房地產市場，確保房價穩定仍是宏觀調控的重點之 重，房地產業將會保持穩定發展的態勢。

2、成本提升。房地產開發的主要成本包括土地成本、建安成本和項目經營期間的費用、稅金及附加等內容，再加上開發利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價格，據調查資料顯示，土地成本占房價的30%多，建筑安裝工程成本占28.8%，項目管理費用、稅金及附加占17.3%，開發利潤占21.9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價中的比重會有所提高，造成建房成本增加；建安人工費、材料費價格的上漲，也將導致建安工程成本增加。

2、中小戶型將成為住宅建設的主體戶型，同時伴有高層、小高層的住宅體系。目前正在研究制定的房產保有環節稅收政策，將會對大戶型住宅的價格產生影響，大戶型住宅的稅負將會更重；中小戶型將會成為主體戶型，進一步細分住房市場競爭，同時拆遷政策與其相適應進行相應調整；其次，高層與小高層住宅提高了土地利用率，節約了城市用地，也將會成為住宅建設發展的方向。

3、房地產開發模式呈現多樣化特點。今后集資建房、委托帶建整體購買、招商引資合作開發、新農村建設與房地產開發相結合等多種模式將會成為房地產開發市場主流。涉及基礎設施及公共設施的房地產綜合開發將成為發展趨勢，市場間的合作意識不斷增強，合作方式不斷創新，同時資信好的企業加速市場資源整合，市場競爭越來越激烈。開發規模將會不斷擴大，開發強度不斷提高，住宅建設將會向高品質、多樣化方向發展。

第五篇：我國未來房地產市場發展趨勢

我國未來房地產市場發展趨勢

2013年10月末，總書記在第十次集體學習時提出，要加快推進住房保障和供應體系建設，滿足群眾基本住房需求，實現全體人民住有所居目標，總的方向是構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。筆者認為，此次會議不簡單著眼于實現控房價的短期目標，更加注重房地產長期穩定健康發展，解決居民住房需求，這預示著房地產政策方向和重點。建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，將是未來樓市調控長效機制的基礎。

一、未來我國房地產市場走勢分析

(一)主張房價上漲的觀點

1、財政困難論。地方作風更希望房價上漲，地方政府的債務壓力和土地招拍掛制度將繼續推動房價創新高。

2、城鎮化論。城鎮化將繼續推高房價，從城市化看，城市房價也許會再漲一段時間。

3、房價周期論。中國房價長周期達100年，未來 15-20年仍然是上漲周期。

未來推動房價上漲的9個因素如下：

1、國內經濟繁榮周期沒有結束。到2020年我國經濟翻番，經濟增長速度必須達到7％以上，加上收入倍增計劃等，將帶來住房購買能力的提高。

2、地方財政支付困難推高房價。據國家審計署資料，2012年底4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額為7746．97億元，占這些地區債務余額的54．64％。償還債務的出路是提高土地價格，或者發行地方債，地方債的發行依然要靠稅收、靠土地財政來解決。

3、宏觀政策對商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設的重點，但因保障房的建設量，本身環境、地點和質量等無法滿足需求，仍然需要商品房市場起決定性作用。宏觀政策要壓縮過剩產能，房地產是源頭。壓縮產能會導致原材料價格上漲，抬高住房成本。同時，全社會的貨幣供應量持續不斷擴張，這些資金的很大部分集中到投資或購買住房上，也會提高住房價格。

4、城鎮化比率的提高。為提高城鎮化率，就得建造新的城市或區域。

5、需求的擴大和投資性。家庭的小型化導致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產依然有優勢。

6、流動性依然充足。我國較高的存款準備金率，表明我國未來發展不會缺乏資金，為房地產投資提供了資金來源。影子銀行和信托基金等資金偏愛房地產，社會資金依然看好房地產。

7、土地貨幣化?？晒╅_發建設的土地有限，隨著貨幣供應增加，土地價格肯定上漲，因而住房價格必然上漲。

8、房地產市場的壟斷型。房地產調控提高了房地產市場的集中度，土地開發和拍賣土地的能力只有大房地產商才擁有，他們的營銷戰略也相對具有壟斷性。同時，大量中間人出現，增加了流通環節和成本，提高了維持高價的承受能力。

