第一篇：東勝區房地產市場運行形勢回顧及發展趨勢預測

東勝區房地產市場運行形勢回顧及發展趨勢預測

一、2009年東勝區房地產市場整體運行形勢分析

在國家宏觀調控和政府促進房地產市場健康發展政策的驅動下，2009年東勝區房地產市場呈現出房地產開發完成投資額持續增長，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征，具體分析如下：

（一）房地產開發完成投資持續增長

縱觀2009年東勝區全年房地產完成投資情況，我們不難發現，東勝區房地產完成投資額逐月增長（見圖1）。截止到2009年12月底，東勝區完成房地產開發投資144.8億元，同比增長30%，占城鎮以上固定資產投資的36%。按工程用途分：商品住宅投資66.85億元，占房地產總投資的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投資21.82億元，占商品住宅的33％，同比增長71.68%；辦公樓投資19.66億元，占房地產總投資的14%，同比增長247%；商業營業用房投資47.84 億元,占房地產總投資的33％，同比增長124%；其他投資10.46億元,占房地產總投資的7％，同比增長6%。

（二）商品房供求面積皆呈上升趨勢

截止到2009年12月底，東勝區各類商品房施工面積為1522.47萬平方米，較去年同期增長76%，其中新開工面積927.67萬平方米，同

比增長80%。由于新開工面積的增加，商品房預售面積也隨之上升，2009年全區累計商品房預售面積達491.86萬平方米。

截止到2009年12月底，全區商品房銷售面積累計達236.52萬平方米，較去年同期增長69.16%，其中第一季度銷售1.5萬平方米，同比下降46.27%；第二季度銷售40.12萬平方米，同比增長15.78 %；第三季度銷售95.72萬平方米，同比下降1.69%，第四季度銷售99.18萬平方米，同比增長187.12%。增幅有起有落，但銷售面積不斷增加（見圖2）。商品住宅銷售面積中，現房銷售2850平方米；期房銷售211.56萬平方米，同比上升65.5%，期房銷售面積占商品住宅銷售面積的99.87%，商品房銷售量的增加，表明市場的需求仍很旺盛。

（三）商品房售價一路走高，新開盤價格普遍上調

據統計，2009年12月底東勝區商品房的平均銷售價格為4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。從對部分有代表性樓盤房價動態跟蹤情況看，隨著新開樓盤價位的提高，部分在售樓盤的售價跟著上調，上調幅度每平方米在500元左右，這促使全區商品房價位的整體上升。

（四）二手房交易面積逐季上升，交易均價漲幅較大

在國家及地方政府一系列稅費優惠政策的支持下，東勝區二手房交易

呈不斷上升趨勢。截止到2009年12月底，全區二手房交易面積25.51萬平方米，成交金額116079.1萬元，均價4550.34元/平方米。由于一些新建商品房進入二手房流通領域，促使二手房交易均價的大幅上漲。

（五）房地產資金來源同比大增

2009年東勝區房地產資金來源合計共176.71億元，同比增長30.44%，其中2008年末結余資金12.5億元，2009年資金來源164.21億元，同比增長27.85%。在2009年的資金來源中，國內貸款28.14億元、占資金來源的17.14%，同比增長310.8%；自籌資金120.3億元、占資金來源的73.26%，同比增長9.81%；其他資金來源（定金、預售款及個人按揭貸款等）15.77億元、占資金來源的9.6%，同比增長31.09%。

二、2010年東勝區房地產市場發展趨勢預測

（一）東勝區經濟發展的大環境有利于房地產市場的健康有序發展

2009年東勝區委、區政府充分發揮領導的核心作用，以科學發展觀統領全局，準確把握宏觀調控政策，深入實施“結構轉型、創新強市”和“城鄉統籌、集約發展”兩大戰略，全區經濟社會實現了又好又快發

展。按照“三年大建設、三年大變樣”的發展思路，2010年將會是東勝區建設任務最重、實施項目最多、投資數額最大的一年，全年全區經濟社會發展將預計實現：地區生產總值達到650億元，增長23%；財政收入完成130億元（包括康巴什新區），增長25%；固定資產投資達到600億元，增長46%。

