第一篇：2011年房地產市場運行狀況及2012年形勢預測

2011年房地產市場運行狀況及2012年形勢預測 REICO報告

2011年房地產市場供給增加，土地購置面積和新開工面積增幅回落，9月份后需求增長較快回落，4季度住房價格出現下降，國房景氣指數跌至100以下。預計2012年房地產市場需求保持小幅增加；房地產市場供給繼續增加，投資增幅有較大幅度下降；在促進經濟平穩較快發展的宏觀經濟背景下，2012年上半年房價穩中有降，下半年房價基本平穩的可能性較大。（2011年起，住房價格分析采用國家統計局新的房價統計數據，以70大中城市中位數房價漲幅代表70城市平均房價漲幅。）

一、2011年房地產市場運行狀況

（一）房地產開發企業購置土地面積增幅快速下降，地價漲幅回落

2011年1-11月，房地產開發企業購置土地面積37153.4萬平方米，比上年增長3%，增幅低于2010年同期30個百分點。購置土地面積增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地購置面積同比均為負增長。2011年地價保持上漲但漲幅回落，1-3各季度全國主要監測城市綜合地價環比漲幅分別為2.19%、1.87%和1.76%。

（二）房地產開發完成投資增幅保持高位，房屋新開工面積增幅回落

2011年1-11月，房地產開發完成投資55483.034億元，同比增長29.9%，增幅低于去年同期6.7個百分點，高于同期固定資產投資增幅5個百分點。從月度數據看，10月和11月房地產開發投資增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新開工面積17.5億平方米，同比增長20.5%，增幅減少28個百分點；竣工面積5.9億平方米，同比增長22.3%，增幅增加13個百分點。

（三）房屋成交量增長回落

2011年，商品房銷售面積增幅繼續回落。1-11月，商品房銷售面積89593.88萬平方米，同比增加8.5%，增幅減少1.3個百分點。逐月數據看，9月份以后商品房銷售面積增幅較快回落，10月份和11月份商品房銷售面積同比負增長。

（四）住宅價格下降城市逐月增多，10月后住宅價格出現環比下降

2011年，70大中城市住房價格漲幅逐月回落。1-11月，新建住宅價格同比上漲4.4%，環比上漲2.1%；二手住宅價格同比上漲2.8%，環比上漲0.8%。逐月看，8月份開始新建住宅和二手住宅價格停止上漲，10月份開始二手住宅價格出現環比下降，11月份新建住宅價格環比下降。

70大中城市中新建商品住宅價格環比下降的城市數量由1月份的3個增加至11月份的49個，二手住宅價格環比下降的城市數量由1月份的3個增加至11月份的51個。

二、2012年房地產市場形勢預測

2012年房地產市場走勢的影響因素包括：宏觀經濟走勢、宏觀調控政策、企業資金壓力、房地產市場供應增長等等，各因素對房地產市場的影響如下：

第一，2012年經濟增長下降將帶來房地產市場下行壓力。

第二，2012年宏觀調控政策保持穩定性，貨幣政策增強適應性。堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。同時，要推進房產稅改革試點。實施首套住房貸款優惠政策。第三，2011年末房地產開發企業資金壓力較大，但低于2008年金融危機發生時的資金壓力水平。

第四，2010年3-11月商品房新開工面積的大幅增長，將導致市場供應量的增加會從2011年3季度一直持續到2012年上半年。

綜合市場供求兩方面影響因素，對2012年房地產市場走勢的預測如下：

在首套購房優惠利率政策影響下，伴隨市場供應量增加，預計2012年房屋交易面積小幅增加。2012年房地產市場供給繼續增加，但房地產開發投資增幅會有較大幅度下降。在促進經濟平穩較快發展的宏觀經濟背景下，預計“2012年上半年房價穩中有降，下半年房價基本平穩”的可能性較大

