第一篇：陳美云：1978到2010歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與市場反應(yīng)1

1978到2010歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與市場反應(yīng)

2010年9月國家新出臺所謂“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”，那么市場最終會作何反應(yīng)呢？

1978－1983年

政策目標(biāo)：修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓；

政策內(nèi)容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán)；

1984年

政策目標(biāo)：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；

政策內(nèi)容：發(fā)布城建綜合開發(fā)暫行辦法，推行商品化試點；

1985－1987年

政策目標(biāo)：防止盲目發(fā)展商品住宅；

政策內(nèi)容：加強商品房住宅計劃管理，公有住房補貼出售； 1988年

政策目標(biāo)：擴大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)住房制度改革

政策內(nèi)容：修改《憲法》，允許土地批租；全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革；房地產(chǎn)市場；

1989年

政策目標(biāo)：加強房地產(chǎn)市場管理；

政策內(nèi)容：發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場管理的通知》，規(guī)范市場行為，整頓市場秩序；壓縮固定資產(chǎn)規(guī)模，緊縮銀根；

1990年

政策目標(biāo)：加強治理整頓；推進(jìn)土地使用制度改革；

政策內(nèi)容：治理整頓，大規(guī)模清理在建項目；頒布深化企業(yè)經(jīng)營機制改革的通知；緊縮銀根；發(fā)布《土地管理法實施條例》； 1991年

政策目標(biāo)：規(guī)范產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深化住房制度改革；

政策內(nèi)容：治理整頓；房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步；房改開始在全國范圍內(nèi)全面推行； 1992年

政策目標(biāo)：加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

政策內(nèi)容：引進(jìn)外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；房地產(chǎn)價格；擴大市場調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開發(fā)消費貸款；

1993年

政策目標(biāo)：理順房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；

政策內(nèi)容：開始進(jìn)行宏觀調(diào)整；控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營收益。發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》和《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)全面檢查的通知》；

1994年

政策目標(biāo)：加強宏觀調(diào)控，深化住房制度改革；

政策內(nèi)容：發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》和《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》；進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段；開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)全面檢查；整頓金融秩序；

1995年

政策目標(biāo)：規(guī)范房地產(chǎn)市場；

政策內(nèi)容：加強房地產(chǎn)市場的宏觀管理；頒布《房地產(chǎn)管理法》、《增值稅法》；整頓金融秩序；開始實施安居工程；

1996年

全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進(jìn)展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進(jìn)；

1997年 實行適度從緊的財政政策和貨幣政策； 1998年

政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

政策內(nèi)容：發(fā)布《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；同時調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，建立以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系；房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)得到調(diào)整；

1999年

實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革；鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策；啟動房地產(chǎn)市場，免征產(chǎn)易營業(yè)稅，契稅減半；

2000年

啟動住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少；

2001年

政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；促進(jìn)消化積壓房；

政策內(nèi)容：對住房消費采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，拉動經(jīng)濟增長。消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業(yè)用房、寫字樓、住房免營業(yè)稅、契稅，行政事業(yè)性收費；

2002年

1月：制止商業(yè)銀行指定保險單位辦理貸款保險業(yè)務(wù)

3月：降價住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理條例》；

8月：央行認(rèn)為局部投資增幅過大，加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。恢復(fù)征收土地增值稅。2003年

6月：出臺121號文件。加強房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋開始征收房地產(chǎn)稅

8月：出臺18號文件，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展； 2004年

4月：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7%提高到7.5%。上海市發(fā)布《上海市房地產(chǎn)登記條例修正案》，期房限轉(zhuǎn)，打擊上海房地產(chǎn)投資行為，打壓房地產(chǎn)泡沫。

5月：對高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目進(jìn)行清理，對土地管理的嚴(yán)格控制，抑制房地產(chǎn)投資過快的增長

8月：出臺《上海市土地儲備方法》。地方產(chǎn)業(yè)法規(guī)增加政府對土地市場的調(diào)控力度，將“毛地出讓”，并對預(yù)期不開發(fā)土地依法從開發(fā)商收回

10月：加息，金融機構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個百分點

12月：嚴(yán)禁非法壓低地價招商；嚴(yán)格規(guī)范地方政府土地管理，抑制通過土地招商帶來的土地流失和固定資產(chǎn)投資的增加；

市場反應(yīng):2005年上海房價出現(xiàn)明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外,全國各地房價繼續(xù)大肆上漲。

2005年

3月：房貸優(yōu)惠政策取消——調(diào)控涉及消費層面 3月：房地產(chǎn)稅改革深入——調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié) 3月：國八條出臺——調(diào)控上升到政治高度（舊國八條）5月：七部委意見——調(diào)控加強、細(xì)則出臺（新國八條）

5月：《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場 9月：銀監(jiān)會212號文件——收緊房地產(chǎn)信托

10月：國稅總局重申二手房交納個稅 市場反應(yīng):房價繼續(xù)上漲。

2006年

4月：房貸利率再次上調(diào)——調(diào)控卷土重來 5月：國六條出臺——新一輪調(diào)控大幕開啟

5月：國務(wù)院出臺限制套型90/70政策——從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系 5月：國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策——開始著手整頓二手房市場 7月：未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告——規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度 7月：建設(shè)部出臺171號“外資限炒令”——打擊房地產(chǎn)投資

7月：108號文強制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅——進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資 8月：土地新政出臺——規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī) 8月：央行再次加息——宏觀調(diào)控動用金融手段

8月：建設(shè)部出臺廉租房管理實施辦法——逐步落實住房保障政策 9月：房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序 9月：完善二手房市場交易管理

市場反應(yīng)：房價繼續(xù)上漲，漲幅相對平穩(wěn)，中小戶型增加。

2007年

1月：建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)

1月：國稅總局清算土地增值稅——標(biāo)志2007年新一輪調(diào)控的開始 3月：通過《物權(quán)法》10月1日起執(zhí)行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金）6月：加強外資管理——進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱

8月：國發(fā)〔2007〕24號文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變

9月：央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍——嚴(yán)厲打擊炒房行為

10月：加強土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期 10月：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點擴至十省市 12月：外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大。

市場反應(yīng):當(dāng)年市場價格暴漲，地王頻現(xiàn)，政策出臺后，全國房價出現(xiàn)下跌。

2008年

1月：國務(wù)院重拳打擊囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，住房用地城鎮(zhèn)土地使用稅和免征廉租房和經(jīng)濟適用住房的印花稅

4月：國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，提高了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交的稅金額，但是總的稅率沒有改變；

6月：再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，縮進(jìn)銀根（全年共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5%上調(diào)至17.5%）

9月：降低貸款利息0.27個百分點，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點；

10月：財政部《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——降低真實購房需求的置業(yè)門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準(zhǔn)備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

市場反應(yīng)：其他金融政策權(quán)限松綁，09年樓市復(fù)蘇，后繼續(xù)大漲。

2009年

1月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

1月：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新做了題為《落實科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在2009年要做好9個方面的工作。

其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認(rèn)為是2009年我國房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。

4月：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議。

會議明確了專項治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強對控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。兩部委將重點對國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進(jìn)行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀(jì)問題的，要對部門責(zé)任人從嚴(yán)處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。

5月：最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

兩部司法解釋涉及了建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，包括業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。

5月：加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理

為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅手法律，行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。《規(guī)程》自6月1日起施行。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

5月：研究開征物業(yè)稅

發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，提出2009將由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征 物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。

5月：國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。

6月，查處“小產(chǎn)權(quán)房”

國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

6月：國土資源部45號令

公布《土地調(diào)查條例實施辦法》，指出，土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項調(diào)查，并從土地調(diào)查機構(gòu)及人員等方面對《土地調(diào)查條例》的相關(guān)制度進(jìn)行了細(xì)化。

7月：加強貸款資金監(jiān)管

銀監(jiān)局發(fā)布《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》與《項目融資業(yè)務(wù)指引》，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實體經(jīng)濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風(fēng)險。

9月：要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管

《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤集土地行為。

12月：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年

國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費的若干政策措施，討論并原則通過《關(guān)于試行社會保險基金預(yù)算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，此舉旨在對炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。

12月14日：地方政府要切實負(fù)起責(zé)任遏制房價過快上漲 國務(wù)院常務(wù)會議要求各地加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調(diào)“地方政府要切實負(fù)起責(zé)任”。建設(shè)部邀請600余名副市長進(jìn)京，共商抑制房價政策。

12月17日：進(jìn)一步加強土地出讓收支管理

財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

12月：發(fā)布營業(yè)稅減免細(xì)則

財政部、國稅總局發(fā)布營業(yè)稅減免細(xì)則,政策收縮幅度小于預(yù)期,對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。

12月：督辦處理房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地

國土資源部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，并強調(diào)嚴(yán)格土地供應(yīng)和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時提出下一步將采取三項措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時開發(fā)利用。國土資源部透露目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。

市場反應(yīng):短期內(nèi)現(xiàn)觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場恢復(fù)上漲。

2010年 1月：國十一條

國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求等。省級政府負(fù)總責(zé)是該政策的重要關(guān)注點。

市場反應(yīng):繼續(xù)產(chǎn)生高價地王,3月后房價飆升。

9月：史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策 <暫停發(fā)放第三套房貸>：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。

<部分城市限購房套數(shù)>：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

<推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點>：我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點，并逐步擴大到全國。

<囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款>：對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。

期待這次調(diào)控最后的市場反應(yīng)。

第二篇：1978到2010歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與市場反應(yīng)

1978到2010歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與市場反應(yīng)

2010年9月國家新出臺所謂“史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策”，那么市場最終會作何反應(yīng)呢？

1978－1983年

政策目標(biāo)：修改十年規(guī)劃指標(biāo)，調(diào)整、改革、整頓；

政策內(nèi)容：允許私人建房，城市居民可以自購自建。開始住房制度改革；調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，下放管理權(quán)；

1984年

政策目標(biāo)：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；

政策內(nèi)容：發(fā)布城建綜合開發(fā)暫行辦法，推行商品化試點；

1985－1987年

政策目標(biāo)：防止盲目發(fā)展商品住宅；

政策內(nèi)容：加強商品房住宅計劃管理，公有住房補貼出售；

1988年

政策目標(biāo)：擴大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)住房制度改革

政策內(nèi)容：修改《憲法》，允許土地批租；全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革；房地產(chǎn)市場；

1989年

政策目標(biāo)：加強房地產(chǎn)市場管理；

政策內(nèi)容：發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場管理的通知》，規(guī)范市場行為，整頓市場秩序；壓縮固定資產(chǎn)規(guī)模，緊縮銀根；

1990年

政策目標(biāo)：加強治理整頓；推進(jìn)土地使用制度改革；

政策內(nèi)容：治理整頓，大規(guī)模清理在建項目；頒布深化企業(yè)經(jīng)營機制改革的通知；緊縮銀根；發(fā)布《土地管理法實施條例》；

1991年

政策目標(biāo)：規(guī)范產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：深化住房制度改革；

政策內(nèi)容：治理整頓；房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步；房改開始在全國范圍內(nèi)全面推行；

1992年

政策目標(biāo)：加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 政策內(nèi)容：引進(jìn)外資；宣布“治理整頓”結(jié)束；房地產(chǎn)價格；擴大市場調(diào)控范圍；下放權(quán)力；發(fā)放開發(fā)消費貸款；

1993年

政策目標(biāo)：理順房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；

政策內(nèi)容：開始進(jìn)行宏觀調(diào)整；控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，規(guī)范市場行為，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營收益。發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》和《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)全面檢查的通知》；

1994年

政策目標(biāo)：加強宏觀調(diào)控，深化住房制度改革；

政策內(nèi)容：發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》和《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》；進(jìn)入調(diào)控、消化、穩(wěn)定的發(fā)展階段；開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營機構(gòu)全面檢查；整頓金融秩序；

1995年

政策目標(biāo)：規(guī)范房地產(chǎn)市場；

政策內(nèi)容：加強房地產(chǎn)市場的宏觀管理；頒布《房地產(chǎn)管理法》、《增值稅法》；整頓金融秩序；開始實施安居工程；

1996年

全面推行住房公積金制度；租金改革和公有住房出售有了新的進(jìn)展；政策性貸款制度開始建立；安居工程順利推進(jìn)；

1997年

實行適度從緊的財政政策和貨幣政策；

1998年

政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

政策內(nèi)容：發(fā)布《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求從1998年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；同時調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，建立以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系；房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)得到調(diào)整； 1999年

實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革；鼓勵個人換購住房，免個人所得稅；調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策；啟動房地產(chǎn)市場，免征產(chǎn)易營業(yè)稅，契稅減半；

2000年

啟動住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對住房公積金貨款的個人和銀行都免稅。租賃所取得收入稅收稅率減少；

2001年

政策目標(biāo)：促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；促進(jìn)消化積壓房；

政策內(nèi)容：對住房消費采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，拉動經(jīng)濟增長。消化積壓商品房政策，對1998年6月30日以前的商業(yè)用房、寫字樓、住房免營業(yè)稅、契稅，行政事業(yè)性收費；

2002年

1月：制止商業(yè)銀行指定保險單位辦理貸款保險業(yè)務(wù)

3月：降價住房公積金存、貸款利率，5年以上貸款利率由4.59%降到4.05％；修改《住房公積金管理條例》；

8月：央行認(rèn)為局部投資增幅過大，加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。恢復(fù)征收土地增值稅。