按照“改善民生、均衡普惠”的發展要求，2010年東勝區委、區政府將繼續加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性進展。2010年東勝區預計將企業退休人員基本養老金提高10%，為行政事業單位工作人員月增資1000元，為轉移農民進行各類培訓達1.5萬人（次）以增加其就業機會和收入。并投資8000萬元規劃建設人力資源市場和人事管理信息網，面向社會提供就業崗位3萬個，城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別超過30000元和9200元。同時，城鎮居民基本醫療保險報銷封頂線由3.5萬元提高至10萬元，報銷比例由55%提高到70%，這一系列政策的出臺解決了人們的后顧之憂，這必將進一步拓展居民住房的需求面。同時今年東勝區委、區政府仍將拆遷工作作為舊城改造的重中之重，全年計劃拆遷2萬戶300萬平方米，拆遷改造工作的大力推進帶動了房地產業的開發進程，全年預計新開工房地產面積1300萬平方米，可以說東勝區房地產市場的剛性需求仍然很旺盛。

2010年政府繼續加大金融服務業的發展力度，將引進2-3家中外股份制銀行入駐我區，全力協助華夏銀行和中信銀行投入運營，培養中小

企業創業板上市。金融業的發展為房地產業的進一步拓展提供了融資渠道，確保了建設資金，保證開發項目如期實施。總之，東勝區經濟的穩步增長、金融機構的大力發展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高為房地產市場的發展提供了有利的大環境。

（二）政府政策措施的出臺將保持房地產市場的平穩健康發展

房地產業發展的健康與否，直接影響國民經濟的運行與發展。東勝區房地產市場近兩年來發展雖然有些“熱”，但同大城市比較還有差距，沒有那么多泡沫，房價也沒有“炒”到不可接受的程度。新開樓盤的逐漸增多表明開發商的信心逐步提升，在鐵西新區和康巴什新區新建的樓盤中，雖大多是體量大，造價高的中高檔的小高層和高層住宅，但目前仍保持良好的銷售勢頭，這將會推動東勝區樓市的日益升溫。

房地產業作為“民生型支柱產業”，在國民經濟中的地位和作用越來越重要，東勝區房地產市場能不能保持平穩健康發展的趨勢，關鍵在于政策和調控措施是否到位。當前，東勝區委、區政府對房地產市場調控的思路和政策措施已經比較成熟，政府相關管理部門將采取一系列新措施來控制開發規模、調節開發節奏，如嚴厲打擊開發商的“囤地”行為等，這將對穩定房地產市場發揮積極作用。

為保證東勝區房地產市場的健康運行和發展，我認為政府在保證政策

措施實施的同時，還應當抓好以下幾項工作：

一是營造良好的輿論氛圍。要實事求是地宣傳房地產市場形勢，引導開發商和投資商正確判斷市場發展趨勢，正確做出投資決策和開發節奏決策，切實提振信心。

二是堅決查處違規行為，維護市場正常秩序，這是維護消費者利益，提升消費者信心的關鍵。目前已發現開發商的違規行為主要有捂盤惜售、虛假銷售、承諾不兌現等。由于擠出效應的作用，今后會有更多的開發企業進入東勝區市場，所以對企業進行引導、教育和監督是相當必要的。

三是加大保障性住房建設力度。據調查顯示，目前在東勝區居民收入分配領域一定程度上存在“馬太效應”。收入差距拉大，對經濟的協調發展、社會的和諧安定和居民的消費傾向會產生一定影響。因此，必須按照社會資源分配公平合理的原則，加大經濟適用房和廉租房建設力度，切實改善低收入和最低收入家庭的住房條件，為房地產市場的健康發展創造良好的社會環境。