9、受益人的心態。目前購買住房投資的人，很大部分是國內市場各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房價的高低，也不擔心其下跌。這種力量在新開盤尤其是高檔商品房項目中依然存在。

(二)主張房價下跌的觀點

1、泡沫論。房地產存在泡沫，價格已經高得離譜。

2、鬼城論，國內有些城市住房供給過剩，超越了發展階段，很多新城區沒有人居住。

3、崩潰論。國內有些城市住房價格已經大幅度下跌，其他地方未來也可能出現下跌。

4、剝皮論。房價先從中心城市的外圍和城市郊區下跌，逐漸向中心城市和城市核心區擴散。

未來抑制房價上漲乃至使其下跌的7個因素如下：

1、城鎮化建設。城鎮化的土地供應增加，人口結構調整，將影響房價上漲。中央城鎮化工作會議提出，今后要減少工業用地，增加生活、居住用地供應比例，嚴格控制特大城市人口規模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮合理分工、布局，協調發展。這對今后城鎮化發展路徑進行了戰略調整，也必將影響未來的房價變化。

2、房地產管理制度。房地產管理制度的變化將影響房價上漲，地方政府抬高土地價格，并不足以解決財政所需要的資金，房地產稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2014年財產登記制度的建立，房地產、個稅聯網系統的完善，將大大增強開征房地產持有稅等的操作性，因此，住房價格必然會回落。

3、經濟面臨轉型升級。房地產經濟是轉型升級的牛鼻子，只有住房價格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業房地產和資金成本，讓其他產業有高利潤，才能鼓勵向其他行業投資，為轉型升級提供資金和利潤支持。房地產價格下降是經濟轉型升級的政策抉擇要求。

4、經濟周期的變化。2013年我國經濟速度開始下行，這是大周期的調整。未來的增長速度不會再超越8％。結構調整和戰略思路的調整，更多注重經濟增長的質量和效益，城鎮化的發展同樣注重質量、生態、文化和歷史，不會再搞大拆大建，急于求成。

5、高房價和高利率將使中心城市失去優勢。房地產本身不具多少技術含量，在互聯網時代和實體經濟競爭的時代，房地產的過度發展是很不穩定的。高房價的連鎖效應會抑制房價繼續高漲。

6、房地產市場已處于不健康狀態。房地產價格已經超越國際水平，諸多地方出現空城，入住率很低，房地產的投資回報價值縮小，風險加大，建筑成本下降。房地產的暴利，也讓企業和社會無心進行研發和技術投入，這將使我國喪失國際競爭力。

7、住房供給已超過城鎮化人口的需求。按照 2009—2012年以來全國每年銷售的住房套數計算(每套

100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬人口入城，但實際每年城鎮化人口不足2300萬。根據目前的施工面積和銷售情況，假設未來每年依然銷售940萬套住宅，8年銷售7520萬套，至少可以解決22560萬人口的居住，而城市增加的人口實際只有17600萬，只需要5833萬套，未來8年住房供應超過需求 1700萬套。由此可見，未來8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房價應該穩定乃至下降，結構上或許有所波動。

二、我國房地產政策亟待調整

(一)在新的條件下，房地產市場調控的變化

1、房地產作為經濟增長和轉型的支撐力沒變。我國經濟舊模式的原動力趨弱，新動力尚未形成，經濟增長處于高速向中高速轉換的“空檔期”。為保證這種轉化平穩實現，而不至于出現失速下滑，房地產仍然是守住增長底線的支撐力，同時也為改革轉型奠定一個“緩沖區”?？梢栽O想，如果沒有房地產投資較快增長對經濟的支撐，沒有土地出讓金大幅改善對地方收入的支撐，沒有房地產銷售改善對相關產業鏈的拉動，那么，2013年能否實現7．5％的預期目標?

