第一篇：懷化市上半年房地產市場形勢分析

懷化上半年房地產市場形勢分析

文／懷化市房產管理局 李強 廖家南

在宏觀政策等多種因素的影響下，懷化的房地產市場出現了一些新的情況，但總體上仍保持快速的發展態勢，處在健康發展階段。可以預見，在“規劃合理、科學引導、市場運作、公平分配”的前提下，未來懷化的房地產行業仍有巨大的發展潛力和拓展空間。

一、1—6月懷化房地產的運行特點

(一）投資快速增長

1—6月，全市房地產企業投資意愿不斷增強，開發投資增長逐季加快。一季度，全市房地產開發投資6.78億元，同比增長37.65%，二季度完成投資10.49億元，同比增長55.45%。上半年累計完成房地產投資17.27億元，同比增長48.5%，遠遠好于今年房地產預期目標。

（二）銷售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累計銷售133.01萬平方米、11532套，同比分別增長192.13%和167.31%。其中市城區累計銷售76.87萬平方米、6632套，同比分別增長102.56%、136.08%。二手房交易31.62萬平方米、3198套，同比增長51.72%、58.76%。其中市城區二手房交易18.63萬平方米、1630套。

（三）價格持續上揚

1—6月，全市房地產銷售價格保持了平穩的慣性上漲，商品房均價為1770元/平方米，同比增長15.53%。其中商品房住宅平均售價為1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分別增長15.72%和7.25%。市城區商品房和商品房住宅均價分別為2165元/平方米、1855元/平方米，同比分別增長13.82%和9.43%。

（四）資金來源充裕

上半年，全市房地產企業很少因資金問題影響建設進度。尤其值得關注的是，貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。1—6月，全市辦理抵押登記12674宗，抵押面積248.51萬平方米，貸款金額32.82億元。其中全市1—6月房地產貸款金額同比增長達88.38%。

（五）供給比較充足

1—6月，全市房地產開發企業房屋施工面積156.38萬平方米，房屋新開工面積 55.08平方米，房屋竣工面積48.13萬平方米。市城區商品房累計批準預售71.98萬平方米、8798套，同比分別增長195%、198.85%。1—6月市城區商品房供銷面積比為0.93：1，房地產市場兩端基本保持供銷平衡。

二、促進懷化房地產健康快速發展的原因分析

（一）調控房產新政影響不大

懷化歸屬于三、四線城市，尚處在城市化初期階段，房價相對同類城市還不算太高，投機性購房問題所占比例較小，并不在本輪主要調控的范圍之內。加上調控政策的執行，對房地產業的影響有一個滯后期。因此，調控新政對懷化房地產有一定的影響，帶來了一些新情況，但影響程度不深，對消費者信心的影響也十分有限。

（二）剛性需求依然客觀存在一是城市化進程的需求。從世界各國情況來看，30%—70%為城市化的加速發展階段，70%的城市化率以后為穩定發展階段。2009年，全市城市化率達36.2%，正處在城市化快速發展時期，大量的人口由農村向城市轉移。適應城市化發展趨勢，需要增加住房的投資和供給。二是改善性購房的需求。當前，全市人均住房面積處于較低水平，隨著宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、貨幣流動性總體寬松和消費結構升級，居民改善性購房需求更趨強烈。三是城市征拆的需求。隨著舊城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城區的一些房屋被拆遷，城郊的一些土地被征用，因征地拆遷造成的住房需求日趨旺盛。

（三）懷化城市幸福指數提高

近年來，全市通過一系列城建項目的實施，一系列活動的開展，城市路網結構不斷優化，公共基礎設施不斷完善，城市形象全面改善，城市品位不斷提升。尤其是懷化城區，實現了“一年一個樣，三年大變樣”，現建成區面積已擴展到52平方公里，創建全國生態示范市、省級衛生城市成功通過驗收，在兩年一度的全省城市衛生檢查評比中，懷化首次進入了甲類城市。此外，隨著婁懷、吉懷、懷通、懷化城區高速繞城線、滬昆客運專線的開工建設，懷化的交通區位優勢更趨明顯。隨著“構筑商貿物流中心，建設生態宜居城市”戰略的深入實施，懷化的發展活力進一步增強。等等這些，總而言之快速發展、日趨完善的現狀加上對未來繁榮懷化的預期，大大增強了懷化的凝聚力，吸引了各界人士來懷化購房置業，投資創業。