第二篇：2011年房地產市場的回顧及2012年發展趨勢展望

今年房地產市場的回顧及明年發展趨勢展望

摘要：2011年，政府、開發商和普通居民進入了深度博弈之中；2012年，總體不容樂觀也無需過度悲觀，房地產博弈的最終結局很可能隨著各方的適度妥協而最終揭曉。

關鍵詞：房地產市場；總結回顧；發展展望

引言

房地產市場能否穩定發展，不僅關系到房地產產業本身，也和我國宏觀經濟發展有著密切聯系。房地產行業已經成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素，一定程度上波及到社會經濟生活的穩定，成為社會各界關注的熱點問題。這就需要我們對今年房地產市場進行認真的總結回顧并在此基礎上對明年的發展趨勢進行分析和思考，從而為制定和規劃好防范措施打好基礎。

一、今年房地產業的發展狀況總結回顧

今年以來中央在房地產調控上顯示了前所未有的決心，在保持銀根緊縮、信貸不放松的大前提下，“新國八條”、地方限購令、保障房供應等一系列政策組合拳硬生生將房地產市場砸了下去。相比此前亢奮的房地產市場，目前交易的冷清程度堪稱跌至冰點，政府、開發商和普通居民已進入深度博弈之中，部分地區的房價已經開始出現松動。

（一）政策環境：房地產調控持續加碼，措施進一步落實細化

2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，中央政府繼續加強房地產調控：1月，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設計劃提前實現；始于2010年的這一輪房地產調控在2011年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步細化。

（二）新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創新高，但調控效果在限購城市顯現，成交量下降，百城價格指數連續3個月下跌

從全國來看，1-11月房地產開發投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續回落；商品房需求在2010年的高位基礎上繼續增長，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點城市來看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%

左右，且降幅有擴大的趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點，二線城市表現各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。價格方面，9月百城住宅均價出現近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個月一二線城市價格均出現一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業紛紛實行“以價換量”策略，部分樓盤價格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價格優勢進入市場；而非限購的三線城市價格總體較為平穩。

（三）二手房：受調控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個代表性城市二手房成交套數同比下降34%，近三個月環比持續下行，同比降幅超過50%，絕對水平已接近2008年低點。價格方面，10個代表性城市二手房平均價格在9月出現近三年來的首次環比下跌，10-11月降幅持續擴大，到11月底，杭州累計下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內。

（四）土地：土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價持續下降

2011年1-11月，全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業用地增長帶動，同時，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量價水平持續低于去年同期，成交面積和樓面地價分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，降幅大于總體水平，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價降幅超過40%。

（五）企業：品牌房企銷售業績增長，市場份額持續上升，總體經營風險不大

受上半年業績增長帶動，萬科等十大品牌房企1-11月銷售額平均同比增幅達16%，明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強非限購城市布局等策略，恒大、龍湖等企業已經或接近完成全年銷售計劃，行業集中度進一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達59%。通過開源節流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

二、明年房地產市場趨勢展望

（一）政策趨勢：繼續堅持房地產調控政策不動搖，貨幣政策微調緩解調控壓力

對房地產業而言，本輪房地產調控事關中央政府公信力和中國經濟健康發展的大局，中央政治局會議近期定調2012年經濟工作時明確表示“堅持房地產調控

政策不動搖，促進房價合理回歸”，預計限購、限價等行政性政策在2012年不會放松，土地制度完善、房產稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。2011年11月底，央行近三年來首次下調存準率，預計貨幣政策將在2012年繼續微調，其微調力度和節奏將是影響2012年房地產市場走勢的關鍵。

（二）總體預判：上半年調控效果進一步顯現，投資開工步伐放緩，量價繼續下行，下半年逐漸趨好，全年量價難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀

預計在2012年上半年，由于調控政策仍將較為嚴厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調也難以很快緩解房地產業資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進一步上升和房價下行。全年來看，在“經濟增速穩中有降，貨幣政策穩中微調，房地產調控政策繼續從緊”的假設下，根據“中國房地產中長期動態模型”測算，全年商品房量價難有增長，預計銷售面積和價格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產開發投資和新開工面積增速將進一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎上增速繼續下降。

