第一篇：我國未來房地產市場發展趨勢

我國未來房地產市場發展趨勢

2013年10月末，總書記在第十次集體學習時提出，要加快推進住房保障和供應體系建設，滿足群眾基本住房需求，實現全體人民住有所居目標，總的方向是構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。筆者認為，此次會議不簡單著眼于實現控房價的短期目標，更加注重房地產長期穩定健康發展，解決居民住房需求，這預示著房地產政策方向和重點。建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，將是未來樓市調控長效機制的基礎。

一、未來我國房地產市場走勢分析

(一)主張房價上漲的觀點

1、財政困難論。地方作風更希望房價上漲，地方政府的債務壓力和土地招拍掛制度將繼續推動房價創新高。

2、城鎮化論。城鎮化將繼續推高房價，從城市化看，城市房價也許會再漲一段時間。

3、房價周期論。中國房價長周期達100年，未來 15-20年仍然是上漲周期。

未來推動房價上漲的9個因素如下：

1、國內經濟繁榮周期沒有結束。到2020年我國經濟翻番，經濟增長速度必須達到7％以上，加上收入倍增計劃等，將帶來住房購買能力的提高。

2、地方財政支付困難推高房價。據國家審計署資料，2012年底4個省、17個省會城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額為7746．97億元，占這些地區債務余額的54．64％。償還債務的出路是提高土地價格，或者發行地方債，地方債的發行依然要靠稅收、靠土地財政來解決。

3、宏觀政策對商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設的重點，但因保障房的建設量，本身環境、地點和質量等無法滿足需求，仍然需要商品房市場起決定性作用。宏觀政策要壓縮過剩產能，房地產是源頭。壓縮產能會導致原材料價格上漲，抬高住房成本。同時，全社會的貨幣供應量持續不斷擴張，這些資金的很大部分集中到投資或購買住房上，也會提高住房價格。

4、城鎮化比率的提高。為提高城鎮化率，就得建造新的城市或區域。

5、需求的擴大和投資性。家庭的小型化導致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產依然有優勢。

6、流動性依然充足。我國較高的存款準備金率，表明我國未來發展不會缺乏資金，為房地產投資提供了資金來源。影子銀行和信托基金等資金偏愛房地產，社會資金依然看好房地產。

7、土地貨幣化。可供開發建設的土地有限，隨著貨幣供應增加，土地價格肯定上漲，因而住房價格必然上漲。

8、房地產市場的壟斷型。房地產調控提高了房地產市場的集中度，土地開發和拍賣土地的能力只有大房地產商才擁有，他們的營銷戰略也相對具有壟斷性。同時，大量中間人出現，增加了流通環節和成本，提高了維持高價的承受能力。

9、受益人的心態。目前購買住房投資的人，很大部分是國內市場各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房價的高低，也不擔心其下跌。這種力量在新開盤尤其是高檔商品房項目中依然存在。

(二)主張房價下跌的觀點

1、泡沫論。房地產存在泡沫，價格已經高得離譜。

2、鬼城論，國內有些城市住房供給過剩，超越了發展階段，很多新城區沒有人居住。

3、崩潰論。國內有些城市住房價格已經大幅度下跌，其他地方未來也可能出現下跌。

4、剝皮論。房價先從中心城市的外圍和城市郊區下跌，逐漸向中心城市和城市核心區擴散。

未來抑制房價上漲乃至使其下跌的7個因素如下：

1、城鎮化建設。城鎮化的土地供應增加，人口結構調整，將影響房價上漲。中央城鎮化工作會議提出，今后要減少工業用地，增加生活、居住用地供應比例，嚴格控制特大城市人口規模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮合理分工、布局，協調發展。這對今后城鎮化發展路徑進行了戰略調整，也必將影響未來的房價變化。

2、房地產管理制度。房地產管理制度的變化將影響房價上漲，地方政府抬高土地價格，并不足以解決財政所需要的資金，房地產稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2014年財產登記制度的建立，房地產、個稅聯網系統的完善，將大大增強開征房地產持有稅等的操作性，因此，住房價格必然會回落。

3、經濟面臨轉型升級。房地產經濟是轉型升級的牛鼻子，只有住房價格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業房地產和資金成本，讓其他產業有高利潤，才能鼓勵向其他行業投資，為轉型升級提供資金和利潤支持。房地產價格下降是經濟轉型升級的政策抉擇要求。

4、經濟周期的變化。2013年我國經濟速度開始下行，這是大周期的調整。未來的增長速度不會再超越8％。結構調整和戰略思路的調整，更多注重經濟增長的質量和效益，城鎮化的發展同樣注重質量、生態、文化和歷史，不會再搞大拆大建，急于求成。

5、高房價和高利率將使中心城市失去優勢。房地產本身不具多少技術含量，在互聯網時代和實體經濟競爭的時代，房地產的過度發展是很不穩定的。高房價的連鎖效應會抑制房價繼續高漲。

