第一篇：西安市歷年房地產政策回顧及10年政策解讀與預測

結合歷年房產政策解讀探討10年房產新政及其影響預測 歷年房地產政策及其影響回顧

1.1 2004年房地產政策及其影響 1.1.1 2004年房地產政策概述

調控主基調：抑制投資過熱

2004年，政府政策圍繞抑制投資過熱和房地產投機，重點集中在土地與金融政策兩個方面。通過控制房地產供應的源頭、規范房地產市場秩序、通過加息等手段來平衡房地產市場供求等幾個方面全方位對房地產市場進行規范。其宗旨在于擠掉房地產市場的投機泡沫，促進房地產市場健康有序的發展，并引導房地產企業適度集中化、產品供應多樣化、市場需求理性化，使整個產業進入產業成長周期的成熟發展階段。1.1.2 2004年房地產政策回顧

關鍵辭：8.31大限，土地供應管控，銀根縮緊 3月31日

71號令國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。2004年8月31日因此被業界稱作“大限”。

4月25日

提高存款準備金率0.5個百分點，即存款準備金率由7%提高到7.5%。4月27日, 房地產開發資本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。5月13日，《經濟適用住房管理辦法》，為了加強經濟適用房的管理，2004年5月31日，由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。《辦法》明確規定，經濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。

7月底

《物業服務收費明碼標價規定》2004年7月底，國家發改委、建設部下發《物業服務收費明碼標價規定》的通知，提出物業服務收費實行明碼標價，規定自2004年10月1日起施行。規定明確物業管理企業向業主提供服務應當標明服務項目、收費標準等有關情況。

9月2日

《商業銀行房地產貸款風險指引》，2004年9月2日中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險指引》，規定建筑商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼去年央行121文件后金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。

10月29日

九年來首次加息中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。1.2.3 市場反應

（1）土地供應緊縮 土地完成開發土地面積增幅持續下降

土地市場是房地產市場發展的先行條件。2004年以來土地市場的緊縮政策效果非常明顯。1998～2003年全國房地產開發購置土地面積年平均增長率為28.7%，完成開發土地面積年平均增長率為23.5%。2004年，全國房地產開發購置土地面積為39984.66萬平方米，同比增長5.9%；完成開發土地面積為19740.17萬平方米，同比下降11.4%。與1998～2003年全國房地產開發購置土地面積和完成開發土地面積的平均增幅相比，2004年購置土地面積和完成開發土地面積的增幅分別下降22.8和34.9個百分點；并且，完成開發土地面積出現1998年以來首次同比減少的局面。

（2）土地管控致供應下滑 供求矛盾下房價不降反升

在宏觀調控措施取得成效的情況下，房地產價格卻持續較大幅度上漲，增加了中低收入居民購房的困難，引起社會各界對房地產是否“過熱”和存在“泡沫”的擔心。這輪房價上漲，首先是有北京、上海、杭州等經濟發達的大城市開始，接著天津、重慶、沈陽、青島等城市建設速度較快的城市房價大幅度上漲，其他省會城市也有普漲的趨勢。認真分析，其中既有居民實際需求較旺，房地產供求一度偏緊，土地、建材價格上漲較快的客觀因素（2004年四季度土地交易價格上漲10.1%，全國固定資產投資價格上漲5.6%）；也有地方政府超前城市拆遷改造，增加被動需求和中低檔住宅供應比例下降，房地產供應給結構不合理的人為因素，同時也存在一部分投資和炒作的非合理因素，導致局部地區出現房地產價格脫離實際供求的現象。

（3）開發成本大幅提高 開發投資同比大幅下滑 房地產開發成本大幅提高，使房地產開發投資趨于下降，從而影響到房地產市場的供應；加息改變了需求的預期，突現出真實的購房需求。2004年商品房開發投資的增幅為24.4%，首次低于當年房地產開發投資29.6%的增幅，幅度之差為5.2個百分點。2005年第1季度，商品房開發投資增幅為22%，已降至2000年以來最低，低于同期房地產開發投資增幅4.7個百分點。其中，2005年1～2月房地產開發投資增長27%，而商品房開發投資的增幅僅為16.6%，低于同期房地產開發投資增幅10.4個百分點。也就是說，在2005年1～2月的房地產開發投資中，對房地產市場能夠形成有效供給的投資增長僅為16.6%。該變化預示著房地產開發投資增長后勁已經減弱。

（4）市場預期悲觀 新開工面積增幅降至最低水平

2004年商品房新開工面積增幅大幅下降，為10.4%，增幅同比減少了17.42個百分點；2005年1～2月商品房新開工面積增幅僅為1%，降至1999年以來最低水平；1～3月商品房新開工面積為14096.6萬平方米，同比增加9.3%（見圖2）。其中，2005年1季度東部地區出現新開工面積下降的局面，幅度為0.4%，最低降幅為1～2月的4.4%。2005年1季度中部地區和西部地區商品房新開工面積的增幅呈現開始回升的態勢，增幅分別為28.7%和22.2%。其中，中部地區商品房新開工面積的增幅最高，而西部地區商品房新開工面積的增加速度最快。1.2 2005年房地產政策及其影響 1.2.1 2005年房地產政策概述

新一輪宏觀調控猶如一條紅線貫穿到2005年全年，主要目標就是防止房地產投資過熱，穩定住房價格。兩個“國八條”雙劍出鞘，各地政府尤其是房地產熱點城市政府為穩定房價積極采取措施，嚴控高檔商品房開發，適當增加中低價房的開發，樓市調控取得重要的階段性成果。縱觀2005年的房地產市場，政策導向產生了三方面的明顯影響：一是房地產投資減緩，二是房價漲幅回落，三是房地產炒作得到有效控制。房地產市場宏觀調控，取得了初步成功。1.2.2 2005年房地產政策回顧

關鍵辭：新、老國八條，稅收調整 3月26日，國務院辦公廳發出《關于切實穩定住房價格的通知》，被稱為“國八條”。4月27日溫家寶主持國務院常務會議，認為房地產投資規模過大，商品房價格上漲過快，提出八條調控和引導措施，被稱為“新八條”。

5月27日，國家稅務總局、財政部、建設部聯合發布《關于加強房地產稅收管理的通知》，《通知》明確規定，自６月１日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。

9月，銀監會向各地銀監局及信托公司下發了“212號文件”，文件規定：各信托公司開展貸款類房地產信托時，信托資金投向的房地產開發企業必須滿足三項條件：35%資本金“到位”、“四證齊全”和具有“二級資質”。1.2.3 市場反應

（1）中央的宏觀調控措施收效甚微 房價仍在高位運行

2005年和2006年一季度的投資表明，房地產投資增幅仍然過大。2005年，我國固定資產投資價格比上年上漲1.6％，70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6％。據上海市統計局統計，05年1月-11月，全市共完成房地產開發投資 1141億元，同比增長 11.3%。（2）新、老國八條相繼出臺 各地房價漲幅回落

新、老國八條的相繼出臺，充分顯示出政府調控房地產市場的決心，也使消費者對房價的未來走勢進入“觀望期”，“持幣待購”成為各大中城市下半年消費者心理的真實寫照。但是，值得一提的是，兩個“八條”使樓市處于短暫觀望狀態，據國家統計局調查顯示，2005年第三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅為 6.1%，漲幅比第二季度回落 1.9個百分點。其中，新建商品住房銷售價格比上年同季上漲6.8%，漲幅比第二季度回落 2.1個百分點。分地區看，第三季度 70個大中城市中只有 3個城市房屋銷售價格同比漲幅仍超過10%。上海、杭州房屋銷售價格同比漲幅比第二季度均回落5.1個百分點，商品房特別是住房價格過快上漲的勢頭得到一定遏制。很多房地產熱點城市的房價上漲幅度由兩位數，減至一位數，房價回落明顯。

（3）稅收調整 市場供求結構性矛盾突出

2005年度的稅收調整對于打擊房地產投機、抑制過度的房地產投資需求很有成效。如房地產投機、投資現象較為普遍的上海，在2005年6月1日之前，出現了大量突擊拋盤現象。但是另一方面，稅收調整使得房地產市場供求結構性矛盾突出，商品房空置率過高。具體表現在小戶型和經濟房供不應求，高檔住宅滯銷。2005年11月末，全國商品房空置面積達1.14億平方米，比2004年同期增長14.2%，規模超過2005年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達0.63億平方米，比2004年同期增長8.0%，規模接近于2005年前5個月的住宅竣工面積。

（4）“212號文件”出臺 中小開發商融資困難 銀監會“212號文件”的出臺使中小房地產公司的融資途徑進一步變窄，資金鏈難以維系。這一政策將加速中小房地產公司的洗牌過程，同時，符合要求的客戶群的減少也給信托公司的經營帶來了挑戰。1.3 2006年房地產政策及其影響 1.3.1 2006年房地產政策概述

調控基調：政府職能作用凸顯，注重市場結構調整

對于房地產業來說，2006年絕對應該稱得上是政策年。這一年當中有關部門出臺的有關房地產方面的政策之多，簡直是令人目不暇接。

2006年房地產政策總體來說有兩個傾向：更加強調地方政府職能；市場化手段調控占主導，主要手段還是通過土地政策和金融信貸政策表現出來。回顧過去的一年，國家從各個方面出臺了對房地產市場的調控政策。政策層面上“國六條”的推出，具體措施的實施，如央行的提高房貸利率，國土資源部嚴查土地違法案件，二手房交易營業稅的征收??這一系列令人眼花繚亂的調控政策的矛頭紛紛指向了房地產市場。而其中一條“90平方米、雙70%”的標準，更是引發了人們的廣泛關注。看來，去年的房地產宏觀調控更加注重的是房地產市場結構的調整，通過發展中小套型住宅來調整供應結構，還有就是通過抑制投資、需求來緩解供需之間的不平衡。與去年調控不同的是，今年出臺的針對開發商的更少，而把政策的主要針對方轉到政府一級，強調政府的責任和職能，比如通過建設經濟適用房、廉租房等，建立住房政策保障體系。政府以一個公正的角色，執行政府的職能，在監督市場交易雙方的同時，保證社會整體的居住權利。而在堪稱調控重拳的“國六條”中提出行政問責制，鞭策地方政府盡心盡力履行職能。1.3.2 2006年房地產政策回顧

關鍵辭：國六條，住房供應結構調整，規范市場 1月1日

由國家稅務總局頒布并實施的《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》，規定將原預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，將房地產項目預售收入稅率提高５％；房地產開發企業不得享受新辦企業的稅收優惠。《通知》旨在通過細化稅收政策調控房地產市場。

5月24日 《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（37號文）出臺，被業界稱為“國六條”。意見規定：對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。套型建筑面積90平方米以下住房比重必須達到開發建設總面積的70%以上。

４月９日

國土資源部和國家工商總局發布《國有土地使用權出讓合同補充協議》，對出讓土地的竣工時間、投資總額、單位用地面積投資強度、宗地容積率、建筑系數等合同條件及違約責任進行了明確約定。旨在防止出讓之后的土地囤積、炒賣，通過土地開發強度調整房地產開發結構。

４月２８日

央行全面上調各檔次貸款利率０．２７個百分點，其中，５年期以上的銀行房貸基準利率由６．１２％上調至６．３９％。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。