2003年

6月：出臺121號文件。加強房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款；提高第二套住房的首付比例；

7月：出售的房屋開始征收房地產(chǎn)稅

8月：出臺18號文件，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展；

2004年

4月：存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7%提高到7.5%。上海市發(fā)布《上海市房地產(chǎn)登記條例修正案》，期房限轉(zhuǎn)，打擊上海房地產(chǎn)投資行為，打壓房地產(chǎn)泡沫。

5月：對高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目進(jìn)行清理，對土地管理的嚴(yán)格控制，抑制房地產(chǎn)投資過快的增長 8月：出臺《上海市土地儲備方法》。地方產(chǎn)業(yè)法規(guī)增加政府對土地市場的調(diào)控力度，將“毛地出讓”，并對預(yù)期不開發(fā)土地依法從開發(fā)商收回

10月：加息，金融機構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27個百分點

12月：嚴(yán)禁非法壓低地價招商；嚴(yán)格規(guī)范地方政府土地管理，抑制通過土地招商帶來的土地流失和固定資產(chǎn)投資的增加；

市場反應(yīng):2005年上海房價出現(xiàn)明顯下降,最大降幅超過20%;除上海之外,全國各地房價繼續(xù)大肆上漲。

2005年

3月：房貸優(yōu)惠政策取消——調(diào)控涉及消費層面 3月：房地產(chǎn)稅改革深入——調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)

3月：國八條出臺——調(diào)控上升到政治高度（舊國八條）5月：七部委意見——調(diào)控加強、細(xì)則出臺（新國八條）

5月：《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》——從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場 9月：銀監(jiān)會212號文件——收緊房地產(chǎn)信托

10月：國稅總局重申二手房交納個稅

市場反應(yīng):房價繼續(xù)上漲。

2006年

4月：房貸利率再次上調(diào)——調(diào)控卷土重來 5月：國六條出臺——新一輪調(diào)控大幕開啟

5月：國務(wù)院出臺限制套型90/70政策——從供應(yīng)環(huán)節(jié)改善房地產(chǎn)供求關(guān)系 5月：國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策——開始著手整頓二手房市場 7月：未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告——規(guī)范房地產(chǎn)期房預(yù)售制度 7月：建設(shè)部出臺171號“外資限炒令”——打擊房地產(chǎn)投資

7月：108號文強制征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅——進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投資 8月：土地新政出臺——規(guī)范土地市場，清查土地違規(guī) 8月：央行再次加息——宏觀調(diào)控動用金融手段

8月：建設(shè)部出臺廉租房管理實施辦法——逐步落實住房保障政策 9月：房地產(chǎn)市場整頓，規(guī)范交易秩序 9月：完善二手房市場交易管理

市場反應(yīng)：房價繼續(xù)上漲，漲幅相對平穩(wěn)，中小戶型增加。

2007年

1月：建設(shè)部規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)

1月：國稅總局清算土地增值稅——標(biāo)志2007年新一輪調(diào)控的開始 3月：通過《物權(quán)法》10月1日起執(zhí)行

3月：央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金）6月：加強外資管理——進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱

8月：國發(fā)〔2007〕24號文件，回歸保障、健全廉租住房制度——標(biāo)志著政策調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變

9月：央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍——嚴(yán)厲打擊炒房行為

10月：加強土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期 10月：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點擴至十省市

12月：外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大。

市場反應(yīng):當(dāng)年市場價格暴漲，地王頻現(xiàn)，政策出臺后，全國房價出現(xiàn)下跌。

2008年

1月：國務(wù)院重拳打擊囤地

3月：免征出租廉租住房租金收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，住房用地城鎮(zhèn)土地使用稅和免征廉租房和經(jīng)濟適用住房的印花稅

4月：國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，提高了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交的稅金額，但是總的稅率沒有改變；

6月：再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，縮進(jìn)銀根（全年共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5%上調(diào)至17.5%）

9月：降低貸款利息0.27個百分點，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點； 10月：財政部《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》——降低真實購房需求的置業(yè)門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準(zhǔn)備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。

市場反應(yīng)：其他金融政策權(quán)限松綁，09年樓市復(fù)蘇，后繼續(xù)大漲。

2009年

1月：四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

1月：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新做了題為《落實科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在2009年要做好9個方面的工作。

其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認(rèn)為是2009年我國房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。

4月：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議。

5月：最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

5月：加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理 5月：研究開征物業(yè)稅

5月：國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。

6月，查處“小產(chǎn)權(quán)房” 6月：國土資源部45號令 7月：加強貸款資金監(jiān)管

9月：要求地方政府要加強建設(shè)用地批后監(jiān)管

12月：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年 國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費的若干政策措施，討論并原則通過《關(guān)于試行社會保險基金預(yù)算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，此舉旨在對炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。

12月14日：地方政府要切實負(fù)起責(zé)任遏制房價過快上漲

國務(wù)院常務(wù)會議要求各地加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調(diào)“地方政府要切實負(fù)起責(zé)任”。建設(shè)部邀請600余名副市長進(jìn)京，共商抑制房價政策。

12月17日：進(jìn)一步加強土地出讓收支管理 12月：發(fā)布營業(yè)稅減免細(xì)則

財政部、國稅總局發(fā)布營業(yè)稅減免細(xì)則,政策收縮幅度小于預(yù)期,對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分：5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收；5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。

12月：督辦處理房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地

市場反應(yīng):短期內(nèi)現(xiàn)觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場恢復(fù)上漲。

2010年

1月：國十一條

國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求等。省級政府負(fù)總責(zé)是該政策的重要關(guān)注點。

市場反應(yīng):繼續(xù)產(chǎn)生高價地王,3月后房價飆升。9月：史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策

<暫停發(fā)放第三套房貸>：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。

<部分城市限購房套數(shù)>：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。

<推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點>：我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點，并逐步擴大到全國。

<囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款>：對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。

第三篇：2014年社會工作者考試法規(guī)與政策歷年真題回顧第四章

第四章我國特定人群合法權(quán)益保障法規(guī)與政策

一、單項選擇題(每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1.根據(jù)《未成年人保護(hù)法》，下列關(guān)于未成年人合法權(quán)益保護(hù)的說法中，正確的是()。[2010年真題]

A.任何組織或者個人不得招用未滿18周歲的未成年人

B.除犯重罪外，對未成年人犯罪，不予追究法律責(zé)任

C.父母或者其他監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)依法履行對未成年人的監(jiān)護(hù)職責(zé)和扶養(yǎng)義務(wù)

D.除父母外，其他個人和組織不得披露未成年人的個人隱私

【答案】C《未成年人保護(hù)法》對家庭保護(hù)的具體方法作出了明確的規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護(hù)人不僅應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造良好、和睦的家庭環(huán)境，依法履行對未成年人的監(jiān)護(hù)職責(zé)和撫養(yǎng)義務(wù)，而且應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)家庭教育知識，正確履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，撫養(yǎng)教育未成年人。A項，任何組織或者個人不得招用未滿16周歲的未成年人;B項，對違法犯罪的未成年人，實行教育、感化、挽救的方針，堅持教育為主、懲罰為輔的原則對違法犯罪的未成年人，應(yīng)當(dāng)依法從輕、減輕或者免除處罰;D項，任何組織或者個人不得披露未成年人的個人隱私。

2.某市發(fā)現(xiàn)一名被遺棄的嬰兒，有關(guān)部門多方查找其家人，未果。關(guān)于這名嬰兒的養(yǎng)育，不宜采取的安置形式是()。[2010年真題]

A.救助站安置

B.福利院安置

C.家庭寄養(yǎng)

D.依法收養(yǎng)

【答案】A由民政部門監(jiān)護(hù)的孤兒，可以在社會(兒童)福利院、敬老院、孤兒學(xué)校、SOS兒童村和流浪未成年人救助保護(hù)中心等機構(gòu)集中安置，并可以根據(jù)《家庭寄養(yǎng)管理暫行辦法》的規(guī)定，開展家庭寄養(yǎng)，根據(jù)《收養(yǎng)法》的規(guī)定，積極開展孤兒收養(yǎng)工作。A項，救助站是針對流浪未成年人的安置機構(gòu)。

3.殘疾兒童小剛能適應(yīng)學(xué)校的學(xué)習(xí)生活，在申請就近入學(xué)時卻因其是殘疾人而遭到甲小學(xué)拒絕，小剛的父親為此尋求當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T的幫助。根據(jù)《殘疾人保障法》，關(guān)于小剛的入學(xué)問題。當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T應(yīng)采取的做法是()。[2010年真題]

A.與甲小學(xué)協(xié)商解決

B.與小剛父親協(xié)商解決

C.找其他學(xué)校招收

D.責(zé)令甲小學(xué)招收

【答案】D為保障殘疾人的教育權(quán)利的實現(xiàn)，《殘疾人保障法》規(guī)定，普通教育機構(gòu)對具有接受能力的殘疾人實施教育，并為其學(xué)習(xí)提供便利和幫助。普通小學(xué)、初級中等學(xué)校，必須招收能適應(yīng)其學(xué)習(xí)生活的殘疾兒童、少年入學(xué)。據(jù)此，本題中，當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T應(yīng)當(dāng)責(zé)令甲小學(xué)招收小剛。

4.某村王老漢夫婦育有三子一女，小兒子自幼癡呆，其余兩個兒子在本村務(wù)農(nóng)，生活困難。

女兒在城里工作，生活條件較好。多年來，王老漢夫婦一直由兩個兒子贍養(yǎng)。隨著年事漸高，加上還要撫養(yǎng)小兒子，老兩口晚年生活非常艱難。為此，王老漢多次要求女兒承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，均遭女兒拒絕。關(guān)于王老漢夫婦的贍養(yǎng)問題，正確的說法是()。[2009年真題]

A.贍養(yǎng)老人是兒子的責(zé)任，女兒無需承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)

B.已出嫁的女兒可不承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)

C.女兒應(yīng)當(dāng)履行贍養(yǎng)義務(wù)

D.女兒如不繼承老人遺產(chǎn)，可不承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)

【答案】C《老年人權(quán)益保障法》明確指出，老年人有從子女及其他依法負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的人那里獲得贍養(yǎng)扶助的權(quán)利。贍養(yǎng)人指老年人的子女及其他依法負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的人。故女兒也有承擔(dān)贍養(yǎng)老人的義務(wù)，排除A、B。此外，贍養(yǎng)人的義務(wù)是一項法定責(zé)任，贍養(yǎng)人不得以放棄繼承權(quán)或者其他理由拒絕履行贍養(yǎng)義務(wù)。所以D不成立。故正確選項為C。

5.某村丁先生和老伴均已喪失勞動能力，同村的兩個兒子卻長期拒不支付贍養(yǎng)費。根據(jù)《老年人權(quán)益保障法》的規(guī)定，丁先生和老伴有權(quán)()，要求兩個兒子支付贍養(yǎng)費。[2009年真題]

A.向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)請求調(diào)解

B.向當(dāng)?shù)刂俨脵C構(gòu)申請仲裁

C.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟

D.向當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所請求調(diào)解

【答案】C《老年人權(quán)益保障法》規(guī)定，老年人合法權(quán)益受到侵害的，被侵害人或者其代理人有權(quán)依法向人民法院提起訴訟。故選項C正確。

6.根據(jù)《婦女權(quán)益保障法》的規(guī)定，婦女享有與男子平等的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。在全國人民代表大會和地方各級人民代表大會的代表中，關(guān)于婦女代表的數(shù)量(比例)，正確的說法是()。[2009年真題]

A.婦女代表應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)臄?shù)量

B.婦女代表的比例應(yīng)當(dāng)在40%以上

C.婦女代表的比例應(yīng)當(dāng)在30%以上

D.婦女代表的比例應(yīng)當(dāng)在22%以上

【答案】A《婦女權(quán)益保障法》明確規(guī)定，婦女的政治權(quán)利包括與男子平等的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，通過各種途徑和形式，管理國家事務(wù)，管理經(jīng)濟和文化事業(yè)，管理社會事務(wù)的權(quán)利。其實現(xiàn)形式是全國人民代表和地方各級人民代表大會的代表中，應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)數(shù)量的婦女代表，并逐步提高婦女代表的比例。國家機關(guān)、社會團體、企業(yè)事業(yè)單位在任用干部時必須堅持男女平等的原則，重視培養(yǎng)、選拔女干部擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)成員。故本題選A。

7.下列權(quán)益中，不屬于《婦女權(quán)益保障法》明確規(guī)定的婦女依法享有的權(quán)益是()。[2009年真題]

A.婚姻家庭權(quán)益

B.社會保障權(quán)益

C.環(huán)境友好權(quán)益

D.文化教育權(quán)益

【答案】C《婦女權(quán)益保障法》明確規(guī)定了國家保障婦女享有與男子平等的政治權(quán)利、文化教育權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利、人身權(quán)利和婚姻家庭權(quán)利。環(huán)境友好權(quán)利屬于殘疾人的權(quán)利。

8.某廠總經(jīng)理賈某屢次在工作場所對女工秦某實施性騷擾。秦某一再反抗，賈某卻依然我

行我素。秦某忍無可忍，奮起維權(quán)。根據(jù)《婦女權(quán)益保障法》的規(guī)定，秦某可以通過()，維護(hù)自己的權(quán)益。[2009年真題]