6、房地產市場已處于不健康狀態。房地產價格已經超越國際水平，諸多地方出現空城，入住率很低，房地產的投資回報價值縮小，風險加大，建筑成本下降。房地產的暴利，也讓企業和社會無心進行研發和技術投入，這將使我國喪失國際競爭力。

7、住房供給已超過城鎮化人口的需求。按照 2009—2012年以來全國每年銷售的住房套數計算(每套

100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬人口入城，但實際每年城鎮化人口不足2300萬。根據目前的施工面積和銷售情況，假設未來每年依然銷售940萬套住宅，8年銷售7520萬套，至少可以解決22560萬人口的居住，而城市增加的人口實際只有17600萬，只需要5833萬套，未來8年住房供應超過需求 1700萬套。由此可見，未來8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房價應該穩定乃至下降，結構上或許有所波動。

二、我國房地產政策亟待調整

(一)在新的條件下，房地產市場調控的變化

1、房地產作為經濟增長和轉型的支撐力沒變。我國經濟舊模式的原動力趨弱，新動力尚未形成，經濟增長處于高速向中高速轉換的“空檔期”。為保證這種轉化平穩實現，而不至于出現失速下滑，房地產仍然是守住增長底線的支撐力，同時也為改革轉型奠定一個“緩沖區”。可以設想，如果沒有房地產投資較快增長對經濟的支撐，沒有土地出讓金大幅改善對地方收入的支撐，沒有房地產銷售改善對相關產業鏈的拉動，那么，2013年能否實現7．5％的預期目標?

2、土地“招拍掛”機制沒變。土地“招拍掛”機制作為房地產市場和土地財政運行的基石，在未來幾年都很難有實質性變化。歸根結底，商品房用地供應不足，地方政府對土地財政過度依賴只是一個結果，它是對土地“招拍掛”機制的響應。過去3年，中央政府下達的住宅用地供給計劃指標都未能完成。機構上看，房價上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續的下降通道。盡管近期的調控政策都強調擴大土地供給，但事實上，如果建設用地總量難以擴張，住宅供給比例難以提升，這個政策將很難落地。

3、房價控制占決策權重沒變。房價控制依然占有重要的決策權重，這在短期內不會有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對控制房價有過公開的表態，市場也廣泛預期房價控制目標和問責機制會有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場之手發揮更大的作用。然而事實上，由于房價過快上漲會惡化財富和收入分配，產生社會問題，政府對房價上漲保持著比較謹慎的態度。

4、房地產市場基本驅動力變弱。房地產市場自身的基本驅動力變弱，對調控的承受能力將會下降，一項政策的出臺可能會產生難以預料的負面沖擊。因此，調控力度的把握將比以往更加困難。盡管2013年房地產市場經歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國整體而言，庫存消化壓力并未明顯緩解，個別城市庫存壓力仍然較大，甚至有些城市的房價處于下跌通道。因此，基于本輪市場反彈的這種結構性特點，考慮到中國經濟增長的速度已經放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態，可以判斷中國房地產市場的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來的調控將更加難以平衡；既要兼顧經濟增長，又要抑制個別城市的房價上漲，還要預防調控力度不合適所引發的下行風險。

5、房地產市場核心問題的變化。我國房地產市場的核心問題已經從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡，這意味著調控政策的目標將更為多元化，調結構將會是住房政策的長期目標。中央政府認為，解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問題。

6、房地產市場的分化。我國的房地產市場已經呈現分化的格局，區域之間、城市之間冷熱不均的現象繼續凸顯，顯示我國房地產市場的整體性趨弱，結構性和差異性趨強。在這種背景下，未來的房地產政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動的新趨勢。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動模式決定了個別熱點城市的房地產需求依然旺盛，及時實施嚴格的限購等干預措施，也難以從根本上抑制房價上漲的態勢。反之，部分遭遇人口流失的城市，房價卻承受下滑的壓力。以人口城鎮化

為核心的新型城鎮化戰略，決定了未來的房地產政策必須對流動人口的住房需求給予必要的關注。盡管從數據上觀察，農村向城鎮的人口遷移規模最大，速度最快的階段已經過去，然而遷移人口的住房問題卻比以往更加突出。

(二)政策調整和完善需把握的原則

盡管很難對房地產政策走向進行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來并非完全無跡可循。在調整和完善房地產相關政策時，要把握以下5項原則。

1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產政策仍將表現出明顯的階段性和逆周期特征。短期內的房地產政策走向仍將取決于經濟增長的速度。如果經濟增長的壓力增加，則政策的選項是：弱化舊政策的執行力度、延緩新政策的推出節奏。房產稅試點擴圍的時間點和試點方案將部分取決于經濟增長的環境，如果經濟增長壓力依然較大，推出節奏仍有可能繼續延后，或者采取較為溫和的試點方案。