５月１７日

國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施（俗稱“國六條”），包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。主要內容有：切實調整住房供應結構；重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房；各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求；進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用；嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求；科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。業內人士認為這六條措施拉開了２００６年房地產調控序幕。

５月２９日 國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發（２００６）３７號），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規定，提出９０平方米、雙７０％的標準。

５月３１日

國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發７４號文件），對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。２００６年６月１日后，個人將購買不足５年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過５年（含５年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業稅。７月１２日

建設部頒發１６５號文件《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，進一步明確了３７號文件中９０平方米標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任。

１６５號文件核心精神有三：

一、９０平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；

二、套型建筑面積９０平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重必須達到開發總面積的７０％以上，這個７０％的比例要求適用于“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”；

三、６月１日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當地政府根據當地年度結構比例要求，因地制宜地確定需要調整的情況。

7月24日

建設部聯合其他５部委下發１７１號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業房地產開發經營以及境外機構和個人購房的管理。主要內容有：

一、規范外商投資房地產市場準入；

二、加強外商投資企業房地產開發經營管理；

三、嚴格境外機構和個人購房管理；

四、進一步強化和落實監管責任。

８月１日

國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行，規范對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍。

8月30日

財政部、建設部、國土資源部出臺《關于切實落實城鎮廉租房保障資金的通知》。規定廉租房資金實行專戶管理，專款專用，各地土地出讓凈收益的５％必須用來建設廉租房。廉租房管理還必須配備專職人員。9月4日

國家外匯管理局、建設部聯合發布《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規定境外主體辦理購房結匯時，結匯資金直接劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，所購房產轉讓取得的人民幣資金須經審核方可購匯匯出。境外主體并購或收購境內房地產企業未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，不辦理轉股收匯外資外匯登記；外國投資者專用外匯賬戶內的資金不得用于房地產開發和經營。

9月5日

國務院發布《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地“閘門”。我國政府在土地管理和調控政策上再度進行重大調整。

11月20日

財政部、國土資源部、中國人民銀行聯合發布《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，規定２００７年１月１日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，同時繼續實行中央與地方三七分成體制，地方７０％的費用分成將上繳至省級后下撥。相關收入專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發。

12月12日

國家發改委和國土資源部發布《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。與１９９９年禁止目錄相比，新目錄增加了別墅類房地產開發，高爾夫球場，賽馬場，黨政機關、國有企事業單位新建培訓中心，未依法取得探礦權的礦產資源勘查，未依法取得采礦權的礦產資源開采等六個項目。

新進入限制用地的項目包括，機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業設施，大型游樂設施、主題公園（影視城）、仿古城，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過１４４平方米的住宅項目），賽車場項目，公墓項目，機動車訓練場項目等。1.3.3 市場反應

（1）“國六條”造短暫觀望 房價仍在上漲

“國六條”具有更強的強制性和操作性，出臺后全國不少城市出現較長一段時間的觀望，但之后樓價又出現報復性上漲。資料顯示，2006年漲幅比上年回落2.1個百分點，調控初見成效。但是，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。

（2）“國六條”出臺 投資性需求松動

受“國六條”出臺的影響，一線城市房地產市場在政策出臺一周后開始出現放量，其中北京100萬以上的高端房產和40萬以下的低端房源掛牌量分別增長了35.8%和29.3%，特別是高端房產比較集中的CBD、三元橋、紫竹橋等典型區域的房源掛牌量增長相對更為明顯，分別增長了37.8%、37.5%、39.3%。之所以兩極房產掛牌增長較大，這是因為投資高端房產收益較大，而投資低端房產的成本相對較低以及未來容易出手，決定了高低兩端房產的投資比較集中；而投資者對政策變動是比較敏感的，一旦政策出現變動，必將促使投資者在最短的時間內對政策做出了趨利避害的反應，從而造成了高低兩端房源短時間內的放量增加。因此，可以看到國六條的出臺對于投資性房產已經起到了一定的預警作用

（3）二套房稅收縮緊 成交量迅速下滑

據“鏈家地產”統計資料分析，6月份的房源掛牌量相比5月下降了18%，其中房齡在5年內的二手商品房掛牌量更是下降25%。之所以帶動房源量迅速下降的根本原因就是在于營業稅的征收年限從之前的2年延長至5年，使得一部分房產出售者的成本增加，出售意愿降低，從而導致房源放量減少。1.4 2007年房地產政策及其影響 1.4.1 2007年房地產政策概述

調控基調：抑制房地產價格過快上漲

2007年，中國房地產市場的發展仍然讓人眼花繚亂和焦慮不安，房地產投資高溫不退，房價仍然在高位運行。連續實施的房地產宏觀調控政策效果不明顯，中高檔住宅投資增長逆宏觀調控逐漸上揚，住宅建設投資全面加速，房地產熱呈區域擴散態勢，房價增幅繼續保持高位，并且擴散態勢明顯，房地產貸款繼續保持過快增長。

1.4.2 2007年房地產政策回顧

關鍵辭：經適房、廉租房，二套房，持續加息 1月24日

《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（下稱 《通知》）《通知》出臺后，土地增值稅將執行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。

3月18日

央行首次加息。中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。

5月19日 央行再次加息，上調人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點

5月23日 商務部、國家外匯管理局日前發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，要求各地商務和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產業的審批和監管。其中規定，外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。7月20日

央行第三次加息。央行宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。同時，上調活期存款利率9個基點,由0.72%上升至0.81%。這是2002年2月以來首次上調活期存款利率。在這5年來,央行曾多次加息,但是上調對象均為定期存款或貸款利率,此次是5年多來首次上調活期存款利率。

8月7日

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）出臺，核心內容在于“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。10月1日《中華人民共和國物權法》正式頒布實行，明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護。11月30日，建設部等七部門聯合發布《經濟適用房管理辦法》，明確規定經濟適用住房購房人擁有有限產權。

9月27日，央行與銀監會聯合發出《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，俗稱359號文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同時提高10%。9月30日

國土資源部下發《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》，就進一步加大土地供應結構調整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應計劃時，要“優先”安排這一部分的用地。在制定年度土地供應計劃時，要根據當地的發展規劃以及年度計劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應規模、布局和供應時序等。廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。依法報國務院和省級人民政府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設用地也不得低于70%。

10月31日

國家發改委聯合商務部發布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，其中指出，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作，并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發建設”從鼓勵投資類別中刪除。

11月14日

財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。規定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財政預算安排用于廉租住房保障的資金等。

11月27日 建設部、國家發改委、監察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務總局和國家統計局等九部門聯合發布了《廉租住房保障辦法》。其中進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮范圍內，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合。

11月30日

建設部、發改委等七部門聯合發布《經濟適用住房管理辦法》。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經濟適用房，并且只能擁有有限產權，轉讓時政府可以優先回購，單套經濟適用住房的建筑面積也被限定在60平方米左右。

12月，央行、銀監會又發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》（以下簡稱《補充通知》），引入“人均住房面積”的概念，規定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行” 1.4.3 市場反應

（1）政府工作重心轉移 保障型住房成未來調控方向 政府開始轉向“以廉租房為重點”，開始更加重視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。這意味著房地產業的調控方向發生重大變化。

(2)前10月各地房價快速上漲 2007年前10個月，房屋銷售價格累計同比上漲6.98%，漲幅比2006年增加1.48個百分點；新建商品住房和二手住房累計同比上漲7.5%和6.78%，漲幅分別比2006年增加1.1個和1.53個百分點。前10個月，深圳、北京、成都、廣州、福州、鄭州、大連等城市的住房價格繼續2006年的快速上漲態勢。(3)政策效應初期不明顯 持續加息致后期市場“驟冷”

二套房首付政策一出臺，立即抑制了投資需求，而不斷加息也如“溫水煮青蛙”，耗盡了購房者的購買力。進入10月后，在持續加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現房屋交易量下降、房價環比漲幅回落的現象。隨后房地產市場急轉直下，各地的樓市在這一年經歷了“前熱、熱得發狂；后冷、冷得發抖”的坐過山車似的過程。1.5 2008年房地產政策及其影響 1.5.1 2008年房地產政策概述

調控基調：先壓后保

2008年的政策風向轉得比較快，2008年，在國際金融危機的形勢下，中國政府以審慎靈活的宏觀調控政策，基本上保持了中國經濟的平穩發展，而對于房地產市場的調控則更體現了這種審慎靈活性。2008年上半年，在國家調控政策主導下，中國房地產市場逐漸由2007年的過熱轉向理性回歸，各項指標高位調整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場開始快速下行，并顯現出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩定發展的態勢。1.5.2 2008年房地產政策回顧

關鍵辭：降息，利率7折，稅費減免 1月7日

國務院下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。

1月9日

國務院辦公廳發布《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》

政策要點：嚴格執行土地用途管制制度；嚴格規范使用農民集體所有土地進行建設；嚴格控制農村集體建設用地規模；嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規行為；嚴格土地執法監管。

2月4日

央行公布《經濟適用住房開發貸款管理辦法》 政策要點：開發經濟適用房，房地產開發企業的貸款利率可以下浮10%以內；開發經濟適用房，房地產開發企業的建設項目資本金不低于項目總投資的30%，比35%的常規要求有所降低；開發經濟適用房，房地產開發企業的貸款期限一般為3年，最長不超過5年，比常規2年的還款期限有所延長。

3月11日

國務委員兼國務院秘書長華建敏在關于《國務院機構改革方案》的說明中指出，組建“住房和城鄉建設部”，不再保留建設部。政策要點：住房和城鄉建設部的主要職責是：擬訂住房和城鄉建設政策，統籌城鄉規劃管理，指導全國住宅建設和住房制度改革，監督管理建筑市場、建筑安全和房地產市場等。

3月20日

證監會表示支持優質房地產企業通過IPO（initial public offerings，首次公開發行股票）或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購 買開發用地等的IPO，將不予核準。

政策要點：證監會表示支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強；證監會表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。

4月8日

住房和城鄉建設部表示：全面排查住房公積金違規放貸。

政策要點： 重點對違規發放貸款情況進行全面排查分析，查找薄弱環節和管理漏洞，采取有效措施改進管理；對歷史遺留的風險資金堅決予以回收和妥善處置；加強對住房公積金決策、管理制度執行情況的監督檢查切實糾正損害國家和職工利益的突出問題；依法查處各類違紀違法行為。重點對違規辦理住房公積金業務、擠占挪用資金等違紀違法問題予以處理。對拒不糾正、掩蓋問題，造成資金嚴重損失的，依法追究責任。4月16日

國家稅務總局發布《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，對房地產開發企業所得稅預繳問題做出了明確規定。

政策要點：對省級地區的住宅（非經濟適用房）的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業所得稅，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

4月16日

中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，總計達到16%。

9月16日

央行下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整；存款基準利率保持不變。從2008年9月25日起，除工行、農 行、中行、建行、交行、郵儲行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。

10月15日和10月9日

分別下調人民幣存款準備金率和一年期貸款基準利率0.5和0.27個百分點。10月22日

財政部、國家稅務總局兩部委明確，從11月1日起，首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1％，免征個人購銷住房印花稅。

10月27日

央行將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20％。

11月1日 財政部、國家稅務總局決定對個人住房交易環節的稅收政策作出調整，降低住房交易稅費。

政策要點：個人首購90平米以下住房，契稅稅率下調到1％；個人買賣住房暫免征收印花稅；個人賣房暫免征收土地增值稅；最低首付款比例調整為20％；商業性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；個人住房公積金貸款利率下調0.27個百分點。

