第一篇：長沙房地產市場現狀及發展趨勢探討

長沙房地產市場現狀及發展趨勢探討

長沙是湖南省的省會，是全省政治、經濟、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀80年代開始，我國房地產開始快速發展，帶動了一大批相關產業的發展，成為國民經濟的支柱產業。長沙房地產業是在我國住房制度改革中不斷發展起來的，進入20世紀90年代后期，長沙房地產才真正進入市場化階段。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產市場不斷發展壯大。

一、長沙房地產市場現狀分析

(一)開發增速減緩，土地資源優化配置

受國家宏觀調控政策的影響，長沙市房地產投資增速仍將趨緩；同時，受國家土地市場整頓的影響，房地產開發的土地價格和成本將繼續走高。而按照招拍掛模式，限量供應的土地將更多的集中在一些有資金、有實力的品牌房地產企業手中，反映到商品房市場的表象就是大項目、大盤增多，小項目、小盤相對減少。

(二)市場需求旺盛，房價穩中有升

長沙經濟水平的進一步提高，導致居住購房需求旺盛。長沙的房價，以南二環附近的幾個樓盤的價格變化，可以看出長沙房價的變化情況。2002年某樓盤的均價在1200元，平方米(沒有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤的3期漲到了1800元，平方米(沒有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開發另一樓盤，價格到了2200元，平方米，而時隔一年開發的該樓盤第二期，價格漲到了2700元，平方米(目前該區域房價在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環附近、與前述樓盤不遠的另一樓盤，該樓盤共開發了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價2700元/平方米，2008年推出第二期，均價4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價5000元多/平方米。

通過對上述兩家開發商開發的樓盤價格分析可以看出，長沙房價在位置稍好的地方，隔一年，房價漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時間的推移，越來越大。最近幾年，房價增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。

(三)長沙的城市規劃給房地產發展帶來契機

大長沙的城市規劃，將促進長沙房地產的全面升級近年來，大長沙的城市規劃為房地產的全面升級提供了更高的平臺。長株潭一體化，帶動了南長沙房地產的全面啟動與升溫；湘江沿江風光帶和橘子洲遠景規劃逐步帶動了江岸板塊的發展；河西大學城片區、長沙東區開發的升級換代，為近郊大盤提供了絕佳的機遇；隨著高鐵開通，兩型社會建設，城際鐵路的鋪設，長沙將不再是長沙人的長沙，而是湖南的長沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購房者的進入，給長沙市房地產的發展呆了契機。

二、長沙房地產發展趨勢

2008年，受全球性金融風暴影響，中國房地產業出現下滑，長沙房地產市場步入調整。一系列穩定市場的產業扶持措施，將住房保障與擴大需求并舉，通過強化政府對市場的引導與監管，長沙市房地產市場在年末開始出現回暖跡象。

2009年以來，長沙市委市政府牢牢抓住國家“保增長、擴內需”的重大契機，出臺了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機對長沙市房地產業的沖擊，逐步扭轉了房地產投資持續下滑的局面，房地產投資逐月回升，商品房銷售量與價格齊升。

兩型社會和河西先導區的建設，無疑對長沙房地產業注入了無限的想象空間，為長沙房地產市場注入新的活力。可以預見，長沙社會經濟將保持新的繁榮，就業機會增多，人居環境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業，從而催生不少的剛性需求。從城市發展看，隨著城市化、工業化進程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產市場需求仍然旺盛，價格還會保持在平穩增長區間。

三、長沙房地產理性發展的建議

1、合理、規范房價。

任何商品，價格往往具有決定性的作用。對于商品房，其價格即不能太低，也不能太高，要與長沙的經濟發展狀況相適應。房價太低，開發商沒有積極性，結果導致無房可賣；房價太高，容易造成恐慌，形成泡沫經濟。開發不同檔次、不同價格的商品房，以滿足不同社會群體的需求。例如，開發別墅，滿足一些企業家、社會知名人士、海外人事的需求；開發高檔商品房，滿足中產階層的需求，開發經濟適用房，滿足低收人家庭的需求，開發廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。