2、問責制原則。房價目標和問責機制決定了以限購、限貸等抑制需求的行政干預措施在短期內難以退出。盡管限購、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預，不符合市場化的長期方向，但是對于房價上漲壓力較大的一線和個別二線城市而言，是短期內最有效的手段。房價控制依然是問責考核的核心，地方和中央在這一點上并不存在分歧。無數據表明限購、限貸等政策能夠實現控制房價的目標，它的實際效果往往是抑制供應，需求不會被消滅，只會被延后。

3、供應體系原則。長期的住房供應體系將走向“三元供應格局”：低收入家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過財稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產權，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過房產稅等手段予以適度抑制。

4、土地制度改革原則。通過土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時間檢驗。集體建設用地的流轉能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時間確認。土地指標偏緊的珠三角、長三角發達城市更有可能從存量領域開啟集體建設用地的市場化流轉，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

5、市場化原則。十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用，更好發揮政府作用”，代表著房地產政策的長期走向，也被解讀為行政性政策退出、長效機制逐步確立、房地產走向市場化路徑以及改革的優先次序可能是：首先，需要啟動供給端改革，使土地和資金供應實現市場化；其次，啟動需求端改革，逐步退出限購、限貸等行政干預措施，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機制，在經濟環境穩定的情況下，適時啟動房地產試點和立法。

三、房地產調控的兩個問題

(一)結構性矛盾突出問題

當前房地產業可以說是問題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業內部各種結構性的突出矛盾。

1、房價與購買力的不匹配。當前，對住宅需求最大的人群應當是進入城市不久的“新市民”。據不完全統計，大約有兩億人口居住在城鎮卻沒有城鎮戶籍，這一群體基本是在城市務工的農業人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對于“新市民”這一群體來說，當前商品住宅價格過高是一個不爭的事實。

如果城鎮住宅需求最大的一個群體，購買力長期無法支持當前的商品住宅價格，房地產業的發展必然不可持續。房價與購買力的不匹配也會對住宅以外的消費產生很大影響，房價對家庭消費具有明顯的抑制作用。城鎮化應當是全社會生活水平全面提高的過程，房地產行業的發展固然是其中的重要一環，但如果家庭消費因此受到明顯抑制，那城鎮化就偏離了它的初衷。要解決這些問題，一是要認識到雖然房價與購買力不匹配，但是房價暴跌對于經濟弊遠大于利，所以需要持續不斷的提高居民的可支配收入，以增強住房需求群體的購買力。二是要加強保障住房的建設分配和租房市場的規范化，分流一部分商品住宅購房需求。

2、區域之間發展不平衡。從全國來看，局部地區房地產發展過快，某些地方出現了所謂的“鬼城”。2013年7月發布的《城市房地產發展風險排行榜》評估了286個地級以上市房地產發展風險，其中風險最集中的區域在我國西北地區，并且風險最高的前50個城市幾乎均為三線城市。就實際層面而言，現在很多城市都在興建新城、衛星城，這些城市中的新區也有過度開發之嫌。與這些局部地區的過度開發形成鮮明對比的是，在大城市、城市中心區域，住宅依舊是相對稀缺的資源。我國住宅市場區域間的發展不平衡可能會長期存在，這是由房地產行業的長周期特性決定的。可行的措施是繼續發展城市和城際交通體系，轉移一部分大城市和市中心人口至新開發區域。這樣既緩解了大城市及城市中心區域的壓力，又充分利用了已過度開發地區的房地產資源。然而，基礎設施建設同樣有資金投入大、周期長的特點，因此，需要認識到調整區域不平衡是一個漫長的、動態的過程、應用長遠眼光看待這個問題。

(二)貨幣供應及流向問題

1、房價問題的實質是貨幣問題。房價漲跌及其走勢取決于多個方面因素，其中包括宏觀經濟、貨幣供應水平、可替代投資品市場狀況、區位、相關社會心理狀態、社會保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應從總體上影響房價走勢，城市發展不均衡、公共服務供給不均衡、城市間機會不均衡等從結構上影響房價。稅收因素既可以在總體方面又可以在結構方面影響房價。貨幣供給是決定房價走勢的關鍵因素，要認清房價漲跌的本質，即房價漲跌的核心問題是貨幣供應狀況，房價問題的實質是貨幣問題。

2、貨幣供給增長支撐了高房價。貨幣供應影響房價的作用機理在于，當貨幣供應大幅擴張時，充裕的資金為房地產投資提供了基礎，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機會成本降低。另—方面，貨幣供應大漲必然引發物價大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產來應對，其結果是房價上漲，而當貨幣供應大幅縮小時，支撐房價的基礎不存在，投資房地產的機會成本也會增加，市場流動性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現金資產，而不選擇購買房地產，其結果是房價下跌。

3、房地產調控的關鍵是控制好貨幣供應。根據中國央行公布的數據，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107．02萬億元人民幣，同比增長14．3％。在貨幣供應充裕的情況下，人們對房價依然保持看漲預期，以信貸資金為主的資金自然會源源不斷地流入房地產市場。根據中國國家統計局公布的數據，2013年1月—11月，全國房地產開發投資的比重為68．6％。上述數據表明，民間房地產投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規模資金流入房地產業，而且房地產調控的關鍵是控制好貨幣供應以及貨幣流向。貨幣政策應成為房地產調控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節奏，另一方面控制好貨幣流向，同時重點輔之以稅收政策。（