11月24日

中國建設銀行公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發放的商業性個人住房貸款利率的下限調整為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。

11月26日 央行宣布，從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。與此同時，央行決定自12月5日起，下調工、農、中、建、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構存款準備金率１個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率２個百分點。同時，繼續對汶川地震災區和農村金融機構執行優惠的存款準備金率。1.5.3市場反應

（1）07年政策效應輻射 市場銷售趨冷

進入2008年，受部分大城市房價下調、退房現象增多的影響，消費者對房價進一步回落的預期增強，持幣觀望氣氛濃重；與此同時，多次加息和第二套住房貸款首付比例的提高也大大抑制了居民的購房需求，房地產市場開始降溫，銷售持續下降，并有降幅逐漸擴大的趨勢。2008年，我國商品房銷售面積和銷售額出現了自1998年以來的首次負增長，1~8月，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降14.7%和12.7%，其中住宅銷售面積同比下降14.9%。分地區來看，成交量萎縮較大的地區主要集中在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等東部發達地區。

（2）保增長主旋律下 投資維持穩定 受2007年房地產投資過熱的影響，上半年全國房地產開發投資額延續了去年略高于30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態勢，宏觀調控起到了明顯成效。下半年，國際上受金融危機的影響，國內由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進，以及經濟進入調整期等因素的影響，出現漲幅下降的趨勢。全國房地產開發投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管下半年漲幅回調明顯，但漲幅的絕對值仍超過了20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產開發投資并沒有出現過大的波動，仍維持了相對穩定的增長速度。

（3）加息、稅收減免刺激樓市反彈

在全球金融危機的背景下，中國樓市出現10年大拐點，量價齊跌。下半年宏調轉向，管理層啟動大規模刺激樓市消費政策，11月起成交量開始回升。

（4）交易稅下調 成交量穩步回升

從中國指數研究院監測到的最新市場數據來看，11月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標超前于統計局的商品房銷售面積指標）與10月這個傳統銷售旺季相比出現了大幅上漲，如北京上漲了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是財政部規定下調購房契稅的時間節點，可見，下調交易稅費對于成交量確實起到不可忽視的作用。1.6 2009年房地產政策及其影響 1.6.1 2009年房地產政策概述

調控基調：前寬后緊

縱觀2009年房地產政策風云變幻，在經濟刺激和寬松貨幣的政策支持下，從年初的刺激到年底的遏制。憶年初貫徹房地產優惠政策刺激房市，回首年中加大土地供給，開始整頓市場秩序，細看年末防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲。1.6.2 2009年房地產政策回顧

關鍵辭：物業稅，嚴打小產權房，“二”改“五” 1月3日

四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。

1月9日

住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的 延續和深化。

4月24日

住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議在京 召開。會議明確了專項治理的主要內容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監督檢查；嚴肅查處違法違規違紀案 件。兩部委將重點對國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。對2007年1月1日至2009年 3月31日期間完成規劃許可的開發項目，逐一進行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規違紀問題的，要對部門責任人從嚴處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關追究刑事責任。5月25日

最高人民法院公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解 釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。兩部司法解釋涉及了建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問 題，包括業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。

5月15日

國土資源部下發《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應計劃，分類確定城市廉租住房建設，林區、墾區、礦區棚戶區改造，農村危房改造等3類保 障性安居工程用地的供應標準、規模及時序，并落實到具體地塊。

5月21日

為加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局日 前制定《土地增值稅清算管理規程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規定。《規程》自6月1日起施行。根據 《規程》，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：一是房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；三是直接轉讓土地使用權的。

5月25日

發改委公布了《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責研究開征物業稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業稅“空轉”運行，有關物業稅的開征討論持續了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點話題之一。

5月27日

國務院發布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低 資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。6月10日

國土資源部強調，“小產權房”實質是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。

11月10日

國土資源部和國家發展改革委共同發布《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》,規定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮)不超過7公頃,中等城市不超過14公頃,大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置,縮短開發商占地周期。

12月9日

國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，此舉就是對炒房現象進行遏制。

12月14日

國務院常務會議要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調“地方政府要切實負起責任。

12月17日

財政部、國土資源部、央行、監察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執行百分之二十至三十的首付政策。1.6.3 市場反應

（1）08年政策效應顯現 房價持續高漲

2008年持續刺激需求政策的出臺，在2009年效應顯現。2009年全年，房價環比累計上漲7.75%，同比上漲1.53%，其中2009年第四季度更是實現同比上漲5.8%。其中，在四個一線城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，商品住房的價格分別上漲19.7%和14.1%，深圳二手住房價格甚至累計上漲了23.78%，在70個大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分別累計上漲13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分別累計上漲9.03%和7.42%。

（2）年初利好刺激需求大漲 開發商預期樂觀引開發、銷售面積大幅增長 2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業營業用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

（3）土地管制嚴格致放量減少 需求壓力下成交“量跌價漲”

2009年，全國房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴大10.3個百分點。根據中國土地勘測規劃院發布數據，截至去年末，全國105個主要監測城市的地價總體水平為2595元/平方米，同比增長5.05%，遠高于2008年0.47%的增長率。其中，商業、居住、工業地價分別為4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米；同比分別增長5.57%、7.92%、1.56%，漲幅均高于上年。歷年房地產政策發展特點分析

2.1調控方向漸趨明確

宏觀調控是政府對經濟總量即總供給與總需求的調整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進而從深層次上通過總量控制穩定整個社會經濟周期中的房價上下波動。

針對當前房地產市場的主要矛盾，大量的政策措施是為了增加當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房供給，其他控制拆遷規模、抑制投機需求、有效利用土地、進一步規范市場秩序等措施，都是為了促進中低檔住房市場供求平衡、穩定住房價格創造較好的市場環境，政策的落腳點都是為了滿足中低收入人群的住房需求。

2.2調控手段日趨多樣化 可操作性增強

首先，要求地方政府完善住房保障制度，利用廉租住房和經濟適用房真正解決低收入人群的住房問題。其次，明確提出了90平方米以下普通住房的供地面積和開發面積不得低于當年計劃面積的70%的量化指標，強化了地方政府的責任，保證了住房供給結構的改善。第三，出臺了規范房地產市場外資準入和管理的意見，首次從房地產市場準入、外資企業管理和境外機構和個人購房等方面進行規范和管理，彌補了這方面的管理漏洞。第四，加大二手房轉讓征收個所稅等稅收政策的調控力度，抑制投機炒作；有區別地適度調整住房消費信貸的首付比例，引導合理消費等經濟手段，調控和規范整個房地產市場。

再有，房地產稅收政策的落實、信貸政策的調整、外資進入房地產市場的規定等政策，利用經濟手段加大了對投機性及投資性購房需求的調控力度，增加了炒房者的資金成本和交易成本，將一定程度地抑制投機性及投資性購房需求。2.3效用發揮滯后性仍然存在

由于政策作用時滯的存在，一般情況下，宏觀調控效果的全面反映，必然要在調控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導致調控措施在經濟形勢已發生變化甚至轉折、在不需要的情況下才發生最猛烈的作用。同時，經濟政策是一把雙刃劍，應用起來應該慎而又慎。正因為如此，調控政策的出臺需要特別強調“適時適度”，出臺調控措施要多，調整差別幅度要小，調整間隔時間要短。

貨幣金融政策相對靈活，可以針對經濟形勢的變化適時調控，所以也是我國相關政府部門常用的經濟調控政策。但金融政策何時產生效果不確定，多數歷時1年~2年時間才能顯現效果，效果能有多大也很難預測。2.4越調控房價越高

政府對房地產行業的宏觀調控從一開始就“不成功”。最初兩年的調控政策的主要手段是“抑制需求”，面對不斷增長的需求以及日益強大的購買力，只不過形成了幾個短期的“觀望”，而每次“觀望”之后都是“開閘泄洪”式的需求釋放。而另一方面，“招、拍、掛制度”客觀上造成了土地供應的瓶頸，使得供求關系的進一步緊張。所以，除了上海、杭州少數投資、特征明顯的城市有短期價格調整之外，幾年之內全國范圍體現的卻是“越調控房價越高”的反效果。2.5政策“雙面”缺少系統性

與繼續鼓勵消費其它如汽車、家電等行業產品的政策不同，中央政府對于房地產行業的政策將是有“揚”有“抑”的雙重目標：既希望通過增加“普通商品房”的供應以及鼓勵“自住和改善型”需求來促進行業的持續“景氣”，從而保障巨大的開復工建設量，繼續帶動上下游相關產業的發展，為GDP做貢獻；同時，政府認為必須對通過抑制“投機性”(包括投資)行為來打壓漲幅過大、過快的房價，因為高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在的風險，更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群，對市場的可持續發展帶來傷害。

從中國中央政府目前已公布的內容，還是處在“點對點”的層次，可以說在這一系列決策的背后，長期以來一直未能最終成形的國家房地產整體戰略思路、行業發展模式以及從中央到地方政府的統籌、協調機制依然缺失，這讓我們對于這一輪調控政策的實際效果很難有一個樂觀的預期。3 10年房地產新政解讀及其影響分析

3.1 10年房地產新政概述

繼去年12月底中央密集出臺一系列房地產調控政策以來，中央近期再出“國十一條”進一步調控樓市。中國房地產專家指出，“國十一條”與此前中央所有調控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統全面，從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產政策基調和架構，今年的中國房地產市場變化將難以脫離此政策的背景。

2010年中國房地產政策已由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。不過，頻頻刷新的地王記錄，以及仍在不斷上漲的房價令政策執行效果和政府公信力屢遭詬病。3.2 10年房地產新政一覽 1月10日

國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》“國十一條”： 加保障性住房和普通商品住房有效供給；

合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價；

從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

1月21日

銀監會主席劉明康：2010年將新增信貸7.5萬億，銀行業將合理控制信貸增量，做到有保有控，繼續擴大首套自住型住房等消費信貸。2月11日

央行貨幣報告：2010年廣義貨幣供應量將增長17%。3月7日

2010年政府工作報告：

繼續大規模實施保障性安居工程； 繼續支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。物業稅相關內容未列入政府工作報告。3月10日

國土部會議（國土部關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知）： 確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%；

土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%；

嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納

出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年；

建立房地產用地開竣工申報制度。用地者應當在項目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報，各地應對合

同約定內容進行核驗。在合同約定期限內未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內，申報延遲原由；

在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。

3月18日，國資委表示,除16家以房地產為主業的中央企業外，78戶不以房地產為主業的中央企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后，退出房地產業務。

3月22日

在房價上漲過快的一線城市和部分二三線城市試點推廣“綜合評標”、“一限多競”等招拍掛制度完善改革措施。3月23日

國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業，要加快進行調整重組,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案。4月2日

財政部下發通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策.4月7日

國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出，要進一步加強房地產市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產市場秩序。4月11日 中國銀監會主席劉明康表示，銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監會表示,銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。4月14日 國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。并要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。另外,對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月15日

國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。4月17日 國務院又發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措,被稱為房地產“新國十條”。4月18日