第二篇：西安房地產市場運行狀況

進入11年，西安市房地產市場成交量一直處于低位運行且不斷動蕩波動，相比前幾年年市場發展水平，目前的市場狀況明顯趨冷，表現出從未有過的低迷，寒氣逼人！關于2011年1季度市場的發展情況，西安市房產信息中心有關負責人在接受采訪時談到：“2011年西安房地產市場在調控之下，其運行呈現出一些新的發展特征。2011年1季度西安商品房新批預售面積293.34萬平方米，同比上年增長20.9%，其中住宅物業新批預售面積219.8萬平方米，同比上年增長5.76%。從住宅物業供應占商品房整體供應比例來看，較上年同期有所下滑，在中央對住宅投資、投機行為的持續打壓政策影響下，商業等物業市場供應比例有所增長。2011年1季度西安商品房銷售面積為335.97萬平方米，同比上漲了23.63%，環比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含別墅)銷售面積為299萬平方米，環比下降32.54%，同比上年增長25.6%。從1、2月份市場運行來看，基于對新國條政策的影響預期，前兩月市場購房人群搶先入市，拉動一季度交易量大幅增長，而2月末西安細則出臺，使得3月西安樓市交易量同比下滑7成之多?；阡N售量的持續回落，市場部分開發企業已出現打折、促銷等方式，3月份我市新建住房備案均價6150元/平方米?！薄岸鲁雠_政策對于二手房市場交易影響表現較為明顯，1季度二手房共成交41.3萬平方米，較上季度下滑了12.17%，成交套數為3885套；其中普通住宅共成交29.98萬平方米?！闭{控壓力之下，1季度市場所表現出的明顯變化讓市場各方更為關注后市的發展走勢。特別是2季度市場將會在政策環境之中，有著怎樣的發展？陜西西安房地產信息網副總經理李宇兵給出了答案。

他指出：“第一，2季度商品房市場將會出現政策累積效應漸顯，住宅銷量將持續低位運行的態勢；第二，市場供應將呈現明顯的放量增長；第三，階段性的折扣、促銷等行為將明顯顯現，房價整體呈現小幅波動；第四，中大面積的戶型或成銷售主力；第五，2季度商品房市場或將面臨進一步調控?！倍谕恋厥袌龇矫?，二季度供應量仍將穩步增加的同時，地價上漲的速度將得到明顯放緩。對于二手房市場，政策效應明顯，投資炒房已經受到限制，交易量仍將進一步回落成為可能，且因拆遷加速也將惹火租賃市場，其中售轉租現象將有所升溫。李副總強調，“2011年作為“十二五”規劃推進的元年，作為國際化大都市建設的重要年份，無疑也將成為我國以及西安房地產業轉型開始的轉折年。”剛進入第2個季度，整體商品房市場新盤還在不斷推出，供應持續增長，成交量低位運行且全線飄綠，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場主導，觀望氣氛加劇并進一步延續，市場縮量調整跡象顯現。

1、政府宏觀調控政策趨于深化

2010年中央政府出臺了金融、稅收、土地還有房產本身的三限，限外、限貸、限購令，國十條，加息，這個對房地產產生了比較大的影響。

從近幾年西安市政府出臺的一系列宏觀調控的政策一路看來，宏觀調控的基調并未改變，調控房地產過快的漲幅，使房地產價格基本穩定，調整房地產業本身的結構，使之合理化，以利于房地產業和整個國民經濟的健康發展。從目前政策的實施效果看遏制房地產炒作和穩定房價已經起到了一定的作用。隨著經濟形勢的變化，西安市出臺關于恢復房地產業發展等多項穩市政策，這些都意味著調控的政策將會朝著更加深入和細致的方向繼續發力，宏觀調控政策將進一步趨于深化。

2、產品供應結構與實際需求還存在裂痕

伴隨著國務院“90/70”政策的引導，西安市一大批中低價位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應，成為市場關注的焦點。不過在受到市場追捧的同時也明顯可以看出，大多數項目目前的滯銷局面并沒有得到徹底改善，其癥結還是在于住房供應結構不合理，表現為市場產品供應結構和消費需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產品結構的不合理，現有的自住性需求未必能轉化為有效購買力，是導致目前的市場形勢是有價無市的原因之一。