第二篇：我國房地產市場現狀及未來發展趨勢分析(精)

摘要:當前,我國房地產產業在金融信貸、獲取土地、市場的調節機制等方面存在問題。但只要我們針對存在 的問題認真進行整頓,發揮好稅收的調節作用,加強信貸手段的調控,就會促進房地產的健康發展。

關鍵詞:房地產;現狀;發展中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(201023-0098-02 收稿日期:2010-05-18 作者簡介:鐘新式(1974-,男,福建安溪人,房地產經濟師,從事房地產研究。我國房地產市場現狀及未來發展趨勢分析 鐘新式

(福建安溪縣土地價格評估中心,福建安溪362400 經濟研究導刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No.97 No.23,2010總第97期2010年第23期伴隨著經濟的改革,我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展,對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是我們也要看到,受各種不利因素影響和制約,我國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此,國家曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控,雖然這些政策起到了很好的作用,但也有不少

問題沒有解決好。對于房地產市場現狀及未來發展趨勢和應采取的措施,筆者也進行了一些思考。

一、當前我國房地產開發現狀

(一房地產的開發投資規模呈現加大趨勢

房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋梁,沒有房地產開發,自然也就談不上銷售。有關統計數據清晰地顯示,房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分,且所占份額不斷加大,在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。從2000年到現在,如果我們把全國房地產開發投資額與固定投資總額作一下比較的話,房地產投資增長速度要明顯快于固定資產投資的增長速度,房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大,這一點顯得越來越明顯。(二價格收入比較高

房價收入比指的就是一套住宅的總價格占一個家庭年收入的比例,房價收入比就世界各國來說,是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5:l ,聯合國確定的標準一般是3:1,日本則是4:1,美國所占比例是3:1,而在中國,據初步測算,這一比例嚴重失去平衡,大約在10~15:1。一般說來,住房消費超過收入30%的家庭,我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的一項調查顯示,目前,32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上,這些已大大超過國際上公認的住房警戒線,應引起我們的重視。(三商品房空置率較高住房消費上也存在一些問題,消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機,而不是

為了居住,這就造成我國部分地區房屋空置率居高不下,已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月,我國空置一年以上的住房超過

50%,就不良資產而言,居我國各行業之首。

二、當前我國房地產業存在的主要問題(一金融信貸方面存在問題

我國的房地產金融信貸風險在不斷增加。這具體表現在,部分房地產開發商在購買土地開發的過程中,自籌方面的資金有些不足,為了籌資,于是千方百計從銀行取得貸款,這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款,購買多套住房,從而囤積房源,對房產進行炒作,這也會導致房地產業泡沫的產生,從而加劇信貸風險。(二經濟環境因素在影響著高房價

縱觀我國房地產的發展歷程,在每一次房地產市場的升溫背后,都是由于經濟的高速發展而催生的。現在,中國經濟受到金融危機影響之后,經濟開始全面復蘇,這也會帶來房地產的進一步繁榮。隨著經濟的復蘇發展,這樣就會對工業用地、寫字樓物業的需求有所增加,市場需求就會受到更大刺激;同時,伴隨著經濟的持續增長,人民的收入會不斷增加,使得這些潛在的對住房的需求逐步轉為實際有效需求,影響著人們的購房需求。(三獲取土地存在問題在獲取國有土地使用權時時有違規現象發生,就是在出賣土地方面,也存在濫用土地資源、非法侵占農業用地,這樣就會致使房地產開發加快。尤為嚴重的是,有的開發商使用暗箱操作的手法,通過種種方式,低價獲得國有土地使用權,造成土地資產的不斷流失,擾亂了法律框架下的招標購地秩序,助長了行賄受賄不正常的風氣,更重要的是損壞國家的土地儲備,進而危害整個國民經濟的可持續發展。

(四中低檔普通商品住房開發欠缺

在房地產業的發展進程中,一些房地產開發商出于追求利潤的 98——

[責任編輯王佳]參考文獻: [1]曹振良.中國房地產業發展與管理研究[M].北京:北京大學出版社,2008.[2]尹中立.我國房地產泡沫形成的稅制因素[J].房地產世界,2007,(12.[3]陳伯庚,顧志敏.加強和完善房地產宏觀調控探析[J].中國房地產,2007,(6.需要,會去盲目開發高檔商品住宅和別墅群等情況,這樣就會忽視對中低檔普通住房戶的購房需要,造成房地產開發比例失調,一定程度上造成經濟適用房的開發出