國務院發布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。4月21日

銀監會：二套房貸界定標準出臺，該標準史無前例的以家庭為單位，家庭內任意成員以任意形式購房的，再次購房，均視為二套房。3.3 10年房地產新政預期影響分析

3.3.1 10年新政較往年可操作性最強 打擊精準致成效顯著

縱觀今年的房產新政，我們可以看出，無論在打擊的精準度上，還是可實施性上，新政都比往年更加的具有可操作性：

（1）二套房界定逐漸清晰 投資、投機性購房需求銳減已成必然 2006-2007年的時候，對于二套房購買的限制政策就已經初具操作性，但是，由于對二套房界定的模糊，使得相當多的投機購房者逃脫了政策束縛，進而進入市場哄抬了房價。2010年4月21日，銀監會對于二套房貸，給出了清晰的界定：以家庭為單位，任意成員購買過住房，再去購房的即視為二套房。此政策一出，無疑是對廣大投機、投機者的又一次重創，因為該政策的出臺，意味著對于任何形式的投資和投機購房者，投資成本將大幅提高，投資投機風險上升到了最高。當然，對于改善性需求來講也是“毀滅性”的打擊，之前普遍認為的一次付款購房在購房行為不算二套房的僥幸心理被徹底擊碎，至此，這部分人群的購房成本也相應增加，相信會造成部分改善型購房者的退卻，觀望情緒將彌漫整個市場。（2）三套房精準打擊投機性購房 二線城市影響不大

據西安市房地產信息網數據研究中心調查顯示，西安市購房人群中只有二成以內的屬于投機性住房，三套房限制令將會使投機性住房需求銳減，但是，對于以剛性需求為主的西安市場來講，不會造成太大的沖擊。3.3.2 10年4月房產新政影響滯后期較短

4月21日，“新國十條”政策公布至今已為第七天，此重量級調控政策對房價影響如何也已受到多方熱議，而市場反應也已初現端倪：一線城市樓市在幾天內成交下滑嚴重，二手房放量突增，購房優惠促銷重現江湖......種種的跡象表明，此次樓市新政刮起的旋風與往年相比更加強勁，持續性和可操作性的增強，使得全國樓市在短短幾天內，出現大范圍的波動，與以往政策的效應顯現期少則半年多則一年不同的是，此次政策的起效期如此之短，一線城市房地產市場幾乎在同一時間就做出了反應。可以預測的是，像西安這樣的二線城市，即使與一線城市有著時間上的滯后，但是，滯后期相較以往在急劇縮短，預計

一、兩月內會有較大幅度的市場震蕩。

3.3.3 新房成交下滑 一線城市已現拋房潮

國務院出臺新政策，要求二套房貸款首付提高至50%，利率為基準利率1.1倍。政策出臺后，北京深圳等一線城市已經出現投資客拋售潮。近日整個市場的放盤量更明顯增多10%-20%，但買方需求則下跌了80%左右，整個市場觀望情緒極濃。

北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，15日以來，京城新建住宅交易量持續在300套左右的低位徘徊，15日交易量為483套，隨后日漸走低，20日回落至291套。6天時間內，新建住宅交易量回落近四成。

根據中原地產(北京)三級市場研究中心的數據顯示，4月10號以后，北京就明顯地出現了多區域房主一次掛牌多套房源的現象，特別是一些高端項目，如世紀城、富力城等項目。而在北三環一項目，一名浙江炒客一次拋出20余套房源，總價近1.3億，突破了去年12月出現的朝陽區一項目的拋售記錄。當時一炒房客拋售25套房源，總價接近1億，單價為近3萬，現在這些房源的價格已經接近4萬。

另據中原地產監控，深圳目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。3月下旬以來，海口、三亞等地的房源突然變得充裕起來，三亞甚至出現了全民賣房的盛況。

再有，通過監控截取的陽光家緣數據均顯示，4月20日廣州樓市出現804套新房退購。共涉及135個樓盤。業界人士猜測，可能部分樓盤留有房源給關系戶，新政出臺后關系戶不要了，開發商急忙拿出來賣掉。

對此，廣州市國土房管局有關人士澄清，此次的800多套退房是歷史積累數據。4月15～20日，全市一手住宅網簽退房只有40套，比新政前微增。

開發商上客量驟減早前的出臺的政策，對于一線城市的投機和投資性住房需求，打擊極大，因此，帶動了一線城市的整體房價的變動，但是，二線城市由于以剛性需求為主，反而受到的沖擊較少，而房價的變動也主要依賴于大的經濟背景的調整。

通過上述分析我們可以推測，對于剛性需求為主的二線城市，首付的提高和房貸的緊縮政策，其實影響并不是很大，早前1月份相關政策出臺之后的這兩個月，房價不降反升，就說明了這點：據西安市住房保障和房屋管理局對外公布的《西安市2010年一季度房地產市場運行情況》統計顯示：

3月份，西安市商品房成交均價5897元／平方米，同比增長23.92%，其中商品住房成交均價 5582元／平方米，同比增長21.51%，環比增長1.95%。與2月份商品房成交均價5801元／平方米、商品住房成交均價5475元／平方米相比，3月份分別增長了96元／平方米、107元／平方米。

另據西安市房地產信息網數據研究中心調查顯示，西安市購房人群中有四成以上的屬于改善性住房和投資性住房，提高二套房首付比例將會使改善性和投機性住房需求銳減，觀望情緒彌漫，但是在占據主流的剛性需求的持續支持下，最終結果是房價小幅下滑，長期仍然有上漲的空間。3.3.4 市場結構恐將發生重大調整 大洗牌時代到來

受政策調整的影響，改善型住房需求被牽涉打壓，而這部分住房需求區間多處于100平米以上，也就是說，反之90平米以下的戶型需求被迫集中釋放，對于開發商來講，“90平米”和“70%”的雙規定，已經讓其獲利空間縮小，加上大戶型的需求擠壓，此后在建的房屋預計集中在90平米，那么市場上90平米的房型勢必增加。這種情況下，所有的開發商都會比拼產品的質量和品質。此類戶型的房子建設成本也隨之增加，從而導致價格上漲。90平米以上大戶型成了市場的稀缺品，同時價格也會飆升，有可能造成“窮人買不起房子，富人買不著房子”的局面。

第二篇：1978到2010歷年房地產宏觀調控政策回顧與市場反應

1978到2010歷年房地產宏觀調控政策回顧與市場反應

2010年9月國家新出臺所謂“史上最嚴厲調控政策”，那么市場最終會作何反應呢？

1978－1983年

政策目標：修改十年規劃指標，調整、改革、整頓；

政策內容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革；調整產業結構，下放管理權；

1984年

政策目標：發展房地產業；

政策內容：發布城建綜合開發暫行辦法，推行商品化試點；

1985－1987年

政策目標：防止盲目發展商品住宅；

政策內容：加強商品房住宅計劃管理，公有住房補貼出售；

1988年

政策目標：擴大房地產業發展，實現住房制度改革

政策內容：修改《憲法》，允許土地批租；全國城鎮分期分批推行住房制度改革；房地產市場；

1989年

政策目標：加強房地產市場管理；

政策內容：發布《關于加強房地產市場管理的通知》，規范市場行為，整頓市場秩序；壓縮固定資產規模，緊縮銀根；

1990年

政策目標：加強治理整頓；推進土地使用制度改革；

政策內容：治理整頓，大規模清理在建項目；頒布深化企業經營機制改革的通知；緊縮銀根；發布《土地管理法實施條例》；

1991年

政策目標：規范產地產業發展：深化住房制度改革；

政策內容：治理整頓；房地產市場建設全面起步；房改開始在全國范圍內全面推行；

1992年

政策目標：加快房地產業發展； 政策內容：引進外資；宣布“治理整頓”結束；房地產價格；擴大市場調控范圍；下放權力；發放開發消費貸款；

1993年

政策目標：理順房地產業，促進房地產業健康發展；

政策內容：開始進行宏觀調整；控制投資規模，調整投資結構，規范市場行為，調節房地產經營收益。發布《關于加強房地產市場宏觀管理，促進房地產業健康持續發展的意見》和《關于開展房地產開發經營機構全面檢查的通知》；

1994年

政策目標：加強宏觀調控，深化住房制度改革；

政策內容：發布《國務院關于繼續加強定資產投資宏觀調控的通知》和《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》；進入調控、消化、穩定的發展階段；開展房地產開發經營機構全面檢查；整頓金融秩序；

1995年

政策目標：規范房地產市場；

政策內容：加強房地產市場的宏觀管理；頒布《房地產管理法》、《增值稅法》；整頓金融秩序；開始實施安居工程；

1996年

全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進；

1997年

實行適度從緊的財政政策和貨幣政策；

1998年

政策目標：促進房地產業發展；

政策內容：發布《城市房地產開發經營管理條例》和《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；同時調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房，建立以經濟適用住房為主的住房供應體系；房地產開發資金結構得到調整； 1999年

實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革；鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；調整房地產市場若干政策；啟動房地產市場，免征產易營業稅，契稅減半；

2000年

啟動住房消費，促進房地產業發展。對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少；

2001年

政策目標：促進房地產業發展；促進消化積壓房；

政策內容：對住房消費采用扶持政策，積極促進房地產業發展；加大房地產開發投資力度，拉動經濟增長。消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業用房、寫字樓、住房免營業稅、契稅，行政事業性收費；

2002年

1月：制止商業銀行指定保險單位辦理貸款保險業務

3月：降價住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理條例》；

8月：央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量。恢復征收土地增值稅。

2003年

6月：出臺121號文件。加強房地產信貸，四證取得后才能發放貸款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋開始征收房地產稅

8月：出臺18號文件，促進房地產持續健康發展；

2004年

4月：存款準備金利率上調，從7%提高到7.5%。上海市發布《上海市房地產登記條例修正案》，期房限轉，打擊上海房地產投資行為，打壓房地產泡沫。

5月：對高爾夫球場、會展中心、物流園區、大型購物中心等項目進行清理，對土地管理的嚴格控制，抑制房地產投資過快的增長 8月：出臺《上海市土地儲備方法》。地方產業法規增加政府對土地市場的調控力度，將“毛地出讓”，并對預期不開發土地依法從開發商收回

10月：加息，金融機構一年期基準利率將上調0.27個百分點

12月：嚴禁非法壓低地價招商；嚴格規范地方政府土地管理，抑制通過土地招商帶來的土地流失和固定資產投資的增加；

市場反應:2005年上海房價出現明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外,全國各地房價繼續大肆上漲。

2005年

3月：房貸優惠政策取消——調控涉及消費層面 3月：房地產稅改革深入——調控觸及交易環節

3月：國八條出臺——調控上升到政治高度（舊國八條）5月：七部委意見——調控加強、細則出臺（新國八條）

5月：《關于加強房地產稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房地產市場 9月：銀監會212號文件——收緊房地產信托

10月：國稅總局重申二手房交納個稅

市場反應:房價繼續上漲。

2006年

4月：房貸利率再次上調——調控卷土重來 5月：國六條出臺——新一輪調控大幕開啟

5月：國務院出臺限制套型90/70政策——從供應環節改善房地產供求關系 5月：國稅總局出臺二手房營業稅政策——開始著手整頓二手房市場 7月：未取得預售許可證不得發布預售廣告——規范房地產期房預售制度 7月：建設部出臺171號“外資限炒令”——打擊房地產投資

7月：108號文強制征收二手房轉讓個人所得稅——進一步打擊房地產投資 8月：土地新政出臺——規范土地市場，清查土地違規 8月：央行再次加息——宏觀調控動用金融手段