（四）通貨膨脹預期愈發強烈

基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上

國內外經濟觸底回升勢頭好于預期，居民對未來通貨膨脹的預期越來越強烈，尤其是高收入和較高收入者對其資產保值增值的需求不斷增大，在市場經濟不景氣、金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業買房成為高收入者資產保值增值的唯一途徑。

三、對懷化房地產平穩健康發展的建議

（一）要嚴格對照要求，落實調控政策

要加快廉租房、棚戶區改造等保障性住房建設，設法增加保障性住房的有效供給。要嚴格執行差別化利率和稅收政策，合理引導住房消費，抑制投機性購房需求。要進一步加強商品房銷售管理，對取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。要加強土地管理，制定完備的土地供應計劃，完善強化“招、拍、掛”的管理，規范出讓行為，防止“囤地”、“炒地”等現象的發生。要嚴格執行房地產稅收一體化政策，防止稅收流失。

（二）要立足自身實際，規范市場管理

要以本輪調控為契機，針對房地產市場存在的各類問題，加大執法力度，嚴格規范管理。要嚴把房地產資質關，從嚴查處無資質亂開發、掛靠開發的行為，把不服從政府和主管部門管理的企業清出市場。建立房地產市場信用制度和房地產開發企業不良行為登記、公示制度，凡手續不全、擅自更改規劃、擠占公共空間，欺詐消費者的，都要列入黑名單，對于違規、不講誠信的房地產企業實行貸款限制、土地限制，讓其自動退出市場競爭。

（三）要適應發展趨勢，提升樓盤品位

一方面，要優化環境，改善服務，吸引一批有實力的房地產企業，來懷化開發投資。另一方面，提升現有開發企業的實力。懷化市房地產開發企業雖多（在市本級從事房地產開發的企業有80余家），但仍處于“小、散、弱”水平。與市委、市政府提出的“構建商貿物流中心，建設生態宜居城市”的要求和人們消費需求品位提高已不相適宜，要引導房地產開發企業徹底改變“為賣房而建房”的落后思想，牢固樹立“綠色生態、環境優先”的意識，在項目開發上做到：功能配套人文化、小區環境生態化、建筑設計智能化、物業服務溫馨化，以創新求發展，以品牌促發展，以品質求效益。

第二篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更

第三篇：2017-2018年房地產形勢分析

2018年房地產形勢分析

米宅米宅大漁

2017年已進入了傳說中的金九，然而，樓市的春天似乎并沒有如約而來。

開發商捂盤待售相機而動，二手房多空對峙難分勝負，越來越多的城市加入限購軍團，政府又一口氣打包推出了租售同權、共有產權、集體用地可入市租賃等政策，要給中低收入者一個說法。

經過多年來多空和政府的三方角力，今天的樓市已然脫離了經濟學規律，呈現出一派無人看懂的混沌氣象。

形勢如此復雜，2018，房價究竟是漲，是跌？

不說廢話，先上結論。

2018年，樓市繼續上漲的概率極大，不確定的只是幅度。

依據是什么？

我們不必去看GDP增長數值、廣義貨幣M2增速、新增貸款數量、央行存款準備金率調整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、小學生增長比例等等專業數據，這些變量組合在一起千變萬化，會衍生無數的可能性。我們只看一點，當下的人們對樓市必漲的信心到底有多強大。

1、信心比黃金更重要

人們一旦對某件事情建立起了堅定的信心，這股力量會是摧枯拉朽的。

經過十多年的樓市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全國普漲，空軍基本全部陣亡，多軍已經一統天下，樓市短期震蕩，長期看漲目前已是絕大多數人的共識。

這是十多年血與淚的經驗教訓積累下來的國人共識，想在三五年內徹底扭轉基本是不可能的，所以，2018，樓市看漲基本面不會有大的變化。

記得十多年前，經常有“專家”告訴人們，家庭存款應該分為三個部分，銀行儲蓄、股票、黃金各占三分之一。當初信了這些專家忽悠把手里的錢投到這三個地方的人，估計今天腸子都悔青了。