3、市場分區域發展不均衡

目前西安樓市呈現出的發展現狀是區域發展的不均衡，城東地產發展新舊共榮，開發相對分散，舊區開發量少但配套完善備受市場歡迎，新區依托大水大綠和浐灞生態區整體的崛起以及市政府為加快區域建設而提供強大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區房地產發展較早市場相對成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大板塊的拉動下繼續朝南發展。城西市場因重型國企較多一直發展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號線的延伸，對于其原有區域和西咸共建區域的快速發展提供了動力。而城北區在西安市行政中心北移、地鐵二號線建設、鐵路北客站建成以及大明宮區域遺址保護和舊城改造等前所未有的重大機遇面前，正在發生著日新月異的變化。城內受土地供應緊缺而始終處于相對放量較少，插花式的發展難以形成大的規模和影響力，住宅市場發展緩慢。

4、市場競爭格局在變革中日益激烈

近幾年，越來越多的外來企業攜其雄厚的資本實力及豐富的房地產運營經驗長袖善舞，對于本地開發企業而言，競爭的壓力愈顯加大，部分實力弱的小企業由于缺少資金，同時缺乏土地資源儲備，已經開始逐漸淡出房地產市場。2011年的西安房地產市場在本土地產企業與外來巨頭的共同演繹下競爭愈發激烈，面對目前的市場環境，雖然前景光明，但對于中小開發企業來說目前的階段性調整仍是一個巨大門檻，若市場形勢的發展得不到改善，購房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會有越來越多的實力相對較弱的本土開發商退市。

5、經濟適用房市場比重日益增加

自去年以來，西安一直在加大經濟適用房的建設力度，到今年經濟適用房項目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場的主角，但其比重日益增加。

其呈現出來的特點是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價位、高標準”精品經適房，一改往日僅僅為滿足和解決中低收入家庭住房目的。

隨著越來越多的經濟適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對平抑西安房價而且對滿足市場不同階層需求將起到積極的作用，經濟適用房在西安房地產市場的話語權將越來越大。

6、打折優惠成為樓市主旋律

隨著“住博會”的召開及世園會的開幕，西安房地產市場不但沒有迎來它的黃金季節，而且市場上加入打折促銷的樓盤項目是越來越多。自限購令至今，西安房地產市場成交表現一直低迷，市場觀望氣氛日漸濃厚，樓盤銷售速度放緩。為了吸引購房者，幾乎所有的樓盤都或明或暗地打折扣，最多折扣達到8.5折，優惠金額達到10多萬元。據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套數較昨日增加36套，其中當日普通住宅共成交149套。據了解雖然西安市部分樓盤近日已經公布一房一價信息，但是對于整個西安市來講公布數量微乎其微；大部分的開發商對于談及此話題均是避而不談，房企還在觀望國家對于樓市調控是否會繼續加碼，開發商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經是家常便飯。在國家不斷強勢調控樓市，以及西安出臺樓市“限購令”等一系列調控政策下，部分手頭不充裕的開發商為了加快項目回款速度，5月初西安部分樓盤已經有明顯的打折促銷行為，用以價換量來回籠資金的現象將會日漸增多。打折、贈送、特惠等變相降價現象在房地產市場上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。

7、團購開啟樓市新紀元

面對開發商的堅挺，由各大媒體牽頭，市場上目前出現大量的團購組織，積極地應對時下樓市現狀。雖然西安的購房團組織的時間要晚于深圳、北京等地，但其影響力卻不亞于深圳團購活動。而且西安市目前的購房團還有一大特點就是“遍地開花”，有華商報組織的，有焦點網組織的，不但有本地的購房團而且陜北購房團的實力也不容小覷，萬人購房團已經屢見不鮮。另外，在網上隨處可見一些聊天群組織多人結盟購房活動。其組織形式和對西安樓市的影響越來越受到關注。

8、郊區化發展趨勢明顯

西安舊城區發展空間有限，向郊區發展是必然結果。目前，西安市西南方向較早發展的高新區已日益興盛，東南方向的曲江新區方興未艾，城北的經開區也正建設的如火如荼，長安區和前幾年興起的浐灞生態區也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設和城市的外擴，市政基礎設施也全面鋪開往外擴展，以前所謂的郊區及遠郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對郊區的冷落到現在對郊區的正視，甚至偏愛。實際上，西安市區周邊幾個居住板塊的形成，已經是郊區化的預演。