8月：建設部出臺廉租房管理實施辦法——逐步落實住房保障政策 9月：房地產市場整頓，規范交易秩序 9月：完善二手房市場交易管理

市場反應：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型增加。

2007年

1月：建設部規范房地產經紀行業

1月：國稅總局清算土地增值稅——標志2007年新一輪調控的開始 3月：通過《物權法》10月1日起執行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調存款準備金）6月：加強外資管理——進一步扼制房地產市場外資過熱

8月：國發〔2007〕24號文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標志著政策調控思路的轉變

9月：央行規定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準利率的1.1倍——嚴厲打擊炒房行為

10月：加強土地供應調控，縮短土地開發周期 10月：物業稅“空轉”試點擴至十省市

12月：外商投資房地產業限制范圍有所擴大。

市場反應:當年市場價格暴漲，地王頻現，政策出臺后，全國房價出現下跌。

2008年

1月：國務院重拳打擊囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的營業稅、房產稅，住房用地城鎮土地使用稅和免征廉租房和經濟適用住房的印花稅

4月：國家稅務總局《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，提高了房地產企業預交的稅金額，但是總的稅率沒有改變；

6月：再次上調存款準備金率，縮進銀根（全年共5次上調準備金率，從年初的14.5%上調至17.5%）

9月：降低貸款利息0.27個百分點，除工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點； 10月：財政部《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——降低真實購房需求的置業門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態度轉變。

市場反應：其他金融政策權限松綁，09年樓市復蘇，后繼續大漲。

2009年

1月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。

1月：住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。

其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的延續和深化。

4月：住房和城鄉建設部、監察部治理房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項工作電視電話會議。

5月：最高人民法院公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

5月：加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理 5月：研究開征物業稅

5月：國務院發布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

6月，查處“小產權房” 6月：國土資源部45號令 7月：加強貸款資金監管

9月：要求地方政府要加強建設用地批后監管

12月：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年 國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，此舉旨在對炒房現象進行遏制。

12月14日：地方政府要切實負起責任遏制房價過快上漲

國務院常務會議要求各地加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調“地方政府要切實負起責任”。建設部邀請600余名副市長進京，共商抑制房價政策。

12月17日：進一步加強土地出讓收支管理 12月：發布營業稅減免細則

財政部、國稅總局發布營業稅減免細則,政策收縮幅度小于預期,對普通和非普通住宅營業稅減免進行了區分：5年以上普通住房免征營業稅，非普通住宅差額征收；5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。

12月：督辦處理房地產開發閑置土地

市場反應:短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節后市場恢復上漲。

2010年

1月：國十一條

國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求等。省級政府負總責是該政策的重要關注點。

市場反應:繼續產生高價地王,3月后房價飆升。9月：史上最嚴厲房產調控政策

<暫停發放第三套房貸>：各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。

<部分城市限購房套數>：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

<推進房產稅改革試點>：我國將加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。

<囤地捂盤房企將停發股票債券不給貸款>：對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

第三篇：歷年房地產調控政策

☆2003年(1項政策)

2003年8月份，國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業;

——《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，簡稱18號文件，將房地產行業定位拉動國民經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。

☆2004年(2項政策)

2004年3月，831大限提高拿地“門檻”，調控開始

——國土資源部、監察部又聯合發文，嚴令各地須在當年8月31日前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備，是為“8.31”大限，此舉是中央政府從土地供給抑制房地產過熱的舉措。

2004年10月，央行10年來首次宣布上調存貸款利率

——中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點。

☆2005年(6項政策)

2005年3月，房貸優惠政策取消，調控涉及消費層面

——央行決定即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，宣布取消住房貸款利率優惠政策;對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人房貸首付比例從20%上調到30%。

2005年3月，房地產稅改革深入，調控涉及交易環節

——財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時表示，中國目前房地產保有和交易環節稅費偏輕，今后將重點推進房地產稅改革。

2005年3月，國八條出臺，調控上升到政治高度(老國八條)

國務院出臺八點意見穩定房價，一是高度重視穩定住房價格，二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制。三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房的土地供應，并督促建設;四是嚴格控制被動型住房需求，主要是控制拆遷數量;五是正確引導居民合理消費需求;六是全面監測房地產市場運行;七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施;八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查;

2005年5月，七部委意見，調控加強、細則出臺(新國八條)

——國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。

2005年9月，銀監會212號文件收緊房產信托

2005年10月，國稅總局重申二手房繳納個稅

——2005年10月11日，國家稅務總局發布《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確個人買賣二手房，須繳納個人稅。

☆2006年(11項政策，調控從指導意見轉向可操作性)

2006年4月27日，房貸利率再次上調

——央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調到6.39%。

2006年5月24日，國六條出臺，新一輪調控大幕開啟

——溫家寶主持召開國務院常務會議，會上提出了促進房地產健康發展的六項措施：一是切實調整住房供應結構;二是進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用;三是合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動型住房需求過快增長;四是進一步整頓和規范房地產市場秩序;五是加快城鎮廉租房制度建設，規范發展經濟適用房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟解決低收入家庭住房困難;六是完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度。

2006年5月29日，國務院出臺限制套型90/70政策

——國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，人稱9部委15條，對國六條進一步細化，而且再套型面積，小戶型比例、新房首付比例等方面做出量化規定。

2006年5月31日，國稅總局出臺二手房營業稅政策

——《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。

2006年7月6日，未取得預售許可證的樓盤不得發布預售廣告

2006年7月11日，建設部出臺171號“外資限炒令”

——建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見。》

2006年7月26日，108號文件全國范圍內強制征收二手房轉讓個人所得稅;

2006年8月1日，土地新政出臺<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范> 和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行。

2006年8月19日，央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點

2006年8月30日，建設部出臺《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》

2006年9月，房地產市場整頓《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》

☆2007年(8項政策，5次加息，從金融層面打壓房地產)

2007年1月，建設部規范房產經紀行業，資金監管、網上簽約、標準買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺，引導二手房交易進入良性、正規的軌道。

2007年3月18日，央行再次上調存貸款基準利率0.27個百分點;

2007年5月19日，央行再次加息，上調0.27個百分點，一年期貸款利率上調0.18個百分點。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。6月5日期，上調金融機構人民幣準備金率0.5個百分點。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次針對活期存款利率上調，由0.72%上調至0.81%，為2002年2月以來首次上調活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點;

2007年8月，央行第五次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點，一年期存款利率達到3.87%，一年期貸款利率達到7.29%。

2007年9月27日，央行出臺新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍。

☆2008年(16項政策，金融危機爆發成為政策分水嶺)

2008年3月，建設部70/90政策適用范圍擴大到經濟適用住房。

2008年3月25日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，達到15.5%，創下歷史新高。

4月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

5月20日，再次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點;

2008年5月30日，國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。

——商品住宅開發不得超過3年，土地管理不作為將受嚴懲，6月1日起執行。

2008年6月10日，稅務總局：企業為個人購買房產需征個人所得稅。

2008年7月14日，國土部表示：小產權房不給宅基地證。

2008年8月11日，國務院新規：商品房銷售應明示能源消耗指標，并附上住房保修書和住宅產品說明書。

2008年8月14日，三部委聯合印發《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數250萬戶，達到350戶。

2008年8月25日，央行銀監會聯合發文要求嚴格建設項目貸款管理

——土地質押必須有土地證，貸款額度不得超過質押物價值的7成，貸款期限原則不超過2年。對利用農村集體土地開發商業性房地產，不得發放任何形式的貸款，對購買農村集體土地上建設的住房的城鎮居民，不得發放住房貸款。

美國金融危機拯救了奄奄一息的房地產，在政策支持、通脹恐慌、外貿出口受阻的三大因素下，房地產又迎來一次暴漲，連續數年的宏觀調控努力在即將取得成效的時候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降

——受美國金融危機影響，央行宣布9月16日期，下調一年期貸款基準利率0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。

2008年10月9日，西方央行聯社降息，中國打出“降率免稅”組合拳

——10月19日期，下調一年期存貸款基準利率各0.27個百分點，下調存款準備金率0.5個百分點。同時儲蓄存款利息所得稅暫免征收個人所得稅。

2008年10月12日，十七屆三中全會：土地或可轉讓抵押繼承，小產權房有望破題;

2008年10月12日，系列新政支持房地產

——11月1日期，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。首次購買住房和改善性普通住房提供貸款利率7折優惠，最低首付下調為20%。

個人住房公積金貸款利率同時下調，5年期內和5年期以上的貸款利率分別下調0.27個百分點，分別為4.05%和4.59%。

地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。（杭州救市24條，包括購房入戶等政策，極大地促進了房地產市場的火爆）

2008年10月28日，央行年內第三次下調利率，存貸款分別下調0.27個百分點。設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調控新政,即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容;

3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地;

3月23日,國資委要求78戶不以房地產為主業的中央企業,要加快進行調整重組,在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務,并在15個工作日內制訂有序退出的方案;

4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策;

4月7日,國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出,要進一步加強房地產市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產市場秩序;

4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續,將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策;

4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;

4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將占四成多,超過去年全國實際住房用地總量;

4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款;

國土資源部：在建及在售小產權房須停建停售;

住建部：開發商買地不得貸款;

國務院:引導民間資本進入政策性住房建設;☆2011年

2011年1月18日

銀監會：繼續實施差別話房貸政策

2011年1月26日公布的新“國八條”

把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業貸款。

2011年1月28日房產稅試點：上海;重慶

2011年2月218日：住建部與地方簽訂保障房責任書

加大保障性住房建設和供應

增加住房用地有效供應

☆2012年

住房信息系統聯網

住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統的建設工作將在年底前完成。該40個城市包括省會城市，計劃單列城市，及一批大型的地級市。

四大行首套房貸利率降到基準線

工、農、中、建四大行在內部召開了研究全面落實差別化房貸政策的座談會，會上，四大行共同提出，將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率的基礎上根據風險原則合理定價首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執行30%的標準。此外，還將提高住房貸款審批效率。

解析

1998年 住房分配貨幣化

1998年7月3日，國發(1998)23號《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》——1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

2000年規范房地產市場

1、統一房屋中介收費標準

國家計委、建設部聯合發出的《關于房地產中介服務收費的通知》，對房地產咨詢費、房地產價格評估費、房地產經紀費的收取額度作了明確規定。房地產書面咨詢費每份收費300元－1000元；價格評估費按照房地產價格的總額采取差額定率分檔累進計收；房屋租賃代理收費均按半月或一月成交租金額標準。房屋代理收費，按成交價格總額.5％－2.5％計收，獨家代理的，收費標準可適當提高，但不應超過成交價格的3％。

2、商品房買賣合同印發新示范文本

建設部和國家工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》和有關法規、規章的規定，對過去的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂完善，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。新版《商品房買賣合同示范文本》將于2001年在全國范圍內參考使用。

3、房產測量推行國家規范 我國第一個房產測量國家標準《房產測量規范》正式實施。《規范》推行預售面積的核準制度，即開發商在預售商品房面積之前，必須先到房地產管理部門取得公用面積分攤辦法審核確認，并到測繪部門進行預售面積測算后，再辦理預售許可證進行預售，以減少預售面積和實測面積的誤差。

2001年刺激消費 繁榮房地產市場 1、1月，關于調整住房租賃市場稅收政策的通知

為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發展，財政部、國家稅務總局對房屋出租的稅費進行減免。從2001年1月1日起，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅（由5％降為3％），房產稅（由12％降為4％），個人所得稅（由20％降為10％），使個人出租房屋總體稅收負擔由原來的17.5％～30％降低為7.3％～14.57％。2、4月19日，關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知