今天的我們，既不信任黃金，更不信任股票，也不會讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。

至于期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財方式，經過多年的市場檢驗，收益高的風險高，風險小的收益低，都已成為了小眾市場，人們堅定地把全部身家都投向一個方向——樓市。收益高而風險小，多年來屢試不爽。

2、現在已是多軍的天下 如果說十年前的溫州炒房團名動天下，那今天的炒房軍團規模之大遠勝當年的十倍百倍，2016年一線、二線、強三線的房價如大水漫灌，輪番炒作，每座城市都留下了炒房大軍的身影。

當下一線，二線，環京，環滬，環深，幾乎所有的熱點城市全部限購，但炒房團時刻在伺機而動。目前，重慶是炒房團重點關注的區域，重慶房價由于多年來供應了大量住宅用地及房產稅等原因，價格一直在低位徘徊。

自去年年底被熱炒開始，到目前重慶的房價已上漲60%-80%，均價1-2萬元，由于暫未實行限購，目前重慶已成為炒房團的福地，雖然有巨大的賣盤，但在強大的購買力面前，重慶房價一直在穩步起飛。

近日，長沙和濟南也羞答答地撕開了限購的口子，炒房團立刻聞風而動，成群結隊飛赴更有潛力的長沙掃盤。

在眾多的炒家中，有實力雄厚一擲千金的豪客，也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。

也許有人會指責炒房客，認為他們所到之處如蝗蟲過境，推高房價，讓產業脫實就虛，可是，我們應該清醒地看到，人的本性就是趨利避害，追逐利益是人之天性。

哪里有利益，哪里就有投機，炒房客并非是高房價的始作俑者，他們只是追隨這波時代大潮分得一杯羹罷了。捫心自問，如果是你，有資金，有機遇，只需要轉手買賣兩套房子，就能獲得工作數十年的收益，你，會拒絕嗎？

3、政府與多軍的角力

目前，炒房客數量之多，實力之強，已到了政府不得不認真對待的地步。

再說政府近期推出的各項新政。

租售同權目的在于鼓勵人們以租房替代買房，提升租房者權益；

共有產權則是給中等收入人群一個七折買房的機會，政府入股，風險共擔，收益共享；

集體用地入市租賃的目的在于擴大租賃市場，降低租房價格，市場上可供出租的房源多了，也會牽制房價。

這些新政都能看出政府的用心良苦，確實希望拉住房價這匹脫僵的野馬，千萬別再像去年那樣瘋漲了，一旦崩盤后果不堪設想。

租售同權和共有產權的利弊之前有很多人已經分析過，在這里，我想重點說一說農村集體用地建租賃房入市的政策。

中國有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例，有，這就是深圳。

4、談談深圳的小產權房

大家都知道，今天的深圳是在一個小漁村的基礎上發展起來的，深圳政府早年建設用地征用的多是農業用地，保留村民集體用地。

因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地，歸屬各個村的村民所有，這就是著名的城中村。

目前，深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式，弊端嚴重，卻積重難返。

而早在九十年代，隨著外來人口不斷涌入深圳，就開始有腦子活絡的村民在自家集體用地上修建小樓，一般是六到九層，做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。

當先期修建農民樓的人獲得豐厚收益之后，大量的村民開始投入這項一本萬利的生意，或者借貸，或者招人入股，或者村委牽頭統一建設。

隨著一棟棟農民樓拔地而起，到2000年后，深圳關內的城中村集體用地已被農民房完全占據。

這些農民樓施工水平差，千樓千面，樓間距極窄，居住環境惡劣，俗稱為握手樓。大量農民房的出現，嚴重影響了深圳的市容市貌。但同時，也提供給了深圳中低收入階層廉價租房的機會，農民房的租金大約是商品房的1/2左右，低廉的租金讓大量低收入階層有了留在這個城市的機會。

直到今天，深圳關外的農民房建設仍然屢禁不止，在龍華、坂田、沙井、布吉等等地段，街道兩側全是密密麻麻的農民房，其數量之多，分布之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農民房已經向高層電梯房和小區化發展。