2、百姓購房要理性、適量貸款。

對于老百姓而言，購房是其一生中最大的消費，購房要量力而行，不要盲目

追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應，避免成為“房奴”；同時，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當進行提前消費，這樣，既可以改善居住條件，經濟上又可以承受得了。

3、政府加大宏觀調控力度，引導房地產健康發展。

在房地產開發中，政府的作用很關鍵，因為，土地的出讓、稅收的確定、建設許可、房產的管理是由政府控制的。政府可以通過土地的出讓、稅率的多少等政策規范開發商的行為，嚴厲打擊囤地和捂盤等投機行為，例如，如果某一樓盤的實際銷售量未達至一定的比例，禁止開發商開發下一樓盤，開發商必須公示實際的銷售量；加大銀行監管，通過稅收政策，打擊各種炒房的游資，當同一戶頭或者同一人購買房產超過一定數量時，課以重稅或者對資金來源進行調查；規范投資性購房行為，對購買多套住房或者空置達到一定時間的住房課以重稅。

4、房地產開發和兩型社會建設結合起來，打造宜居長沙。

隨著全球環境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發生，人們的環保意識越來越強烈，最近，第15屆世界氣候變化大會在丹麥的哥本哈根召開，世界各國正在為減排商量對策，倡導人們過“低碳”生活。湖南正在長株潭地區進行兩型社會示范區建設，因此，在房地產開發中，要鼓勵開發商建設環保型房屋，例如政府補貼開發商在環保房產建設中的額外投入，或者實行稅收優惠；在房產布局規劃中，建設一定的環保配套設施，如達到一定的規模，要建設污水處理設施；宏觀控制長沙的房產規模，合理控制外地在長購房數量，因為長沙的資源有限，城市建設不能無限制擴張，比如水資源，今年長沙段湘江水位連創歷史新低，導致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長沙外圍房產建設規模，通過價格杠桿的作用，以及加大交通基礎設施建設，引導人們在長沙周邊的城市群購房，減輕長沙市房地產市場的壓力。

四、結語與展望

長期來看，長沙市國民經濟保持持續良性的發展，“長株潭一體化”與“兩型社會“建設，地鐵修建，將迎來新的城市建設高峰，各種配套設施和居住環境得以加強與完善，從而推動岳麓新城、望城縣和開發區等市郊帶住房消費需求的大幅上升。加上保障性安居工程經濟適用住房和廉租住房項目的推進，市場供求關系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場供應結構將得以改善，這些都將引入新的商業投資機會，引發一場新的房地產開發熱潮，所以長沙未來的房地產發展趨勢是良性的。

第二篇：宜賓房地產市場現狀及發展趨勢

社會問題研究報告之

宜賓房地產市場現狀及發展趨勢

組長：劉先福

組員：王玉鳳 吳 林 李亞菲 郭麗梅

宜賓學院經濟與管理學院08級10班

注:此次調研主要采用抽樣調查法,調查對象為宜賓城區,南岸,江北三區的房地產市場.調研綱要：

調研題目：宜賓房地產市場現狀及發展趨勢 調研具體事項：

一、宜賓商品房供銷分析

（一）宜賓市商品房供應分析

（二）宜賓市商品房銷售分析

（三）宜賓市商品房空置面積分析

（四）宜賓市商品房成交均價分析

二、宜賓市房地產市場發展特征及開發趨勢

三、宜賓房地產市場預測

（一）未來2—3年房地產供應市場預測

（二）未來2—3年房地產需求市場預測

（三）宜賓市房地產市場價格預測

四、建材市場分析

五、調研分析總結

3本期90平米以下的中小戶型房源成交量與比上個月相比下降了4個百分點，而90-120平米的戶型房源下跌了3個百分點，而120平米以上的大戶型成交量與上月相比上漲了7個百分點。

3、交易價格情況

分析：本期宜賓城區24個在售樓盤，成交價格同上月相比變化不大，具體情況為：

老城區：成交項目只有半島小筑和都市名園兩個樓盤，目前平均價格為3280元/平米。

南岸西區：成交項目有，林中漫步、鑫空間、愛爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區八個樓盤，平均銷售均價為2776元/平米，同上月相比略有回調。