現空檔。住房結構上的供給失衡,一方面會使房價不斷攀升,催生房地產泡沫,不利于房地產行業的穩定發展;另一方面,普通群眾對中低檔住房的需求不能得到滿足,就會激發普通大眾的不滿情緒,造成社會的不和諧。(五市場的調節機制有缺陷在房地產業的飛速發展過程中,市場的調節機制日益暴露其缺陷。在利益的不斷驅使下,許多房地產開發商由對合法經濟利益的追求演變為對暴利的追逐,導致某些地區的房價非理性飛漲。住宅作為人民群眾生活的基本物質條件,在某些地區卻成為了“房東”階層進行投資甚至是投機的生財工具。他們不斷炒高當地的房價以獲取超額的經濟利益,使真正有自住需求的房屋需求者買不起房,出現貧富差距日益擴大、兩極分化日趨嚴重的現象。

三、改變房地產市場現狀的應對措施(一整頓房地產市場秩序,規范企業行為

對房地產業,近年來群眾更是頗多微詞,要求加強治理整頓的呼

聲強烈。當前,我國對房地產業的管理上,存在著資質管理把關不嚴格、房地產市場準入門檻過低的問題。現階段,在對房地產業的行業管理上,我們要走出常規,切實轉變思路。一要變項目前期審批后難以管理為全程監督,進行全程服務制約。二要加大對房地產市場整頓的力度,對于房價上漲離奇的地方,政府在特殊時期就應采取特殊手段,在管理手段上要更有針對性,對于迎風而上、違規的房地產企業給予更重的懲罰。

此外,要做到信息透明化,為對房地產的宏觀調控和消費者透明消費提供更加科學的依據。市場信息掌握準確是有效調控的基石,也是住房消費者理性選擇消費住房的一個重要條件。為此,在政府統一協調下,我們應著力加強各部門協作,整合各類資源,加快房地產市場信息系統和預警報體系建設,努力使局部性、結構性問題,防之于未發。使決策者和購房者時時刻刻都了解房產價格變動情況,從而有效改變房地產信息不對稱的不利局面。(二對房地產稅收體制進行更深層次的改革稅制結構要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產投資者更放心地投資,因為明確稅制可以幫助房地產投資者在作可行性研究的時候,準確地估算這些支出。稅

制也要簡單,對于各種稅項要根據其內在聯系和計征方便與否,加以歸類和合并。當前應解決有些地方房地產稅不統一的問題。另外,稅制還要保持相對穩定,不能朝令夕改,不能隨意增加,以體現稅收的嚴肅性和權威性,當然穩定并不等于一成不變,在稅制不變動的前提下,稅率應隨著社會經濟的發展作動態調整。房地產稅收體制進行改革要貫徹好如下原則:第一,全面性原則。房地產稅收體系的建立應考慮各種同房地產市場有關的行為,應根據在房地產開發、經營、管理全過程中所出現的各種利益關系設置相關的稅種。任何土地,除法律規定免稅外,無論是劃拔土地,還是出讓土地,只要處在國土范圍內,都有納稅義務,任何房地產交易,不管是出租、轉讓、抵押和典當都應交納相關稅收, 這樣,既能擴充稅源,又能減少部門間的扯皮現象。

第二,總體稅負適中原則。有一段時期,由于政策與管理上的雙

重誤區,導致中國房地產業利潤不合理地攀升,針對這種情況,采取加重稅賦的政策,與其他行業相比,房地產業稅賦明顯偏高。今后隨著市場運行機制的深入,房地產法規的進一步完善,房地產業的利潤率必然和社會平均利潤率基本吻合。從長遠來看,要保持房地產市場

興旺,實現經濟、社會的持續繁榮,有必要擬定合理的靈活的房地產稅收政策。(三加強信貸手段的調控

土地和資金是房地產市場發展的兩個龍頭,信貸資金的投放或收縮直接影響著房地產市場的活力與興衰。通過信貸限制及利率調整,控制資金投放于房地產業的數量和結構,應成為政府對房地產市場進行宏觀調控的重要手段。

第一,調控投放于房地產市場的資金規模及結構。在房地產市場發展過熱有引發泡沫經濟之前,信貸資金的控制尤為重要,特別要注意投放于開發商的信貸資金和投放于購房消費者的信貸資金應保持合理比例,目前,中國的房地產信貸資金更多地投放給了開發商,這也是中國房地產市場有效需求不足的重要原因。

第二,貸款利率和期限調整。利率是資金借貸的成本,直接影響市場各方主體的未來預期收益。在房地產市場有供過于求跡象時,可適當提高對房地產開發商貸款的利率,也可適當降低住房消費信貸利率,從兩方面達到對房地產進行宏觀調控的目標。第三,控制貸款成數。這主要體現在兩個方面,一是指房地產開發商在申請項目貸款時應具備的自有資金比例;二是指房地產購買者在購買時可申請到的最高貸款比例。貸款成數的高低直接影響了市場的活躍程度,各國在打擊樓市炒作時,往往以降低貸款成數作為操作手段,特別是嚴格控制期房的最高抵押貸款成數。