三、西安市房地產市場未來發展趨勢預測

面對當前西安房地產市場呈現出的調整特征，應該看到這既有宏觀經濟回落的影響，也是房地產自身波動的一個必然趨勢。回望最近幾年的房地產市場應該說發展并不健康，健康發展不意味著高速增長，合理增長、正常增長才算是健康發展。面對西安樓市目前的困境，預計西安房地產市場在未來一段時間將表現以下特征：

1、政策調控基調未變，但明顯緊縮化

到第一季度，宏觀政策力度加大，雙率上調，公積金貸款利率上調，提高所得稅起征點，房產稅將重點實施等消息不斷出臺，中央政府以從來沒有過的罕見的調控力度和方式，預示著美國次貸危機對中國影響升溫，而兩率結構性的調整，意味著從緊的貨幣政策主基調并沒有改變，政策的緊縮只是為了進一步規范市場，把通貨膨脹對中國的影響減到最小。不過，經濟層面還看不出好轉的跡象，預計后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對目前的房地產現狀來說無疑是一大利好。

2、土地市場交易放緩

隨著土地政策影響的深入，開發商的退地潮率先在上海出現，作為西安而言，目前也有部分退地情況發生，且第一季度土地招拍掛成交量已經較上年明顯回落。銷售不暢，資金回收慢已經讓開發商頭痛不已，再加上國家實施緊縮型貨幣政策，開發貸款壓力增大，預計在短期內土地市場的交易熱情難以提高。

3、成交量低位運行，反彈有待時日

進入11年整個西安房地產市場交易量持續低位運行，成交量較去年同期水平相差甚遠。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢想被無情的粉碎，足已印證市場回暖還時機未到，而想徹底結束目前這種動蕩還需繼續觀察。目前的市場特征在于，購房者的觀望情緒更加濃重，持幣待購的群體越來越龐大，恐難在短期內打破僵局。

但可以預見的是，持續的交易量低迷加之調控基調未變(限購令的實施)而致銀根緊縮，開發商面臨資金鏈壓力越來越大，銷售回款將是維系鏈條的關鍵所在。同時，推遲上市的供應量在以后的幾個月集中上

市，會給購房者更大的選擇余地，由此也將對銷售起到一定的促進作用?？紤]到上述因素，未來成交量的變化趨勢依舊保持低位運行，或有小幅震蕩，但短期內反彈無望。

4、房價將震蕩下調，回落而趨于穩定

房地產市場形勢逐漸趨冷，短期內回暖無望，市場銷售壓力增大，開發商為加快資金回籠，必然會采取明升暗降或者直降價格策略?？梢灶A見的是，這種打折促銷活動在未來幾個月甚至更長的時間，還會被繼續應用并且力度會加大，涉及的范圍也將更廣?？紤]到成本下降的因素，商品房的銷售均價會出現200-500元/平方米的下跌。

5、住房保障力度加大，供需關系趨于平衡

西安市這幾年房地產發展也是非?？斓模謳砹肆硗庖粋€問題，就是住房保障的問題。房地產市場發展的太快了，導致把很多大多數工薪階層遠遠拉在了后面，很多居民不能通過市場化解決問題，就需要政府加大住房保障的力度。根據住部政策研究中心房地產業處處長文林峰總結的五條：第一，各級政府要加大投入，保障土地的供應。第二，落實保障性住房的建設任務，抓緊建立保障性住房的使用、運營、退出等管理制度。第三，進一步落實完善房地產市場調控政策，增加市場的有效供給，特別要增加中小價位的普通商品房供給。第四，加強對市場需求的分類調控，落實好差別化的信貸政策、稅收政策，支持居民合理住房消費，抑制投資性住房?，F在大家貸款稅成本也越來越高，沒有政策性住房金融，這方面我覺得應該大幅度降低對老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我們現在調控一直做加法，不做減法，把成本都在增加。第五，加強房地產市場監測和市場監管，嚴厲查處各類違法違規的行為。大量的土地轉向了保障性住房，導致商品房住宅供地越來越少，那就是西安市可能總的土地供應在增加，但是商品住宅在降低，導致房價居高不下。開發商將會加大對商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多將會使供需關系趨于平衡。