南岸東區：成交項目只有萊茵河畔西湖灣一個樓盤，平均銷售均價為3500元/平方米。

中壩組團：成交項目有春江盛景、富鄰金沙兩個樓盤，成交均價2890元/平方米。

天柏組團：成交項目只有天池雅苑一個樓盤成交，銷售均價為2200元/平方米左右。

江北片區：成交項目有香頤雅園、和興花園兩個樓盤，成交均價為2600元/平方米。

白沙組團：成交項目有金鳳凰花園、黃角坪花園二個樓盤成交均價為2070元/平方米左右；

備注：由于各樓盤其位置，品質的因素，成交價格與實際在售區域均價還有一定的差距。

二、本期商品房供應情況

本期有鼎業江北興城、寅吾黃桷坪花園2個項目拿到預售許可證，住宅總共445套（面積：39930.08平米，商業面積:668.4平米，地下車庫：8301.2平米)。

6勢，不能滿足日益增長的需求。業內認為，2008年金融危機導致的供地不足和開工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長期的供給可能會有所改變，但就明年上半年而言，供不應求的局面暫時還無法改變，這將導致價格繼續上行。

第四部分(劉先福)

建材市場分析

一個建材企業的生存、發展的狀況如何，取決于其企業產品在建材市場所占份額的多寡。所以，作為企業經營，研究和把握實現企業直接效益的市場終端走勢，把與消費者打交道的“賣潮找準、搞活，就成為一個不可回避的現實課題。在２００２中國佛山陶博會期間中國陶瓷網獨家網上直播的“中國陶瓷發展與未來高峰論壇”上，主講專家劉景洲先生對中國建材市場的發展趨勢作了精辟的分析，為聽眾 帶來了全新的思考和啟迪。

我國建材市場經歷上個世紀８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發展。進入本世紀，全國經營面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬元以上的建材市場約有２５００家，全年交易額達到２０００億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，已經形成名副其實的建材市場流通的主渠道。目前我國建材市場的管理模式是多元化格局。多數為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數，約占９０％以上。

從市場經營范圍來看，有綜合型市場，有專業型市場，也有以經營某一大類產品為主，其他產品為補充型市常當前綜合型市場雖占多數，但有特色的專業市場呈上升趨勢。

一、攤位制市場的管理格局將出現新的模式

現有攤位制市場管理，大部分是物業管理型，存在種種弊端，如商區布局零亂，交易行為不規范，糾紛多，購物環境差，市場信譽度低等，發展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發展、競爭，這種管理模式，對內缺乏凝聚力，對外，缺乏競爭力，是難以為繼的。市場的管理從物業管理型向新的經營管理型發展是必然之勢。

二、攤位制市場的營銷功能將逐步細分

當前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發零售功能不清，二是市場占地規模大，三是市場中經營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發展過程中不可避免的問題，但它影響著市場

國外幾十年培育發展成功的經驗，又有國內５年實踐經驗的借鑒，特別是在建材超市發展中，外資企業將占據重要位置，據專家們預測，從現在起我國建材超市將進入一個快速發展階段，到２００５年，全國建材超市將超過１００家并將出現３到５個連鎖經營集團。

建材超市的業態主要是零售，它的發展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發為主的市場的影響相對要小得多。從我國地區來看，建材超市將首先在大消費城市和經濟較發達地區發展起來，由東到西逐步推進。經過５年左右的時間的發展，它的市場占有額在一些城市和地區將與現在占據主渠道地位的攤位制零售市場抗衡，再過５年左右的時間將逐步占據零售市場主渠道的地位。但就我國全國而言，由于受其本身業態的限制，它所能占據的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。

第五部分(全組人員)調研分析總結

隨著隨社會主義市場經濟的快速發展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產市場也進入了一個快速發展的新時期。近幾年來，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導房地產市場發展，全面完善市場運行機制，堅持培育和規范并舉，以啟動住房消費為重點，大力搞活房地產流通，使房地產市場得到健康有序的發展。