為消化積壓空置商品房，促進房地產市場的健康發展，積極防范金融風險，經國務院批準，《財政部、國家稅務總局關于對消化空置商品房有關稅費政策的通知》規定：（1）對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征營業稅、契稅；（2）對于1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業稅、契稅；同時對于開發企業在1998年6月30日以前建成的商業用房、寫字樓、住房（不含別墅、度假村等高消費性的空置商品房），不予免征各種行政事業性收費。

2002年土地使用權轉讓規定,規范土地市場.2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。

此前，北京市近90%的土地是通過協議方式轉讓的，11號令的頒布，被業界稱為“新一輪土地革命”的開始。土地市場開始了從劃撥、協議“暗箱操作”走向招拍掛“陽光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年

2003年4月 121號文件拉響宏觀調控警報

中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態度由支持轉為警惕。2003年6月 《物業管理條例》

提出物業服務收費從04年10月1日起實行明碼標價。2003年7月 土地市場集中整頓

7月18日、7月30日，國務院辦公廳先后發出《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》、《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》 7月31日，國務院再次專門召開全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議。8月8日，國務院責成國土資源部與國家發改委、監察部、建設部、審計署五部委聯合組成十個督查組，對全國31個省（區、市）的土地市場進行督查。

11月3日，國務院又發出《關于加大工作力度，進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》，提出要通過治理整頓，使違規設立的各類開發區得到清理和規范，亂占濫用耕地和非法轉讓土地的行為得到依法查處，經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實，土地市場秩序和土地執法環境得到明顯改善。

至2003年12月底，全國共撤銷各類開發區2426個，整合294個，基本剎住了開發區“圈地”之風。

2003年，招標、拍賣、掛牌在全國全面鋪開，甚至在雪域高原的西藏也敲響了拍賣的第一槌。據統計，全國以招標、拍賣、掛牌方式出讓的土地占有償用地總面積的33％，比2002年一舉高出18個百分點。

2003年8月國務院明確將房地產業作為國民經濟的支主產業

2003年8月12日，國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（又稱18號文件），將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一，明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義，要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應政策，調整住房供應結構，增加普通商品住房供應，加強對土地市場的宏觀調控，對于高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房積壓較多的地區，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。

2004年

2004年3月 831大限提高拿地“門檻” 調控開始

繼2003年7月國務院發文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監察部又聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。此文件的下發被房地產業界稱之為“8.31大限”，是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。2004年5月13日 《經濟適用住房管理辦法》正式施行

為了加強經濟適用房的管理，2004年5月31日，由建設部、國家發改委、國土資源部、中國人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行。《辦法》明確規定，經濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。2004年7月底《物業服務收費明碼標價規定》

2004年7月底，國家發改委、建設部下發《物業服務收費明碼標價規定》的通知，提出物業服務收費實行明碼標價，規定自2004年10月1日起施行。規定明確物業管理企業向業主提供服務應當標明服務項目、收費標準等有關情況。2004年9月2日 《商業銀行房地產貸款風險指引》

2004年9月2日中國銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險指引》，規定建筑商不得為開發商墊資建樓，開發商開發項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼去年央行121文件后金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。2004年10月29日 央行10年來首次宣布上調存貸款利率、九年來首次加息

中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。同時，進一步放寬金融機構貸款利率浮動區間。金融機構(不含城鄉信用社)的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍。

這是央行九年以來首次加息，加息意味著購房的貸款成本增加。這也意味著經過反復的深思熟慮之后，央行正式使用市場調節杠桿來對房地產市場進行調節。

央行加息起到一箭三雕的作用

首先，投資增長較快問題一直困擾中國經濟，盡管這一現象在今年第三季度出現適度回落，但回落態勢并不明顯。此次央行加息將鞏固中國宏觀調控已有成果。通過提高存貸款利率，對抑制投資需求將起到比較明顯的作用。

同時，加息還將穩定銀行系統，進一步防范和化解金融風險。銀行系統是中國金融的關鍵，也是中國經濟穩定的關鍵。由于居民儲蓄存款出現同期大幅度少增，這已經影響一部分銀行資金平衡的能力。在一些地區，黑市金融比較活躍，這種狀況的持續對銀行系統的穩定非常不利。加息可吸引一部分居民存款，使銀行資金狀況有所緩解。

還有，加息可抑制房地產泡沫。今年一到九月份，中國商品房銷售價格上漲了百分之十三，這是自一九九六年以來最高的漲幅。房價的大幅上漲引起了中低收入階層的不滿，也引起高層重視。提高利率可以抑制房地產的投機性需求，對房地產泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年

2005年3月 房貸優惠政策取消 調控涉及消費層面

央行決定從即日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優惠利率；對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對房地產的政策調控力度進一步加大。2005年3月 房地產稅改革深入 調控觸及交易環節

財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。國務院發展研究中心正在篩選試點城市，將開始模擬運行，為最終出臺房地產稅提供決策基礎。2005年3月 國八條出臺 調控上升到政治高度（老國八條）

國務院出臺《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》八點意見穩定房價。一是高度重視穩定住房價格；二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

2005年5月 七部委意見 調控加強、細則出臺（新國八條）

國務院辦公廳發出通知，轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。新“國八條”內容：

一、強化規劃調控，改善商品房結構；

二、加大土地供應調控力度，嚴格土地管理；

三、加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應；

四、完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；

五、運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度；

六、加強金融監管；

七、切實整頓和規范市場秩序；

八、加強市場監測，完善市場信息披露制度。

政策解讀：

舊“國八條”意見言簡意賅，從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領，目標高度一致：那就是穩住房價。新“國八條”條條捆住房價，條條抑制房價漲幅。

舊“國八條”以通知的形式發出，是要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，新“國八條”則是具體硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快，并指出加大經濟適用房的供應量，將直接平抑房價漲幅，對交易征稅力度加大，可以減少投機，加大房地產信息披露，則防止開發商自己的炒作。

2005年5月17日—30日 《關于加強房地產稅收管理的通知》 5月17日 先稅后征

5月27日 各地要公布本地區享受優惠政策的普通住房標準，普通住房的平均交易價格，每半年公布一次。2005年6月1日以后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當地普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。符合規定條件的，免征營業稅，不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。

5月30日 2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。

2005年9月 銀監會212號文件收緊房產信托

2005年9月底，由銀監會制定的房地產信托管理文件(即“212號文”)開始下發至各地銀監局。該文件全稱《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》對房地產信托發行門檻進行了嚴格限制。2005年10月國稅總局重申二手房交納個稅

2005年10月11日，國家稅務總局發布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發[2005]156號)，文件正式明確了個人買賣二手房，必須交納個人稅。

文件明確，在辦理二手房過戶時，要做到各稅統管，不能只負責征收契稅，其他稅種如營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時進行征收。

2006年

2006年4月27日 房貸利率再次上調 調控卷土重來

央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。

2006年5月24日 國六條出臺

新一輪調大幕開啟 國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》六項措施：

一、切實調整住房供應結構。

二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。

三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。

四、進一步整頓和規范房地產市場秩序。

五、加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

六、完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。業內人士認為這六條措施開啟了2006年房地產調控序幕，稱之為國六條。

2006年5月29日 國務院出臺限制套型90/70政策

國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發（2006）37號），人稱9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面做出了量化規定，提出90平方米、雙70％的標準。2006年5月31日 國稅總局出臺二手房營業稅政策 開始著手整頓二手房市場

國稅總局下發《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發74號文件），對“國六條”中二手房營業稅新政策的具體執行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅的手續。2006年7月6日 未取得預售許可證不得發布預售廣告

建設部聯合國家發展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發166號文件《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，要求房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。同時加強房地產廣告發布管理，未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得發布商品房預售廣告。

2006年7月11日 建設部出臺171號“外資限炒令”

建設部聯合其他5部委下發171號文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構和個人購房的管理。

2006年7月26日 108號文強制征收二手房轉讓個人所得稅

國稅總局發布《關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。2006年8月1日 土地新政出臺

國土資源局制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行，規范對招標拍賣掛牌或協議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地，并建立國有土地出讓的協調決策機構和價格爭議裁決機制。

2006年8月19日 央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率

中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整，長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度。同時，進一步推進商業性個人住房貸款利率市場化。商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業銀行可按照國家有關政策，根據貸款風險狀況，在下限范圍內自主確定商業性個人住房貸款利率水平。

2006年8月30日 建設部出臺廉租房管理實施辦法

建設部:《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》出臺貫徹落實《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），加強城鎮廉租住房制度建設，規范城鎮廉租住房管理，我部制定了《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》。

2006年9月房地產市場整頓

9月12日按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發[2006]37號)和《建設部國家發展改革委員會國家工商行政管理總局關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》(建住房[2006]166號)的要求，現就房地產交易秩序專項整治活動制定工作方案。2006年9月14日 完善二手房市場交易管理

2006年9月14日，國家稅務總局頒發《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006] 144號），加強無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續管理的稅收征管，是國家對二手房行業漏洞的補充，顯示了國家規范二手房行業的決心。

2007年

2007年1月建設部規范經紀行業

今年1月23日，建設部、央行聯合發布了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，依此，北京市相繼出臺了資金監管、網上簽約、標準買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；對于二手房交易而言，提供了實質性的操作規范，對行業具有劃時代的意義；網上簽約在7月1日正式實施，下半年的二手房市場，將在良性、規范的軌道中運行。

2007年1月16日，國稅總局下發《房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》

作為年內針對房地產行業的第一道政策，預示著房地產行業的調控再度升溫。2007年3月16日 通過《物權法》 10月1日起執行

3月16日，全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，物權法作為確認財產、利用財產和保護財產的基本法律，對于法律體系的完善、經濟的發展都具有重要的意義；例如物權法規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產的積極性。物權法對于房產市場具有深遠的影響；除了70后自動續期外，還有最直觀的一點，就是物權法為物業稅的開征奠定了基礎，物業稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產市場的平穩發展意義重大。2007年3月央行2007年首度再次加息

中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。

2007年5月19日 央行再次加息

中國人民銀行最新公布的消息，19日起，上調人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點 2007年6月初加強外資管理

商務部、國家外匯管理局6月初發出《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，通知要求各地商務主管部門嚴格控制外商投資高檔房地產；并嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內房地產企業。2007年7月20日 央行第三次加息

央行宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。同時，上調活期存款利率9個基點,由0.72%上升至0.81%。這是2002年2月以來首次上調活期存款利率。在這5年來,央行曾多次加息, 但是上調對象均為定期存款或貸款利率,此次是5年多來首次上調活期存款利率。

2007年8月13日 國發〔2007〕24號 回歸保障健全廉租住房制度

住房問題是重要的民生問題。***、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建設相對滯后，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。

2007年8月央行上調金融機構存貸款基準利率（第四次加息）

為合理調控貨幣信貸投放，穩定通貨膨脹預期，中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。

2007年9月15日起，央行再次加息（第五次加息）。

金融機構一年期存款基準利率再次上調0.27個百分點，由現行的3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的7.02%提高到7.29%。2007年9月27日，央行規定第二套住房貸款首付不得低于40% 9月27日發布的《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。央行發布的《補充通知》對“第二套房”做出明確說明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位來認定房貸次數。