目前，深圳的小產權房數量占到全部住房的60%左右，數量之巨堪稱全國之冠。

如此眾多的小產權房除少量用來交易外，大部分用于出租，且出租率極高，可以說，深圳早就深入貫徹了中央這一政策，大量的廉租房入市拉低租金牽制房價，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房價便一目了然。

資源天然分布是不均衡的，而且，一旦獲得了資源的城市或地段，便具備了先發優勢，會吸引更多的資源不斷流入，就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。

反之，如果想把資源引入不發達的地區，就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微，為什么西部大開發投入了巨大的人力物力卻不成功，就是此理。

中國城市化的進程仍在繼續，大量人口流入大城市就如水從高處向低處流一樣無法阻攔，無論興建多少廉租房，經適房都會被迅速填滿，直至這個城市再也無法建設更多房屋、容納更多人口為止。5、2018，讓子彈飛一會兒

一葉落而知天下秋，總結過往亦可預知未來。

讓我們回顧一下2002年以后十幾年的房價波動，可以看出，房價走勢大致處于三到四年一輪回的模式，即微漲--大漲—微跌—橫盤—聚勢—盤整上攻—重新大漲這樣一個流程。

而且，每次上漲并非全國普漲，基本都是一線城市領漲，再蔓延至二線城市，最后再波及到三四線城市，漲幅也是逐漸減弱。2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大漲年，其他年則是盤整年或小漲年，但總體一定是螺旋上升的趨勢，因為貨幣和物價的增長都是不可逆的。

但近幾年，即使同屬一線城市，樓市上漲周期也開始出現分化，2015年，深圳最先一波領漲，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，隨著政策不斷加碼，一線城市房價領跌，但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態勢中。

梳理過往，便可以預知未來，2018年將會是盤整微漲之年，樓市上漲基本面不變，17年過熱的城市會在18年蟄伏消化過高的漲幅。說說一線，北京現在距年初最高價跌幅10%左右，郊縣跌得更多，目前處在多空對峙的狀態，但多軍正在逐漸聚集勢能，18年盤整可能性極大，上海情況類似。

但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大漲自2015年4月起至2016年3月，所有房價翻倍，然后是一年多的微跌與盤整。

在這期間，多頭不斷上攻，兩次收復失地，又兩次遭遇新政打壓，但到今天，深圳房價已頑強站回歷史最高位，且上漲預期明顯。

如果沒有更多有力政策打壓，2018年深圳很可能是最先啟動的城市。

2018年，雖然沒有了空軍，但政府是多軍最大的敵人，政府可以容忍房價不漲或微漲，但絕對不會容忍再來一個大漲之年。

一旦有這樣的預期，是否會有更重磅的政策炸彈推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是買入五到十年內禁止賣出；或者是一個家庭限買一套房，社保資格提升至八年，都不是沒有可能的，就如同北京對商住的一招絕殺。

而且，2018年，確實看不到大漲的機會，所以，不論你是不是多軍，我都勸你，2018，不妨讓子彈飛一會兒。

(米宅米宅)

第四篇：房地產市場形勢分析與展望

房地產市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場 的調控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。

一、我國仍處在房地產市場持續發展階段

與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。

二、此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其 根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產市場過快發展、房價過高弓l起了國家連續實施 房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調整的程度。

雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影

響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更 加合理。這次調整是我國房地產業自198年市場化改革以來，經

歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將 更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康 發展的基礎。

三、影響209年房地產市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預期變化的因素分析

2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策

影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政 策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并 連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年 經濟增長保持在8％以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消 費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調控政策影響分析

2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優惠利率由基準利率的0．5倍下調到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經過一 年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調整有向深度發展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續回落。由于區域經濟的差異性，各地區調整的進度和幅度不盡一致。一 些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現趨穩的跡象。

四、政策建議

在國家已經出臺較多的調控政策條件下，2009年政策的立足

點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調整中，應以開發企業自救為主，鼓勵開發商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協助緩解與老業主 矛盾，打消開發商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應注重發揮市場機制調節和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業可持續健康發展，促進行業的 調整和市場洗牌，促進行業集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價

房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房 和限價房的發標價格，選擇交通方便的地點。對于建設經濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發商，要給予減免稅費、資 金支持等優惠政策，鼓勵開發商積極參-9保障性住房的建設。