一、近幾年我縣的房地產市場概況

我縣的房地產市場的建設和發展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費需求給房地產市場帶來快速發展的有利時機和條件，采取各種有效措施大力搞活和規范完善市場，從自身看已經取得了長足發展，1999年，我縣啟動了第一起規范性小區商品房開發—翠柏小區，當時開發面積不足10000平方米，投資不足400萬元，產值不足600萬元，至2007年，全年全縣開發面積達到35.88萬平方米,投資額達到4.3億元,加上境內企業的縣外投資,投資額己達到9億元,估算產值突破12億元以上,開發量是1999年的35倍,房地產市場發展的突出的特征就是房屋交易量持續放量增長，我縣的房地

0個，共捐贈1817.7萬元，為縣域經濟社會發展做出較大貢獻。應該說，我縣的房地產業，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導下，總體是規范有序地持續健康發展的。

二、存在的問題

我縣房地產通過近十年的發展總體是健康有序的，但在這一過程中出現了一些問題應值得我們高度重視。主要表現為以下三個特點：

問題之一：土地宏觀調控，供需矛盾突出。近年來全國部分地區房價增長過快，房地產出現過熱現象。國家宏觀調控，嚴格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經成為制約我縣經濟發展的瓶頸。據了解2004年縣城僅征得城北新區土地600畝，其余幾乎無供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。

問題之二：違規建設突出，拆遷難度大。近年長興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣土地遲遲未完成開發，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價低，農民利益受到傷害。二是執法力度薄弱，違規建設普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無法保障，有的開發商為了盡快拆遷，對個別建筑物高價賠償，遠遠突破賠償標準和市場價格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價，最后造成無法賠償安置，拆遷難以推進，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開發項目無法動工，市場房源緊張。

問題之三：房價上漲過快，百姓“居不易”。“安得廣廈千萬間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房價從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠遠不及。已買房的多數是超前消費，負債購房，生活壓力較大。沒買房的只能望房興嘆。

三、幾點對策

針對以上問題，結合我縣實際，提出以下幾點對策：

對策一：政府應高度重視房地產的發展，加大宏觀調控。具體應 從以下幾方面進行：

一是強化規劃調控，改善商品房結構。要盡快明確普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。

二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，適當增加中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。依法制止炒買炒賣土地行為。

三是加強對普通商品住房限價房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。

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第三篇：我國房地產市場的現狀及發展趨勢

房地產市場的現狀及其發展趨勢

【內容提要】房地產業在我國還是一個新興的行業，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。

【關鍵詞】房地產 房價 政策發展

房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交易的當事者、房地產商品、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現象，決定并影響著房地產市場的發展和趨勢。另外，房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由于房地產開發商品本身具有區別于其他商品的獨特規律，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區別于一般市場的基本特性。

進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢又是如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？

一、中國房地產業發展現狀

1、房地產投資狀況

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。

2、房地產開發狀況

根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若

干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。

3、房地產銷售狀況

從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。

二、中國房地產業的發展趨勢分析

從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。

中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現實需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期。

新世紀我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可支配收入也將持續增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。目前城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調整，擴大經濟適用房建設的力度，加快住宅發展，刺激房地產市場的需求。國內的房地產市場依然亟待規范，但是我們有理由給它一個良好的發展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

【參考文獻】

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第四篇：我市房地產市場現狀及發展趨勢的調查

我市房地產市場現狀及發展趨勢的調查

文章作者：應城市房? 文章來源：《應城學刊》總第17期 更新時間：2009-12-2 9:17:29我市房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性啟動。2000年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，2007年、2008年全市房地產投資達3.03億元，房地產業已成為推動我市經濟增長和發展的重要力量。

為進一步促進我市房地產市場持續健康地發展，現對我市房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

一、我市房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

1.房地產開發企業蓬勃發展。由于我市的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。2000年，全市具備三級資質的房地產開發企業只有2家，且是國有企業;到2008年底開發企業已發展到14家，其中擁有三級及以上開發資質的企業5 家，三級資質以下的企業9家。