A.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V刑事訴訟

B.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟

C.向當(dāng)?shù)刂俨脵C構(gòu)申請仲裁

D.向大眾傳媒尋求幫助

【答案】B完善立法強化執(zhí)法是保障婦女合法權(quán)益最重要的手段，在自身合法權(quán)益受到侵害時，婦女除了可以要求有關(guān)主管部門處理外，還可以依法向人民法院提起民事訴訟，用法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。故正確選項為B。

9.流浪未成年人合法權(quán)益保護(hù)涉及多個部門。根據(jù)《關(guān)于加強流浪未成年人工作的意見》，()是流浪未成年人工作的政府職能部門。[2009年真題]

A.教育行政部門

B.公安機關(guān)

C.民政部門

D.司法機關(guān)

【答案】C民政部門作為孤兒和流浪未成年人救助職能部門，要在地方黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)下，與有關(guān)部門密切協(xié)作，充分發(fā)揮牽頭作用。故選C。

10.小程父母常年在外務(wù)工，很早就把小程送到農(nóng)村老家一所寄宿中學(xué)上學(xué)。從初二開始，小程因交友不慎，多次參與盜竊活動并屢教不改。此種情形下，除小程父母外，經(jīng)教育行政部門批準(zhǔn)，()可以申請送小程進(jìn)工讀學(xué)校進(jìn)行矯治。[2009年真題]

A.當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)

B.當(dāng)?shù)厮痉ㄐ姓块T

C.當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會

D.小程就讀的中學(xué)

【答案】D《預(yù)防未成年人犯罪法》規(guī)定，對有嚴(yán)重不良行為的未成年人，可以送工讀學(xué)校進(jìn)行矯治和接受教育。應(yīng)當(dāng)由其父母或者其他監(jiān)護(hù)人或者原所在學(xué)校提出申請，經(jīng)教育行政部門批準(zhǔn)。工讀學(xué)校對就讀的未成年人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理和教育。故小程就讀的中學(xué)有權(quán)提出申請。故選D。

11.殘疾人康復(fù)工作對幫助殘疾人恢復(fù)或者補償功能，增強其參與社會生活的能力具有重要意義。康復(fù)工作應(yīng)當(dāng)從實際出發(fā)，以()為基礎(chǔ)，為殘疾人提供有效的康復(fù)服務(wù)。[2009年真題]

A.康復(fù)機構(gòu)

B.社區(qū)康復(fù)

C.殘疾人家庭

D.福利性企業(yè)

【答案】B《殘疾人保障法》規(guī)定，國家和社會要采取康復(fù)措施，幫助殘疾人恢復(fù)或者補償功能，具體來講，康復(fù)工作應(yīng)從實際出發(fā)，將現(xiàn)代康復(fù)技術(shù)與我國傳統(tǒng)康復(fù)技術(shù)相結(jié)合;以康復(fù)機構(gòu)為骨干，社區(qū)康復(fù)為基礎(chǔ)，殘疾人家庭為依托;以實用、易行、受益廣的康復(fù)內(nèi)容為重點，并開展康復(fù)新技術(shù)研究、開發(fā)和利用，為殘疾人提供有效的康復(fù)服務(wù)。故選B。

二、多項選擇題(每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項)

1.老張(男)早年喪偶，獨自一人將兒子小張撫養(yǎng)成人，現(xiàn)已衰老且喪失勞動能力，2008年年底，老張認(rèn)識了謝某。交往一段時間后，老張準(zhǔn)備與謝某結(jié)婚，小張擔(dān)心老張結(jié)婚后財產(chǎn)被謝某占有，極力反對。下列說法正確的是()。[2010年真題]

A.小張的做法干涉了老張的婚姻自由

B.不管老張結(jié)婚與否，小張均應(yīng)贍養(yǎng)老張

C.老張與謝某結(jié)婚后，小張不必履行贍養(yǎng)老張的義務(wù)

D.如果小張不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老張有要求小張付給贍養(yǎng)費的權(quán)利

E.老張結(jié)婚后，小張應(yīng)承擔(dān)贍養(yǎng)老張和謝某的義務(wù)

【答案】ABDE C項，根據(jù)《老年人權(quán)益保障法》規(guī)定，贍養(yǎng)人是指老年人的子女以及其他依法負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的人，包括老年人的配偶和由其撫養(yǎng)長大的弟、妹。贍養(yǎng)人的贍養(yǎng)義務(wù)是一項法定責(zé)任，贍養(yǎng)人不得以放棄繼承權(quán)或者其他理由，拒絕履行贍養(yǎng)義務(wù)。倘若贍養(yǎng)人不履行贍養(yǎng)義務(wù)，老年人則有要求贍養(yǎng)人付給贍養(yǎng)費的權(quán)利。同時《老年人權(quán)益保障法》還規(guī)定老年人的婚姻自由受法律保護(hù)。子女或者其他親屬不得干涉老年人離婚、再婚及婚后的生活，也不能因為老年人的婚姻關(guān)系變化而放棄贍養(yǎng)義務(wù)。

2.根據(jù)《婦女權(quán)益保障法》，婦女的生命健康權(quán)不受任何侵犯，下列行為中，侵犯婦女生命健康權(quán)的行為有()。[2010年真題]

A.溺、棄、殘害女嬰

B.歧視、虐待生育女嬰的婦女

c.用迷信、暴力等手段殘害婦女

D.干涉婦女的結(jié)婚、離婚自由

E.剝奪婦女的繼承權(quán)

【答案】ABC我國《婦女權(quán)益保障法》規(guī)定，婦女的生命健康權(quán)不受侵犯，禁止溺、棄、殘害女嬰，禁止歧視、虐待生育女嬰的婦女和不育婦女，禁止用迷信、暴力手段殘害婦女，禁止虐待、遺棄老年婦女;禁止拐賣、綁架婦女;禁止收買被拐賣、綁架的婦女，人民政府和有關(guān)部門必須及時采取措施解救被拐賣、綁架的婦女并做好善后工作;禁止賣淫、嫖娼，禁止組織、強迫、引誘、容留、介紹婦女賣淫或者雇用、容留婦女與他人進(jìn)行猥褻活動。D項屬于侵犯婦女的婚姻自主權(quán);E項屬于侵犯婦女的財產(chǎn)權(quán)利。

3.根據(jù)本區(qū)居住人員復(fù)雜、青少年人口比例大的特點，某社區(qū)決定對違法犯罪未成年人開展幫教工作。下列社區(qū)居民屬于社會幫教對象的有()。[2009年真題]

A.因不滿l6周歲而不予刑事處罰的未成年人

B.因不滿l6周歲而免予刑事處罰的未成年人

C.被判處刑罰正在少年犯管教所服刑的未成年人

D.被判處非監(jiān)禁刑罰的未成年人

E.被假釋的未成年人

【答案】ABDE未成年人的父母或者其他監(jiān)護(hù)人和學(xué)校、城市居民委員會、農(nóng)村村民委員會，對因不滿l6周歲而不予以刑事處罰、免予以刑事處罰的未成年人，或者被判處非監(jiān)禁刑罰、被判處刑罰宣告緩刑、被假釋的未成年人，應(yīng)當(dāng)采取有效的幫教措施，協(xié)助司法機關(guān)做對未成年人的教育、挽救工作。

4.國家保障婦女享有與男子平等的人身權(quán)利。根據(jù)我國婦女權(quán)益保障法，婦女的人身權(quán)利包括()。[2008年真題]

A.子童監(jiān)護(hù)權(quán)

B.生命健康權(quán)

C.選舉權(quán)

D.名譽權(quán)

E.肖像權(quán)

【答案】BDE婦女的人身權(quán)利包括人身自由權(quán)、生命健康權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)和人格尊嚴(yán)。

第四篇：西安市歷年房地產(chǎn)政策回顧及10年政策解讀與預(yù)測

結(jié)合歷年房產(chǎn)政策解讀探討10年房產(chǎn)新政及其影響預(yù)測 歷年房地產(chǎn)政策及其影響回顧

1.1 2004年房地產(chǎn)政策及其影響 1.1.1 2004年房地產(chǎn)政策概述

調(diào)控主基調(diào)：抑制投資過熱

2004年，政府政策圍繞抑制投資過熱和房地產(chǎn)投機，重點集中在土地與金融政策兩個方面。通過控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、通過加息等手段來平衡房地產(chǎn)市場供求等幾個方面全方位對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范。其宗旨在于擠掉房地產(chǎn)市場的投機泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適度集中化、產(chǎn)品供應(yīng)多樣化、市場需求理性化，使整個產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成長周期的成熟發(fā)展階段。1.1.2 2004年房地產(chǎn)政策回顧

關(guān)鍵辭：8.31大限，土地供應(yīng)管控，銀根縮緊 3月31日

71號令國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。2004年8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。

4月25日

提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，即存款準(zhǔn)備金率由7%提高到7.5%。4月27日, 房地產(chǎn)開發(fā)資本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。5月13日，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，為了加強經(jīng)濟適用房的管理，2004年5月31日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行。《辦法》明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。

7月底

《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》2004年7月底，國家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知，提出物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，規(guī)定自2004年10月1日起施行。規(guī)定明確物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。

9月2日

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》，2004年9月2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險指引》，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼去年央行121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。

10月29日

九年來首次加息中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。中國人民銀行決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。1.2.3 市場反應(yīng)

（1）土地供應(yīng)緊縮 土地完成開發(fā)土地面積增幅持續(xù)下降

土地市場是房地產(chǎn)市場發(fā)展的先行條件。2004年以來土地市場的緊縮政策效果非常明顯。1998～2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積年平均增長率為28.7%，完成開發(fā)土地面積年平均增長率為23.5%。2004年，全國房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積為39984.66萬平方米，同比增長5.9%；完成開發(fā)土地面積為19740.17萬平方米，同比下降11.4%。與1998～2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積和完成開發(fā)土地面積的平均增幅相比，2004年購置土地面積和完成開發(fā)土地面積的增幅分別下降22.8和34.9個百分點；并且，完成開發(fā)土地面積出現(xiàn)1998年以來首次同比減少的局面。

（2）土地管控致供應(yīng)下滑 供求矛盾下房價不降反升

在宏觀調(diào)控措施取得成效的情況下，房地產(chǎn)價格卻持續(xù)較大幅度上漲，增加了中低收入居民購房的困難，引起社會各界對房地產(chǎn)是否“過熱”和存在“泡沫”的擔(dān)心。這輪房價上漲，首先是有北京、上海、杭州等經(jīng)濟發(fā)達(dá)的大城市開始，接著天津、重慶、沈陽、青島等城市建設(shè)速度較快的城市房價大幅度上漲，其他省會城市也有普漲的趨勢。認(rèn)真分析，其中既有居民實際需求較旺，房地產(chǎn)供求一度偏緊，土地、建材價格上漲較快的客觀因素（2004年四季度土地交易價格上漲10.1%，全國固定資產(chǎn)投資價格上漲5.6%）；也有地方政府超前城市拆遷改造，增加被動需求和中低檔住宅供應(yīng)比例下降，房地產(chǎn)供應(yīng)給結(jié)構(gòu)不合理的人為因素，同時也存在一部分投資和炒作的非合理因素，導(dǎo)致局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)價格脫離實際供求的現(xiàn)象。

（3）開發(fā)成本大幅提高 開發(fā)投資同比大幅下滑 房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅提高，使房地產(chǎn)開發(fā)投資趨于下降，從而影響到房地產(chǎn)市場的供應(yīng)；加息改變了需求的預(yù)期，突現(xiàn)出真實的購房需求。2004年商品房開發(fā)投資的增幅為24.4%，首次低于當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資29.6%的增幅，幅度之差為5.2個百分點。2005年第1季度，商品房開發(fā)投資增幅為22%，已降至2000年以來最低，低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅4.7個百分點。其中，2005年1～2月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長27%，而商品房開發(fā)投資的增幅僅為16.6%，低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅10.4個百分點。也就是說，在2005年1～2月的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，對房地產(chǎn)市場能夠形成有效供給的投資增長僅為16.6%。該變化預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)投資增長后勁已經(jīng)減弱。

（4）市場預(yù)期悲觀 新開工面積增幅降至最低水平

2004年商品房新開工面積增幅大幅下降，為10.4%，增幅同比減少了17.42個百分點；2005年1～2月商品房新開工面積增幅僅為1%，降至1999年以來最低水平；1～3月商品房新開工面積為14096.6萬平方米，同比增加9.3%（見圖2）。其中，2005年1季度東部地區(qū)出現(xiàn)新開工面積下降的局面，幅度為0.4%，最低降幅為1～2月的4.4%。2005年1季度中部地區(qū)和西部地區(qū)商品房新開工面積的增幅呈現(xiàn)開始回升的態(tài)勢，增幅分別為28.7%和22.2%。其中，中部地區(qū)商品房新開工面積的增幅最高，而西部地區(qū)商品房新開工面積的增加速度最快。1.2 2005年房地產(chǎn)政策及其影響 1.2.1 2005年房地產(chǎn)政策概述