2、土地“招拍掛”機制沒變。土地“招拍掛”機制作為房地產市場和土地財政運行的基石，在未來幾年都很難有實質性變化。歸根結底，商品房用地供應不足，地方政府對土地財政過度依賴只是一個結果，它是對土地“招拍掛”機制的響應。過去3年，中央政府下達的住宅用地供給計劃指標都未能完成。機構上看，房價上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續的下降通道。盡管近期的調控政策都強調擴大土地供給，但事實上，如果建設用地總量難以擴張，住宅供給比例難以提升，這個政策將很難落地。

3、房價控制占決策權重沒變。房價控制依然占有重要的決策權重，這在短期內不會有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對控制房價有過公開的表態，市場也廣泛預期房價控制目標和問責機制會有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場之手發揮更大的作用。然而事實上，由于房價過快上漲會惡化財富和收入分配，產生社會問題，政府對房價上漲保持著比較謹慎的態度。

4、房地產市場基本驅動力變弱。房地產市場自身的基本驅動力變弱，對調控的承受能力將會下降，一項政策的出臺可能會產生難以預料的負面沖擊。因此，調控力度的把握將比以往更加困難。盡管2013年房地產市場經歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國整體而言，庫存消化壓力并未明顯緩解，個別城市庫存壓力仍然較大，甚至有些城市的房價處于下跌通道。因此，基于本輪市場反彈的這種結構性特點，考慮到中國經濟增長的速度已經放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態，可以判斷中國房地產市場的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來的調控將更加難以平衡；既要兼顧經濟增長，又要抑制個別城市的房價上漲，還要預防調控力度不合適所引發的下行風險。

5、房地產市場核心問題的變化。我國房地產市場的核心問題已經從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡，這意味著調控政策的目標將更為多元化，調結構將會是住房政策的長期目標。中央政府認為，解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問題。

6、房地產市場的分化。我國的房地產市場已經呈現分化的格局，區域之間、城市之間冷熱不均的現象繼續凸顯，顯示我國房地產市場的整體性趨弱，結構性和差異性趨強。在這種背景下，未來的房地產政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動的新趨勢。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動模式決定了個別熱點城市的房地產需求依然旺盛，及時實施嚴格的限購等干預措施，也難以從根本上抑制房價上漲的態勢。反之，部分遭遇人口流失的城市，房價卻承受下滑的壓力。以人口城鎮化

為核心的新型城鎮化戰略，決定了未來的房地產政策必須對流動人口的住房需求給予必要的關注。盡管從數據上觀察，農村向城鎮的人口遷移規模最大，速度最快的階段已經過去，然而遷移人口的住房問題卻比以往更加突出。

(二)政策調整和完善需把握的原則

盡管很難對房地產政策走向進行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來并非完全無跡可循。在調整和完善房地產相關政策時，要把握以下5項原則。

1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產政策仍將表現出明顯的階段性和逆周期特征。短期內的房地產政策走向仍將取決于經濟增長的速度。如果經濟增長的壓力增加，則政策的選項是：弱化舊政策的執行力度、延緩新政策的推出節奏。房產稅試點擴圍的時間點和試點方案將部分取決于經濟增長的環境，如果經濟增長壓力依然較大，推出節奏仍有可能繼續延后，或者采取較為溫和的試點方案。

2、問責制原則。房價目標和問責機制決定了以限購、限貸等抑制需求的行政干預措施在短期內難以退出。盡管限購、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預，不符合市場化的長期方向，但是對于房價上漲壓力較大的一線和個別二線城市而言，是短期內最有效的手段。房價控制依然是問責考核的核心，地方和中央在這一點上并不存在分歧。無數據表明限購、限貸等政策能夠實現控制房價的目標，它的實際效果往往是抑制供應，需求不會被消滅，只會被延后。

3、供應體系原則。長期的住房供應體系將走向“三元供應格局”：低收入家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過財稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產權，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過房產稅等手段予以適度抑制。

4、土地制度改革原則。通過土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時間檢驗。集體建設用地的流轉能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時間確認。土地指標偏緊的珠三角、長三角發達城市更有可能從存量領域開啟集體建設用地的市場化流轉，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

5、市場化原則。十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用”，代表著房地產政策的長期走向，也被解讀為行政性政策退出、長效機制逐步確立、房地產走向市場化路徑以及改革的優先次序可能是：首先，需要啟動供給端改革，使土地和資金供應實現市場化；其次，啟動需求端改革，逐步退出限購、限貸等行政干預措施，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機制，在經濟環境穩定的情況下，適時啟動房地產試點和立法。