2.房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。作為一個新興行業，我市的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從2001年開始，受城建規模擴大、基礎設施投資加快、舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。2001年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；2007年完成房地產開發投資額22176萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，2000年為3.32%,2001猛增至13.25%，2008年再創新高達24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3.房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以城區為主，城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。2008年城市房地產開發投資額約占總投資額的72%，長江埠和東馬坊兩地約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額逐年減少，2005年比2000下降69.06%，2008年比2005年下降22.55%。私人建房投資的減少，促進了住宅商品化程度的逐漸提高。

4.房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快;另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持，我市房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占資金來源的比重逐年上升。

（二）房地產市場需求狀況

1.房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。近年來，我市房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。2006年-2008年銷售面積分別為50萬㎡、79萬㎡、31萬㎡，2008年底，空置一年以上的商品房面積僅2977㎡。在商品房住宅銷售調查中，90-110㎡戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-160㎡戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90㎡以下戶型占12%，130㎡以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

2.個人消費成為市場需求的主體，市內需求占商品房銷售的全部。隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。2006年，全市個人購房面積達45萬㎡，占銷售面積的85%；2007年個人購房面積達72萬㎡，占總銷售面積的92 %。個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，2008年個人購買住宅面積達27萬㎡，占個人購房總面積的95%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是市內居民，基本以自用為主。

3.商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，2006年以前商品住宅平均售價約750元/㎡，2008年平均售價約2100元/㎡，上升了180 %。

4.存量房交易活躍，房改房也占一席之地。自2006年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”。2006年共成交142起，2008年共成交168 起，近三年的交易量中，住宅占總交易起數的97.5%，房改房約占住宅交易起數的13%。房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

二、當前我市房地產市場存在的主要問題

一是房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。

二是市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓、拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。

三是房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。

四是房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

五是城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。

六是市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。

七是房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。

三、房地產市場發展趨勢

（一）行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定

1.房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等方面的競爭。為謀求發展做大做強，我市企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。

2.房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貸借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。我市房地產起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力。對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。激活這群中低收入消費群體，將給我市房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢？我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110㎡戶型、城區80-100㎡戶型)是今后幾年的開發主流。現在政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急。

3.供需趨于平衡，價格相對穩定。因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。2008年的供應量放大較快，據調查顯示，14家開發企業到11月底的銷售總量為31萬㎡，空置面積(待售面積)有1.3萬㎡，存量較大，這預示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。從房地產開發土地供應上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現、開發結構的調整、舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。另據2008年11月對14家開發企業的調查資料顯示，2008年商品住宅銷售平均價格約為2100元/㎡，較去年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。

（二）發展動力十足，發展前景廣闊

城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。新一輪城市總體規劃確定了以南區為城市主中心區，以長荊高速為依托，形成四縱二橫的規劃布局結構；對外大交通構架將打通與周邊各省市的交通瓶頸，基本形成以武漢為中心的城市圈，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，城區與黃灘鎮的空間、布局不斷接近，城鄉對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿線及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。同時，旅游業資源穩步推進愈顯深厚，城市品位大大提高，將吸引大批向往優質生態環境的城市居民前來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，這將給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。

四、對策建議

1.建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本市房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。

2.加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我市房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構，有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節；控制單體開發建設有利于開發的規模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

3.完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。各職能部門應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”；加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”；加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大對房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。

4.堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。

5.加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我市市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務、政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我市城鎮貧困戶有485戶，解決和改善這些貧困戶的住房問題是當務之急。積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。

6.加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我市目前情況看，房地產服務業需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌；再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制；強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優惠、合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。

7.促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快硅電子基地建設，加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等，進一步促進產業集聚，不斷推進工業化步伐，從而帶動城市化的發展。

政策上 ：限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設兩限房，經濟適用房及廉租房和集資房 經濟上：有效抑制泡沫房產經濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。

社會上：嚴格制定針對流動人口的購房及居住的條例規范，控制人口增長，合理規范房產市場，擬制良性房產圈

技術上沒什么說的，從宏觀上沒法分析。

還有，07-08年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關系，國家也在盡可能地防止經濟危機，控制房價。