新一輪宏觀調(diào)控猶如一條紅線貫穿到2005年全年，主要目標(biāo)就是防止房地產(chǎn)投資過熱，穩(wěn)定住房價格。兩個“國八條”雙劍出鞘，各地政府尤其是房地產(chǎn)熱點城市政府為穩(wěn)定房價積極采取措施，嚴(yán)控高檔商品房開發(fā)，適當(dāng)增加中低價房的開發(fā)，樓市調(diào)控取得重要的階段性成果。縱觀2005年的房地產(chǎn)市場，政策導(dǎo)向產(chǎn)生了三方面的明顯影響：一是房地產(chǎn)投資減緩，二是房價漲幅回落，三是房地產(chǎn)炒作得到有效控制。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，取得了初步成功。1.2.2 2005年房地產(chǎn)政策回顧

關(guān)鍵辭：新、老國八條，稅收調(diào)整 3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，被稱為“國八條”。4月27日溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，認(rèn)為房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，提出八條調(diào)控和引導(dǎo)措施，被稱為“新八條”。

5月27日，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，《通知》明確規(guī)定，自６月１日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。

9月，銀監(jiān)會向各地銀監(jiān)局及信托公司下發(fā)了“212號文件”，文件規(guī)定：各信托公司開展貸款類房地產(chǎn)信托時，信托資金投向的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須滿足三項條件：35%資本金“到位”、“四證齊全”和具有“二級資質(zhì)”。1.2.3 市場反應(yīng)

（1）中央的宏觀調(diào)控措施收效甚微 房價仍在高位運行

2005年和2006年一季度的投資表明，房地產(chǎn)投資增幅仍然過大。2005年，我國固定資產(chǎn)投資價格比上年上漲1.6％，70個大中城市房屋銷售價格上漲7.6％。據(jù)上海市統(tǒng)計局統(tǒng)計，05年1月-11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 1141億元，同比增長 11.3%。（2）新、老國八條相繼出臺 各地房價漲幅回落

新、老國八條的相繼出臺，充分顯示出政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，也使消費者對房價的未來走勢進(jìn)入“觀望期”，“持幣待購”成為各大中城市下半年消費者心理的真實寫照。但是，值得一提的是，兩個“八條”使樓市處于短暫觀望狀態(tài)，據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2005年第三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅為 6.1%，漲幅比第二季度回落 1.9個百分點。其中，新建商品住房銷售價格比上年同季上漲6.8%，漲幅比第二季度回落 2.1個百分點。分地區(qū)看，第三季度 70個大中城市中只有 3個城市房屋銷售價格同比漲幅仍超過10%。上海、杭州房屋銷售價格同比漲幅比第二季度均回落5.1個百分點，商品房特別是住房價格過快上漲的勢頭得到一定遏制。很多房地產(chǎn)熱點城市的房價上漲幅度由兩位數(shù)，減至一位數(shù)，房價回落明顯。

（3）稅收調(diào)整 市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2005的稅收調(diào)整對于打擊房地產(chǎn)投機、抑制過度的房地產(chǎn)投資需求很有成效。如房地產(chǎn)投機、投資現(xiàn)象較為普遍的上海，在2005年6月1日之前，出現(xiàn)了大量突擊拋盤現(xiàn)象。但是另一方面，稅收調(diào)整使得房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，商品房空置率過高。具體表現(xiàn)在小戶型和經(jīng)濟房供不應(yīng)求，高檔住宅滯銷。2005年11月末，全國商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比2004年同期增長14.2%，規(guī)模超過2005年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達(dá)0.63億平方米，比2004年同期增長8.0%，規(guī)模接近于2005年前5個月的住宅竣工面積。

（4）“212號文件”出臺 中小開發(fā)商融資困難 銀監(jiān)會“212號文件”的出臺使中小房地產(chǎn)公司的融資途徑進(jìn)一步變窄，資金鏈難以維系。這一政策將加速中小房地產(chǎn)公司的洗牌過程，同時，符合要求的客戶群的減少也給信托公司的經(jīng)營帶來了挑戰(zhàn)。1.3 2006年房地產(chǎn)政策及其影響 1.3.1 2006年房地產(chǎn)政策概述

調(diào)控基調(diào)：政府職能作用凸顯，注重市場結(jié)構(gòu)調(diào)整

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，2006年絕對應(yīng)該稱得上是政策年。這一年當(dāng)中有關(guān)部門出臺的有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策之多，簡直是令人目不暇接。

2006年房地產(chǎn)政策總體來說有兩個傾向：更加強調(diào)地方政府職能；市場化手段調(diào)控占主導(dǎo)，主要手段還是通過土地政策和金融信貸政策表現(xiàn)出來。回顧過去的一年，國家從各個方面出臺了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。政策層面上“國六條”的推出，具體措施的實施，如央行的提高房貸利率，國土資源部嚴(yán)查土地違法案件，二手房交易營業(yè)稅的征收??這一系列令人眼花繚亂的調(diào)控政策的矛頭紛紛指向了房地產(chǎn)市場。而其中一條“90平方米、雙70%”的標(biāo)準(zhǔn)，更是引發(fā)了人們的廣泛關(guān)注。看來，去年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控更加注重的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，通過發(fā)展中小套型住宅來調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還有就是通過抑制投資、需求來緩解供需之間的不平衡。與去年調(diào)控不同的是，今年出臺的針對開發(fā)商的更少，而把政策的主要針對方轉(zhuǎn)到政府一級，強調(diào)政府的責(zé)任和職能，比如通過建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等，建立住房政策保障體系。政府以一個公正的角色，執(zhí)行政府的職能，在監(jiān)督市場交易雙方的同時，保證社會整體的居住權(quán)利。而在堪稱調(diào)控重拳的“國六條”中提出行政問責(zé)制，鞭策地方政府盡心盡力履行職能。1.3.2 2006年房地產(chǎn)政策回顧

關(guān)鍵辭：國六條，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范市場 1月1日

由國家稅務(wù)總局頒布并實施的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，規(guī)定將原預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率，將房地產(chǎn)項目預(yù)售收入稅率提高５％；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。《通知》旨在通過細(xì)化稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。

5月24日 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（37號文）出臺，被業(yè)界稱為“國六條”。意見規(guī)定：對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。套型建筑面積90平方米以下住房比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

４月９日

國土資源部和國家工商總局發(fā)布《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》，對出讓土地的竣工時間、投資總額、單位用地面積投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。旨在防止出讓之后的土地囤積、炒賣，通過土地開發(fā)強度調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。

４月２８日

央行全面上調(diào)各檔次貸款利率０．２７個百分點，其中，５年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由６．１２％上調(diào)至６．３９％。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

５月１７日

國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（俗稱“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。主要內(nèi)容有：切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房；各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求；科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施拉開了２００６年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。

５月２９日 國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)（２００６）３７號），人稱九部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出９０平方米、雙７０％的標(biāo)準(zhǔn)。

５月３１日

國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)７４號文件），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。２００６年６月１日后，個人將購買不足５年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過５年（含５年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。７月１２日

建設(shè)部頒發(fā)１６５號文件《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了３７號文件中９０平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實責(zé)任。

１６５號文件核心精神有三：

一、９０平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；

二、套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的７０％以上，這個７０％的比例要求適用于“各城市新審批、新開工的商品住房總面積”；

三、６月１日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)亟Y(jié)構(gòu)比例要求，因地制宜地確定需要調(diào)整的情況。

7月24日

建設(shè)部聯(lián)合其他５部委下發(fā)１７１號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及境外機構(gòu)和個人購房的管理。主要內(nèi)容有：

一、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入；

二、加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理；

三、嚴(yán)格境外機構(gòu)和個人購房管理；

四、進(jìn)一步強化和落實監(jiān)管責(zé)任。

８月１日

國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍。

8月30日

財政部、建設(shè)部、國土資源部出臺《關(guān)于切實落實城鎮(zhèn)廉租房保障資金的通知》。規(guī)定廉租房資金實行專戶管理，專款專用，各地土地出讓凈收益的５％必須用來建設(shè)廉租房。廉租房管理還必須配備專職人員。9月4日

國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定境外主體辦理購房結(jié)匯時，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核方可購匯匯出。境外主體并購或收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，不辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記；外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。

9月5日

國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”。我國政府在土地管理和調(diào)控政策上再度進(jìn)行重大調(diào)整。

11月20日

財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，規(guī)定２００７年１月１日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，同時繼續(xù)實行中央與地方三七分成體制，地方７０％的費用分成將上繳至省級后下?lián)堋Ｏ嚓P(guān)收入專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。

12月12日

國家發(fā)改委和國土資源部發(fā)布《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》。與１９９９年禁止目錄相比，新目錄增加了別墅類房地產(chǎn)開發(fā)，高爾夫球場，賽馬場，黨政機關(guān)、國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心，未依法取得探礦權(quán)的礦產(chǎn)資源勘查，未依法取得采礦權(quán)的礦產(chǎn)資源開采等六個項目。

新進(jìn)入限制用地的項目包括，機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設(shè)施，大型游樂設(shè)施、主題公園（影視城）、仿古城，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過１４４平方米的住宅項目），賽車場項目，公墓項目，機動車訓(xùn)練場項目等。1.3.3 市場反應(yīng)

（1）“國六條”造短暫觀望 房價仍在上漲

“國六條”具有更強的強制性和操作性，出臺后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時間的觀望，但之后樓價又出現(xiàn)報復(fù)性上漲。資料顯示，2006年漲幅比上年回落2.1個百分點，調(diào)控初見成效。但是，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5%。

（2）“國六條”出臺 投資性需求松動

受“國六條”出臺的影響，一線城市房地產(chǎn)市場在政策出臺一周后開始出現(xiàn)放量，其中北京100萬以上的高端房產(chǎn)和40萬以下的低端房源掛牌量分別增長了35.8%和29.3%，特別是高端房產(chǎn)比較集中的CBD、三元橋、紫竹橋等典型區(qū)域的房源掛牌量增長相對更為明顯，分別增長了37.8%、37.5%、39.3%。之所以兩極房產(chǎn)掛牌增長較大，這是因為投資高端房產(chǎn)收益較大，而投資低端房產(chǎn)的成本相對較低以及未來容易出手，決定了高低兩端房產(chǎn)的投資比較集中；而投資者對政策變動是比較敏感的，一旦政策出現(xiàn)變動，必將促使投資者在最短的時間內(nèi)對政策做出了趨利避害的反應(yīng)，從而造成了高低兩端房源短時間內(nèi)的放量增加。因此，可以看到國六條的出臺對于投資性房產(chǎn)已經(jīng)起到了一定的預(yù)警作用

（3）二套房稅收縮緊 成交量迅速下滑

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，6月份的房源掛牌量相比5月下降了18%，其中房齡在5年內(nèi)的二手商品房掛牌量更是下降25%。之所以帶動房源量迅速下降的根本原因就是在于營業(yè)稅的征收年限從之前的2年延長至5年，使得一部分房產(chǎn)出售者的成本增加，出售意愿降低，從而導(dǎo)致房源放量減少。1.4 2007年房地產(chǎn)政策及其影響 1.4.1 2007年房地產(chǎn)政策概述

調(diào)控基調(diào)：抑制房地產(chǎn)價格過快上漲

2007年，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍然讓人眼花繚亂和焦慮不安，房地產(chǎn)投資高溫不退，房價仍然在高位運行。連續(xù)實施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯，中高檔住宅投資增長逆宏觀調(diào)控逐漸上揚，住宅建設(shè)投資全面加速，房地產(chǎn)熱呈區(qū)域擴散態(tài)勢，房價增幅繼續(xù)保持高位，并且擴散態(tài)勢明顯，房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持過快增長。

1.4.2 2007年房地產(chǎn)政策回顧

關(guān)鍵辭：經(jīng)適房、廉租房，二套房，持續(xù)加息 1月24日

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱 《通知》）《通知》出臺后，土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。

3月18日

央行首次加息。中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。

5月19日 央行再次加息，上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個百分點。從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點

5月23日 商務(wù)部、國家外匯管理局日前發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，要求各地商務(wù)和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。7月20日

央行第三次加息。央行宣布在本次加息中，個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。同時，上調(diào)活期存款利率9個基點,由0.72%上升至0.81%。這是2002年2月以來首次上調(diào)活期存款利率。在這5年來,央行曾多次加息,但是上調(diào)對象均為定期存款或貸款利率,此次是5年多來首次上調(diào)活期存款利率。

8月7日

《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）出臺，核心內(nèi)容在于“加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》正式頒布實行，明確規(guī)定對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護(hù)。11月30日，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用房管理辦法》，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

9月27日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，俗稱359號文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同時提高10%。9月30日

國土資源部下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應(yīng)計劃時，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。在制定土地供應(yīng)計劃時，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及計劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時序等。廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。依法報國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于70%。

10月31日

國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除。

11月14日

財政部正式出臺《廉租住房保障資金管理辦法》。規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、專款專用，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。

11月27日 建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》。其中進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。

11月30日

建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經(jīng)濟適用房，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時政府可以優(yōu)先回購，單套經(jīng)濟適用住房的建筑面積也被限定在60平方米左右。

12月，央行、銀監(jiān)會又發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（以下簡稱《補充通知》），引入“人均住房面積”的概念，規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行” 1.4.3 市場反應(yīng)

（1）政府工作重心轉(zhuǎn)移 保障型住房成未來調(diào)控方向 政府開始轉(zhuǎn)向“以廉租房為重點”，開始更加重視住房保障制度方面的完善，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向發(fā)生重大變化。