（三）關注點：貨幣政策走向是關鍵，房產稅改革試點范圍逐步擴大，不同城市、企業分化加劇

貨幣政策微調：2012年貨幣政策微調的力度和節奏將是影響房地產業走勢的關鍵，全年房地產信貸將有所增長，但行業資金壓力在短期內仍將上升。房產稅：改革試點范圍逐步擴大，這將為限購等行政手段的逐步退出創造條件，促進房地產業的長期健康發展。城市分化：一二線城市仍將面臨較為嚴厲的調控政策，過去幾年土地供應量大、開工高的二線城市可能面臨更大風險，東部沿海三四線城市可能因經濟基礎較好迎來更大發展空間。企業分化：龍頭企業領先優勢進一步擴大，中小企業面臨資金風險。房地產企業應根據其自身優勢，順勢而為，合理布局，保持健康發展。

三、結束語

綜上所述，隨著政府、開發商和普通居民在今年進入深度博弈之中，明年的房地產調控將會呈現出一個“整體緊”的局面，全年量價難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀，博弈的最終結局很可能隨著各方的適度妥協而最終揭曉。

數據素材來源：

中國指數研究院蘇州分院

第三篇：2005年ＸＸ市房地產市場運行情況及2006年發展趨勢預測

2005年，ＸＸ市房地產市場發展態勢良好，房地產市場持續升溫，價格溫和上漲。據市城調隊抽樣調查，ＸＸ市房屋銷售價格與上年同期相比上漲3.4%，房屋租賃價格與上年同期相比上漲0.5%，土地交易價格與上年同期相比上漲4.4%。

一、2005年房地產市場價格運行情況

1、房屋銷售價格上升

去年，ＸＸ市房屋銷售價格同比上漲三點四個百分點，其中一季度上漲0.5%，二季度上漲4.1%。三季度上漲0.8%。四季度上漲7.2%。在商品房銷售中，商品住宅繼續旺銷，商品住宅銷售價格上漲3.2%。經濟適用房、多層住宅和高層住宅價格全面上升，與上年同期比，分別上漲2.1%、9.4%和3%，在非住宅銷售中，寫字樓價格微升，商業用房銷售價格同比上漲5.8%，從季度價格變動上看，呈“N”型趨勢。一季度同比持平，二季度同比上漲6.1%。三季度上漲2.1%；四季度上漲11.4%。

2、房地產開發升溫，土地交易價格大幅攀升

由于土地是不可再生性資源，隨著各項土地政策的逐步到位，國家對用地控制更加嚴格，房地產開發持續升溫，土地價格全面上漲。與去年同期相比，土地交易價格上漲4.4%，其中，其他用地升幅最大，同比上漲7.7%，商業、旅游、娛樂用地和居民住宅用地分別上漲6%、和5.5%，在居民住宅用地中，普通住宅用地上漲5.5%，高檔住宅用地上漲6.5%，3、房屋租賃價格與上年同期相比，房屋租賃價格上漲0.5%，其中商業用房同比上漲0.6%；住宅同比上漲0.5%。

二、2006年房地產價格預測

隨著調控的持續，房地產開發模式逐漸改變，金融對房地產市場的制約作用將更加突出，開發貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴厲的調控措施，估計2006年房地產投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規模控制的影響，投機性需求和被動性需求會繼續減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產供求矛盾將有所緩解。另一方面，在全面建設小康社會中，改善人民居住條件，是衡量全面實現小康社會重要指標之一。市委、市政府積極支持和穩步發展房地產業，激活房地產市場，著力解決中低收入居民的住房條件，這將為ＸＸ市房地產業的發展提供了政策保證，2006年ＸＸ市房地產價格將繼續呈上升態勢，但增幅將有所回落，預計房屋銷售價格上漲在3%左右，房屋租賃價格上漲在1%左右，土地交易價格上漲在4%左右。其主要原因有：

一是“政策恐慌期”已經過去，市場逐漸恢復。不會有2005年那樣“排山倒海”的政策出臺，但會有一些體現節能、省地意圖和規范市場秩序的政策、措施出臺，如控制套型結構，控制高檔商品住房開發，鼓勵中低價位、中小套型住房開發，推行實名購房制度，限制內部認購，加強對中介市場的管理，出臺住房專項維修基金管理辦法等。除了建設部外，這些政策、措施可能涉及國土資源部、稅務總局、央行和地方政府。雖然“抑制”仍是主調，但不會是唯一的聲音，畢竟市場繼續觀望下去不行。