2007年10月8日 縮短土地開發周期

10月8日國土資源部下發《關于進一步加強土地供應調控的通知》，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年，同時還明確要優先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其供應總量不得低于住宅供應總量的70%（整頓市場次序，打擊捂盤惜售）10月物業稅“空轉”試點擴至十省市

備受矚目的物業稅推進工作正在有序展開。10月11日，據悉，國家稅務總局和財政部已于近日批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業稅“空轉”運行。

去年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家正在對房地產改革和推進物業稅進行研究，并在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作，為物業稅的開征積累經驗。

此后，第一批六省市試點區域消息傳出，有市場人士預測，物業稅正式征收可能在2008年。

12月1日起，外商投資房地產業限制范圍有所擴大

國家發改委和商務部近日聯合頒布《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》（下稱《新目錄》），對外商投資房地產業限制范圍有所擴大。

這份2007年12月1日起施行的《新目錄》明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發則必須與內資企業合資、合作；并新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發建設”從現行《目錄》（2004年修訂）的鼓勵投資類別中刪除。

2007年12月3日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布《土地儲備管理辦法》。此舉旨在完善土地儲備制度，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用等。2007年12月21日，央行第六次加息。

為貫徹從緊的貨幣政策，中國人民銀行決定：從2007年12月21日起調整金融機構人民幣存貨款基準利率，一年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。此次調整有利于防止經濟增長由偏快轉為過熱，防止物價由結構性上漲演變為明顯的通貨膨脹。

2008年

2008年1月7日，國務院重拳打囤地。

國務院辦公廳7日下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。9月16日到12月23日央行百日內連續5次降息。

在行業分析師看來，房地產行業可能是這一輪政策調整的最大受益者。一是央行的減息明顯降低房地產企業的財務成本，特別是對部分負債較高的房企；二是有助于減輕購房者負擔，間接提高市場購買力；三是存款準備金率的下調，銀行可支配資金更多，使得企業貸款相對容易。10月22日

財政部發文《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》指出：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。11月5日

國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施，第一條是加快建設保障性安居工程。住房與城鄉建設部副部長齊驥隨后表示，按照國務院的要求計劃2009年至2011年，增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經濟適用住房，另外還有220多萬戶林業、農墾、礦區的棚戶區改造，總投資可能達到9000億元，平均下來每年有3000多億元的投入。如果把上下游的產業加在一起，每年保障性住房建設將帶動投資近6000億元。12月17日

國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，其中放寬二套房貸限制、取消城市房地產稅、下浮廉租房貸款利率、購房超兩年轉讓免營業稅等4項新政對保障性住房、二手房市場和房地產開發商都有涉及，全方位刺激樓市。

2009年 1月9日

住房與城鄉建設部部長姜偉新做了題為《落實科學發展觀，做好今年住房和城鄉建設工作》的講話，要求住房與城鄉建設系統在2009年要做好9個方面的工作。其中全面推進保證性住房建設和促進房地產市場健康穩定發展，這兩條被普遍認為是2009年我國房地產政策發展的主線，也是2008年房地產調控政策的延續和深化。5月27日

國務院發布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年的水平，也預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。

6月22日《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》

鑒于部分地區房地產市場出現較大波動，房地產信貸尤其是按揭貸款業務中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標準放寬等問題也開始有所暴露。為加強信貸管理，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業務健康有序發展，銀監會下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，對二套房政策作出嚴厲重申，堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。要堅持貸款標準，嚴格借款人資格審查，審慎評估借款人風險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

8月11日 國土資源部關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地利用的通知

一、加快城市建設用地審批和土地征收實施

二、切實抓好批而未征土地的處理

三、進一步規范和加強建設項目用地管理

四、堅決查處違法批地和用地行為

五、加強建設用地批后監管 12月9日

國務院常務會議，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。

第四篇：2010年房地產調控政策年終回顧

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

都是浮云！2010年房地產調控政策年終回顧

調控!調控!再調!2010年對于中國樓市而言，注定是一個值得關注的年份。這一年是不折不扣的政策年、調控年。2010年，國家出臺了一系列房地產調控措施，將政策由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調控手段。

然而政策很給力，調控需努力。用來形容2010年的樓市調控再貼切不過。3月還是一片“艷陽天”的樓市，在4月暴風驟雨般的調控政策中應聲而下。經歷了年中幾個月的低迷盤整期，在傳統的“金九銀十”，樓市再次“凱歌高奏”，9月的重拳調控隨之而來，樓市再次進入膠著狀態，直至年尾量價齊升。

2010年即將結束之際，就讓我們一起來盤點一下2010出臺的一系列樓市政策，希望能在能夠為大家理清脈絡，并為判斷2011年樓市的走勢提供參考。

“國十一條”

影響指數：★★★★

政策回放：1月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，旨在進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，提出了加快中低價位、中小套型普通商品住房建設;增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率;加大差別化信貸政策執行力度;繼續實施差別化的住房稅收政策等11條具體措施。

入選理由：“國十一條的”的出臺，確定了2010年樓市調控的基調，顯示中央對抑制當前房價不理性上漲的決心。

78家“央企退市”

影響指數：★★

政策回放：今年3月15日，央企在北京制造了3塊“地王”后，國資委3月18日宣布不以房地產為主業的78家央企要逐步退出房地產市場，次日即下達了15個工作日內退出的時間表。作為非房地產主業的央企中遠集團首先表態，半年內徹底退出房地產市場。央企整體實質性退市進展緩慢，至今仍有71家央企超過200家地產公司未見動靜。

電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

入選理由：自“清退令”以來,78家央企退出房地產業務實際進程緩慢。這么多央企退出房地產市場,對房地產市場肯定會有影響,但是這78家央企的房地產業務占比很小,放到全國的市場,份額非常有限,對于整個房地產行業影響也非常有限。要是不能解決房地產行業的“暴利”特性,保證房價健康上漲,不能拓寬新的利潤增長渠道有效疏導資本,“央企退市”最終只能是一個美好的愿望。

新國十條

影響指數：★★★★★

政策回放：4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》登上各大媒體頭條。具體內容包括：

1、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;

2、對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款;

3、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

入選理由：此次調控是第一次以政策“組合拳”的方式，給當時正處于“積極變化期”的房地產市場帶來了一場“及時雨”。政策對外地人購房進行了嚴格的限制，在精準打擊投資客的同時，也讓一部分自住需求者的購房需求遭受牽連打擊。

“9·29新政”

影響指數：★★★★★

政策回放：9月29日，相關部委出臺鞏固樓市調控成果的新一輪政策。內容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍、第三套停貸、首次明確推進房產稅改革、落實中小套型商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃、房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數、對有囤地捂盤等違法記錄的房企停發股票和貸款。

電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

入選理由：這幾項措施是對“新國十條”的細化與落實，影響范圍與深度均超過“新國十條”，房產稅改革與“限購令”的明確，成為調控亮點。

二套房認定標準

影響指數：★★★★★

政策回放：4月21日，銀監會銀行業監管一部主任楊家才解讀了最新出臺的房貸新政：新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準相比出現了根本性的變化。

6月4日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

入選理由：二套房認定標準從“認貸”或“認房”到“認房又認貸”，界定更為嚴格，但是對以往銀行“認房難”的問題做出了回應。這是對“新國十條”的細化，說明監管層依然在堅持原有的抑制房價過快上漲的調控觀點。隨著房貸標準的進一步嚴厲，說明地產調控已漸入深水區，事實也證明銀行面對的信貸監管更加嚴格。

“打擊囤地”

影響指數：★★★

政策回放：9月27日，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，被看作是9·29新政的預熱政策。

《通知》規定，沒有完成保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房建設任務的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地;不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓;嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1;規定了土地競買人有閑置土地一年以上等4種違法違規違約行為的，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動。

入選理由：為了防止企業囤地，一年內開工建設，自開工之日起三年內竣工的規定被看作是“重拳出擊”。

電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

三套房停貸

影響指數：★★★★★

政策回放：4月17日，國務院發出通知，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款;9月29日，央行再發通知，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;11月13日，中國住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會等四部委再次發出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。

入選理由：三套房停貸，對投資投機需求來說，不可謂不致命。房價沒有過快上漲，此政策功勞不小。

樓市“限外令”

影響指數：★★★

政策回放：繼各地限制非本地戶籍居民購房政策出臺后，外匯局2010年11月15日出臺規定，限制境外個人及機構在境內購房。11月15日，外匯局發布《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房;在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

入選理由：人民幣升值背景下大量熱錢流入內地，為了防范海外熱錢入中國樓市，“限外令”的再次祭出也釋放出一個明確信號：中國樓市不是熱錢的“避風港”。對少數熱衷于在個別城市投機的境外人士來說，“限外令”有一定抑制作用，但還有待完善。雖然也是治標不治本，但有個開始總比沒有好。

多個城市出臺“限購令”

影響指數：★★★★★

政策回放：4月30日，北京市政府發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，其中“自通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房”的臨時性措施，引起業內外強烈關注。十月份、，中央政府調控加碼，同時督促地方政府出臺細則，二次調控的決心越發強烈。繼北京、廈門等地出臺樓市二 電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

次調控新政后，上海、寧波、福州、杭州、南京、天津、廣州、溫州、海口等城市也出臺樓市調控細則，頒布限購令，遏制房價過快上漲。

入選理由：一輪又一輪的調控，可房價仍回暖已成了不爭的事實，沒譜的房價和蘊蓄的民怨直指民生困境。當此背景下，限購令就成了斬亂麻的那把“快刀”，遏止投機性特征明顯的多套房購買需求，緩釋推動房價飆漲的剛性需求，以此改變賣方市場的話語份額。不過目前“限購令”的政策調控作用，也許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是那顆能真正降溫的“退燒藥”。

央行6次上調存款準備金利率

影響指數：★★★

政策回放：1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日，中國人民銀行先后六次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，每次調整0.5個百分點。除開年初幾次是為了增強支農資金實力，支持春耕備耕外，其余幾次調整被業內外人士看作是強力遏制信貸沖鋒，收縮流動性，配合樓市降溫而放出的信號。

入選理由：上調準備金，體現了貨幣政策的針對性，而針對的就是目前已經泛濫的流動性。央行年內6調存款準備金率，目前已經到達歷史最高點。結合當前信貸投放量巨大，通脹預期強烈的背景考慮，存款準備金率仍有上調空間。對向來喜歡把錢放在銀行的中國人來說，在這個通貨膨脹加劇的年代，存還是不存?