(2)前10月各地房價快速上漲 2007年前10個月，房屋銷售價格累計同比上漲6.98%，漲幅比2006年增加1.48個百分點；新建商品住房和二手住房累計同比上漲7.5%和6.78%，漲幅分別比2006年增加1.1個和1.53個百分點。前10個月，深圳、北京、成都、廣州、福州、鄭州、大連等城市的住房價格繼續(xù)2006年的快速上漲態(tài)勢。(3)政策效應(yīng)初期不明顯 持續(xù)加息致后期市場“驟冷”

二套房首付政策一出臺，立即抑制了投資需求，而不斷加息也如“溫水煮青蛙”，耗盡了購房者的購買力。進(jìn)入10月后，在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。隨后房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，各地的樓市在這一年經(jīng)歷了“前熱、熱得發(fā)狂；后冷、冷得發(fā)抖”的坐過山車似的過程。1.5 2008年房地產(chǎn)政策及其影響 1.5.1 2008年房地產(chǎn)政策概述

調(diào)控基調(diào)：先壓后保

2008年的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)得比較快，2008年，在國際金融危機的形勢下，中國政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，基本上保持了中國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，而對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控則更體現(xiàn)了這種審慎靈活性。2008年上半年，在國家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場逐漸由2007年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項指標(biāo)高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場開始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。1.5.2 2008年房地產(chǎn)政策回顧

關(guān)鍵辭：降息，利率7折，稅費減免 1月7日

國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。

1月9日

國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》

政策要點：嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度；嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)；嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模；嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為；嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管。

2月4日

央行公布《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》 政策要點：開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮10%以內(nèi)；開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項目資本金不低于項目總投資的30%，比35%的常規(guī)要求有所降低；開發(fā)經(jīng)濟適用房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為3年，最長不超過5年，比常規(guī)2年的還款期限有所延長。

3月11日

國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長華建敏在關(guān)于《國務(wù)院機構(gòu)改革方案》的說明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，不再保留建設(shè)部。政策要點：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的主要職責(zé)是：擬訂住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，指導(dǎo)全國住宅建設(shè)和住房制度改革，監(jiān)督管理建筑市場、建筑安全和房地產(chǎn)市場等。

3月20日

證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO（initial public offerings，首次公開發(fā)行股票）或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購 買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。

政策要點：證監(jiān)會表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強；證監(jiān)會表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。

4月8日

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。

政策要點： 重點對違規(guī)發(fā)放貸款情況進(jìn)行全面排查分析，查找薄弱環(huán)節(jié)和管理漏洞，采取有效措施改進(jìn)管理；對歷史遺留的風(fēng)險資金堅決予以回收和妥善處置；加強對住房公積金決策、管理制度執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查切實糾正損害國家和職工利益的突出問題；依法查處各類違紀(jì)違法行為。重點對違規(guī)辦理住房公積金業(yè)務(wù)、擠占挪用資金等違紀(jì)違法問題予以處理。對拒不糾正、掩蓋問題，造成資金嚴(yán)重?fù)p失的，依法追究責(zé)任。4月16日

國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定。

政策要點：對省級地區(qū)的住宅（非經(jīng)濟適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計利潤率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

4月16日

中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，總計達(dá)到16%。

9月16日

央行下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。從2008年9月25日起，除工行、農(nóng) 行、中行、建行、交行、郵儲行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個百分點。

10月15日和10月9日

分別下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率和一年期貸款基準(zhǔn)利率0.5和0.27個百分點。10月22日

財政部、國家稅務(wù)總局兩部委明確，從11月1日起，首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1％，免征個人購銷住房印花稅。

10月27日

央行將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。

11月1日 財政部、國家稅務(wù)總局決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。

政策要點：個人首購90平米以下住房，契稅稅率下調(diào)到1％；個人買賣住房暫免征收印花稅；個人賣房暫免征收土地增值稅；最低首付款比例調(diào)整為20％；商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點。

11月24日

中國建設(shè)銀行公布，將加大對居民購買普通自住房的支持力度，對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

11月26日 央行宣布，從2008年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。與此同時，央行決定自12月5日起，下調(diào)工、農(nóng)、中、建、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率１個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率２個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。1.5.3市場反應(yīng)

（1）07年政策效應(yīng)輻射 市場銷售趨冷

進(jìn)入2008年，受部分大城市房價下調(diào)、退房現(xiàn)象增多的影響，消費者對房價進(jìn)一步回落的預(yù)期增強，持幣觀望氣氛濃重；與此同時，多次加息和第二套住房貸款首付比例的提高也大大抑制了居民的購房需求，房地產(chǎn)市場開始降溫，銷售持續(xù)下降，并有降幅逐漸擴大的趨勢。2008年，我國商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)了自1998年以來的首次負(fù)增長，1~8月，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降14.7%和12.7%，其中住宅銷售面積同比下降14.9%。分地區(qū)來看，成交量萎縮較大的地區(qū)主要集中在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等東部發(fā)達(dá)地區(qū)。

（2）保增長主旋律下 投資維持穩(wěn)定 受2007年房地產(chǎn)投資過熱的影響，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于30%的同比增長幅度，而整體市場處于理性回歸的態(tài)勢，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國際上受金融危機的影響，國內(nèi)由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對值仍超過了20%以上，可見在國家“保增長”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有出現(xiàn)過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。

（3）加息、稅收減免刺激樓市反彈

在全球金融危機的背景下，中國樓市出現(xiàn)10年大拐點，量價齊跌。下半年宏調(diào)轉(zhuǎn)向，管理層啟動大規(guī)模刺激樓市消費政策，11月起成交量開始回升。

（4）交易稅下調(diào) 成交量穩(wěn)步回升

從中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的最新市場數(shù)據(jù)來看，11月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計局的商品房銷售面積指標(biāo)）與10月這個傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是財政部規(guī)定下調(diào)購房契稅的時間節(jié)點，可見，下調(diào)交易稅費對于成交量確實起到不可忽視的作用。1.6 2009年房地產(chǎn)政策及其影響 1.6.1 2009年房地產(chǎn)政策概述

調(diào)控基調(diào)：前寬后緊

縱觀2009年房地產(chǎn)政策風(fēng)云變幻，在經(jīng)濟刺激和寬松貨幣的政策支持下，從年初的刺激到年底的遏制。憶年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市，回首年中加大土地供給，開始整頓市場秩序，細(xì)看年末防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲。1.6.2 2009年房地產(chǎn)政策回顧

關(guān)鍵辭：物業(yè)稅，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房，“二”改“五” 1月3日

四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

1月9日

住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新做了題為《落實科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在2009年要做好9個方面的工作。其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認(rèn)為是2009年我國房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策的 延續(xù)和深化。

4月24日

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京 召開。會議明確了專項治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強對控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案 件。兩部委將重點對國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。對2007年1月1日至2009年 3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進(jìn)行自查。對于拒不自查自糾、弄虛作假、掩蓋違規(guī)違紀(jì)問題的，要對部門責(zé)任人從嚴(yán)處理。對于涉嫌犯罪的，要依法移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。5月25日

最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解 釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。兩部司法解釋涉及了建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問 題，包括業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。

5月15日

國土資源部下發(fā)《關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保 障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時序，并落實到具體地塊。

5月21日

為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局日 前制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。《規(guī)程》自6月1日起施行。根據(jù) 《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

5月25日

發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點話題之一。

5月27日

國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低 資本金比例為30%。這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。6月10日

國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

11月10日

國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》,規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃,中等城市不超過14公頃,大城市不能超過20公頃。此舉可有效防范土地閑置,縮短開發(fā)商占地周期。

12月9日

國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)消費的若干政策措施，討論并原則通過《關(guān)于試行社會保險基金預(yù)算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，此舉就是對炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。

12月14日

國務(wù)院常務(wù)會議要求各地加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調(diào)“地方政府要切實負(fù)起責(zé)任。

12月17日

財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。1.6.3 市場反應(yīng)

（1）08年政策效應(yīng)顯現(xiàn) 房價持續(xù)高漲

2008年持續(xù)刺激需求政策的出臺，在2009年效應(yīng)顯現(xiàn)。2009年全年，房價環(huán)比累計上漲7.75%，同比上漲1.53%，其中2009年第四季度更是實現(xiàn)同比上漲5.8%。其中，在四個一線城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，商品住房的價格分別上漲19.7%和14.1%，深圳二手住房價格甚至累計上漲了23.78%，在70個大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分別累計上漲13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分別累計上漲9.03%和7.42%。

（2）年初利好刺激需求大漲 開發(fā)商預(yù)期樂觀引開發(fā)、銷售面積大幅增長 2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。

（3）土地管制嚴(yán)格致放量減少 需求壓力下成交“量跌價漲”

2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴大10.3個百分點。根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布數(shù)據(jù)，截至去年末，全國105個主要監(jiān)測城市的地價總體水平為2595元/平方米，同比增長5.05%，遠(yuǎn)高于2008年0.47%的增長率。其中，商業(yè)、居住、工業(yè)地價分別為4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米；同比分別增長5.57%、7.92%、1.56%，漲幅均高于上年。歷年房地產(chǎn)政策發(fā)展特點分析

2.1調(diào)控方向漸趨明確

宏觀調(diào)控是政府對經(jīng)濟總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進(jìn)而從深層次上通過總量控制穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的房價上下波動。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾，大量的政策措施是為了增加當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房供給，其他控制拆遷規(guī)模、抑制投機需求、有效利用土地、進(jìn)一步規(guī)范市場秩序等措施，都是為了促進(jìn)中低檔住房市場供求平衡、穩(wěn)定住房價格創(chuàng)造較好的市場環(huán)境，政策的落腳點都是為了滿足中低收入人群的住房需求。

2.2調(diào)控手段日趨多樣化 可操作性增強

首先，要求地方政府完善住房保障制度，利用廉租住房和經(jīng)濟適用房真正解決低收入人群的住房問題。其次，明確提出了90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當(dāng)年計劃面積的70%的量化指標(biāo)，強化了地方政府的責(zé)任，保證了住房供給結(jié)構(gòu)的改善。第三，出臺了規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見，首次從房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、外資企業(yè)管理和境外機構(gòu)和個人購房等方面進(jìn)行規(guī)范和管理，彌補了這方面的管理漏洞。第四，加大二手房轉(zhuǎn)讓征收個所稅等稅收政策的調(diào)控力度，抑制投機炒作；有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費等經(jīng)濟手段，調(diào)控和規(guī)范整個房地產(chǎn)市場。

再有，房地產(chǎn)稅收政策的落實、信貸政策的調(diào)整、外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的規(guī)定等政策，利用經(jīng)濟手段加大了對投機性及投資性購房需求的調(diào)控力度，增加了炒房者的資金成本和交易成本，將一定程度地抑制投機性及投資性購房需求。2.3效用發(fā)揮滯后性仍然存在

由于政策作用時滯的存在，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反映，必然要在調(diào)控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現(xiàn)，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導(dǎo)致調(diào)控措施在經(jīng)濟形勢已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時，經(jīng)濟政策是一把雙刃劍，應(yīng)用起來應(yīng)該慎而又慎。正因為如此，調(diào)控政策的出臺需要特別強調(diào)“適時適度”，出臺調(diào)控措施要多，調(diào)整差別幅度要小，調(diào)整間隔時間要短。

貨幣金融政策相對靈活，可以針對經(jīng)濟形勢的變化適時調(diào)控，所以也是我國相關(guān)政府部門常用的經(jīng)濟調(diào)控政策。但金融政策何時產(chǎn)生效果不確定，多數(shù)歷時1年~2年時間才能顯現(xiàn)效果，效果能有多大也很難預(yù)測。2.4越調(diào)控房價越高

政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從一開始就“不成功”。最初兩年的調(diào)控政策的主要手段是“抑制需求”，面對不斷增長的需求以及日益強大的購買力，只不過形成了幾個短期的“觀望”，而每次“觀望”之后都是“開閘泄洪”式的需求釋放。而另一方面，“招、拍、掛制度”客觀上造成了土地供應(yīng)的瓶頸，使得供求關(guān)系的進(jìn)一步緊張。所以，除了上海、杭州少數(shù)投資、特征明顯的城市有短期價格調(diào)整之外，幾年之內(nèi)全國范圍體現(xiàn)的卻是“越調(diào)控房價越高”的反效果。2.5政策“雙面”缺少系統(tǒng)性

與繼續(xù)鼓勵消費其它如汽車、家電等行業(yè)產(chǎn)品的政策不同，中央政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策將是有“揚”有“抑”的雙重目標(biāo)：既希望通過增加“普通商品房”的供應(yīng)以及鼓勵“自住和改善型”需求來促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)“景氣”，從而保障巨大的開復(fù)工建設(shè)量，繼續(xù)帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為GDP做貢獻(xiàn)；同時，政府認(rèn)為必須對通過抑制“投機性”(包括投資)行為來打壓漲幅過大、過快的房價，因為高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在的風(fēng)險，更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群，對市場的可持續(xù)發(fā)展帶來傷害。

從中國中央政府目前已公布的內(nèi)容，還是處在“點對點”的層次，可以說在這一系列決策的背后，長期以來一直未能最終成形的國家房地產(chǎn)整體戰(zhàn)略思路、行業(yè)發(fā)展模式以及從中央到地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機制依然缺失，這讓我們對于這一輪調(diào)控政策的實際效果很難有一個樂觀的預(yù)期。3 10年房地產(chǎn)新政解讀及其影響分析