綜合來看未來幾個月西安商品房成交價格將出現下行調整，但也不會出現掉頭直下的可能，長期看房價將繼續保持平穩運行。

第三篇：關于社區轄區房地產市場運行狀況調研報告

祥和社區轄區房地產市場運行情況調研

信息

為掌握轄區房地產市場有關運行狀況，我社區工作人員通過實地走訪新建樓盤住宅小區，開展問卷調查等方式對轄區房地產市場情況作了初步了解，現將我轄區房地產市場調研信息梳理如下：

一、今年以來轄區房地產市場運行的具體情況 我轄區目前新增樓盤為e.f，其中e項目有123有限公司開發，項目位于公園旁，坐擁河上游，依山傍水，占地面積約80萬方，建筑面積200萬㎡，容積率4.0，車位配比：1:1。e小區商品房5月均價為8521元/㎡，同比上漲了34.62%，環比增長了3.67%。g總建筑面積達14萬平方米，規劃居住1167戶，由4棟現代時尚高層建筑構成，垂直距離步行5分鐘，距離景觀大道步行150米。小區房價2017年5月為15442，2018年5月房價17524元，2018年4月房價為16956元。同比增長了69.38%，環比上漲8.17%。

二、我市房價上漲的原因調查分析

（一）土地供應不足

近幾年k市土地市場，特別是兩城區出讓的土地幾乎沒有。再加上現在gh等項目都已進入銷售尾聲，供貨量遠不如以前，沒有新土地的供應，之前供應已經不能滿足市場的需求，土地價格的上浮一定程度上也刺激了房價的上漲。

（二）區位優勢得天獨厚

對周邊地、州、市人口流入的吸引力逐步增大，從市場供需關系來看，房地產市場處于供不應求的狀態，房價自然逐步上漲。

（四）城市高速發展帶來了無與倫比的吸引力近幾年來，fmj發生了翻天覆地的變化，特別是交通路網上面，高速公路基本上實現地州各個城市貫通，大大的縮短了到省會城市的距離，高鐵路網的全線貫通，覆蓋了中國大多數大型城市如：廣州、深圳、上海、杭州、北京、天津等地，dsaff現在已經成為整個西南地區交通樞紐。地鐵5號線也會于今年年底全線開通，大大便利城區之間的交通，fadf經濟正在飛速發展。飛速發展的城市吸引了更多人口的流入，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區、舊城區改造所帶來的改善性需求比較大，帶動整個asdas市房產市場如井噴式的發展，2017年以來處于連續上漲的態勢。

三、政策調控后有關情況

2018年5月，dsad市政府出臺了包括３年內不得轉讓新建商品住房，限制多次反復申請公積金貸款，嚴打“首付貸”“假按揭”等市場違規行為等房地產調控政策。

市政府辦公廳印發《 有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），從土地供應管理、完善住房供給結構、住房買賣規定、公積金貸款政策、房地產市場整治等方面作出安排。《通知》明確，在我市購買的新建商品住房，ds年內不得轉讓。

在做好土地供應管理方面，各區（市、縣）和開發區要結合商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。合理確定新增住宅供地價格，避免出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。建立房價與地價聯動機制，嚴防地價過快上漲。嚴格執行土地利用動態巡查制度，督促房地產開發企業及時足額繳納土地出讓價款，市各職能部門督促房地產開發企業嚴格按照合同約定及時開工、竣工，加快商品住房項目建設和上市節奏，盡快形成市場有效供應。

在完善住房供給結構方面，結合fgh的城市定位，構建符合fadf市實際的普通商品住房供應體系，引導好市場預期。中心城區要培育和發展住房租賃市場，彌補租賃市場短板，為困難群體解決住房問題增加渠道，緩解購房市場壓力。

在嚴格限制投機炒房行為方面，在fadf市購買的新建商品住房，3年內不得轉讓，購買時間以簽訂《商品房買賣合同》時間為準。各銀行業金融機構要加強對個人消費貸款管理，合理控制個人消費貸款的增量和增速，支持居民首套和改善型購房，嚴格執行個人住房貸款最低首付比要求、首付資金真實性檢查、償債能力審查等要求，嚴厲打擊“首付貸”“假按揭”等行為。通過政策調控，5月內轄區房產市場上漲趨勢有所緩和。