二是開發成本處于逐步增加的勢頭。目前的商品房的質量、設計、環境、綠化都比過去更加完善，同時建設和規劃部門對商品房開發房屋占地率、空地面積、綠化面積、房屋的樓層都有明確規定，使得房地產開發成本比過去大幅增加。

三是土地價格呈剛性上漲，撤遷補償安置費用大幅提高，國土管理逐步嚴格，開發用地的土地成本逐年上漲。

四是國內經濟持續增長，市場對鋼材等基礎工業產品的需求依然強勁。煤、電、油、運輸緊張對價格上漲形成的壓力難以從根本上綬解，拉動建材行業漲價是將直接加大房地產建筑成本。

五是與省內經濟發達城市比較，ＸＸ市的房地產價格仍然處于中等偏上水平。且ＸＸ市房地產市場的需求量仍然比較旺盛，老百姓對住房消費的需求和檔次越來越高。

六是受二手房價格的影響。目前ＸＸ市二手房價格一般為700-1000元左右，在二手房價格堅挺的情況下，新房價格的下降空間也受到了很大的制約。

七是城鎮居民收入的提高以及對未來收入增長有信心，改善現有居住條件已成為居民的迫切愿望。擴大居住面積，購房、換房將極大推動商品房持續、快速發展。

綜上所述，ＸＸ市的房地產市場在國家宏觀調控過程中價格將變“溫順”，下降的空間十分有限，繼續大幅上漲的可能性也不大。

第四篇：2007年成都房地產市場回顧及2008年展望

2007年成都房地產市場回顧及2008年展望

一.2007年商品住宅市場供銷兩旺，房價上揚快速

2007年成都市區商品住宅的供應量和銷售量均有大幅度增長。據成都房產管理局統計，2007年1-10月五城區住宅供應量1088.5萬平方米，增幅69.5%，同期五城區住宅銷售量1016.5平方米，增幅58.1%,供銷量增幅都超過50%，市場的旺盛帶動了商品住宅市場規模的急劇擴張。房價的增幅則繼續加快，2003~2006年成都市區商品住宅價格年均增長11.4%，其中市區2006年商品住宅的價格增幅為12.9%，而到了2007年1-10月的商品住宅均價達到4819元/平米，同比增長14.2%。

高檔住宅市場蓬勃發展。據世邦魏理仕統計，當前(2007年三季度)成都的高檔公寓平均售價為7974元/平方米，同比增幅為24.2%，高檔別墅的平均售價為15923元/平方米,同比增幅達到29.5%，而高檔住宅的租金也保持著穩步上升態勢。由于成都市場整體供需旺盛，投資需求也持續釋放，帶動了2007年成都高檔住宅房價的迅速上升。但在四季度359號文發布后在一定程度上抑制了高檔住宅市場的價格漲幅。觀察近5年來成都高檔住宅的價格上漲迅速，當前高檔住宅市場仍處于市場初步發展階段，市場空間仍很大。二.2008年成都住宅市場將更趨謹慎、保守

2008年中央政府的各項調控政策將相繼實施效用，對市場的開發商、購房者和政府部門的考驗都很大，預計明年的市場將趨向謹慎和保守。幾個考驗因素將左右市場走勢：

1.近期中央經濟工作會議指出2008年的貨幣政策將從緊，貨幣放貸的趨緊將會影響到需求；同時，去年的5次加息將一次性體現在購房人還款壓力上，不僅提高投資者門檻，也開始影響首次置業者的需求；