3.1 10年房地產(chǎn)新政概述

繼去年12月底中央密集出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，中央近期再出“國十一條”進(jìn)一步調(diào)控樓市。中國房地產(chǎn)專家指出，“國十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機、控風(fēng)險、明確責(zé)任”四個方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，今年的中國房地產(chǎn)市場變化將難以脫離此政策的背景。

2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機，遏制房價過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。不過，頻頻刷新的地王記錄，以及仍在不斷上漲的房價令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。3.2 10年房地產(chǎn)新政一覽 1月10日

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“國十一條”： 加保障性住房和普通商品住房有效供給；

合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價；

從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓面積。合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

1月21日

銀監(jiān)會主席劉明康：2010年將新增信貸7.5萬億，銀行業(yè)將合理控制信貸增量，做到有保有控，繼續(xù)擴大首套自住型住房等消費信貸。2月11日

央行貨幣報告：2010年廣義貨幣供應(yīng)量將增長17%。3月7日

2010年政府工作報告：

繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程； 繼續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度。物業(yè)稅相關(guān)內(nèi)容未列入政府工作報告。3月10日

國土部會議（國土部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知）： 確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；

土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%；

嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納

出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年；

建立房地產(chǎn)用地開竣工申報制度。用地者應(yīng)當(dāng)在項目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報，各地應(yīng)對合

同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗。在合同約定期限內(nèi)未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內(nèi)，申報延遲原由；

在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。

3月18日，國資委表示,除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

3月22日

在房價上漲過快的一線城市和部分二三線城市試點推廣“綜合評標(biāo)”、“一限多競”等招拍掛制度完善改革措施。3月23日

國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。4月2日

財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策.4月7日

國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。4月11日 中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會表示,銀行不應(yīng)對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。4月14日 國務(wù)院常務(wù)會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。并要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外,對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月15日

國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。4月17日 國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措,被稱為房地產(chǎn)“新國十條”。4月18日

國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月21日

銀監(jiān)會：二套房貸界定標(biāo)準(zhǔn)出臺，該標(biāo)準(zhǔn)史無前例的以家庭為單位，家庭內(nèi)任意成員以任意形式購房的，再次購房，均視為二套房。3.3 10年房地產(chǎn)新政預(yù)期影響分析

3.3.1 10年新政較往年可操作性最強 打擊精準(zhǔn)致成效顯著

縱觀今年的房產(chǎn)新政，我們可以看出，無論在打擊的精準(zhǔn)度上，還是可實施性上，新政都比往年更加的具有可操作性：

（1）二套房界定逐漸清晰 投資、投機性購房需求銳減已成必然 2006-2007年的時候，對于二套房購買的限制政策就已經(jīng)初具操作性，但是，由于對二套房界定的模糊，使得相當(dāng)多的投機購房者逃脫了政策束縛，進(jìn)而進(jìn)入市場哄抬了房價。2010年4月21日，銀監(jiān)會對于二套房貸，給出了清晰的界定：以家庭為單位，任意成員購買過住房，再去購房的即視為二套房。此政策一出，無疑是對廣大投機、投機者的又一次重創(chuàng)，因為該政策的出臺，意味著對于任何形式的投資和投機購房者，投資成本將大幅提高，投資投機風(fēng)險上升到了最高。當(dāng)然，對于改善性需求來講也是“毀滅性”的打擊，之前普遍認(rèn)為的一次付款購房在購房行為不算二套房的僥幸心理被徹底擊碎，至此，這部分人群的購房成本也相應(yīng)增加，相信會造成部分改善型購房者的退卻，觀望情緒將彌漫整個市場。（2）三套房精準(zhǔn)打擊投機性購房 二線城市影響不大

據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)查顯示，西安市購房人群中只有二成以內(nèi)的屬于投機性住房，三套房限制令將會使投機性住房需求銳減，但是，對于以剛性需求為主的西安市場來講，不會造成太大的沖擊。3.3.2 10年4月房產(chǎn)新政影響滯后期較短

4月21日，“新國十條”政策公布至今已為第七天，此重量級調(diào)控政策對房價影響如何也已受到多方熱議，而市場反應(yīng)也已初現(xiàn)端倪：一線城市樓市在幾天內(nèi)成交下滑嚴(yán)重，二手房放量突增，購房優(yōu)惠促銷重現(xiàn)江湖......種種的跡象表明，此次樓市新政刮起的旋風(fēng)與往年相比更加強勁，持續(xù)性和可操作性的增強，使得全國樓市在短短幾天內(nèi)，出現(xiàn)大范圍的波動，與以往政策的效應(yīng)顯現(xiàn)期少則半年多則一年不同的是，此次政策的起效期如此之短，一線城市房地產(chǎn)市場幾乎在同一時間就做出了反應(yīng)。可以預(yù)測的是，像西安這樣的二線城市，即使與一線城市有著時間上的滯后，但是，滯后期相較以往在急劇縮短，預(yù)計

一、兩月內(nèi)會有較大幅度的市場震蕩。

3.3.3 新房成交下滑 一線城市已現(xiàn)拋房潮

國務(wù)院出臺新政策，要求二套房貸款首付提高至50%，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍。政策出臺后，北京深圳等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)投資客拋售潮。近日整個市場的放盤量更明顯增多10%-20%，但買方需求則下跌了80%左右，整個市場觀望情緒極濃。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，15日以來，京城新建住宅交易量持續(xù)在300套左右的低位徘徊，15日交易量為483套，隨后日漸走低，20日回落至291套。6天時間內(nèi)，新建住宅交易量回落近四成。

根據(jù)中原地產(chǎn)(北京)三級市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月10號以后，北京就明顯地出現(xiàn)了多區(qū)域房主一次掛牌多套房源的現(xiàn)象，特別是一些高端項目，如世紀(jì)城、富力城等項目。而在北三環(huán)一項目，一名浙江炒客一次拋出20余套房源，總價近1.3億，突破了去年12月出現(xiàn)的朝陽區(qū)一項目的拋售記錄。當(dāng)時一炒房客拋售25套房源，總價接近1億，單價為近3萬，現(xiàn)在這些房源的價格已經(jīng)接近4萬。

另據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控，深圳目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。3月下旬以來，海口、三亞等地的房源突然變得充裕起來，三亞甚至出現(xiàn)了全民賣房的盛況。

再有，通過監(jiān)控截取的陽光家緣數(shù)據(jù)均顯示，4月20日廣州樓市出現(xiàn)804套新房退購。共涉及135個樓盤。業(yè)界人士猜測，可能部分樓盤留有房源給關(guān)系戶，新政出臺后關(guān)系戶不要了，開發(fā)商急忙拿出來賣掉。

對此，廣州市國土房管局有關(guān)人士澄清，此次的800多套退房是歷史積累數(shù)據(jù)。4月15～20日，全市一手住宅網(wǎng)簽退房只有40套，比新政前微增。

開發(fā)商上客量驟減早前的出臺的政策，對于一線城市的投機和投資性住房需求，打擊極大，因此，帶動了一線城市的整體房價的變動，但是，二線城市由于以剛性需求為主，反而受到的沖擊較少，而房價的變動也主要依賴于大的經(jīng)濟背景的調(diào)整。

通過上述分析我們可以推測，對于剛性需求為主的二線城市，首付的提高和房貸的緊縮政策，其實影響并不是很大，早前1月份相關(guān)政策出臺之后的這兩個月，房價不降反升，就說明了這點：據(jù)西安市住房保障和房屋管理局對外公布的《西安市2010年一季度房地產(chǎn)市場運行情況》統(tǒng)計顯示：

3月份，西安市商品房成交均價5897元／平方米，同比增長23.92%，其中商品住房成交均價 5582元／平方米，同比增長21.51%，環(huán)比增長1.95%。與2月份商品房成交均價5801元／平方米、商品住房成交均價5475元／平方米相比，3月份分別增長了96元／平方米、107元／平方米。

另據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)查顯示，西安市購房人群中有四成以上的屬于改善性住房和投資性住房，提高二套房首付比例將會使改善性和投機性住房需求銳減，觀望情緒彌漫，但是在占據(jù)主流的剛性需求的持續(xù)支持下，最終結(jié)果是房價小幅下滑，長期仍然有上漲的空間。3.3.4 市場結(jié)構(gòu)恐將發(fā)生重大調(diào)整 大洗牌時代到來

受政策調(diào)整的影響，改善型住房需求被牽涉打壓，而這部分住房需求區(qū)間多處于100平米以上，也就是說，反之90平米以下的戶型需求被迫集中釋放，對于開發(fā)商來講，“90平米”和“70%”的雙規(guī)定，已經(jīng)讓其獲利空間縮小，加上大戶型的需求擠壓，此后在建的房屋預(yù)計集中在90平米，那么市場上90平米的房型勢必增加。這種情況下，所有的開發(fā)商都會比拼產(chǎn)品的質(zhì)量和品質(zhì)。此類戶型的房子建設(shè)成本也隨之增加，從而導(dǎo)致價格上漲。90平米以上大戶型成了市場的稀缺品，同時價格也會飆升，有可能造成“窮人買不起房子，富人買不著房子”的局面。

第五篇：2010年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與總結(jié)【易居中國】(精)

2010年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧與總結(jié)

崔霽 王佩 2010年是房地產(chǎn)調(diào)控的大年，也被業(yè)界稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控年。2010年的房地產(chǎn)調(diào)控始于2009年12月7日的中央經(jīng)濟工作會議，以國務(wù)院辦公廳1月7日印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱“國十一條”）為標(biāo)志，以“平穩(wěn)發(fā)展”為總體基調(diào)的第一輪調(diào)控；第二輪調(diào)控以國務(wù)院4月17日印發(fā)的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”）為標(biāo)志，以“堅決遏制房價過快上漲”為總體基調(diào)；第三輪調(diào)控以各部委在9月29日前后下發(fā)的關(guān)于落實“國十條”為標(biāo)志，其中財政部、國稅局、住建部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》；住建部、國土部對各地進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求；央行下發(fā)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》；住建部、國土部、監(jiān)察部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的通知》。這輪調(diào)控以“鞏固調(diào)控”為總體基調(diào)。

一、2010年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策特點

縱觀2010年的三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，基本呈現(xiàn)以下特點：

1、三輪調(diào)控“一輪嚴(yán)于一輪”

三輪調(diào)控均是對房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)的一些積極變化做出的及時反應(yīng)。第一輪調(diào)控是針對金融危機過后2008年四季度以來，隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，國務(wù)院出臺“國十一條”；第二輪調(diào)控是由于第一輪調(diào)控未取得成效，國務(wù)院對待房地產(chǎn)市場的態(tài)度由“平穩(wěn)發(fā)展”轉(zhuǎn)向“堅決遏制過快上漲”；經(jīng)過兩輪調(diào)控的房地產(chǎn)市場取得一定成效，但隨著“金九銀十”的到來，市場又表現(xiàn)出積極的變化，因此第三輪調(diào)控出擊，主要是國家有關(guān)部委針對“國十條”進(jìn) 第1頁

第2頁 一步嚴(yán)格要求地方政府出臺細(xì)則進(jìn)行落實，動用行政手段，表現(xiàn)在地方進(jìn) 行“限購”等。而被很多業(yè)界稱為“房地產(chǎn)新政”的三輪調(diào)控，實際上很多政策在幾年前就已提出，如信貸政策；有些甚至在房改初期就已經(jīng)提出，如住房保障政策。只不過很多政策隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化等諸多因素，并沒有有效的落實，才導(dǎo)致中央一輪接著一輪的重申。

2、既調(diào)“需求”，又調(diào)“供應(yīng)” 調(diào)控——平靜——反彈——再調(diào)控。2010年，房地產(chǎn)市場如此這般的反復(fù)了三次，熱鬧非凡。市場蠢蠢欲動，政策頻頻加碼，市場與政策經(jīng)過激烈的博弈和對沖。今年的三輪調(diào)控總體上從供應(yīng)和需求兩個面上進(jìn)行調(diào)控： 需求端，首先是嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，在支持自住性住房需求的同時，抑制投資投機性購房。供應(yīng)端，繼續(xù)努力增加住房有效供給，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加公租房和中小套型商品房。

3、嚴(yán)“商品房”，寬“保障房” 主要體現(xiàn)在對商品房的信貸、交易、稅收等進(jìn)行嚴(yán)格；而對于

保障房的土地、稅收、融資等方面放寬管理。同時在商品房的政策方面也有緊有松，以緊為主，房地產(chǎn)金融政策和稅收政策方面，既有提高門檻，如對中小套型商品房的土地供應(yīng)加大；也有降低門檻，但提高門檻遠(yuǎn)多于降低門檻的，如商品房二套房首付調(diào)高到50%，三套房停貸等。

4、行政手段“一輪強于一輪” 三輪調(diào)控總體上從扭轉(zhuǎn)供需關(guān)系為切入點，在土地總量增加的支持下，加大中小戶型商品住房面積，對建設(shè)住宅用地進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，彌補了多年執(zhí)行不力的保障性住房。強化和嚴(yán)格差別化信貸和稅收政策，提高了首次購房和二套住房的首付比例和利率，并在全國停止對家庭第三套房 的貸款。以經(jīng)濟手段為主，如差異化的信貸政策、稅收政策、利率、增加供應(yīng)等；短期性行政措施為輔，如“限貸”、“限購”、“限價”、“限外”等。但行政手段在第一、二輪調(diào)控中并不明顯，在第三輪調(diào)控中表現(xiàn)十分明顯，主要是各地出臺了“限購”這樣一個較為強制的行政手段。