四、后期房產市場走勢預測分析及下一步工作打算 根據政策調控及市場供需分析，對投資性住房將會有所抑制，剛性需求逐步趨于飽和，后期房地產將逐步步入穩中緩和上漲的態勢。

社區下一步工作：一是加強宣傳引導，引導轄區居民對房產理性看待，不盲目跟風。二是扎實做好公租房保障工作，對符合條件的保障家庭應保盡保。

第四篇：東勝區房地產市場運行形勢回顧及發展趨勢預測

東勝區房地產市場運行形勢回顧及發展趨勢預測

一、2009年東勝區房地產市場整體運行形勢分析

在國家宏觀調控和政府促進房地產市場健康發展政策的驅動下，2009年東勝區房地產市場呈現出房地產開發完成投資額持續增長，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征，具體分析如下：

（一）房地產開發完成投資持續增長

縱觀2009年東勝區全年房地產完成投資情況，我們不難發現，東勝區房地產完成投資額逐月增長（見圖1）。截止到2009年12月底，東勝區完成房地產開發投資144.8億元，同比增長30%，占城鎮以上固定資產投資的36%。按工程用途分：商品住宅投資66.85億元，占房地產總投資的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投資21.82億元，占商品住宅的33％，同比增長71.68%；辦公樓投資19.66億元，占房地產總投資的14%，同比增長247%；商業營業用房投資47.84 億元,占房地產總投資的33％，同比增長124%；其他投資10.46億元,占房地產總投資的7％，同比增長6%。

（二）商品房供求面積皆呈上升趨勢

截止到2009年12月底，東勝區各類商品房施工面積為1522.47萬平方米，較去年同期增長76%，其中新開工面積927.67萬平方米，同

比增長80%。由于新開工面積的增加，商品房預售面積也隨之上升，2009年全區累計商品房預售面積達491.86萬平方米。

截止到2009年12月底，全區商品房銷售面積累計達236.52萬平方米，較去年同期增長69.16%，其中第一季度銷售1.5萬平方米，同比下降46.27%；第二季度銷售40.12萬平方米，同比增長15.78 %；第三季度銷售95.72萬平方米，同比下降1.69%，第四季度銷售99.18萬平方米，同比增長187.12%。增幅有起有落，但銷售面積不斷增加（見圖2）。商品住宅銷售面積中，現房銷售2850平方米；期房銷售211.56萬平方米，同比上升65.5%，期房銷售面積占商品住宅銷售面積的99.87%，商品房銷售量的增加，表明市場的需求仍很旺盛。

（三）商品房售價一路走高，新開盤價格普遍上調

據統計，2009年12月底東勝區商品房的平均銷售價格為4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。從對部分有代表性樓盤房價動態跟蹤情況看，隨著新開樓盤價位的提高，部分在售樓盤的售價跟著上調，上調幅度每平方米在500元左右，這促使全區商品房價位的整體上升。

（四）二手房交易面積逐季上升，交易均價漲幅較大

在國家及地方政府一系列稅費優惠政策的支持下，東勝區二手房交易

呈不斷上升趨勢。截止到2009年12月底，全區二手房交易面積25.51萬平方米，成交金額116079.1萬元，均價4550.34元/平方米。由于一些新建商品房進入二手房流通領域，促使二手房交易均價的大幅上漲。

（五）房地產資金來源同比大增

2009年東勝區房地產資金來源合計共176.71億元，同比增長30.44%，其中2008年末結余資金12.5億元，2009年資金來源164.21億元，同比增長27.85%。在2009年的資金來源中，國內貸款28.14億元、占資金來源的17.14%，同比增長310.8%；自籌資金120.3億元、占資金來源的73.26%，同比增長9.81%；其他資金來源（定金、預售款及個人按揭貸款等）15.77億元、占資金來源的9.6%，同比增長31.09%。

二、2010年東勝區房地產市場發展趨勢預測

（一）東勝區經濟發展的大環境有利于房地產市場的健康有序發展

2009年東勝區委、區政府充分發揮領導的核心作用，以科學發展觀統領全局，準確把握宏觀調控政策，深入實施“結構轉型、創新強市”和“城鄉統籌、集約發展”兩大戰略，全區經濟社會實現了又好又快發