第四,建立和完善房地產金融市場,不斷提高房地產金融服務水平。房地產市場的繁榮與發展離不開金融市場提供的資金與高效服務,我們應探討和理順政策性房改金融業務,提高中低收入者的購房有效需求;建立和完善個人住房抵押貸款機制,為購房者提供信貸支持;開展房地產保險業務,為購房者和貸款人提供財產和信用保險,化解金融風險,運用資本市場解決房地產市場發展的資金來源問題,以促動房地產市場的良性發展。

第五,積極開展政策性的住房金融業務。住房問題直接關系到人民的生活質量和社會的穩定,各國政府都通過各種政策扶持居民解決住房問題,其中最重要的手段就是開展住房政策性金融業務。目前,國際上在解決這個問題時有幾種可借鑒的模式:一種是以德國為代表的住宅互助合作社;一種是以美國為代表的住房抵押貸款模式;一種是以新加坡為代表的公積金制度。無論何種模式,對低收人者實行財政補貼或相關資助都是必要的。我們應在借鑒基礎上,在這個方面繼續加強。

當前,從我國房地產市場現狀來看,存在的問題不少。對此,我們要給予積極的重視。只要我們針對當前發展現狀提出一系列的應對措施,就能使我國的房地產業走向健康發展的軌道。

99——

第三篇：我國房地產市場現狀和未來...

號 企業(集團)名稱

序號

企業(集團)名稱

中國核工業集團公司 中國核工業建設集團公司 中國航天科技集團公司 中國航天科工集團公司 中國航空工業集團公司 中國船舶工業集團公司 中國船舶重工集團公司 中國兵器工業集團公司 中國兵器裝備集團公司 中國電子科技集團公司 中國石油天然氣集團公司 中國石油化工集團公司 中國海洋石油總公司 國家電網公司

中國南方電網有限責任公司 中國華能集團公司

中國機械工業集團有限公司

機械科學研究總院

中國中鋼集團公司

中國冶金科工集團有限公司

中國鋼研科技集團公司

中國化工集團公司

中國化學工程集團公司

中國輕工集團公司

中國工藝（集團）公司

中國鹽業總公司

華誠投資管理有限公司

中國恒天集團公司

中國中材集團公司

中國建筑材料集團有限公司

中國有色礦業集團有限公司

北京有色金屬研究總院

中國大唐集團公司 中國華電集團公司 中國國電集團公司 中國電力投資集團公司 中國長江三峽集團公司 神華集團有限責任公司 中國電信集團公司

中國聯合網絡通信集團有限公司 中國移動通信集團公司

中國電子信息產業集團有限公司 中國第一汽車集團公司 東風汽車公司

中國第一重型機械集團公司 中國第二重型機械集團公司 哈爾濱電氣集團公司 中國東方電氣集團有限公司 鞍鋼集團公司 寶鋼集團有限公司 武漢鋼鐵（集團）公司 中國鋁業公司

中國遠洋運輸（集團）總公司

北京礦冶研究總院

中國國際技術智力合作公司

中國建筑科學研究院

中國北方機車車輛工業集團公司

中國南車集團公司

中國鐵路通信信號集團公司

中國鐵路工程總公司

中國鐵道建筑總公司

中國交通建設集團有限公司

中國普天信息產業集團公司

電信科學技術研究院

中國農業發展集團總公司

中國中紡集團公司

中國外運長航集團有限公司

中國絲綢進出口總公司

中國林業集團公司

中國醫藥集團總公司

中國國旅集團有限公司

中國保利集團公司

珠海振戎公司

中國建筑設計研究院

中國海運（集團）總公司 中國航空集團公司 中國東方航空集團公司 中國南方航空集團公司 中國中化集團公司 中糧集團有限公司 中國五礦集團公司

中國通用技術（集團）控股有限責任公司

中國建筑工程總公司 中國儲備糧管理總公司 國家開發投資公司 招商局集團有限公司 華潤（集團）有限公司

中國冶金地質總局

中國煤炭地質總局

新興際華集團有限公司

中國民航信息集團公司

中國航空油料集團公司

中國航空器材集團公司

中國電力建設集團有限公司

中國能源建設集團有限公司

中國黃金集團公司

中國儲備棉管理總公司

中國印刷集團公司

中國廣東核電集團有限公司

中國華錄集團有限公司

中國港中旅集團公司[香港中旅（集團）

上海貝爾股份有限公司

有限公司]

國家核電技術有限公司 中國商用飛機有限責任公司 中國節能環保集團公司 中國國際工程咨詢公司 中國華孚貿易發展集團公司

彩虹集團公司

武漢郵電科學研究院

華僑城集團公司

南光（集團）有限公司

中國西電集團公司

中國誠通控股集團有限公司 中國中煤能源集團公司 中國煤炭科工集團有限公司

中國鐵路物資總公司

中國國新控股有限責任公司

一線城市是指對本國的經濟和政治具有重要作用的大都市。在城市規模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，一線城市一般均領先于其他城市。在商業活動中，企業也會將具有重要市場地位的城市稱為一線城市。