3.中央對經濟適用房、廉租房和限價房的關注將會帶來2008年當地政府對保障性住房供應的更大規模的計劃和投入，將分流消費人群。

4.市場供應規模的迅速擴大(2007年前10個月住宅供應增幅近70%)將帶給明年開發商較大的銷售壓力。

5.成都的外向型市場(外地人購房比例約50%)特征，政策的抑制投資需求可能會影響到整體市場。

三.2008年成都住宅市場雖面臨很多不利變數，但預計明年房價依然會溫和上漲

1.由于成都的經濟發展面非常好，GDP的高速發展勢頭將會繼續，第三產業(如IT、金融業)的巨大發展也會提供更多具有較強購買力的人群，城鎮居民的收入水平也在較快的增長。

2.剛性需求仍在增加，成都市政府計劃每年將把28萬農民引入城鎮，每年的結婚人群，高校畢業人群在增長。

3.預計中央政府在奧運會的重大國家利好下不會讓國民經濟支柱性產業的房地產業發生劇烈變化，更可能的是一種溫和的調整。

4.“新特區”政策也將繼續帶來房地產市場的長期利好刺激。

5.2007年土地價格是歷年來上升最快、幅度最大的一年，土地成本的大幅上升也支撐房價。

四.優質商業租金穩步上漲，2008年供應量有限

緣于高速發展的經濟和購買力水平，成都的消費能力逐漸增強，2003年到2007年，成都優質商業的租金也保持穩定的增長。2007年成都優質商業市場的總存量達到29.5萬平方米，比去年增長55%，新增供應量和吸納量均達到了約10平方米，市場平均空置率僅為5.0%(第四季度)。優質商業的平均租金持續穩定上漲。目前優質商業首層平均租金三季度達到44.5元/平方米/天，同比上漲11%。

2007年，成都新增優質商業項目的代表性項目主要有伊仕丹百貨、美美力誠天一店、王府井二期等。而2008年的新增優質商業供應量將非常有限，因此預計2008年的租金也有望穩步上升。

五.優質寫字樓市場發展迅速，市場需求仍旺盛

2007年優質寫字樓的總存量達到73萬平方米，新增供應量約17萬平方米，總吸納量約10萬平方米。總體空置水平為28.4%(三季度)，其中甲級寫字樓空置率為24.5%，乙級寫字樓空置率為33.7%。當前(三季度)優質寫字樓的平均租金為每月每平方米89.9元，增幅10.7%,其中甲級寫字樓的平均租金為105元/平方米.月,乙級的平均租金為68元/平方米.月。部分高入住率的甲級寫字樓由于可出租的辦公面積較少而提高租金，乙級寫字樓租金則保持平穩。

2007年，成都新增優質寫字樓的代表性項目有華敏?翰尊國際、香格里拉中心。未來兩年，成都的優質寫字樓供應量較大(兩年共約65萬平方米，2008年約有20萬平方米供應)，人民南路沿線和東大街沿線將成為寫字樓的重要發展軸，南部新區也將成為優質寫字樓的一個重要發展區域。

第五篇：今年全國房地產市場形勢和2014年發展趨勢

今年全國房地產市場形勢和2014年發展趨勢

一、今年市場運行情況

2013年即將過去，根據今年1-11月份的房地產統計數據基本可以判斷：全國全年房地產投資總額突破8萬億元，商品房銷售面積突破12億平方米，商品房銷售總額突破7萬億元，全國商品住房均價突破6千元，土地出讓金在4萬億元左右。上述數據都是創歷史新高的，表明中國房地產業在過去的一年取得了非常矚目的成就。

1.房地產開發投資支撐了全國固定資產投資。今年房地產開發投資保持了19%-21%（各月不同）幅度內的增幅，而固定資產投資基本保持在20%以上的增幅。房地產開發投資為穩定中國經濟增長起到了重要作用。

2.商品房銷售金額增幅高于銷售面積增幅十個百分點。全年商品房銷售額同比增幅在30%以上，而銷售面積增幅在20%以上，表明商品房的市場價格在今年仍然保持了較大漲幅。全年市場交易震蕩向上，高點是1月、3月、6月、9月和12月。