表格1 2010年第一輪調(diào)控主要政策列表 發(fā)布機構(gòu) 時間 政策條目 政策內(nèi)容 加快中低價位、中小套型普通商品住房 建設(shè)；

增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地 供應(yīng)和開發(fā)利用效率；

加大差別化信貸政策執(zhí)行力度； 繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策；

《關(guān)于促進(jìn)國務(wù)院 1月 加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理； 房地產(chǎn)市場 繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序；

辦公廳 7日平穩(wěn)健康發(fā) 進(jìn)一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售 展的通知》 管理； 加強市場監(jiān)測；

力爭到2012年末，基本解決1540萬戶 低收入住房困難家庭的住房問題；

確保保障性安居工程建設(shè)用地和資金的 落實。鼓勵金融機構(gòu)向符合條件的城市

和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款； 落實差別化的土地、金融、稅收等政策。

表格2 2010年第二輪調(diào)控主要政策列表 發(fā)布機構(gòu) 時間 政策條目 政策內(nèi)容 統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識.堅決遏制部分城市 房價過快上漲；

建立考核問責(zé)機制；

實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策；

《國務(wù)院關(guān) 發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益 的調(diào)節(jié)作用；

國務(wù)院 4月 于堅決遏制

部分城市房 增加居住用地有效供應(yīng)；

辦公廳 17日 價過快上漲 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)； 的通知》 確保完成2010年建設(shè)保障性住房300 萬套,各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的 工作任務(wù)；

加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān) 管；

加大交易秩序監(jiān)管力度；

完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。第3頁

表格3 2010年第三輪調(diào)控主要政策列表 第4頁 發(fā)布機構(gòu) 時間 政策條目 政策內(nèi)容 免征公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地城鎮(zhèn)土地使用稅； 《關(guān)于支持 免征公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印9月公共租賃住花稅； 財政部 28房建設(shè)和運 免征公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房日 營有關(guān)稅收的契稅與印花稅； 優(yōu)惠政策的 免征公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅； 通知》 免征企事業(yè)單位與社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源的土地增值稅； 免征經(jīng)營公租房取得租金收入的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅。《關(guān)于調(diào)整財政部 房地產(chǎn)交易 自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，9月國稅局 29環(huán)節(jié)契稅個且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅； 對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住日 人所得稅優(yōu)房屬于家庭唯一住房的，減按１%稅率征收契稅； 建設(shè)部 惠政策的通知》 對出售自有住房并在１年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。嚴(yán)格實行問責(zé)制：對政策落實不到位、工作不得力，約談直至追究責(zé)任。暫停第三套房貸：暫停發(fā)放居民家庭購買第三套 及以上住房貸款。抬高首套房貸首付比例：首套房貸首付比例提至 30%。第二套房貸首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。支持政策保障房建設(shè)貸款需要：繼續(xù)支持開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價位、中小套型商品住房項目和參與建設(shè)部 《關(guān)于進(jìn)一9月步貫徹落實保障性安居工程的貸款需求。國土部 30國發(fā)〔2010〕 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點：加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試日 10號文件的點，并逐步擴大到全國。監(jiān)察部 通知》 切實增加住房有效供給：切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量。對違規(guī)房企限制融資和購地：違法違規(guī)的開發(fā)企業(yè)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新項目貸款和貸款展期。調(diào)整契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策:個人購買首套普通住房契稅將下調(diào)，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房 的納稅人不再減免個人所得稅。加強土地增值稅清算稽查:重點對象是定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

二、2010年我國房地產(chǎn)重點調(diào)控政策分類分析

1、住房保障政策：大力發(fā)展公租房，建保障房商品房“雙體系”

住房保障建設(shè)是今年我國住房政策的重點，明確了住房保障發(fā)展的資金支持渠道之一是利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點，同時，著重完善經(jīng)濟適用住房和廉租住房管理，建設(shè)公共租賃住房制度，廉租住房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房三類保障性住房制度體系的建設(shè)日漸完善。在建設(shè)總量方面，我國出臺多部相關(guān)政策敦促各級政府完成三類住房建設(shè)量。隨著保障住房政策的逐步建立完善，我國將進(jìn)一步擴大制度覆蓋面，同時不斷提高保障標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成符合國情的保障性住房體系。

12月10-12日，中央經(jīng)濟工作會議召開，確定了2011年“積極穩(wěn)健、審慎靈活”的宏觀經(jīng)濟政策基調(diào)和六項主要經(jīng)濟任務(wù)。提出：要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

將“保障性住房體系”和“商品房體系”在經(jīng)濟會議上并列來提，這是沒有過的。多年來，保障性住房和商品房的“雙軌”模式，已經(jīng)在住房問題日益嚴(yán)峻的形式下成型，此次中央經(jīng)濟工作會議，更是為未來的住房發(fā)展明晰方向，大力發(fā)展保障房也成為不爭的事實。“雙體系”將帶來的影響：

市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。實行“雙體系”后，保障性住房供應(yīng)比例和覆蓋人群會顯著上升，市場化商品住房供應(yīng)比例和覆蓋人群會相應(yīng)下降。從國家和地方提出來發(fā)展規(guī)劃看，保障性住房在住房總的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的比重將超過一半，未來三年計劃建設(shè)總量將超過2000萬套。住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生翻轉(zhuǎn)性變化。第5頁

第6頁 有助于抑制過高的房價。保障性住房的大量供應(yīng)，使我國城鎮(zhèn)居民的居住保障變?yōu)楝F(xiàn)實，大量買不起房的城鎮(zhèn)居民有了多種解決住房問題的新渠道，保障房和商品房的共同面市從總體上壓低了房屋均價，為穩(wěn)定房價創(chuàng)造了良好的條件。保障性住房的大量供應(yīng)，能夠大幅度減少城鎮(zhèn)中低收入家庭對商品住房的市場需求量，雖然不能夠使商品住房市場價格絕對值發(fā)生反轉(zhuǎn)，但會影響商品住宅市場的漲幅和漲速。房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整發(fā)展思路和戰(zhàn)略。由于市場分化，房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展將會面臨較大的選擇性考驗。是繼續(xù)從事激烈的商品房建設(shè)開發(fā)，還是部分轉(zhuǎn)向收益水平有限但穩(wěn)定的保障房市場，將成為部分企業(yè)面對的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)勢必調(diào)整自己的開發(fā)理念、營銷策略和發(fā)展戰(zhàn)略。國有房地產(chǎn)企業(yè)將會承擔(dān)更多的社會責(zé)任，充當(dāng)保障性住房建設(shè)的主力軍。

2、土地政策：拆遷條

例兩次征求意見，在新中國歷史上是首次（1）拆遷條例取消行政強遷，可能引發(fā)舊城改造停滯不前 拆遷條例在經(jīng)歷了2010年的兩輪公開征求意見后，在2011年1月19日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，審議并原則通過《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。主要內(nèi)容是：一是對被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失補償和補助、獎勵。對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。對符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障。二是征收范圍。確需征收房屋的各項建設(shè)活動應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。三是征收程序。擴大公眾參與程度，征收補償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。四是政府是房屋征收與補償?shù)闹黧w。禁止建設(shè)單位參與搬遷，承擔(dān)房屋征

收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。五是取消行政強制拆遷。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

明確以“司法拆遷”取代“行政強拆”，規(guī)定“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。”這一舉措可以約束行政權(quán)力的濫用，遏制行政行為的沖動和盲動，保障公民的合法權(quán)益，使搬遷更加文明規(guī)范；但由于走司法程序的效率遠(yuǎn)低于行政程序，這一舉措的負(fù)面作用是可能會直接導(dǎo)致舊城改造的停滯不前。一旦拆遷案件交給法院來裁決，這對我國司法機構(gòu)的執(zhí)行效率是一個巨大的挑戰(zhàn)。因此可以預(yù)見，拆遷條例的通過可能會造成兩種結(jié)果：一種是我國司法機構(gòu)大幅提高效率；另一種是我國的舊城改造基本停滯不前。（2）土地閑置一年以上企業(yè)禁止拿地，加大閑置土地處理力度

國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年9月26日晚間公開發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（以下簡稱《通知》），這是為了貫徹落實4月份國務(wù)院出臺的“國十條”，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場繼續(xù)向好發(fā)展。

該政策著力點放在了保障房推地上和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地行為，有利于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，消除囤地炒地等違法行為，同時保障房推地力度之大，將會引起商品住宅土地價格的進(jìn)一步上漲。

因自身原因土地閑置一年以上的企業(yè)禁止拿地。這條是對“國十條”中規(guī)定的“限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地”的細(xì)化。土地閑置的原因主要是兩種：一種是由于企業(yè)自身的原因，炒地囤地行為；另一種是由于政府的原因延遲交地，可能因為拆遷困難等，在現(xiàn)實中這一原因不在少數(shù)。在國土部日前公布的2815宗

閑置土地中，因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府原因造成閑置的約占六成以上。《通知》規(guī)定對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要積極配合國土資源主管部門，聯(lián)合限期查辦。第7頁

第8頁 閑置地優(yōu)先供給保障房，公租房成政策重點。《通知》要求，在房價高的地區(qū)，應(yīng)增加中小套型限價住房建設(shè)供地數(shù)量。同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應(yīng)的儲備土地，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應(yīng)。對于沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。《通知》中，公租房建設(shè)再次被強調(diào)。在三類政策性住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70%的基礎(chǔ)上，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。預(yù)計公租房將成為今后一段時期內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策重點。土地不得“捆綁”出讓，不得“毛地”出讓。《通知》規(guī)定：土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。2009年底，國土部規(guī)定了住宅用地單幅出讓的面積上限：大城市20公頃、中等城市14公頃、小城市7公頃。此后，不少地區(qū)采取住宅用地“捆綁”出讓的供地方式，即單幅地塊面積不超過上限，但總面積超出規(guī)定。一般偏好“捆綁”出讓土地的城市主要集中在中等城市和小城市，大城市因為土地資源的有限，大幅地塊越來越少。而中小城市地方政府希望引入知名的開發(fā)商，通過對大片土地的開發(fā)與運營，實現(xiàn)整體區(qū)域品質(zhì)和檔次的提升。這條政策執(zhí)行難度較大，因為地方政府可以不“捆綁”出讓土地，但是可以為目標(biāo)開發(fā)商限制某些條件，分批出讓土地，最終可以達(dá)到和“捆綁”出讓土地一樣的效果。可見，國土部對保障性住房供地的力度之大，并且規(guī)定沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。一些中心城市本身土地資源就越來越稀缺，這樣規(guī)定保障房和中小套型商品房的供地總量占到70%，本身就稀缺的土地，加上要重點建設(shè)保障房，那么商品房整體可供開發(fā)的土地就會變少，只能推動地價的上漲。

3、金融政策：差別化信貸貫穿全年調(diào)控，抑制投資投機需求

（1）信貸政策逐步深化，提出嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”

在 4月14號國務(wù)院常務(wù)會議通過的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即10號文件）第二大部分中明確提出了實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，即“堅決遏制住房價格過快上漲。各城市政府要切實負(fù)起維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的責(zé)任。加強住房保障工作，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)。實行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。”政策要求二套房首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

9月底央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》將個人住房商業(yè)貸款的首付比例被統(tǒng)一提高到了30%，提出對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

11月2日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的逐漸深化，原本不分一、二套的住房公積金貸款終于也開始進(jìn)入了差別化信貸時代。通知還規(guī)定“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。”“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。”

信貸政策是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，2010年更是成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的主線。其中，又以個人住房貸款政策為主。與以往的信貸政策相比，2010年的信貸政策有六大特點：首次將信貸差別擴大化，即由“首套、二套及以上”兩個等級變?yōu)椤笆滋住⒍住⑷准耙陨稀比齻€等級；首次將二套房貸首付比例提升至50%；首次明確二套房需認(rèn)房又 第9頁

第10頁 認(rèn)貸；首次提出暫停三套及以上住房的房貸；首次提出對沒有1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停貸款；首次提出公積金貸款利率差別化，限定第二套住房公積金個人住房貸款發(fā)放對象。信貸政策明顯細(xì)化也更加嚴(yán)格，中央通過抑制投資投機遏制房價過快上漲的意圖清晰可見。隨著差別化信貸政策的出臺和執(zhí)行，銀行的金融風(fēng)險將進(jìn)一步降低，改善性需求將會被抑制，很多剛性首套房的需求也有可能減緩入市，從而為進(jìn)一步調(diào)控爭取了時間。除此之外，公積金貸款的政策調(diào)整，明確了在全國范圍內(nèi)限制第三套房的貸款，體現(xiàn)了住房公積金制度的互助性和公平性，有利于杜絕炒房，是差別化住房信貸政策的進(jìn)一步延伸。（2）險資獲準(zhǔn)投資商業(yè)地產(chǎn)，肯定不動產(chǎn)的投資屬性 未上市公司股權(quán)和不動產(chǎn)投資對保險資金開閘，成為金融和房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)政策新亮點。中國保險業(yè)的資產(chǎn)目前已達(dá)4.5萬億元。保險資金的60%以上是壽險資金，資產(chǎn)負(fù)債的周期較長，加之又受到投資領(lǐng)域的限制，多數(shù)只能投資在銀行、債券、基金等周期相對較短領(lǐng)域，形成資產(chǎn)和負(fù)債的不匹配。投資領(lǐng)域窄，收益率低，成為目前保險業(yè)發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。在保障安全的前提下，保險資金涉足未上市股權(quán)和不動產(chǎn)的投資，切實拓展投資渠道，能夠提高資金的收益和利用效率，實現(xiàn)保險資金的保值增值。中國保險業(yè)2010年前半年總體資產(chǎn)回報率為