同時中國最常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念起源于房地產市場。常規或主要的指標包括經濟地位、城市規模（人口，面積等）、城市級別、影響力、輻射力、知名度等。

排行依據: 1政治地位 2經濟實力 3城市規模 4區域輻射力

一線城市

一線強 北京 上海（一個政治文化中心，一個經濟中心，無爭議）

一線 廣州 深圳（南粵雙雄，實力旗鼓相當，公認一線）

準一線 天津（原本屬于二線強，近幾年國家重視、發展極快，步入準一線）

二線城市

二線強 南京 武漢 沈陽 西安 成都（都屬于區域中心城市）

重慶（直轄市）

杭州（經濟發達、副省級）

青島 大連 寧波（三個經濟發達的計劃單列市）

二線中 濟南 哈爾濱 長春（剩下的三個副省級城市）

廈門（計劃單列市、規模小所以只能是二線中）

鄭州 長沙 福州（經濟發展較好的三個非副省級省會城市）

烏魯木齊 昆明（國家重點發展的邊疆國際化城市）

蘭州（西北重工業城市、蘭州軍區）

蘇州 無錫（最發達的兩個非省會地級市）

二線弱 南昌 貴陽 南寧 合肥 太原 石家莊 呼和浩特（七個實力相當的省會城市）

準二線 佛山 東莞（兩個制造業經濟強市）唐山（環渤海重工業大城市）煙臺（環渤海重要港口、經濟強市）泉

州（閩南經濟中心城市）包頭（重工業大城市）

三線城市

三線強 銀川 西寧 海口 洛陽 南通 常州 徐州 濰坊 淄博 紹興 溫州 臺州 大慶 鞍山 中山 珠海 汕頭 吉林 柳州

三線中 拉薩 保定 邯鄲 秦皇島 滄州 鄂爾多斯 東營 威海 濟寧 臨沂 德州 濱州 泰安 湖州 嘉興 金華 泰州 鎮江 鹽城 揚州 桂林 惠州湛江 江門 茂名 株洲 岳陽 衡陽 寶雞 宜昌 襄樊 開封 許昌平頂山 贛州 九江 蕪湖 綿陽 齊齊哈爾 牡丹江 撫順

三線弱 本溪 丹東 遼陽 錦州 營口 承德 廊坊 邢臺 大同 榆林 延安 天水 克拉瑪依 喀什 石河子 南陽 濮陽 安陽 焦作 新鄉 日照 聊城棗莊 蚌埠 淮南 馬鞍山 連云港 淮安 麗水 衢州 荊州 安慶 景德鎮 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清遠 揭陽 梅州 肇慶 玉林 北海 德陽 宜賓 遵義 大理

四線城市：剩余的所有城市

2005年中國各省地區GDP排名

單位（億元人民幣）

臺灣 28544左右

廣東 21701.28

山東 18468.3

江蘇 18272.12

香港 14000－15000（2004年為12820億港元，2005年增長率8%左右）

浙江 13365

河南 10535.2

河北 10116.6

上海 9125

遼寧 7920

四川 7385.1

北京 6814.5

福建 6487

湖南 6237

湖北 6000

黑龍江 5510

安徽 5375.8

江西 4070

廣西 4063.3

山西 4000(超過)

內蒙 3822.7

陜西 3674.75

天津 3663.86

吉林 3614.92

云南 3400（預計）

重慶 3069.1

新疆 2680（預計）

貴州 1910（預計）

甘肅 1894（預計）

澳門 900－1000（2004年為827澳門元，2005增長率為8－9%）

海南 903.6

青海 543.2

寧夏 525（預計）

西藏 250.4

人均GDP只是一個并不精確的參考數據，并不能代表人均收入排名，更不能代表一個地區本地居民的人均收入排名。因為首先各地人口都無法精確統計，按國家制定的標準以各地公布的人口總數或常住人口總數來計算，由于各地公報未全部出來，人口就按2004年底的計算，2005年的各地GDP也只是初步統計 7

或估計，這樣得出的2005年人均GDP當然不準確，但是誤差也不會大，只是各省的數字普遍稍大一點。

人均排名 省區 人均GDP（元RMB）

01 香港 201625－216026

02 澳門 186722－207469

03 臺灣 15215美元

04 上海 52378

05 北京 45652

06 天津 35791

07 浙江 28318

08 廣東 26134

09 江蘇 24584

山東 20118

遼寧 18781

福建 18476

內蒙 16032

河北 14858

黑龍江14436

新疆 13652

吉林 13347

山西 11994

海南 11049

河南 10842

青海 10085

湖北 9973

陜西 9918

重慶 9761

江西 9501

湖南 9312

西藏 9149

寧夏 8933

四川 8465

廣西 8311

安徽 8292

云南 7701

甘肅 7232

貴州 4893

注1（香港人均GDP2004年為186267港元，2005年增長率8%左右）

注2（澳門GDP2004年為827億澳門元，2005增長率為8－9%）

注3（臺灣人均GDP為自己公布

各省的第二大城市

2008-10-9 19:17 提問者：柯打 | 懸賞分：5 | 瀏覽次數：1477次

各省的第一是省會城市,那第二呢?