央行年內兩次加息

政策回放：繼10月20日之后首次加息和多次上調存款準備金率之后，12月25日央行宣布自2010年12月26日開始加息。一個季度之內兩度加息之后，五年期的存款利率已經從3.64%調高至4.55%，盡管與11月份CPI高達5.1%的增幅相比，現在仍處于“負利率”時代。不過鑒于機構多預計國內惡性通脹出現概率比較低，再加上明年加息預期依舊，銀行的中長期存款有望實現“保值”。

影響指數：★★★★

入選理由：央行超前性地在2011年上半年物價高點到來之前進行緊縮，有利于抑制通脹預期。此舉是為了促使貨幣政策盡快加速回歸常態化和正常化，進而抑制通脹預期，顯示貨 電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

幣政策加速“穩健。在物價高點到來之前就加息，貨幣政策緊縮操作明顯提前，有利于降低社會對2011年物價過快上漲的擔憂。

公積金貸款利率上調

影響指數：★★

政策回放：繼10月20日住建部上調公積金貸款利率之后，12月26日，住建部再次發出通知，即日起上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.25個百分點。五年期以下(含五年)從3.50%調整為3.75%，五年期以上從4.05%調整為4.30% 入選理由：公積金利率上調0.25個百分點，對市場影響并不算很大，與商業貸款相比，公積金總體利率水平仍低于商業貸款利率水平。

■相關鏈接

2011哪些政策存變數

限購令

今年部分城市出現了限購令，不僅限制外地人購房，對本地人購房數量也作出了嚴格的限制。進入今年下半年，限購的城市陣容也在不斷擴大。

業內人士表示，中央的房貸政策目的就是抑制投資型等不良需求，但對于資金雄厚的投資者來說，無非是門檻大幅提高，但限購令卻直接對投資型需求說不，有錢也禁止買房子。

限購令目前多在房地產一二線城市執行，對于徐州這樣的房價泡沫較少的城市來說，執行限購的可能性相對較小。

房產稅

多年來，房產稅、物業稅一直都是熱議的話題，物業稅出臺尚需時日，但房產稅的出臺已經近在眼前。

目前來說，房產稅是地方政府根據地方形勢酌情實施，和限購令一樣，作為房地產三線城市的徐州，執行房產稅的可能性依然不大。

電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

加息

業內人士表示，2010年9月份，M2/GDP這一比例達到2.59，而2005-2008年歷史同期平均值為2.20。這意味著，我國貨幣供給較大程度上超過了實體經濟的需要，流動性過剩問題較為嚴峻。

通脹在10月份開始硬著地，10月份全國CPI為4.4，為近兩年最高。政府不得不開始兩手抓———既調物價，又調房價!因此，在通貨膨脹硬著地和房地產價格不斷攀升的背景下，政府很可能繼續出臺加息政策，這樣既利于疏導降低通脹，又將配合其他政策加強對房地產市場的調控。

相關閱讀：

2010年第一季度房產政策：以家庭為單位認定二套房 http://wh.home77.com/news/8528.html 2010年第二季度房產政策：二套房認定發生重大變革 http://wh.home77.com/news/8529.html 2010年第三季度房產政策：樓市二次調控靴子終于落地 http://wh.home77.com/news/8530.html 2010年第四季度房產政策：加強房產市場調控難免 http://wh.home77.com/news/8531.html 附：2010年房地產政策一覽 12月25日

中國人民銀行決定，自2010年12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

12月16日

國土部以國家土地督察機構的名義約談市級地方政府12名主要負責人，就土地違法問題進行通報，同時要求被約談地方政府積極整改。這標志著土地違法問責拉亮了預警燈。今年 電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

被約談的城市都是違法占用耕地面積比例超過15%，在全國范圍月平均違法占用耕地面積排名靠前的城市。國土資源部稱，凡是地方違法違規土地面積達到當年新增建設用地面積15%以上的，其行政首長就要被問責，哪怕已經調離。問責“既處理事，又處理人”。

12月10日

中國人民銀行決定，從2010年12月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是年內第六次上調。

12月4日

2011年，中國全國保障性安居工程住房建設規模或將高達1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%，以此計算，2011年保障性安居工程投資或將達1.4萬億元人民幣。而計劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。這預示著保障房建設黃金期即將來臨。

12月3日

中共中央政治局12月3日召開會議，分析研究明年經濟工作。正確把握國內外形勢新變化新特點，以科學發展為主題，以加快轉變經濟發展方式為主線，實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。

11月3日

住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、銀監會聯合印發《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》。公積金新政強調，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

10月19日

中國人民銀行宣布，自10月20日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

9月29日

電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

國家有關部委要求在房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數，完善差別化的住房信貸政策，對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。

9月27日

國土資源部稱，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。

6月4日

住房城鄉建設部等三部委通知稱，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應以擬購房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

4月18日

國務院通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

4月15日

國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多。

4月15日

國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

4月2日

財政部下發通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

3月22日

電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

武漢房訊資訊有限公司

中國最具影響區域地產網絡媒體

國土資源部會議提出，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當增加土地供應總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴控向大套型住房建設供地。

3月18日

國資委要求，78家不以房地產為主業的中央企業加快調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目后要退出房地產業務。

3月12日

國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。

3月10日

國土資源部出臺《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，內容包括了“開發商競買保證金最少兩成”、“1月內付清地價50%”等19條土地調控政策。

1月21日

國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

1月10日

國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導，對二套房不再區分改善型和非改善型，一概執行40%首付；明確要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導；加強監控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。

電 話：(027)81881266 網 址：http://wh.home77.com/ 地 址：武漢市珞瑜路889號光谷國際廣場A-901

第五篇：房地產信托監管政策回顧

房地產信托監管政策回顧

2010-6-18

一、《中國銀行業監督管理委員會辦公廳關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(銀監辦發[2005]212號)(“212號文”)

212號文是監管部門正式對房地產信托融資進行規范的開端，首次提出了房地產信托融資的三要件：“四證”、“二級資質”、“項目資本金”。文件規定，信托公司對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)的項目不得發放貸款；申請貸款的房地產開發企業資質不低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質；開發項目資本金比例不低于35%。不過，212號文目前已失效。

二、《中國銀行業監督管理委員會關于進一步加強房地產信貸管理的通知》(銀監發

[2006]54號)(“54號文”)

54號文進一步規范了信托公司的房地產貸款業務，首次明確將“投資附加回購承諾等方式”視同間接發放房地產貸款進行監管。（二○一一年一月五日 銀監發[2011]1號文廢止）

三、《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》(銀監辦發「2008」265號)(“265號文”)

265號文重申了212號文在四證、二級資質、項目資本金（35%）三個方面的要求，擴大了對間接貸款融資的監管，明確了投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式屬于間接發放房地產貸款，應符合直接發放房地產貸款的條件。

同時，265號文禁止了信托公司向房地產開發企業發放流動資金貸款，并嚴禁以購買房地產開發企業資產附回購承諾等方式變相發放流動資金貸款，不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款。要嚴格防范對建筑施工企業、集團公司等的流動資金貸款用于房地產開發。要求信托公司審慎發放土地儲備貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，所購土地應具有合法的土地使用證，貸款額度不得超過所收購土地評估值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

四、《中國銀監會關于支持信托公司創新發展有關問題的通知》(銀監發[2009]25號)(“25號文”)

在金融危機背景下出臺的25號文，適當調整了對信托公司房地產信托業務從嚴限制的政策。文件規定，最近一年監管評級為2C級(含)以上、經營穩健、風險管理水平良好的信托公司，在向房地產開發項目發放貸款時，可只要求項目取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證(“三證”)，并可對房地產開發企業的資質不作要求。同時，25號文明確了對房地產開發企業開發資質的認定可以以房地產開發企業的控股股東資質為準。

須注意的是，25號文“嚴禁信托公司以商品房預售回購的方式變相發放房地產貸款。”根據該規定，即使對于四證、二級資質、項目資本金三個方面均符合要求的房地產項目，信托公司也不得采取商品房預售回購的方式提供融資。

五、《中國銀監會關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知》(銀監發[2009]84號)(“84號文”)

84號文提出了債務性集合信托計劃資金的概念，規定信托公司不得將債務性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規定的最低項目資本金要求。而在對債務性集合信托計劃資金進行界定時，監管部門進一步提高了對投資附加回購承諾的認定標準，除明確包含投資附加關聯方受讓的情形外，將投資附加無關聯第三方受讓的情形也進行了限制。

但由于84號文是僅針對項目資本金問題的專項監管規定，其關于債務性集合信托計劃資金的界定標準是否適用于其他的房地產項目，目前存在不同的理解。例如，如果某房地產項目資本金已符合規定，但在四證或資質方面不符合直接發放房地產貸款的要求，信托公司是否可以以投資附加無關聯第三方受讓的方式提供資金支持？

信托公司要嚴格執行國家固定資產投資項目資本金管理制度，加強對項目資本金來源及到位真實性的審查認定。對股東借款（股東承諾在項目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對該股東借款受償權的情形除外）、銀行貸款等債務性資金和除商業銀行私人銀行業務外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。

信托公司不得將債務性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規定的最低項目資本金要求。前述債務性集合信托計劃資金包括以股權投資附加回購承諾（含投資附加關聯方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金。

信托公司按照《信托公司私人股權投資信托業務操作指引》開展私人股權投資信托業務時，約定股權投資附加回購選擇權的情形不適用前款規定。

提示：自2009年5月25日起，房地產項目的資本金已由35%調整到20%和30%兩檔。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

六、《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》(銀監辦發[2010]54號，2010年2月11日)

該文件可以視為截至2010年2月11日房地產信托領域最嚴格的監管政策。除明確停止執行25號文中對監管評級2C級(含)以上、經營穩健、風險管理水平良好的信托公司發放房地產開發項目貸款的例外規定外，增加了關于結構化房地產集合資金信托計劃的資金配比要求以及對土地儲備貸款的限制。信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優先和劣后受益權配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。

尤為嚴厲的是，該文件規定了“實質重于形式”的監管原則，以“杜絕信托公司以各種方式規避監管的行為”。該原則給予了監管部門極大的自由裁量權，對信托公司的方案設計和風險控制能力也提出了更高的要求。

七、關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知（銀監辦發[2010]343號，2010年11月12日）

銀監會從2005年起陸續發布了多個關于房地產信托業務的監管文件，多次重申了房地產信托業務尤其是開發項目融資業務的監管要求，并根據不同時期的經濟環境和市場變化對房地產信托業務監管政策進行了調整、細化、補充和完善。迄今為止，銀監會對房地產信托業務的監管政策和要求，除最低資本金、二級資質、“四證齊全”外，還包括禁止向開發商發放流動資金貸款、禁止進行商品房預售回購、禁止信托公司以信托資金發放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理等一系列監管政策，初步形成了房地產信托業務監管的政策體系。

要求信托公司應立即對房地產信托業務進行合規性風險自查。逐筆分析業務合規性和風險狀況，包括信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。

對以受讓債權等方式變相提供貸款的情況，要按照實質重于形式的原則予以甄別。加強信托資金運用監控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯風險，積極防范房地產市場調整風險。

八、關于加強當前重點風險防范工作的通知（銀監發[2010]98號）

嚴控大型房企集團貸款風險。對于大型房企集團，要以集團為單位，以名單為基礎，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風險評估應涵蓋銀行持有的房地產公司短期、中期票據以及其他形式的各類授信。同時，對集團內部關聯交易要進行跟蹤監測，嚴密審查集團企業內部與關聯企業之間，尤其是母子公司之間的關聯交易，嚴防信貸資金轉移或挪用。要核實項目資本金的真實來源，防止企業通過關聯交易抽逃資本或以債務性資金充當資本金。嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。

一是深入推進“三個辦法、一個指引”的貫徹執行。“三個辦法、一個指引”是對貸款發放審慎性的重要制度保證，各銀行業金融機構要確保信貸資金投向事先約定和仔細審查過的交易和領域，要嚴格設定還貸條件。對固定資產貸款合同中的“整借整還”條款進行徹底糾正，改為在必要寬限期后至少每半年還本一次，利隨本清的科學和審慎做法，做到風險早期發現、早期干預、早做損失度量與準備。