第四，重視開發商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業和機構)低價收購部分存量房，用于做周 轉宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產業健康發展的體制、機制

問題，應抓住調整機遇建立行業良性發展的長效機制，如地方財 政與房地產業的關系、物業稅、規范市場及房地產融資機制創新 等，為房地產業持續健康發展奠定制度基礎。

(國務院發展研究中心廖英敏)

經濟復蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經濟指標看，經濟運行繼續保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現，一系列宏觀經濟指標和先行指標明顯好轉。3月份，規模以上工業企業增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點。可以判斷，一季度應為本輪經濟回落的底部，二季度經 濟增長將出現一定幅度的回升。這樣，在全球經濟普遍低迷的情 況下，我國經濟有望率先復蘇。

值得注意的是，目前經濟回升的基礎尚不穩固，復蘇前景及

可持續性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應的反映，如政府大規模增加投資、信貸規模急 劇擴張、家電下鄉等，而市場主導的內需擴張缺乏有力支撐。經 濟增長持續下降，對就業和收入預期均產生較大不利影響。大量 畢業生難以找到工作、農民工就業機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經存在的產能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業經濟效益比上年四季度進一步下降。通過產業關聯和收入

第五篇：2009年彭澤縣房地產市場形勢分析

2009年彭澤縣房地產市場形勢分析

今年由于國家實施寬松的貨幣政策和有通脹預期的誘因，導致我 縣房地產市場提前結束調整而逐步升溫。

一、2009年房地產市場急劇升溫

據統計，我縣房地產市場今年表現好于預期，出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

投資增長：逐季加快，回升勢頭明顯。在市場回暖、銷售增加等 因素的帶動下，今年以來我縣房地產開發投資增長逐季加快。前三季

度，房地產開發投資10482.6萬元，同比增長17.7%。

銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增。進入2009年，隨著市場的迅速升溫，首次置業需求、二次改善需求、投資投機需求集中釋放，房地產銷售大幅增加，在新區較好地段，甚至出現“一房難求”的現象。前三季度，我縣商品房銷售面積1.025萬平方米，同比增幅達44.8%，創歷史新高。商品房銷售總額達2326萬元，同比增長73.4%。全縣二手房交易面積3.78萬平方米，352套。

價格上漲：價格環比連續上行。在成交量不斷放大的同時，房價也持續上漲，如教育一支路的新開樓盤價格，由年初的2000元/平方米連續上揚，到10月份單價已達到2300元/平方米。這是自年初以

來，房屋銷售價格環比連續7個月正增長。

資金充裕：國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快。受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產開發投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發商資金緊張的局面。尤其值得關注的是，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。

供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈。前三季度，全縣房地產開發企業房屋施工面積17.18萬平方米，房屋新開工面積14.64萬平方米。施工面積增速持續回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產市場的“量價齊升”和去庫存化進程的加快，開發商的市場信心正在逐漸恢復，企業擴大投資的意愿正在不斷增強。

二、多種因素促進房地產市場逆勢上揚

1．寬松的貨幣政策是直接原因

房地產是典型的資金密集型行業，資金松緊對房地產運行有決定性影響。今年以來，為應對國際金融危機、促進住房消費，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，國家同時出臺了降低首付款比例、貸款利率優惠、減免交易環節稅費等一系列優惠政策，有效刺激了住房消費。

2．核電效應帶動是間接誘因

基于近年來我縣招商引資的力度不斷加大，尤其是帽子山核電站前期工程正在緊鑼密鼓的開展，拉動我縣三大產業的發展，城市化進度加快，發展前景非常樂觀。在經濟不景氣、金融市場發展緩慢、投

資渠道有限的情況下，置業買房成為很多外出務工人員、高收入者保值、增值的首選。

3．消費結構升級是重要基礎

隨著居民收入水平的提高，基礎性生存性消費如食品、衣著類在 消費支出中所占比重下降，發展性享受性消費如居住、醫療、教育、交通等在消費支出中比重上升。居民不再僅僅滿足于“居有所住”，而是向追求環境好、品位高的住房方向發展，從自主型向改善型需求轉化。今年以來房市升溫，與這一群體不斷增加是分不開的。