2008-10-9 19:42 最佳答案

江蘇，蘇州、無錫； 浙江，寧波；

福建，泉州、廈門； 廣東，深圳； 廣西，柳州； 云南，曲靖； 貴州，遵義； 四川，綿陽；

第四篇：我國房地產市場的現狀及發展趨勢

房地產市場的現狀及其發展趨勢

【內容提要】房地產業在我國還是一個新興的行業，起步于20世紀80年代中期，到現在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產業都具有很大的發展潛力，是一個具有很高成長性的行業。很多地方政府都把地方經濟增長的希望寄托于房地產行業，因此，在各個方面都對房地產業給予大力支持，于是形成了我國現在的房地產市場。

【關鍵詞】房地產 房價 政策發展

房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。與一般市場相同，房地產市場也是由參與房地產交易的當事者、房地產商品、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著房地產市場運行中的種種現象，決定并影響著房地產市場的發展和趨勢。另外，房地產市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規律性，如受價值規律、競爭規律、供求規律等的制約。但由于房地產開發商品本身具有區別于其他商品的獨特規律，房地產業在國民經濟中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產市場具有一系列區別于一般市場的基本特性。

進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢又是如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？

一、中國房地產業發展現狀

1、房地產投資狀況

從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。

2、房地產開發狀況

根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若

干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。

3、房地產銷售狀況

從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。

二、中國房地產業的發展趨勢分析

從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。

中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現實需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期。

新世紀我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可支配收入也將持續增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。目前城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調整，擴大經濟適用房建設的力度，加快住宅發展，刺激房地產市場的需求。國內的房地產市場依然亟待規范，但是我們有理由給它一個良好的發展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

【參考文獻】

[1]陳軍,王忠偉.長沙房地產市場發展現狀及趨勢分析[J].森林工程.2009(04)

[2]吳天全,史宏軍.房地產測繪發展淺析[J].科技信息(科學教研).2007(29)

[3]侯偉.房地產市場良性發展與國家宏觀調控[J].品牌(理論月刊).2010(07)

[4]陳波.我國房地產市場現狀及發展趨勢分析[J].遼寧廣播電視大學學報.2007(03)

第五篇：我國中小學教育市場未來發展趨勢

進入經濟全球化、服務國際化的時代，特別是我國加入世貿組織以來，作為一個人口大國，文化強國，高考作為我國選拔人才的主要方式，由其帶動起來的中小學課外輔導行業呈逐年旺盛的增長態勢，成為我國經濟領域中閃亮的熱點，也成為創業投資最熱門的關鍵詞。日前，國家教育發布的《全國教育事業發展統計公報》數據顯示，未來5到10年內，市場規模將達5000億元。尤其是中小學的教育培訓，超出3000多億的市場，并且正以每年30%速度急速增長，每年參加各類培訓的青少年兒童超過1億人次。目前,我國現有2億多的中小學生。而在大中城市，90%以上中小學生在課后接受各種各樣的輔導，這是一個無比巨大的需求群體市場。

但是，與其他國家相比，中國的教育培訓業尚處于起步階段，而且我國教育培訓機構品牌化尚未形成，中小型機構居多，但是其發展也面臨著危機，人才缺乏、教學科研力量的薄弱，抵御風險的能力低下等問題使其在面臨巨大挑戰。教育培訓業將迎來新一輪的洗牌階段，小型輔導班加盟既成品牌，運用專業化品牌機構的個性化產品及多年辦校經驗，在區域市場占據核心競爭力。例如很多二三四線城市加盟的北京新航標教育，在當地市場都形成了一種規模。

如上面提到的新航標個性化教育，立足于人才眾多的首都北京，通過整合優秀的教育資源、技術資源、設備資源，利用十多年的時間專注于研究個性化教學，摸索不同區域開設分校的的方式，并且不斷培養運營管理人才，研發加盟校管理軟件，利用“1+3”教學模式定位全國市場，并且建立全國最全面的網絡課程學習庫，為全國各種不同區域不同層次的學生量身打造個性化立體式學習方法，將個性化教育的特性發揮到極致。加盟者在加盟的同時，不但節省了龐大的前期宣傳費用，更以其經營管理團隊入駐全程手把手培訓扶持，以及連鎖經營等獨特方式為投資者降低了門檻，使諸多中小投資者有機會進入教育行業，使北京新航標教育投資者發展有機結合，在專業化程度不高的區域市場，新航標創新個性化的教學產品及十多年來在個性化教育輔導市場形成的品牌影響力使其在當地能迅速占領了市場。

研究顯示，我國的教育培訓行業亟須突破瓶頸迎來大發展，全國性連鎖教育培訓品牌機構正逐步形成，加盟連鎖將成為我國新時期教育發展的主要方式，行業正逐步走向成熟。教育培訓業，還是一座尚待開發的“富礦”。