3.各地土地交易單價和總價不斷突破歷史新高。北京農展館附近地塊項目樓面地價達到了7.3萬元，上海徐家匯一綜合項目以215億元成交。此類案例表明，今年各地推出的土地項目，較以往住宅用地比重更大，區位優勢更好。土地價格依然是中國房價上漲的重要推手。除外部因素外，動拆遷成本和時間的失控是地價上漲的重要推手。

4.整體處于上升趨勢下各地的市場差異依然明顯。總體看，一二線城市市場較熱，一些三四線城市明顯階段性供大于求。不同區域、不同城市、不同企業、不同項目之間冷熱不均的現象較為凸出。

5.保障性安居工程推進順利。今年的目標任務是基本建成470萬套、新開工630萬套，截至11月底已全面完成了這一任務。

二、今年房地產發展的主要特點

1.房地產政策調控出現思路和方法上的重大調整

2月和3月的國五條、國六條已成為十年房地產政策調控的最高潮和休止符，年末近二十個城市的房地產調控新舉措是十年房地產政策調控的余音回響。幾乎所有的重要會議和相關文件都不提“房價”和“調控”，只講保障房的建設。年末在各地房價高企的背景下，黨中央政治局12月3號會議提出“做好住房保障和房地產市場調控工作”。將“住房保障”放在“市場調控”前面，提的是“做好”而非“堅持”。

所有的信息都表明，房地產調控已經出現思路和方法上的重大調整，主要表現在：國家宏觀經濟調控主要任務是總量平衡、結構協調、生產力布局優化等，不包括房地產產業調控；凡是由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預；全國統一部署的一刀切政策調控向各個地方政府切一刀的措施調控逐步過渡；用即壓供給也壓需求的辦法逐步轉向擴大供給，包括土地釋量和融資開閘；加快房地產稅立法并適時推進改革；淡化并改變以房價為核心的調控目標，將政府工作重點轉向保障房建設和

分配，劃清政府和市場的職能邊界。

2.大型品牌房地產企業逆勢擴張繼續延續

中國大型品牌房地產企業的市場集中度進一步提高，無論在投資量、開發量還是銷售面積和銷售金額，占據的市場份額繼續得以提升。萬科全年房地產銷售金額可在1800億左右；6家房地產企業年銷售額超過1000億；進入全國一百強、五十強、二十強的開發企業門檻今年又有所提高；一批全國各地單價或總價地王大多是由這些大型企業創造的。

大型品牌企業的影響力不僅表現在投資能力和市場占有能力，還表現在開發理念、產品質量、客戶認同度、物業管理水平等方面，其中尤為突出的是融資能力。投資和融資能力已經成為中國房地產的核心競爭力。海外上市、增發股票、基金信托、企業債券等在今年都有了較往年更大的規模。一批企業還實行跨界投資經營，少數房企還進入了金融銀行業，真正實現了房地產業資本和金融資本的融合。諸如萬科、萬達、綠地、碧桂園、SOHO等一批大型房企今年還大舉進軍海外地產，一時間風生水起。綠地集團在美國、德國、西班牙、澳大利亞、韓國、泰國等都有了成熟項目的投資。國外投資融資成本低、土地價格便宜、市場長期看好、法律政策穩定是走出去的重要成因。

3.電子商務沖擊商業地產和房屋銷售

中國消費模式和支付方式正在發生顛覆性的變化，主要表現在：百貨公司日漸式微，大型超市日趨飽和；線性沿街店鋪讓位于綜合體商圈，體驗消費擠壓實物購買消費；刷卡支付取代現金支付，網上交易笑傲實體店交易。這些變化對傳統商業店鋪載體的體量、動線、結構、區位、業態等產生了直接的沖擊，并由此帶來了一個城市的商業地產形、質和量的深刻變革。一大批城市已經出現了商業地產總量的過剩和大量的閑置，同一區位的重疊和惡性競爭，開發出租后的二次破壞性改造，傳統商業功能的衰敗。