三、房地產調控的兩個問題

(一)結構性矛盾突出問題

當前房地產業可以說是問題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業內部各種結構性的突出矛盾。

1、房價與購買力的不匹配。當前，對住宅需求最大的人群應當是進入城市不久的“新市民”。據不完全統計，大約有兩億人口居住在城鎮卻沒有城鎮戶籍，這一群體基本是在城市務工的農業人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對于“新市民”這一群體來說，當前商品住宅價格過高是一個不爭的事實。

如果城鎮住宅需求最大的一個群體，購買力長期無法支持當前的商品住宅價格，房地產業的發展必然不可持續。房價與購買力的不匹配也會對住宅以外的消費產生很大影響，房價對家庭消費具有明顯的抑制作用。城鎮化應當是全社會生活水平全面提高的過程，房地產行業的發展固然是其中的重要一環，但如果家庭消費因此受到明顯抑制，那城鎮化就偏離了它的初衷。要解決這些問題，一是要認識到雖然房價與購買力不匹配，但是房價暴跌對于經濟弊遠大于利，所以需要持續不斷的提高居民的可支配收入，以增強住房需求群體的購買力。二是要加強保障住房的建設分配和租房市場的規范化，分流一部分商品住宅購房需求。

2、區域之間發展不平衡。從全國來看，局部地區房地產發展過快，某些地方出現了所謂的“鬼城”。2013年7月發布的《城市房地產發展風險排行榜》評估了286個地級以上市房地產發展風險，其中風險最集中的區域在我國西北地區，并且風險最高的前50個城市幾乎均為三線城市。就實際層面而言，現在很多城市都在興建新城、衛星城，這些城市中的新區也有過度開發之嫌。與這些局部地區的過度開發形成鮮明對比的是，在大城市、城市中心區域，住宅依舊是相對稀缺的資源。我國住宅市場區域間的發展不平衡可能會長期存在，這是由房地產行業的長周期特性決定的。可行的措施是繼續發展城市和城際交通體系，轉移一部分大城市和市中心人口至新開發區域。這樣既緩解了大城市及城市中心區域的壓力，又充分利用了已過度開發地區的房地產資源。然而，基礎設施建設同樣有資金投入大、周期長的特點，因此，需要認識到調整區域不平衡是一個漫長的、動態的過程、應用長遠眼光看待這個問題。

(二)貨幣供應及流向問題

1、房價問題的實質是貨幣問題。房價漲跌及其走勢取決于多個方面因素，其中包括宏觀經濟、貨幣供應水平、可替代投資品市場狀況、區位、相關社會心理狀態、社會保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應從總體上影響房價走勢，城市發展不均衡、公共服務供給不均衡、城市間機會不均衡等從結構上影響房價。稅收因素既可以在總體方面又可以在結構方面影響房價。貨幣供給是決定房價走勢的關鍵因素，要認清房價漲跌的本質，即房價漲跌的核心問題是貨幣供應狀況，房價問題的實質是貨幣問題。

2、貨幣供給增長支撐了高房價。貨幣供應影響房價的作用機理在于，當貨幣供應大幅擴張時，充裕的資金為房地產投資提供了基礎，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機會成本降低。另—方面，貨幣供應大漲必然引發物價大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產來應對，其結果是房價上漲，而當貨幣供應大幅縮小時，支撐房價的基礎不存在，投資房地產的機會成本也會增加，市場流動性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現金資產，而不選擇購買房地產，其結果是房價下跌。

3、房地產調控的關鍵是控制好貨幣供應。根據中國央行公布的數據，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107．02萬億元人民幣，同比增長14．3％。在貨幣供應充裕的情況下，人們對房價依然保持看漲預期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產市場。根據中國國家統計局公布的數據，2013年1月—11月，全國房地產開發投資的比重為68．6％。上述數據表明，民間房地產投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規模資金流入房地產業，而且房地產調控的關鍵是控制好貨幣供應以及貨幣流向。貨幣政策應成為房地產調控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節奏，另一方面控制好貨幣流向，同時重點輔之以稅收政策。（