第五篇：淺談中國建筑市場現狀及發展趨勢

淺談中國建筑市場現狀及發展趨勢

一、中國建筑市場宏觀發展分析

經濟的全球化是當前世界經濟發展的總趨勢，而我們國家加入了WTO，加速了我國融入世界經濟一體化的進程；2）、我國社會主義市場經濟體制已經基本建立，需要進一步的完善和規范，建筑市場秩序是整頓和規范的重點之一；3）、要堅持以公有制為主體，堅持國有經濟的控制力和主導地位，關鍵在于改變公有制的實現形式。我國選擇了社會主義市場化取向的改革，那么，大力發展非公有制經濟就是一種歷史的必然。而這個領域里國企改革的任務還很繁重。

二、中國建筑業現狀綜述

改革開放二十多年來，我國建筑業得到了持續快速的發展，建筑業在國民經濟中的支柱產業地位不斷加強，對國民經濟的拉動作用更加顯著。

三、我們可以預期的是，在未來較長的時間之內，由于內需政策的需要，各種國

家重點項目建設、城市公共交通等基礎設施建設、房地產開發、以及區域的發展政策等將陸續出現，中國的建筑行業依然將持續走高。

三、中國建筑市場健康發展面臨的問題?技術創新相對滯后，目前，中國眾多建筑企業在同一層次競爭，企業技術水平檔次差距不大，技術特點、特色不明顯。對建筑業來說，通過降低材料和勞動力成本來提高建筑產品競爭力的發展空間已經在逐漸縮小。強化以技術創新為核心的市場競爭力，才能提高競爭層次，形成獨具特色的競爭優勢，提高建筑生產的附加值，與高新技術接軌，己經成為建筑業持續發展的必然選擇。?員工整體素質不高，中國有建筑企業的社會職能長期以來難以徹底擺脫，離退休人員逐年增加，企業統籌外支出絕對數額居高不下，企業需要分流的人員，特別是富余人員數量偏多，合理的人員流動機制沒有真正建立起來；員工隊伍規模偏大，整體素質普遍不高；計劃經濟條件下的管理方法和經營理念沒有真正樹立起來，沒有真正確立端正的市場觀念，危機意識、競爭意識普遍不強。?市場開拓能力不強企業的市場開拓能力取決于企業所提供產品的品質、顧客滿意度、拓展市場的戰略、策略，所提供產品、服務的技術創新含量。盡管許多建筑企業在上述各個方面已經取得了一定的經驗，但市場開拓能力的提升仍有很大空間。綜合管理水平亟待加強全行業的統計分析表明，國有企業或國有控股企業在市場競爭中的優勢正在失去，而且呈現加速狀態。因此，在現有改革基礎上繼續

實施深化改革，調整產權結構，建立科學有效的公司治理結構，變革經營模式和機制，徹底改變傳統的人事、用工、分配制度與政策，提高總分包機制下的項目管理與控制的綜合水平，是提高企業競爭力不能回避的重要任務。品牌管理重視不夠建筑企業長期不重視公共宣傳的作用，只是在施工項目現場懸掛標語和標識進行小范圍的營銷，或者制定了品牌戰略，也大多華而不實。根據企業發展需要，建筑企業應提倡全員營銷理念，提高企業知名度，樹立企業品牌，擴大市場占有率。保證在建工程質量、遵守合同承諾、改變維修服務的被動做法，主動回訪客戶，提供優質服務、建立承包商的信譽、重視企業形象的創立，積極開展企業形象建設和管理，研究制訂企業形象戰略對企業發展具有非常重要的現實意義。