盡管有待驗證市場的接受度，但是網絡銷售已經突破傳統中介代理銷售房屋的領地。在新房銷售和存量房銷售兩個領域，房地產電子商務模式取得了上百億成千億的銷售規模。有的企業將網絡銷售和網絡金融信貸實行了戰略合作，推出了“樂居貸”；有的企業將中國網絡銷售之手伸到了海外，形成了海外和中國雙向的網絡銷售服務。電子商務銷售房屋的長處是突破本地銷售開辟了全國和全球銷售新空間；極大的壓縮了銷售案場載體空間和人力成本；立體形象多角度的反映商品房屋內外部及其園區的視覺空間；一一展現建材、部品、部件、管線等建筑用料及其品牌；全面匯集房屋開發和銷售的所有政府批文和法律備件；更加詳盡的介紹銷售樓盤周圍的教育學校、醫療衛生、商業店鋪、交通車站、公園體育場、警署等配套設施。

三、2014年房地產發展趨勢

1.經濟改革啟動年，房地產政策調控調整年

三中全會的六十條“決定”勾勒出我國未來5-10年的施政方針和工作重點，將戰略重點、基本方針、優先順序、主攻方向、工作機制、推進方式、時間表、路線圖一一明示，形成了中國改革的新藍圖。“決定”在眾多方面涉及到房地產業的發展方向和工作重點，如建立統一開放、競爭有序的市場體系；

加快房地產稅立法并推進適時改革；改革完善農村宅基地制度；創新人口管理加快戶籍制度改革；研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構；探索實行官邸制；從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率；建立公開規范的住房公積金制度；劃定生產、生活、生態空間開發管制界限，落實用途管制；建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制，提高工業用地價格；做好住房保障和房地產市場調控工作等。

上述要求實際上已對過去那種圍繞著降低房價為核心目標的政策調控模式進行了思路和出發點的再調整。中國房地產會在六十條“決定”的指引下走向一個政策、法律更加透明，市場預期更加明確，產業發展更加規范的新天地。在房價漲幅沒有明顯回落的情況下，限購措施還會維持一段時間，但控制房價的目標問責制難以持續下去。房產稅由于要進入人大立法程序，無論如何一年時間內也無法推出。保障房的建設和分配會繼續推進，但具體政策會有所調整。

2.產業規模繼續擴大，顛簸前行仍有新機遇

在中國經濟處在轉型和改革的新征程中，房地產將繼續承擔支柱產業的地位作用。在中國老百姓財產性收入不斷提高的進程中，房地產市場仍是我國老百姓不斷改善自身居住條件的主要平臺。在高速城鎮化的歷史過程中，房地產業是每一個城鎮功能和形態改善提升的重要推手。

顛簸性前行依然是新一年我國房地產業的發展軌跡，各項經濟指標依然會有所提升。盡管已經出現市場冷暖不均的情況，但大多數城市發展的動能依然強于衰退的力量。

新一年房地產業的新機遇表現下列方面：

在企業層面主要是混合所有制的推行和股權、生產資料的兼并收購，允許職工個人持股；降低產業進入門檻，企業工商登記注冊制度改革；國有企業（包括房企）將逐步實現上交30%的利潤的硬性規定等。

在資本市場層面主要是房地產企業市場融資將獲得更加便利的條件，上市首發增發再開閘；不動產基金規模進一步擴大；企業債券允許入市交易；銀行信貸規模不會縮小等。

在稅收層面主要是房地產稅逐步推進改革，簡稅種、調結構、寬稅基是主基調；新增房地產稅收決定權將從政府改為人大；房產稅新一年依然難以推出；房地產營業稅改增值稅遲至2015年必然推出。在土地層面主要是農村建設用地入市流轉和土地普查結果耕地遠超十八億畝的信息，會改善商品房供地用地的壓力；規劃和用地控制會進一步遏制諸如小產權房等各種不規范的擾亂市場行為。

在城鎮化層面主要是戶籍改革，計劃生育政策調整和公共資源的均等化配置將為房地產帶來全新的市場格局。

在制度層面主要是我們離真正實現“市場決定資源配置”，“市場決定商品價格”又前進了一大步，至少是在全局改革綱領性文件中予以了確認，雖然我們距離“自由選擇消費商品和消費方式”的目標還有較長的路要走。