1.93%，回報總額人民幣755億元。同期，保險業(yè)在存款、債券、股票和其他資產(chǎn)方面的投資余額為人民幣4.17萬億元，存款所占比例約為30.5%，債券為51.8%，股票和其他股權(quán)相關(guān)資產(chǎn)方面的投資僅為15.1%。險資被允許進(jìn)入不動產(chǎn)行業(yè)，特別是進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，對房地產(chǎn)市場是一個明確的長期利好。此舉向市場釋放了一個信號，就是國家肯定了房地產(chǎn)發(fā)展對于經(jīng)濟發(fā)展的支撐作用，肯定了不動產(chǎn)的投資屬性。但從另一角度看，更多資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，給樓市調(diào)控多少增加新的難度。

4、財稅政策：土地增值稅進(jìn)行清算，部分城市準(zhǔn)備房產(chǎn) 稅試點

圍繞“遏制部分城市房價過快上漲”的調(diào)控目標(biāo)，2010年我國房地產(chǎn)稅

收政策總體趨緊。涉及交易環(huán)節(jié)的稅種包括契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅。對先前優(yōu)惠政策的緊縮性調(diào)整，其目的在于抑制需求，調(diào)整后改善型需求購房將難以享受契稅優(yōu)惠，另外亦包括對土地增值稅的從嚴(yán)征收。房產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在發(fā)改委工作計劃中，充分證明國家層面確實在積極推動房產(chǎn)稅改革。

2010年5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題 的通知》（以下簡稱《通知》），明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》于1993年頒布，規(guī)定土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。但由于預(yù)征率較低等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

從政府來看，可增加地方財政收入來源，減少對土地出讓金的依賴。2006 年以前，我國每年征收的土地增值稅占房地產(chǎn)銷售額的比例一直在0.5%左右，2009年也僅為1.64%。如各地能夠按既定稅率切實征收，假定某項目毛利率為30%，即該項目增值額=項目銷售收入×30%（扣除項目金額=項目銷售收入×70%），由于增值額小于扣除項目金額的50%，按其所對應(yīng)的稅率計算，該項目的土地增值稅金=增值額×30%。那么土地增值稅占房地產(chǎn)銷售額的比例將達(dá)到9%，土地增值稅征收額將大幅增加。

對政府而言，如果能夠切實執(zhí)行土地增值稅的清算和征收，將成為地方 財政收入的重要來源之一，從而減少地方政府對土地出讓收入的嚴(yán)重依賴，調(diào)節(jié)財政收入結(jié)構(gòu)。

從行業(yè)來看，土地增值稅從嚴(yán)清算會顯著降低企業(yè)利潤水平，收窄房地 產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。此外，還可以減少目前行業(yè) 內(nèi)較為普遍的囤地或捂盤現(xiàn)象——由于囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高 第11頁

第12頁 要繳納60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能使開發(fā)商囤地、捂盤陷入無額外收益可圖的境地，從而促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)

展。從企業(yè)來看，將加大房企資金壓力，迫使企業(yè)增供給、降價格。土地增值稅的從嚴(yán)清算，對企業(yè)而言，將在兩方面產(chǎn)生影響：一是項目方面，土地增值稅的征收可能對部分企業(yè)造成較大的資金負(fù)擔(dān)，從而促使這些企業(yè)通過加大推盤力度、降低銷售價格等方式，來加速資金回籠，應(yīng)對資金壓力；二是拿地方面，土地增值稅從嚴(yán)清算會加大企業(yè)的稅收成本，影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)而降低房企的拿地?zé)崆椤氖袌鰜砜矗赡芗又赜^望情緒，導(dǎo)致成交進(jìn)一步低迷。此次《通知》出臺將增加購房者對于房價下降的期望值，使得市場觀望情緒進(jìn)一步升級，導(dǎo)致成交更加低迷，從而進(jìn)一步加大企業(yè)降價的壓力。

5、組織政策：78家央企退市政策，執(zhí)行效果不顯著 3月18日，國資委明確，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)正加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。央企退市取得突破。3月19日，國資委進(jìn)一步要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企在15個工作日內(nèi)制定有序退出的方案。早在2004年，國資委下發(fā)《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項的通報》，就拉開了央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的序幕。但在本次政策出臺前，這一整合基本停滯。根據(jù)國資委數(shù)據(jù)，非以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”為主業(yè)的央企房地產(chǎn)板塊銷售收入僅占央企房地產(chǎn)板塊的14%，凈利潤僅占6%。目前清退效果并不顯著。僅有中遠(yuǎn)集團、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓其不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán)，剩余71家央企超過200家地產(chǎn)公司至今未見動靜。這78家央企旗下共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%，資產(chǎn)總額占比15%。這一政策實際上將推動房地產(chǎn)市場從相對競爭充分的市場走向寡頭壟斷，78家央企房地產(chǎn)板塊銷售收入僅占央企房產(chǎn)板塊的14%，資產(chǎn)總額占比15%，對市場根本造不成任何影響，而各地頻出的地王，大部分不在78家

范圍內(nèi)，因此此政策僅僅是從規(guī)范央企經(jīng)營范圍的角度出發(fā)，而并非針對房地產(chǎn)市場來調(diào)控。

16家央企紅名單為：中國建筑工程總公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設(shè)集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司。

6、監(jiān)管政策：預(yù)售資金“專款專用”，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序

4月13日，住建部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，要求各地切實強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預(yù)售制度，加強預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制，并明確提出，全面開展預(yù)售商品住房項目清理，未獲預(yù)售許可項目，開發(fā)商不得收取或變相定金、預(yù)收款等具體措施。

受該政策影響，目前我國有北京、廣州、鄭州、深圳、天津、青島、南京、浙江（杭州、寧波）等省市出臺商品房預(yù)收款監(jiān)管辦法。盡管各地條文表述有所出入，但無一例外，都規(guī)定了確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)的“專款專用”原則，以及由商業(yè)銀行開設(shè)專用賬戶監(jiān)管開發(fā)商預(yù)售資金使用的制度。預(yù)計隨著各地預(yù)收款監(jiān)管辦法的落實，開發(fā)企業(yè)項目之間的資金調(diào)度難度將大大增加，有助于企業(yè)加速推盤。

加強預(yù)售資金監(jiān)管，有利于促進(jìn)開發(fā)商快建、快銷，避免開發(fā)商囤地、捂盤惜售等行為。另一方面，規(guī)定必須到購房人可以辦理房產(chǎn)證的時候，資金才能被全部放開。為了能得到這部分資金，開發(fā)企業(yè)必須快建快銷，從而減少捂盤惜售的情況。而在市場處于觀望期的時候，開發(fā)企業(yè)可能通過加大促銷力度等方式，盡快實現(xiàn)銷售回籠。加強預(yù)售資金監(jiān)管，部分資金緊張的中小企業(yè)可能會面臨洗牌出局的窘境。預(yù)售款被監(jiān)管后，對中小 第13頁

第14頁 型房企而言，肯定會影響企業(yè)購地和繼續(xù)開發(fā)的計劃，尤其對于資金相對緊張的中小企業(yè)，這就等于變相提高了房地產(chǎn)市場的門檻，達(dá)不到要求的就會自動被淘汰。房屋預(yù)售款監(jiān)管的最大作用是保證房地產(chǎn)項目資金安全，避免資金挪用帶來的工期拖延，保證工程進(jìn)度，防止開發(fā)商卷款走人的惡性事件。也有房產(chǎn)開發(fā)商提出相反的觀點，認(rèn)為如果政府突然實行預(yù)售資金監(jiān)管，會打亂企業(yè)既定的資金使用計劃，使企業(yè)失去對資金的調(diào)配力，同時會導(dǎo)致企業(yè)無錢拿地，影響后續(xù)市場供給，甚至可能帶來未來房價的報復(fù)性上漲。

7、外資政策：限外政策逐步強化，嚴(yán)防熱錢流入 11月4日，住建部和外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》，明確規(guī)定“境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。” 12月22日，商務(wù)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》（下稱《通知》），要求進(jìn)一步加強對并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)或增資的房地產(chǎn)項目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核；對境外資本在境內(nèi)設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，不得通過購買、出售境內(nèi)已建、在建房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行套利。《通知》強調(diào)，加強對跨境投融資活動的監(jiān)控以及對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的防范，抑制投機性投資。商務(wù)部將會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、外匯局等有關(guān)部門對此類項目備案材料嚴(yán)格審查。《通知》還明確，外商設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的投資性公司，將不予審批。綜觀本次商務(wù)部的限外令，其政策力度比11月份外匯局的限令有過之無不及，對于目前境外資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的兩大主要渠道（購買物業(yè)和股權(quán)出資）均采取了相應(yīng)的監(jiān)管措施。長期看，如果在執(zhí)行層面能夠完全到位的話，相信我國未來在管控境外投資投機資金、避免熱錢沖擊方面將取得有效的突破；而從短期來看，對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場將有兩點主要影響：首

先，2010年以來商業(yè)地產(chǎn)快速增長的勢頭有可能受到一定的延緩，尤其在中高檔商辦物業(yè)領(lǐng)域，由于其一直以來都受到境外資金的親睞，如果在限外令之下境外資金進(jìn)入國內(nèi)的體量大幅減少，無疑將影響

這部分市場的增長速度；其次，使國內(nèi)房企境外融資的渠道大幅萎縮，2010年以來，受樓市政策調(diào)控大背景的影響，眾多房企在國內(nèi)融資頻頻受阻的情況下紛紛開始嘗試到境外通過發(fā)債、房地產(chǎn)基金等方式募集資金，而這在未來也將受到限外令的限制，從而將再次考驗一部分房企的資金鏈。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場影響

1、對“量”的影響大于對“價”的影響

三輪調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響主要是對成交量的影響，對成交價格的影響微乎其微。如5月份全國商品住宅銷售面積由4月份7249萬平米下降到6113萬平米，環(huán)比下跌19%；4月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲1.4%，5月份環(huán)比上漲0.2%，漲幅有一定幅度的下跌；10月份全國商品住宅銷售面積由9月份9435萬平米下降到8335萬平方米，環(huán)比下跌13%；9月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.5%，10月份環(huán)比上漲0.2%，漲幅的變動較小。可見第二、三輪調(diào)控對成交量的影響大于對價格的影響。

2、對“一線城市”影響大于“二三線城市”

從2010年商品住宅成交面積看，一線城市除了房價相對較低的廣州外，其余三個城市同比跌幅超過40%，也體現(xiàn)了一線城市市場對政策的敏感度較高。二三線城市表現(xiàn)則相對分化，杭州、南京、寧波、蘇州、廈門等房價較高的華東城市，在2010年成交也出現(xiàn)了較大幅度的下跌，跌幅超過40%，其中杭州跌幅達(dá)51%，杭州近幾年來房價快速上漲，甚至有趕超上海的趨勢，因此也成了本輪調(diào)控的重點，市場成交大幅縮水。而此外多數(shù)二三線城市市場表現(xiàn)則相對平穩(wěn)，西安、貴陽、蘭州、揚州等城市2010年成交基本與2009年持平，沒有受到政策的明顯影響。第15頁

表4 2009年、2010年重點城市成交量列表

第16頁 單位：萬平方米 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）

3、政策保障房建設(shè)有實質(zhì)性推進(jìn)

2010年全國政策保障房的土地供應(yīng)、資金籌集、開工和在建規(guī)模都有了和往年大不同的進(jìn)展。各地和建設(shè)部簽訂的責(zé)任書，國家財政600億配套資金的下?lián)埽咧攸c逐步轉(zhuǎn)向公共租賃房和廉租房，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)人三次現(xiàn)場辦公開會等都是過去所不曾有過的。2010年已開工580萬套保障住房，這基本奠定了保障住房開發(fā)總量和分類的大幅度提高已成定局。

4、政策效用呈現(xiàn)短期性和常態(tài)化

房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較強的周期性和短期化特點。2010年調(diào)控政策（撇開保障住房建設(shè)）的實施貫徹力度，從2009年12月份起到2010年4月中旬達(dá)到高點，又從5月份開始呈現(xiàn)邊際效用遞減的狀況。8月份交易量和交易價格出現(xiàn)回暖跡象，9月份故態(tài)萌發(fā)，導(dǎo)致主張繼續(xù)從緊的社會輿論逐步高漲，第二輪調(diào)控政策出臺。目前人們對房價下跌的預(yù)期雖然濃厚，但十分脆弱；開發(fā)商的資金只是趨于緊張，而非絕對緊張；多空雙方深度博弈仍處勢均力敵之勢，市場陷于極度膠著狀態(tài)。

（本篇文章節(jié)選于上海易居房地產(chǎn)研究院與中國房產(chǎn)信息集團合作出版的《2010中國房地產(chǎn)業(yè)報告》中第三篇政策篇）第17頁