展。按照“三年大建設、三年大變樣”的發展思路，2010年將會是東勝區建設任務最重、實施項目最多、投資數額最大的一年，全年全區經濟社會發展將預計實現：地區生產總值達到650億元，增長23%；財政收入完成130億元（包括康巴什新區），增長25%；固定資產投資達到600億元，增長46%。

按照“改善民生、均衡普惠”的發展要求，2010年東勝區委、區政府將繼續加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性進展。2010年東勝區預計將企業退休人員基本養老金提高10%，為行政事業單位工作人員月增資1000元，為轉移農民進行各類培訓達1.5萬人（次）以增加其就業機會和收入。并投資8000萬元規劃建設人力資源市場和人事管理信息網，面向社會提供就業崗位3萬個，城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別超過30000元和9200元。同時，城鎮居民基本醫療保險報銷封頂線由3.5萬元提高至10萬元，報銷比例由55%提高到70%，這一系列政策的出臺解決了人們的后顧之憂，這必將進一步拓展居民住房的需求面。同時今年東勝區委、區政府仍將拆遷工作作為舊城改造的重中之重，全年計劃拆遷2萬戶300萬平方米，拆遷改造工作的大力推進帶動了房地產業的開發進程，全年預計新開工房地產面積1300萬平方米，可以說東勝區房地產市場的剛性需求仍然很旺盛。

2010年政府繼續加大金融服務業的發展力度，將引進2-3家中外股份制銀行入駐我區，全力協助華夏銀行和中信銀行投入運營，培養中小

企業創業板上市。金融業的發展為房地產業的進一步拓展提供了融資渠道，確保了建設資金，保證開發項目如期實施?？傊瑬|勝區經濟的穩步增長、金融機構的大力發展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高為房地產市場的發展提供了有利的大環境。

（二）政府政策措施的出臺將保持房地產市場的平穩健康發展

房地產業發展的健康與否，直接影響國民經濟的運行與發展。東勝區房地產市場近兩年來發展雖然有些“熱”，但同大城市比較還有差距，沒有那么多泡沫，房價也沒有“炒”到不可接受的程度。新開樓盤的逐漸增多表明開發商的信心逐步提升，在鐵西新區和康巴什新區新建的樓盤中，雖大多是體量大，造價高的中高檔的小高層和高層住宅，但目前仍保持良好的銷售勢頭，這將會推動東勝區樓市的日益升溫。

房地產業作為“民生型支柱產業”，在國民經濟中的地位和作用越來越重要，東勝區房地產市場能不能保持平穩健康發展的趨勢，關鍵在于政策和調控措施是否到位。當前，東勝區委、區政府對房地產市場調控的思路和政策措施已經比較成熟，政府相關管理部門將采取一系列新措施來控制開發規模、調節開發節奏，如嚴厲打擊開發商的“囤地”行為等，這將對穩定房地產市場發揮積極作用。

為保證東勝區房地產市場的健康運行和發展，我認為政府在保證政策

措施實施的同時，還應當抓好以下幾項工作：

一是營造良好的輿論氛圍。要實事求是地宣傳房地產市場形勢，引導開發商和投資商正確判斷市場發展趨勢，正確做出投資決策和開發節奏決策，切實提振信心。

二是堅決查處違規行為，維護市場正常秩序，這是維護消費者利益，提升消費者信心的關鍵。目前已發現開發商的違規行為主要有捂盤惜售、虛假銷售、承諾不兌現等。由于擠出效應的作用，今后會有更多的開發企業進入東勝區市場，所以對企業進行引導、教育和監督是相當必要的。

三是加大保障性住房建設力度。據調查顯示，目前在東勝區居民收入分配領域一定程度上存在“馬太效應”。收入差距拉大，對經濟的協調發展、社會的和諧安定和居民的消費傾向會產生一定影響。因此，必須按照社會資源分配公平合理的原則，加大經濟適用房和廉租房建設力度，切實改善低收入和最低收入家庭的住房條件，為房地產市場的健康發展創造良好的社會環境。

第五篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更