四、中國建筑市場發展趨勢分析我們可以這樣概括：現在，乃至今后相當長的一個時期，我國建筑市場的一個基本走向是：市場進一步的國際化、規范化，市場主體的進一步多元化。第一，今后一段時期，我國投資建設規模的總體趨勢不是減小而是擴大，這種趨勢，為建筑業的發展帶來了機遇。首先，我國加入WTO，進一步擴大開放，很多行業和領域也要取消或者放寬外商投資規模的限制，形成了我國整體范圍內的對外開放格局。所有這些都必然會吸引更多的外商投資。其次，我們正面臨整個國民經濟結構的調整，城市化進程的加快發展所帶來的變化。三是中國要真正發展成一個后工業國家，時間還不會太快，而我們目前的市場化率還只有37%。因此我認為中國建筑業的好時光還有20、30年。第二，國內外市場的一體化，為我們開拓國際承包市場提供了機遇。改革開放以來，我國建筑業在對國際承包市場上有了長足的進展。從美國《工程新聞紀錄》披露的2000年的情況看，全球225家最大的企業中，我們有34家，但是我們的規模還不大，34家合起來只有48億美元，只及排名第一的德國霍克蒂夫公 司的一半，當然，也正因為小，所以我們還有潛力和發展余地。WTO以后，成員國家就沒有理由，起碼不能明目張膽地把我們拒之門外。而且在這期間，國家鼓勵走出去，提出了要實施走出去的戰略，在多方面為我們的企業進入國際市場，包括建筑施工企業進入國際市場創造了條件。綜上所述，建筑市場的這種取向，對于我們今后更多的進入國際市場參與競爭，提供了一個好的機遇。第三，建筑市場的環境將逐步好轉。目前建筑市場存在問題較多，但總趨勢是朝著不斷健全、不斷完善、進一步規范的方向走。國家加強了對市場準入的管理，特別是對市場清出的管理。在建筑業企業資質年檢當中，一些市場行為有明顯犯規的企業是不會通過的。因此，如果我們真正把資質管理的規定，或者說市場準入的這一套管理辦法落實下來，對于我們全行業調控總量，優化結構，使市場競爭的供求雙方基本趨于平衡是有利的，如果這種態勢形成，對我們整個行業的發展也是有利的。從政府的工作來看，現在乃至今后，要花很大的工夫，從立法到建制，到對市場的從嚴管理，都在千方百計的要完善市場，規范市場，為建筑企業提供一個良好的市場環境、政策環境，這是一個

總的趨勢，是一個好的趨勢。第四，外商投資的建筑企業的進入，建筑市場的競爭將更趨激烈。我們國家加入WTO有一個明確的許諾，其中包括兩條，一是加入WTO五年以后，允許外商在我們境內投資成立勘察施工企業，咨詢企業；二是加入WTO以后三年以內，允許外商在境內成立獨資的建筑施工企業。這里講的競爭是實力的競爭，是真正公平公開的競爭，而不是我們以前講的做小動作的競爭。因為這些外商企業跟我們相比，他們真正的優勢是管理水平，是某些關鍵技術能力，特別是他們的融資能力和在全世界范圍內組織物質的能力。我們國內企業與之相比差距較大。而這些外商企業進入我們國內，絕不是競爭我們的勞務市場，他們的目標是集中在大的工程總承包市場。而在這一點上，和我們碰撞的是我們國內的大企業，而我們的管理水平，融資能力，貨物組織供應的能力跟人家比差距很大。第五，外商投資企業的進入，民營企業的興起，對我們國有企業落后的用人機制提出了嚴峻的挑戰。外商獨資企業進來，在建筑市場與我們競爭固然是激烈的，但其實最擔心的是人才的競爭。我們國有大中型企業綜合性的人才本來就不多，而外國的企業進來又要找本土的人才，找水平最高的頂尖人才為其服務。他們有好的待遇，有好的企業內部機制。同樣，我們的民營企業在發展過程當中，用了很多我們國有企業的人才。第六，施工企業粗放的管理將要受到嚴峻的挑戰。我們現在絕大多數施工企業并沒有改變粗放管理的態勢，而市場越規范，競爭越來越成為實力的競爭。價格的競爭背后是實力競爭，有沒有能力把成本降下來。市場打開了，競爭對手多了，競爭對手強了，我們要是還是這么一個管理水平，我們在市場競爭中就不可能是強者。總而言之，以上六個方面完全是我個人的看法。現在和今后一個比較長的時期，是我們建筑業發展的好的時機，我們面臨著很多好的機遇，同時確實也面臨著嚴峻的挑戰。所以，建筑企業要抓住機遇，進一步解放思想，轉變觀念，深化改革，強化管理，來推動企業發展，從而推進整個行業的發展。